XXXX年月鹽城金鷹國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目策劃案

金鷹國(guó)際商業(yè)

項(xiàng)目策劃案2010年10月第一部分環(huán)境分析TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地產(chǎn)代理全面接軌上海、主動(dòng)迎接上海輻射，是鹽城市委、市政府總攬全局做出的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略決策——從地理位置和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，鹽城經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略區(qū)為處于在上海經(jīng)濟(jì)圈的邊緣。有豐富的農(nóng)副業(yè)資源、土地資源、勞動(dòng)力資源、水資源和優(yōu)越的灘涂資源、生態(tài)資源，更有兩個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)為龍頭的沿海灘涂自然風(fēng)光旅游帶；上海經(jīng)濟(jì)圈——世界工廠(chǎng)梯度轉(zhuǎn)移：隨著一線(xiàn)城市土地價(jià)格攀升促使一些跨國(guó)企業(yè)將生產(chǎn)基地向二、三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，作為江蘇人口大市，鹽城資源豐富，這將為其迎來(lái)較大的發(fā)展空間。一、城市發(fā)展概況鹽城將發(fā)展成為江蘇沿海中心特大城市人口75萬(wàn)2005年人口100萬(wàn)2010年人口150萬(wàn)2020年人口200萬(wàn)2030年按照江蘇省建設(shè)“第四都市圈”的規(guī)劃，鹽城市市區(qū)人口2010年要達(dá)到100萬(wàn)，2020年達(dá)到150萬(wàn)，2030年至少應(yīng)達(dá)到200萬(wàn)以上，真正形成江蘇沿海中心的特大城市。城市化進(jìn)程的不斷加快將會(huì)有力促進(jìn)新市區(qū)的發(fā)展；對(duì)于具有產(chǎn)業(yè)支撐的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)園區(qū)更是很好的機(jī)遇；二、城市化進(jìn)程鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機(jī)。鹽城——國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略城市3小時(shí)經(jīng)濟(jì)商圈鹽城可輻射華東12個(gè)城市

鹽城將發(fā)展成300萬(wàn)人口特大城市

鹽城動(dòng)車(chē)組2013年正式開(kāi)通三、城市戰(zhàn)略地位城市定位：江蘇沿海中心城市，新興工業(yè)城市，海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)基地。四、城市發(fā)展規(guī)劃概況2004年-2020鹽城新規(guī)劃從功能劃分城中商服居住

