XXXX沈陽全運富瑞項目投標(biāo)報告二零一三

二零一三營銷戰(zhàn)略思路初探世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標(biāo)報告區(qū)域判斷依托全運會而快速發(fā)展的新興板塊軌道交通及商業(yè)配套的規(guī)劃點燃板塊熱度以投資為主要驅(qū)動力的板塊距離區(qū)域核心相對距離較遠(yuǎn)，生活氛圍較強的地塊政府對于全運板塊的整體規(guī)劃全面利好，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?010全運村規(guī)劃建設(shè)期2013全運村全面發(fā)展期2020全運村后續(xù)利用期全運會代表團總部企業(yè)總部基地地區(qū)外向性躍遷式發(fā)展全運會運動員村體育主題地產(chǎn)時尚社區(qū)全運會媒體中心酒店公寓時尚社區(qū)全運會商業(yè)中心商業(yè)服務(wù)配套沈陽南部商業(yè)中心全運村10年規(guī)劃利好，未來具備極大的發(fā)展?jié)摿θ\會運營中心NGO機構(gòu)駐地沈陽南部政務(wù)中心沈陽市政府為迎接2013年全運會在沈陽的順利召開，從2009年開始就針對全運村的建設(shè)開始規(guī)劃建設(shè)。為鼓勵全運村建設(shè)，同時順應(yīng)“大力打造大渾南區(qū)域”的總體發(fā)展戰(zhàn)略，2010年沈陽政府公布關(guān)于全運村建設(shè)的整體方案。從全運村區(qū)域的規(guī)劃方案可以看出，沈陽政府欲借助全運村的強勢拉動，將本區(qū)域打造成集合企業(yè)總部基地、時尚居住社區(qū)、南部商業(yè)中心、南部政務(wù)中心在內(nèi)的沈陽南部政治、經(jīng)濟新核心。軌道交通及商業(yè)配套的全面鋪開，全方位滿足未來生活所需。城市生長的基礎(chǔ)也將隨著軌道交通的延伸的實現(xiàn)而初步奠定。軌道交通建設(shè)全面展開為加快沈陽渾南核心區(qū)的建設(shè)，沈陽政府與2011年開始規(guī)劃四條有軌電車貫穿渾南區(qū)域，并銜接主城區(qū)與城市外圍區(qū)域。全運村板塊將成為這四條有軌路線的核心樞紐。商業(yè)配套足以滿足未來需求區(qū)域包括政府打造的商業(yè)綜合區(qū)、全運村內(nèi)部商業(yè)配套、月星環(huán)球港、金道萬麗廣場、華茂商業(yè)綜合體在內(nèi)的，總體量超過300萬平的商業(yè)配套規(guī)劃。區(qū)域的配套規(guī)劃堅定了客戶對于區(qū)域發(fā)展的信心，拔升區(qū)域認(rèn)知。全運會召開及政府南遷的政策利好，更加堅定了客戶對于區(qū)域的信心。區(qū)域信心建立全運會召開政府南移商業(yè)配套及軌道交通完備政府規(guī)劃利好全運會召開及政府南遷的政策利好堅定客戶信心2013年沈陽全運會的召開和政府南遷的信息釋放，持續(xù)不斷給到客戶對于全運板塊的信心。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和規(guī)劃利好的前提下，政策利好更加凸顯區(qū)域未來的發(fā)展價值，巨大潛力不可小覷。區(qū)域利好已被有效傳遞并廣泛認(rèn)可但項目未來面臨一定風(fēng)險全運會對于項目的銷售節(jié)點和營銷推廣等方面，存在極大不可控風(fēng)險。濟南全運會期間政府出臺多項臨時政策，地產(chǎn)市場受到波及，相應(yīng)節(jié)點出現(xiàn)調(diào)整。2009年濟南全運會期間，濟南政府出臺多項臨時政策以確保全運會的順利召開。從濟南的經(jīng)驗來看，全運會的召開對于項目施工進度以及方面或有較大的限制。沈陽制定了《沈陽市城市道路挖掘、修復(fù)工程文明施工管理規(guī)范》，對道路挖掘施工圍擋的規(guī)格提出了明確的要求。

同時，要求施工圍擋整潔美觀，施工單位指定專人負(fù)責(zé)工地周邊保潔工作，保證市容環(huán)境不受破壞，美化景觀的城市靚麗風(fēng)景線，確保全市建筑工地以嶄新的形象迎接全運會的召開。沈陽為保證全運會順利召開，已出臺多項政策。一旦沈陽政府在全運會期間出臺硬性政策，將對項目的工程、運輸、宣傳及客戶上門量等一系列問題造成不可控的負(fù)面影響。全運會之后區(qū)域的長期發(fā)展價值有待市場驗證，全運會利好的持久性存在較大不可控風(fēng)險目前受到全運會召開的利好政策影響，全運板塊的區(qū)域價值被普遍看好。但是此區(qū)域利好因素在全運會召開之后，能否繼續(xù)延續(xù)，存在極大的不確定性。這主要源于以下幾個方面：1、先期政府財政提前透支，后期能否持續(xù)給到支持難以確定。近年來為籌辦沈陽全運會，沈陽政府對于城市建設(shè)進行大手筆投入，尤其是對于全運板塊的建設(shè)，更是愈發(fā)重視。但是政府對于區(qū)域的打造能持續(xù)多久，很難說清。全運會之后政府能否持續(xù)給到區(qū)域支持，還存在很大的不確定性。全運會后區(qū)域熱度消退，未來區(qū)域價值存在一定不可控性2、全運會熱度散去后，客戶對于區(qū)域信心是否削減難以把控目前全運板塊的生活配套規(guī)劃較為完善，可滿足客戶基本需求，全運會的召開增強了客戶的信心點。全運會熱度散去后，區(qū)域?qū)傩蕴厣鄬θ趸?，客戶對于區(qū)域的信心是否能夠像全運會召開期間一樣充足，有待市場驗證，目前較難把控。同時，2013年將有大量項目集中入市，總建面超過400萬平，板塊未來競爭激烈占地900畝，建面約200萬平米環(huán)球商業(yè)中心、月家居博覽中心、星級酒店、精品百貨、國際生活超市、商業(yè)步行街、數(shù)碼家電、餐飲娛樂、國際影城、豪華公寓商業(yè)綜合體。月星國際C地塊建筑面積156000平米，規(guī)劃為3棟公寓樓星河灣占地面積2.8萬平米，建筑面積10萬平米。綜合商業(yè)組團、甲型寫字樓、超豪華酒店群、多功能廣場、地下商場及地下停車場，而且室內(nèi)設(shè)有珠寶城、鞋城、兒童游樂城、運動城、家居館、游樂休閑中心名仕財富中心占地面積51萬，建筑面積120萬，產(chǎn)品為洋房加高層，面積80-120平米沈陽盛融萬恒?府城銘邸項目方向世聯(lián)認(rèn)為，2013年富瑞項目必須搶占市場先機通過快銷規(guī)避風(fēng)險，抓住窗口期奠定項目口碑市場研判目前全運板塊塊市場上存在在兩種發(fā)展模模式一種以綠城全全運村為代表表在投資屬性的的區(qū)域內(nèi)突出出項目居住屬屬性另一種以華茂茂和金道城為為代表在區(qū)域投資屬屬性的基礎(chǔ)上上加強投資驅(qū)驅(qū)動力目前全運板塊塊在售項目僅僅有三個，且且全部為百萬萬大盤，物業(yè)業(yè)類型以洋房房（多層）、、高層為主金道道城城建面面186萬㎡㎡容積積率率3.1多層層：：90-140㎡高層層：：55-115㎡華茂茂中中心心建面面100萬㎡㎡容積積率率2.5別墅墅：：186㎡洋房房：：107-157㎡高層層：：41-98㎡綠城城全全運運村村建面面180萬容積率1.5洋房：140-300㎡高層：90-180㎡【綠城城全全運運村村】通過過強強調(diào)調(diào)項項目目低低密密屬屬性性和和生生活活配配套套，，突突出出自自身身宜宜居居價價值值位置渾南新城全運村地塊市行政中心東側(cè)開發(fā)商沈陽全運村建設(shè)有限公司占地面積114萬建筑面積180萬容積率1.5綠化率45%建筑形式洋房、高層面積區(qū)間95-280m2總戶數(shù)12000車位配比1:1裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝,精裝標(biāo)準(zhǔn)1600元小區(qū)配套全民健身中心、幼兒園、五星級酒店周邊配套公園、醫(yī)院、學(xué)校、超市售罄在售去化90%多層健身館高層別墅在售去化50%學(xué)校商業(yè)&酒店售樓處商業(yè)后期規(guī)劃用地全運南路沈中大街平層層官官邸?。