世家官邸項(xiàng)目X年?duì)I銷推廣計(jì)劃

世家官邸2014年?duì)I銷推廣計(jì)劃階段回顧目標(biāo)本次報(bào)告結(jié)構(gòu)策略導(dǎo)出營銷攻略大勢分析競爭分析推廣攻略展示攻略推售攻略SP攻略階段回顧推售情況：該階段主要進(jìn)行項(xiàng)目一、二期為主。銷售總結(jié)該階段成交253套，銷售面積26426.95㎡平米米，總銷金額154961297

元，其中：一期住宅179套，實(shí)際成交均價(jià)4362元/平米；二期74套，實(shí)際成交均價(jià)4353元/平米。1.整體銷售總結(jié)：2013年全年共簽約253套，總銷金額154961297

萬元。價(jià)格情況：10月份26號開始項(xiàng)目二期開盤，一直是東光縣成交價(jià)格最高的項(xiàng)目。2013年取得成績10月底項(xiàng)目二期勝利開盤，項(xiàng)目一期業(yè)主已入住，實(shí)景現(xiàn)房優(yōu)勢明顯，高端豪宅概念已在當(dāng)?shù)厣钊肴诵摹?、客戶情況：銷售總結(jié)截止至本年度11月項(xiàng)目銷售現(xiàn)場共到訪客戶2552組，按受訪渠道由高到低依次順序?yàn)橹苯勇愤^38%、朋友介紹22%、戶外廣告20%、項(xiàng)目地圍擋18%、飛字及短信各占1%。截止至本年度11月項(xiàng)目銷售現(xiàn)場簽約客戶共251組，按簽約渠道由高到低依次順序?yàn)榕笥呀榻B28%、直接路過27%、戶外廣告22%、項(xiàng)目地圍擋20%、短信2%、飛字1%。從上述統(tǒng)計(jì)中我們可以發(fā)現(xiàn)，客戶獲知項(xiàng)目途徑前四位分別為直接路過38%、朋友介紹22%、戶外廣告20%、項(xiàng)目地圍擋18%、（直接路過與項(xiàng)目圍擋客戶重合度較高）；成交客戶獲知途徑前四位分別是朋友介紹28%、直接路過27%、戶外廣告22%、項(xiàng)目地圍擋20%，到訪客戶和最終簽約客戶獲知項(xiàng)目途徑前幾位基本相同，這說明我們的推廣渠道的方向還是比較準(zhǔn)確且有效的，但除了傳統(tǒng)的這幾項(xiàng)戶外、圍擋及老帶新推廣外，其他渠道所占比列相對較少，一般只占總比列的百分之一左右，且途徑也較少，只有短信和飛字，這說明了我們在本區(qū)域內(nèi)散播項(xiàng)目信息渠道較為單一，2014年我們的工作重點(diǎn)一定是要在傳統(tǒng)的推廣媒介上有所突破，最大力度上支持現(xiàn)場銷售工作。我們的客戶：以改善居住型自住客為主，本地客戶占大部分比例年齡：客戶年齡層次以30-45歲為主，有較強(qiáng)購買力；來源：主要以東光本地客戶為主，項(xiàng)目核心客戶大多集中在東光縣城區(qū)域，邊緣客戶有部分來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及滄州市等區(qū)域。有少量偶得客戶為外阜來東光地區(qū)發(fā)展。置業(yè)目的：約90%客戶為自住，其余為投資。關(guān)注價(jià)值點(diǎn)：地段、產(chǎn)品自身價(jià)值、商業(yè)配套。截止至本年度11月底，項(xiàng)目現(xiàn)場共計(jì)到訪客戶2552組，成交253套，成交與到訪客戶比例基本為10比1；這個(gè)比例較之一般三線城市成交比例較為正常，我們要想在2014年完成1.8億的銷售任務(wù)（年銷售約330套，月均銷售28套），首先從增加到訪客戶數(shù)量入手，保證全年到訪客戶3500組以上，即月均到訪客戶290組以上（2013年月均到訪客戶數(shù)量為212組）；年到訪客戶3500組以上任務(wù)比較艱巨，增加有效推廣渠道刻不容緩。3、影響成交交的主要因因素分析序號正面因素總結(jié)經(jīng)驗(yàn)1園林景觀水系園林景觀是本案較大賣點(diǎn)2交房時(shí)間一期已交房入住實(shí)景效果明顯3物業(yè)管理項(xiàng)目管家式服務(wù)對高端客戶的吸引力序號反面因素對策1價(jià)格過高拉升項(xiàng)目品質(zhì)，將項(xiàng)目的超高標(biāo)準(zhǔn)配置反復(fù)植入客戶心中，做好銷售階段的客戶引導(dǎo)工作銷售總結(jié)4、形象推廣廣回顧：傳承世家，，再造經(jīng)典典世家官邸二二期火爆開開盤熱銷，，一期實(shí)景景現(xiàn)房恭迎迎品鑒整體推廣主主題脈絡(luò)——由整體形象象落地，到到華歌品牌牌影響力下下的世家官官邸項(xiàng)目在在東光地區(qū)區(qū)深入人心心且做到人人人皆知。。