一手房現(xiàn)房價格定制相關(guān)知識

項目三一手房價格制定任務(wù)⒊

現(xiàn)房價格制定評估方法：市場比較法、成本法、收益法運(yùn)用市場法評估現(xiàn)房（一）現(xiàn)房的相關(guān)知識1.現(xiàn)房：指已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項目。在經(jīng)過有關(guān)部門驗收后，可取得房地產(chǎn)權(quán)證，辦理初始登記。購房者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。“準(zhǔn)現(xiàn)房”？（二）期房與現(xiàn)房的比較

1.選用期房/現(xiàn)房作為可比實例評估現(xiàn)房/期房價格的不同思路。1）根據(jù)與期房房地產(chǎn)狀況相似，但交付時間不同的預(yù)售房價評估期房價格；2）根據(jù)與期房房地產(chǎn)狀況相似的現(xiàn)房正常市場價格評估期房價格。2.期房價格與現(xiàn)房價格之間的換算。期房價格=現(xiàn)房價格—預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險補(bǔ)償例1.某期房現(xiàn)離交房日期尚有一年，與其類似的現(xiàn)房價格為6000元/平方米，出租的年末凈收益為480元/平方米。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補(bǔ)償估計為現(xiàn)房價格的2%，試計算該期房目前的價格。解：該期房目前的價格計算如下：V＝6000－－6000×2%＝5444(元/㎡)（三）運(yùn)用案例1運(yùn)用成本法評估現(xiàn)房案例1一、成本法運(yùn)用的基本步驟1、將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評估其價格；2、估算建筑的重新建造成本；3、估算建筑的減價修正額（折舊）；4、建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得到建筑在估價時點的價格；5、待估房地產(chǎn)的土地價格與建筑的價格相加，得到待估房地產(chǎn)的價格。二、基本公式P=L+C-D

P——待估房地產(chǎn)在估價時點的價格L——待估房地產(chǎn)在估價時點的土地價格C——建筑在估價時點的重新建造成本D——建筑在估價時點的減價修正額，又可稱為累計折舊分以下幾種情況：1.新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+建造建筑物費用+利稅新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤2.新開發(fā)土地估價的基本公式新開發(fā)土地價格=土地費用+開發(fā)費用+正常利稅例1.某開開發(fā)商取得土土地費用500萬元，開開發(fā)成本500萬元，管管理費為30萬元，開發(fā)發(fā)期2年。年年貸款利率為為10%，銷銷售費用為售售價的5%，，銷售稅費為為售價的5.55%，投投資利潤率為為20%。求求該房地產(chǎn)開開發(fā)完成后的的價格是多少少？【解】設(shè)該房房地產(chǎn)開發(fā)完完成后的價格格是P萬元土地取得成本本：500萬萬元開發(fā)成本：500萬元管理費：30萬元投資利息=500×[（（1+10%）2-1]+（500+30）×[（1+10%））-1]=158（萬萬元）銷售費用：5%P銷售稅費：5.55%P利潤：（500+500+30）××20%=206（萬元元）P=500+500+30+158+0.05P+0.0555P+206P=1558.61（萬萬元）3.舊有房地產(chǎn)估估價的基本公公式舊有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格=舊有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)重重新新建建造造完完全全價價值值-建筑筑物物折折舊舊建筑筑物物折折舊舊:(1)折舊舊：建建筑筑物物的的價價值值損損耗耗，，又又叫叫建建筑筑物物的的減減價價修修正正額額。。例2.評評估估某某舊舊房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價格格，，已已知知該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)竣竣工工于于5年年前前，，現(xiàn)現(xiàn)重重新新取取得得該該塊塊土土地地的的費費用用為為500萬萬元元，，開開發(fā)發(fā)成成本本500萬萬元元，，管管理理費費為為30萬萬元元，，開開發(fā)發(fā)期期2年年。。年年貸貸款款利利率率為為為為10%，，銷銷售售費費用用為為售售價價的的5%，，銷銷售售稅稅費費為為售售價價的的5.55%，，投投資資利利潤潤率率為為20%。。