ǎㄑ笱蠓糠浚海?40-300㎡㎡高層層：：【去化化情情況況及及價價格格走走勢勢】高價價位位的的入入市市，，造造成成長長期期的的有有價價無無市市去去化化緩緩慢慢；；向向市市場場妥妥協(xié)協(xié)后后量量價價飛飛躍躍綠城城全全運運村村于于2012年1月首首次次開開盤盤，開開盤盤前前期期一一直直以以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的單單價價與與總總價價面面對對市市場場，，但但是是虛虛高高的的價價位位并并沒沒有有打打開開銷銷售售局局面面，，上半半年年整整體體處處于于滯滯銷銷狀狀態(tài)態(tài)，，有有價價無無市市；2012年6月，，項項目目在在尷尷尬尬的的市市場場局局面面下下首次次妥妥協(xié)協(xié)，，價價格格下下調(diào)調(diào)2000元，并并積積極極與與政政府府合合作作進進行行團團購購活活動動，，銷銷售售量量劇劇增增，，突破破兩兩萬萬平平每每月月的的大大關(guān)關(guān)，后后期期價格格有有所所回回升升，，去去化化量量也也趨趨于于穩(wěn)穩(wěn)定定125㎡110㎡140㎡149㎡【產(chǎn)品品分分析析】總體體來來看看全全運運村村產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計較較好好，，舒舒適適度度較較高高，，相相比比區(qū)區(qū)域域水水平平有有很很大大超超越越空空間間從整整體體來來看看，，綠綠城城全全運運村村的的戶戶型型設(shè)設(shè)計計比比較較舒舒適適，，同同時時有有大大面面積積贈贈送送，，附附加加值值較較高高；；邊邊戶戶有有部部分分戶戶型型設(shè)設(shè)計計采采用用了了東東西西向向廳廳，，東東北北客客戶戶抗抗性性較較大大149㎡：南南北通通透，，但作作為大大面積積戶型型，東東西客客廳不不容易易被東東北客客戶接接受125㎡、140㎡：三三房，，南北北通透透，而而且有有主次次分離離的雙雙南臥臥，同同時有有大面面積贈贈送，，戶型型接受受度高高110㎡：南南北通通透，，東西西客廳廳抗性性較大大【客戶分分析】客戶群群相對對高端端、地地域來來源分分散、、關(guān)注注升值值潛力力，政政府人人員居居多由于本本項目目主要要客戶戶都是是政府府工作作人員員，多多為經(jīng)經(jīng)濟實實力較較強客客戶，，因此此改善客客戶居居多，高達65%。本案客客戶來來源較較為分分散，，渾南新新區(qū)客客戶作為地地緣性性客戶戶，客客戶數(shù)數(shù)量并未遠(yuǎn)遠(yuǎn)超其其他區(qū)區(qū)域。由于區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)未來來將有有大量量不同區(qū)區(qū)域的的政府府機構(gòu)構(gòu)搬遷至至此，，所以以客戶來來源極極為分分散并且大大多看看中區(qū)區(qū)域未來升升值潛潛力與發(fā)展空空間?！緺I銷層層面】全城營營銷，，與政政府建建立長長期深深入的的合作作關(guān)系系，關(guān)關(guān)鍵時時刻低低價沖沖量使使項目目成為為了區(qū)區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者綠城第第一品品級九九大名名盤2011.10演繹一一座城城市的的抱負(fù)負(fù)2012.01創(chuàng)城記記滿滿堂紅紅2012.07首次團團購熱熱銷3億，紅紅透沈沈陽2012.062011.09中國進進入沈沈陽時時代于萬豪豪酒店店設(shè)立立臨時時銷售售中心心封盤停停售降價，，團購購降價后后，持持續(xù)在在戶外外，廣廣播中中進行行推廣廣，宣宣傳熱熱銷局局面綠城全全運村村是全全運板板塊首個面面世的的項目目，面面世期期最長長，知知名度度和影影響也也最為為深刻刻長時間間的銷銷售困困局迫迫使項項目不不得不不向市市場妥妥協(xié)，，降價幅幅度超超過2000元/㎡與政府府建立立長期期深入入的合合作關(guān)關(guān)系，，多次次大規(guī)規(guī)模的的團購購拯救救了項項目在降價價促銷銷后開開始全全城范范圍內(nèi)內(nèi)的營營銷動動作，，著重重傳遞遞項目目熱銷銷氛圍圍，目目的在在于給給予潛潛在客客戶信信心，，這也也是新新區(qū)大大盤成成功立立勢的的關(guān)鍵鍵2011年9月即面面世，，全運運板塊塊首個個面世世的項項目【金道城城】以綠城城全運運村跟跟隨者者姿態(tài)態(tài)面市市，依依靠商商業(yè)配配套和和軌道道交通通牽引引，投投資屬屬性顯顯著位置渾南新城沈本大道與白塔河南路交匯處開發(fā)商沈陽金道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積40萬㎡建筑面積186萬㎡容積率1.5綠化率35%建筑形式多層、高層面積區(qū)間50-140m2總戶數(shù)10000車位配比1:1裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套金道萬麗廣場：沈陽國際音樂廣場、奢侈品專營店、巨幕影院、大型餐飲企業(yè)、精品超市周邊配套銀行、學(xué)校、公園、醫(yī)院推廣方式戶外、DM單、短信一組團11#12#13#26C#26B#26A#二組團二組團三組團四組團4棟18層小高高層：：板式式結(jié)構(gòu)構(gòu)，55㎡至115㎡9棟6層多層層：圍圍合式式多層層，90㎡至140㎡8棟35層高層層：點點式結(jié)結(jié)構(gòu)，，55㎡至115㎡【去化情情況及及價格格走勢勢】較低低的的入入市市價價格格，，最最大大程程度度的的吸吸引引區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)主主流流客客戶戶，，70-80㎡產(chǎn)產(chǎn)品品去去化化較較理理想想金道道城城于于2012年9月16日開開盤盤，開開盤盤效效果果較較好好，，單月月備備案案面面積積3340平米米成交交面面積積區(qū)區(qū)間間以以70-80㎡為為絕絕對對主主力力，同同時時該該類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的價格格實實現(xiàn)現(xiàn)也也明明顯顯低低于于整整盤盤均均價價，，可可見見客客戶戶的的價價格格導(dǎo)導(dǎo)向向明明顯顯金道城產(chǎn)品去化情況樓號面積供應(yīng)套數(shù)套數(shù)占比去化套數(shù)去化率12#、14#55-7520053%7437%13#79、1157219%1622%11#、26c#、26b101-12910828%00%合計380100%9024%【產(chǎn)品分析析】金道城產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計較差，，部分戶戶型嚴(yán)重重違背了了沈陽客客戶的居居住習(xí)慣慣，主力力戶型為為55-75平米94㎡三居，，較為緊緊湊，為為迎合追追求功能能性的客客戶設(shè)計計高層94㎡高層75㎡高層130㎡高層115㎡75㎡：北向向主臥，，與沈陽陽客戶置置業(yè)習(xí)慣慣完全背背離；廚廚房在客客廳南側(cè)側(cè)，極為為違背居居住生活活習(xí)慣；；115㎡三居，，東西廳廳，而且且整個空空間布局局極不規(guī)規(guī)整，不不符合東東北客戶戶使用習(xí)習(xí)慣，同同時浪費費面積較較大金道城整整體容積積率較高高，同時時又規(guī)劃劃了多層層產(chǎn)品，，導(dǎo)致項項目規(guī)劃劃布局十十分局促促，出現(xiàn)現(xiàn)了很多多不規(guī)則則的戶型型，嚴(yán)重重不符合合東北客客戶使用用習(xí)慣項目小戶戶型設(shè)計計尚可，，但90㎡以上戶戶型舒適適度完全全落后于于市場平平均水平平【客戶分析析】客戶地域域來源分分散、關(guān)關(guān)注升值值潛力，，多為難難以承受受綠城全全運村高高總價的的下游客客戶金道城客客戶來源源較為分分散，主主要驅(qū)動動要素是是未來單單位搬遷遷帶來的的工作緣型型驅(qū)動。。