城南居住行政文教城西居住倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)城西南工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)城北工業(yè)鐵路物流倉(cāng)儲(chǔ)居住商服教育物流工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)六大功能河?xùn)|居住工業(yè)基本平衡鹽城市總體規(guī)劃(2003-2020)政府主導(dǎo)的城市擴(kuò)張，必然導(dǎo)致城南新區(qū)開(kāi)發(fā)高潮的持續(xù)本項(xiàng)目符合了“城市南移”的城市發(fā)展方向高教園區(qū)和政務(wù)新區(qū)對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升帶來(lái)利好本案所在板塊相對(duì)其他區(qū)域具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大項(xiàng)目地產(chǎn)快速集中開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了民間資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮五、小結(jié)第二部分商業(yè)環(huán)境解讀一、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)概述在鹽城商業(yè)物業(yè)迅猛發(fā)展的今天，市場(chǎng)清晰的定位以成為項(xiàng)目立足的關(guān)鍵。市場(chǎng)從地段、經(jīng)營(yíng)前景、物業(yè)增值、收益保障等方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提出了更高要求；此外，對(duì)各項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、銷(xiāo)售招商等方面的梳理和調(diào)控提出了細(xì)而微的要求。對(duì)于一個(gè)大中型城市的現(xiàn)代化進(jìn)程來(lái)講，商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂(lè)的互動(dòng)融合是形成新城市中心板塊的關(guān)鍵性要素，而與之相關(guān)聯(lián)的土地、物業(yè)、服務(wù)、就業(yè)等等才會(huì)實(shí)現(xiàn)增值型發(fā)展。其商業(yè)物業(yè)的附加值才能夠完全釋放和體現(xiàn)出來(lái)……需配適當(dāng)圖片前言二、區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征從現(xiàn)有市場(chǎng)角度來(lái)看，鹽城的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要依賴(lài)以下支撐：商業(yè)地產(chǎn)可預(yù)見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，引導(dǎo)百姓資金投資流向；公眾對(duì)于餐飲、服裝、娛樂(lè)等的消費(fèi)熱情帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)；城市規(guī)劃不斷完善，新區(qū)逐漸形成；城市消費(fèi)文化的不斷前進(jìn)，新興的商業(yè)業(yè)態(tài)陸續(xù)出現(xiàn)；旅游市場(chǎng)逐步放大，外來(lái)人口持續(xù)增多；需配適當(dāng)圖片三、區(qū)域商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀鹽城最強(qiáng)大的的消費(fèi)主體仍仍是靠中低端端消費(fèi)人群的的支撐；商務(wù)活動(dòng)沒(méi)有有形成規(guī)模，，難以推動(dòng)高高端消費(fèi)；商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，缺乏乏有效引導(dǎo)和和規(guī)劃；旅游人群并不不能帶來(lái)持續(xù)續(xù)的消費(fèi)；在這樣的發(fā)展展背景下，商業(yè)地產(chǎn)如何何能夠與城市市經(jīng)濟(jì)、文化化發(fā)展同步協(xié)協(xié)調(diào)，將是對(duì)對(duì)政府、發(fā)展展商、商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)主體等各各個(gè)角色的考考驗(yàn)。我們也應(yīng)看到到商業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)必定要受受限于城市發(fā)發(fā)展的一些制制約和瓶頸：：四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)供求簡(jiǎn)析年份供應(yīng)量（㎡）銷(xiāo)售量（㎡）銷(xiāo)售率均價(jià)（元/㎡）05年105636.256865.156.50%6090.0806年241101.3630044.7412.46%9148.7507年379087.7778560.820.72%7660.6908年1194904.4613822.1851.37%17987.7409年1553375.2621351.6840.19%18567.1110年2018594.5920479.145.6%19274.38（截止一季度）08年全市商業(yè)地地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)來(lái)發(fā)展春天，，市場(chǎng)成交猛猛然出現(xiàn)井噴噴，并帶來(lái)持持續(xù)三年的穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期期；從今年上上半年的表現(xiàn)現(xiàn)來(lái)看，受宏宏觀調(diào)控政策策影響，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)較住宅宅看雖然影響響較小，但量量?jī)r(jià)日漸趨穩(wěn)穩(wěn)。其中，幾幾家大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)品牌的的強(qiáng)勁入市，，明顯拉動(dòng)成成交數(shù)據(jù)走高高。小結(jié)各大品牌商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商紛紛圈地二二三線(xiàn)城市，，看好鹽城沿沿海經(jīng)濟(jì)帶的的喉舌位置，，（超）百萬(wàn)萬(wàn)平米的商業(yè)業(yè)（復(fù)合）綜綜合體項(xiàng)目陸陸續(xù)搶灘鹽城城，未來(lái)城市市商業(yè)項(xiàng)目的的發(fā)展將更專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模模化、細(xì)分化化，對(duì)發(fā)展商商來(lái)說(shuō)，機(jī)遇遇與挑戰(zhàn)并存存，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將日趨激烈烈。第三部分項(xiàng)項(xiàng)目解讀一、項(xiàng)目規(guī)劃劃現(xiàn)狀鹽城A1項(xiàng)目位于鹽城城市人民南路路西側(cè)，北向向內(nèi)港湖，南南鄰聚亨路，，與鹽城市行行政中心隔湖湖相望，占據(jù)據(jù)鹽城城南CBD新區(qū)核心位置置。總用地面積:32445平方，總建筑面積63789平方，地上總建筑面面積31458平方，地下建建筑面積32052平方；以開(kāi)放式商業(yè)業(yè)街區(qū)形態(tài)，，高品質(zhì)、重重設(shè)計(jì)的開(kāi)發(fā)發(fā)理念，打造造鹽城城南商商業(yè)新地標(biāo)。。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)位于城西南門(mén)戶(hù)，核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；近鄰區(qū)、市政府,青少年文化宮、大劇院、圖書(shū)館、高職園區(qū)等，穩(wěn)定且后勁十足的發(fā)展力，構(gòu)成其良好的外部發(fā)展因素，前景廣闊；毗鄰40萬(wàn)平米中央濕地內(nèi)港湖，依托高品質(zhì)住宅圈，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；景觀資源豐富；與鹽城第一塔近在咫尺，地標(biāo)性建筑，影響較廣泛；處于CBD核心區(qū)，城市快軌沿線(xiàn)，BRD直達(dá)，交通便捷，四通八達(dá)；威脅劣勢(shì)目前區(qū)域市級(jí)核心商圈消費(fèi)具有慣性周邊各大商業(yè)地產(chǎn)對(duì)本項(xiàng)目的直接威脅需較長(zhǎng)市場(chǎng)培育期，項(xiàng)目運(yùn)作不確定因素較大；招商具不確定因素，項(xiàng)目成功運(yùn)作關(guān)鍵；正在興起的發(fā)展中區(qū)域，未來(lái)可能成為新區(qū)商業(yè)中心；企業(yè)與政府高度重視，努力打造標(biāo)桿產(chǎn)品；商業(yè)發(fā)展落后于區(qū)域發(fā)展，商業(yè)體系需升級(jí)；區(qū)域缺少成功運(yùn)做的融旅游、地產(chǎn)、商業(yè)、文化于一體的綜合型商業(yè)體；區(qū)域消費(fèi)者對(duì)文化休閑商業(yè)的渴望單套面積過(guò)大，銷(xiāo)售去化較為困難商業(yè)布局與規(guī)