XXXX年月日成都郫縣創(chuàng)智公園項目投資方案報告

成都·郫縣·創(chuàng)智公園項目投資方案報告ENTER上海匯欣投資有限公司

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英國LSP（林博）工程與環(huán)境設(shè)計有限公司

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二零一一年二月二十六日前言

通過前期調(diào)研、實地考察和論證分析，對本項目展開系列研究，逐步明確以郫縣新城經(jīng)濟高速增長為契機，以千年歷史沉淀為歷史依托，以步行街區(qū)、標(biāo)志性建筑和景觀小品為導(dǎo)向，結(jié)合創(chuàng)智公園現(xiàn)有的優(yōu)美景觀，營造傳統(tǒng)商業(yè)和現(xiàn)代商業(yè)有機結(jié)合的核心商圈；打造商業(yè)中心、購物休閑、餐飲娛樂、商貿(mào)金融、旅游觀光、行政商務(wù)于一體的首席復(fù)合主題的生態(tài)商務(wù)區(qū)。本項目以“成都西·首席低碳智能城市大型商業(yè)綜合體”的總體定位，成為領(lǐng)袖郫縣的商業(yè)商貿(mào)、休閑娛樂和文化聚會的龍頭，乃至成都西的商業(yè)引擎。而如何在商業(yè)氛圍有限的條件下先人一步，打造項目的品牌標(biāo)桿形象，做到項目的“超前性、主題性、可持續(xù)發(fā)展性”，并兼顧項目的銷售與日后的商業(yè)經(jīng)營管理，就必須形成清晰、連貫、有預(yù)見性的商業(yè)規(guī)劃思路。項目區(qū)域商業(yè)價值解析項目總體定位解析項目業(yè)態(tài)分布解析項目效益預(yù)期公司商業(yè)資源介紹項目建筑設(shè)計效果圖展示目錄項目區(qū)域商業(yè)價值解析成都帶動郫縣！郫縣影響成都！

根據(jù)成都海關(guān)提供的資料顯示,目前位于綜保區(qū)的企業(yè)包括英特爾、富士康、戴爾、德州儀器、莫仕連接器等20多家，投資總額22.3億美元，區(qū)內(nèi)從業(yè)人員近5萬人，還有一批IT企業(yè)即將入住。預(yù)計到2015年，綜保區(qū)將形成5000億元產(chǎn)值的IT產(chǎn)業(yè)集群。成都三大核心商圈：春熙路、鹽市口、騾馬市成都三大核心商圈：春熙路、鹽市口、騾馬市成都市區(qū)各大現(xiàn)有賣場分布圖：

