準(zhǔn)確高效地進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)

準(zhǔn)確高效地進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析摘要:近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，政府又出臺(tái)多項(xiàng)土地政策和金融政策，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。房地產(chǎn)商以及各界利益相關(guān)機(jī)構(gòu)都將面臨政策和市場(chǎng)的雙重挑戰(zhàn)。如何能夠在改革與競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)定發(fā)展，成為了房地產(chǎn)界的焦點(diǎn)問(wèn)題，本文將從房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的正確態(tài)度、典型方法、存在問(wèn)題、謬誤探析四個(gè)方面出發(fā)，探討如何才能準(zhǔn)確而高效地進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析；數(shù)據(jù)挖掘；模糊聚類；謬誤房地產(chǎn)既是高檔消費(fèi)品又是投資品，是房?jī)r(jià)與地價(jià)的綜合，是股票與金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)，既負(fù)擔(dān)著“居者有其屋”的基本社會(huì)職能，又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它帶動(dòng)了50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但事關(guān)國(guó)家戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定和居民切身利益，還關(guān)系到投資者的經(jīng)濟(jì)利益。故對(duì)社會(huì)各界利益相關(guān)者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能否正確、有效地進(jìn)行都顯得尤為重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的正確態(tài)度1.作為房地產(chǎn)業(yè)的管理者，要避免喜好贊成的話，不喜歡有差異的聲音。不管別人是何動(dòng)機(jī)，都要當(dāng)成是免費(fèi)的參謀、善意的提醒。這有助于開(kāi)拓自己的思路，完善決策。2.作為房地產(chǎn)企業(yè)管理者，要避免單純從企業(yè)自身利益考慮，吹高市場(chǎng)，尤其要避免自以為是的盲日霸氣。3.作為學(xué)人，要避免做他人的附庸，既要用社會(huì)的良心做獨(dú)立思考；又要避免刻意標(biāo)新立異，故作聳人聽(tīng)聞之言。4.作為媒體，既要避免廣告偏好，也要避免為奪人眼球而嘩眾取寵，誤導(dǎo)輿論。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的兩種典型方法與應(yīng)用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)1.房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)分析存在的問(wèn)題近二十年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大影響的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。在快速的發(fā)展中也導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨許多問(wèn)題，如房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、房屋空置率居高等，這些問(wèn)題迫切要求政府和相關(guān)主管部門(mén)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況作出正確預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上充分發(fā)揮“有形的手”的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)正確發(fā)展；同時(shí)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中制勝，必然需要充分的準(zhǔn)確的市場(chǎng)判斷。而政府和企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷，都離不開(kāi)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)和信息的支持。