劃欠妥，為銷(xiāo)售帶來(lái)一定阻力城南區(qū)商業(yè)氛圍正在大規(guī)模發(fā)展過(guò)程中，需要一定市場(chǎng)培育期處于城市新區(qū)，消費(fèi)習(xí)慣有待進(jìn)一步引導(dǎo)；目前尚無(wú)自持動(dòng)作，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)會(huì)存在一定質(zhì)疑及抗性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)一覽做一張分布圖圖簡(jiǎn)析：（1）老牌商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商，品牌實(shí)實(shí)力強(qiáng)，全國(guó)國(guó)連鎖資金雄雄厚，操盤(pán)經(jīng)經(jīng)營(yíng)豐富；寶龍堅(jiān)持持有有大部分物業(yè)業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管管理，確保旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和物業(yè)增值值；多方盈利利；（2）擁有強(qiáng)而有號(hào)號(hào)召力的戰(zhàn)略略合作伙伴，，為招商經(jīng)營(yíng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)；（3）N+1的經(jīng)營(yíng)模式（即購(gòu)物中心＋商商業(yè)街、住宅宅、酒店多元元化業(yè)態(tài)），，致力于打造造滿(mǎn)足人們““一站式、全全天候、全齡齡層”消費(fèi)方方式超大體量量城市綜合體體，將購(gòu)物、酒店店、商務(wù)、居居住、餐飲、、文化娛樂(lè)融融入一城；這種模式能夠夠保證低成本本、高回報(bào)及及良好的現(xiàn)金金流，實(shí)現(xiàn)低低風(fēng)險(xiǎn)的良性性運(yùn)作，同時(shí)時(shí)提供多元化化收入來(lái)源，，確保寶龍能能夠很好地規(guī)規(guī)避房地產(chǎn)行行業(yè)政策變化化所帶來(lái)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。（4）專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)隊(duì)是寶龍項(xiàng)目目運(yùn)作成功的的殺手锏；三、競(jìng)品項(xiàng)目目簡(jiǎn)析—寶龍城市廣場(chǎng)場(chǎng)（城市商業(yè)業(yè)綜合體）位置：青年路以南、、迎賓路以西西面積：20萬(wàn)平方米（商商業(yè)部分）項(xiàng)目概況：總建筑面積48.88萬(wàn)平方米，總總投資25億。包括了15萬(wàn)平米高檔住住宅區(qū),5萬(wàn)平方米特色色商業(yè)街，6.5萬(wàn)平方米國(guó)際際公寓,1.5萬(wàn)平方米四星星級(jí)商務(wù)酒店店,15萬(wàn)平方米國(guó)際際化大型購(gòu)物物中心(包括國(guó)際連鎖鎖超市、五星星級(jí)國(guó)際影城城、知名百貨貨等),康城百貨、KFC、時(shí)代華納等等多家世界500強(qiáng)企業(yè)結(jié)為戰(zhàn)戰(zhàn)略合作聯(lián)盟盟?？腿憾ㄎ唬喝腿簯?zhàn)略合作：沃爾瑪、家樂(lè)樂(lè)福、韓國(guó)樂(lè)樂(lè)天、金鷹百百貨、三、競(jìng)品項(xiàng)目目簡(jiǎn)析—紫薇國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)）位置：市政府東側(cè)面積：5.5萬(wàn)平方米（商商業(yè)部分）項(xiàng)目概況：預(yù)計(jì)其一期將將于今年初推推出，主要是是打造蘇北最最大的ITMALL，由電腦市場(chǎng)場(chǎng)、通訊市場(chǎng)場(chǎng)、電子市場(chǎng)場(chǎng)等組成，囊囊括通訊、數(shù)數(shù)碼、電腦配配件、電子電電器各類(lèi)產(chǎn)品品，集展示、、貿(mào)易、物流流、倉(cāng)儲(chǔ)、辦辦公為一體。。該廣場(chǎng)還將建建設(shè)LIP國(guó)際影院院、兒童童主題樂(lè)樂(lè)園、國(guó)國(guó)際精品品走廊、、頂級(jí)娛娛樂(lè)城堡堡、地中中海美食食廣場(chǎng)等等；簡(jiǎn)析：（1）上海瑞瑞爾集團(tuán)團(tuán)旗下全全資子公公司，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，，住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富，，資金實(shí)力力相對(duì)雄雄厚；統(tǒng)一招商商、統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)，，引進(jìn)世世界500強(qiáng)的企業(yè)業(yè)，與中中國(guó)電子子商會(huì)、、上海電電子商城城等實(shí)力力企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手；銷(xiāo)售策略略上，首首付3萬(wàn)即可入入住；（2）紫薇國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)是其開(kāi)開(kāi)發(fā)的第第一個(gè)商商業(yè)項(xiàng)目目，特色色定位走差異化化經(jīng)營(yíng)是是其規(guī)避避市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的手手段；（3）非持有型型商業(yè)，以產(chǎn)權(quán)式式商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售為主主要資金金回籠渠渠道，項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作存在較較大的不不確定因因素，產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)銷(xiāo)售的商商業(yè)模式式加大項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；三、競(jìng)品品項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)析—鹽瀆明城城（特色色商業(yè)街街區(qū)）位置：城南新區(qū)區(qū)，北臨臨長(zhǎng)存路路，南臨臨串場(chǎng)河河支流第第一溝，，西沿鹽鹽城路，，東至鹽鹽城快速速公交通通道，面積：建筑面積積13萬(wàn)平米項(xiàng)目概況況：地塊東西西兩端最最長(zhǎng)約500米，南南北長(zhǎng)長(zhǎng)約200米，地地塊較較為方方正，，總占占地約約為10余萬(wàn)平平米。。該項(xiàng)項(xiàng)目為為仿明明式建建筑風(fēng)風(fēng)格，，現(xiàn)已已進(jìn)入入景觀觀施工工階段段，預(yù)預(yù)計(jì)2010年10月18日試營(yíng)營(yíng)業(yè)。。簡(jiǎn)析(1)、今年年5月1日開(kāi)盤(pán)盤(pán)，已已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)去化化60%；(2)、銷(xiāo)售售模式式：定定單式式圍合合組團(tuán)團(tuán)銷(xiāo)售售，不不分割割銷(xiāo)售售。（3）、開(kāi)開(kāi)發(fā)商商為國(guó)國(guó)企背背景，，政府府公信信力是是吸引引投資資者的的重要要因素素；（4）、該該項(xiàng)目目景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)結(jié)合合人文文商業(yè)業(yè)復(fù)興興元素素與景景區(qū)景景觀化化的打打造手手法，，高綠綠化率率、功功能性性突出出，較較具特特色；；（5）、獨(dú)獨(dú)具特特色的的組團(tuán)團(tuán)定單單銷(xiāo)售售模式式，精精準(zhǔn)大大客戶(hù)戶(hù)市場(chǎng)場(chǎng)，有有效規(guī)規(guī)避市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)開(kāi)展特特色營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，，促進(jìn)進(jìn)資金金回籠籠。特別提提示：：對(duì)本本項(xiàng)目目的威威脅并并不明明顯。。開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間：：2008年11月29日單套面面積：：20-90平方米米需配圖片及及說(shuō)明項(xiàng)目目位置、目目前均價(jià)、、去化量根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售情況，，調(diào)整項(xiàng)目目簡(jiǎn)析相關(guān)關(guān)內(nèi)容三、競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析—尚城國(guó)際購(gòu)購(gòu)物中心位置：面積：總建筑面積積13萬(wàn)平米，商商業(yè)面積5萬(wàn)平米功能定位：：鹽城首席一一站式購(gòu)物物新天地集集餐飲、娛娛樂(lè)、休閑閑、購(gòu)物等等多業(yè)種于于一體的復(fù)復(fù)合型商業(yè)業(yè)形態(tài)配有鹽城最最大的停車(chē)車(chē)場(chǎng)，和近近萬(wàn)平方米米的戶(hù)外休休閑生態(tài)廣廣場(chǎng)，是鹽鹽城市人民民政府十大大為民辦實(shí)實(shí)事重點(diǎn)工工程之一。。