XXXX年月銅陵奧萊國際廣場前期溝通策劃案

1銅陵奧萊國際廣場

——前期溝通策劃案聯(lián)易盛地產(chǎn)機(jī)構(gòu)（香港）有限公司2012年07月2中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)控掙扎時(shí)期。中國的房地產(chǎn)市場近年來保持著高速度發(fā)展勢頭。不但吸引眾多投資者，也引起了國家的高度重視。嚴(yán)厲宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的發(fā)展更加平穩(wěn),對住宅的限購政策，必然會(huì)使部分資本轉(zhuǎn)移到商業(yè)投資。未來誰主導(dǎo)了地區(qū)商業(yè)，誰就會(huì)在新一輪競爭中勝出。銅陵奧特萊斯項(xiàng)目屬于現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)；如何有效地利用自身資源——

將本項(xiàng)目打造成為銅陵乃至安徽商業(yè)地產(chǎn)的亮點(diǎn)？將本項(xiàng)目打造成為多區(qū)互動(dòng)的特殊商業(yè)？本項(xiàng)目自持與銷售各50%，如何做到利潤最大化？如何使開發(fā)商得到名利雙收？如何利用獨(dú)特的行銷策略——

將本項(xiàng)目產(chǎn)品快速銷售完成？在項(xiàng)目的運(yùn)營中效應(yīng)最大化？以上是我們努力思考的方向!!!解讀OUTLETS313233343635提綱33783項(xiàng)目自身研判銅陵市場調(diào)研項(xiàng)目銷售及自持建議項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目推廣方程式項(xiàng)目商業(yè)定位及思考聯(lián)易盛簡介及優(yōu)勢項(xiàng)目組成員及合作方式94我是誰？——解讀奧特萊斯解讀奧特萊斯奧特萊斯三大法寶一、品牌，國際國內(nèi)知名品牌，正品二、低價(jià)，1—6折三、方便舒適的環(huán)境奧特萊斯是英文OUTLETS的譯音，意為出路、出口，最早誕生于美國，迄今已有近百年的歷史。6奧特萊斯的發(fā)展——初期以工廠尾貨為主，倉庫就地直銷店隨著這種模式發(fā)展，多家工廠將直銷店集中一起開設(shè)，還是以工廠直銷為主成熟后，供貨商從過去單一的商品工廠發(fā)展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店共同參與的專門供貨渠道。其次是功能更加齊全，休閑購物一體化。最后是開始講究購物環(huán)境并向城市靠近.直銷中心向大型購物中心開始轉(zhuǎn)換。7奧特萊斯可涵蓋三種業(yè)態(tài)首先，是人們熟知的名品折扣中心；第二，是二、三線品牌產(chǎn)品的展示直銷中心，即廠家的新品展示與大量的庫存處理中心；第三，是中間商品牌。即是將符合某種風(fēng)格定位的品牌廠家?guī)齑婕衅饋?，變?yōu)樽砸训钠放苼礓N售。奧特萊斯已經(jīng)形成一種品牌，實(shí)現(xiàn)三贏消費(fèi)者——可以在這里賣到價(jià)廉物美的商品，享受淘貨購物的樂趣，滿足購買名牌的心理。品牌生產(chǎn)商——可以在這里進(jìn)一步培育潛在的消費(fèi)人群，擴(kuò)大自己品牌的社會(huì)認(rèn)知度。開發(fā)商——也無需在城市中心商業(yè)區(qū)拆遷，與政府合作共贏，較低成本獲得土地。8奧特萊斯消費(fèi)群分析中產(chǎn)階級和青年一族，這部分人有較高的收入及較強(qiáng)的品牌需求，但尚不能稱為富有，對于商場里的頂級品牌雖有需求經(jīng)濟(jì)上卻難以承受。奧特萊斯的興起實(shí)際上也是一種生活方式的改變，人們以前只習(xí)慣于在市中心逛街購物，而現(xiàn)在的白領(lǐng)因?yàn)槿粘９ぷ鲏毫^大，越發(fā)傾向于在繁雜中心之外，享受一種集合了休閑、旅游、購物的生活方式。

OUTLETS9奧特萊斯中國經(jīng)營的機(jī)會(huì)與問題通過諸多品牌經(jīng)營，滿足消費(fèi)者需求，與傳統(tǒng)賣場錯(cuò)位經(jīng)營，創(chuàng)立自己獨(dú)特的經(jīng)營模式品牌價(jià)格高高在上的時(shí)代，奧特萊斯全年折扣，對消費(fèi)者極具吸引力給國際名品廠家提供一個(gè)拓展銷量，降低積壓損耗的空間給名品商家的過級、斷碼產(chǎn)品找到一個(gè)知名賣場，同時(shí)解決了與正價(jià)銷售產(chǎn)品的沖突不會(huì)降低品牌檔次廠商而言，奧特萊斯既解決了庫存的處理方式，同時(shí)體面高效，給商家提供了品牌維護(hù)與提升的平臺(tái)生活水平逐步提高，品牌消費(fèi)增加。名牌價(jià)格高，客群較少，傳統(tǒng)百貨公司打折周期較長，這都給奧特萊斯帶來極大的機(jī)遇中國的品牌消費(fèi)屬于中前期階段，消費(fèi)者有高檔商品的消費(fèi)沖動(dòng)，但尚不具備真正高檔商品的消費(fèi)能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費(fèi)現(xiàn)狀提供了一種可實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)模式，10存在問題一進(jìn)貨渠道問題部分商品長期滯銷，而一些商品卻供不應(yīng)求，進(jìn)不到貨。和正價(jià)商品相比，斷碼、過季的尾貨商品在供貨來源上有相當(dāng)大的不確定性，且國際名品資源離我們比較遠(yuǎn)，存在運(yùn)輸不便、更替不接軌等問題，貨源在時(shí)間上難以保證。上海奧特萊斯擁有眾多直銷廠家，但是其熱銷產(chǎn)品往往也是難以貨柜空空，更何況一些以代理商為渠道進(jìn)貨的奧特萊斯了。二產(chǎn)品的真?zhèn)蔚囊苫蠹儇汚貨長期大量的存在于市場，消費(fèi)者對于產(chǎn)品的真?zhèn)涡拇嬉苫螅胀ㄏM(fèi)者無法辨別產(chǎn)品真?zhèn)?。三高檔定位和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的矛盾目前中國300多家的奧特萊斯，經(jīng)營突出的屈指可數(shù)，無不是處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。11上海：青浦奧奧特萊斯品牌牌直銷廣場奧特萊斯經(jīng)營營的選址是根根據(jù)它經(jīng)營的的特性來確定定的，它有幾幾個(gè)特性，一一個(gè)是肯定要要跟旅游相結(jié)結(jié)合，上海旅旅游最成熟的的在西線，第第二個(gè)要交通通便利，他們們選址根據(jù)這這兩個(gè)原則，，第三個(gè)特性性就是它必須須能跟比較高高檔的住宅區(qū)區(qū)相結(jié)合。上海奧特萊斯斯位于上海市市青浦區(qū)。項(xiàng)項(xiàng)目周邊高速速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，，緊臨滬寧高高速、滬青平平公路及上海海郊區(qū)環(huán)線。。項(xiàng)目距離市市中心約30KM，距離虹橋機(jī)機(jī)場約25KM。12國內(nèi)品牌服飾飾、精品箱包、皮具；餐餐飲國際二線品牌牌服飾、精品、箱包、皮皮具；餐飲國際品牌服飾飾、精品、箱包皮具以品牌劃分為為三個(gè)區(qū)，界界限明顯。對對于消費(fèi)人流流交叉循環(huán)不不利，A區(qū)（國際品牌牌）占據(jù)最核核心的位置，，但不利于人人流對項(xiàng)目整整體的拉動(dòng)。。13項(xiàng)目參數(shù)備注總建面14萬㎡包括配套用房店鋪數(shù)量294間業(yè)種服裝精品箱包鞋帽童裝餐飲床上用品文體數(shù)碼數(shù)量1944183011900合計(jì)294占比%72.931.5011.284.143.383服裝比重較大大，業(yè)種較為為單一，其他他業(yè)種作為補(bǔ)補(bǔ)充不明顯。。專一性強(qiáng)，目目的性消費(fèi)明明確，隨機(jī)性性消費(fèi)吸引力力不強(qiáng)14以品牌劃分區(qū)區(qū)域，界限明明顯，雖有助助于客戶根據(jù)據(jù)目標(biāo)選擇區(qū)區(qū)域，劃分不不同層次的消消費(fèi)群體，但但不利于人流流動(dòng)線的交叉叉循環(huán)。