若若建建筑筑物物每每年年折折舊舊14萬萬元元。。求求該該舊舊房房地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)時時的的價價格格是是多多少少？？(2)折舊舊原原因因物理理因因素素（（物物質(zhì)質(zhì)折折舊舊））：：包括括――――自然然經(jīng)經(jīng)過過的的老老朽朽，，如如風(fēng)風(fēng)吹吹、、日日曬曬、、雨雨淋淋；；正常常使使用用的的磨磨損損，，是是由由于于人人工工使使用用引引起起的的；；意外外的的破破壞壞損損壞壞，，因因突突發(fā)發(fā)性性的的天天災(zāi)災(zāi)人人禍禍引引起起的的延遲遲維維修修的的損損壞壞殘殘存存，，是是由由于于沒沒有有適適時時地地采采取取預(yù)預(yù)防防、、保保養(yǎng)養(yǎng)措措施施或或修修理理不不夠夠及及時時等等。。功能能因因素素（（功功能能折折舊舊））：：又稱稱精精神神磨磨損損、、無無形形損損耗耗，，是是指指由由于于消消費費觀觀念念變變更更、、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計更更新新、、技技術(shù)術(shù)進(jìn)進(jìn)步步等等原原因因?qū)?dǎo)致致功功能能方方面面的的相相對對殘殘缺缺、、落落后后和和不不適適用用所所造造成成的的其其價價值值損損失失。。如如房房型型、、裝裝修修等等。。經(jīng)濟(jì)濟(jì)因因素素（（經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)折折舊舊））：：又稱稱外外部部性性折折舊舊，，是是指指建建筑筑物物以以外外的的各各種種不不利利因因素素所所造造成成的的其其價價值值的的損損失失。。包包括括供供過過于于求求、、需需求求不不足足、、自自然然環(huán)環(huán)境境惡惡化化、、城城市市規(guī)規(guī)劃劃改改變變、、政政策策變變化化等等。。王某某于于1998年年花花了了27萬萬元元購購得得““一一大大三三小小””住住宅宅一一套套，，此此后后不不久久在在住住宅宅小小區(qū)區(qū)上上風(fēng)風(fēng)位位建建了了一一座座化化工工廠廠，，致致使使空空氣氣中中時時常常有有一一股股酸酸臭臭味味。。于于是是王王某某于于2003年年底底將將該該住住房房以以24萬萬元元低低價價轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售，，則則引引起起減減價價的的折折舊舊因因素素有有（（））。。A.物理因因素B.區(qū)位因因素C.功能因因素D.經(jīng)濟(jì)因因素E.實物折折舊(3)自然壽命命與經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命自然壽命命：建筑物由由竣工至至因自然然磨損而而不能繼繼續(xù)使用用，宣告告報廢的的時間段段稱為建建筑物的的物理壽壽命，又又稱物理理耐用年年限。經(jīng)濟(jì)壽命命：從建筑物物竣工至至建筑物物使用收支相抵抵之點的時時段，稱稱為建筑筑物的經(jīng)經(jīng)濟(jì)耐用用年限。。判斷（4）殘值率率=S/CS——經(jīng)濟(jì)壽命終終結(jié)時的殘殘值C——建筑物重新新建造完全全價值，即即重置價見P111例2.評評估估某某舊舊房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價格格，，已已知知該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)竣竣工工于于5年年前前，，現(xiàn)現(xiàn)重重新新取取得得該該塊塊土土地地的的費費用用為為500萬萬元元，，開開發(fā)發(fā)成成本本500萬萬元元，，管管理理費費為為30萬萬元元，，開開發(fā)發(fā)期期2年年。。年年貸貸款款利利率率為為為為10%，，銷銷售售費費用用為為售售價價的的5%，，銷銷售售稅稅費費為為售售價價的的5.55%，，投投資資利利潤潤率率為為20%。。若若建建筑筑物物每每年年折折舊舊14萬萬元元。。求求該該舊舊房房地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)時時的的價價格格是是多多少少？？【解】通通過上例例，已經(jīng)經(jīng)求出該該房地產(chǎn)產(chǎn)的重新新購建價價格是1558.61萬元折舊額=14××5=70（萬萬元）該舊房地地產(chǎn)現(xiàn)時時價格=1558.61-70=1488.61（萬萬元）三、建筑筑物折舊舊計算1.耐用年限限法⑴定額法(直線法)——每年折舊舊額相等等又叫直線線折舊法法，它的的基本思思想是：：建筑物物在耐用用年限內(nèi)內(nèi)，每年年的價值值貶值額額是相等等的，因因此只要要將建筑筑物在耐耐用年限限內(nèi)總的的價值耗耗損平均均分?jǐn)偟降礁髂陜?nèi)內(nèi)，即可可算出待待估建筑筑物在估估價時點點的減價價修正額額?