世聯(lián)大連億達(dá)東方圣荷西營銷策略調(diào)整報告二

東方圣荷西營銷策略調(diào)整報告謹(jǐn)呈：大連億達(dá)軟件園開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。營銷目標(biāo)價格目標(biāo)：實現(xiàn)銷售均價超過1萬/平米業(yè)績目標(biāo)：2007年實現(xiàn)銷售套數(shù)超過230套，月均53套左右2周邊區(qū)域典型項目銷售分析列表項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型套數(shù)開盤時間均價總價（萬）銷售速度小平島高層120-18046006年1月730010030～40套/月斯坦福院落多層、小高層70～13060007年8月800070宏都筑景多層、高層55-6232406年10月120007050套/月114-148560900013040套/月幸福彼岸多層、小高層80-969606年8月720060100套/月110-1383928080套/月西山園中園高層、小高層533607年3月78003530套/月83366530套/月項目所在區(qū)域目前銷售均價為8000元/平米左右目標(biāo)解讀：本項目實現(xiàn)均價必須超越區(qū)域目前的平臺價。目標(biāo)解讀——均價3目標(biāo)解讀——均價超過1萬/平米銷售均價是大連目前高端豪宅項目的分界線本項目均價目標(biāo)必然要求項目建立豪宅營銷的市場目標(biāo)。大連在售均價均價超過一萬住宅項目項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型套數(shù)均價總價（萬）銷售速度大連明珠高層1552001600023020套/月25060037510套/月半島聽濤高層160-1901861000018050套/月百年匯二期高層48214110005050套//月320193502套/月一品星海小高層、高層130～240110012000180200套/月中信.海天瀛洲別墅263-479

16000400

4圣荷西意向客戶意向單價分布表

全部

3月

4月

除展會外

8000以下52129.86%8640.95%9025.35%40627.53%8000～9000102558.74%11655.24%19153.80%90161.08%9000～1000017910.26%83.81%7420.85%14910.10%一萬以上201.15%

191.29%從需求單價分析，圣荷西意向客戶的意向單價與項目需求存在顯著差距，1萬/平米成為一個分界線，結(jié)合區(qū)域目前8000元/平米左右的均價特征，圣荷西目前市場形象認(rèn)知仍未脫離區(qū)域限制。目標(biāo)解讀——均價5目標(biāo)解讀——均價銷售均價目標(biāo)對營銷的要求：豪宅營銷，建立項目豪宅市場形象認(rèn)知，徹底改變項目目前中高端項目的市場形象認(rèn)知。6圣荷西2007目標(biāo)銷售額：3.7億圣荷西戶均面積為：160平米左右圣荷西目標(biāo)均價：>1萬/平米圣荷西套均總價：>160萬圣荷西開盤2007年目標(biāo)銷售套數(shù)：230套圣荷西誠意客戶需求總量：1600組左右圣荷西目前誠意客戶總量：1000組，缺口：600組目標(biāo)解讀——業(yè)績7圣荷西目前月上門總量為300～350組，目前誠意客戶轉(zhuǎn)換率55％，從總量角度可以確保完成誠意客戶的需求；根據(jù)營銷目標(biāo)，從客戶總量需求角度，圣荷西誠意客戶積累的速度相對較好。東方圣荷西上門量分布月份圣荷西全部上門圣荷西展會上門圣荷西展會外上門月均總上門量除展會外月均總上門量1月50

502161822月13

133月262871754月419823375月114

1148月57

579月349

34910月58817241611月201

20112月103

103目標(biāo)解讀——業(yè)績8圣荷西誠意客戶轉(zhuǎn)換率進(jìn)入4月后顯著提升，現(xiàn)場展示的強(qiáng)化有效提升了客戶的誠意度，進(jìn)入5月后誠意客戶轉(zhuǎn)換率達(dá)到了55％；從量的角度，圣荷西實現(xiàn)既定營銷目前所需求的誠意客戶的總量條件較好。目標(biāo)解讀——業(yè)績9圣荷西客戶最后上門時間絕大部分出現(xiàn)在07年以前，客戶存在流失的風(fēng)險非常高，必須強(qiáng)化賣場營銷，吸引客戶上門，維持并提升客戶誠意度；目標(biāo)解讀——業(yè)績10圣荷西上上門客戶戶的上門門次數(shù)都都明顯偏偏低，根根據(jù)經(jīng)驗驗統(tǒng)計，，客戶上上門的次次數(shù)和客客戶的誠誠意度成成正比例例關(guān)系，，所以項項目營銷銷策略調(diào)調(diào)整的重重點之一一在于現(xiàn)現(xiàn)場的活活動營銷銷，吸引引客戶上上門，提提升整體體客戶的的誠意度度。從質(zhì)質(zhì)的的角角度度分分析析，，誠誠意意客客戶戶的的誠誠意意度度存存在在較較大大風(fēng)風(fēng)險險，，必必須須提提升升客客戶戶的的上上門門頻頻次次，，維維持持并并提提升升客客戶戶的的誠誠意意度度。。目標(biāo)標(biāo)解解讀讀————業(yè)業(yè)績績11圣荷西意向客戶意向總價分布表

全部

3月

4月

除展會外

100萬以下53140.97%2222.92%3915.23%42841.43%100～15052440.43%5456.25%17568.36%38737.46%150～20016012.35%66.25%166.25%14514.04%200～250423.24%77.29%135.08%393.78%250以上393.01%77.29%135.08%343.29%從需需求求總總價價分分析析，，圣圣荷荷西西意意向向客客戶戶的的意意向向總總價價與與項項目目需需求求存存在在顯顯著著差差距距，，150萬萬成成為為一一個個分分界界線線，，而而項項目目的的總總價價主主力力區(qū)區(qū)間間要要求求為為160～～180，，所所以以必必須須強(qiáng)強(qiáng)化化對對項項目目豪豪宅宅形形象象的的營營銷銷推推廣廣，，提提升升上上門門客客戶戶的的質(zhì)質(zhì)量量。。從質(zhì)質(zhì)的的角角度度分分析析，，目目前前誠誠意意客客戶戶購購買買力力所所對對應(yīng)應(yīng)的的客客戶戶階階層層與與項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位的的客客戶戶需需求求存存在在顯顯著著差差距距，，客客戶戶需需要要拔拔高高。。目標(biāo)標(biāo)解解讀讀————業(yè)業(yè)績績12圣荷西意向客戶意向面積分布表

全部

3月

4月

除展會外

100平以內(nèi)31118.76%53.85%112.75%26920.43%100～15090654.64%10480.00%28771.75%65149.43%150～18029217.61%1612.31%4812.00%25919.67%180～200392.35%21.54%164.00%312.35%200以上1106.63%32.31%389.50%1078.12%從需需求求面面積積分分析析，，圣圣荷荷西西意意向向客客戶戶的的意意向向面面積積與與項項目目戶戶型型面面積積存存在在顯顯著著差差距距，，150平平米米成成為為一一個個分分界界線線，，而而項項目目的的主主力力戶戶型型區(qū)區(qū)間間要要求求為為160～～190平平米米，，目目前前上上門門客客戶戶與與項項目目定定位位主主力力目目標(biāo)標(biāo)客客群群存存在在差差距距。。從質(zhì)質(zhì)的的角角度度分分析析，，目目前前誠誠意意客客戶戶購購買買力力所所對對應(yīng)應(yīng)的的客客戶戶階階層層與與項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位的的客客戶戶需需求求存存在在顯顯著著差差距距，，客客戶戶需需要要拔拔高高。。目標(biāo)解解讀———業(yè)業(yè)績13周邊區(qū)域典型項目銷售分析列表項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型套數(shù)均價總價（萬）銷售速度大連明珠公寓1552001600023020套/月25060037510套/月半島聽濤高層160-1901861000018050套/月百年匯二期公寓48214110005050套//月320193502套/月一品星海小高層、高層130～240110013000180200套/月小平島高層120-180460730010030～40套/月斯坦福院落多層、小高層70～130600800070