位置最好的A區(qū)沒有對整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的人流流起到很好的的帶動(dòng)作用。。國內(nèi)品牌服飾飾、精品箱包、皮具；餐餐飲國際二線品牌牌服飾、精品、箱包、皮皮具；餐飲國際品牌服飾飾、精品、箱包皮具1516北京：燕莎奧奧特萊斯北京奧特萊斯斯位于北京市市朝陽區(qū)東四四環(huán)南路9號，東四環(huán)與與東三環(huán)之間間。項(xiàng)目周邊高速速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，，通過東四環(huán)環(huán)可快速到達(dá)達(dá)京沈高速、、機(jī)場高速、、京開高速、、京石高速。項(xiàng)目距距離市中心約約10KM，距離北京首首都國際機(jī)場場約35KM。由ABC三幢建筑組成成，A座2層、B座2層、C座3層，總建筑面面積12萬㎡，營業(yè)面面積10萬㎡17項(xiàng)目參數(shù)備注總建面14萬㎡包括配套用房店鋪數(shù)量360間業(yè)種服裝精品箱包鞋帽童裝餐飲床上用品文體數(shù)碼數(shù)量232815202732910合計(jì)353占比%65.722.274.255.677.659.072.552.83業(yè)種豐富，主主要體現(xiàn)在購購物方面，購購物性明確；；休閑娛樂業(yè)業(yè)種沒有體現(xiàn)現(xiàn)。原因第一，規(guī)模大大、品牌較多多，業(yè)種較全全；第二，交交通便利，公公共交通發(fā)達(dá)，利于本本地區(qū)消費(fèi)；；第三，本地地消費(fèi)群體龐龐大，重復(fù)消消費(fèi)率較大；；第四，品牌折折扣優(yōu)勢較為為明顯。181F:著名品牌專賣賣店2F:二線品牌及國國內(nèi)品牌專賣店3F:餐飲、書店及及精品1F:服飾、精品2F服飾、床上用用品1F:箱包、鞋帽2F運(yùn)動(dòng)服飾、兒兒童用品業(yè)種劃分明晰晰，業(yè)種集中中，規(guī)模優(yōu)勢勢明顯,1920蘇州奧特萊斯斯位于蘇州市市金雞湖東南南岸李公堤風(fēng)風(fēng)景區(qū)。項(xiàng)目目周邊居住社區(qū)眾多、、是銜接市中中心與工業(yè)園園區(qū)的地段。。項(xiàng)目距離市市中心約10KM，距離蘇州火車車站約13KM。蘇州奧特萊斯斯21項(xiàng)目參數(shù)備注總建面11萬㎡包括配套用房店鋪數(shù)量222間業(yè)種服裝精品箱包鞋帽童裝餐飲床上用品文體數(shù)碼數(shù)量1561720292728260合計(jì)220占比%64.292.383.977.947.144.769.520總建面11萬㎡，奧特萊萊斯占比較小小約7萬平方米。其中定位于特特色餐飲部分分約有4萬平方米，其其他例如物流流配套、休閑閑配套、旅游配套等建建筑設(shè)施相對對缺乏。餐飲的比例顯顯然超出了作作為奧特萊斯斯業(yè)態(tài)配套的的比例范圍。。蘇州奧特萊斯斯以餐飲、及及奧特萊斯雙雙引擎帶動(dòng)人人流具有一定定的創(chuàng)新性。。通過地處市中中心及風(fēng)景區(qū)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢勢發(fā)展餐飲對對于提升奧特特萊斯的人流流具有積極的的促進(jìn)作用。。2223解讀OUTLETS313233343635提綱33783項(xiàng)目自身研判判銅陵市場調(diào)研研項(xiàng)目銷售及自自持建議項(xiàng)目營銷策略略項(xiàng)目推廣方程程式項(xiàng)目商業(yè)定位位及思考聯(lián)易盛簡介及及優(yōu)勢項(xiàng)目組成員及及合作方式92424城市概況篇銅陵商業(yè)市場場現(xiàn)狀典型商業(yè)項(xiàng)目目分析251.銅陵，依托長長江，為“中國古銅都、、當(dāng)代銅基地地”區(qū)位：位于安安徽省中南部部、長江下游游南岸行政區(qū)劃：銅銅官山區(qū)、獅獅子山區(qū)、郊郊區(qū)，銅陵縣，“三區(qū)一縣”面積：1113平方公里人口：約74萬人GDP總量：約466.6億城市概況26262.銅陵國土面積積全省最小，，城區(qū)面積也也相對靠后安徽省各城市市區(qū)域面積（（2010年）安徽省各城市市建成區(qū)面積積（2010年）273.銅陵市常住人人口74萬人，處于安安徽省各城市市末尾安徽省各城市市人口（2010年六普數(shù)據(jù)））(單位：萬人））282000年2005年2010年0.93%銅陵市近期人人口變化圖（萬人）67.8905年以后銅陵人人口增長非常常緩慢，年均均增長率僅為為0.54%；同2000年第五次全國國人口普查相相比，每十萬萬人中具有大大學(xué)程度的由由5125人上升為11278人；具有高中中程度的由15580人上升為17698人。4.同2000年相比，銅陵陵人口增長緩緩慢，人口素素質(zhì)有明顯提提高74.1872.2229295.銅陵非農(nóng)業(yè)人人口占比最高高，城市化率率全省第一資料來源：中中國城市統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒1985–2010，各地統(tǒng)計(jì)局局安徽省各城市市非農(nóng)業(yè)人口口數(shù)量與城市市化率（2010年）30306.銅陵人均GDP和人均可支配配收入均排在在安徽省前列列安徽省各城市市人均GDP（2010年）（單位：萬元元）安徽省各主要要城市人均可可支配收入（（2010年）（單位：元））31312011年安徽各城市市人均可支配配收入排行2011年銅陵實(shí)現(xiàn)GDP總值579.4億元，財(cái)政收收入115.6億元，人均GDP80028元，躍居全省第一；截止2011年9月底，銅陵機(jī)機(jī)動(dòng)車保有量量逼近10萬，增幅33.16%,其中私人汽車車保有量近2.5萬量,同比增長65%。32327.依據(jù)銅陵城市市規(guī)劃，北向向經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)、東北向西西湖新區(qū)（新新城區(qū)）將成成為城市“十二五”期間主力拓展展區(qū)域。市委市政務(wù)將將遷址西湖新新區(qū)；銅陵經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)為安徽省省繼合肥、蕪蕪湖之后的第第三個(gè)國家級級開發(fā)區(qū)，是是銅陵實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主主要承載區(qū)域域，預(yù)計(jì)到2015年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)銷銷售額1000億元；銅陵市西湖新新區(qū)規(guī)劃總面面積46.8平方公里，空空間結(jié)構(gòu)一區(qū)區(qū)兩片，其中中西湖片24.7平方公里，車車站片22.1平方公里，規(guī)規(guī)劃總?cè)丝?0萬。主城區(qū)東部城區(qū)南部主城區(qū)西湖片區(qū)車站片區(qū)銅陵新火車站338.同時(shí)時(shí)作作為為承承接接長長三三角角產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移示示范范區(qū)區(qū)（（國國家家級級））主主軸軸線線上上的的主主要要城城市市，，銅銅陵陵面面臨臨優(yōu)優(yōu)越越的的發(fā)展展機(jī)機(jī)遇遇《皖江江城城市市帶帶承承接接產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移示示范范區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃》確立立了了以以長長江江一一線線為為“發(fā)展展軸軸”，銅銅陵陵等等6個(gè)沿沿江江城城市市是是承承接接產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移的的主主軸軸線線。。皖江江城城市市帶帶及及周周邊邊區(qū)區(qū)域域消消費(fèi)費(fèi)市市場場廣廣闊闊；；皖皖江江城城市市帶帶投投資資需需求求潛潛力力巨巨大大；；皖皖江江城城市市帶帶吸吸納納勞勞動(dòng)動(dòng)力力就就業(yè)業(yè)的的空空間間大大。?！