前期物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案一、物業(yè)管理前期籌備工作（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂。（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。（三）依據(jù)相關文件及本小區(qū)住宅特點制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責」，以及員工的規(guī)章制度。（四）制定詳細的設備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，「水電設施、設備巡檢計劃」，「公共照明維修計劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃」等。（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓期限一個月。并對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質。二、接管后的日常管理服務工作（一）設接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。（二）安防工作：1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。２、保安倒班制，實現(xiàn)24小時值班和巡視。3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器誡6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟動。8、小區(qū)內出入口設有明顯標識，各棟、單元、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。9、加強與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。10、車輛進出憑卡，外來車輛未經許可不得入?yún)^(qū)。（三）為保障小區(qū)內公共秩序和財產安全，依據(jù)「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。1、個業(yè)主應將全部常住人員情況如實填寫在「業(yè)主入住登記表中，并留下緊急聯(lián)系方法。2、小區(qū)內公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正。室內安全由業(yè)主或使用人自己負責。3、小區(qū)實施全封閉管理，管理公司人員全天候24小時值班，業(yè)主應主動配合管理公司工作，防止各項治安事件發(fā)生。4、各業(yè)主不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動。5、為保障業(yè)主利益，凡個人攜帶大件物品離開小區(qū)，需事先填寫「物品搬遷登記表」經管理公司核實同意方可離開。6、凡業(yè)主搬出小區(qū)應提前通知管理公司，并填寫「物品搬遷登記表」，經業(yè)主簽名同意，管理公司核實后方可搬遷。7、業(yè)主有責任管好自家門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用。8、小區(qū)內嚴禁進行一切違反治安條例和觸犯法律的活動。（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，管理公司派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產日清，樓道每周清掃2次，公共部位玻璃每季清潔1次，路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內主要道路積水、積雪。2、生活區(qū)設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定期清除。3、房屋公共部位保持清潔，對亂貼、亂畫、擅自占用堆放雜物現(xiàn)象定期清理。4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書。公共雨、污水管道每年疏通1次，每季度檢查一次，及時清掏。化糞池每半年檢查1次并清理一次。5、聘請專職園藝工對小區(qū)內的景觀綠化進行細心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節(jié)、不同生長期確定不同的養(yǎng)護重點，制定不同的養(yǎng)護計劃，為小區(qū)提供一個幽雅的環(huán)境。