主力店：沃爾瑪項(xiàng)目概況：：開(kāi)盤(pán)均價(jià)：：15600元/平米（1F）；12000元/平米（2F）；9000元/平米（3F）目前均價(jià)：：去化量：項(xiàng)目簡(jiǎn)析：：投資收益：：售后5年內(nèi)返租，，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)；前3年收益一次性性在總房?jī)r(jià)中中扣除，預(yù)計(jì)計(jì)5年收益達(dá)12%互動(dòng)銷(xiāo)售：從從開(kāi)盤(pán)起至2008年12月15日，每成交一一套即獎(jiǎng)勵(lì)所所有已簽約客客戶(hù)200元/平米，256套全部售完即即返還5.3萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)金/戶(hù)，總房款中中一次性扣除除。靈活的銷(xiāo)售策策略、大手筆筆促銷(xiāo)政策，，使該項(xiàng)目迅迅速完成市場(chǎng)場(chǎng)積累，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速去化目目標(biāo)。簡(jiǎn)析：開(kāi)發(fā)商為國(guó)企企背景，政府府公信力是吸吸引投資者的的重要因素；；開(kāi)發(fā)規(guī)模較大大，與本案產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型、市市場(chǎng)定位類(lèi)似似，因其規(guī)模模、開(kāi)發(fā)商品品牌、市場(chǎng)影影響力方面與與本案存在直直接競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)對(duì)本案威脅較較大，應(yīng)在銷(xiāo)銷(xiāo)售中對(duì)其進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)密關(guān)注注與監(jiān)控；由于本案于該該項(xiàng)目處同一一競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，，故建議在產(chǎn)產(chǎn)品定位方面面突出差異化化，規(guī)避與其其陷入貼身肉肉搏的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)。三、競(jìng)品項(xiàng)目目簡(jiǎn)析—鳳凰匯廣場(chǎng)（（城市商業(yè)綜綜合體）位置：緊鄰內(nèi)內(nèi)港湖畔面積：占地185畝、總建面33萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)實(shí)力：國(guó)企背景目標(biāo)定位：首首席城市綜合合體業(yè)態(tài)：高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓、公寓寓、高檔住宅宅及部分商業(yè)業(yè)組成項(xiàng)目概況：打造生態(tài)情景景購(gòu)物街區(qū)，，以社區(qū)型商商鋪為主，以以社區(qū)商鋪、、社區(qū)內(nèi)商鋪鋪、商場(chǎng)商鋪鋪為三種產(chǎn)品品類(lèi)型客群定位：小結(jié)區(qū)域內(nèi)集中了了十幾個(gè)規(guī)模模大、產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型相似及存存在客群爭(zhēng)奪奪的同期銷(xiāo)售售項(xiàng)目，其中中，與本案存存在直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的樓盤(pán)有3-4個(gè)，項(xiàng)目面市市存在極大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威脅；在激烈的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，，本案必須在在產(chǎn)品定位、、業(yè)態(tài)定位、、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略等等方面突出差差異性，才能能有效規(guī)避競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的不不利因素；產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售將將直接面臨政政策制約，且且市場(chǎng)認(rèn)可度度較低，相對(duì)對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)商持有有動(dòng)作，項(xiàng)目目吸引投資者者的公信力相相對(duì)薄弱，建建議發(fā)展商選選擇部分持有有，堅(jiān)定市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目前景景的認(rèn)識(shí)，促促進(jìn)銷(xiāo)售。第四部分項(xiàng)項(xiàng)目定位TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地產(chǎn)產(chǎn)代理一、項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位選擇（1）項(xiàng)目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力矩陣分分析——寶龍城市廣場(chǎng)場(chǎng)“1+2+3””——作為非純住宅宅類(lèi)產(chǎn)品，品品牌及地段的的先天優(yōu)勢(shì)是是其它項(xiàng)目無(wú)無(wú)法短期內(nèi)比比擬與超越的的，N+1的經(jīng)營(yíng)模式、、豐富的商業(yè)業(yè)產(chǎn)品配比、、專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)運(yùn)營(yíng)方式成為為寶龍地產(chǎn)所所向披靡的殺殺手锏，故寶寶龍城市廣場(chǎng)場(chǎng)在鹽城激烈烈的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中其商商業(yè)標(biāo)桿地位位不可撼動(dòng)。。一、項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位選擇（2）項(xiàng)目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力矩陣分分析——紫薇國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)“1+2”——外來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商，在鹽城城已開(kāi)發(fā)過(guò)地地產(chǎn)項(xiàng)目，具具備一定的品品牌影響，力力積累了部分分忠誠(chéng)的客戶(hù)戶(hù)群；對(duì)鹽城城的商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有較強(qiáng)強(qiáng)的認(rèn)識(shí)，選選擇差異化的的商業(yè)定位規(guī)規(guī)避直面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。開(kāi)辟新的的商業(yè)領(lǐng)域奠奠定其商業(yè)地地位，對(duì)于初初涉商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)而言可謂一一箭雙雕明智智之舉；一、項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位選擇（3）項(xiàng)目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力矩陣分分析——鹽瀆明城“1+3+4””——體現(xiàn)“生態(tài)商商務(wù)環(huán)境+人文精神+創(chuàng)新型產(chǎn)品””項(xiàng)目扼守城南南新區(qū)核心位位置，區(qū)、市市政府腹地，，行政商務(wù)氛氛圍濃厚地塊塊周邊生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)美；產(chǎn)品以獨(dú)特特性和創(chuàng)新型型的產(chǎn)品定位位，成為市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)點(diǎn)；在文化附加值值方面，本本項(xiàng)目依托于于鹽城深厚的的文化底蘊(yùn)及及明代鹽城的的輝煌發(fā)展史史，進(jìn)行了特特色景觀的設(shè)設(shè)計(jì)，形成本本項(xiàng)目最具吸吸引力與影響響力的賣(mài)點(diǎn)。。（4）項(xiàng)目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力矩陣分分析——鳳凰匯廣場(chǎng)一、項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位選擇產(chǎn)品“2+3”———作為城市綜合合體項(xiàng)目，品品牌及地段的的先天優(yōu)勢(shì)是是其它項(xiàng)目無(wú)無(wú)法短期內(nèi)比比擬與超越的的，強(qiáng)大的資資金實(shí)力、政政府背景資源源整合能力是是吸引市場(chǎng)關(guān)關(guān)注的關(guān)鍵因因素；同時(shí)也也是鳳凰匯在在后續(xù)運(yùn)營(yíng)管管理取得成功功的重要砝碼碼。