；竟绞饺缦拢海篋=（C—S）/N=C（1-R）/ND——減價價修正額額，每年年折舊額額C——重置置價，建建筑物的的重新購購建價格格S——殘值值=C×RN——耐用用年限現(xiàn)值V=C—D×t＝C[1-（1-R）t/N]t------已使用年年數(shù)例3.P99例3.8例4.現(xiàn)現(xiàn)有一幢幢待拆遷遷的民宅宅，土地地總面積積為350m2，建筑總總面積為為140m2，建筑物物建于1986年，結(jié)構(gòu)構(gòu)為鋼筋筋混凝土土結(jié)構(gòu)?！，F(xiàn)已根根據(jù)市場場比較法法求得該該地塊的的價格為為2184元/m2，建筑物物的重置置成本為為1120元/m2。試用定定額法評評估出該該房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)在的的市價。。分析：房房地產(chǎn)包包括建筑筑物與土土地，該該房地產(chǎn)產(chǎn)把建筑筑物與土土地分開開計算，，在計算算過程中中，特別別要注意意建筑物物需要折折舊，而而土地則則不需要要折舊。。解：查國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定，，鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)的耐耐用年限限為60年，殘值值為零。。該房地地產(chǎn)耐用用年限為為60年。設(shè)C1為建筑物物的重置置價，C2為土地的的成本C1=1120××140=156800元C2=2184××350=764400元E=（C1—S）/N×T=156800××27/60=7.057(萬元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.79=85.06(萬元)設(shè)建筑物物的剩余余經(jīng)濟(jì)壽壽命為n，理論上有N＝t＋n，則計算建筑筑物現(xiàn)值的各各種公式轉(zhuǎn)換換總結(jié)為：V=C－（C－S）t/NV=C－（C－S）t＝C－（C－S）N－nt＋nN=（C－S）ｎ＋SNV=（C－S）ｎ＋Sｔ＋ｎV=（C－S）N－ｔ＋SN或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）t]t+nV=C[1-（1-R）N-n]=C[（1-R）n+R]NNV=C[(1-R)n+R]=C[(1-R)N-t+R]t+nN⑵年金法：將每每年的折舊額額折現(xiàn)。⑶羅斯法建筑物價值的的減損在整個個耐用年限內(nèi)內(nèi)并不是平均均的，而是逐逐年增加。先根據(jù)直線折折舊法計算出出年折舊額，，再把耐用年年限平分五期期，并假定每每一期的折舊舊額為定額法法下年折舊額額的比率分別別為：第一期：3/5第二期：4/5第三期：5/5第四期：6/5第五期：7/5例5.現(xiàn)有一一幢待拆遷的的民宅，土地地總面積為350m2，建筑總面積積為140m2，建筑物建于于1986年，結(jié)構(gòu)為鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。現(xiàn)已根根據(jù)市場比較較法求得該地地塊的價格為為2184元/m2，建筑物的重重置成本為1120元/m2。試用羅斯法評估出該房地地產(chǎn)現(xiàn)在的市市價。2.實際觀觀察法――估價人員親臨臨現(xiàn)場，直接接觀察建筑物物在物質(zhì)、功功能及經(jīng)濟(jì)等等方面的折舊舊因素所造成成的折舊總額額。建筑物損耗：：可修復(fù)的損損耗和不可修修復(fù)的損耗（（修理或更換換），預(yù)計修修復(fù)所需的費費用小于或等等于修復(fù)后房房地產(chǎn)價值的的增加額的，，為可修復(fù)的的損耗(如外墻的刷新新)，反之，為不不可修復(fù)的損損耗。對于可可修復(fù)的損耗耗，可直接估估算其修復(fù)所所需的費用作作為折舊額。。例6.某建筑筑物的重置價價格為180萬元（包括裝裝修與設(shè)備）），經(jīng)濟(jì)壽命命為50年，有效經(jīng)過過年數(shù)為10年。其中，門門窗等損壞的的修復(fù)費用為為2萬元；裝修的的重置價格為為30萬元，平均壽壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重重置價格為60萬元，平均壽壽命為15年，已使用10年。殘值率假假設(shè)均為零。。求現(xiàn)值。其折舊總額計計算如下：門窗等損壞的的折舊額＝2(萬元)裝修的折舊額額＝30×1/5×3＝18(萬元)設(shè)備的折舊額額＝60×1/15×10＝40(萬元)長壽命項目的的折舊額＝(180-2-30-60)×1/50××10＝17.6(萬元)該建筑物的折折舊總額＝2+18+40+17.6＝77.6(萬元)該建筑物現(xiàn)值值=180-77.6=102.4(萬元)某宗房地產(chǎn)占占地2000m2，容積率為3.0。