居住型客客戶對金金道城的的滿意度度遠(yuǎn)不及及綠城全全運村，，一大部部分客戶戶由于綠城全運運村總價價壁壘過過高，而而被迫選選擇金道道城。成交客戶戶中投資型客客戶比重重加大，該類客客戶認(rèn)可可區(qū)域的的長期發(fā)發(fā)展，認(rèn)可項目目的小戶戶型總價價。典型客戶戶描摹王先生，，市環(huán)保保局員工工，94㎡成交客客戶……咱們單位位過兩年年就要搬到這邊邊辦公，加上馬馬上全運運會要在在這邊舉舉辦，估估計這的的房子會會漲價，，就買了一套套先放著著。……綠城全運運村整個個小區(qū)的的規(guī)劃、、景觀都都很好，，但是實實在是太貴了，也不缺缺房子，，沒有必必要買那那么貴的的，再說說不著急急住精裝裝房租出出去浪費費不租出出去又不不劃算，，就沒再再綠城買買?！@個戶型我不不是特別別滿意，尤其兩兩個北臥臥室，冬冬天肯定定冷，但但買房子子也沒有有十全十十美的，，面積差差不多，，也就買買了。【營銷層面面】以明星為為切入點點，但營營銷結(jié)果果較為失失敗，并并沒有帶帶來任何何溢價，，項目形形象也未未傳達清清晰金道城尋尋找皇冠冠上的明明珠29-150CBD美學(xué)豪宅宅不限購購2012.042012.102012.09金道城整整體營銷銷結(jié)果較較為失敗敗，沒有有傳遞清清晰項目目價值和和形象項目僅憑憑借價格格跟隨實實現(xiàn)持續(xù)續(xù)銷售后期完全全確立投投資的項項目屬性性百億港資資打造CBD核心物業(yè)業(yè)可能是沈沈陽最值值得投資資的小豪豪宅2012.059月16日首開沈沈陽3小時勁銷銷300套，搶購購如潮可可能是是沈陽最最值得投投資的小小豪宅【華茂中心心】以百萬平平城市綜綜合體的的形象入入市，后后期有大大量的商商業(yè)項目基本情況開

發(fā)

商沈陽高力置業(yè)有限公司占地面積410189㎡建筑面積738340㎡容積率2.5綠化率40%建筑類別洋房、小高層、高層、別墅總戶數(shù)1243戶所屬商圈白塔板塊物業(yè)費暫無精裝標(biāo)準(zhǔn)清水銷售價格高層5500元/㎡洋房8500元/㎡戶型面積高層42-98平米；別墅200平米左右交通狀況地鐵2號延長線6棟板式式高層層：79㎡、98㎡2棟點式式高層層：42㎡-72㎡1棟11層小高高層：：板式式結(jié)構(gòu)構(gòu)，103-180㎡4棟洋房房：107-157㎡24棟聯(lián)排排別墅墅：186㎡【產(chǎn)品分分析】華茂中中心產(chǎn)產(chǎn)品以以高層層為主主，以以中小小面積積的投投資戶戶型和和強功功能產(chǎn)產(chǎn)品為為主98㎡三居居，整整體保保證了了大開開間短短進深深，但但雙北北臥降降低了了戶型型的競競爭力力高層130㎡高層66、72㎡，都都保證證了南南向兩兩個臥臥室，，較為為實用用，整整體較較為方方正，，無浪浪費面面積，，功能能性極極強同樣作作為投投資小小戶型型，華華茂中中心產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)于金金道城城整體產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計偏偏功能能性，，小兩兩房及及小三三房占占主力力洋房產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)數(shù)量較較少，，但舒舒適度度較高高，屬屬于區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)最好好的洋洋房戶戶型高層98㎡高層72㎡高層66㎡洋房139㎡洋房139㎡三房房：超超大開開間和和贈送送面積積保證證了競競爭力力，主主臥套套房區(qū)區(qū)域少少有【客戶分分析】項目僅僅開盤盤一個個月，，從目目前來來看投資型型客戶戶比重重加大大華茂中心居居住型客戶戶來源較為為分散，主主要驅(qū)動要要素是未來來單位搬遷遷帶來的工作緣型驅(qū)驅(qū)動。高低配的規(guī)規(guī)劃原則，，能夠滿足較較為廣泛的的客戶需求求。成交客戶中中投資型客戶戶比重大幅幅度加大，該類客戶戶認(rèn)可區(qū)域域的長期發(fā)發(fā)展，認(rèn)可項目的的小戶型總總價，同時項目后期的的商業(yè)規(guī)劃劃，給投資資客帶來較較大的心里里預(yù)期。典型客戶描描摹劉先生，私私營業(yè)主，，42㎡成交客戶戶……華茂中心的的二期和三三期全都是是商業(yè)，今后這邊邊的人氣和和配套全都都能不錯，，投資房產(chǎn)產(chǎn)就是看人人氣和配套套，所以我我選擇在這這買的房子子。于小姐，私私營業(yè)主，，華茂中心心意向客戶戶……我現(xiàn)在和老老公住在雙雙E港，我們打打算再買一一套給父母母住。我挺挺喜歡華茂茂的，感覺覺是大開發(fā)發(fā)商，未來來小區(qū)里還還有商業(yè)，，肯定很有有發(fā)展。反反正買了不不一定要住住，要是未未來區(qū)域發(fā)發(fā)展好了我我們就來住住，發(fā)展不不好再租出出去也不損損失什么。?！緺I銷層面】華茂中心入入市時間較較短，但營營銷緊扣新新市府這個個地段價值值，同時傳傳遞熱銷氛氛圍來新市府對對面安個家家2012.082012.112012.09華茂中心入入市時間較較短但項目形象象傳遞較為為清晰，緊緊扣地段價價值和區(qū)域域價值熱銷氛圍及及時釋放給給市場3小時300套，一府府開盤紅紅全城新市府對對面輕松松安個家家210萬平中央央公園，，20條公交線線，3條有軌電電車，地地鐵2/8/10號線縱橫橫排布區(qū)域及市市場特征征區(qū)域?qū)儆谟诘湫偷牡某鞘行滦聟^(qū)，從從目前的的區(qū)域置置業(yè)客戶戶來看，，區(qū)域帶帶有明顯顯的投資資屬性-----依賴兌現(xiàn)現(xiàn)未來居居住價值值為驅(qū)動動的泛投投資板塊塊區(qū)域價格格敏感性性較高，，無論低低端高端端項目都都很側(cè)重重低價和和促銷對對客戶的的吸引目前區(qū)域域內(nèi)產(chǎn)品品以功能能性為主主流，舒舒適型產(chǎn)產(chǎn)品較少少區(qū)域內(nèi)客客戶來源源較為廣廣泛，項項目多注注重全城城營銷的的造勢區(qū)域總價價比較關(guān)關(guān)系25萬60萬120萬180萬綠城高層產(chǎn)品華茂中心、金道城高層產(chǎn)品華茂金道城洋房綠城洋房從目前來來看，綠綠城站位位區(qū)域第第一梯隊隊，并實實現(xiàn)較好好的量價價銷售，，華茂與與金道城城站位第第二梯隊隊，吸收收全運村村下游客客戶第二梯隊第一梯隊隊投資及低低端首置置客戶來源源：全市投資資客，原原住民，，渾南工工作客戶戶自住兼投投資，地地緣及工工作緣型型改善客戶來源源：政府及相相關(guān)機構(gòu)構(gòu)，渾河河以南區(qū)區(qū)域改善及工工作緣型型自住客戶來來源：：政府，，渾南南