（五）、環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、幽雅舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：一、本小區(qū)實行垃圾袋化管理，各業(yè)主傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。二、小區(qū)內任何公共場所不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水。三、切勿將雜物投放到下水道內，如使用不當導致堵塞或損壞時，業(yè)主應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。四、小區(qū)內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用。五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令清理、恢復原狀外，還將追究相關當事人的責任。六、養(yǎng)寵物的業(yè)主應遵守有關規(guī)定，管理好自己的寵物，不得使寵物大聲嚎叫以及隨地大小便。七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時間1２^_^14，19^_^8zi制造燥音。八、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公供場所曬涼衣物。（六）、房屋及設備、設施管理：1、房屋質量，設備設施維修在在保修期內應及時反饋給建設單位，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。２、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公供部位與設備設施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區(qū)別和了解i。4、公供照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網絡，沒天完成巡檢養(yǎng)護，所有設備均按?維保計劃?進行維保。5、公司沒天應派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時出整改。6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成。中修不過夜，大修不超過兩天，急修30分鐘到現(xiàn)場，及時回訪。（七）、加強二次裝修跟蹤管理，管理公司與業(yè)主簽訂二次裝修有關協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調好鄰里關系，引導業(yè)主按規(guī)定裝修，共同保護房屋安全。（八）、積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購飛機，火車票、請保姆、鐘點工等。（九）、根據(jù)小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力使業(yè)主滿意。三、小區(qū)車輛管理規(guī)定1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護道路，公共設施，不亂停車。２、小區(qū)內車輛行駛停放應注意前后車輛，按規(guī)定的距離停放。3、車主停車后應鎖定車門，調好防盜系統(tǒng)，車內不能放貴重物品。4、機動車在小區(qū)行駛不得超過5公里，不得鳴號。5、不準在小區(qū)內試車、練習、修車。6、不準碾壓綠化草地損壞路面、路牌和各種標識，如有損壞照價賠償。7、不準在人行道，車行道消防通道上停放車輛，只能在停車位停車。8、不得損壞消防、通信、智能安防、供水供電等公用設施。9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應立即處理。四、管理模式（一）、擬采取的管理方式服務質量是企業(yè)生存之本，管理公司必須貫徹以下標準：管理無空檔，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，在社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理、業(yè)主委員會、社區(qū)委員會、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的共建機制。