上海西街新天地項(xiàng)目商業(yè)定位及整合營(yíng)銷策劃方案-

“聯(lián)想”觸發(fā)靈感“創(chuàng)意”引發(fā)定位交西路商業(yè)街整合營(yíng)銷策劃案項(xiàng)目解讀

賣門面，我們要賣什么？賣房子？比住宅還貴！賣舒適？多的是噪音！

——商業(yè)門面賣的其實(shí)就是：

特定地段的商業(yè)前景！“錢景”

我們的商業(yè)“錢景”怎樣？

不擺理論，去市場(chǎng)上找

——最掙錢，最火爆在攸縣，夜晚，燈紅酒綠……

什么行業(yè)最火？——休閑娛樂棋牌！在攸縣，你能響亮地喊出：

匯集娛樂產(chǎn)業(yè)的商業(yè)中心嗎？

——不能！那我們?nèi)ド虾Ｕ椅覀円曍h為“小上?！?/p>

決定了

全上海，這里的娛樂最瘋狂

這里的商業(yè)最繁華

這里的商鋪?zhàn)钪靛X！！——這里就是“新天地”新天地特色餐飲

“石庫門”飲食文化體驗(yàn)新天地“吧文化”一條街

城市個(gè)性——“夜上海”把攸縣視為“小上?！?，境內(nèi)有“小外灘”為“新天地”概念的植入提供了社會(huì)基礎(chǔ)。攸縣夜經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，棋牌休閑娛樂產(chǎn)業(yè)多，但缺乏規(guī)模、檔次和聚合性，門面潛在附加值得不到充分挖掘。（產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)）攸縣老百姓夜生活豐富且樂于投資房產(chǎn)（人文和投資基礎(chǔ)）

項(xiàng)目特性——“新方向”所處區(qū)位是攸縣的新老城區(qū)連接部發(fā)展核心區(qū)，前景無限交西路商街是老區(qū)和新區(qū)連接部位，備受關(guān)注投資門面是新熱點(diǎn)看完新天地，再看看我們和攸縣：攸縣缺少娛樂商業(yè)聚合中心！需要新興商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者！全新思考項(xiàng)目定位結(jié)論：攸縣，類似上海夜生活的延伸