宏都筑景多層、高層114-148560900013050套/月從本項項目業(yè)業(yè)績目目標(biāo)實實現(xiàn)對對客戶戶質(zhì)的的要求求，本本項目目必須須提高高形象象定位位，打打造豪豪宅市市場形形象，，才能能有效效吸引引與項項目產(chǎn)產(chǎn)品對對應(yīng)的的目標(biāo)標(biāo)客群群。目標(biāo)解解讀———業(yè)業(yè)績14銷售業(yè)業(yè)績目目標(biāo)對對營銷銷的要要求：項目必必須提提高市市場形形象，，建立立豪宅宅市場場形象象認(rèn)知知和認(rèn)認(rèn)可，，有效效吸引引項目目目標(biāo)標(biāo)客群群，實實現(xiàn)項項目銷銷售業(yè)業(yè)績項目必必須強(qiáng)強(qiáng)化賣賣場活活動營營銷，，吸引引客戶戶上門門，提提升客客戶上上門頻頻次，，維持持并提提升客客戶誠誠意度度目標(biāo)解讀———業(yè)績15項目營銷目目標(biāo)對營銷銷策略的調(diào)調(diào)整要求：提高項目市市場形象認(rèn)認(rèn)知，建立立豪宅營銷銷體系，吸吸引目標(biāo)客客戶上門；；強(qiáng)化賣場活活動營銷，，吸引客戶戶再次上門門，維持并并提升客戶戶誠意度；；目標(biāo)解讀小小結(jié)16圣荷西營銷銷策略節(jié)奏奏現(xiàn)狀：項目原定開開盤時間為為2006年10月月，并以此此為基礎(chǔ)安安排項目營營銷推廣節(jié)節(jié)奏，但后后推遲開盤盤，市場存存在疑慮和和不滿；項目原定價價格目標(biāo)8000～～9000元/平米米，現(xiàn)提升升至超過1萬元/平平米，市場場存在抗性性，前期客客戶流失風(fēng)風(fēng)險相當(dāng)高高；營銷現(xiàn)狀17營銷現(xiàn)狀東方圣荷西上門量分布月份圣荷西全部上門圣荷西展會上門圣荷西展會外上門月均總上門量除展會外月均總上門量1月50