二、本案戰(zhàn)略略定位選擇選擇動(dòng)機(jī)◆選擇領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者——本案不具備大大規(guī)模體量，，且客觀條件件不具備形成成價(jià)格壟斷的的條件，加之之首次做商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而而非純經(jīng)營(yíng)，，故市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不足；◆選擇挑挑戰(zhàn)者——作為新入市的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，，在開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不足的前提提下，缺乏國(guó)國(guó)企背景，故故對(duì)客戶(hù)的吸吸納達(dá)不到預(yù)預(yù)期構(gòu)想，各各方面條件均均不支持項(xiàng)目目作為挑戰(zhàn)者者角色出現(xiàn)，，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)才才是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)首要考慮的的問(wèn)題；◆選擇追追隨者——項(xiàng)目規(guī)模小，，借助區(qū)域內(nèi)內(nèi)大項(xiàng)目托勢(shì)勢(shì)，可以更好好的規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以小小博大；◆選擇補(bǔ)補(bǔ)缺者——針對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)行目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，，精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫縫隙，敏銳做做出市場(chǎng)判斷斷。二、本案戰(zhàn)略略定位選擇三、項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位產(chǎn)品3+2的戰(zhàn)略定位，，項(xiàng)目地段的的優(yōu)越性成為為應(yīng)征了“地地段決定價(jià)值值”恒古不變變的定律，金金鷹商業(yè)集團(tuán)團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)，無(wú)疑是其其奠定商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)的契機(jī)。。項(xiàng)目戰(zhàn)略定位位戰(zhàn)略定位：非主流市場(chǎng)的的機(jī)會(huì)主義者者核心競(jìng)爭(zhēng)力：：“CBD核心區(qū)+生態(tài)商務(wù)商業(yè)業(yè)環(huán)境+企業(yè)品牌號(hào)召召力”四、項(xiàng)目主題題定位金鷹·village——城市時(shí)尚生活活的櫥窗金鷹，發(fā)展商商企業(yè)文化的的延伸，提升升項(xiàng)目知名度度與市場(chǎng)號(hào)召召力；Village，英文意為““部落”，再再此意在說(shuō)明明項(xiàng)目是CBD核心心區(qū)區(qū)體體量量較較小小的的商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，但但是是能能夠夠濃濃縮縮城城市市文文化化、、生生活活方方式式、、個(gè)個(gè)性性?xún)r(jià)價(jià)值值等等鮮鮮明明特特征征的的場(chǎng)場(chǎng)域域。。五、、項(xiàng)項(xiàng)目目功功能能定定位位非主主流流動(dòng)動(dòng)感感時(shí)時(shí)尚尚休休閑閑購(gòu)購(gòu)物物街街區(qū)區(qū)六、、項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)定定位位———鹽城城新新商商業(yè)業(yè)文文化化名名片片和和城城市市文文化化名名片片；；———成為為商商業(yè)業(yè)精精英英和和知知名名商商戶(hù)戶(hù)的的標(biāo)標(biāo)志志和和名名片片；；———打造造鹽鹽城城活活力力時(shí)時(shí)尚尚標(biāo)標(biāo)志志性性商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)；；———鹽城城主主題題商商業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)代代投投資資者者的的首首選選物物業(yè)業(yè)，，能能夠夠開(kāi)開(kāi)啟啟鹽鹽城城商商業(yè)業(yè)投投資資新新時(shí)時(shí)代代。。六、、客客群群定定位位投資資型型客客戶(hù)戶(hù)包括括散散戶(hù)戶(hù)型型投投資資客客戶(hù)戶(hù)和和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)型型投投資資客客戶(hù)戶(hù)。。綜合合這這類(lèi)類(lèi)客客戶(hù)戶(hù)的的特特征征和和本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資特特性性，，此此類(lèi)類(lèi)客客戶(hù)戶(hù)將將是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心客客戶(hù)戶(hù)的的重重要要組組成成部部分分。。經(jīng)營(yíng)營(yíng)型型客客戶(hù)戶(hù)本項(xiàng)項(xiàng)目目因因?yàn)闉闄n檔次次較較高高，，主主題題明明確確，，對(duì)對(duì)招招商商的的要要求求無(wú)無(wú)疑疑將將設(shè)設(shè)定定較較高高的的門(mén)門(mén)檻檻。。從從本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特色色定定位位和和發(fā)發(fā)展展前前景景看看，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目定定能能吸吸引引鹽鹽城城乃乃至至全全省省、、周周邊邊省省市市已已有有積積累累的的分分散散型型品品牌牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)客客戶(hù)戶(hù)以以及及部部分分個(gè)個(gè)體體經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者，，以以借借形形象象與與氛氛圍圍獲獲得得更更大大的的利利潤(rùn)潤(rùn)。。消費(fèi)費(fèi)群群體體定定位位鹽城城本本地地消消費(fèi)費(fèi)人人群群，這這部部分分人人群群主主要要在在項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行行購(gòu)購(gòu)物物、、餐餐飲飲、、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)，，他他們們是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主體體消消費(fèi)費(fèi)群群；項(xiàng)目地內(nèi)居住的居民及周邊居民，本項(xiàng)目的部分商業(yè)構(gòu)成是為本社區(qū)的住宅配套而設(shè)置的（鹿鳴路周邊），另外，盡量保證項(xiàng)目地的高尚住宅人群的基礎(chǔ)消費(fèi)在本區(qū)完成，這部分也是相當(dāng)可觀的收益；城區(qū)以外中高端購(gòu)物人群，主要是鹽城是域內(nèi)的其他地區(qū)的群體前來(lái)購(gòu)物、休閑消費(fèi)；到鹽城的旅游人群，旅游人群又分為兩部分，一部分為大眾休閑游客，如來(lái)鹽城旅游人群，另一部分為到鹽城的商務(wù)客戶(hù)群體。....ABC首付20萬(wàn)以下首付20萬(wàn)-50萬(wàn)首付100萬(wàn)以上付款款：：按按揭揭貸貸款款。。投資資目目的的：：投投資資收收租租，，無(wú)無(wú)需需經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，獲獲得得高高回回報(bào)報(bào)。。客群：當(dāng)?shù)鼐用?、公司高管、新移民等客?hù)自己判斷力弱；著重資金收益和投資安全，喜歡貪小便宜；容易為現(xiàn)場(chǎng)氣氛所引導(dǎo)；非常關(guān)注發(fā)展商的品牌和經(jīng)營(yíng)商家的品牌。客群：個(gè)體戶(hù)、公司高管、公務(wù)員等客戶(hù)有一定的判斷能力，但不專(zhuān)業(yè)；著重資金收益率和資金的安全性；容易為現(xiàn)場(chǎng)氣氛和旁人所引導(dǎo)；比較注重項(xiàng)目的地段和發(fā)展商的品牌。投資目的：投資收租為主，自營(yíng)為輔付款：按揭付款?？腿海簜€(gè)體戶(hù)、投資者、有投資經(jīng)驗(yàn)人士等客戶(hù)思想冷靜，有主見(jiàn)；不輕信返租承諾（如年返租10%等），不被項(xiàng)目包裝所吸引；精于算計(jì)，對(duì)項(xiàng)目有自己的判斷。投資目的：投資收租為主要投資目的付款：手頭資金比較充裕，但會(huì)結(jié)合鋪位的實(shí)際情況來(lái)確定付款方式。