郫縣概況況與經(jīng)濟濟：城市區(qū)位位及地位位：郫縣地處處川西平平原腹心心，位成成都市西西北近郊郊，與彭彭州、新新都、金金牛、溫溫江、都都江堰等等５個縣縣（市、、區(qū)）的的２０個個鎮(zhèn)（鄉(xiāng)鄉(xiāng)）接壤壤。屬成成都上游游地區(qū)，，距市區(qū)區(qū)中心18公里里，歷史史悠久，，區(qū)位優(yōu)優(yōu)越，物物產(chǎn)豐富富，人杰杰地靈，，素以““銀郫縣縣”享譽譽中外城市結(jié)構(gòu)構(gòu)：郫縣正在在突破““單中心心圈層式式”的城城市布局局，城市市結(jié)構(gòu)將將由“圈圈層式””向“扇扇葉式””、單一一中心向向城鄉(xiāng)一一體化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。目目前郫縣縣下設(shè)14個鎮(zhèn)鎮(zhèn)：郫筒筒鎮(zhèn)、犀犀浦鎮(zhèn)、、紅光鎮(zhèn)鎮(zhèn)、安靖靖鎮(zhèn)、團團結(jié)鎮(zhèn)、、唐昌鎮(zhèn)鎮(zhèn)、三道道堰、新新民場、、花園鎮(zhèn)鎮(zhèn)、安德德鎮(zhèn)、唐唐元鎮(zhèn)、、德源鎮(zhèn)鎮(zhèn)、古城城鎮(zhèn)、友友愛鎮(zhèn)。。城市功能能定位：：近年來來，郫郫縣始始終堅堅持以以經(jīng)濟濟建設(shè)設(shè)為中中心，，調(diào)整整優(yōu)化化經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)構(gòu)為主主線，，先后后被列列入全全國鄉(xiāng)鄉(xiāng)村城城市化化試點點縣、、國家家軟件件產(chǎn)業(yè)業(yè)化基基地、、國家家級出出口加加工區(qū)區(qū)、國國家中中藥現(xiàn)現(xiàn)代化化科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、、國家家生態(tài)態(tài)示范范區(qū)、、全國國蔬菜菜標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化生生產(chǎn)示示范區(qū)區(qū)、中中國盆盆景之之鄉(xiāng)等等。城市發(fā)展方向向：近幾年，郫縣縣大力發(fā)展旅旅游業(yè)，推出出“古蜀新區(qū)區(qū)、都市水鄉(xiāng)鄉(xiāng)”主題，圍圍繞打造成都都－都江堰－－九寨溝黃金金旅游線節(jié)點點，制定縣域域旅游業(yè)發(fā)展展規(guī)劃和望叢叢祠保護開發(fā)發(fā)規(guī)劃；培育育沙西線生態(tài)態(tài)休閑餐飲產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶和沿河河田園水鄉(xiāng)休休閑度假產(chǎn)業(yè)業(yè)帶，提升鄉(xiāng)鄉(xiāng)村特色旅游游檔次，打造造古蜀文化旅旅游品牌；大大力發(fā)展房地地產(chǎn)業(yè)，突出出生態(tài)化、人人性化特色，，與周邊區(qū)縣縣形成差別競競爭，健全房房地產(chǎn)市場運運作機制，加加快拆遷安置置房和經(jīng)濟適適用房建設(shè)，，高起點成片片區(qū)開發(fā)生態(tài)態(tài)住宅社區(qū)，，努力營造房房地產(chǎn)業(yè)新優(yōu)優(yōu)勢。城市特色：郫縣是全國國“農(nóng)家樂””和“鄉(xiāng)村酒酒店”休閑旅旅游發(fā)源地、、全國鄉(xiāng)村城城市化試點縣縣、中國盆景景之鄉(xiāng)、國家家生態(tài)示范區(qū)區(qū)、全國交通通現(xiàn)代化試點點縣、綜合經(jīng)經(jīng)濟實力連續(xù)續(xù)7年進入四四川省“十強強縣”。城市人口：全縣幅員面積積437.5平方公里，，總?cè)丝?8萬人，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民和流動動人口近24萬。非農(nóng)業(yè)業(yè)人口10萬萬人。近年,郫縣人口由由于外來人口口的增多,還還在不停地增增加。城市交通：成灌高速、國國道317線線、沙西線等等高等級快速速通道橫貫全全境，縣域內(nèi)內(nèi)各鎮(zhèn)均二級級公路相通相相聯(lián)。公路密密度210公公里/百平方方公里，達世世界發(fā)達地區(qū)區(qū)水平；規(guī)劃劃中的成都地地鐵東西線穿穿越境內(nèi)，屆屆時乘地鐵10分鐘可到到達成都。郫縣經(jīng)濟主要要發(fā)展數(shù)據(jù)：：根據(jù)郫縣的發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)和發(fā)發(fā)展趨勢，結(jié)結(jié)合在成都市市的定位，逐逐步形成“一一城一區(qū)一園園三帶”的空空間發(fā)展格局局，促進資源源的有效整合合和合理配置置，實現(xiàn)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。城市發(fā)展片區(qū)區(qū)的發(fā)展要以以居住休閑、、行政商務(wù)辦辦公、文化、、科研教育和和商貿(mào)等功能能為主導(dǎo)，不不斷完善公共共配套設(shè)施，，增強城市功功能，改善城城市風(fēng)貌，提提升城市文明明程度。舊城城區(qū)要加大改改造整治力度度，完善人居居、商貿(mào)功能能，新城區(qū)建建設(shè)要著力配配套服務(wù)于成成都市高新西西區(qū)的發(fā)展郫縣縣區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)概概況況:1、商商業(yè)業(yè)沿沿革革2002、商業(yè)現(xiàn)狀