產(chǎn)業(yè)業(yè)園高高管可以看看到目目前區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)存在在兩種種發(fā)展展模式式：金金道城城華茂茂模式式，投投資區(qū)區(qū)域+投資項項目；；綠城城模式式，投投資區(qū)區(qū)域+居住類類項目目華茂金道城城依賴兌兌現(xiàn)未未來居居住價價值為為驅(qū)動動的泛泛投資資板塊塊綠城全運村村投資居住目前區(qū)區(qū)域的的投資資屬性性>居住屬屬性華茂和和金道道城模模式：：在區(qū)區(qū)域的的投資資屬性性基礎(chǔ)礎(chǔ)上加加強了了自身身項目目的投投資屬屬性綠城模模式：：在區(qū)區(qū)域的的投資資屬性性基礎(chǔ)礎(chǔ)上加加強了了自身身項目目的居居住屬屬性華茂金道城依賴兌現(xiàn)未來居住價值為驅(qū)動的泛投資板塊綠城全運村投資居住項目模式投資類區(qū)域+居住類項目發(fā)力點學(xué)校等生活類配套低密舒適的社區(qū)優(yōu)秀的戶型客戶構(gòu)成客戶較為高端工作緣牽引的投資及改善是主要的客戶群營銷以運營城市的角度傳遞大盤造城的氣度傳遞熱銷氛圍，給予客戶信心項目模式投資類區(qū)域+投資類項目發(fā)力點商業(yè)類公共配套交通等政府規(guī)劃利好小面積功能性產(chǎn)品低總價客戶構(gòu)成客戶較為多元全市的投資客戶地緣的外溢剛需及改善營銷重點傳遞低價和區(qū)域潛力傳遞熱銷氛圍，給予客戶信心兩種發(fā)發(fā)展模模式的的特點點對比比：本項目目應(yīng)該該選擇擇怎樣樣的發(fā)發(fā)展路路線？？地塊屬屬性——地塊距距離區(qū)區(qū)域核核心區(qū)區(qū)位及及主干干道有有一定定距離離，周周邊環(huán)環(huán)境較較安靜靜，通通達性性一般般地塊距距離未未來月月星國國際港港與金金道萬萬麗廣廣場等等商業(yè)業(yè)綜合合體較較近，，同時時又有有沈本本大道道作為為區(qū)隔隔，在在享受受其商商業(yè)配配套的的同時時，園園區(qū)居居住環(huán)環(huán)境不不受干干擾。。月星國際金道城全運村華茂中心白塔河路全運路沈本大道博物館行政中心繞城高速白塔河南路全運北路全運南路航天路航天路全運北路智慧大街沈中大街沈本大道沈丹高速CDB與未未來來區(qū)區(qū)域域核核心心車車程程10分鐘鐘左左右右地塊塊距距離離區(qū)區(qū)域域核核心心板板塊塊有有一一定定距距離離，，但但在在核核心心板板塊塊的的輻輻射射范范圍圍之之內(nèi)內(nèi)。。不緊緊鄰鄰主主干干道道，，通通達達性性一一般般B、C、D地塊不臨臨主干道道：沈本本大道，，昭示性性和通達達性一般般。東側(cè)為沈沈丹高速速，距離離沈丹高高速有一一段距離離。與周邊項項目共享享商業(yè)利利好5-10分鐘可行行至地鐵鐵口地塊周邊邊共3個地鐵口口，但距距離本項項目均有有一段距距離，步步行5-10分鐘不等等。項目屬性性——以洋房為為主的低低密社區(qū)區(qū)，無大規(guī)模模商業(yè)配配套和社社區(qū)配套套C、D地塊：占地：83310.96㎡，容積率：1.2-1.5B地塊：占地：160219.11㎡，容積率：1.2-1.5本項目容容積率1.2-1.5，為洋房房為主的的低密社社區(qū)總占地面面積24萬，無大大規(guī)模商商業(yè)配套套和社區(qū)區(qū)配套項目規(guī)劃劃的面積積區(qū)間完完全對位位區(qū)域成成交主力力面積段段，符合合區(qū)域市市場的最最主流需需求本案面積區(qū)間高層75-100m2小高層100-120m2洋房110-170m2本案高層層面積區(qū)區(qū)間75-100㎡本案小高高層面積積區(qū)間100-120㎡本案洋房房面積區(qū)區(qū)間110-170㎡與市場主流流面積完全全對位本案面積區(qū)區(qū)間的規(guī)劃劃完全對位位區(qū)域成交交主力面積積段，符合合區(qū)域市場場的最主流流需求！目前區(qū)域市市場上主流流面積區(qū)間間為90-120平從目前成交交情況上看看，90-120平為市場上上最主流的的產(chǎn)品面積積區(qū)間。本案產(chǎn)品面面積區(qū)間與與市場主流流完全對位位價值點梳理理——低密舒居生生活感受+純粹宜居居居住社區(qū)+超越市場平平臺的產(chǎn)品品品質(zhì)為本本體核心價價值3.板塊內(nèi)唯一一的低密度度洋房居住住社區(qū)1.需要快速與與低價產(chǎn)品品建立價值值區(qū)隔2.與大規(guī)模綜綜合體項目目形成差異異化路線低密舒居生活感受超越市場平臺產(chǎn)品品質(zhì)純粹宜居居居住社區(qū)從區(qū)域內(nèi)兩兩種發(fā)展模模式上看，，本項目與與綠城全運運村的模式式更加契合合在區(qū)域大投投資環(huán)境的的基礎(chǔ)上，，低密宜居居為項目發(fā)發(fā)力點模式探究究機會點探究區(qū)域機會市場機會客戶機會產(chǎn)品機會競爭機會機會一：區(qū)區(qū)域機會——政府導(dǎo)向及及配套升級級促使板塊塊逐漸成熟熟，開發(fā)商商與政府合合力共贏。。第一階段：建設(shè)期區(qū)域在2010年開始建設(shè)設(shè)，軌道交交通等基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)開始始大力施工工；第二階段：：成長期，，伴隨區(qū)域和房地產(chǎn)項項目的發(fā)展展同步，在2011年年末及2012年已經(jīng)開始始有地產(chǎn)項項目入市，，客戶開始始關(guān)注區(qū)域域；第三階段：：成熟期隨著全運會會的召開，，區(qū)域成熟熟，商業(yè)配配套及交通通配套升級級完畢，區(qū)區(qū)域價值凸凸現(xiàn)，客戶戶開始集中中向本區(qū)域域開始自主主需求；第四階段：：價值最大大化南部發(fā)展的的成熟，直直接帶著了了沈陽城市市化進程的的邊界，區(qū)區(qū)域也開始始進行到價價值最大化化兌現(xiàn)的時時間節(jié)點?！，F(xiàn)階段1.建設(shè)期2.成長期3.成熟期4.價值最大化化機會2：市場機會會——市場上面積積段和總價價區(qū)間存在在較大市場場空白總價（萬元元）均價（元/平）區(qū)域內(nèi)在售售高層總價價區(qū)間統(tǒng)計計總價（萬元元）均價（元/平）區(qū)域內(nèi)在售售洋房總價價區(qū)間統(tǒng)計計目前市場上上高層產(chǎn)品品總價區(qū)間間分為兩個個總價梯隊隊，一為金金道城和華華茂，總價價23-63萬不等。另另一總價為為綠城全運運村，總價價77-146萬。63-77萬存在總價價空白。華茂僅4棟洋房產(chǎn)品品，競爭力力較為薄弱弱，不予考考慮。金道道城總價區(qū)區(qū)間為85-110萬，綠城全全運村總價價為179-386萬。兩者中間110萬-180萬存在較大大市場空白白。機會3：客戶機會會——大量具備較較強居住意意向的客戶戶被綠城的的高門檻屏屏蔽，只能能被迫選擇擇下游項目目區(qū)域內(nèi)客戶戶三級分類類：高總價門檻檻目前市場上上有大量以以居住為核核心驅(qū)動的的客戶，被被綠城全運運村的高總總價門檻屏屏蔽。而區(qū)區(qū)域內(nèi)目前前無對應(yīng)此此類客戶的的宜居型項項目出現(xiàn)，，此類客戶戶群被擠壓壓至金道城城和華茂中中心購房。。金道城華茂中心客戶來源：未來工作遷移至本區(qū)域的企業(yè)員工置業(yè)目的：看好全運板塊未來發(fā)展，投資屬性明顯?？蛻魜碓矗何磥砉ぷ鬟w移至本區(qū)域的企業(yè)員工置業(yè)目的：帶有較強的居住意愿，區(qū)域若發(fā)展好則選擇在此居住綠城客戶來源：未來工作遷移至本區(qū)域的高級政府人員及企業(yè)中高管置業(yè)目的：居住為目的，帶有部分投資屬性市場空白擠壓機會點機會4：產(chǎn)品機會會——在售項目舒舒適性及產(chǎn)產(chǎn)品力較差差，本項目目本體質(zhì)素素具備極強強優(yōu)勢。