502161822月13

133月262871754月419823375月158

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20112月103

103從項目營銷銷現(xiàn)狀分析析，考慮到到項目形象象拔高的全全面改變，，為充分考考慮前期客客戶的流失失風(fēng)險，結(jié)結(jié)合世聯(lián)的的經(jīng)驗，以以最近一個個季度內(nèi)的的客戶為有有效分析客客戶，則圣圣荷西的有有效客戶總總量為670組左右右，結(jié)合客客戶的誠意意度分析，，B級以上上客戶總量量約為370組，結(jié)結(jié)合項目07年1600組有有效客戶的的需求和項項目目前15組/天天，55％％左右誠意意客戶比例例的現(xiàn)狀，，項目滿足足業(yè)績目標(biāo)標(biāo)需要5個個月的時間間，考慮到到項目9月月開盤的計計劃，項目目還需有效效提升上門門客戶量及及其誠意率率。18營銷策略要要求圣荷西營銷銷策略目標(biāo)標(biāo)要求為：：建立項目豪豪宅營銷形形象體系，，提升項目目市場形象象認(rèn)知，支支撐項目價價格目標(biāo)，，并提升客客戶質(zhì)量；；多渠道強(qiáng)勢勢推廣，快快速建立豪豪宅形象認(rèn)認(rèn)知，提升升目標(biāo)誠意意客戶上門門量；強(qiáng)化銷售賣賣場活動營營銷，提升升客戶上門門頻次，提提升客戶誠誠意度；強(qiáng)化項目形形象展示，，提升上門門客戶的誠誠意率；營銷策略““先破后立立”，正面面回應(yīng)市場場，化節(jié)奏奏劣勢為優(yōu)優(yōu)勢，營銷銷節(jié)奏凸顯顯豪宅氣度度。19營銷策略問問題營銷策略的的問題：項目是否具具備豪宅營營銷的條件件？（豪宅宅條件）項目豪宅營營銷的核心心主題賣點點是什么？？（豪宅方方向）20營銷策略條條件政策條件項目政策環(huán)環(huán)境分析：：“90平米米，70％％”政策的的強(qiáng)化執(zhí)行行，在以戶戶型大小認(rèn)認(rèn)知項目檔檔次的現(xiàn)狀狀環(huán)境條件件下，市場場高端項目目的供應(yīng)必必將大受影影響，這從從政策上對對目前純粹粹的大戶型型高端項目目非常有利利；土地政策的嚴(yán)嚴(yán)控及清查，，將有效控制制市場整體的的供應(yīng)情況，，尤其是高端端豪宅項目的的政策打壓，，嚴(yán)控審批，，將對現(xiàn)有已已經(jīng)開發(fā)的高高端項目帶來來良好的市場場競爭大環(huán)境境；金融政策的嚴(yán)嚴(yán)控，將加大大市場持幣觀觀望的心態(tài)，，對中低端以以貸款購房的的客戶影響較較大，而對大大連高端客戶戶普遍以全款款購房的特征征影響相對較較小。政策條件分析析對高端豪宅宅項目的營銷銷是把雙刃劍劍，其對未上上市，處于審審批階段的項項目負(fù)面影響響較大，而對對已經(jīng)上市的的項目則相對對有利。21營銷策略條件件金融條件項目金融投資資環(huán)境分析：：國內(nèi)A股的持持續(xù)火爆，使使大量客戶的的財富增值達(dá)達(dá)到了幾何級級的增長，而而這對于豪宅宅項目所對位位的高端客戶戶而言，更是是顯而易見的的，客戶購買買力大幅提升升，價格敏感感度有效降低低。目前股市快速速上漲后潛在在風(fēng)險的加劇劇，莊家的減減持，多方唱唱空的現(xiàn)狀，，使大量客戶戶對于股市投投資的價值收收益和風(fēng)險心心存疑慮，一一定程度上的的資金回歸對對于地產(chǎn)投資資置業(yè)而言，，尤其是最具具保值增值能能力的豪宅而而言，是非常常有利的。目前國內(nèi)金融融環(huán)境正處于于加息期，但但因目前快速速上升的房價價現(xiàn)狀，使其其對房地產(chǎn)營營銷的負(fù)面影影響，尤其是是高端項目的的影響微乎其其微，同時，，考慮到人民民幣快速升值值的現(xiàn)狀，使使具有高保值值能力的高端端豪宅項目相相對有利。金融條件分析析對高端豪宅宅項目的營銷銷相對有利。。22華南泉水板塊塊：位于甘井子區(qū)區(qū)北部，憑借借較低的房價價和開發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口支撐撐起房地產(chǎn)市市場，市場發(fā)發(fā)展較快，是是大連中低價價房主要供應(yīng)應(yīng)區(qū)域。機(jī)場新區(qū)板塊塊：甘井子區(qū)西北北部，低價（（平臺價格4400）也也是本區(qū)域的的最大特色，，未來的西部部機(jī)場建設(shè)將將會使區(qū)域地地產(chǎn)發(fā)展更加加成熟。城市核心板塊東部南部風(fēng)景板塊西南科教板塊星海板塊西山板塊西安路板塊機(jī)場新區(qū)板塊華南泉水板塊西山板塊：馬欄——西山山水庫沿線，，近兩年新發(fā)發(fā)區(qū)。良好的的自然環(huán)境是是吸引居住著著的首要因素素，品牌開發(fā)發(fā)商萬科的進(jìn)進(jìn)入使區(qū)域平平臺價格提升升至6000-6500。西安路板塊：與市中心合適適的距離和商商業(yè)中心的影影響力支撐了了其中高端價價格（平臺價價7500））。西南科教板塊塊：城市西南角，，高校、產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集所帶來來的居住人口口支撐起房價價的不斷攀升升，隨著產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，未未來區(qū)域升值值潛力不可低低估。目前區(qū)區(qū)域均價6500。星海板塊：依托星海廣廣場和海景資資源該區(qū)域吸吸引了大連高高端客戶和外外地置業(yè)者，，區(qū)域平臺價價格已突破10000，，部分樓盤達(dá)達(dá)15000，甚至20000。城市核心板塊塊：大連老城區(qū)，，政府所在地地，日益稀缺缺的土地資源源使其房價穩(wěn)穩(wěn)中有升，大大連本土高端端人士鐘愛地地，均價8800。東部南部風(fēng)景景板塊：大連海景豪宅宅分布地之一一，有限的土土地開發(fā)量使使其后續(xù)供應(yīng)應(yīng)乏力，均價價8500。。高價板塊塊〉7000中價板塊塊5000-7000低價板塊塊〉>5000營銷策略略條件市場競爭爭條件23項目所在在的星海海板塊依依托良好好的自然然景觀資資源和城城市條件件，成為為高端居居住的典典型代表表，且核核心區(qū)域域供應(yīng)量量的有限限和價格格的上漲漲，為泛泛星海區(qū)區(qū)項目提提升提供供了良好好的上升升空間。。板塊價格平臺核心資源產(chǎn)品類型中高端頂端東部板塊8500海景高層、小高層城市核心板塊9000城市、商務(wù)高層、小高層星海板塊12000海景山景高層、小高層高端西安路板塊7500城市、商業(yè)高層、小高層軟件園-臺山-南沙7000產(chǎn)業(yè)、山、海小高層、高層中低端中端西南科教板塊6500教育、人文小高層、多層西山板塊6500/小高層、多層低端華南泉水板塊5300/小高層、多層機(jī)場新區(qū)板塊4400/小高層、多層城市核心板塊東部南部風(fēng)景板塊西南科教板塊星海板塊西山板塊西安路板塊機(jī)場新區(qū)板塊華南泉水板塊營銷策略略條件市場競爭爭條件24中心區(qū)東海區(qū)東南區(qū)星海核心區(qū)泛星海高新園旅順南路西部區(qū)西北部中北部北部區(qū)項目數(shù)量622576310537面積383300158000143450511683390174395838314000441000274000220000730000套數(shù)31781608117828353942375226524623293221007326均價950090007500130009000800075007000550068005800戶均面積120981221809910511895.39310599.6產(chǎn)品類型高層高層/別墅別墅/多層/小高層/高層高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層別墅/多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層/小高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層主力戶型80-120㎡100㎡/200㎡100㎡/200㎡160-250㎡130-150㎡80-100㎡100㎡/200㎡100㎡85-100㎡60-100㎡50-90㎡07后新增住宅項目總量2007年新增上市量2006年項目存量2007年實際供應(yīng)量項目數(shù)量66401656面積542150039614455410004502445套數(shù)4037836126450040626均價8826810382928126戶均面積134110120111大連市商商品房供供應(yīng)量在在短期內(nèi)內(nèi)較為平平穩(wěn)，07年實實際供應(yīng)應(yīng)量小于于06年年消化量量。預(yù)示示房地產(chǎn)產(chǎn)市場短短期內(nèi)相相對平穩(wěn)穩(wěn)。營銷策略略條件項目所在在的星海海板塊（（星海核核心區(qū)和和泛星海海區(qū)）的的區(qū)內(nèi)競競爭相對對激烈。。25一品星海海新座世嘉星海海大連明珠珠宏都筑景景幸福E家家西山園中中園大華御亭亭沿海集團(tuán)團(tuán)項目杰特豪森鉻家家楓景豪庭庭嘉洲陽光光金廣東海海岸托斯卡納納錦府桃園園頤和香榭榭遠(yuǎn)洋風(fēng)景景前程國際際海派優(yōu)座座都市銀座座中盛秀山山麗水鼎新頂云云都第五郡諾維溪谷谷東特星中中環(huán)唯美品格格觀山滿庭庭芳假日風(fēng)景景陽光水岸岸晶品緣林林非常宜居居樂百年名城國際際福佳華東東人家動力院景景加州洋房房美域盛景景南嶺新城城水畔香谷谷泊林和山山泊林紫郡郡東方圣荷荷西壹品漫谷谷小平島億達(dá)藍(lán)灣灣宅語原奧林匹克克花園斯坦福院院落德源2海印長城城海景豪庭庭市場競爭爭條件26從對周邊邊項目分分析可知知，項目目所在的的星海片片區(qū)雖然然整體供供應(yīng)量相相對較大大，但細(xì)細(xì)分后可可知，高高端市場場的競爭爭空間相相對較大大，尤其其是星海海核心片片區(qū)供應(yīng)應(yīng)的快速速下降和和價格的的迅速提提升，為為本項目目所處的的泛星海海區(qū)的加加速提供供了良好好的競爭爭空間。。營銷策略略條件周邊區(qū)域項目分析列表項目總量戶均面積單價總價銷售情況一品星海40萬平米130～24013000200萬售完大連明珠21萬平米150～28016000300萬60%半島聽濤5萬平米130～19012000180萬80%宏都筑景一期18.7萬平米110～1509000120萬75%宏都筑景二期140～1709500～10000150萬未售幸福E家13萬平米80～150800070萬售完斯坦福院落6.4萬平米70～130800070萬未售大華御庭13萬平米80～130800070萬未售小平島一期137萬平米120～1807300100萬85％以上小平島二期80～1508000～850090萬未售華潤項目5萬平米160～25018000350萬未售市場競爭爭條件本項目從從市場競競爭條件件分析，，具備良良好的豪豪宅營銷銷的空間間機(jī)會。。27營銷策略略條件客戶條件件從客戶環(huán)環(huán)境分析析，高端端項目的的客戶區(qū)區(qū)域分布布相對較較廣，輻輻射力相相對較強(qiáng)強(qiáng)，區(qū)域高端端項目的的客戶來來源相對對之前發(fā)發(fā)生了很很大變化化，本地地客戶比比重占據(jù)據(jù)多數(shù)，，通過調(diào)調(diào)查了解解，本地地客戶多多為前幾幾年的外外來移民民高端客客群的重重復(fù)購買買，所以以關(guān)注要要素更加加突出居居住品質(zhì)質(zhì)，其中中地段和和環(huán)境最最為突出出，但概概念已完完全不同同于之前前的僅僅僅是海景景資源。。周邊區(qū)域典型項目客戶分析