房地產(chǎn)行業(yè)擁有大量的數(shù)據(jù)積累，包括行業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)環(huán)境信息、客戶信息等，這些數(shù)據(jù)是政府和房地產(chǎn)企業(yè)正確決策的重要參考。面對(duì)快速增長(zhǎng)的海量數(shù)據(jù)，政府和企業(yè)都需要有力的數(shù)據(jù)分析工具將“豐富的數(shù)據(jù)”轉(zhuǎn)換成“有價(jià)值的知識(shí)”，否則大量的數(shù)據(jù)將成為數(shù)據(jù)豐富，但信息貧乏的“數(shù)據(jù)墳?zāi)埂薄?.數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)及其在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的應(yīng)用數(shù)據(jù)挖掘(DataMining)是目前進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)的新技術(shù)，它是從大量數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)潛在關(guān)聯(lián)、模式，做出預(yù)測(cè)性分析的有效工具，是現(xiàn)有的一些人工智能、統(tǒng)計(jì)學(xué)等技術(shù)在數(shù)據(jù)庫(kù)領(lǐng)域中的應(yīng)用。數(shù)據(jù)挖掘的方法有神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法、遺傳算法、決策樹(shù)算法、粗集方法、覆蓋正例排斥反例方法、統(tǒng)計(jì)分析方法和模糊集方法等。數(shù)據(jù)挖掘的任務(wù)主要是關(guān)聯(lián)分析、聚類分析、分類、預(yù)測(cè)、時(shí)序模式和偏差分析等，應(yīng)用數(shù)據(jù)挖掘有助于發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展的趨勢(shì)，揭示已知的事實(shí)，預(yù)測(cè)未知的結(jié)果，并幫助使用者分析出解決問(wèn)題所需要的關(guān)鍵因素，有利于使用者做出正確的決策。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)數(shù)據(jù)量大、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、影響因素多的復(fù)雜非線性系統(tǒng)。應(yīng)用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，能有效地幫助政府部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)從不斷積累與更新的數(shù)據(jù)中提取有價(jià)值的信息，十分有助于政府掌握市場(chǎng)情況，合理制定產(chǎn)業(yè)政策。同時(shí)也能幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)商機(jī)、制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃與營(yíng)銷策略。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，數(shù)據(jù)挖掘可以應(yīng)用于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究、樓盤(pán)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究、客戶研究等多個(gè)方面。（二）系統(tǒng)模糊聚類分析1.模糊聚類分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析過(guò)程中的應(yīng)用概況在市場(chǎng)分析中，特別是在選擇目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，多采用二維矩陣法并畫(huà)出二維矩陣圖進(jìn)行分析和選擇目標(biāo)市場(chǎng)，如圖1：產(chǎn)品B產(chǎn)品A產(chǎn)品C價(jià)格高低差好質(zhì)量圖1某一市場(chǎng)矩陣圖但是這種方法不適宜分析多個(gè)變量及其相互關(guān)系。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，價(jià)格、環(huán)境、配套設(shè)施、交通、戶型、面積、朝向、綠化、物業(yè)管理等都是消費(fèi)者考慮的因素。采用二維矩陣法不能綜合分析多維變量，有其局限性。如果采用傳統(tǒng)數(shù)學(xué)建立模型進(jìn)行分析，其中的因子很難確定，所以有時(shí)很難使用精確的數(shù)學(xué)對(duì)某些現(xiàn)象進(jìn)行分析。而模糊數(shù)學(xué)作為一種嚴(yán)格的數(shù)學(xué)方法在很大程度上考慮了人的主觀性。除了單個(gè)事物或概念本身存在模糊性外，在兩個(gè)或多個(gè)事物之間的相互關(guān)系上也普遍存在模糊性。