（二）管理公司組織結構1、接待中心1）負責日常事務，代收代發(fā)報紙信件2）二次裝修管理3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔4）接待業(yè)主來訪，協(xié)調鄰里關系2、工程保安部1）負責房屋質量檢查2）建立設備設施維保計劃3）做好日常維保工作4）保安培訓與管理5）小區(qū)治安，防火防盜的管理6）協(xié)調有關部門建立聯(lián)防體系3、財務部1）財務管理2）收費管理3）維保物品采購管理（三）管理人員配置1、經理２、樓宇管理員3、水電工4、保潔工5、綠化工6、保安五、人員選拔和培訓管理（一）人員選拔根據(jù)小區(qū)特點及所需服務要求，向社會公開招聘具有專業(yè)水平和專業(yè)技能，管理經驗豐富的高素質人才。（二）人員培訓1、公司制定員工培訓計劃，定期對員工進行培訓，提高員工素質，提高服務質量２、公司通過不定期的培訓考核保障培訓質量。六、維修基金的管理和使用（一）按國家規(guī)定收取并建立小區(qū)維修基金。（二）由管理公司提出年度使用計劃，經物業(yè)主管部門批準后化撥。（三）維修基金用完時，經物業(yè)主管部門批準，按業(yè)主占有房屋建筑面積比例蓄籌。（四）業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。七、物業(yè)管理服務承諾公司將以「以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務」為宗旨，除采用以往的成功管理經驗以外，將在以下幾個方面做新的嘗試：公司將引進系統(tǒng)工程的方法技術，采取計劃目標管理，全面質量管理督導管理及協(xié)調管理等先進的管理方法。按照服務行業(yè)國際標準要求，逐步達到物業(yè)的標準化管理，始終把服務業(yè)主作為管理的重心。一、物業(yè)管理公共服務質量標準1、房屋共用部位、設施設備的維護（1）房屋A?房屋完好率達到98%以上B?房屋零修、急修及時率96%以上C?房屋零修工程合格率100%D?樓宇整體外觀良好，無缺損現(xiàn)象。（2）協(xié)調配合水、電、通信等專業(yè)部門做好設備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內下水道、化糞池正常暢通運行。（3）環(huán)衛(wèi)設施完好無損。（4）道路暢通，路面平整。（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。２、安全保衛(wèi)（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班。（2）保安人員24小時巡查。（3）小區(qū)24小時監(jiān)控。（4）交通車輛管理有序。（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施。（6）有應急處理計劃，措施，預警能及時報警，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場。小區(qū)內無重大火災、形事和交通事故。3、綠化和衛(wèi)生（1）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理。（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象。（3）修剪及時，整齊美觀。（4）景觀品位高，有較高觀賞價值。（5）小區(qū)全方位保持清潔。（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路清潔，無堆放雜物現(xiàn)象。（7）水電等設施設備保持良好，水箱按國家規(guī)定定期清洗消毒，無二次污染。（8）環(huán)衛(wèi)設施整潔。（9）無亂涂亂掛現(xiàn)象。（10）噪音符合環(huán)境標準。4、收費管理（1）服務人員盡職盡責，崗位責任上墻公布，物業(yè)管理收費明碼標價（2）用戶主動參與支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)。（3）建立收費責任制度，每半年象業(yè)主委員會公布服務費收支情況。（4）模范遵守國家收費政策無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為。（5）認真接待業(yè)主投訴，并建立投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%，業(yè)主意見反饋率90%以上。5、相關條件（1）小區(qū)符合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。（２）小區(qū)樓宇建筑各類標識明顯。（3）小區(qū)配套設施齊全。（4）小區(qū)有智能化管理系統(tǒng)，有集中監(jiān)控設施。（5）生活服務配套設施齊全。