本體素質(zhì)

地段戶型景觀宜居社區(qū)配套品牌總分綠城全運村☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆15華茂中心☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆10金道城☆☆☆☆☆☆☆☆☆9本案☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆15本項目產(chǎn)品品面積區(qū)間間迎合市場場主流，同同其他項目目相比，本本項目本體體質(zhì)素具備備極強優(yōu)勢勢。區(qū)域內(nèi)在售售項目產(chǎn)品品質(zhì)素較差差華茂中心和和金道城項項目以配套套、低總價價優(yōu)勢驅(qū)動動，但是產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)相相對較差，，從容積率率、戶型等等方面均處處于中低檔檔次；綠城全運村項項目產(chǎn)品打造造上比餃注重重細(xì)節(jié)及景觀觀設(shè)計，整體體品質(zhì)感較強強。本項目在本體體質(zhì)素上具備備極強優(yōu)勢全運板塊在售項目：3個會展蘇家屯板塊在售項目：16個長白島板塊在售項目：18個渾南新區(qū)板塊在售項目：43個航高基地板塊在售項目：14個機會5：競爭機會——區(qū)域內(nèi)當(dāng)前競競爭強度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于附近近其他板塊，，在售項目僅僅有三個。外部機會點梳理BECDA市場機會區(qū)域機會產(chǎn)品機會客戶機會競爭機會五大外部機會會梳理：區(qū)區(qū)域發(fā)展+市場空白+客戶高認(rèn)知+競爭項目少+產(chǎn)品力機會探尋總價區(qū)間填補補市場空白，，通過宜居價價值的全面?zhèn)鱾鬟f、突出項項目產(chǎn)品力和和總價優(yōu)勢，，有效切分綠綠城全運村中中下游客戶。。項目定位市場定位客戶定位形象定位市場站位：本本項目堅決和和綠城全運村村站在第一梯梯隊，通過宜宜居價值有效效傳遞同華茂茂及金道城建建立有效區(qū)隔隔華茂中心金道城區(qū)域內(nèi)相對低低端項目：建建立絕對的價價值區(qū)隔！接接收上游客戶戶競爭優(yōu)勢：純粹、低密密、圈層、品品質(zhì)策略：建立絕絕對的價值區(qū)區(qū)隔！接收上上游客戶以低密度的純純粹居住社區(qū)區(qū)品質(zhì)，宜居居的高端形象象，形成區(qū)隔隔項目品質(zhì)建立高端端形象，形成區(qū)隔區(qū)域內(nèi)直接競競品：以純粹、低密密、精工品質(zhì)質(zhì)設(shè)計打動客戶競爭優(yōu)勢：純粹、低密密策略：以不同同形象訴求差差異化競爭以低密度的純純粹居住社區(qū)區(qū)品質(zhì)，宜居居的高端形象象，形成區(qū)隔隔本案綠城全運村三級客戶---純投資客戶核心客戶：地緣性性品質(zhì)改善客客戶來源：渾南區(qū)域內(nèi)居住的中高高端客戶—政府人員、企業(yè)管理者、、私營業(yè)主屬性：事業(yè)成功，追求優(yōu)質(zhì)生生活關(guān)注點：區(qū)域地位，，居住品質(zhì)重要客戶：工作緣緣型品質(zhì)改善善客戶來源：市內(nèi)五區(qū)及及渾南新區(qū)—政府人員、未未來進駐企業(yè)業(yè)管理者屬性：事業(yè)成熟期，追求求品質(zhì)改善關(guān)注點：配套、交通、生活環(huán)環(huán)境來源：市內(nèi)五區(qū)及及渾南新區(qū)屬性：純投資關(guān)注點：區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿?、配套、、軌道交通洋房客群AIO有穩(wěn)定的社會會收入，具有較遠(yuǎn)見視視野含蓄內(nèi)斂，在乎繁華之之中的平靜生生活鐘情于低密的生活活環(huán)境和高品品質(zhì)的生活氛氛圍ActionOpinion區(qū)域配套與居住品質(zhì)并重重任何情況下生生活都要有質(zhì)質(zhì)量和格調(diào)生活舒適性與與私密性注重園區(qū)環(huán)境的品質(zhì)感感Interests追求高端生活用品和活活動，愿意為更高的的品質(zhì)而付費喜歡樹立自我我，標(biāo)榜個性性，追求獨特特文化品位，，注重高質(zhì)量量休閑健康的的生活方式30歲以上/事業(yè)成熟/向往優(yōu)質(zhì)生活活洋房洋房客戶定位位：客戶主要要為認(rèn)可區(qū)域域未來發(fā)展，，居住意向較較強的地緣性性為主的品質(zhì)質(zhì)改善型客戶戶三級客戶---純投資客戶核心客戶：工作緣緣型客戶來源：市內(nèi)五區(qū)及及渾南新區(qū)—政府基層人員員、未來進駐駐企業(yè)的員工工屬性：事業(yè)成長期，，有一定視野野關(guān)注點：工作距離，，區(qū)域發(fā)展，，配套，交通通重要要客戶戶：：地地緣緣型型客客戶戶來來源源：渾渾南南區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)居居住住的的中中高高端端客客戶戶—企業(yè)職職員、、私營營業(yè)主主屬性性：事業(yè)起起步期期，追追求投投資回回報率率關(guān)關(guān)注注點點：配配套套、交通通、、生生活活環(huán)環(huán)境境來來源源：市市內(nèi)內(nèi)五五區(qū)區(qū)及及渾渾南南新新區(qū)區(qū)屬屬性性：純純投投資資關(guān)關(guān)注注點點：區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΑ?、配配套套、、軌軌道道交交通通洋房房客客群AIO有比比較較穩(wěn)穩(wěn)定定的的社社會會收入入，關(guān)關(guān)注注社社會會發(fā)發(fā)展展與與政政府府政政策策積極極向向上上，，對對生生活活不不滿滿足足，，有有一一定定的的投投機機情情節(jié)節(jié)期望望在在核核心心區(qū)區(qū)域域居居住住，，同同時時在在乎乎生生活活品品ActionOpinion區(qū)域域配配套套完完善善的的前前提提下下，，期期望望相相對對安安逸逸的的生生活活狀狀態(tài)態(tài)渴望望挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)，，認(rèn)認(rèn)為為生生活活需需要要不不斷斷探探索索和和進進步步投機機情情節(jié)節(jié)Interests關(guān)注注經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展與與宏宏觀觀政政策策樂于于理理財財投投資資，，認(rèn)認(rèn)可可房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的投投資資性性渴望望進進入入財財富富核核心心樂于于享享受受繁繁華華生生活活30歲以上上/事業(yè)業(yè)成成熟熟/向往往優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