半島聽濤一品星海三期大連明珠宏都筑景幸福E家本地70%60%60%65%80%外地30%40%40%35%20%中山25%15%40%25%10%沙河口50%60%30%55%30%西崗15%15%20%10%15%其它10%10%10%10%45%關(guān)注要素地段、環(huán)境、產(chǎn)品、配套、物業(yè)地段、環(huán)境、產(chǎn)品、配套地段、環(huán)境、產(chǎn)品、品牌、交通地段、環(huán)境和產(chǎn)品地段、環(huán)境、產(chǎn)品、交通、配套客戶條條件的的改變變，換換代豪豪宅客客戶的的出現(xiàn)現(xiàn)和成成長為為項目目豪宅宅營銷銷提供供了良良好的的客戶戶實現(xiàn)現(xiàn)條件件支撐撐28營銷策策略條條件項目條條件項目價價值賣賣點列列表：：億達(dá)品品牌資資源價價值；；強(qiáng)強(qiáng)打打造團(tuán)團(tuán)隊，，品質(zhì)質(zhì)保障障；山海自自然景景觀資資源，，尤其其是山山景資資源，，坐山山觀海海得天天獨(dú)厚厚；優(yōu)質(zhì)地地段條條件，，地處處軟件件園、、高新新園區(qū)區(qū)、西西南學(xué)學(xué)府區(qū)區(qū)、星星海灣灣旅游游區(qū)復(fù)復(fù)合地地帶，，既既享有有別墅墅豪宅宅的獨(dú)獨(dú)天自自然環(huán)環(huán)境，，又享享受完完美的的城市市價值值資源源；細(xì)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品保障，，躍式戶型型創(chuàng)新價值值設(shè)計；高品質(zhì)配套套；本項目自身身的開發(fā)條條件，結(jié)合合區(qū)域豪宅宅客戶對城城市地段條條件和景觀觀資源條件件的偏好，，項目具備備良好的打打造豪宅形形象的硬件件條件支撐撐。29物業(yè)類型:住宅建筑形式:小高、高層銷售均價12000元/平米開盤日期:一期：07.2.25二期：07.3.26總套數(shù):二期328套三期644套占地面積:二期6萬㎡三期6萬㎡建筑面積:二期6.4萬㎡三期11.6萬㎡營銷策略方方向項目競爭包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比戶型面積區(qū)間（㎡）2.2.1，2.2.2120—1303812%3.2.1，3.2.2140—19016049%4.2.1，4.2.2180—23013040%三期整體銷銷售率達(dá)60％以上上，其中140～190平米米戶型暢銷銷，200平米以上上戶型銷售售，主要原原因在于不不能看海且且總價過高高一品星海30一品星海營銷體系豪宅產(chǎn)品賣點海景豪宅，板樓全明設(shè)計客戶構(gòu)成中山20％，沙河口50％，西崗20％，主要身份為私營業(yè)主關(guān)注要素地段、景觀、戶型營銷主題一品星海，榜樣大連濱海城市生活營銷渠道路牌，報廣和網(wǎng)絡(luò)項目競爭一品星海營銷策略方方向31開盤日期:2006.5建筑形式:高層、小高層物業(yè)類型:公寓、公建銷售均價16000元/平米建筑面積:21萬平方米總套數(shù):848套占地面積:6.885公頃建筑類型塔式營銷策略方方向萬達(dá)明珠包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比戶型面積區(qū)間（㎡）2.2.2154-16220024%3.2.2197-27560071%躍層262-572486%一期整體銷銷售率達(dá)60％以上上，其中160～200平米米戶型暢銷銷，200平米以上上戶型滯銷銷緩慢，主主要原因在在于觀景視視線不佳且且總價過高高項目競爭32大連明珠營銷體系豪宅產(chǎn)品賣點戶型五明設(shè)計，南向臥室，精裝修，4000平米會所帶游泳池客戶構(gòu)成中山40％，沙河口30％，西崗20％，主要身份為私營業(yè)主關(guān)注要素地段、自然環(huán)境、品牌營銷主題開創(chuàng)豪宅成品時代營銷渠道路牌，報廣和網(wǎng)絡(luò)營銷策略方方向萬達(dá)明珠項目競爭33營銷策略方方向物業(yè)類型高尚住宅建筑形式多層、小高層、高層、公建銷售均家11000～12000元/平米開盤日期06.9.27總套數(shù)285套占地面積21000㎡建筑面積:48000㎡包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比戶型面積區(qū)間（㎡）2-2-2128207%3-2-21404013%3-2-21606221%4-2-219112442%躍層275124%抵債1664013%一期整體銷銷售率達(dá)80％以上上，其中120～160平米米戶型暢銷銷，190平米以上上戶型滯銷銷，主要原原因在于戶戶型設(shè)計不不合理且總總價過高半島聽濤項目競爭34營銷策略方方向項目競爭半島聽濤半島聽濤營銷體系豪宅產(chǎn)品賣點戶型方正合理,大開間,小進(jìn)深，無高品質(zhì)配套客戶構(gòu)成中山25％，沙河口50％，西崗15％，主要身份為私營業(yè)主關(guān)注要素地段、自然環(huán)境、戶型、交通營銷主題人文社區(qū)，上游逐浪，誰主舵營銷渠道路牌，報廣和網(wǎng)絡(luò)35物業(yè)類型:普通住宅建筑形式:多層,高層銷售均家8500～9000元/平米開盤日期2006-10總套數(shù)1800