栋不栈帐∈‖F(xiàn)現(xiàn)代代物物流流業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃》，指指出出全全省省將將發(fā)發(fā)展展三三大大物物流流區(qū)區(qū)域域，，其其中中銅銅陵陵市市屬屬于于皖江江外外向向型型現(xiàn)現(xiàn)代代物物流流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶，，并成成為為全全省省五五大大特特色色物物流流中中心心之之一一。。銅陵長江34城市市概概況況小小結(jié)結(jié)：：依銅建市，中國古銅都、當(dāng)代銅基地國土面積、人口排在全省末尾，城市化率全省第一處于“長三角經(jīng)濟(jì)圈”與“武漢經(jīng)濟(jì)圈”交接地帶，為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)主軸線上的主要城市，面臨重要發(fā)展機(jī)遇人均GDP和人均可支配收入排在安徽省前列，人均財(cái)政收入全省第一，消費(fèi)能力強(qiáng)。西湖新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為銅陵“十二五”期間主力拓展區(qū)域城市化率高，房地產(chǎn)市場需求較為旺盛，但受人口數(shù)量限制需求增長趨勢較為緩慢由于銅陵工業(yè)立市，污染較為嚴(yán)重，部分中產(chǎn)階級將二、三次置業(yè)投向黃山池州等自然環(huán)境優(yōu)美之地，從而縮減了在當(dāng)?shù)氐耐顿Y。35城市市商商業(yè)業(yè)總總體體特特征征調(diào)調(diào)研研市區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)特特征征調(diào)調(diào)研研主要要街街道道租租金金水水平平調(diào)調(diào)研研銅陵陵商商業(yè)業(yè)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀36城市市商商業(yè)業(yè)整整體體版版圖圖老城城區(qū)區(qū)核核心心輻輻射射區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，是是商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營的的價(jià)價(jià)值值高高地地，，尤尤其其長長江江中中路路，，人人氣氣很很旺旺；；其他他區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍呈呈現(xiàn)現(xiàn)明明顯顯不不足足，，租租金金較較低低。?？靠拷浅菂^(qū)區(qū)邊邊界界的的地地方方，，商商業(yè)業(yè)幾幾乎乎斷斷節(jié)節(jié)。。城市市商商業(yè)業(yè)總總體體特特征征調(diào)調(diào)研研37◆商商場場和和專專賣賣店店等等密密集集，，商商品品種種類類豐豐富富在長長江江中中路路上上，，商商業(yè)業(yè)元元素素較較為為豐豐富富，，休休閑閑娛娛樂樂類類、、家家居居類類、、服服裝裝化化妝妝類類、、日日用用百百貨貨類類、、食食品品類類、、文文體體類類、、電電訊訊類類、、交交通通工工具具類類商商品品融融合合在在這這條條街街道道上上，，它它滿滿足足了了銅銅陵陵市市人人民民生生活活的的各各方方面面需需求求。。大大部部分分的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)種種都都希希望望依依附附于于長長江江中中路路。?！裟衬撤N種單單一一業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)經(jīng)營營單單街街扎扎堆堆特特征征明明顯顯◆業(yè)業(yè)種種分分布布與與地地勢勢有有著著密密切切關(guān)關(guān)系系◆休休閑閑、、娛娛樂樂業(yè)業(yè)遍遍地地開開花花建市市以以來來，，銅銅陵陵就就屬屬于于工工礦礦城城市市，，外外來來人人口口較較多多，，使使得得與與流流動(dòng)動(dòng)人人口口相相關(guān)關(guān)的的服服務(wù)務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展。。在在城城市市中中心心區(qū)區(qū)域域我我們們可可以以在在任任何何一一條條街街上上都都能能看看到到賓賓館館、、KTV、足足浴浴的的出出現(xiàn)現(xiàn)，，在在檔檔次次上上可可謂謂良良莠莠不不齊齊。。比比較較有有名名氣氣的的服服務(wù)務(wù)場場所所大大都都分分布布在在離離主主要要商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)不不遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的城城市市主主干干道道旁旁。。城市市商商業(yè)業(yè)總總體體特特征征分分析析38城市市商商業(yè)業(yè)總總體體特特征征調(diào)調(diào)研研市區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)特特征征調(diào)調(diào)研研主要要街街道道租租金金水水平平調(diào)調(diào)研研銅陵陵商商業(yè)業(yè)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀百貨貨商商場場過過于于集集中中，，大大多多處于于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型期期銅陵陵市市區(qū)區(qū)百百貨貨商商場場有有3家,總規(guī)規(guī)模模在在19萬㎡㎡左左右右;百貨貨商商場場主主要要集集中中在在長長江江中中路路;各百百貨貨商商場場經(jīng)經(jīng)過過業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)調(diào)整整及及相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)營營策策略略改改變變,正從從傳傳統(tǒng)統(tǒng)百百貨貨向向新新型型百百貨貨(品牌牌經(jīng)經(jīng)營營與與特特色色主主題題經(jīng)經(jīng)營營、、注注重重環(huán)環(huán)境境改改善善與與人人本本主主義義相相結(jié)結(jié)合合等等)轉(zhuǎn)變變;受自自身身物物質(zhì)質(zhì)條條件件的的限限制制,單純純依依賴賴軟軟件件方方面面的的提提高高使使得得發(fā)發(fā)展展空空間間相相當(dāng)當(dāng)有有限限。。市區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)特特征征調(diào)調(diào)研研百貨貨商商場場超市市外外擴(kuò)擴(kuò)趨趨勢勢明明顯顯銅陵陵中中大大型型超超市市數(shù)數(shù)量量較較少少，，現(xiàn)現(xiàn)有有的的超超市市多多分分散散于于居居民民區(qū)區(qū)與與商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)；；從銅銅陵陵城城市市發(fā)發(fā)展展角角度度，，結(jié)結(jié)合合居居民民住住宅宅區(qū)區(qū)及及超超市市(含中中大大型型超超市市及及小小型型超超市市、、便便利利店店)分布布情情況況,超市市向向東東向向南南擴(kuò)擴(kuò)張張趨趨勢勢明明顯顯;迄今今為為止止，，銅銅陵陵已已有有合合家家福福、、華華潤潤蘇蘇果果、、家家得得利利、、華華聯(lián)聯(lián)等等中中大大型型超超市市入入駐駐，，置置業(yè)業(yè)·財(cái)富富廣廣場場項(xiàng)項(xiàng)目目引引進(jìn)進(jìn)了了樂樂購購。。市區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)特特征征調(diào)調(diào)研研超市市項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模(m2)華聯(lián)淮河大道2800合家?