銷售總結(jié)媒體投放：：除售樓處處和工地現(xiàn)現(xiàn)場形象包包裝、老帶帶新介紹外外，主要投投放：高速公路、、縣城高炮炮；世家會(huì)活動(dòng)動(dòng)；短信；其它渠道投投放較少。。前階段小結(jié)結(jié)與啟示階段啟示：：客戶仍以以區(qū)域性客戶戶為主，老帶新客戶戶具成長空間間核心地段、、高端項(xiàng)目目是客戶認(rèn)可可的關(guān)鍵價(jià)價(jià)值因素老客戶的能能否及時(shí)換換簽、增加加有效推廣廣渠道、降降低客戶對對銷售價(jià)格格的抗性將影響下階階段銷售階段成果：：高高端項(xiàng)目深深入人心＋＋項(xiàng)目做到到全城皆知知項(xiàng)目價(jià)格實(shí)實(shí)現(xiàn)初步拉拉升＋推案案房源的順順利消化樹立東光富富人區(qū)標(biāo)桿樓盤的地位銷售總結(jié)2014年銷售目標(biāo)標(biāo)解析目標(biāo)銷售目標(biāo)1、量：1.8億（年度總總銷1.8億）2、價(jià)：在現(xiàn)現(xiàn)階段價(jià)格格基礎(chǔ)上逐逐步提升品牌目標(biāo)項(xiàng)目：穩(wěn)固固當(dāng)前區(qū)域域領(lǐng)跑者地地位企業(yè)：項(xiàng)目目與企業(yè)品品牌聯(lián)動(dòng)，，相互拉升升2014年目標(biāo)量：1.8億預(yù)計(jì)14年預(yù)計(jì)分5批次推貨計(jì)計(jì)劃住宅完成1.8億元銷售額額，需要12個(gè)月完成330套銷售量平均約28套/月商業(yè)可售套套數(shù)較少（（7套左右，總總貨值2100萬元左右，，不做為年年度總?cè)蝿?wù)務(wù)分配）目標(biāo)分解目標(biāo)分解一一：量與價(jià)價(jià)在價(jià)格持續(xù)續(xù)小幅提升升的基礎(chǔ)上上，月均銷銷售28套，是否有難難度？價(jià)：前階段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格的提提升：住宅——4350元/m2↑商業(yè)——11000元/m2↑2014年政策走向向形勢不容容14年價(jià)格快步步上漲！周邊競爭項(xiàng)項(xiàng)目不容高高價(jià)，影響響速度！通過小幅快快跑提升價(jià)價(jià)格！住宅——4500-4700元/m2商業(yè)——12000-135000元/m2根據(jù)現(xiàn)階段段價(jià)格，初初步測算，，2014年1月—2014年12月需要12個(gè)月內(nèi)完成成330套銷售，即即28套/月項(xiàng)目13年銷售量月均銷售量紫御華府386（大約）32天昕新世紀(jì)102（3個(gè)月）34鳳凰城23219平均28.3套遠(yuǎn)超過11年上半年的的銷售速度度！目標(biāo)分解目標(biāo)分解一一：量與價(jià)價(jià)量價(jià)均需提提升，但市市場形勢反反差較大，，銷售任務(wù)務(wù)艱巨但可可以完成速度>價(jià)格14年銷售的首首要任務(wù)是是保證銷售售速度，其其次才是實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)格提提升。由于項(xiàng)目自自身定位所所限（大眾眾性推廣渠渠道如派單單、區(qū)域性性攔截客戶戶等不能使使用），導(dǎo)導(dǎo)致推廣媒媒介較少，，銷售現(xiàn)場場的來電來來訪量均少少于其他競競品項(xiàng)目，，對于月均均28套的銷售任任務(wù)較為艱艱巨，但經(jīng)經(jīng)過努力可可以完成。。深耕多年，，奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)華歌集團(tuán)扎扎根滄州及及東光地區(qū)區(qū)，世家官官邸已成為為東光地區(qū)區(qū)高品質(zhì)樓樓盤的代名名詞；低調(diào)內(nèi)斂，，厚積薄發(fā)發(fā)從世家官邸邸的推廣渠渠道及開發(fā)發(fā)公司的做做事風(fēng)格上上，低調(diào)內(nèi)內(nèi)斂卻又不不失奢華大大氣；中心城區(qū)，，大盤啟動(dòng)動(dòng)世家官邸，，新富人區(qū)區(qū)的核心地地段，區(qū)域域內(nèi)頂級豪豪宅引領(lǐng)東東光縣住宅宅市場走向向。