套（一期986套）占地面積100000㎡

建筑面積187000㎡配套25、528、533、709、711路等；樂購超市、千盛百貨、洗車、洗浴等；醫(yī)科大學(xué)二院、何氏眼科、牙科美容醫(yī)院；黑石礁小學(xué)、西南路小學(xué)、第四中學(xué)。營銷策略方方向包括戶型及面積區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比重戶型面積區(qū)間（㎡）2-2-19012012%2-2-2126(躍層)485%3-2-1103-10611011%3-2-2114-14856057%LOFT55-6214815%一期整體銷銷售率達(dá)75％以上上，其中90～130平米戶戶型暢銷，，150平平米以上戶戶型滯銷，，主要原因因在于總價價過高宏都筑景項目競爭36營銷策略方方向項目競爭宏都筑景營銷體系豪宅產(chǎn)品賣點多層住宅，無豪宅配套客戶構(gòu)成中山25％，沙河口55％，西崗10％，主要身份為企業(yè)高級白領(lǐng)和小私營業(yè)主關(guān)注要素地段、便利性、戶型、交通營銷主題人文社區(qū)，上游逐浪，誰主舵營銷渠道路牌，報廣和網(wǎng)絡(luò)宏都筑景37營銷策略方方向項目競爭分分析小結(jié)：：大連高端項項目屬典型型的景觀資資源型豪宅宅市場，強(qiáng)強(qiáng)化景觀環(huán)環(huán)境，以及及戶型觀景景性是其關(guān)關(guān)鍵所在，，也是支撐撐項目豪宅宅形象的關(guān)關(guān)鍵；高端項目客客戶的實際際購買力相相對較強(qiáng)，，200萬萬以內(nèi)的總總價房銷售售順暢，超超過300萬總價銷銷售相對困困難，且高高端項目的的客群對景景觀環(huán)境的的要求相對對較高，中中高端項目目的總價剛剛性相對較較大，150萬總價價是其剛性性區(qū)間；區(qū)域高端項項目目前基基本已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入銷售尾尾期，對本本項目正面面競爭相對對較低，本本項目營銷銷的關(guān)鍵在在于如何確確立項目自自身的營銷銷價值體系系？本項目必須須躋身豪宅宅行列，塑塑造豪宅形形象，否則則很難突破破總價剛性性限制，一一旦突破，，則項目定定位與高端端客群的需需求對位非非常理想。。項目競爭38營銷策略方向向圣荷西營銷策策略環(huán)境分析析小結(jié)：項目豪宅營銷銷策略的實現(xiàn)現(xiàn)具備良好的的環(huán)境條件支支撐，豪宅營營銷形象的價價值塑造和實實現(xiàn)關(guān)鍵在于于尋求項目自自身的豪宅元元素，并打造造項目全新的的豪宅定位標(biāo)標(biāo)桿，強(qiáng)勢營營銷，實現(xiàn)價價值認(rèn)知和認(rèn)認(rèn)可。39項目營銷價值值賣點既具備備良好的支撐撐高端項目所所必備的希缺缺環(huán)境資源條條件，尤其是是完美的山景景資源條件。。同時，又具具備良好的城城市價值支撐撐和產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)支撐。項目營銷價值值賣點圣荷西營銷賣賣點列表：億達(dá)品牌資源源價值；強(qiáng)強(qiáng)打造團(tuán)隊隊，品質(zhì)保障障；山海自然景觀觀資源，尤其其是山景資源源，坐山觀海海得天獨(dú)厚；；優(yōu)質(zhì)地段條件件，地處軟件件園、高新園園區(qū)、西南學(xué)學(xué)府區(qū)、星海海灣旅游區(qū)復(fù)復(fù)合地帶，，既享有別墅墅豪宅的獨(dú)天天自然環(huán)境，，又享受完美美的城市價值值資源；細(xì)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品品保障，躍式式戶型創(chuàng)新價價值設(shè)計；高品質(zhì)配套；；40客戶訪談?wù)撟C證陳女士，40多歲，本地地人，公務(wù)員員置業(yè)特征：反反復(fù)置業(yè)承受價格：10000元元/平方米左左右置業(yè)動機(jī)：其女兒在軟件件園工作，買買房的目的是是為了孩子，，意向戶型是是150平方方米左右。認(rèn)認(rèn)為本項目的的居住品質(zhì)和和開發(fā)商實力力好，?？催^過斯坦福院落落的房子，認(rèn)認(rèn)為品質(zhì)感太太差，社區(qū)感感太差?？催^過一品星海的的房子，認(rèn)為為離海太近很很潮。對本項項目能夠看海海的戶型興趣趣不大，看重重山體公園環(huán)環(huán)境。點評：重復(fù)置業(yè)的客客戶追求城市市先進(jìn)元素，，已經(jīng)擁有觀觀海的房子，，認(rèn)為不太適適合居住。主主要看重本項項目的山體自自然環(huán)境，居居住非常舒適適。關(guān)注子女的中中年人41張女士，40多歲，私營營業(yè)主置業(yè)特征：反反復(fù)置業(yè)承受價格：10000元元/平方米左左右置業(yè)動機(jī)：已經(jīng)買過億達(dá)達(dá)的國際新城城的房子，非非常認(rèn)可開發(fā)發(fā)商的實力和和信譽(yù)?？春煤檬ズ晌鳎髦饕强粗羞@這里的自然環(huán)環(huán)境品質(zhì)和風(fēng)風(fēng)水好。訪談?wù)勚刑岬剑瑢δ芸吹胶５牡姆孔优d趣不不大。點評：置業(yè)成熟的客客戶，對海景景資源興趣不不大，關(guān)注的的主要是居住住的品質(zhì)感和和風(fēng)水好。買買房主要是為為了自住。對對單價敏感，，心里價位在在10000元/平方米米左右關(guān)注生活品質(zhì)質(zhì)的中年人客戶訪談?wù)撟C證42王先生，40多歲，私營營業(yè)主置業(yè)特特征：：反復(fù)復(fù)置業(yè)業(yè)承受價價格：：10000元元/平平方米米左右右置業(yè)動動機(jī)：：目前已已經(jīng)持持有海海景資資源的的房子子，對對于潮潮氣非非常反反感，，認(rèn)為為對身身體影影響較較大。。希望望在市市區(qū)里里，同同時又又能在在自然然環(huán)境境比較較好同同時比比較安安靜的的地方方買一一套150左右右的房房子，，用于于以后后養(yǎng)老老?？纯催^宏宏都筑筑景的的房子子，認(rèn)認(rèn)為戶戶型設(shè)設(shè)計比比較差差同時時社區(qū)區(qū)居住住人群群混雜雜。點評：：置業(yè)成成熟的的客戶戶，對對海景景資源源興趣趣不大大，關(guān)關(guān)注的的主要要是居居住的的私密密性和和品質(zhì)質(zhì)感。。買房房主要要是為為了自自住。。對單單價比追求生生活舒舒適度度的中中年人人客戶訪訪談?wù)撜撟C43客戶訪訪談?wù)撜撟C小小結(jié)客戶的的消費(fèi)費(fèi)心理理已經(jīng)經(jīng)開始始從追追求擁擁有海海資源源向追追求生生活品品質(zhì)方方向的的轉(zhuǎn)移移。意向客客戶對對山景景資源源最為為認(rèn)可可，現(xiàn)現(xiàn)場產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)展展示對對強(qiáng)化化品質(zhì)質(zhì)認(rèn)知知起到到了良良好的的支撐撐作用用。44營銷策策略方方向項目優(yōu)勢賣點豪宅價值分析豪宅資源客戶關(guān)注度豪宅價值支撐度軟件園地段適中，主要看重其臨近城市中心區(qū)域平臺現(xiàn)狀不支撐，項目需避開平臺區(qū)域限制海景景觀適中，并未成為決策核心因素，但是增分項豪宅價值支撐力度強(qiáng)，但本項目無優(yōu)勢山景自然景觀強(qiáng)，客戶決策的關(guān)鍵因素，對二三代豪宅客戶吸引力較強(qiáng)豪宅價值支撐度相對較強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)較強(qiáng)，客戶決策的核心因素之一，有效提升客戶意向和品質(zhì)認(rèn)知豪宅價值支撐力度較好山景自自然環(huán)環(huán)境資資源和和產(chǎn)品品展示示品質(zhì)質(zhì)對項項目豪豪宅營營銷的的價值值支撐撐力度度和客客戶關(guān)關(guān)注度度都是是最有有效的的。