故可以使用模糊數(shù)學(xué)的系統(tǒng)聚類分析方法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，對(duì)被分析市場(chǎng)進(jìn)行歸類，以期從中尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)和該市場(chǎng)各方面的組合對(duì)銷量的影響。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)模糊聚類分析方法的步驟第一步：選定聚類的市場(chǎng)對(duì)象，即論域，并選取指標(biāo)集。要研究的物業(yè)對(duì)象，可以在已知的物業(yè)中隨機(jī)選擇。對(duì)于被研究的市場(chǎng)對(duì)象，這些指標(biāo)(因子或參數(shù))應(yīng)有明確的實(shí)際意義，有較強(qiáng)的可分辨性和代表性。例如：價(jià)格、環(huán)境、配套設(shè)施、交通、戶型、面積、綠化、朝向等。對(duì)于所取的特征向量，可以使用權(quán)重評(píng)分法。該法是將評(píng)價(jià)對(duì)象按實(shí)際程度分為若干等級(jí)，并制定出各評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，組織專家或企業(yè)內(nèi)部人員按等級(jí)對(duì)各對(duì)象打分(如表1)。然后，在確定了專家或企業(yè)內(nèi)部人員的權(quán)數(shù)后，結(jié)合權(quán)數(shù)進(jìn)行調(diào)整(如表2)。在表1中只列舉了7個(gè)重要的因素，可以根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況調(diào)整。表1杈重評(píng)分法因子表因子評(píng)分等級(jí)得分價(jià)格環(huán)境好5分較好4分一般3分較差2分差1分戶型合理較好4分一般3分較差2分差1分朝向好5分較好4分一般3分較差2分差1分交通方便5分較方便4分一般3分較差2分差1分配套設(shè)施完善5分較完善4分一般3分較差2分差1分物業(yè)管理好5分較好4分一般3分較差2分差1分以上評(píng)分等級(jí)分?jǐn)?shù)僅供參考。表2因子調(diào)整表人員專家1專家2經(jīng)理1經(jīng)理2營(yíng)銷人員1營(yíng)銷人員2合計(jì)權(quán)數(shù)最后得出因子得分：最后得出特征向量：其中是第i個(gè)對(duì)象相對(duì)于第j個(gè)指標(biāo)的數(shù)值。于是得到n×m矩陣，稱為原始資料矩陣，即第二步：把各指標(biāo)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化(或正規(guī)化)式中：i∈(1，n)，j∈(1，m)(分母是第j列各元的最大值與最小值之差)，顯然。于是得到矩陣。第三步：建立相似關(guān)系矩陣。把標(biāo)準(zhǔn)化后的矩陣的每一行看作各對(duì)象在指標(biāo)集上的模糊集合各的意義表示指標(biāo)隸屬于集合的隸屬度。于是，各就間接描述了各個(gè)對(duì)象的基本特征，從而使我們可以用貼近度確定與的相似程度，即貼近度可用海明貼近度，也可以使用最小最大貼近度。其中：k∈(1，m)。于是得到相似關(guān)系矩陣第四步：進(jìn)行聚類分析。進(jìn)行聚類分析可以采用模糊等價(jià)關(guān)系聚類法和最大樹(shù)法。模糊等價(jià)關(guān)系聚類法往往要求出相似關(guān)系的傳遞閉包，要進(jìn)行多次模糊關(guān)系的復(fù)合運(yùn)算，演算工作量大，而最大樹(shù)法直接利用相似關(guān)系作樹(shù)形圖。其思路是：被分類的市場(chǎng)對(duì)象構(gòu)成集合，E上的相似關(guān)系是一個(gè)n×n矩陣，已具有自反性和對(duì)稱性。按從1到0逐列觀察。當(dāng)時(shí)，如果有，則用一條線連接i，j兩個(gè)頂點(diǎn)，并在一側(cè)記；要避免形成回路，即當(dāng)時(shí)，如果已經(jīng)連接(i，j)及(j，k)，就不在連接(i，k)。這樣形成的形狀，即水平時(shí)的分類，即同一棵樹(shù)上的各元素為一類。再逐步降低水平，在原有樹(shù)狀圖基礎(chǔ)上連接出新的樹(shù)狀圖，即得到不同水平的分類，同時(shí)畫(huà)出動(dòng)態(tài)聚類圖，直到所有頂點(diǎn)都連通為止。再根據(jù)不同的截畫(huà)出動(dòng)態(tài)聚類圖(圖2)。圖2動(dòng)態(tài)聚類圖結(jié)合上圖，就得出市場(chǎng)的細(xì)分情況屬于因子1，因子2，的情況屬于因子4，因子5，的情況屬于因子i，因子i，的情況屬于因子i，因子i，的情況在作出市場(chǎng)細(xì)分以后，進(jìn)而結(jié)合不同的截并結(jié)合銷量情況，可以得出在不同的因子組合中那些銷量較好，進(jìn)而可以確定新開(kāi)發(fā)物業(yè)的不同因子組合。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題（一）要重視價(jià)格和空置及增長(zhǎng)率指標(biāo)1.