“新新天天地地””是————上海海首首創(chuàng)創(chuàng)國(guó)際際化化不夜夜城城娛樂樂商商業(yè)業(yè)前前沿沿在““小小上上海?！薄笔资讋?chuàng)創(chuàng)缺乏乏高檔檔次次夜生生活活?yuàn)蕵窐飞躺虡I(yè)業(yè)中中心心我們們所所在在的的攸攸縣縣———新天天地地————就就是是我我們們的的標(biāo)標(biāo)桿桿！?。?！打造造攸攸縣縣的的新新天天地地西街街··新新天天地地整體體定定位位打造造具具有有濃濃厚厚““海海派派””風(fēng)風(fēng)情情的的商商業(yè)業(yè)街街集餐餐飲飲、、住住宿宿、、休休閑閑、、娛娛樂樂為為一一體體的的““一一站站式式””消消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所所是一一種種超超前前娛娛樂樂文文化化，，是是時(shí)時(shí)尚尚流流行行陣陣地地，，是是攸攸縣縣人人的的精精神神歸歸宿宿以中中西西融融合合為為基基調(diào)調(diào)，，將將海海派派文文化化和和現(xiàn)現(xiàn)代代融融為為一一體體。。作為為娛娛樂樂不不夜夜城城，，以以夜夜經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁繁華華推推動(dòng)動(dòng)商商業(yè)業(yè)門門面面價(jià)價(jià)值值的的飆飆升升?。∥覀冇谩靶滤季S、、新商業(yè)、、新天地””打造的“攸攸縣新天地地娛樂一站站式特區(qū)””！核心表現(xiàn)“新天地一一站式特區(qū)區(qū)”是全新新模式的商商業(yè)以晝、夜商商業(yè)形態(tài)為為主體與攸縣夜生生活文化形形成互補(bǔ)提供一站式式消費(fèi)服務(wù)務(wù)，發(fā)展特特色經(jīng)濟(jì)。。西街·新天天地市場(chǎng)定位我們提出““新天地””的目的的：商業(yè)全盤定定位≠大大規(guī)模招商商給投資者一一個(gè)實(shí)實(shí)在在在的購(gòu)買買理由———新理念、、新商業(yè)；；給消費(fèi)者一一個(gè)明確的的服務(wù)———娛樂產(chǎn)業(yè)業(yè)；給市場(chǎng)一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，引引領(lǐng)時(shí)尚生生活方式———生活在在“新天地地休閑娛樂樂一站式消消費(fèi)”的環(huán)環(huán)境中。通俗的講，，讓投資者者對(duì)本案的的營(yíng)業(yè)特色色立刻產(chǎn)生生濃厚的興興趣，滿足足他們的投投資自用的的欲望。提出“新天天地”的的目的5、新天地地娛樂特區(qū)區(qū)，明確項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特特色，滿足足投資者、、自營(yíng)者、、終端消費(fèi)費(fèi)者三方利利益需求，，引導(dǎo)整個(gè)個(gè)項(xiàng)目存在在更大意義義和價(jià)值6、大規(guī)模模娛樂型商商業(yè)中心是是市場(chǎng)的空空白，較容容易提升商商業(yè)的整體體檔次7、娛樂業(yè)業(yè)受地段影影響相對(duì)較較小，容易易培育出市市場(chǎng)氛圍，，減少對(duì)商商業(yè)新區(qū)的的影響，淡淡化價(jià)格在在客戶心中中的比重。。全新思考項(xiàng)項(xiàng)目定定位西街·新天天地在行之行的的定位和包包裝下，，西街·新新天地將最最大化提升升商街的檔檔次品味，，立足攸縣縣市場(chǎng)空白白，具有劃劃時(shí)代的影影響力！借鑒概念≠≠照照搬照抄下面就來看看看我們的的西街街·新天地地是什么樣子子：VI設(shè)計(jì)展展示圍擋擋新天地如何何操盤操盤總思路路：以國(guó)家政策形形勢(shì)為指導(dǎo)，以營(yíng)銷包裝為依托，引引發(fā)市場(chǎng)關(guān)關(guān)注以規(guī)劃改善建建議為輔助操盤目標(biāo)的樹立完美門面銷售的過程。國(guó)家的政策策形勢(shì)——操盤的的前提國(guó)務(wù)院4月月出臺(tái)新的的房地產(chǎn)政政策、房貸貸新政等若若干文件，，穩(wěn)定樓市市，促進(jìn)樓樓市健康平平穩(wěn)發(fā)展。。這被稱為為史上最嚴(yán)嚴(yán)厲的調(diào)控控政策，對(duì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)帶來了巨巨大的壓力力，北京、、上海等一一線城市住住宅交易量量大幅的回回落，抑抑制房產(chǎn)投投資的效果果十分明顯顯。但相比比住宅市場(chǎng)場(chǎng)的危機(jī)重重重：商業(yè)業(yè)地產(chǎn)卻迎迎來了機(jī)遇遇和挑戰(zhàn)。。機(jī)遇：缺乏泡沫的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，沒有受受到金融信信貸政策限限制購(gòu)置套套數(shù)，首付付比例和利利率的也沒沒有大幅調(diào)調(diào)升。當(dāng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)不再被投投資者看好好時(shí)，更多多的資金將將加速向商商業(yè)地產(chǎn)的的流向。挑戰(zhàn)：當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)變得更理理性時(shí)，觀觀望狀況將將波及商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，客客戶也會(huì)對(duì)對(duì)價(jià)格更加加敏感和趨趨向理性。。