郫縣的商業(yè)現(xiàn)狀與成都周邊其它區(qū)縣一樣，以臨街獨立底商為主，消費群的消費習(xí)慣也是以縣城中心周圍為主。

3、商業(yè)業(yè)態(tài)

目前郫縣商業(yè)的業(yè)態(tài)雜亂，服裝、超市、電器等商業(yè)業(yè)態(tài)均沒有進行統(tǒng)一的、集中的規(guī)劃。據(jù)了解，星光大道項目在前期開發(fā)時，開發(fā)商曾對業(yè)態(tài)進行了統(tǒng)一規(guī)劃，但項目銷售完成后，由于投資者的無序租賃，打亂了原有的業(yè)態(tài)規(guī)劃。

4、商業(yè)租售價格

郫縣主要街區(qū)租金如下：

東大街：20－150元/㎡?月西大街：18－80元/㎡?月南大街：16－100元/㎡?月北大街：30－260元/㎡?月在售售商商業(yè)業(yè)項項目目價價格格：：A、、上上都都項項目目：：位置置：：郫郫縣縣小小北北街街商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：獨獨立立底底商商的的內(nèi)內(nèi)廊廊式式商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)形形式式價格格：：均均價價7800元元/㎡㎡主力力面面積積：：50－－80㎡㎡B、、龍龍湖湖.弗弗萊萊明明戈戈位置置：：郫郫縣縣蜀蜀都都新新城城高高專專路路與與西西區(qū)區(qū)大大道道交交匯匯處處商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：底底樓樓獨獨立立商商鋪鋪體量量：：10000㎡㎡價格格：：均均價價10000元元/㎡㎡C、蜀蜀都.恒創(chuàng)創(chuàng)廣場場位置：：東大大街和和二環(huán)環(huán)路交交界處處商業(yè)形形態(tài)：：兩層層獨立立商鋪鋪體量：：15000㎡㎡價格：：均價價11000元/㎡郫縣商商業(yè)市市場現(xiàn)現(xiàn)狀商鋪以以臨街街獨立立商鋪鋪為主主，目目前沒沒有大大型的的集中中式商商業(yè)體體量；；商鋪租租金以以城區(qū)區(qū)中心心地段段最高高，且且逐漸漸向四四周遞遞減；；在售項項目1F獨獨立商商鋪均均價為為7200－12200元/㎡；；區(qū)域在在售項項目開開發(fā)商商已考考慮在在后期期修建建獨立立式商商業(yè)項目區(qū)區(qū)位概概況項目位位于郫郫縣南南北大大道西西側(cè)，，緊鄰鄰成灌灌高速速郫縣縣入城城口，，四鄰鄰環(huán)繞繞行政政中心心、五五星級級酒店店、高高端住住宅及及市政政公園園和廣廣場等等項目區(qū)區(qū)位概概況項目區(qū)區(qū)位概概況地塊屬屬性項目由由南北北兩地地塊組組成，，建議議容積積率為為2.5，，南地地塊占占地125畝，，建筑筑面積積,17萬萬㎡，，北地地塊70畝畝，建建筑面面積10萬萬㎡。?？偨ńㄖ婷娣e（（含地地下室室）約約30萬㎡㎡項目區(qū)區(qū)位特特點項目位位于郫郫縣新新城行行政中中心位位置項目將將成為為郫縣縣未來來最繁繁華的的商業(yè)業(yè)中心心，輻輻射全全縣范范圍環(huán)繞風(fēng)風(fēng)景得得天獨獨厚的的城市市公園園，親親水優(yōu)優(yōu)勢明明顯周邊商商業(yè)價價值逐逐漸增增加，，投資資預(yù)期期價值值增長長明顯顯各大樓樓盤銷銷售情情況良良好，，30萬常常住人人口即即將入入住，，消費費力強強勁郫縣現(xiàn)現(xiàn)狀整整體缺缺乏高高端行行政辦辦公建建筑及及大型型商業(yè)業(yè)綜合合體郫縣需需要一一個立立足成成都，，服務(wù)務(wù)西南南的城城市綜綜合體體來吸吸引商商機與與互動動發(fā)展展項目總總體定定位解解析項目總總體定定位：成都西西·低低碳智智能大型城城市商商業(yè)綜綜合體體！