價(jià)格指標(biāo)在價(jià)格指標(biāo)中，實(shí)際價(jià)格和價(jià)格指數(shù)同等重要、不可或缺。實(shí)際價(jià)格在分析市場(chǎng)承受能力上特別有用；價(jià)格指數(shù)反映價(jià)格運(yùn)行的總體趨勢(shì)，是一種對(duì)市場(chǎng)的明確信號(hào)，是承擔(dān)調(diào)控責(zé)任的政府更應(yīng)該重視的。2.空置指標(biāo)在空置指標(biāo)方面，現(xiàn)在也存有問(wèn)題。人們有意無(wú)意地把“空置”妖魔化，認(rèn)為空置下降是好事，空置上升就是壞事。隨之，也導(dǎo)致在空置統(tǒng)計(jì)上的狹隘化和曲解化，無(wú)法同國(guó)際公認(rèn)的含義相接軌，造成評(píng)論的混亂和困難。房地產(chǎn)泡沫有投資建設(shè)性泡沫和投資需求性泡沫之分。如果未購(gòu)置新房(一年以上)空置率過(guò)高，并且沒(méi)有對(duì)應(yīng)的需求，那么這就是投資建設(shè)性泡沫；另外一種是指已購(gòu)置新房空置率(俗稱關(guān)燈率)，它表明投資需求性房地產(chǎn)比例是否失調(diào)，是觀察一個(gè)城市的高檔樓盤(pán)是否出現(xiàn)投資需求性泡沫的依據(jù)。另外還可以用輔助指標(biāo)如投資與白住比、房?jī)r(jià)與租金比來(lái)綜合評(píng)判房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫現(xiàn)象。3.收入增長(zhǎng)率和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率居民收入增長(zhǎng)率和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率之比，是可以作為房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)是否合適的標(biāo)準(zhǔn)的。但這是一個(gè)均值，在房地產(chǎn)景氣周期中，城里房?jī)r(jià)漲升的速度和均價(jià)都大大高于城外，人們?cè)诔抢锖统峭饩幼∫膊皇前凑帐杖敕植嫉?。即使這樣，關(guān)注房地產(chǎn)是否過(guò)熱、是否存在泡沫的問(wèn)題，仍非常注意房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。因?yàn)橐粋€(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格不斷以兩位數(shù)速度上升顯然是不可持續(xù)的。要重視宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)界的人士分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，喜好供求分析。但是，表向性地分析供求平衡關(guān)系遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，應(yīng)該開(kāi)闊思路，深入至宏觀經(jīng)濟(jì)層面。人們知道，日本、泰國(guó)及我國(guó)的香港都曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫破滅的事件，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)嚴(yán)重的后果。大多數(shù)專家認(rèn)為，無(wú)論他們泡沫的產(chǎn)生還是破滅，都是同宏觀經(jīng)濟(jì)管理上的許多失誤有關(guān)。故在分析和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，要重視宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(尤其是金融、外匯、稅收、股市)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。要重視分析的模式化傳統(tǒng)的市場(chǎng)分析方法，是把統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一番前后對(duì)比或指標(biāo)間的對(duì)比，從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并予以說(shuō)明。這固然有用，但是納入分析的內(nèi)容和指標(biāo)并不固定，也較難避免人們的主觀偏好?，F(xiàn)代的分析方法推崇模式化，即根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的范圍和層級(jí)，提出相對(duì)固定的分析對(duì)象及其指標(biāo)，然后用一套公認(rèn)的統(tǒng)一的數(shù)量、統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行長(zhǎng)期的、連續(xù)的分析。這樣，才能避免一些主觀和情感上的偏差，有相對(duì)準(zhǔn)確的結(jié)論，也容易為方方面面所廣泛接受。