行之行解讀讀國(guó)家房產(chǎn)產(chǎn)新政（商業(yè)篇））行之行結(jié)論論：目前的政策策形勢(shì)對(duì)商商業(yè)地產(chǎn)是是利大于弊弊，但風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)依然存在在，不宜盲盲目樂觀。。采取積極穩(wěn)穩(wěn)健的操盤盤策略，早早占先機(jī)，，還得配合合適度的炒炒作包裝，，才能規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)，增增大利潤(rùn)??！“新天地””賣給誰誰——客戶在在哪里目標(biāo)客戶群群定位分析析目前攸縣商商業(yè)的投資資回報(bào)率很很低，所以以吸引投資資的更是房產(chǎn)產(chǎn)的升值，，而在縣城城關(guān)注門面面的多是自自營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主主，也有一一部分周邊邊開發(fā)區(qū)的的企業(yè)中高高收入群，因此此我們認(rèn)為為：投資兼自用用的將是客戶戶群的主流流我們主力客戶在哪里？桃水、黃豐豐橋、鸞山山攸縣礦資源區(qū)攸縣縣城、、經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)網(wǎng)嶺、新市市農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園客戶類型匯匯總分析工業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)的董董事經(jīng)理有一定資金金實(shí)力的專專業(yè)投資人人士政府事業(yè)單單位的公務(wù)務(wù)員本地具有投投資能力的的個(gè)體小老老板行之行多年年操盤長(zhǎng)年年積累的投投資客投資心態(tài)分分析1、對(duì)新天地品品牌打造極極為關(guān)注2、將門面面作為資金金保值升值值的產(chǎn)品2、做買賣賣的生意人人愿意投資資經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)業(yè)3、以前投投資物業(yè)，，從中獲得得較大投資資收益4、看好片片區(qū)整體升升值潛力5、對(duì)本商商業(yè)的規(guī)劃劃和整體概概念包裝非非常認(rèn)同營(yíng)銷篇篇營(yíng)銷推廣思思索商業(yè)的立市市之本——信心經(jīng)營(yíng)前景→→業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)品品定位的精精準(zhǔn)開發(fā)商實(shí)實(shí)力→→銷銷售、經(jīng)經(jīng)營(yíng)推廣廣力度升值空間間→性性價(jià)比比、優(yōu)惠惠策略營(yíng)銷的過過程實(shí)質(zhì)質(zhì)就是價(jià)價(jià)格的實(shí)實(shí)現(xiàn)過程程新天地的的營(yíng)銷，，以“新天天地街區(qū)區(qū)劃分””為基礎(chǔ)礎(chǔ)以“事件件營(yíng)銷””造聲勢(shì)勢(shì)為主線線，以“價(jià)格格調(diào)控””促進(jìn)銷銷售為依依托——熱銷銷才順利利成章??！迎合新天天地概概念造勢(shì)勢(shì)街區(qū)布局局劃分“新天地地”商業(yè)業(yè)街區(qū)布布局建議議市場(chǎng)功能能：1，特色色吃喝玩玩樂！2，休閑閑，泡吧吧文化！！3，進(jìn)一一步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)與區(qū)區(qū)域特色色經(jīng)濟(jì)的的有效整整合。4，動(dòng)靜靜分區(qū)，，將較吵吵鬧的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與適適宜安靜靜的產(chǎn)業(yè)業(yè)分布開開業(yè)態(tài)整合合：1,特特色餐飲飲；2，特色色休閑;3,特特色“酒酒吧”文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)4，特色色美容美美體A區(qū)：主題定位位：新天地——玩街功能定位位：為為時(shí)尚尚愛玩年年輕人消消費(fèi)群體體提供娛娛樂消費(fèi)費(fèi)基地業(yè)態(tài)劃分分：小小酒吧吧、清吧吧、網(wǎng)吧吧、練歌歌房、健健身房檔檔次定定位：提提供供健康、、時(shí)尚的的服務(wù)配配套項(xiàng)目目服務(wù)定位位：為為周邊邊及全城城區(qū)的時(shí)時(shí)尚派人人士創(chuàng)造造運(yùn)動(dòng)活活力的元元素商業(yè)價(jià)值值：臨臨街主主干道，，價(jià)值最最高業(yè)態(tài)整合合布局劃分分區(qū)位位：：B區(qū)主主題定位位：新天地———食街街（河畔酒吧吧美食一一條街)功能定定位：：“餐飲飲娛樂””文化特特色街區(qū)區(qū)業(yè)態(tài)劃劃分：：（餐餐飲旗艦艦）、高高檔咖啡啡廳、酒酒吧休閑閑、茶餐餐廳客戶群定定位：““餐飲，，娛樂，，休閑””行業(yè)的的經(jīng)營(yíng)者者、投資資者消消費(fèi)群定定位：攸攸縣的公公務(wù)員、、收入較較為穩(wěn)定定的中青青年人檔檔次定定位位：健康康、時(shí)尚尚、特色色的高檔檔消費(fèi)、、高檔享享受業(yè)態(tài)整合合布局劃分分區(qū)位：C區(qū)主題定位位：新天地——樂街功能定位位：為為全城城休閑保保健群體體提供娛娛樂消遣遣基地業(yè)態(tài)劃分分：洗洗浴、、足浴、、棋牌室室（需要要僻靜的的環(huán)境））