郫縣首首個融融合智智能辦辦公基基地、、文化化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地、星星級酒酒店、、會議議中心心、購購物中中心、、飲食食之都都為一一體的的外向向型商商業(yè)貿(mào)貿(mào)易中中心，，嶄新新的城城市地地標(biāo)何謂謂大大型型城城市市商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體？？區(qū)域域地地標(biāo)標(biāo)集集群群，，城城市市核核心心節(jié)節(jié)點點，，蔓蔓延延域域中中心心的的繁繁華華以極極富富城城市市形形象象的的地地標(biāo)標(biāo)建建筑筑，，引引領(lǐng)領(lǐng)城城市市文文化化的的時時尚尚元元素素，，充充滿滿無無限限魅魅力力的的城城市市圖圖景景，，尋尋找找新新的的城城市市主主場場，，以以完完美美的的夜夜景景識識別別系系統(tǒng)統(tǒng)打打造造區(qū)區(qū)域域地地標(biāo)標(biāo)。。城市市商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體的的地地位位和和作作用用：：城市綜合合體作為為帶動區(qū)區(qū)域發(fā)展展的龍頭頭，促進進區(qū)域內(nèi)內(nèi)各中心心城市一一體化整整合，形形成直接接承接國國際化、、全球化化影響的的大城市市群。核心城中心城中心城鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)城市群城市帶城市圈城市綜合合體形成成的肌理理與價值值鏈特征征：城市群城市帶城市圈投資吸引城市品牌認(rèn)知度城市形象影響力城市文化凝聚力城市游客滿意度企業(yè)活躍度人力資源資本市場成熟度市場開放度創(chuàng)新環(huán)境城市治理結(jié)構(gòu)增長能力社會進步可持續(xù)發(fā)展市場空間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市功能經(jīng)濟規(guī)模資源效率社會成本集聚能力擴張能力流通能力打造城市實力系統(tǒng)形成城市活力系統(tǒng)打造城市實力系統(tǒng)大特強完全跨區(qū)域的若干中心城市的大城市聯(lián)合體依托行政區(qū)劃打造城市網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)城市強勢整合聯(lián)結(jié)國際舞臺對接國際市場輻射全國城市聯(lián)結(jié)區(qū)域內(nèi)大中城市以產(chǎn)業(yè)整合提升城市競爭力整合區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢形成特色產(chǎn)業(yè)鏈條以產(chǎn)業(yè)化帶動城市化完全行政區(qū)域內(nèi)特色化產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)帶狀系統(tǒng)城市潛力系統(tǒng)城市魅力系統(tǒng)共同作用系統(tǒng)國際大型型商業(yè)綜綜合體解解析：美國中心心、英國國沼硅、、印度MindSpace美國中中心心(一一)概況占地約1.62平方公公里，已已建成50%27家公公司購置置土地，，63家家商務(wù)公公司入駐駐，約6,100位工工作人員員威斯康星星州濃厚厚的商業(yè)業(yè)氛圍，，低企業(yè)業(yè)稅收，，擁有高高等教育育的工作作人員