（四）要重視人口統(tǒng)計(jì)特征的變化人們普遍根據(jù)人口的年齡和收入特征細(xì)分市場(chǎng)，假設(shè)相同年齡、相同收入的消費(fèi)者的行為、看法相同并購(gòu)買(mǎi)同樣的商品。但這些年來(lái)，它們開(kāi)始變得越來(lái)越不準(zhǔn)確。這些特征只是人口統(tǒng)計(jì)中心的一部分，市場(chǎng)研究還要了解市場(chǎng)由哪些人組成以及他們究竟需要什么，消費(fèi)者越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越苛刻，他們不會(huì)選擇不需要的商品。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的幾種謬誤隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)上對(duì)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和未來(lái)走勢(shì)的分析出現(xiàn)了越來(lái)越大的分歧，其中不乏有各種謬誤，本文列舉出了以下六種并分別闡述。謬誤一：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)大的變化。按照現(xiàn)在的發(fā)展情況，20年都沒(méi)有問(wèn)題。理由是中國(guó)城市化對(duì)住宅的需求非常大。實(shí)則，房地產(chǎn)是一個(gè)周期性的行業(yè)。雖然每個(gè)周期持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短有所不同，但是必然要經(jīng)過(guò)復(fù)蘇、上升、高潮、調(diào)整的全過(guò)程。像美國(guó)和香港地區(qū)，二次大戰(zhàn)后都分別經(jīng)歷過(guò)這樣的循環(huán)10次和4次之多。謬誤二：只要不是全國(guó)性的泡沫，就不用太擔(dān)心。理由是現(xiàn)在只有少數(shù)幾個(gè)城市存在過(guò)熱問(wèn)題。實(shí)則，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)該以具體城市或地區(qū)為主，全國(guó)性分析和判別意義不大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)地域性非常強(qiáng)，并且每輪房地產(chǎn)周期都有中心地帶和領(lǐng)頭城市。房地產(chǎn)發(fā)展歷史上從沒(méi)有全國(guó)性泡沫，只有特定城市和地區(qū)的泡沫，如日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)的東京地區(qū)、美國(guó)房地產(chǎn)泡沫時(shí)的洛杉磯地區(qū)、香港房地產(chǎn)泡沫時(shí)的香港島。這是資本流動(dòng)和資本逐利性所決定的。謬誤三：發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家一些衡量房地產(chǎn)有無(wú)泡沫的指標(biāo)，如收入房?jī)r(jià)比、空置率、房?jī)r(jià)與租賃收入比等，不適用于我們這個(gè)特殊的新興市場(chǎng)。理由是我國(guó)收入不透明、人口變動(dòng)較大。實(shí)則，這些指標(biāo)如果知道適用范同和使用條件，依然是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具。雖然我們這個(gè)市場(chǎng)還不是完全意義上的市場(chǎng)，但只要有市場(chǎng)成分，這些衡量市場(chǎng)的指標(biāo)和工具就可以使用。比如收入房?jī)r(jià)比，對(duì)流動(dòng)人口少的城市，特別是投資移民少的城市，目前仍然是測(cè)量房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的標(biāo)志。在流動(dòng)人口大的城市，也許觀測(cè)有不全面的問(wèn)題，但是長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)指標(biāo)隨著流動(dòng)人口數(shù)量降低，效果逐步顯露出來(lái)。如果收入房?jī)r(jià)比出現(xiàn)過(guò)分異?，F(xiàn)象，它也可以作為原有居民與新移民是否能夠和諧相處的指標(biāo)。謬誤四：現(xiàn)在雖然有投機(jī)炒作成分，但還沒(méi)到泡沫階段。理由是現(xiàn)在居民購(gòu)房需求旺盛。對(duì)此，只要看一看出現(xiàn)在少數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的景象，對(duì)照一下正常的市場(chǎng)狀況，就可以得出明確的結(jié)論。以下是一些值得關(guān)注的征兆：1．在大多數(shù)地區(qū)經(jīng)常能夠見(jiàn)到，經(jīng)濟(jì)適用房投放時(shí)有消費(fèi)者排隊(duì)，而泡沫地區(qū)則是無(wú)論什么房子出售都有人排隊(duì)，并且期房數(shù)量高于現(xiàn)房成交數(shù)量。