檔次次定位：：提提供保健健、消遣遣的服務(wù)務(wù)配套項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值值：臨臨街，，但環(huán)境境差、人人流不足足，價(jià)值值相對(duì)較低低商業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：將將南北北兩個(gè)街街口的原原有的商商業(yè)連接接起來，，人流雙向向涌動(dòng)，，商業(yè)價(jià)價(jià)值低但但仍有潛潛力業(yè)態(tài)整合合布局劃分分主題定位位：新天地———服務(wù)商街街引入經(jīng)濟(jì)濟(jì)型連鎖鎖酒店，直接拉拉動(dòng)街區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)價(jià)值物業(yè)盈利利模式：：定制開發(fā)發(fā)整整體包租租開開發(fā)商持持有固定定資產(chǎn)引入星級(jí)級(jí)餐飲旗旗艦，創(chuàng)造攸攸縣獨(dú)特特的體驗(yàn)驗(yàn)式餐飲飲的先河河，交西西路商業(yè)業(yè)街中段段的商業(yè)業(yè)潛力逐逐步被釋釋放。物業(yè)盈利利模式：：定制開發(fā)發(fā)開發(fā)發(fā)商持有有整體體包租物物業(yè)升升值出售售引入服務(wù)務(wù)街區(qū)的的品牌時(shí)時(shí)裝店、、飾品店店作為二二期尚品品購(gòu)物街街，也可可對(duì)外引引進(jìn)高端端購(gòu)物廣廣場(chǎng)，進(jìn)行定定制開發(fā)發(fā)，服務(wù)務(wù)社區(qū)消消費(fèi)、立立足高端端。物業(yè)盈利利模式：：定制開發(fā)發(fā)開發(fā)發(fā)商持有有整體體包租物物業(yè)升升值出售售業(yè)態(tài)整合合布局劃分分包裝建議議（以5#為例例）：引進(jìn)具有有特色的的優(yōu)質(zhì)餐餐飲旗艦艦1、品牌牌選擇：：歷經(jīng)市市場(chǎng)洗禮禮、具有有多年?duì)I營(yíng)業(yè)歷史史的、具有有很強(qiáng)市市場(chǎng)生命命力的品品牌餐飲飲2、菜系出出品及經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色：完完整的美食食產(chǎn)品線，，多元化、全方位位的美食體體驗(yàn)3、人均消消費(fèi)：多層層次消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)，滿足足多元化的的消費(fèi)需求4、裝修品品位：打造造一個(gè)集““美味體驗(yàn)驗(yàn)、審美體體驗(yàn)、文化體驗(yàn)””于一體的的“體驗(yàn)式式美食之地地”“新天地””如何賣得得火——營(yíng)銷策策略營(yíng)銷的過程程分為四大大步：第一步高高調(diào)入市，，體現(xiàn)鋪鋪王風(fēng)范借助大商家家駐場(chǎng)的大大聲勢(shì)宣傳傳，展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前前景，提高高市場(chǎng)期待待值。第二二步步VIP發(fā)發(fā)售售，，鎖鎖定定目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶通過過鋪鋪王王拍拍賣賣和和VIP卡卡發(fā)發(fā)售售，，打打破破客客戶戶心心理理底底線線，，成成交交水水到到渠渠成成。。第三三步步高高附附加加值值開開盤盤，，快快速速銷銷售售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)火火爆爆氛氛圍圍，，多多重重優(yōu)優(yōu)惠惠，，羊羊毛毛出出在在羊羊身身上上第四四步步分分批批推推售售控控制制利利潤(rùn)潤(rùn)營(yíng)銷銷第第一一步步：：高高調(diào)調(diào)入入市市前期期將將餐餐飲飲旗旗艦艦、、快快捷捷酒酒店店、、連連鎖鎖購(gòu)購(gòu)物物進(jìn)進(jìn)駐駐信信息息高高調(diào)調(diào)向向市市場(chǎng)場(chǎng)公公開開，，震震撼撼登登場(chǎng)場(chǎng)！！對(duì)于于攸攸城城··新新天天地地品品牌牌來來說說，，貌貌似似招招商商的的一一招招，，其其實(shí)實(shí)是是虛虛晃晃一一槍槍直直指指銷銷售售，，用用招招商商信信息息給給購(gòu)購(gòu)買買門門面面的的投投資資客客無無限限的的信信心心。。鮮鮮明明的的定定位位個(gè)個(gè)性性的的包包裝裝也也讓讓商商戶戶主主動(dòng)動(dòng)登登門門，，招招商商工工作作不不用用開開發(fā)發(fā)商商操操作作，，自自然然成成功功。。虛晃晃一一““招招””營(yíng)銷銷第第一一步步：：高高調(diào)調(diào)入入市市目的的：：樹樹立立鋪鋪王王地地位位，，炒炒熱熱自自身身商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值時(shí)間間：：開開盤盤預(yù)預(yù)熱熱的的前前期期活動(dòng)動(dòng)：：引引進(jìn)進(jìn)星星級(jí)級(jí)酒酒店店、、引引進(jìn)進(jìn)星星級(jí)級(jí)餐餐飲飲旗旗艦艦、、進(jìn)進(jìn)駐駐專專業(yè)業(yè)特特色色賣賣場(chǎng)場(chǎng)的的信信息息宣宣傳傳炒炒作作直直接接拉拉動(dòng)動(dòng)商商業(yè)業(yè)的的售售價(jià)價(jià)，，打打造造攸攸縣縣獨(dú)獨(dú)一一無無二二休休閑閑娛娛樂樂之之都都，，也也為為客客戶戶投投資資購(gòu)購(gòu)買買門門面面注注入入強(qiáng)強(qiáng)心心劑劑。。