2、投投資資客客戶(hù)戶(hù)特特征征簡(jiǎn)簡(jiǎn)析析主力力客客戶(hù)戶(hù)構(gòu)構(gòu)成成由于于我我們們的的項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要為為臨臨街街鋪鋪位位，，單單位位面面積積較較大大，，相相應(yīng)應(yīng)總總價(jià)價(jià)較較高高，，其所所對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的客客戶(hù)戶(hù)群群主主要要為為B類(lèi)客客戶(hù)戶(hù)和和C類(lèi)客客戶(hù)戶(hù)，區(qū)區(qū)別別于于目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)上上普普遍遍的的A類(lèi)博博彩彩型型客客戶(hù)戶(hù)。所所以以鎖鎖定定目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)著著重重分分析析這這部部分分客客戶(hù)戶(hù)群群的的特特征征，，針針對(duì)對(duì)他他們們作作出出相相應(yīng)應(yīng)的的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)措措施施，，做做到到有有的的放放矢矢。。TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大大地產(chǎn)代代理3、主力客客源鎖定定20萬(wàn)元以下30-50萬(wàn)元100萬(wàn)元以上C類(lèi)A類(lèi)B類(lèi)4、客源構(gòu)構(gòu)成周邊地區(qū)區(qū)投資人人士100萬(wàn)以上投資資金額，，以穩(wěn)定定收租回回報(bào)為目目的潛在客戶(hù)戶(hù)數(shù)量比比例:總客戶(hù)量量約占15%在鹽城市市外的經(jīng)經(jīng)商投資資財(cái)富人人士南京、上上海、浙浙江地區(qū)區(qū).多為在鹽鹽城市做做生意或或工作的的的財(cái)富富人士，，潛在客戶(hù)戶(hù)數(shù)量比比例:總客戶(hù)量量約占35%偶得客戶(hù)戶(hù)群重點(diǎn)客戶(hù)戶(hù)群核心客戶(hù)戶(hù)群生活、工工作、經(jīng)經(jīng)商在鹽鹽城的投投資者經(jīng)商人士士、政府府職員、、企業(yè)白白領(lǐng)、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)投資資者有50~200萬(wàn)元閑置置資金投投資人士士潛在客戶(hù)戶(hù)數(shù)量比比例:總客戶(hù)量量約占50%4、客戶(hù)積積累初步統(tǒng)計(jì)計(jì)可售房房源224套，必須須積累達(dá)達(dá)到2500組準(zhǔn)客戶(hù)戶(hù)。首期開(kāi)盤(pán)盤(pán)欲銷(xiāo)售售30%實(shí)現(xiàn)去化化67套，需680組一級(jí)客客戶(hù)。二次推盤(pán)盤(pán)30%，也需680組一級(jí)客客戶(hù)。三次去化化20%，需積累累400組客戶(hù)支支撐銷(xiāo)售售。第五部分分營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)戰(zhàn)略TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大大地產(chǎn)代代理一、定價(jià)價(jià)原則價(jià)格分區(qū)區(qū)制定參參考因素素:交通差價(jià)價(jià):根據(jù)所臨臨道路的的重要性性程度、、到達(dá)便便利性進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格區(qū)分；；臨街面差差價(jià):根據(jù)店鋪鋪臨街面面確定價(jià)價(jià)格差異異.“一鋪一一價(jià)”原原則根據(jù)各商商鋪位置置、格局局、動(dòng)線(xiàn)線(xiàn)、面積積等因素素的不同同，制定定不同銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格，體現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值唯唯一性。。二、定價(jià)價(jià)依據(jù)1、項(xiàng)目本體體因素停車(chē)便利性性及交通組組織的便利利性；片區(qū)內(nèi)租金金水平；片區(qū)未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摿Γ?；片區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格格比較；同比項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格的的參照。銷(xiāo)售模式的的變化鑒于本項(xiàng)目目周邊尚未未有商鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售，我們們采用同類(lèi)類(lèi)及當(dāng)時(shí)市市場(chǎng)在售商商鋪進(jìn)行比比較，結(jié)合合項(xiàng)目實(shí)際際情況修正正為本項(xiàng)目目的價(jià)格的的方式對(duì)本本項(xiàng)目進(jìn)行行定價(jià)。樓盤(pán)名稱(chēng)地理位置商業(yè)規(guī)模商鋪形式鋪面標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售模式平均價(jià)格（元/㎡）銷(xiāo)售成績(jī)銷(xiāo)售時(shí)期主要業(yè)態(tài)消費(fèi)范圍紫薇國(guó)際電子城㎡電子、數(shù)碼輻射華東市場(chǎng)鳳凰匯㎡綜合商業(yè)鹽城地區(qū)居民寶龍廣場(chǎng)㎡綜合商業(yè)輻射鹽城市場(chǎng)2、市場(chǎng)因素素目標(biāo)均價(jià)＝＝市場(chǎng)比比準(zhǔn)價(jià)＋K產(chǎn)品綜合溢溢價(jià)市場(chǎng)比較法法、收益還還原法市場(chǎng)環(huán)境品牌形象操作手法營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值項(xiàng)目最終實(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格格與招商情情況、市場(chǎng)場(chǎng)當(dāng)時(shí)的供供需、包裝裝展示、宣宣傳推廣、、營(yíng)銷(xiāo)手法法等因素相相關(guān)，所以以在項(xiàng)目定定價(jià)時(shí)，不不是一個(gè)定定值，而是是一個(gè)區(qū)間間。通過(guò)市場(chǎng)比比較法論證證同區(qū)同質(zhì)質(zhì)、異區(qū)同同質(zhì)項(xiàng)目基基本參數(shù)，，以及本項(xiàng)項(xiàng)目收益還還原法，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目本本身的特點(diǎn)點(diǎn)，經(jīng)計(jì)算算項(xiàng)目定價(jià)價(jià)為：18000—25000元/M2TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地地產(chǎn)代理3、價(jià)格修正正為了平衡各各鋪位在位位置、面積積、動(dòng)線(xiàn)等等方面存在在的一定差差異，在對(duì)對(duì)比競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情情況基礎(chǔ)上上，對(duì)本案案價(jià)格進(jìn)行行修正，經(jīng)經(jīng)測(cè)算推導(dǎo)導(dǎo)出整盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)為為：22000元/M2V-項(xiàng)目的價(jià)格格；r-還原利率；；n-使用年限；；a-每年的凈收收益；價(jià)格推導(dǎo)公公式：v=a/r*(1-1/(1+r)n)三、價(jià)格策策略試水期公布布“統(tǒng)一均均價(jià)2萬(wàn)/平方米左右右”與市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)持平，，開(kāi)盤(pán)時(shí)將將實(shí)際銷(xiāo)售售均價(jià)價(jià)格格在18000元/平米公開(kāi)，，且此期間間無(wú)任何折折扣，在市市場(chǎng)上制造造價(jià)值洼地地，刺激購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，形成成轟動(dòng)性搶搶購(gòu)風(fēng)潮，，完成30%銷(xiāo)量即封口。。價(jià)格“低開(kāi)高高走低收”，，形成持續(xù)上上漲，快速收收盤(pán)的趨勢(shì)；；推出特惠單位位，吸引眼珠珠，制造誘惑惑力；格局規(guī)劃調(diào)整整建議由于項(xiàng)目一層層與平面與二二層基本一致致，對(duì)項(xiàng)目的的格局劃分的的調(diào)整建議僅僅以一層平面面示意.1、交通組織調(diào)整整建議：為了有效促進(jìn)進(jìn)內(nèi)部商街的的銷(xiāo)售及客流流的進(jìn)入，建建議舍去小部部本分商業(yè)面面積，在原有有內(nèi)外街的隔隔斷處增設(shè)購(gòu)購(gòu)物通道，寬寬度不小于2.4米；2、內(nèi)部格局局部部調(diào)整建議：：所有內(nèi)外街均均開(kāi)設(shè)內(nèi)外或或前后雙入口口，一來(lái)極極大地促進(jìn)客客流的進(jìn)入性性，真正做到到內(nèi)外街聯(lián)動(dòng)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，從而而規(guī)避、降低低項(xiàng)目?jī)?nèi)街銷(xiāo)銷(xiāo)售的弊端，，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)銷(xiāo)售。四、推售策略略——