土地地是在1998年4月通通過出讓方式式取得的，出出讓年限40年。建筑物物于2000年10月建建成使用的。。經(jīng)調(diào)查，2003年取取得類似土地地40年使用用權(quán)的市場價價格為35000元/m2，同類建筑重重置價格（不不包括門窗、、裝修和設(shè)備備）是2000元/m2。通過估價師師對該建筑物物觀察鑒定，，對門窗等可可修復(fù)部分進(jìn)進(jìn)行修復(fù)需花花費5萬元，，裝修重置價價格300萬萬元，經(jīng)濟(jì)壽壽命10年；；設(shè)備的重置置價格500萬元，經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命15年年。殘值率假假設(shè)均為零，，土地資本化化率為5%。。求該房地產(chǎn)產(chǎn)在2003年4月的市市場價格。3.成新法----不以以耐用年限和和已使用年數(shù)數(shù)為基準(zhǔn)，而而是根據(jù)建筑筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和和設(shè)備等部分的實際際完損程度來來確定建筑物物的成新度，，依據(jù)實地觀觀察，判定建建筑物的成新新折扣度。V=C×q例7.某建筑筑物的重新購購建價格為900萬元，，成新率為80%，求其其現(xiàn)值及折舊舊額?！窘狻吭摻ㄖ锏默F(xiàn)值為為：900×80%=720（萬元）折舊額=重新新購建價格-現(xiàn)值=900-720=180（萬萬元）建筑物的成新新率根據(jù)建筑物的的完損等級(P111)評定的有關(guān)關(guān)規(guī)定來確定定。房屋完損狀況況，根據(jù)各類類房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)、裝修、設(shè)設(shè)備等組成部部分的完好、、損壞程度，，分成下列各各類：

完好好房：十、九、八成成新基本完好房：七、六成新新一般損壞房：：五、四成新嚴(yán)重?fù)p壞房及及危險房：三成以下案例分析實訓(xùn)題三課外作業(yè)P136習(xí)習(xí)題2謝謝1月-2303:05:5703:0503:051月-231月-2303:0503:0503:05:571月-231月-2303:05:572023/1/53:05:579、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:05:5803:05:5803:051/5/20233:05:58AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:05:5803:05Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:05:5803:05:5803:05Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2303:05:5803:05:58January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20233:05:58上上午03:05:581月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月233:05上上午午1月-2303:05January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/53:05:5803:05:5805January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。3:05:58上上午3:05上上午03:05:581月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。03:05:5803:05:5803:051/5/20233:05:58AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2303:05:5803:05Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。03:05:5803:05:5803:05Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2303:05:5803:05:58January5,202314、意志志堅強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:05:58上上午03:05:581月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月233:05上上午1月-2303:05January5,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/53:0