2022年行業(yè)分析地產企業(yè)三大出路

地產企業(yè)三大出路在房地產市場上，無論是供應方還是需求方，都承認一個事實，這就是相對于中國中產階級的收入水平，中國房地產價格已經很高了，高過了中產階級實際購買力多倍。中央政府連續(xù)出臺限地(商品房用地與保障房用地掛鉤)、限貸、限售、限購、限價、限品(大幅增加保障房供應和限制別墅類產品建設)的“六限”調控政策，不是為了限制房地產行業(yè)的進展，而是為了遏制商品住宅快速上漲的價格，更是為了防止資產價格膨脹以及由此引起的通貨膨脹，進一步說是為了防止整個經濟的崩盤。

但是，“六限”調控政策，明顯造成了房地產行業(yè)當前乃至今后一段時間的逆境。這種逆境表現在：

第一、房地產企業(yè)資金鏈面臨斷裂：鏈家數據顯示，2022年一季度，我國房地產開發(fā)資金來源總量為19268億元，同比下降12%。房地產企業(yè)自籌資金已經占到全部資金來源的37.4%，占比超過了2022年金融危機時的水平。

其次、房地產企業(yè)的銷售大幅下滑。2022年4月當月銷量萎縮明顯。當月銷售面積7255萬平米，同比下降9.89%，環(huán)比下降23.63%；當月銷售額3926億元，同比下降11.74%，環(huán)比下降20.04%。

但是，最困難的時刻還未到來，由于中央政府遏制房價過快上漲的目的尚未達到，遏制房價上漲的宏觀政策還會持續(xù)。這表明房地產企業(yè)的資金問題和銷售問題，不能盼望通過轉變宏觀政策來解決，只能通過轉變自身戰(zhàn)略定位、經營管理、資金籌措方式和銷售模式來解決。進一步說，我們需要轉“?！睘椤皺C”的樂觀心態(tài)，需要變“危機”為“機遇”的樂觀行動。

房地產企業(yè)的出路在于“轉”字戰(zhàn)略——經營區(qū)域轉移、商業(yè)模式轉型、產品業(yè)務轉業(yè)。這就是我們的三大出路：

第一大出路：經營區(qū)域轉移。即向三四線城市、老少邊窮地區(qū)和中西部轉移。中國房地產企業(yè)家是幸運的，就像上世紀20年月至40年月的共產黨一樣幸運，由于中國有寬闊的半開發(fā)和未開發(fā)地區(qū)，如三四線城市、老少邊窮地區(qū)和中西部地區(qū)。中國的一二線城市還有開發(fā)空間，但這是房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)如萬科、萬達、保利等占據優(yōu)勢的地方。隨著中國的城鎮(zhèn)化，在寬闊的三四線城市、老少邊窮地區(qū)和中西部地區(qū)，房地產開發(fā)的機會許多，而且中小房地產企業(yè)幾乎與龍頭企業(yè)站在同一條起跑線上。這類地區(qū)的房產項目所需資金額度也不大，土地及房地產開發(fā)運作也不是非常規(guī)范，很適合中小房地產企業(yè)運作。當然，怎么運營，我們會在以后的文章中漸漸道來。

其次大出路：商業(yè)模式轉型。即把房地產經營管理1.0轉型升級為2.0。由于中國房地產行業(yè)是一個高速進展的行業(yè)，就像拔蘿卜快了不洗泥，只要是個水泥盒子就能賣出去，沒有定位，沒有質量，沒有品牌，沒有營銷。但是，隨著宏觀調控的深化，房地產行業(yè)的操作越來越規(guī)范了，那些定位精確?????、質量優(yōu)良、品牌洪亮、營銷到位的地產項目，在住宅行業(yè)整體銷售下滑的背景下仍舊增長快速。萬科就是很好的例子。在2022年1-6月間，萬科銷售同比增長了近80%?？梢哉f，中國房地產行業(yè)已經進入一個新的階段：

一個戰(zhàn)略定位的階段！

一個質量經營的階段！

一個品牌傳播的階段！

一個營銷制勝的階段！

如有企業(yè)感愛好，我們將關心他們實現商業(yè)模式轉型。

第三大出路：產品業(yè)務轉業(yè)。即退出房地產，向相關或非相關行業(yè)進展。房地產暴利時代已經終結，今后主要靠管理、靠經營、靠規(guī)模才能賺取適當利潤，因此假如經過艱苦努力，在管理、經營和規(guī)模上都無法實現商業(yè)模式轉型與跨區(qū)域經營，那么這樣的企業(yè)最好退出房地產行業(yè)，轉向投資少、科技含量高、具有市場空檔的新行業(yè)。面對危機四伏的宏觀調控，面對強大龍頭企業(yè)的競爭，中小企業(yè)可以象當年毛澤東那樣“打得贏就打，打不贏就走”。那些轉向LED、太陽能、節(jié)能環(huán)保、物流、電子商務等領域進展的中小房地產企業(yè)已經為我們探究出一條道路。公安部關于必需使用A級外保溫材料的