；春哟蟮?3,000合家福義安北路2000華潤蘇果淮河大道15,000家得利淮河大道1,000銅陵中中、大大型超超市基基本情情況超市運(yùn)運(yùn)營狀狀況參參差不不齊華潤蘇蘇果是是銅陵陵超市市業(yè)人人氣較較旺、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益最好好的超超市;合家福福是銅銅陵?duì)I營業(yè)面面積和和店面面數(shù)量量最多多的超超市；；超市租租金大大致在在0.5-1.2元/㎡·天左右右，視視超市市具體體區(qū)位位條件件及合合同簽簽訂年年份而而定，，普遍遍不高高。市區(qū)商商業(yè)供供應(yīng)特特征調(diào)調(diào)研超市市42專業(yè)市市場分分布圖圖銅陵現(xiàn)現(xiàn)有各各個(gè)專專業(yè)市市場地地址的的選擇擇，均均處于于主要要城市市“過過境公公路””沿線線：東東向交交通要要道（（銅都都大道道）和和北向向交通通要道道（北北京西西路））上。。汽車銷銷售市市場——銅都大大道南南段花鳥市市場——銅都大大道與與北京京東路路交口口西北北向銅陵大大市場場——銅都大大道北北段綠源農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品品大市市場——銅都大大道北北段茂源大大市場場——北京西西路段段（家家具、、家居居、建建材等等）銅陵部部分專專業(yè)市市場沒沒有通通過政政府的的規(guī)劃劃來引引導(dǎo),如汽車車銷售市場場,是自發(fā)發(fā)形成成,因此需需要較較長周周期引引導(dǎo)與與布局局市區(qū)商商業(yè)供供應(yīng)特特征調(diào)調(diào)研專業(yè)市市場次中心心或邊邊緣區(qū)區(qū)域?qū)I(yè)業(yè)市場場吸引引力銅陵市市現(xiàn)有有專業(yè)業(yè)市場場總計(jì)計(jì)約10多個(gè),總規(guī)模模在50萬㎡左左右;專業(yè)市市場承承租能能力較較低,一般選選址在在城市市邊緣緣區(qū)域域;租金價(jià)價(jià)格與與道路路交通通是專專業(yè)市市場選選址考考慮的的主要要評價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)與因因素;城市中中心或或次中中心區(qū)區(qū)域可可考慮慮精品品專業(yè)業(yè)市場場,以滿足足特定定消費(fèi)費(fèi)人群群需求求,而且精精品專專業(yè)市市場具具備較較高承承租能能力。。市場經(jīng)營規(guī)模(萬㎡)汽車銷售市場20多家銷售企業(yè)花鳥市場0.3銅陵大市場13.6綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場15茂源大市場10專業(yè)市市場選址考考慮因素市區(qū)商商業(yè)特特征調(diào)調(diào)研專業(yè)市市場餐飲市市場主主要分分散在在三個(gè)個(gè)片區(qū)區(qū)據(jù)不完完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì),銅陵市市現(xiàn)有有大小小餐飲飲企業(yè)業(yè)1500余家,茶樓200余家；；楊家山山沿線線已形形成餐餐飲聚聚集氣氣候,但主要要以100㎡左右的的小面面積餐餐飲為為主;餐飲營營業(yè)面面積較較大的的的中中大型型餐飲飲店主主要集集中在在義安安北路路、淮淮海北北路、、石城城大道道上;隨著銅銅陵人人均GDP的增加加及消消費(fèi)者者消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣慣的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變,現(xiàn)有傳傳統(tǒng)的的消費(fèi)費(fèi)場所所將不不能滿滿足廣廣大消消費(fèi)者者需求求，新新的市市場需需求空空間日日益擴(kuò)擴(kuò)大,有特色色的餐餐飲場場所將將成為為新的的市場場需求求。市區(qū)商商業(yè)供供應(yīng)特特征分分析餐飲飲酒店名稱餐廳容量育和大酒店豪華包廂30個(gè)及1個(gè)中餐宴會(huì)大廳和1個(gè)小型宴會(huì)廳，極度大酒店包廂30多間美華大酒店11個(gè)風(fēng)格各異的大中小型宴會(huì)廳酒店餐餐飲(舉例)餐飲市市場經(jīng)經(jīng)營良良好,中高檔檔餐飲飲較為為缺乏乏中高檔檔餐飲飲消費(fèi)費(fèi)基本本上都都集中中在義義安北北路、、長江江中路路、淮淮河大大道等等沿線線酒店店內(nèi);純餐飲飲場所所大多多經(jīng)營營定位位大眾眾消費(fèi)費(fèi),檔次不不高;酒店內(nèi)內(nèi)餐飲飲消費(fèi)費(fèi)形式式以婚婚宴、、節(jié)慶慶、企企業(yè)年年會(huì)與與商務(wù)務(wù)宴請請為多多;中高檔檔餐飲飲場所所承租租能力力大致致在1-2.5元/㎡/天;社區(qū)型型餐飲飲街鋪鋪?zhàn)饨鸾鸫笾轮略?-2元/㎡㎡/天。市區(qū)商商業(yè)供供應(yīng)特特征分分析餐飲飲市中心心周邊邊為娛娛樂消消費(fèi)首首選主要分分布在在長江江中路路、義義安北北路及及淮海海北路路周邊邊，靠靠近市市中心心；KTV、歌舞舞廳類類消費(fèi)費(fèi)場所所,從經(jīng)營營比較較好及及知名名度較較高者者不多多；中高檔檔酒吧吧在銅銅陵不不多；；銅陵中中高檔檔桑拿拿洗浴浴場所所不多多；銅陵娛娛樂類類業(yè)態(tài)態(tài)租金金承受受能力力在1-5元/㎡/天左右右。市區(qū)商商業(yè)供供應(yīng)特特征分分析娛樂樂47銅陵酒酒店市市場,競爭較較為激激烈，，在市市區(qū)范范圍內(nèi)內(nèi)，包包括星星級酒酒店在在內(nèi)的的酒店店總數(shù)數(shù)超過過50家。市區(qū)商商業(yè)供供應(yīng)特特征分分析酒店店48序號酒店名稱星級客房數(shù)（間）價(jià)格（元）空間分布配套1逸頓國際大酒店五星200新區(qū)集住宿、餐飲、會(huì)議、休閑、健身、娛樂為一體。2五松山賓館四星138260-860市區(qū)3華亭四季大酒店四星120198-6084美華大酒店三星97168-598餐廳、足浴5銅都國際大酒店三星1436育和大酒店三星147275-760市區(qū)餐廳、會(huì)議室、大型會(huì)場市區(qū)商商業(yè)供供應(yīng)特特征分分析酒店店49城市商商業(yè)總總體特特征調(diào)調(diào)研市區(qū)商商業(yè)供供應(yīng)特特征調(diào)調(diào)研主要街街道租租金水水平調(diào)調(diào)研銅陵商商業(yè)市市場現(xiàn)現(xiàn)狀50區(qū)域路段面積租金(元/㎡·月)業(yè)態(tài)淮海路北段5648.3電器1696.5小百貨中段2880.8零售5180服務(wù)南段16110服務(wù)8129煙酒店義安大道中段18131文哲美術(shù)用品店4068三信國際電工82115頤佳愛家坊南段12128甲麗凈灰指甲1533四川紅高粱酒店1060鞭炮店長江中路

7898裴然布業(yè)8195陵江煙酒店18580服飾1店長江中中路作作為銅銅陵最最繁華華的街街道，，租金金價(jià)格格為最最貴。。主要街街道租租金水水平調(diào)調(diào)研51銅陵商商鋪?zhàn)庾饨鹛靥卣髦髦饕w體現(xiàn)為為三個(gè)個(gè)方面面：第一，，城市核核心區(qū)區(qū)域的的高檔檔商鋪鋪，租租售價(jià)價(jià)格均均很高高，鋪鋪主大大多為為投資資經(jīng)營營者，這一一類商商街主主要為為長江江中路路、義義安大大道中中段、、淮河河中路路、銅銅冠商商業(yè)廣廣場段段、石石城大大道與與北京京中路路交叉叉口為為代表表。這這一區(qū)區(qū)域商商鋪平平均租租金可可達(dá)到到200元/㎡/月以上上。次次級中中心區(qū)區(qū)商鋪鋪?zhàn)饨鸾鹚狡皆?0-150元/㎡/月。第二，，城市核核心區(qū)區(qū)以外外的中中低檔檔商鋪鋪，租租售價(jià)價(jià)格相相對較較低，，鋪主主多為為居家家經(jīng)營營，購鋪及及經(jīng)營營主要要是為為了養(yǎng)養(yǎng)家糊糊口，，最低低租金金可低低至15-30元/㎡/月。第三，，城市市整體體商業(yè)業(yè)水平平，以以“長長江路路與人人民路路交叉叉口””為中中心高高點(diǎn)，，向四四周遞遞減。。核心區(qū)區(qū)集中中幾乎乎大部部分商商業(yè)資資源，，向周周邊遞遞減的的速度度極快快銅陵主主要街街道租租金水水平調(diào)調(diào)研521.2.3.4.