商業(yè)業(yè)銷銷售售火火爆爆同同時(shí)時(shí)，，也也將將為為后后續(xù)續(xù)商商業(yè)業(yè)的的開開發(fā)發(fā)奠奠定定價(jià)價(jià)格格基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、品品牌牌基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍。。相互互拉拉動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷銷第第二二步步：：VIP卡卡發(fā)發(fā)售售時(shí)間間：：預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)10月月1日日————12月月1。。目的的：：門門面面為為準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房，，可可提提前前售售VIP卡卡為為開開發(fā)發(fā)商商籌籌集集資資金金，，同同時(shí)時(shí)鎖鎖定定意意向向客客戶戶。。鑒鑒于于很很多多客客戶戶關(guān)關(guān)注注本本門門面面時(shí)時(shí)間間很很長(zhǎng)長(zhǎng)了了，，而而銷銷售售卻卻遲遲遲遲未未開開，，會(huì)會(huì)打打擊擊客客戶戶的的投投資資信信心心和和購(gòu)購(gòu)買買欲欲望望，，造造成成客客戶戶流流失失，，應(yīng)應(yīng)提提前前采采取取積積極極的的銷銷售售手手段段。。發(fā)放認(rèn)購(gòu)期發(fā)發(fā)放VIP卡卡，內(nèi)部排號(hào)號(hào)VIP金卡：：10萬元VIP卡優(yōu)先先選購(gòu)門面綁綁定房源直直接鎖死目標(biāo)標(biāo)客戶促銷活動(dòng)：定金升值看得得見計(jì)劃“10萬抵12萬房款”營(yíng)銷第二步：：VIP卡發(fā)發(fā)售目的：搞活開開盤前VIP卡銷售氣氛氛，拍出門面面價(jià)格，高出出定價(jià)20%，打破消費(fèi)費(fèi)者心理防線線，以便進(jìn)一一步炒作門面面升值空間，，同時(shí)開盤價(jià)價(jià)格適當(dāng)調(diào)低低，增大價(jià)格格落差，鞏固固客戶對(duì)價(jià)值值的認(rèn)同。方式：現(xiàn)場(chǎng)對(duì)對(duì)出入口附近近的門面（（位置較好的的臨街門面））進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍拍賣，制造新新聞點(diǎn)，打開開推廣面，引引起各界關(guān)注注，提升價(jià)格格預(yù)期促使客客戶搶購(gòu)，提提高消費(fèi)者對(duì)對(duì)門面價(jià)值的的認(rèn)同度。拍賣時(shí)間：開開盤前一周鋪王拍賣新天地焰火火節(jié)時(shí)間：開盤前三天每每天夜晚活動(dòng)形式：在新天地商街街的周邊燃放放盛大焰火，，精彩紛繁的的焰火將點(diǎn)燃燃攸縣的夜空空吸引廣大居居民前來觀看看，將新天地地開盤的信息息通過口碑和和實(shí)力展現(xiàn)。。優(yōu)勢(shì)：作為消費(fèi)之鄉(xiāng)鄉(xiāng)，人們對(duì)鞭鞭炮焰火極為為關(guān)注，當(dāng)大大規(guī)模焰火綻綻放時(shí)，可比比任何的廣告告效果。（本本項(xiàng)活動(dòng)建立立在項(xiàng)目手續(xù)續(xù)完善的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，如不全全則將采取開開盤加大促銷銷力度手段））營(yíng)銷第三步：：高附加值開開盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)結(jié)束束后執(zhí)行：折折扣“金字塔塔”計(jì)劃用更持續(xù)和更更多花樣的促促銷，保持市市場(chǎng)的高度關(guān)關(guān)注，鼓勵(lì)客客戶多買門面面，買門面越越多，享受優(yōu)優(yōu)惠越多，成成倒金字塔。。優(yōu)惠階梯示意意如下：買鋪數(shù)量額外優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)299折399×99折499×99×99折…………營(yíng)銷第三步：：高附加值開開盤分期推售優(yōu)勢(shì)勢(shì)分期推出能夠夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，，降低風(fēng)險(xiǎn)；；使門面銷售相相對(duì)均好。在在分期銷售過過程中，通過過銷售手段，，解決難點(diǎn)鋪鋪位問題；便于調(diào)控營(yíng)銷銷策略，更接接近市場(chǎng)需求求；營(yíng)銷第四步：：分批推售控控制利潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)目推售方式式建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值相差差比較大，為為防止出現(xiàn)一一次性推貨較較大，價(jià)值較較高的門面開開盤當(dāng)天搶光光，而價(jià)值較較低門面滯銷銷的局面，建建議采?。