特別是有了排隊(duì)雇傭現(xiàn)象出現(xiàn)，而且價(jià)格(隊(duì)號(hào))高的離譜。另外這個(gè)城市街頭巷尾永遠(yuǎn)離不開(kāi)的中心話題就是房子和房?jī)r(jià)。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)超級(jí)豪宅，單價(jià)奇高無(wú)比，并且有人在競(jìng)爭(zhēng)中購(gòu)買(mǎi)，這說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)非常瘋狂。由于這種高價(jià)房子存在，消費(fèi)者受到比價(jià)效應(yīng)影響，無(wú)形中覺(jué)得市面上的房子價(jià)格也并不高。開(kāi)發(fā)商在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上也是如此競(jìng)爭(zhēng)，在多輪爭(zhēng)奪中使地價(jià)達(dá)到破天荒水平，這是每輪房地產(chǎn)進(jìn)入高潮時(shí)必然會(huì)出現(xiàn)的景象。3．樓盤(pán)的一期、二期、三期價(jià)格不斷攀升。開(kāi)發(fā)商宣傳房?jī)r(jià)可以保值增值，但當(dāng)消費(fèi)者真正將這些新房轉(zhuǎn)讓時(shí)，發(fā)現(xiàn)卻是低于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格，說(shuō)明之前房?jī)r(jià)有明顯的價(jià)格泡沫存在。在處于大規(guī)模建設(shè)之中的城市，新房并不短缺，如果二手新房成交量接近新房成交量，說(shuō)明這個(gè)城市出現(xiàn)了大面積房地產(chǎn)炒作現(xiàn)象。4．制造信息不對(duì)稱。開(kāi)發(fā)商大肆宣傳銷量大增，價(jià)格堅(jiān)挺，市場(chǎng)出現(xiàn)了“房托”，但是政府房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)登記的檔案中并沒(méi)有那么多成交記錄。5．房地產(chǎn)投資中出現(xiàn)了大量外行投資現(xiàn)象，這是房地產(chǎn)引起的財(cái)富效應(yīng)和投資夢(mèng)想，也是市場(chǎng)即將進(jìn)入高潮的象征。社會(huì)資源出現(xiàn)傾斜和配置的扭曲，為日后市場(chǎng)泡沫化起到了推波助瀾作用。6．丑聞不斷增加。開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介騙貸和卷款潛逃出現(xiàn)增多跡象，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)資金鏈斷裂、進(jìn)入泡沫破裂的階段。謬誤五：不懂房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性。房地產(chǎn)的本質(zhì)是“不動(dòng)產(chǎn)”，房屋作為地上建筑物是要占用地皮的，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)是不可分割的。土地價(jià)格與一般商品價(jià)格不同，馬克思和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)都稱為“虛擬資本”，與股票本質(zhì)上都屬于金融，只不過(guò)披上商品房外衣而已。有人認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)大漲的最大理由是土地稀缺，政府開(kāi)始嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，長(zhǎng)期地價(jià)必然越漲越高，這是看漲的“成本推動(dòng)理論”，把房?jī)r(jià)上漲歸結(jié)為地價(jià)上漲。實(shí)則是人為壟斷抬價(jià)造成，不能持久的。房?jī)r(jià)上升的“需求拉動(dòng)理論”認(rèn)為，土地需求由最終產(chǎn)品如住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房及工業(yè)用房需求決定，是房產(chǎn)市場(chǎng)供需決定土地供需，房屋價(jià)格決定地價(jià)。實(shí)則，房?jī)r(jià)分為性質(zhì)根本不同的兩個(gè)部分。地上建筑物的價(jià)值是各項(xiàng)購(gòu)入成本決定的，屬于商品價(jià)格，其價(jià)值隨折舊而遞減；地價(jià)本質(zhì)是金融，與地上的房屋建筑性質(zhì)完全不同，按馬克思定義屬于“沒(méi)有勞動(dòng)投入因而沒(méi)有價(jià)值”，但具有價(jià)格的特殊商品，地價(jià)的性質(zhì)是“地租資本化”。馬克思的公式是：地價(jià)等于地租除以利息率。土地所有權(quán)的擁有者可以按年收取地租，也可把未來(lái)數(shù)十年的地租收益按照利率貼現(xiàn)為現(xiàn)值，一次性變現(xiàn)，這就是理論上的地價(jià)。地價(jià)的性質(zhì)不