二、物業(yè)管理公司服務項目1、便民服務（部分收費）清洗空調過濾網、室內保潔、檢修電器、修理家具配件、安裝更換配件、修理開關、插座、電話盒、更換門鈴門鎖、修理燈具、更換上下水配件、代辦有線、網絡開戶。2、商務服務代辦收訂報紙雜志、郵遞業(yè)務，打字傳真。3、社區(qū)娛樂、文化化活動棋類、牌類、健身身、書刊。三、便民活動提供便利、高效、經經濟的便民服服務是公司服服務業(yè)主、提提高業(yè)主的工工作與生活質質量保障之一一。我們將根根據(jù)業(yè)主的要要求，提供提提供豐富的便便民及特約服服務項目，切切實提高物業(yè)業(yè)管理綜合服服務質量。一、報告摘要１?１開發(fā)企業(yè)盤錦遼濱恒瑤房屋屋置業(yè)有限公公司是開發(fā)區(qū)區(qū)下屬企業(yè)，主主要從事房地地產開發(fā)、銷銷售業(yè)務。注注冊資本人民民幣800萬元，企企業(yè)經營情況況良好，具有有較好發(fā)展?jié)摑摿?。?２項目簡介恒瑤?水韻城項目目位于遼濱河河畔水鄉(xiāng)東片片區(qū)，項目北北側為規(guī)劃路路，西側為河河畔路商業(yè)街街，南側為重重工路，濱臨臨遼河。規(guī)劃劃用地面積為為899000平方米，規(guī)規(guī)劃建筑面積積1524997平方米，地地下室建筑面面積122552平方米，建建筑密度222.45，建建筑高度為118層及以下下1?３項目經濟效益指指標項目總投資：533082萬元元項目銷售收入：664280萬萬元利潤：111988萬元成本利潤率：211%投資回收期：３年年貸款償還期：３年年1.４結論、風險險及建議結論：本項目開發(fā)發(fā)商已同開發(fā)發(fā)區(qū)管委會簽簽定土地出讓讓協(xié)議書，取取得本項目土土地使用權。各各項建設手續(xù)續(xù)正在辦理中中。因此，在在后面的分析析測算中假定定本項目在土土地取得、立立項、開發(fā)建建設、銷售等等方面均遵照照國家及地方方的房地產項項目開發(fā)程序序及規(guī)定根據(jù)測算，在測算算的銷售價格格，銷售率條條件下，本項項目具備良好好的可行性。風險建議：遼濱房房地產屬于新新建開發(fā)區(qū)，目目前常駐人口口少，因此需需要切實考慮慮市場容量和和建設及銷售售節(jié)奏，并且且要嚴格控制制工程成本和和管理成本。充分利用地段優(yōu)勢勢和濱水特點點，與品牌規(guī)規(guī)劃設計公司司、品牌實力力建筑公司、品品牌物業(yè)管理理公司強強聯(lián)聯(lián)合，打造小小區(qū)品牌，制制定合理市場場營銷方案，擴擴大媒體宣傳傳，注重營銷銷推廣，保證證銷售資金回回款。二、項目概況2.１項目綜述：：恒瑤?水韻城位于于遼濱河畔水水鄉(xiāng)東片區(qū)，北北側為規(guī)劃路路，西側為河河畔路商業(yè)街街，南側為重重工路，東臨臨遼河。2?２項目總體規(guī)劃：：項目規(guī)劃用地面積積899000平方米，規(guī)規(guī)劃建筑面積積1524997平方米，其其中住宅1337627平平方米，商業(yè)業(yè)及配套公建建148700平方米。另另建地下車庫庫兼人防144870平方方米。項目地塊呈四邊型型，整體形狀狀較規(guī)則，地地勢平坦，三三通一平近期期完工，具備備建設條件２?３項目用地經濟技技術指標居住區(qū)規(guī)劃用地面面積899000平方米規(guī)劃總建筑面積11524977平方米用地性質商住用地地土地使用年限制770建筑密度22.445建筑高度18層及及以下總戶數(shù)1300戶戶綠化率38%2.4項目發(fā)展狀狀況a、項目發(fā)展單位簡簡介盤錦遼濱恒瑤房屋屋置業(yè)有限公公司是開發(fā)區(qū)區(qū)政府為開發(fā)發(fā)區(qū)建設而設設立的開發(fā)企企業(yè)，法定代代表人為周連連宇，注冊資資本800萬元，企企業(yè)類型有限限公司經營范圍房地產開開發(fā)及銷售。公公司現(xiàn)在遼濱濱土地儲備11200畝b、項目法律手續(xù)項目在土地取得、立立項、開發(fā)建建設等方面均均遵守國家及及地方房地產產開發(fā)程序及及規(guī)劃三、項目投資環(huán)境境3?1宏觀經濟分析2011年年國民經濟繼繼續(xù)保持良好好發(fā)展勢頭，房房地產市場由由于國家宏觀觀調控，房地地產過熱情況況有所控制，一一線、二線城城市房地產價價格同比有所所回落，但三三線城市由于于剛性需求及及投資需求的的拉動，保持持健康發(fā)展以以結構調整和和規(guī)劃發(fā)展為為主線，市場場體系將進一一步完善。房地產投資有所回回落，房地產產企業(yè)效益小小幅減少，但但企業(yè)間差異異化增大，企企業(yè)間重組將將加快以適應應發(fā)展要求和和應對來自各各方面挑戰(zhàn)房地產地域分化明明顯，價格走走勢出現(xiàn)差異異，一線、二二線城市價格格逐漸回落，三三線城市價格格穩(wěn)定并逐漸漸上升，地域域間出現(xiàn)價格格走勢差異。