目標(biāo)分解二二：關(guān)于產(chǎn)產(chǎn)品世家官邸在在東光的發(fā)發(fā)展歷程目標(biāo)分解目標(biāo)分解三三：關(guān)于品品牌13-14年世家官邸邸項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作，是強(qiáng)化企業(yè)品品牌影響力力、穩(wěn)固客客戶忠誠度度的階段。給給予豪宅項(xiàng)項(xiàng)目銷售得得特殊性，，客戶對項(xiàng)項(xiàng)目及企業(yè)業(yè)的忠誠度度尤為重要要。13年10月底項(xiàng)目二二期入市銷銷售后，通通過項(xiàng)目的的持續(xù)推廣廣及高頻率率的后期客客戶維護(hù)活活動(dòng)，增強(qiáng)強(qiáng)華歌在東東光縣的品品牌影響力力，為項(xiàng)目目的后續(xù)開開發(fā)奠定堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，夯實(shí)華華歌的發(fā)展展戰(zhàn)略。目標(biāo)分解2014年大勢分析析13-14經(jīng)濟(jì)增長空空間巨大，，但人均尚尚有較大差差距市場分析大勢中國經(jīng)濟(jì)增增長空間依依然很大。。經(jīng)過三十十多年的高高速增長之之后,中國已成為為世界第二二大經(jīng)濟(jì)體體,但人均經(jīng)濟(jì)濟(jì)數(shù)據(jù)離發(fā)發(fā)達(dá)國家仍仍有巨大差差距?？缈缭街械鹊仁杖胂葳遐迦孕枰揽靠客顿Y。成成功跨越中中等收入陷陷阱的國家家均有一個(gè)個(gè)非常顯著著的特征,即投資傾向向(儲(chǔ)蓄率)在轉(zhuǎn)型期并并沒有顯著著下降,甚至出現(xiàn)上上升;而陷入中等等收入陷阱阱的國家的的投資傾向向則持續(xù)下下降,而且再也沒沒有恢復(fù)到到以前的水水平,因此投資對對經(jīng)濟(jì)的增增長和轉(zhuǎn)型型仍是至關(guān)關(guān)重要的。。貨幣政策:利率市場化化加速。盡盡管貨幣政政策基調(diào)未未變,但利率市場場化已經(jīng)開開始加速,資金成本上上升的趨勢勢不可阻擋擋。這意味味著短期資資金成本及及長期資金金成本都會(huì)會(huì)趨勢性上上升,利率對經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)調(diào)節(jié)作用將將會(huì)顯著加加強(qiáng),而貨幣供應(yīng)應(yīng)量的重要要性則會(huì)相相應(yīng)下降。。投資:房地產(chǎn)投資資增速可能能放緩。房房地產(chǎn)投資資增速可能能重回弱勢勢,理由如下:一,房地產(chǎn)價(jià)格格漲勢仍然然強(qiáng)勁,多城市推出出了更嚴(yán)格格的限制需需求的措施施,這會(huì)壓制商商品房的投投資欲望;二,保障房投資資增速下滑滑,2014年將出現(xiàn)顯顯著的負(fù)增增長;三,貨幣政策也也不支持房房地產(chǎn)投資資的擴(kuò)張。。產(chǎn)出:維持平穩(wěn)。。由于利率率市場化加加速及貨幣幣供應(yīng)量增增速受限,經(jīng)濟(jì)無法獲獲得擴(kuò)張的的足夠動(dòng)力力,因此經(jīng)濟(jì)將將會(huì)在“下下限”之上上溫和運(yùn)行行,改革政策的的細(xì)化及落落實(shí)仍將是是明年經(jīng)濟(jì)濟(jì)的主要亮亮點(diǎn)。我們們預(yù)計(jì),產(chǎn)出環(huán)比及及同比都將將位于7%~7.5%,全年增速大大致與2013年持平。通脹:仍將處溫和和區(qū)間。由由于投資動(dòng)動(dòng)力相對今今年不會(huì)繼繼續(xù)加強(qiáng),通脹上升的的動(dòng)力也會(huì)會(huì)弱化,我們預(yù)期CPI將會(huì)在溫和和水平上下下波動(dòng),全年通脹水水平與2013年相當(dāng)。2014年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)預(yù)測居住需求將將爆發(fā)式增增長。