增加的購(gòu)物通道.寬度不小于2.4米增加內(nèi)外商鋪入口盡量規(guī)避門(mén)對(duì)門(mén)預(yù)計(jì)損失面積積兩層合計(jì)約約：2000平米，但可在在銷(xiāo)售價(jià)格中中彌補(bǔ)調(diào)整示意四、推售策略略銷(xiāo)售階段排期期首次放量二次放量蓄水期1月12月4月2011年2月10年11月銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)強(qiáng)銷(xiāo)期銷(xiāo)售任務(wù)試水期營(yíng)銷(xiāo)排期3月5月價(jià)格試算持續(xù)期6月7月8月集團(tuán)客戶(hù)認(rèn)購(gòu)4-18開(kāi)盤(pán)強(qiáng)效蓄水期9月10月11月12月1月強(qiáng)銷(xiāo)期清盤(pán)期9-8開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率：30%銷(xiāo)售率：30%總體量：60%總體量：40%銷(xiāo)售率：20%銷(xiāo)售率：10%2月2月18日售樓處對(duì)外迎客10年11月-11年2月準(zhǔn)備臨時(shí)接待處并申請(qǐng)安裝固定的銷(xiāo)售電話(huà)，做好來(lái)電來(lái)客先期登記準(zhǔn)備；數(shù)據(jù)要求詳實(shí)；預(yù)計(jì)銷(xiāo)售完成成90%，回款60%首期開(kāi)盤(pán)關(guān)鍵鍵因素1、時(shí)間節(jié)點(diǎn)最佳取證時(shí)間間：2011年3月20日-2011年3月31日前取得預(yù)售售許可證最佳開(kāi)盤(pán)時(shí)間間：2011年4月8日-2011年4月10日最佳銷(xiāo)售周期期：2011年4月8日-2011年5月31日2、客戶(hù)積累目標(biāo)標(biāo)：A累客戶(hù)積累達(dá)達(dá)到2500組3、銷(xiāo)售目標(biāo)：：銷(xiāo)售周期：13個(gè)月（自2010年11月——2011年12月）含試水期期及蓄水期商業(yè)可售總建建筑面積：31458平米預(yù)期銷(xiāo)售面積積：28305平米預(yù)期完成總市市值：6.77億元，回款：：4億元銷(xiāo)售任務(wù)分解解一TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地產(chǎn)產(chǎn)代理首批放量開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期面積（㎡）比例均價(jià)遞增率銷(xiāo)售額面積比例價(jià)格遞增率銷(xiāo)售額9437.430%18000——1698732009437.430%2520040%237822480二次放量強(qiáng)銷(xiāo)期清盤(pán)期面積比例價(jià)格（元）遞增率銷(xiāo)售額面積遞增率價(jià)格（元）遞增率銷(xiāo)售額629020%3024020%190209600314510%25200-20%79254000合計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積：：28305平方米米；銷(xiāo)銷(xiāo)售率率90%；銷(xiāo)售售額677159280元，可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整盤(pán)盤(pán)均價(jià)價(jià)23900元/平米。。銷(xiāo)售任任務(wù)分分解二二首批放量開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)銷(xiāo)售期面積（㎡）比例均價(jià)遞增率銷(xiāo)售額面積比例價(jià)格遞增率銷(xiāo)售額883530%