悍峙{(diào)控的方方式銷售根據(jù)商業(yè)價(jià)值值均好性不同同，組合銷售售，利用價(jià)格格策略和相關(guān)關(guān)優(yōu)惠策略，，最終實(shí)現(xiàn)均均勻出貨。營(yíng)銷第四步：：分批推售控控制利潤(rùn)潤(rùn)建議：根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)體量量及價(jià)值均好好性，兩批推推貨。第一批：A區(qū)、B區(qū)、、C區(qū)各一半半房源。第二批：A區(qū)、B區(qū)、、C區(qū)剩余房房源推銷A區(qū)東側(cè)門面面客戶的認(rèn)同同度高，價(jià)格格上高舉高打打，拔高形象象，B區(qū)突突出精品內(nèi)街街，以及餐飲飲酒店拉動(dòng)價(jià)價(jià)值提升，同同時(shí)A區(qū)和B區(qū)的價(jià)格差差會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)產(chǎn)生引導(dǎo)作用用，為第二批批貨銷售鋪路路。在A區(qū)價(jià)價(jià)格對(duì)比下，，C區(qū)的消化化會(huì)增快，同同時(shí)保留部分分絕佳房源，，創(chuàng)造利潤(rùn)空空間。營(yíng)銷第四步：：高速銷售/分批推售明確目標(biāo)操盤的目標(biāo)———三個(gè)提升升兩個(gè)兼兼顧“提升產(chǎn)品形形象打造造攸縣的商業(yè)業(yè)旗艦”“提升攸城新新天地品牌的的知名度和美美譽(yù)度”“提升利潤(rùn)空空間利益益捆綁并雙贏贏”終極目標(biāo)———“熱銷””“利潤(rùn)最最大化”兼顧顧我們的銷售目目標(biāo)是：本提案就是要要找到一條最適合的路，來來達(dá)成這個(gè)目目標(biāo)！挖掘項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值最大化，，同時(shí)到今年春節(jié)前去化項(xiàng)目85%的商業(yè)門面“新天地”賣賣什么價(jià)——價(jià)格策略略類比相似的商商業(yè)門面銷售售價(jià)格，我們們認(rèn)為該商業(yè)業(yè)街的價(jià)格：：A區(qū)（南區(qū)））預(yù)期開盤均價(jià)價(jià)：一層層8000元/㎡二層4000元/㎡三、四層1600元/㎡折合約73萬萬元/空B區(qū)（東區(qū)））預(yù)期開盤均價(jià)：一層層7000元/㎡二層3000元/㎡三四層1500元/㎡㎡折合約65萬萬元/空C區(qū)（西區(qū)））預(yù)期開盤均價(jià)價(jià)一一層7000元/㎡二層3000元/㎡三四層1500元/㎡㎡折合約65萬萬元/空商街的價(jià)格預(yù)預(yù)期“平開高走””策略開盤執(zhí)行略微微高于市場(chǎng)售售價(jià)的價(jià)格，，適當(dāng)提升，，確立在區(qū)域域市場(chǎng)的核心心地位同時(shí)保保持銷售銷售售的穩(wěn)定性，，隨著銷售的的火爆程度，，和后期商業(yè)業(yè)的開發(fā)在即即，不斷提升升售價(jià)以追求求利潤(rùn)。高舉高高打適適價(jià)價(jià)開盤盤通過前前期預(yù)預(yù)熱、、匯聚聚價(jià)格格勢(shì)能能，塑塑造優(yōu)優(yōu)質(zhì)形形象，，再通通過鋪鋪王拍拍賣將將價(jià)格格提升升20—30%后，，開盤盤價(jià)格格卻以以適中中的售售價(jià)公公開，，讓客客戶感感受到到開發(fā)發(fā)商出出售門門面的的誠(chéng)心心，樹樹立良良好口口碑的的同時(shí)時(shí)，通通過心心理戰(zhàn)戰(zhàn)讓客客戶自自己““逼定定”自自己。。做好銷銷控價(jià)價(jià)格格比照照在銷售售過程程中分分批銷銷售，，保證證每批批房源源都銷銷控有有位置置好中中差三三個(gè)檔檔次房房源，，隨著著可售售房源源的變變化不不斷調(diào)調(diào)整對(duì)對(duì)應(yīng)價(jià)價(jià)格，，產(chǎn)生生足夠夠的價(jià)價(jià)格差差，保保證每每個(gè)位位置的的門面面均衡衡銷售售。同同時(shí)對(duì)對(duì)搶手手的好好房源源，售售價(jià)大大幅提提升，，賺足足利潤(rùn)潤(rùn)，同同時(shí)引引導(dǎo)客客戶購(gòu)購(gòu)買滯滯銷低低價(jià)房房源。。價(jià)格總總體策策略“特價(jià)價(jià)單位位”策策略：：以部分分位置置極差差且面面積較較大的的門面面以最最低起起價(jià)出出售，，作為為“特特價(jià)單單位””，以以超低低價(jià)造造成熱熱銷、、搶購(gòu)購(gòu)場(chǎng)面面。消化風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)單單位促促銷策策略：：在一定定階段段對(duì)較較差的的單位位制定定一套套促銷銷方法法，以以低價(jià)價(jià)限時(shí)時(shí)、限限量的的形式式轟動(dòng)動(dòng)推出出，達(dá)達(dá)到暢暢銷的的目的的。最終價(jià)價(jià)格可可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目成本本因素素和市市場(chǎng)供供求因因素確確定。。