)生生活活高層層高層層客客戶戶定定位位：：客客戶戶主主要要為為認(rèn)認(rèn)可可區(qū)區(qū)域域未未來來發(fā)發(fā)展展，，投投資資意意向向較較強強的的工工作作緣緣型型客客戶戶低密密舒舒居居生生活活感感受受純粹居住住社區(qū)，，遠(yuǎn)離吵吵雜繁多多的人群群環(huán)境純粹宜居居居住社社區(qū)遠(yuǎn)離商業(yè)業(yè)的嘈雜雜，人流流的混雜雜，純粹粹居住社社區(qū)宜居居感受精工品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品超越市場場平臺的的產(chǎn)品品品質(zhì)、優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品設(shè)計、、市場主主流暢銷銷面積區(qū)區(qū)間、策略導(dǎo)出競爭策略略價格策略略推售策略略05領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值四種競爭爭策略簡簡析競爭策略略：挑戰(zhàn)戰(zhàn)者，以以低密純純粹居住住形象及及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品站位位第一梯梯隊，填填補區(qū)域域總價空空白，與與對手建建立差異異化競爭爭發(fā)力點1.建立差異異化形象象，訴求求純粹的的低密形形象及舒舒居環(huán)境境；發(fā)力點2.利用稀缺缺洋房物物業(yè)，訴訴求高品品質(zhì)洋房房社區(qū)；；發(fā)力點3：利用超超越市場場平臺水水平的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)；發(fā)力點4：利用區(qū)區(qū)域總價價空白，，多利搶搶奪板塊塊內(nèi)客戶戶，形成成客戶多多方面增增容；價格策略略：高層層銷售均均價5500元/平，小高高層銷售售均價6000元/平，洋房房銷售均均價8500元/平高層60-80萬洋房110-180萬總價市場場空白高層75-100㎡小高層100-120㎡洋房110-170㎡本項目面面積區(qū)間間市場參考考：高層5500元/平，洋房8500元/平高層均價價5500元/平，小高層層均價6000元/平，洋房均價價8500元/平推售策略略：年度度成交額額為3.5億元，首首次開盤盤銷售276套，銷售售額1.75億元高層推售售洋房推售售7月1日首次開盤盤9月30日二次開盤盤2013.042013.072013.082013.092013.102013.112013.122013.052013.068月15日加推4-6月蓄客期10-12月持銷期銷售預(yù)判前期認(rèn)籌360組客戶前期認(rèn)籌75組客戶需要1300組C類以上到訪客客戶，月均到到訪430組，日均到訪15組。高層：220套均價：5500小高：75套均價：6000洋房：75套均價：8500高層去化176套小高去化50套洋房去化50套去化率：75%銷售額：1.75億小高：50套均價：6200小高去化40套去化率：80%銷售：2728萬高層：100套均價：5700小高：80套均價：6300洋房：30套均價：8600高層去化80套小高去化64套洋房去化24套去化率：80%銷售額：1.12億持續(xù)銷售期期以清理前期期尾貨為主主視情況加推推，加推建建議以高層層為主高層去化40套小高去化15套洋房去化10套銷售額：3863萬年度共計成成交額：3.53億營銷策略06營銷思考1、考慮到2013年下半年全全運會的召召開及區(qū)域域未售項目目的增多，，使得項目目整體營銷銷動作提前前，搶占市市場先機將將成為營銷銷重點2、考慮到區(qū)區(qū)域內(nèi)項目目經(jīng)過一年年的推廣，，區(qū)域認(rèn)知知已經(jīng)初步步實現(xiàn)，以以逸待勞截截流區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶將是是較為有效效率的營銷銷路徑3、現(xiàn)有計劃劃2013年6月臨時售樓樓處開放，，需要在3月份開放臨臨時售樓處處，提前向向市場發(fā)出出項目聲音核心訴求：：低密純粹形形象強調(diào)精工品品質(zhì)的產(chǎn)品力及稀缺的高高級別物業(yè)類型，傳遞項目目可居住性性與稀缺性性強調(diào)產(chǎn)品面積區(qū)間以增容最廣廣泛的主流流客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)強調(diào)軌道交通及商業(yè)配套強化投資價價值本案營銷主主要方向：：以低密純純粹形象及及舒居感受受為核心意意向，傳遞遞居住價值值與產(chǎn)品力力金地華潤第二級訴求求第三級訴求求第四級訴求求營銷節(jié)點：：加快營銷銷節(jié)奏，緊緊湊工程節(jié)節(jié)點，搶占占春季營銷銷期及夏季季展示期2012一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2013上半年下半年營銷線項目預(yù)熱期期集中營銷蓄蓄客期市內(nèi)售樓處處開放首次開盤園林展示區(qū)區(qū)開放售樓處開放放強銷期二次開盤強銷期拿下四證安排動遷開始施工售樓處交付付使用售樓處竣工工展示區(qū)打造造開盤房源取取得預(yù)售持續(xù)施工二次開盤房房源取得預(yù)預(yù)售一期基本封封頂一期交房工程線形象發(fā)布線線：形象發(fā)發(fā)布線重點點傳遞項目目的“低密密、純粹””形象及舒舒居感受清晰項目形象——預(yù)熱期以強勢推廣，強調(diào)項目的純粹宜居低密形象Action1Action3Action2知名度塑造

——線下以連續(xù)性的短信快速打開知名度，訴求項目高品質(zhì)的產(chǎn)品力區(qū)域發(fā)展高高峰論壇——聯(lián)合其他開開發(fā)商炒作作區(qū)域，強強調(diào)未來區(qū)區(qū)域的居住住價值形象發(fā)布線線PublishImage清晰項目形形象：預(yù)熱熱期以強勢勢推廣（報報紙、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、戶外等等）訴求低低密純粹宜宜居形象世聯(lián)認(rèn)為，，項目前期期形象樹立立階段應(yīng)該該主要訴求求項目的核核心價值：：區(qū)域價值隨隨著區(qū)域內(nèi)內(nèi)各項目的的不斷包裝裝已經(jīng)基本本得到傳遞遞；為對位位本案本體體價值，本案需要在在站位區(qū)域域價值的基基礎(chǔ)上強調(diào)調(diào)低密純粹粹宜居形象象。形象發(fā)布線線Action1純粹宜居低密物業(yè)精工品質(zhì)全城轟炸，，大范圍短短信推廣以沈河、和和平作為短短信核心推推廣區(qū)域，，集中短信信密集轟炸炸，保證每每周三次以以上，每次次推廣數(shù)量量維持在30萬條以上。。通過短信信細(xì)節(jié)和和技巧提提升，增增強客戶戶接受度度以天氣預(yù)預(yù)報、提提示等短短信技巧巧，從細(xì)細(xì)節(jié)上表表現(xiàn)對客客戶的關(guān)關(guān)注，增增多與客戶溝通通的切入點點，使客客戶更易易接受。。突出低密、、純粹、、舒居在短信中要點出出項目核核心價值值，持續(xù)續(xù)灌輸給給市場全運板塊塊唯一純純粹低密密社區(qū)精工品質(zhì)質(zhì)大宅，，傲然渾渾南傾情情演繹華華美篇章章【富瑞天氣氣播報】今日天氣氣晴好，，溫度25℃，夏風(fēng)襲襲來，正正是來富瑞逛逛逛的好時候候，會所已經(jīng)為您您準(zhǔn)備了了清涼的的下午茶茶，期待待您的光光臨?！