房地產品牌化將成成時尚，行業(yè)業(yè)競爭走向深深入。以品牌牌為核心來重重組企業(yè)和配配置資源的重重要機制在房房地產市場中中占有較大地地位與市場份份額以萬科，綠綠地，萬達為為代表的一線線品牌受到市市場追捧，個個性化，品牌牌化將成時尚尚，成為各個個房地產企業(yè)業(yè)在競爭中制制勝法寶。3.2遼濱市場經經濟環(huán)境分析析a、市場經濟環(huán)境：：遼濱開發(fā)區(qū)區(qū)政府為了發(fā)發(fā)展遼濱新區(qū)區(qū)，指定了多多項優(yōu)惠政策策，加大招商商力度，加大大基礎設施配配套，小學，中中學、醫(yī)院、大大學及小商品品城正在興建建中，并將市市政府行政中中心遷入遼濱濱。未來遼濱濱發(fā)展將越來來越快，房地地產需求將逐逐步加大。b、遼濱房地產市場場現(xiàn)狀：遼濱可供房地產開開發(fā)土地量較較大，將導致致樓盤的規(guī)模模都較大，便便于營造環(huán)境境，完善配套套和降低成本本，但由于開開發(fā)時間較長長，不可預期期風險加大遼濱房地產現(xiàn)有開開發(fā)力度較弱弱，整體市場場處于較不穩(wěn)穩(wěn)定狀態(tài)，房房地產企業(yè)觀觀望是主要原原因樓盤整體規(guī)劃，產產品設計是購購房者最觀心心的元素并且且客戶越來越越重視樓盤整整體素質，在在建樓盤已中中、小戶型為為主，客戶比比較喜歡多層層建筑樓盤價格逐漸走高高，商業(yè)網點點需求較大城市基礎設施逐步步完善，將加加快遼濱城市市建設速度3.3未來市場預預測a、土地市場：遼濱濱河畔水鄉(xiāng)區(qū)區(qū)域將是房地地產開發(fā)主戰(zhàn)戰(zhàn)場，政府出出讓地塊將主主要集中在這這里，土地出出讓價格越來來越高b、整體發(fā)展結構：：住宅開發(fā)將將占據(jù)主導地地位，商業(yè)網網點將有較大大需求c、將有越來越多外外地品牌房地地產公司進入入遼濱市場，通通過競爭將帶帶動整體開發(fā)發(fā)水平提高四、區(qū)域地產市場場分析4?1市場總體特征遼濱房地產市場發(fā)發(fā)展態(tài)勢類似似盤錦興隆臺臺區(qū)域發(fā)展過過程，來勢很很猛，后勁很很足。因為周周邊區(qū)域已積積累相當一部部分有購買力力實力群體，特特別是遷入企企業(yè)、機關、學學校等配套企企業(yè)的需求。這這部分積蓄的的消費潛力與與能量遠未釋釋放與挖掘，同同時遼濱地產產營銷策劃上上很大程度受受到營口的影影響而有樣有有學，現(xiàn)鈔現(xiàn)現(xiàn)賣，未對本本地特點及優(yōu)優(yōu)勢利用和整整合，創(chuàng)新不不明顯。由于于消費者的消消費觀念日趨趨成熟與理性性，對房子的的基本功能要要求退居其次次，進而轉向向對房子的身身份屬性，品品位，社區(qū)群群體，文化等等房子以外的的因素追求。這這就對房地產產定位、社區(qū)區(qū)規(guī)劃、戶型型設計、環(huán)境境設計、物業(yè)業(yè)管理、售后后服務等各個個環(huán)節(jié)提出更更高要求，使使得遼濱地產產格局和態(tài)勢勢將全面升級級。認真研究究市場及消費費者需求，做做好產品和服服務的開發(fā)企企業(yè)將是市場場的主宰，而而實力較弱的的開發(fā)商將逐逐步被市場和和消費者淘汰汰。4?２市場供給分析a、遼濱住宅區(qū)價格格區(qū)間32000到3500元，網網點65000到7000元b、主要在建銷售樓樓盤濱海公寓，物業(yè)中中擋，戶型２２房、３房，銷銷售均價34450元，以以是清盤銷售售階段，銷售售情況較好c、未來主要競爭根據(jù)市場調查，在在未來1到２年內區(qū)區(qū)域內地產市市場將出現(xiàn)以以下新的供給給時尚水岸：規(guī)劃報報批中，計劃劃今年內開工工建設，本地地開發(fā)商，主主要競爭對手手水韻家?。阂?guī)劃在在報批中，計計劃年底開工工綠城地產：和政府府簽訂那地協(xié)協(xié)議，品牌地地產商江山帝景：規(guī)劃以以批，開工在在既，投資商商實力強d、市場調查反饋經過兩個月市場調調查積累，共共有260組客戶戶到訪，其中中商鋪1000組，住宅1660組區(qū)域房地產項目陸陸續(xù)開工，供供給增大，房房地產市場啟啟動在即，商商鋪需求量較較大4?3市場需求分析住宅需求：a、客戶---以周周邊村鎮(zhèn)富裕裕階層、油田田管理階層、本本地企業(yè)管理理層、招商引引進開發(fā)區(qū)企企業(yè)管理層、市市政府公務員員、事業(yè)單位位管理層等白白領階層b、置業(yè)驅動因素----移居置置業(yè)、居住環(huán)環(huán)境、價格、配配套設施、物物業(yè)服務。