根據(jù)據(jù)商業(yè)價(jià)價(jià)值差差價(jià)、、面積積差價(jià)價(jià)、視視野差差價(jià)等因素素來決決定銷銷售價(jià)價(jià)格，，以獲獲取利利潤(rùn)、、回籠籠投資資資金金為定定價(jià)目目標(biāo)，，完成成整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)銷推推廣策策略是是一套套系統(tǒng)統(tǒng)的價(jià)價(jià)格體體系，，以后后再詳詳細(xì)提提交??！價(jià)格具具體執(zhí)執(zhí)行策策略“新天天地””什么么時(shí)間間賣——時(shí)時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷推推廣流流線2010年年7月月1至8月月312010年年9月月1至10月1510月月中旬旬至11月底底預(yù)熱期期升溫期期引爆期期持續(xù)期期中高中高逐漸拉拉高中低推廣強(qiáng)強(qiáng)度推廣階階段時(shí)間軸軸重要事事件12月月至2011年年春節(jié)節(jié)廣告集集中轟轟炸VIP卡發(fā)發(fā)售同時(shí)收收取首首付如手續(xù)續(xù)齊全全，正正式開開盤消化85%房源8月1至15提前收收取客戶資資料推廣線線+營(yíng)營(yíng)銷線線/預(yù)熱期期營(yíng)銷線階段目標(biāo)：項(xiàng)目形象、項(xiàng)目品牌導(dǎo)入市場(chǎng)廣告集中轟炸推廣線推廣目的：積累客戶，制造營(yíng)銷事件，提升項(xiàng)目品質(zhì)推廣手段：圍擋廣告、道旗、戶外牌、電視字幕2010年年7月月1至至8月31推廣線線+營(yíng)營(yíng)銷線線/升溫期期營(yíng)銷線階段目標(biāo)：蓄客售VIP卡營(yíng)銷活動(dòng)：認(rèn)籌活動(dòng)+金鋪拍賣；推廣線推廣目的：讓客戶下定，收取首付，提前收取客戶貸款等一系列資料推廣手段：墻體廣告、道旗、戶外牌；電視字幕；網(wǎng)絡(luò)2010年年9月月1至至10月15推廣線線+營(yíng)營(yíng)銷線線/引爆期期營(yíng)銷線階段目標(biāo)：門面熱銷營(yíng)銷活動(dòng)：開盤解籌開盤焰火高附加值開盤金字塔置業(yè)計(jì)劃推廣線推廣目的：促使客戶成交推廣手段：墻體廣告、道旗、戶外牌；電視字幕2010年10月中旬旬至11月推廣線+營(yíng)銷線線/持續(xù)期營(yíng)銷線階段目標(biāo)：消化剩余貨量營(yíng)銷活動(dòng)：限時(shí)優(yōu)惠推廣線推廣手段：墻體廣告、道旗、戶外牌銷售策略：限時(shí)優(yōu)惠2010年12月至2011年春節(jié)節(jié)有了價(jià)格格需要要怎樣樣推廣支支持——推廣廣策略推廣主題題提煉形象主題題：攸縣娛樂樂休閑商商業(yè)旗艦艦——攸縣新天天地，絕絕版小上上海內(nèi)涵：1、來攸攸縣必逛逛的地方方；2、攸縣縣人常去去的地方方；3、攸縣縣消費(fèi)檔檔次最高高的地方方；4、10平方公公里內(nèi)最最繁華的的地方；；推廣策略略媒體集中中轟炸，，一夜間滿滿眼新天天地媒體集中中轟炸的的效果俱俱佳，一一夜之間間新天地地的廣告告鋪滿攸攸縣的大大街小巷巷，奠定定項(xiàng)目攸攸縣大盤盤的形象象地位，，未見其其人，已已聽其聲聲，先聲聲奪人。?？诒?yīng)產(chǎn)生生，隨著著廣告的的深入人人心，一一傳十十十傳百新新天地的的品牌形形象飛速速提升。。推廣策略略既跳出攸攸縣市場(chǎng)場(chǎng)做項(xiàng)目目，又立足攸攸縣市場(chǎng)場(chǎng)抓客戶戶重點(diǎn)鎖定定本地市市場(chǎng)，但但在推廣廣上還要要跳出攸攸縣，對(duì)對(duì)外推廣廣，針對(duì)對(duì)“城關(guān)關(guān)鎮(zhèn)、黃黃豐橋、、巒山、、桃水鎮(zhèn)鎮(zhèn)”引源源造勢(shì)。。通過外地地客戶炒炒熱本地地市場(chǎng)，，提升項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值，并并且能夠夠得到本本地客戶戶的認(rèn)同同。推廣途徑徑目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)：選擇經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力比比較強(qiáng)勁勁，本地地人投資資意識(shí)較較強(qiáng)的鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)以及及周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)推廣手段段：戶外外廣告牌牌電視字幕幕圍擋廣告告DM單頁頁直投條幅布幔燈箱道旗旗如何完善善“新天天地”——規(guī)劃劃改造建建議規(guī)劃改造造建議露天咖啡啡休閑帶帶電子屏幕幕街頭門廊廊幌子融入海派派建筑風(fēng)風(fēng)格的小小品景觀觀，突顯顯開發(fā)商商傾力打打造夜上上海的背背景，將將品質(zhì)感感最大化化。街內(nèi)單體體綠色景觀觀、藝術(shù)術(shù)小品、、休閑躺躺椅等設(shè)設(shè)置應(yīng)盡盡可能多多，尤其其在街的的中段附附近，應(yīng)應(yīng)最大可可能利用用有限空空間，吸吸引客流流；安裝大型型電子熒熒幕等裝裝置，定定期播放放時(shí)尚流流行電影影等，逐逐漸形成成露天影影院形式式，吸引引周邊人人群前來來觀賞，，消費(fèi)；；規(guī)劃改造造建議建設(shè)地面面道路等等設(shè)置導(dǎo)導(dǎo)向性指指路系統(tǒng)統(tǒng)，比如如采用鋪鋪地磚，，或是專專門設(shè)立立等方式式；絕大多數(shù)數(shù)一樓商商業(yè)應(yīng)統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置置店招牌牌的擺放放位；街內(nèi)主入入口處應(yīng)應(yīng)集中設(shè)設(shè)置城標(biāo)標(biāo)、廣告告、霓虹虹燈門廊廊等設(shè)置置。煙道排風(fēng)風(fēng)建議商街內(nèi)將將設(shè)置餐餐飲業(yè)，，應(yīng)酌情情考慮增增設(shè)煙道道排風(fēng)設(shè)設(shè)施。規(guī)劃改造造建議動(dòng)線規(guī)劃劃方案是是在總體體上考慮慮了商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的總體平平衡，使使通過各各位置門門面的人人流量達(dá)達(dá)到均好好的最大大值，達(dá)達(dá)到街區(qū)區(qū)（尤其其是本項(xiàng)項(xiàng)目的中中段街區(qū)區(qū)）的整整體人氣氣大致平平衡。以主力酒酒店引導(dǎo)導(dǎo)人流。。能非常常有效地地延長(zhǎng)南南北區(qū)的的人流通通過線。。以主停車車設(shè)置在在東南區(qū)區(qū)，帶來來高消費(fèi)費(fèi)力的人人流，也也相當(dāng)不不錯(cuò)?！靶绿斓氐亍比藛T員如何去去銷售——銷售售現(xiàn)場(chǎng)把把控1）銷售售渠道的的選定及及啟動(dòng)確定銷售售渠道；；組建銷售隊(duì)隊(duì)伍；銷售答客問問；進(jìn)場(chǎng)前培訓(xùn)訓(xùn)；2）形象推推廣選定戶外廣廣告牌，發(fā)發(fā)布信息；；通過電視字字幕等發(fā)布布信息；樓體、圍檔檔發(fā)布信息息；3）相關(guān)宣宣傳物料制制作營(yíng)銷中心包包裝及相關(guān)關(guān)物料準(zhǔn)備備；模型的制作作；商業(yè)宣傳及及海報(bào)的設(shè)設(shè)計(jì)、制作作、印刷。。銷售工作事事項(xiàng)銷售現(xiàn)場(chǎng)氛氛圍直接左左右客戶的的成交與否否，好的氛氛圍能夠促促使客戶下下定。為在在逼迫客戶戶下定在過過程中可以以盡量避免免客戶流失失，還要有有細(xì)節(jié)的把把握如下：：1、銷售員員說辭技巧巧：通過““內(nèi)部客戶優(yōu)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)”、“限時(shí)優(yōu)惠”等說辭，，給到客戶戶尊貴感、、緊迫感，，逼迫客戶戶短期內(nèi)成成交；2、銷售員員表演技巧巧：在客戶戶在場(chǎng)的情情況下，通通過銷售員員之間互動(dòng)動(dòng)、配合““做戲”，，給現(xiàn)場(chǎng)客客戶傳達(dá)樓樓盤熱銷的的信息，促促使客戶下下定、成交交；銷售技巧營(yíng)營(yíng)造3、氣氛營(yíng)營(yíng)造技巧：：在銷售的各各個(gè)節(jié)點(diǎn)，，若現(xiàn)場(chǎng)人人流情況欠欠佳，則組組合發(fā)展商商、代理商商人力資源源，充當(dāng)客客戶，活躍躍現(xiàn)場(chǎng)；4、氛圍調(diào)調(diào)動(dòng)技巧：唱號(hào)的人可融入入激情和有有技巧的解解說，調(diào)動(dòng)動(dòng)客戶購(gòu)買買積極性，，并及時(shí)根根據(jù)去貨情情況合理引引導(dǎo)客戶選選擇產(chǎn)品；；5、銷控技巧：：選一批差的的單位做假假銷控，再再根據(jù)客戶戶需要，選選擇合適時(shí)時(shí)機(jī)取消銷銷控單位；；注意避免免重復(fù)銷售售或者被客客戶自行銷銷控。銷售技巧營(yíng)營(yíng)造在“新天地””創(chuàng)意定位位的下充分發(fā)揮新新天地特有有的強(qiáng)有力的營(yíng)營(yíng)銷策劃和和銷售執(zhí)行行力我們的商業(yè)業(yè)門面一定定大賣特賣賣！匯報(bào)完畢，，謝謝！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:22:5203:22:5203:221/5/20233:22:52AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:22:5203:22Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:22:5203:22:5203:22Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:22:5203:22:52January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見青青山。。。05一一月月20233:22:52上上午03:22:521月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:22上午午1月-2303:22January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/53:22:5203:22:5205January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。3:22:52上上午午3:22上上午午03:22:521月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,Ja