靖蝗鹦畔⑾⒉蟆繙喣习鍓K國際一一線標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅，距展示示區(qū)亮相相倒計時15天，標(biāo)準(zhǔn)住住宅設(shè)計計，帶給您值值得信賴賴的品質(zhì)質(zhì)。塑造知名名度：線下以短短信溫馨馨提示+關(guān)鍵節(jié)點點倒計時時連續(xù)性性短信，，快速打打開知名名度形象發(fā)布布線Action2區(qū)域發(fā)展展高峰論論壇：區(qū)區(qū)域熱度度是項目目成敗關(guān)關(guān)鍵，聯(lián)聯(lián)合炒作作區(qū)域，，全程媒聯(lián)合沈陽陽市政府府、渾南區(qū)區(qū)政府、城城市規(guī)劃劃發(fā)展專專家以及周周邊項目目開發(fā)商商等共同舉辦辦“沈陽陽的都市市化進程程與未來新新城發(fā)展展”高峰論壇壇，來探探討全運區(qū)區(qū)域未來來的愿景景與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，共同同炒作全全運區(qū)域域形象發(fā)布布線Action3品質(zhì)展示示線Qualityexperience低密示范范區(qū)快速速跟進——把握春夏夏最佳展展示季節(jié)節(jié)，以完完美的低低密生態(tài)態(tài)生活征征服客戶戶產(chǎn)品手冊冊——系統(tǒng)化、、細(xì)節(jié)化化的展現(xiàn)現(xiàn)項目國國際一流流產(chǎn)品的的價值國際建筑筑標(biāo)準(zhǔn)強強化——在銷售中中心設(shè)立立項目品品質(zhì)及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)展示示部分精工打造造完美空空間體驗驗——售樓處與與樣板間采用奢奢侈品品品牌嫁接接，深度度傳遞項項目高端端品質(zhì)Action2Action1Action3Action4品質(zhì)展示示線：品品質(zhì)展示示線重點點展現(xiàn)項項目精工工品質(zhì)和和舒適產(chǎn)產(chǎn)品，通通過體驗驗化營銷銷釋放項項目價值值低密示范范區(qū)快速速跟進：：把握春春夏最佳佳展示季季節(jié)，以以完美的的低密生生態(tài)生活活征服客客戶對于東北北客戶來來說，展展示的優(yōu)優(yōu)秀與否否是項目目成敗的的關(guān)鍵，，并且也也極大程程度上決決定價格格低密產(chǎn)品品的價值值很大程程度上在在于展示示及體驗驗，只有有將產(chǎn)品品與體驗驗結(jié)合在在一起才才能得到到最大化化效果快速的推推進展示示區(qū)，把把握春夏夏的關(guān)鍵鍵展示期期注重細(xì)節(jié)節(jié)的把握握品質(zhì)展示示線Action1產(chǎn)品解讀讀樣板間腳腳本及生生活手冊100個細(xì)節(jié)中糧隆璽璽壹號終終極居住住100個細(xì)節(jié)-----安全篇4大專業(yè)：土建、機電、、景觀、、精裝8大主題：安全、健康、、環(huán)保節(jié)節(jié)能、舒舒適、私私密、尊尊貴、便便捷、耐耐用產(chǎn)品價值值與細(xì)節(jié)節(jié)：本項目很很大的優(yōu)優(yōu)勢在于于產(chǎn)品品品質(zhì)，但但單純的依靠說說辭講述不不足以建建立足夠夠的產(chǎn)品品競爭力力，必須以以細(xì)節(jié)的的積累達到到質(zhì)變，，產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢與細(xì)細(xì)節(jié)的組組織，成成體系的的發(fā)布可可以給客客戶最大大震撼，，做到極致極即即是項目品牌牌的成功功產(chǎn)品手冊冊：系統(tǒng)統(tǒng)化、細(xì)細(xì)節(jié)化的的展現(xiàn)項項目國際際一流產(chǎn)產(chǎn)品的價價值品質(zhì)展示示線Action2國際建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)強化：：在銷售中中心設(shè)立項項目建材、、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)展示部分分業(yè)界一流的的安全技術(shù)術(shù)，不論是是老人，小小孩，都能能夠安全健健康的生活活。通過嚴(yán)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的的建材選擇擇，先進的的換氣技術(shù)術(shù)等措施，，有效降低低有害化學(xué)學(xué)物質(zhì)的使使用，保證證了健康的的室內(nèi)環(huán)境境。另外，，項目追求求更高的防防震性、防防火性、安安全性，永永久守護您您和家人的的生活。通過過在在銷銷售售中中心心設(shè)設(shè)立立項項目目所所用用建建材材，，及及品品質(zhì)質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的展展示示部部分分，，來來強強化化項項目目國國際際化化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的形形象象品質(zhì)質(zhì)展展示示線線Action3精工工打打造造完完美美空空間間體體驗驗：：售售樓樓處處與與樣樣板板間間采采用用奢奢侈侈品品品品牌牌嫁嫁接接，，深深度度傳傳遞遞項項目目高高端端品品質(zhì)質(zhì)樣板板房房情情景景體體驗驗區(qū)區(qū)——頂級奢侈空間間體驗產(chǎn)品故事體系系——賦予產(chǎn)品一定定的故事售樓處參觀體體驗區(qū)——星級會所服務(wù)務(wù)體驗&項目價值深度度傳遞園林展示區(qū)——園林設(shè)計故事事演繹售樓處有幾樣樣物品為限量量珍貴版，傳傳遞項目稀缺缺性價值點MacBookAirGIORGIOARMANI在陪同客戶觀觀看示范區(qū)時時，對背后的的起源，插曲曲，內(nèi)涵進行行演繹通過講述項目目在設(shè)計樣板板間和空間裝裝修時的種種種想法和趣聞聞，來體現(xiàn)項項目的以人為為本的住宅精精神品質(zhì)展展示線線Action4銷售強強化線線Salesability外展前前置——萬象城城、太原原街、、中街街附近設(shè)立立外展展Action3Action1Action4客戶直直效拓拓展——深入三三好街街、五五里河河等沈沈陽南南部區(qū)區(qū)域進進行客客戶拓拓展Action2沿途客客戶攔攔截——地鐵站站“全全運看看房車車”設(shè)設(shè)置、、周邊邊項目目直效效派單單攔截截、沿途客客戶攔攔截——周邊導(dǎo)導(dǎo)視、、圍擋擋、樓樓梯燈燈光字字或條條幅是是最好好的推推廣Action5客戶資源源整合合——圈層意意見領(lǐng)領(lǐng)袖的的快速速滲透透與拓拓展，，高端端客戶戶資源源的整整合利利用銷售強強化線線：銷銷售強強化線線注重重強化化終端端銷售售力外展地地點:萬象城、奧奧體、、中街街、太太原街街外展目目的：：吸納渾渾河兩兩岸客客群，，提高高項目目的關(guān)關(guān)注度度，彌彌補因因為售售樓處處開放放過晚晚導(dǎo)致致的蓄蓄客期期不足外展前前置：：由于于售樓樓處開開放過過晚，，本案案需要要外展展前置置，萬萬象城城、中中街太太原街街附近近設(shè)立立外展展銷售強強化線線Action1沿途客客戶攔攔截：：地鐵鐵站設(shè)設(shè)置““全運運看房房車””、周周邊邊項目目直效效派單單攔截截在地鐵鐵站前前設(shè)置置全運運看房房車，，不論論客戶戶是去去到哪哪個項項目的的，都都可以以上車車，沿沿路講講解本本項目目的價價值點點，并并贈送送折頁頁等目的：增大客客戶容容量，，增大大客戶戶關(guān)注注度，，形成成持續(xù)續(xù)的宣宣傳力力；周邊項項目直直效果果派單單：了解周周邊項項目的的推售售節(jié)點點、有有計劃劃的設(shè)設(shè)置派派單專專員，，有效效攔截截周邊邊項目目客戶戶群，，增大大項目目的客客戶群群廣泛泛度；；銷售強強化線線Action2鎖定區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)地鐵鐵站:（白塔塔河站站、全全運路路站等等）項目圍圍擋要要有明明顯國際際感同時要具備備價值值點釋釋放功功能沿途客客戶攔攔截：：周邊邊導(dǎo)視視及樓樓體廣廣告的的設(shè)置置，增增加對對客戶戶的吸吸引和和攔截截地鐵站地鐵站高速出入口注意把把握周周邊核核心道道路、、地鐵鐵站、、高速速出入入口的的客戶戶攔截截，將將進入入全運運區(qū)域域的客客戶全全面封封鎖周邊道道路導(dǎo)導(dǎo)視改改裝樓體字字傳遞遞項目目價值值信息息有昭示示性的的樓體體燈光光字銷售強強化線線Action3拓展區(qū)區(qū)域:全運產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園、南南部政政府機機關(guān)、、三好街、、五里里河、、南塔塔、鐵鐵西于于洪外外圍、、大學(xué)學(xué)城、、產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)拓展目目的：：選擇南南部區(qū)區(qū)域，，最大大化客客戶范范圍的的同時時客戶戶實力力有一一定保保障拓展方方式：：企事業(yè)業(yè)單位位陌拜拜、大大學(xué)內(nèi)內(nèi)部外外展宣宣講、、小區(qū)區(qū)直郵郵call客、關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點客客戶的的攔截截客戶直直效拓拓展：：深入入三好好街、、五里里河、、政府府機關(guān)關(guān)等南南部區(qū)區(qū)域企企事業(yè)業(yè)單位位、小小區(qū)進進行客客戶拓拓展銷售強強化線線Action4沈陽世世聯(lián)客客戶資資源渠渠道匯匯總：：目前沈沈陽公公司掌掌握沈沈陽高高端客客戶資資源約約2000組積累銀行、、公務(wù)務(wù)員、、地方方機關(guān)關(guān)資源源達1000組東北地地區(qū)世世聯(lián)高高端客客戶資資源：：北京、、天津津、大大連公公司高高端沈沈陽籍籍客戶戶資源源達約10000組客戶資資源整整合：：圈層層意見見領(lǐng)袖袖的快快速滲滲透與與拓展展，高高端客客戶資資源的的整合合利用用銷售強強化線線Action5世聯(lián)服務(wù)保障體系專業(yè)保保障世聯(lián)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，意味味著中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的最最高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)的品品質(zhì)與與目標(biāo)標(biāo)保障障體系系，是是行業(yè)業(yè)最全全面，，最先先進的的系統(tǒng)統(tǒng)體系系，不沈陽世聯(lián)，背后有從團隊，到體制，到工具的三重服務(wù)保障，同時具備五年深耕的客戶集群資源，完美保證目標(biāo)達成SP大連公司2007代表項目：萬科溪之谷、魯能優(yōu)山美地、瑞安大連天地、中瑞香水灣、億誠御景灣、億達′藍(lán)灣鎮(zhèn)′東方圣克拉、萬恒天籟灣、百年城百年港灣、百年城琥珀灣、萬科海港城、佳兆業(yè)君匯上品、金地云錦哈爾濱公司2011年成立，人員代表項目：立匯美羅灣、悅城、盛和天下、天鵝灣、魯商松江新城、中華巴洛克、招商諾訂山、恒大綠洲（牡丹江）、恒大名都、恒大翡翠華庭（齊齊哈爾）長春公司2010年成立，人員員130人；代表項目：★沈陽公司2007年成立，人員員300人；代表項目：中糧·隆璽壹號、泰泰恒國王湖、、億達玖墅、、越秀岄湖郡郡、雅居樂花花園、中鐵人人杰水岸、東東方銀座中心心城、運河灣灣3號，新地中心心、紅星國際際、萬科新榆榆公館、本溪溪佳兆業(yè)·水岸新都世聯(lián)中國五個個區(qū)域核心之一五年深耕之后后配合集團東北北戰(zhàn)略升級沈陽公司開始始新一輪超越越沈陽世聯(lián)戰(zhàn)略略升級東北區(qū)域沈陽公司代理事業(yè)部顧問事業(yè)部客戶與策略資源中心心策劃總監(jiān)主策劃師策劃助理項目總監(jiān)主策劃師策劃助理客戶總監(jiān)客戶經(jīng)理世聯(lián)品質(zhì)及技技術(shù)委員會策劃總監(jiān)主策劃師策劃助理銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理助理理銷售代表全國視野經(jīng)營營管理團隊，，多個世聯(lián)核核心城市（北北京、深圳等等）工作經(jīng)驗驗項目重大決策策技術(shù)把控銷售一線把控控，動態(tài)問題題即時了解長期沈陽及東東北城市房地地產(chǎn)項目經(jīng)驗驗世聯(lián)資深司齡齡，熟悉世聯(lián)聯(lián)工作方式沈陽世聯(lián)淡、、旺市典型項項目參與者多次世聯(lián)全國國標(biāo)桿項目交交換工作經(jīng)驗驗沈陽代理事業(yè)部長春代理事業(yè)部沈陽世聯(lián)戰(zhàn)略略升級長春代理事業(yè)業(yè)部20122014201330億80億50億合約數(shù)8-10個合約數(shù)12-15個合約數(shù)15-20個售樓處數(shù)量量10-12個20-25個35-40個2012年市場份份額2013年市場份份額2014年市場份份額長春代理事事業(yè)部顧問事業(yè)部部代理事業(yè)部部代理營業(yè)部部代理營業(yè)部部顧問事業(yè)部部代理營業(yè)部部代理營業(yè)部部代理營業(yè)部部代理事業(yè)部部顧問事業(yè)部部代理營業(yè)部部代理營業(yè)部部代理營業(yè)部部代理事業(yè)部部代理事業(yè)部部長春代理事事業(yè)部201220132014沈陽公司三三年戰(zhàn)略，，三年創(chuàng)收收過億，市市場份額第第一匹配行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)軍企業(yè)的的操盤標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及目標(biāo)保保障體系專業(yè)的央企企服務(wù)能力力高速發(fā)展及及擴張期企企業(yè)以全國視野野及本地深深耕經(jīng)驗，，達成品牌牌落地代理客戶結(jié)結(jié)構(gòu)----服務(wù)品牌企企業(yè)的豐富富經(jīng)驗代理事業(yè)部部豪宅線主流大盤線工商物業(yè)線線代理業(yè)務(wù)團團隊模式----專業(yè)細(xì)分，，領(lǐng)域大師師總監(jiān)職責(zé)及工作范疇整合與把握開發(fā)商需求整合與導(dǎo)入公司資源目標(biāo)最終負(fù)責(zé)人世聯(lián)總監(jiān)開發(fā)商營智力資源源支持資源源銷售資源源公司高層層策略資源源中心策劃團隊隊銷售團隊隊總監(jiān)聯(lián)席席會