45營銷策策略方方向本項目目營銷銷策略略主題題方向向：豪宅資資源＋＋城市市價值值＋產(chǎn)產(chǎn)品屬屬性46案例例借借鑒鑒————香香港港淺淺水水灣灣半半山山豪豪宅宅產(chǎn)品品形形式式：：別墅墅和和高高檔檔公公寓寓產(chǎn)品品價價值值點點：：繁華華地地段段————淺淺水水灣灣山海海之之間間————依依山山觀觀海?？蛻魬魳?gòu)構(gòu)成成：：本地地富富豪豪演藝藝界界知知名名人人士士產(chǎn)品品訴訴求求點點：：私密密性性身份份感感客戶戶身身份份的的純純粹粹性性價格格：：總價價千千萬萬以以上上47案例例借借鑒鑒————摩摩納納哥哥半半山山豪豪宅宅產(chǎn)品品形形式式：：別墅墅和和高高檔檔公公寓寓產(chǎn)品品價價值值點點：：地段段：：繁繁華華中中的的私私家家領(lǐng)領(lǐng)地地景觀觀：：依依山山觀觀海海配套套：：頂頂級級配配套套和和服服務(wù)務(wù)客戶戶構(gòu)構(gòu)成成：：世界界各各國國富富豪豪產(chǎn)品訴求求點：私密性身份感尊貴感價格：總價千萬萬以上48案例借鑒鑒小結(jié)山體豪宅宅特征：：背山，處處于地勢勢落差面海，具有海景資源，但與海保持適當(dāng)距離隱于市，處于繁華都市中央，卻被寧靜環(huán)繞傳統(tǒng)認(rèn)知度最高的成熟高檔居住區(qū)客戶感知價值：私密性稀缺的景觀資源帶來的不僅是居住的品質(zhì)更是代表一種身份感擁有繁華同時享受靜謐風(fēng)水好山體豪宅宅特征及及其客戶戶價值感感知與本本項目具具有良好好的吻合合度和匹匹配性。。49項目營銷銷策略調(diào)調(diào)整定位位半山豪宅宅空空中中別墅營銷策推廣核心心展示核心心50營銷策略略實現(xiàn)：：“半山豪豪宅”標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)塑造造及立體體強(qiáng)勢營營銷推廣廣，樹立立形象，，吸引上上門；豪宅品質(zhì)質(zhì)活動營營銷，形形象強(qiáng)化化，品質(zhì)質(zhì)嫁接，，客戶吸吸引，意意向提升升；客戶營銷銷，意向向提升，，口碑傳傳播；展示強(qiáng)化化，氣勢勢打造；；節(jié)奏把控控，氛圍圍營造；；項目營銷銷策略調(diào)調(diào)整定位位51項目營銷銷推廣營銷推廣廣要求圣荷西營營銷推廣廣的要求求為：以破為立立，打破破市場認(rèn)認(rèn)知，塑塑造全集中立體推廣，快速樹立項目獨(dú)特豪宅形象認(rèn)知；推廣形象展示豪宅氣質(zhì)，拒絕邊角營銷；52項目營銷銷推廣營銷推廣廣內(nèi)容圣荷西營營銷推廣廣的內(nèi)容容為：“半山豪豪宅”七七大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)地段標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：半山山之腰，，坐擁城城市，享享受寧靜靜景觀標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：坐山山觀海，，風(fēng)水佳佳境，獨(dú)獨(dú)享私家家山體公公園環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：天然然氧吧，，自然空空調(diào)居住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：三面面環(huán)山，，私家府府邸，一一生之宅宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：空中中別墅，，躍式戶戶型，大大宅享受受團(tuán)隊標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：出自自名門，，氣質(zhì)彰彰顯物管標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：私家家物管，，貼心服服務(wù)53項目營銷銷推廣營銷推廣廣主題節(jié)節(jié)奏時間：2007年6月月推廣目標(biāo)標(biāo)：以破破為立，，主題推推出推廣主題題：“東東方圣荷荷西，到到底怎么么了”推廣內(nèi)容容：東方方圣荷西西遲遲不不開盤輿輿論營銷銷，以新新聞的形形式，輿輿論的態(tài)態(tài)度闡述述東方圣圣荷西為為什么遲遲遲不上上市，暗暗示億達(dá)達(dá)集團(tuán)的的成熟和和重視，，嚴(yán)格審審視城市市的價值值，致力力于打造造大連城城市的地地產(chǎn)名片片，重點點突出其其考察國國外類似似地段的的歷程，，以及為為項目所所做的各各項準(zhǔn)備備，以此此為理由由，東方方圣荷西西遲遲不不上市，，暗示項項目值得得期待。?！皷|方圣圣荷西，，到底怎怎么了””“東方方圣荷西西，到底底在干什什么”推廣形式式：整版版軟文推推廣54項目營銷銷推廣營銷推廣廣主題節(jié)節(jié)奏時間：2007年7～～9月推廣目標(biāo)標(biāo)：營銷銷主題價價值塑造造推廣主題題：東方方圣荷西西，半山山豪宅，，空中別別墅推廣內(nèi)容容：軟文文發(fā)布東東方圣荷荷西半山山豪宅七七大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，同時時，通過過整版硬硬廣對主主題進(jìn)行行強(qiáng)勢推推廣，同同時以軟軟文的方方式，對對國內(nèi)外外濱海城城市半山山豪宅的的案例進(jìn)進(jìn)行分析析，闡述述半山豪豪宅在人人、環(huán)境境、居住住和生活活等方面面最佳的的和諧統(tǒng)統(tǒng)一，代代表最宜宜居的豪豪宅生活活品質(zhì)。。推廣形式式：整版版軟文推推廣＋整整版主題題硬廣55項目營銷銷推廣營銷推廣廣主題節(jié)節(jié)奏時間：2007年9～～12月月推廣目標(biāo)標(biāo)：營銷銷主題賣賣點強(qiáng)勢勢營銷推廣主題題：“半半山豪宅宅，空中中別墅””七大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)賣點點營銷推推廣推廣內(nèi)容容：整體體硬廣的的方式，，對七大大標(biāo)準(zhǔn)分分別為階階段性營營銷推廣廣主題對對項目賣賣點價值值進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)勢營銷銷，進(jìn)一一步強(qiáng)化化項目營營銷策略略主題的的市場影影響和客客戶認(rèn)知知度。推廣形式：：整版主題題硬廣56項目營銷推推廣營銷推廣渠渠道營銷推廣渠渠道要求：：強(qiáng)勢推廣，，立體渠道道全覆蓋報廣：主題題推廣，賣賣點演繹（（軟硬廣結(jié)結(jié)合）雜志：主題題推廣，賣賣點演繹（（新聞稿為為主）廣播：節(jié)點點運(yùn)用，信信息發(fā)布，，主題強(qiáng)化化網(wǎng)絡(luò)：主題題強(qiáng)化，半半山論壇，，網(wǎng)上直播播戶外：主題題強(qiáng)化展示示57項目營銷推推廣營銷推廣形形式營銷推廣形形式要求：：豪宅氣度，，氣勢營銷銷報廣：整版版表現(xiàn)，軟軟硬結(jié)合，，拒絕邊角角營銷雜志：分析析性新聞軟軟廣配圖片片（新聞稿稿為主）廣播：黃金金時段，主主流頻道（（交通臺或或音樂臺））網(wǎng)絡(luò)：論壇壇＋直播＋＋網(wǎng)上展示示戶外：核心心地段（市市中心、主主干道、機(jī)機(jī)場等），，獨(dú)立戶外外廣告（圍圍檔、廣告告牌、路旗旗等），拒拒絕小展示示58注：戶外廣廣告示意59主題題10月11月營銷推廣強(qiáng)強(qiáng)度東方圣荷西西，半山豪豪宅，空中中別墅發(fā)布9月6月一期開盤12月東方圣荷西西，到底怎怎么了8月7月項目營銷推推廣營銷推廣強(qiáng)強(qiáng)度10月東方圣荷西西，半山豪豪宅，空中中別墅發(fā)布布半山豪宅七七大標(biāo)準(zhǔn)價價值賣點推推廣半山豪宅七七大標(biāo)準(zhǔn)價價值賣點推推廣半山豪宅七七大標(biāo)準(zhǔn)價價值賣點推推廣半山豪宅七七大標(biāo)準(zhǔn)價價值賣點推推廣60項目輿論營營銷輿論營銷輿論營銷主主題：風(fēng)水輿論營營銷輿論營銷內(nèi)內(nèi)容：西山和臺山山之間，依依山看海，，象個聚寶寶盆，是大大連風(fēng)水最最好的地方方之一輿論營銷傳傳播者：現(xiàn)場銷售人人員銷售提提及，大連連頂級風(fēng)水水大師口碑碑傳播注：公司管管理層在正正式場合堅堅決杜絕提提及，輿論論營銷一定定是民間的的61項目活動營營銷活動營銷要要求圣荷西活動動營銷的要要求為：高品質(zhì)活動動，形象強(qiáng)強(qiáng)化；活動客戶對對位度高；；社會影響力力相對較大大，新聞價價值高；62項目活動營營銷活動營銷主主題內(nèi)容時間：2007年6月16日日活動主題：：東方圣荷荷西產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會活動內(nèi)容：：產(chǎn)品發(fā)布布會，對項項目產(chǎn)品的的規(guī)劃設(shè)計計特點進(jìn)行行發(fā)布，并并同時發(fā)布布項目的半半山七大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)活動客戶：：項目前期期積累意向向客戶、億億達(dá)老客戶戶、媒體等等活動形式：：會議＋自自助餐的形形式活動地點：高高星級酒店活動報道：以以“東方圣荷荷西回應(yīng)，大大連首席半山山豪宅，空中中別墅面市””為主題報道道活動，要求求必須為半版版以上的版面面出現(xiàn)。63項目活動營銷銷活動營銷主題題內(nèi)容時間：2007年6月30日活動主題：東東方圣荷西現(xiàn)現(xiàn)場賞鑒活動內(nèi)容：現(xiàn)現(xiàn)場看樓通道道開放，半山山豪宅私家園園林賞鑒活動客戶：項項目意向客戶戶、億達(dá)老客客戶、媒體活動地點：售售樓處和項目目現(xiàn)場活動報道：以以“東方圣荷荷西再次回應(yīng)應(yīng)，大連首席席半山豪宅，，空中別墅開開放”為主題題，以媒體實實拍照片結(jié)合合文字的形式式，以新聞報報道的方式予予以傳播。64項目活動營銷銷活動營銷主題題內(nèi)容時間：2007年7月活動主題：東東方圣荷西半半山豪宅巡禮禮活動內(nèi)容：邀邀請東方圣荷荷西誠意客戶戶及相關(guān)媒體體，組織參觀觀香港頂級半半山豪宅，并并進(jìn)行全程報報道，強(qiáng)化東東方圣荷西大大連首席半山山豪宅的形象象標(biāo)桿活動客戶：誠誠意客戶、相相關(guān)媒體活動報道：以以“頂級半山山豪宅，東方方圣荷西香港港巡禮”為主主題進(jìn)行新聞聞報道。65項目活動營銷銷活動營銷主題題內(nèi)容時間：2007年7月活動主題：濱濱海城市居住住發(fā)展論談（（大連V香港港）活動內(nèi)容：邀邀請香港頂級級半山豪宅的的客戶、相關(guān)關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)或或高校城市發(fā)發(fā)展專家學(xué)者者，在大連和和香港分別舉舉辦兩場有關(guān)關(guān)濱海城市居居住發(fā)展的論論壇研究，強(qiáng)強(qiáng)化半山豪宅宅對于濱海城城市高品質(zhì)居居住的代表地地位?；顒涌蛻簦赫\誠意客戶、專專家學(xué)者、相相關(guān)媒體活動報道：以以“濱海城市市高品質(zhì)居住住的標(biāo)準(zhǔn)”為為主題進(jìn)行新新聞報道，并并在網(wǎng)絡(luò)上對對論壇現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行全程直播播。66項目活動營銷銷活動營銷主題題內(nèi)容時間：2007年7月5日活動主題：東東方圣荷西半半山豪宅網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)布會暨網(wǎng)網(wǎng)上看房通道道開通活動內(nèi)容：東東方圣荷西半半山豪宅七大大標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)布直播，并并同步開通項項目的網(wǎng)上看看樓通道，對對項目售樓處處、樣板間、、看樓通道、、現(xiàn)場工地、、戶型、山體體公園等通過過實景照片的的方式予以公公示，并適時時更換。活動客戶：項項目團(tuán)隊、搜搜房網(wǎng)等活動地點：項項目售樓處活動報道：以以“東方圣荷荷西網(wǎng)上看樓樓通道開通””為主題進(jìn)行行新聞報道。。67項目活活動營營銷活動營營銷主主題內(nèi)內(nèi)容時間：：2007年7月21日日活動主主題：：大連連豪宅宅論壇壇（海海景豪豪宅V半山山豪宅宅）活動內(nèi)內(nèi)容：：將大大連豪豪宅分分為海海景豪豪宅和和半山山豪宅宅兩類類，分分別討討論各各自的的特色色，最最終的的結(jié)果果自然然是平平分秋秋色，，各有有特點點，目目的在在于從從居住住的角角度將將半山山豪宅宅的優(yōu)優(yōu)勢特特點予予以突突出。。活動客客戶：：星海海區(qū)域域開發(fā)發(fā)商、、媒體體、部部分豪豪宅客客戶活動地地點：：高檔檔俱樂樂部小小會議議室活動報報道：：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)全程程直播播，同同時在在主流流報廣廣上進(jìn)進(jìn)行全全程報報道68項目活活動營營銷活動營營銷主主題內(nèi)內(nèi)容時間：：2007年7月活動主主題：：大連連夏季季房展展會活動內(nèi)內(nèi)容：：項目目展示示，吸吸引客客戶活動地地點：：展場場活動報報道：：億達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)高調(diào)調(diào)亮相相房展展會，，東方方圣荷荷西掀掀開億億達(dá)新新高度度69項目活活動營營銷活動營營銷主主題內(nèi)內(nèi)容時間：：2007年8月活動主主題：：大連連軟件件園投投資論論壇暨暨軟件件園500強(qiáng)企企業(yè)高高層論論壇活動內(nèi)內(nèi)容：：軟件件園500強(qiáng)企企業(yè)高高層論論壇活動客客戶：：政府府代表表、企企業(yè)代代表、、媒體體等活動地地點：：項目目售樓樓處、、東軟軟校區(qū)區(qū)（暫暫定））活動報報道：：以““大連連首席席半山山豪宅宅東方方圣荷荷西成成功舉舉辦軟軟件園園50強(qiáng)企企業(yè)高高層論論壇””為主主題進(jìn)進(jìn)行新新聞報報道70項目活活動營營銷活動營營銷主主題內(nèi)內(nèi)容時間：：2007年8月11日日活動主主題：：東方方圣荷荷西客客戶認(rèn)認(rèn)籌活活動活動內(nèi)內(nèi)容：：項目目前期期積累累客戶戶選房房，同同時現(xiàn)現(xiàn)場提提供輕輕音樂樂演奏奏，并并提供供相關(guān)關(guān)西式式茶點點服務(wù)務(wù)活動客客戶：：項目目意向向客戶戶，媒媒體活動地地點：：售樓樓處活動報報道：：以““東方方圣荷荷西，，半山山豪宅宅，空空中別別墅””火爆爆認(rèn)籌籌為題題進(jìn)行行新聞聞報道道。71項目活活動營營銷活動營營銷主主題內(nèi)內(nèi)容時間：：2007年9月15日日活動主主題：：東方方圣荷荷西一一期開開盤活動內(nèi)內(nèi)容：：項目目一期期開盤盤，客客戶現(xiàn)現(xiàn)場選選定房房號，，簽訂訂認(rèn)購購書，，交納納認(rèn)購購金；；活動客客戶：：項目目意向向客戶戶，媒媒體活動地點點：售樓樓處活動報道道：以““半山豪豪宅時代代宣告到到來，東東方圣荷荷西火爆爆開盤””為主題題進(jìn)行新新聞報道道72項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年9月月22日日活動主題題：東方方圣荷西西周年客客戶答謝謝活動暨暨中秋聯(lián)聯(lián)誼會活動內(nèi)容容：客戶戶答謝酒酒會活動客戶戶：意向向客戶及及其朋友友等，媒媒體活動地點點：高星星級酒店店活動報道道：以““見證東東方圣荷荷西，半半山豪宅宅，空中中別墅的的魅力””為主題題，對答答謝活動動的規(guī)模模龐大，，人數(shù)眾眾多進(jìn)行行報道。。