生意很好，無轉(zhuǎn)售、無轉(zhuǎn)租，空置率為0，屬于傳統(tǒng)黃金旺鋪。長江中路生意一般，少量轉(zhuǎn)租，空置率為5%左右，靠近車站，人流量不如市區(qū)段。義安大道生意中等，少量轉(zhuǎn)租，空置率約3%，人流量比較旺，地段尤佳?；春勇啡肆髁坎淮?，生意一般?？罩寐始s5%。北京路中段銅陵主主要街街道飽飽和度度及態(tài)態(tài)勢53主要街街道業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)研道路名稱商鋪數(shù)量備注長江中路61+70=131間兩側(cè)，在經(jīng)營商鋪義安大道33+10+16+19+37+43=158間北京路25+51=76間淮河路23+33+52+42=150間金山路24+17+29=70間（以上數(shù)據(jù)是通過‘掃街’獲得）道路名稱餐飲、酒店服飾休閑娛樂金融電器藥房其他長江中路1067586332義安大道22211110292北京路241831435淮河路131714143584金山路142648小結(jié)：：銅陵陵市區(qū)區(qū)短期期內(nèi)缺缺乏特特色中中高端端商業(yè)業(yè)休閑閑一體體化物物業(yè)?。?455專業(yè)市場10家大賣場5家家電市場：蘇寧、國美、五星、宏達(dá)中高檔夜總會(huì)較多中高檔酒吧、量販?zhǔn)終TV較少茶樓約200家餐飲行業(yè)約1500家酒店（星級以上）52家銅陵市市市區(qū)區(qū)主要要經(jīng)營營場所所統(tǒng)計(jì)計(jì)總量不不大，，過于于集中中，檔檔次不不高56銅陵傳統(tǒng)商業(yè)“三巨頭”合百商廈銅陵商商城面面積約約90,000㎡㎡，以服服裝服服飾80%、娛樂樂20%，為女女性居居多的的中檔檔消費(fèi)費(fèi)場所所，但但長江江二路路二樓樓出租租率不不高銅陵商城合百商商廈面面積約約32,000㎡㎡，服裝裝服飾飾74%、化妝妝品及及珠寶寶15%、超市市6%等，為為適合合各年年齡層層次的的中檔檔消費(fèi)費(fèi)場所所。銅冠商業(yè)廣場銅冠商商業(yè)廣廣場面面積約約66,000㎡㎡，服裝裝服飾飾55%、餐飲飲娛樂樂20%、超市市及電電器25%，適合合各年年齡層層次消消費(fèi)的的中檔檔場所所。123商業(yè)““三巨巨頭””分析析典型商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目分分析57一樓：：黃金金珠寶寶化化妝品品名名煙名名酒精精品品男鞋鞋時(shí)時(shí)尚女女鞋箱箱包包皮具具手手機(jī)數(shù)數(shù)碼進(jìn)進(jìn)口口手表表麥麥當(dāng)勞勞二樓：：精品品女裝裝淑淑女休休閑職職業(yè)業(yè)女裝裝中中老年年裝飾飾品品三三樓：：精品品男裝裝商商務(wù)男男裝西西服服休閑閑襯襯衫領(lǐng)領(lǐng)帶男男士士精品品羊羊絨羊羊毛衫衫四四樓：：運(yùn)動(dòng)動(dòng)服鞋鞋時(shí)時(shí)尚休休閑服服精精品內(nèi)內(nèi)衣家家居居服五五樓樓：床床上用用品童童裝裝童鞋鞋童童車玩玩具文文體體辦公公國國產(chǎn)鐘鐘表工工藝藝品家家電電：彩彩電冰冰箱箱空空調(diào)洗洗衣衣機(jī)家家影影碟機(jī)機(jī)廚廚衛(wèi)小小家電電電電腦電電工工電料料一一樓與與二樓樓之間間：合合家福福超市市合百商商廈典型商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目分分析581F:名品世世界肯德基基、國國際名名品、、化妝妝品、、黃金金珠寶寶、名名表眼眼鏡、、箱包包皮具具、名名品鞋鞋類、、煙酒酒茶2F：淑女女空間間時(shí)尚女女裝、、少淑淑女裝裝、休休閑女女裝、、女士士內(nèi)衣衣、女女士配配飾3F：知性性花園園職業(yè)女女裝、、時(shí)尚尚女裝裝、中中老年年裝、、女士士配飾飾、精精品女女褲、、名品品文胸胸、SPA女士生生活館館4F：生活活匯館館男士正正裝、、商務(wù)務(wù)休閑閑、西西褲襯襯衣、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)地帶帶、青青春休休閑、、牛仔仔服飾飾、羊羊毛羊羊絨、、兒童童世界界、床床上用用品、、男士士配飾飾5F：娛樂樂美食食館主題餐餐飲、、特色色餐飲飲、快快樂電電玩、、飚歌歌KTVB1：國美美電器器、銅銅冠圖圖書音音像城城1-3F部分：：華聯(lián)聯(lián)超市市銅冠商商業(yè)廣廣場典型商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目分分析59物業(yè)類類別：：服務(wù)務(wù)式公公寓/辦公樓樓/餐館、、食堂堂、咖咖啡館館、飲飲食廣廣場/商店、、購物物中心心、超超市建建筑筑面積積80000㎡㎡(酒店),40000㎡(零售),30000㎡(辦公樓)物業(yè)類型型商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目描述興興建一一幢42層高的綜綜合樓,設(shè)有一個(gè)個(gè)三層高高的地下下室,總建筑面面積約為為150,000平方米,包括:*第1層至第6層為百貨貨商場*第第7層至第8層為餐廳廳和電影影院*第9層至第27層為寫字字樓*第28層至第42層為公寓寓式酒店店已已于于2010年5月開工建建設(shè),工期約36個(gè)月典型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目分分析雨潤國際際廣場60銅陵商業(yè)業(yè)特性總總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)推廣手手法乏善善可陳，，基本停停留在初初級階段段發(fā)展中的的西湖新新城和開開發(fā)區(qū)呼呼喚城市市商業(yè)副副中心商業(yè)呈單單核（中中心區(qū)））狀態(tài)，，城市框框架未拉拉開主城區(qū)商商業(yè)物業(yè)業(yè)一鋪難難求，市市民投資資意識逐逐漸增強(qiáng)強(qiáng)地產(chǎn)行業(yè)業(yè)比較浮浮躁，缺缺乏文化化內(nèi)涵和和積淀61解讀OUTLETS313233343635提綱33783項(xiàng)目自身身研判銅陵市場場調(diào)研項(xiàng)目銷售售及自持持建議項(xiàng)目營銷銷策略項(xiàng)目推廣廣方程式式項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位及及思考聯(lián)易盛簡簡介及優(yōu)優(yōu)勢項(xiàng)目組成成員及合合作方式式962項(xiàng)目所在在區(qū)域概概況項(xiàng)目區(qū)位位于銅陵陵市主城城區(qū)東面面（東區(qū)板板塊）；；因該板板塊內(nèi)鐵鐵路銅陵陵東站在在09年11月1日已建成成投入運(yùn)運(yùn)行，區(qū)區(qū)域具體體規(guī)劃范范圍為北北至蕪銅銅鐵路線線，南至至青石山山、大青青山山脊脊線，西西至天山山大道，，東至青青山山脊脊線，總總用地約約18.74平方公里里，城市市建設(shè)用用地按11.28平方公里里進(jìn)行控控制，居居住人口口約10萬人。項(xiàng)目自身身研判63本案銅都大道火車東站