18500——

164337500883530%

25900

40%228826500二次放量強(qiáng)銷(xiāo)期清盤(pán)區(qū)

面積比例價(jià)格（元）遞增率銷(xiāo)售額面積遞增率價(jià)格（元）遞增率銷(xiāo)售額589020%

3108020%

1830612002945

10%25900-10%

76275500此方案案是調(diào)調(diào)整內(nèi)內(nèi)部規(guī)規(guī)劃基基礎(chǔ)后后進(jìn)行行的價(jià)價(jià)格測(cè)測(cè)算如按我我司規(guī)規(guī)劃調(diào)調(diào)整，，可售售面積積為26505平方米米；銷(xiāo)銷(xiāo)售率率90%；銷(xiāo)售售額652500700，可實(shí)實(shí)現(xiàn)整整盤(pán)均均價(jià)24600元。六、銷(xiāo)銷(xiāo)售模模式在保證證統(tǒng)一一招商商、統(tǒng)統(tǒng)一管管理、、統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)營(yíng)的前前提下下，我我們提提出如如下三三種模模式：：第一、、帶租租約銷(xiāo)銷(xiāo)售；；使業(yè)業(yè)主投投資回回報(bào)得得以保保障；；第二、、出售售經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)。。將一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)鋪面面經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)出出售給給客戶(hù)戶(hù)，發(fā)發(fā)展商商短期期內(nèi)可可以回回收投投資成成本，，長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)看，，可以以獲得得商鋪鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)所得得收益益。第三、、部分分持有有+部分銷(xiāo)銷(xiāo)售。。將位位置較較好的的鋪面面高價(jià)價(jià)售出出，收收回投投資成成本；；將內(nèi)內(nèi)街部部分鋪鋪面自自持，，獲得得長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益益。七、經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式選選擇2）針針對(duì)對(duì)內(nèi)內(nèi)街街：：實(shí)實(shí)行行統(tǒng)統(tǒng)一一收收銀銀流流水水倒倒扣扣或或保保底底加加抽抽成成兩兩種種形形式式。。降降低低入入駐駐門(mén)門(mén)檻檻，，吸吸引引人人氣氣。。同同時(shí)時(shí)可可收收取取一一定定的的進(jìn)進(jìn)店店費(fèi)費(fèi)用用，，來(lái)來(lái)保保證證投投資資者者的的投投資資回回報(bào)報(bào)。。1）針針對(duì)對(duì)外外圍圍商商街街：：因因其其外外圍圍商商街街優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)突突出出，，可可進(jìn)進(jìn)入入性性強(qiáng)強(qiáng)，，展展示示功功能能明明顯顯，，是是其其商商家家的的首首選選。。故故可可以以采采取取租租金金模模式式。。七、、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目目標(biāo)標(biāo)八、營(yíng)銷(xiāo)推推廣策略1、推廣計(jì)劃劃營(yíng)銷(xiāo)階段時(shí)間段營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)備注試水期正式開(kāi)始認(rèn)購(gòu)籌碼前接受咨詢(xún)，登記部分銷(xiāo)售信息發(fā)表蓄水期約2個(gè)月認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售籌號(hào)面積區(qū)間，價(jià)格區(qū)間的模糊透露，認(rèn)籌優(yōu)惠強(qiáng)勢(shì)熱銷(xiāo)期解籌之日起1個(gè)月內(nèi)獲取60-70％的銷(xiāo)售率公開(kāi)解籌持續(xù)銷(xiāo)售期約1-2個(gè)月90%以上銷(xiāo)售率速度營(yíng)銷(xiāo)，鞏固成果2、推廣步驟驟第二、項(xiàng)目目區(qū)域價(jià)值值的升溫烘烘托第一、引發(fā)發(fā)項(xiàng)目商鋪鋪創(chuàng)富模式式并進(jìn)行推推廣渲染第三、項(xiàng)目目商鋪投資資產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值分析TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地地產(chǎn)代理3、媒體推廣廣策略以新聞行為為為先鋒，，以廣告為為助力；新聞炒作行行為在前，，平面宣傳傳廣告在后后；先滲透，后后正面之方方式進(jìn)行；；先以軟性推推廣宣傳方方式如戶(hù)外外廣告牌，，報(bào)紙新聞聞稿、DM直郵等形式式進(jìn)行。正正式推廣時(shí)時(shí)再假以大大量報(bào)紙廣廣告媒介宣宣傳，加大大宣傳量的的飽和度，，提高目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群的的媒介覆蓋蓋率，進(jìn)行行銷(xiāo)售強(qiáng)攻攻。TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地地產(chǎn)代理媒體優(yōu)點(diǎn)局限報(bào)紙靈活、及時(shí)、有良好的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)覆蓋面、接受廣泛、圖文并茂、信息清楚、影響力強(qiáng)轉(zhuǎn)嫁讀者少、發(fā)布費(fèi)用昂貴、地產(chǎn)廣告集中、造成信息干擾大電視傳播范圍廣、受眾面廣、圖文聲并茂、傳播速度快、感染力強(qiáng)制作費(fèi)用昂貴；受播映時(shí)間限制，需一定的時(shí)間連續(xù)，才能出效果；觀眾可選擇性差直郵讀者針對(duì)性強(qiáng)；靈活性好；同一媒體內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，個(gè)性化強(qiáng)；費(fèi)用低廣告形象差廣播當(dāng)?shù)亟邮苄院?；費(fèi)用較低僅有聽(tīng)覺(jué)效果；宣傳短暫；聽(tīng)眾零星分散戶(hù)外廣告靈活性好；保留時(shí)間長(zhǎng)受眾分散，針對(duì)性差雜志讀者選擇性強(qiáng)；制作質(zhì)量好；讀者閱讀時(shí)間長(zhǎng)；保留期長(zhǎng)；轉(zhuǎn)