位置位于威斯斯康星州州南部的的中心，，90/94/39號號州際高高速公路路及國道道151的交叉叉處近威斯康康星州州州府麥迪迪遜市中中心，威威斯康辛辛州州立立大學(xué)及及麥迪遜遜機場配套設(shè)施施高檔餐廳廳，購物物中心、、專賣店店、健身身娛樂設(shè)設(shè)施等生態(tài)環(huán)境境良好，，大面積積開發(fā)空空間及綠綠色景觀觀商務(wù)辦公公區(qū)周邊邊建有傳傳統(tǒng)及現(xiàn)現(xiàn)代的住住宅區(qū)域域五星級酒酒店包括括喜來登登，希爾爾頓，皇皇冠假日日等眾多州立立大學(xué),如威斯斯康星州州大學(xué)麥麥迪遜分分校良好的培培訓(xùn)中心心入駐公司司多為金融融機構(gòu)及及咨詢公公司的總總部美國家庭庭人壽保保險，Johnson銀行行，美國國公用事事業(yè)公司司，Summit合合作銀行行，VirchowKrause會計計事務(wù)所所，士達達策咨詢詢，BaxterandWoodman咨詢詢等醫(yī)療中心購物中心辦公樓美國中中心心(二二)英國沼沼硅硅（一一）概況英國電子子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高技技術(shù)中心心形成于20世紀(jì)紀(jì)70年年代的劍劍橋科學(xué)學(xué)園占地約0.53平方公公里，以以小公司司為主，，約14,000名工工作人員員古老的英英國大學(xué)學(xué)城，劍劍橋郡的的行政中中心位置位于英格格蘭劍橋橋郡，距距離倫敦敦約80公里區(qū)內(nèi)密集集的公路路網(wǎng)絡(luò)區(qū)內(nèi)鐵路路可直達達倫敦各各站靠近倫敦敦的盧頓頓機場和和斯坦斯斯特德機機場配套設(shè)施施毗鄰劍橋橋大學(xué)內(nèi)內(nèi)的各類類圖書館館、健身身運動中中心等周邊設(shè)有有各類住住宅、商商業(yè)、劇劇場及美美術(shù)館等等設(shè)施周邊高級級酒店，，包括皇皇冠假日日酒店，，皇家劍劍橋酒店店，劍橋橋花園酒酒店，F(xiàn)elix酒店店等入駐公司司以計算機機、電子子、生物物技術(shù)、、儀器制制造等為為主的高高科技公公司和機機構(gòu)，多多為研發(fā)發(fā)中心和和科研機機構(gòu)ARM公公司，馬馬歇爾爾航宇公公司(NAPP)，艾艾康計算算機，東東芝、諾諾基亞、、甲骨文文、日立立、施樂樂、微軟軟等劍橋大學(xué)NAPP實驗室英國沼沼硅硅（二二）印度MindSpace（（一）概況地產(chǎn)商K.Raheja投投資14億美元元建成辦公住宅宅商業(yè)綜綜合項目目，占地地約46.45萬平方方米，總總建筑面面積約為為80萬萬平方米米印度孟孟買商商業(yè)金金融中中心，，匯聚聚了各各類高高層次次人才才聚集了了各類類跨國國公司司，已已成為為東亞亞地區(qū)區(qū)的跨跨國公公司聚聚集中中心地地位置位于孟孟買西西部的的郊區(qū)區(qū)Malad區(qū)區(qū)域距孟買買市中中心約約30公里里,孟孟買機機場約約12公里里火車站站及地地鐵站站位于于周邊邊配套設(shè)設(shè)施眾多購購物中中心，，如Inorbit購物物中心心，大大型超超市，，百貨貨商店店，娛娛樂中中心及及美食食廣場場等鄰近高高級運運動會會所Goregaon周邊五五星級級酒店店，包包括拉拉瑪達達棕櫚櫚樹林林酒店店，凱凱賓斯斯基里里拉酒酒店，，希爾爾頓入駐公公司入駐企企業(yè)多多為IT行行業(yè)、、需要要大量量IT技術(shù)術(shù)支持持的企企業(yè)及及IT后臺臺型企企業(yè)IBM，，諾基亞亞，美林林證券，，摩根士士丹利，，摩根大大通，E-FundTecnimontICB，Epicenter(印度最最大的提提供客戶戶服務(wù