銅都大道是外地進(jìn)入銅陵的必經(jīng)之路，從火車東站進(jìn)入銅陵市區(qū)也必經(jīng)本案。本項(xiàng)目是車站新區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目區(qū)位位分析銅陵山體體公園64市中心本案銅陵大市場綠源大市場交通對本本體分析析65項(xiàng)目周邊邊人口該區(qū)域規(guī)規(guī)劃3-5年內(nèi)入駐駐人口達(dá)達(dá)10萬人，日日后重點(diǎn)點(diǎn)消費(fèi)在在生活配配套、休休閑娛樂樂、親子子教育等等方面。。注：藍(lán)色代表已建項(xiàng)目，綠色代表未建項(xiàng)目66項(xiàng)目SWOT分析67優(yōu)勢分析析：1、項(xiàng)目位位于城市市干道銅銅都大道道與銅井井路交匯匯處，為為交通樞樞紐；2、銅都大大道為城城市干道道，蕪銅銅路必經(jīng)經(jīng)之道，，距離火火車東站站較近，，交交通很便便捷；3、青石山山，植物物園，項(xiàng)項(xiàng)目自然然與人工工環(huán)境絕絕無僅有有；4、其他專專業(yè)市場場：綠源源大市場場、銅陵陵大市場場；5、項(xiàng)目距距離市中中心核心心商業(yè)圈圈也較近近，進(jìn)則則自然，，出則繁繁華；6、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃合理理，產(chǎn)品品定位精精準(zhǔn)，將將為項(xiàng)目目成功奠奠定堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)；；7、其他配配套：銅銅陵中醫(yī)醫(yī)院，銀銀行，城城市公交交，太陽陽歷文化化廣場；；68劣勢分析析：1、項(xiàng)目北北部環(huán)境境交差，，區(qū)域昭昭示性欠欠缺2、青石山山為未開開發(fā)野山山對于消消費(fèi)者來來說難以以親近融融合享受受；3、銅陵眾眾多商業(yè)業(yè)項(xiàng)目集集中在樓樓盤附近近，本項(xiàng)項(xiàng)目為純純商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目；4、核心商商圈的服服務(wù)升級級，本項(xiàng)項(xiàng)目在后后期下必必然難以以抗衡；；5、商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)務(wù)配套單單一，附附近景觀觀規(guī)劃難難以成規(guī)規(guī)模，攻攻擊力較較弱。69機(jī)會(huì)分析析：銅陵經(jīng)濟(jì)濟(jì)輻射力力很強(qiáng)，，商貿(mào)流流通業(yè)的的蓬勃發(fā)發(fā)展，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)突出，，城市化化進(jìn)程加加快帶給給本案的的發(fā)展機(jī)機(jī)遇正逐逐漸凸顯顯。國家實(shí)施施“中部部崛起””戰(zhàn)略、、大力發(fā)發(fā)展循環(huán)環(huán)經(jīng)濟(jì)、、安徽省省實(shí)施““東向發(fā)發(fā)展”戰(zhàn)戰(zhàn)略、優(yōu)優(yōu)先發(fā)展展沿江經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶，，為銅陵陵市提供供了難得得的政策策機(jī)遇。。區(qū)域配套套設(shè)施得得到完善善、規(guī)劃劃中的城城際鐵路路引入等等因素得得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，本區(qū)區(qū)將實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與城市市新區(qū)板板塊在同同一區(qū)位位水平高高度。本案位于于銅陵市市東北部部，與銅銅陵經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)相相接，屬屬于政府府規(guī)劃建建設(shè)新區(qū)區(qū)地帶。。70威脅分析析：遠(yuǎn)離傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)核核心區(qū)，中間沒有有商業(yè)帶帶連接人人氣。在在城市規(guī)規(guī)模不大大、消費(fèi)費(fèi)者已經(jīng)經(jīng)形成購購買習(xí)慣慣的地區(qū)區(qū)，這個(gè)個(gè)距離是是偏遠(yuǎn)的的。根據(jù)項(xiàng)目目周邊現(xiàn)現(xiàn)有人口口調(diào)研，，以項(xiàng)目目為圓心心、真正正處于傳傳統(tǒng)理解解范疇的的“項(xiàng)目核心心商業(yè)圈圈”內(nèi)新住宅宅小區(qū)的的交付、、入住尚尚需時(shí)日日，目前前固定人人口密度度不大、、消費(fèi)偏偏低。難難以支撐撐6萬平米規(guī)規(guī)模的傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心。?，F(xiàn)階段火車站的的聚客效效應(yīng)未能能充分體體現(xiàn)，而而銅陵二橋橋（公鐵鐵兩用））的建成，，有可能能加速城城市向東東南方向向發(fā)展。解決好以以上困境境帶來的的課題，，是項(xiàng)目目立項(xiàng)之之本71經(jīng)過調(diào)研研比對，，依據(jù)銅銅陵的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平，，項(xiàng)目不不具備純純正奧特特萊斯經(jīng)經(jīng)營的條條件，因因此需要要因地制制宜結(jié)合當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)水水平、消消費(fèi)習(xí)慣慣，做出出如下建建議：72加大娛樂樂休閑配配套比重重項(xiàng)目所處處城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展程度，，消費(fèi)特特性，應(yīng)應(yīng)增加娛娛樂休閑閑配套，，打造成成集休閑、購購物、娛娛樂、餐餐飲、旅旅游于一一體復(fù)合合型商業(yè)業(yè)類別。打造奧特萊斯斯生活圈圈以國際知知名品牌牌作為項(xiàng)項(xiàng)目引爆爆點(diǎn)，國國內(nèi)品牌牌作為主主力，知名品牌牌占營業(yè)業(yè)單位的的比例小小，與國國外奧特特萊斯知知名品牌牌占比差差距大，，客戶的選選選擇空空間較小?。恢放婆圃趪鴥?nèi)內(nèi)較少，，分布面面窄，招招商難度度大，國內(nèi)品牌牌作為補(bǔ)補(bǔ)充，但但因其銷銷售渠道道廣闊，，客戶購購買方便便。73豐富業(yè)種種類型A.家居；B.兒童用品品（衍生生產(chǎn)品））C.精品、文文體數(shù)碼碼。設(shè)置工廠廠店概念念板塊A.品牌資源源利用；；B.外貿(mào)訂單單內(nèi)銷處處理；做足配套A.B.C.D.發(fā)展低成本、快捷、輻射范圍廣的購物專線交通；引進(jìn)公共交通線路；（預(yù)留大巴車位，旅游接待區(qū)）；兒童游樂、特色休閑游樂設(shè)施吸引隨機(jī)消費(fèi)人流提升項(xiàng)目人氣；免費(fèi)停車，物流區(qū)。74A.B.與旅行社合作利益共享，設(shè)置旅游拓展、接待及制定帶客到店激勵(lì)計(jì)劃；與周邊城市旅行社發(fā)展短線旅游項(xiàng)目；購物與休閑旅游相結(jié)合，提高項(xiàng)目的吸引力解讀OUTLETS313233343635提綱33783項(xiàng)目自身身研判銅陵市場場調(diào)研項(xiàng)目銷售售及自持持建議項(xiàng)目營銷銷策略項(xiàng)目推廣廣方程式式項(xiàng)目商業(yè)業(yè)定位及及思考聯(lián)易盛簡簡介及優(yōu)優(yōu)勢項(xiàng)目組成成員及合合作方式式976項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主題概概念商業(yè)主題題概念充充分體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目商商業(yè)的功功能定位位，使得得消費(fèi)者者能夠通通過主題題概念加加深對商商業(yè)功能能的了解解，進(jìn)而而加深其其消費(fèi)觀觀念，培培養(yǎng)其消消費(fèi)習(xí)慣慣。第六代商商業(yè)模式式——生活方式式中心LifeStyleShoppingCenter77生活方式中心心模式解析被稱為繼傳統(tǒng)統(tǒng)門店、百貨貨商城、購物物中心、步行行街、MALL之后，全球第第六代商業(yè)模模式的生活方方式中心Lifestylecenter，生活方式中中心是在人們們生活方式日日漸多元化前前提下，為了了滿足人們購購物、休閑、、娛樂、餐飲飲等更加多元元的生活消費(fèi)費(fèi)需求而誕生生的?！吧罘绞街兄行摹碑a(chǎn)生于于21世紀(jì)歐美一些些大中型城市市，有別于傳傳統(tǒng)的shoppingmall,它不是簡單地地將多種業(yè)態(tài)態(tài)堆集在一個(gè)個(gè)大的封閉空空間中，而是是將景觀、業(yè)業(yè)態(tài)、建筑、、功能等各種種因素科學(xué)地地結(jié)合在更開開放的環(huán)境中中。