73項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年9月月8日活動主題題：東方方圣荷西西EMBA聯(lián)誼誼暨教師師節(jié)活動動活動內(nèi)容容：在項項目銷售售現(xiàn)場舉舉辦大連連EMBA暨教教師節(jié)聯(lián)聯(lián)誼參觀觀活動活動客戶戶：大連連EMBA學(xué)員員及教師師等活動地點點：東軟軟校區(qū)、、項目售售樓處、、上島咖咖啡廳74項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：2007年10月～12月活動主題題：東方方圣荷西西品質(zhì)之之旅活動內(nèi)容容：舉辦辦各類高高品質(zhì)客客戶對位位活動活動客戶：各類高端目標(biāo)客戶活動地點：售樓處活動報道：對相關(guān)活動要求在第一時間進(jìn)行新聞報道75項目活動動營銷活動營銷銷主題內(nèi)內(nèi)容時間：：2007年10月月活動主主題：：東方方圣荷荷西空空中別別墅體體驗月月活動內(nèi)內(nèi)容：：東方方圣荷荷西實實景樣樣板間間開放放，暨暨現(xiàn)場場體驗驗活動客客戶：：意向向客戶戶，媒媒體等等活動地地點：：項目目現(xiàn)場場活動報報道：：以““東方方圣荷荷西半半山豪豪宅，，空中中別墅墅現(xiàn)樓樓樣板板間全全新開開放””為主主題進(jìn)進(jìn)行宣宣傳報報道76項目活活動營營銷活動營營銷主主題內(nèi)內(nèi)容時間：：2007年10月月活動主主題：：“投投資中中國，，投資資大連連”金金融年年會活動內(nèi)內(nèi)容：：““投資資中國國，投投資大大連””金融融年會會，借借此會會議提提升項項目品品質(zhì)形形象和和市場場關(guān)注注度，，并吸吸引高高端客客戶到到訪活動客客戶：：政府府、金金融代代表、、企業(yè)業(yè)代表表和媒媒體等等活動地地點：：項目目售樓樓處、、東軟軟校區(qū)區(qū)（暫暫定））活動報報道：：以““大連連首席席半山山豪宅宅東方方圣荷荷西成成功舉舉辦大大連企企業(yè)家家發(fā)展展年會會”為為主題題進(jìn)行行新聞聞報道道77項目活活動營營銷活動營營銷主主題內(nèi)內(nèi)容時間：：2007年11月月活動主主題：：大連連市企企業(yè)發(fā)發(fā)展家家年會會活動內(nèi)內(nèi)容：：大連連市企企業(yè)發(fā)發(fā)展家家年會會活動客客戶：：政府府、企企業(yè)家家代表表和媒媒體等等活動地地點：：東軟軟校區(qū)區(qū)（暫暫定））活動報報道：：以““大連連首席席半山山豪宅宅東方方圣荷荷西成成功舉舉辦大大連企企業(yè)家家發(fā)展展年會會”為為主題題進(jìn)行行新聞聞報道道78項目活活動營營銷活動營營銷組組織活動營營銷的的組織織：常規(guī)銷銷售性性活動動，可可由營營銷部部們自自行組組織；；形象推推廣性性活動動，因因規(guī)格格較高高，且且關(guān)鍵鍵在于于其背背后的的高端端客戶戶資源源，所所以必必須由由具有有相關(guān)關(guān)組織織能力力和客客戶資資源條條件的的活動動公司司負(fù)責(zé)責(zé)組織織落實實。79項目營營銷展展示營銷展展示要要求營銷展展示的的要求求：豪宅品品質(zhì)展展示，，強(qiáng)化化產(chǎn)品品營銷銷力細(xì)節(jié)節(jié)品品質(zhì)質(zhì)高高，，體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目豪豪宅宅檔檔次次全程程營營銷銷展展示示，，避避免免細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)丟丟分分80項目目營營銷銷展展示示營銷銷展展示示內(nèi)內(nèi)容容營銷銷展展示示的的內(nèi)內(nèi)容容：：售樓樓處處和和示示范范樣樣板板間間全全程程高高品品質(zhì)質(zhì)展展示示項目目現(xiàn)現(xiàn)場場樣樣板板園園林林、、看看樓樓通通道道和和現(xiàn)現(xiàn)場場樣樣板板間間實實景景展展示示銷售售品品質(zhì)質(zhì)展展示示：：現(xiàn)現(xiàn)場場品品質(zhì)質(zhì)VI、、專專業(yè)業(yè)形形象象、、銷銷售售道道具具等等物業(yè)服服務(wù)展展示：：保安安保潔潔禮儀儀及服服務(wù)等等品質(zhì)VI內(nèi)內(nèi)容建建議：：除常常規(guī)的的樓書書、紙紙袋、、銷售售夾、、便簽簽紙、、信封封、禮禮品、、戶型型單張張、購購房意意向書書、購購房算算價表表、區(qū)區(qū)域生生活手手冊等等VI展示示外，，本項項目VI建建議設(shè)設(shè)計如如門牌牌、車車牌、、鑰匙匙鏈等等身份份標(biāo)簽簽類VI禮禮品。。81展示強(qiáng)強(qiáng)化———產(chǎn)產(chǎn)品營營銷———實實景樣樣板間間實景樣樣板間間展示示的建建議：：在項目目現(xiàn)場場設(shè)計計可看看海的的實景景樣板板間，，建議議對樣樣板間間進(jìn)行行精細(xì)細(xì)設(shè)計計，聘聘請海海外知知名設(shè)設(shè)計大大師擔(dān)擔(dān)綱設(shè)設(shè)計，，打造造大連連高端端半山山豪宅宅的精精品代代表，，并對對業(yè)界界和市市場公公開參參觀，，展示示項目目品質(zhì)質(zhì)高度度的同同時，，強(qiáng)化化項目目豪宅宅品質(zhì)質(zhì)的典典型代代表的的氣勢勢。82展示強(qiáng)強(qiáng)化———?dú)鈿鈩荽虼蛟臁赴笀瞿康模海禾岣吒甙笀鰣龅恼颜咽拘孕院蜌鈿鈩萜菲焚|(zhì)手法：樹立立案場展示示牌位置：項目目案場左右右車行入口口處，上島島咖啡一側(cè)側(cè)為宅語原原展示牌，，另一側(cè)為為圣荷西展展示牌形式：立柱柱式展示牌牌，高5米米以上，帶帶燈光效果果內(nèi)容：宅宅語原為為“SMART精致生生活＋宅宅語原＋＋指示箭箭頭”，，圣荷西西為“城城市空中中別墅＋＋圣荷西西＋指示示箭頭””83展示強(qiáng)化化——?dú)鈿鈩荽蛟煸臁赴笀瞿康模禾崽岣甙笀鰣龅钠焚|(zhì)質(zhì)屬性和和昭示性性手法：更改售售樓處入口處處展示牌展示示內(nèi)容形式：背景為為圣荷西大躍躍戶型的水印印畫，配合醒醒目文字內(nèi)容：將現(xiàn)有有“展示中心心”的文字內(nèi)內(nèi)容改為“半半山豪宅”即即可84展示強(qiáng)化———?dú)鈩荽蛟臁さ貒鷻n檔目的：強(qiáng)化項項目工地的宣宣傳展示價值值，并強(qiáng)化展展示項目的豪豪宅品質(zhì)氣勢勢手法：樹立大大型工地圍檔檔位置：圣荷西西項目延五一一路主入口南南側(cè)形式：大型圍圍檔包裝，高高8～10米米，底部漏空空1米左右內(nèi)容：以項目目效果圖水印印為背景，主主要內(nèi)容為““項目LOGO＋案名＋＋城市空中別別墅＋電話””，要求簡潔潔，但卻高貴貴85展示強(qiáng)化———?dú)鈩荽蛟臁焚|(zhì)強(qiáng)化化目的：在高雅雅且偏冷的格格調(diào)下予以適適當(dāng)調(diào)整，提提高案場的生生活親切感和和品質(zhì)調(diào)性手法2：擺放放情景式花車車位置：售樓處處兩側(cè)＋樣板板間示范園林林亭子處86展示強(qiáng)化———?dú)鈩荽蛟臁焚|(zhì)強(qiáng)化化目的：強(qiáng)化化樣板展示示區(qū)的品質(zhì)質(zhì)和生活意意境手法1：增增加樣板示示范園林的的小品，強(qiáng)強(qiáng)化園林的的質(zhì)感位置：樣板板園林內(nèi)形式：雕