)/呼叫中中心外包包服務(wù)的的公司之之一)印度MindSpace（（二）案例啟啟示示智能低碳碳城市商商業(yè)綜合合體，““智能和生生態(tài)”是兩大大核心理理念”“智能””和“科科技”，，滿足現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)務(wù)活動對對時間和和效率的的追求“低碳””和“生生態(tài)”，，是成熟熟社會對對于自身身和城市市的關(guān)懷懷集大成者者，贏成功大型型城市商商業(yè)綜合合體總結(jié)結(jié)：項目業(yè)態(tài)態(tài)分布解解析智能低碳碳商務(wù)總部基基地主題精品品商業(yè)城城文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)基基地世界美食食博覽中中心集各種業(yè)業(yè)態(tài)之大大成，成就郫縣縣頂級商商業(yè)綜合合體綜合商業(yè)業(yè)配套規(guī)劃各建建筑經(jīng)濟濟指標(biāo)圖圖各組團經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標(biāo)及及業(yè)態(tài)分分布綜合商業(yè)業(yè)配套區(qū)區(qū)：①#樓②②#樓綜合商業(yè)業(yè)配套區(qū)區(qū)具體業(yè)業(yè)態(tài)分布布：①#樓具具體業(yè)態(tài)態(tài)：綜合性百百貨購物物商城、、小型商商務(wù)酒店店、高檔檔茶樓、、KTV、大型型超市、、小型辦辦公樓、、親子樂樂園、時時尚精品品店等小型商務(wù)務(wù)酒店、、小型商商務(wù)辦公公樓、數(shù)數(shù)碼影城城、電玩玩城、健健身中心心、茶樓樓、時尚尚精品商商業(yè)②#樓具具體業(yè)態(tài)態(tài)：智能低碳碳商務(wù)總總部基地地：⑤#樓⑤#樓定定位為智能低碳碳商務(wù)總總部基地地，業(yè)態(tài)包括括5A級級智能低低碳寫字字樓、超超五星級級國際酒酒店、國國際多媒媒體會議議中心等等⑤#樓具具體業(yè)態(tài)態(tài)：文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)基基地：⑨#樓④④#樓④#樓具體體業(yè)態(tài)：：④#樓定定位為文化藝術(shù)術(shù)中心，包括廖廖昌永藝藝術(shù)中心心、金色色演藝大大廳、風(fēng)風(fēng)情水吧吧、酒吧吧、音樂樂人俱樂樂部等⑨#樓具具體業(yè)態(tài)態(tài)：⑨#樓定定位為文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)中中心，業(yè)態(tài)包包括原創(chuàng)創(chuàng)工作室室、創(chuàng)意意研發(fā)中中心、音音像制作作中心、、錄音棚棚、畫展展中心、、DIY創(chuàng)作中中心等。。主題精品品商城組組團：⑦#樓⑧⑧#樓⑦#樓具具體業(yè)態(tài)態(tài)：⑦#樓定定位為世界名品品城，業(yè)態(tài)包包括國際際時裝名名品城、、國際名名表城、、珠寶名名品城、、4S店店、國際際精品旗旗艦店等等⑧#樓具具體業(yè)態(tài)態(tài)：⑧#樓定定位為巴蜀特色色名品展展銷中心心，通過引引入商檢檢將其稱稱為蜀錦錦、茶葉葉等各種種民俗特特色產(chǎn)品品的展示示和銷售售中心。。世界美食食博覽中中心：⑥#樓⑥#樓具具體業(yè)態(tài)態(tài)：⑥#樓定位位為世界美食食博覽中中心、業(yè)態(tài)包包括中華華美食城城、歐洲洲美食城城、東南南亞美食食城及以以魔幻表表演為特特色的美美國魔幻幻美食城城等