而LifestyleCenter的開發(fā)地理理位置，則則通常在非非傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)區(qū)，在那那些接近交交通要道和和大規(guī)模中中高檔住宅宅區(qū)、升值值潛力較大大的區(qū)域。。國際購物中中心協(xié)會(huì)（（ICSC）指出Lifestylecenter必須具備下下列要素：：1、接近有影影響力的居居住社區(qū)；；2、中高檔以以上的定位位，迎合本本商圈消費(fèi)費(fèi)者對休閑閑的追求；；3、與Mall和傳統(tǒng)的商商業(yè)步行街街相比，LifestyleCenter更加注重環(huán)環(huán)境和建筑筑設(shè)計(jì)；非封閉形態(tài)態(tài)，并且至至少有5000平方米以上上的面積是是由全國性性的連鎖專專業(yè)店使用用。78生活方式中中心特點(diǎn)LifestyleCenter的消費(fèi)者定定位主要是是中高端消消費(fèi)階層。。LifestyleCenter相對于傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)，所所有的LifestyleCenter都是開放式式的，建筑筑形態(tài)人性性化；面積積相對來說說不大，商商戶是由比比較高檔的的專賣店、、餐飲和娛娛樂等多種種元素構(gòu)成成，其中購購物功能與與傳統(tǒng)購物物中心相比比，被明顯顯弱化?！吧罘绞绞街行摹本呔哂兴拇筇靥卣鳎旱谝?，休閑閑第一。所謂休閑，，廣義包括括餐飲、娛娛樂等服務(wù)務(wù)功能。該該服務(wù)功能能是用來滿滿足消費(fèi)者者在精神層層面所追求求的各種““生活方式式”的，也也是Lifestyle購物中心的的靈魂所在在。第二，環(huán)境境第一。與Shoppingmall和傳統(tǒng)的商商業(yè)步行街街相比，LifestyleCenter更加注重環(huán)環(huán)境和建筑筑設(shè)計(jì)，突突出合理的的布局、特特色的風(fēng)格格和舒適、、優(yōu)雅的環(huán)環(huán)境，追求求與消費(fèi)者者階層生活活品位、消消費(fèi)習(xí)慣相相匹配。第三，規(guī)模模適中。美國的LifestyleShoppingCenter規(guī)模平均在在5萬~6萬平方米左左右。第四，業(yè)態(tài)態(tài)專精。LifestyleCenter從業(yè)態(tài)上更更接近于集集百貨店、、超市、專專業(yè)店、專專賣店等有有店鋪零售售業(yè)態(tài)與休休閑、餐飲飲、娛樂服服務(wù)等為一一體的集合合體。79生活方式中中心定位思思路生活方式中中心是未來來取代MALL的一種新型型商業(yè)模式式，是一種種新生復(fù)合合業(yè)態(tài)，也也是一種新新的經(jīng)濟(jì)增增長方式，，不以人流流量多少作作為判斷依依據(jù)，而以以高端消費(fèi)費(fèi)和利潤率率作為經(jīng)營營考核，與與銅陵新區(qū)區(qū)規(guī)劃的入入住群體的的高端客戶戶群符合。。生活方式中中心有著良良好的業(yè)態(tài)態(tài)兼容性和和廣闊的發(fā)發(fā)展前景，，結(jié)合項(xiàng)目目現(xiàn)狀，以以目的性消消費(fèi)帶動(dòng)本本區(qū)域人氣氣，推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目及周邊邊的建設(shè)進(jìn)進(jìn)程?！吧罘绞绞街行摹币砸孕聵I(yè)態(tài)、、新理念、、以符合銅銅陵人的特特點(diǎn)和需要要的模式運(yùn)運(yùn)作，易于于形成強(qiáng)大大的吸引力力和培養(yǎng)傳傳統(tǒng)業(yè)態(tài)無無法比擬的的核心競爭爭力?！吧罘绞街兄行摹迸畈纳αQ定其將將會(huì)是商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)中最最具競爭力力的業(yè)態(tài)。。80著名生活方方式中心GroveLifestyle購物中心作為洛杉磯磯最時(shí)尚的的購物中心心，Grove是洛杉磯最最酷、最流流行、最時(shí)時(shí)尚的商業(yè)業(yè)熱點(diǎn)，僅僅2006年Grove就吸引了約約1800萬的觀光客客和消費(fèi)者者。Grove建筑面積有有57.5萬平方米，，每一棟建建筑都有著著各自的特特色。81新加坡“歡樂城”著名生活方方式中心“歡樂城”是新加坡最最大的零售售休閑項(xiàng)目目，建筑面面積高達(dá)110萬平方英尺尺，擁有近近450家不同業(yè)態(tài)態(tài)的商戶，，從食品到到飲料再到到戶外娛樂樂表演。在在“歡樂城”不但可以觀觀賞新加坡坡灣的風(fēng)景景，還可以以遠(yuǎn)眺美麗麗的Sentosa島，旁邊還還建有圓形形的羅馬風(fēng)風(fēng)格大廳。。82著名生活方方式中心北京藍(lán)色港港灣在北京朝陽陽公園的西西北角，一一個(gè)全新的的更具國際感的體體驗(yàn)場所即即將驚艷登登場，它將將成為中國國最具時(shí)尚尚感和國際際領(lǐng)先水準(zhǔn)準(zhǔn)的，融合合娛樂、休休閑、購物物、餐飲多多種業(yè)態(tài)的的商業(yè)中心心。它就是是藍(lán)色港灣灣SOLANA——中國第一個(gè)個(gè)符合國際際標(biāo)準(zhǔn)的LifestyleShoppingCenter，未來北京京最具魅力力的地方。。著名生活方方式中心紅街完全擯擯棄了孤立立于城市中中心的傳統(tǒng)統(tǒng)百貨大樓樓式的單體體商業(yè)，它它將購物、、旅游、休休閑、娛樂樂及文化展展示高度熔熔鑄，集于于一體，堪堪稱六安商商業(yè)王國的的“百業(yè)之之窗”。紅紅街的商業(yè)業(yè)組合，涵蓋了購物物體驗(yàn)、時(shí)時(shí)尚生活、、休閑娛樂樂、主題餐餐飲四大功功能區(qū)。以以“文化體體驗(yàn)、休閑閑體驗(yàn)、情情景式消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)三位位一體”的的體驗(yàn)式思思想，來指指導(dǎo)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃劃和景觀產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)計(jì)，南北分別規(guī)規(guī)劃以“主主題百貨””、“黃金金珠寶名品品城”為龍龍頭商業(yè)，，發(fā)揮商業(yè)業(yè)帶動(dòng)作用用，街區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)主題題館狀物業(yè)業(yè)為主力商商業(yè)群，通通過龍頭核核心與主力力商業(yè)群的的業(yè)態(tài)組合合規(guī)劃，引引導(dǎo)并帶動(dòng)動(dòng)線形沿街街商鋪的業(yè)業(yè)種布局，，打造以集集中商業(yè)為為主力，線線形獨(dú)立商商業(yè)為輔助助，紅色旅旅游、市民民休閑、愛愛國主義教教育影視、、地域民俗俗等文化特特色產(chǎn)業(yè)為為依托的新新一代城市市復(fù)合型商商業(yè)項(xiàng)目。。安徽六安紅紅街84項(xiàng)目商業(yè)形形象定位銅陵首席生生活方式中中心現(xiàn)代的，時(shí)時(shí)尚的，個(gè)個(gè)性的，與與時(shí)俱進(jìn)的的定位思路：：注重和強(qiáng)調(diào)調(diào)一種新的的生活方式式，新的價(jià)價(jià)值觀念，，新的文化化品味，以以暗示銅陵陵的蓬勃發(fā)發(fā)展帶來新新的經(jīng)濟(jì)和和生活方式式，而本項(xiàng)項(xiàng)目倡導(dǎo)與與新銅陵一一起與時(shí)俱俱進(jìn)，享受受新銅陵時(shí)時(shí)尚生活商商業(yè)體驗(yàn)。。85時(shí)尚之都，，敢于城市市潮流之先先說到時(shí)尚，，人人心里里都充滿喜喜悅與激情情，它是潮潮流所向，，因此，擁擁有時(shí)尚，，就擁有了了生活的激激情。生活方式中中心，當(dāng)今今世界最先先進(jìn)、最潮潮流、最時(shí)時(shí)尚的商業(yè)業(yè)模式，薈薈萃頂級商商業(yè)業(yè)態(tài)，，海納百川川，潮流所所向，活色色活香的時(shí)時(shí)尚之都，，時(shí)尚由他他們代言。。