c、戶型要求----以兩房為主主面積80到110平方米米d、可承受價----均價在30000到3500元e、喜歡樓盤規(guī)模----中型以以上規(guī)模社區(qū)區(qū)，良好物業(yè)業(yè)服務f、小區(qū)配套----會所、運動動設施、配套套商鋪商鋪要求a、對外出租獲得穩(wěn)穩(wěn)定收益的投投資著b、用于自營的個體體老板c、銀行、天然氣等等行業(yè)配置網網點需求五、項目發(fā)展定位位5?1項目SWOT分析析優(yōu)勢分析（S）地域地理優(yōu)勢：a、項目東臨遼河，居居于河畔水鄉(xiāng)鄉(xiāng)中段，純正正濱水社區(qū)b、近鄰城市原生綠綠地景觀c、近鄰學校醫(yī)院路路網發(fā)達規(guī)劃設計優(yōu)勢：a、配套城市休閑公公園b、產品定位合適，客客戶定位準確確c、戶型方正，南北北通透d、面積適中，市場場易接受劣勢分析（w）a、開發(fā)商品牌待豎豎立b、市政設施待完善善c、開發(fā)區(qū)人氣不忘忘e、預售易造成買家家觀望心理市場威脅（T）a、樓市推出量大，市市場選擇多b、競爭對手強c、市場有準現(xiàn)房銷銷售e、對手項目素質較較高，有自己己特點市場機會（O）a、戶型面積優(yōu)勢：：項目戶型面面積適中，戶戶型多樣性，有有利于迅速占占領市場b、戶型設計獨特：：專為白領階階層設計的精精致戶型，有有利于發(fā)掘新新客戶5?２發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展總戰(zhàn)略----差異化化產品，泛客客戶定位戰(zhàn)略1---最大大限度利用濱濱水優(yōu)勢，以以項目成熟環(huán)環(huán)境打造本地地頂級純正濱濱水社區(qū)戰(zhàn)略２---走差差異化競爭，發(fā)發(fā)揮住宅產品品線建筑質量量優(yōu)勢，提高高素質及提高高性價比戰(zhàn)略3---分期期滾動開發(fā)，做做好銷控規(guī)劃劃并實施戰(zhàn)略4---城市市白領的泛定定位5?3形象定位項目形象定位----白領房子子恒瑤造將項目的優(yōu)勢挖掘掘，結合項目目的地理位置置，目標客戶戶，樓盤規(guī)模模，配套設施施等素質因素素，對項目進進行度身訂做做的宣傳定位位5?4產品定位根據(jù)市場分享和項項目發(fā)展戰(zhàn)略略，本項目以以城市白領房房子為主要的的單一性開發(fā)發(fā)，并在商業(yè)業(yè)街規(guī)劃雙層層商鋪5?5戶型定位結合市場分析及規(guī)規(guī)劃布局，建建筑面積確定定為住宅800﹣110２房，洋洋房260－540平方米米3層濱水樓1220﹣170平方米米商業(yè)1500-290平平方米2層5?6客戶定位根據(jù)本項目定位及及形象主題定定位，本項目目的目標客戶戶定位將除了了享有同段景景觀的競爭對對手的目標客客戶外，還將將吸引本項目目形象定位的的更高素質的的買家a、整體目標客戶定定位遼濱企業(yè)、事業(yè)單單位管理人員員，知識分子子，高級白領領60%遼河油田白領階層層15%周邊城市富裕階層層10%投資買家10%由于本項目地段優(yōu)優(yōu)勢明顯，小小區(qū)品質高級級，將給投資資者帶來十分分可觀的回報報5?7價格定位a、根據(jù)市場比較和和消費者承受受度的分析，建建議高層團購價33000元高層銷售價35000元多層銷售價36000元洋房銷售價60000元河景房4000元元商鋪7000元b、策略調價從策略上分析，采采用以下策略略有利于銷售售銷售前期盡量采用用低開高走，以以團購住宅方方式引爆住宅宅達到開盤火火爆效果，以以盡快回籠資資金以達到以以下循環(huán)回籠資金---投投入建設----促進中期期銷售，為以以后銷售提高高價格及銷售售率打下基礎礎在銷售中后期，根根據(jù)銷售情況況逐步開始提提價，幅度2200元六、營銷策略6?1階段策略入市推廣策略：a、蓄客期：從項目目開始，組建建銷售團隊，采采用適當推廣廣宣傳，打到到蓄客目標蓄蓄客期為3個月b、首推時機的選擇擇項目開始盡快落實實開工計劃，打打樁完成時進進入項目內部部認購期1個月，公開開發(fā)售期為，銷銷售許可證辦辦完，施工進進度完成３層層以上，團購購落實c、首推貨量的選擇擇針對本項目的實際際情況，應采采用低價入市市，選擇高層層進行團購。并并且選擇多層層，商鋪為首首推，吸引買買家注意，形形成開盤旺銷銷勢頭d、首推方法在盤錦、大洼、營營口設立臨時時展覽場地，并并且有專用售售樓車接送在盤錦、大洼、營營口采用掃街街形式專業(yè)派派單銷售顧問定點對目目標客戶上門門宣講派籌內部認購，住住宅100000元抵150000商鋪1000000元抵1200000元新聞炒作，平面，電電視，電臺，新新聞版，戶外外全方位運作作，營造市場場熱點持續(xù)期銷售策略：：開盤后，首期推售售工作完成，接接下來是中期期推廣，中期期銷售是成交交量最大時期期，采用高密密度的廣告來來維持市場形形象與熱度。可可以把每個月月做為一個銷銷售周期，每每個月周期主主打一種產品品。采用先易易后難方式，售售價分階段提提高產生升值值效應，提示示買家越早買買越劃算，促促進成交。根根據(jù)市場反映映靈活交叉使使用各種手段段，