項(xiàng)目商業(yè)形形象演繹86開放中心，，全景生活活隨心所欲欲從北京的王王府井到上上海的南京京路再到海海爾濱的中中央大街，，都是以開開放街區(qū)以以及高人氣氣而馳名海海外，開放放式街區(qū)才才是街區(qū)發(fā)發(fā)展必然。。生活方式中中心，開放的中中心，海納納百川的包包容世界，，讓我們深切切體會(huì)到的的就是開放放和繁華。。每天都是是人聲鼎沸沸，人流穿穿梭。項(xiàng)目商業(yè)形形象演繹87基礎(chǔ)功能精品購物配套功能特色中西餐餐飲奧萊國際廣場配套功能創(chuàng)意主題酒酒店主題功能休閑+娛樂項(xiàng)目以精品品購物部分分為基礎(chǔ)，，以休閑娛娛樂為龍頭頭，異域風(fēng)風(fēng)情的休閑閑方式及特特色娛樂的的充分挖掘掘，是我們們在本項(xiàng)目目的功能定定位上必須須選擇的，，且唯一正正確的方向向。項(xiàng)目商業(yè)功功能定位88國際接軌，，高瞻遠(yuǎn)矚矚代言城市市國際是一個(gè)個(gè)非常常見見的政治用用語，它的的直接意思思是“國家家之間的””，國際的的內(nèi)涵，首首先是跨越越國界的，，接軌世界界潮流；其其次是國際際融合的，，吸收國外外的精髓內(nèi)內(nèi)涵，融貫貫中西，引引領(lǐng)潮流。。生活方式中中心，國際際、開放、、交流、高高端、時(shí)尚尚的國際生生活體驗(yàn)場場，城市繁繁華新地標(biāo)標(biāo)，高瞻遠(yuǎn)遠(yuǎn)矚，比肩肩國際，代代言一座城城市。項(xiàng)目商業(yè)功功能演繹89奧萊廣場，，中高端人人群交流場場所夜色降臨，，暖暖溫和和的燈光下下，三三兩兩兩的人圍圍坐一起，，言談舉止止間即現(xiàn)豁豁達(dá)、開懷懷、成熟和和優(yōu)雅的氣氣質(zhì)。高端端商務(wù)會(huì)所所，著名酒酒吧，高檔檔休閑娛樂樂場所，都都是奧萊國國際廣場里里一抹亮麗麗風(fēng)景，更更是高端人人群工作時(shí)時(shí)、閑暇時(shí)時(shí)聚集交流流的場所。。此等所在在，當(dāng)數(shù)最最知名的北北京三里屯屯和后海，，此外還有有南京1912等。項(xiàng)目商業(yè)功功能演繹90一、各商業(yè)業(yè)行業(yè)的品品牌領(lǐng)導(dǎo)者者二、以城市市小資為代代表的中高高端消費(fèi)群群體三、有一定定經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的投資客客戶（區(qū)域域覆蓋周邊邊縣市、全全省乃至全全國）項(xiàng)目商業(yè)客客群定位面向市場是是最為寫實(shí)實(shí)的說法，，也是項(xiàng)目目操作最為為關(guān)鍵的所所在，而項(xiàng)項(xiàng)目給市場場的映像也是是不容忽視視的，如何何吸引客戶戶同樣更關(guān)關(guān)鍵！91消費(fèi)者投資者經(jīng)營者奧萊國際廣場本項(xiàng)目的三三類目標(biāo)客客戶項(xiàng)目商業(yè)客客群定位92項(xiàng)目消費(fèi)者者定位1）消費(fèi)者人人群確定●銅陵各行業(yè)業(yè)個(gè)體老板板●銅陵大中型企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)人士●銅陵政府公公務(wù)人員及醫(yī)療、教育等行業(yè)業(yè)高收入人人群●外地來銅陵陵商務(wù)、公公務(wù)人員●外地來銅陵陵旅游、務(wù)務(wù)工人員2）消消費(fèi)費(fèi)動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)品味味生生活活的的基基本本滿滿足足和朋朋友友一一起起進(jìn)進(jìn)行行休休閑閑娛娛樂樂招待待商商業(yè)業(yè)客客戶戶（（商商務(wù)務(wù)往往來來））進(jìn)行行社社交交活活動(dòng)動(dòng)娛樂樂性性活活動(dòng)動(dòng)觀光光旅游游的的必必然然消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)驗(yàn)式式消消費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)者者定定位位93項(xiàng)目目投投資資客客戶戶定定位位1））目目標(biāo)標(biāo)投投資資客客戶戶確確定定專業(yè)業(yè)高高新新收收入入者者，，以以IT、、電電信信醫(yī)療療、、教教育育、、公公務(wù)務(wù)員員、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)高高管管等等為為主主。。個(gè)體體業(yè)業(yè)主主自由由職職業(yè)業(yè)者者企業(yè)業(yè)主主政府府官官員員富裕裕農(nóng)農(nóng)民民2））投投資資客客戶戶地地區(qū)區(qū)描描述述銅陵陵原原住住居居民民銅陵陵外外來來高高收收入入群群體體周邊邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)投投資資客客戶戶銅陵陵市區(qū)區(qū)投投資資客客戶戶周邊邊省省市市投投資資客客戶戶項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)投投資資客客定定位位解讀讀OUTLETS313233343635提綱綱33783項(xiàng)目目自自身身研研判判銅陵陵市市場場調(diào)調(diào)研研項(xiàng)目目銷銷售售及及自自持持建建議議項(xiàng)目目營營銷銷策策略略項(xiàng)目目推推廣廣方方程程式式項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)定定位位及及思思考考聯(lián)易易盛盛簡簡介介及及優(yōu)優(yōu)勢勢項(xiàng)目目組組成成員員及及合合作作方方式式995項(xiàng)目目鳥鳥瞰瞰圖圖961#樓2#樓6#樓7#樓9#樓10#樓8#樓3#樓4#樓5樓#11#樓12#樓物業(yè)業(yè)組組團(tuán)團(tuán)分分布布97商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)自持持建建議議：：1、建建議議銷銷售售1、2#樓商業(yè)業(yè)定定位位：：精精品品高高端端配配套套銀行行、、知知名名快快餐餐、、通通訊訊服服務(wù)務(wù)、、酒酒莊莊、、茶行行等等＞理理由由：：1、2#樓為為沿沿街街商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)，，形象象展展示示面面好好，，人人流流量量大大、、商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值較較高，，可可以以提提高高商商業(yè)業(yè)銷銷售售單單價(jià)價(jià)以以獲獲取取開開發(fā)發(fā)的高高額額利利潤潤率率。。另另外外，，沿沿街街商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營受受項(xiàng)目目整整體體商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營的的影影響響不不大大，，對對項(xiàng)項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)后后期期的的運(yùn)運(yùn)營營不不會(huì)會(huì)因因?yàn)闉殇N銷售售，，導(dǎo)導(dǎo)致致產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)和和經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)分分離離等等的的障障礙礙。。98商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)自持持建建議議：：2、可可持持有有、、可可銷銷售售3、4、5#樓：：商業(yè)業(yè)定定位位：：奧特特萊萊斯斯主主題題購購物物部部分分品牌牌服服裝裝、、服服飾飾、、珠珠寶寶、、化化妝妝品品等等理由由：：3、4、5#樓為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)的的靈靈魂魂部部分分，商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值較較大大，，