中國國的城鎮(zhèn)化化率落后于于工業(yè)化率率,這違背城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化與工業(yè)業(yè)化的一般般規(guī)律。隨隨著阻礙城城鎮(zhèn)化的障障礙逐漸去去除,新增居住需需求將可能能出現(xiàn)爆發(fā)發(fā)式增長。。過去十多多年來,房地產(chǎn)市場場也積累了了巨大的供供需缺口,假設(shè)房屋供供給按照過過去十年平平均的11.5%增長,而人口增長長和城鎮(zhèn)化化率也按照照過去十年年的速度增增長,居住需求和和居住供給給的矛盾要要到2020年才能基本本緩解。房地產(chǎn)仍有有巨大發(fā)展展空間公用事業(yè)私私有化的過過程在上世世紀(jì)80年代就開始始在發(fā)達(dá)國國家普遍出出現(xiàn),這意味著政政府財(cái)政壓壓力的減弱弱和服務(wù)水水平的提升升。雖然中中國的公用用事業(yè)短期期內(nèi)不會(huì)出出現(xiàn)私有化化,但公用事業(yè)業(yè)對民間資資本的大門門已經(jīng)打開開,未來基建投投資可能在在不依賴積積極財(cái)政的的前提下出出現(xiàn)擴(kuò)張。?；ㄍ顿Y仍仍然不足策略導(dǎo)出項(xiàng)目S.W.O.T.再次梳理S優(yōu)勢（Strength）W劣勢（Weakness）S1體量相對較大（針對縣城項(xiàng)目）S2路網(wǎng)完善S3自然環(huán)境較好（元曲公園、宣惠河）S4項(xiàng)目自身規(guī)劃意識超前（園林景觀、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品用料等）S5產(chǎn)品均好性區(qū)域內(nèi)最佳（產(chǎn)品設(shè)計(jì)上沒有明顯硬傷）S6項(xiàng)目周邊配套資源豐富S7項(xiàng)目一期已經(jīng)入住，后期實(shí)景現(xiàn)房銷售優(yōu)勢明顯W1銷售價(jià)格區(qū)域內(nèi)最高W2得房率區(qū)域內(nèi)相對較低W3可使用推廣媒介相對較少O機(jī)會(huì)（Opportunity）T威脅（Threat）O1東光房地產(chǎn)市場正處于起步階段O2大型開發(fā)企業(yè)及代理公司進(jìn)駐較少O3區(qū)域市場缺乏品牌樓盤T1大量土地正待開發(fā)，市場競爭愈加激烈（保障性住房的入市）T2周邊競品項(xiàng)目對本案的沖擊T32014年房地產(chǎn)新政策對項(xiàng)目影響我們的核心心策略：聚焦首席城城市豪宅；；利用項(xiàng)目自自身在產(chǎn)品品上的絕對對優(yōu)勢打動(dòng)動(dòng)客戶；體驗(yàn)營銷，，實(shí)景體驗(yàn)驗(yàn)成熟社區(qū)區(qū)。執(zhí)行策略：：對內(nèi)精確制制導(dǎo)，對外外廣撒網(wǎng)，，借“首席席豪宅、世世家傳承””等營銷概概念打動(dòng)客客戶，2014年增加擴(kuò)大大項(xiàng)目的有有效推廣途途徑是項(xiàng)目目能否完成成銷售任務(wù)務(wù)的第一步步。項(xiàng)目的形象象定位：世家傳承、再再造經(jīng)典改變城市改改變生活核心思想：充充分描繪、展展示城市豪宅宅建成后的美美好前景，強(qiáng)強(qiáng)化世家官邸邸就是新城市市中心的特性性，增強(qiáng)項(xiàng)目目是東光縣唯一頂級豪宅宅的唯一性，，增強(qiáng)客戶信信心。2014年?duì)I銷攻略【“改變城市改變變生活”總攻攻略】以客戶價(jià)值體體驗(yàn)為導(dǎo)向SP攻略多元化拓展客客群推售攻略展示攻略推廣攻略新老并舉層層層鎖客“頂級豪宅”體體驗(yàn)之旅集中式引爆活動(dòng)營銷聚焦項(xiàng)目核心心價(jià)值，落地地“改變城市市改變生活””。淡市營銷，新新老并拓，集集中引爆，制制造熱銷。營銷攻略世家官邸整體營銷思路路：1、合理運(yùn)用媒媒介，重點(diǎn)闡闡述華歌地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)能力、、超凡實(shí)力和和成功經(jīng)驗(yàn)，，樹立世家官官邸就是新城城市中心的產(chǎn)產(chǎn)品形象。根根據(jù)市場競爭爭狀況，發(fā)布布產(chǎn)品和促銷銷信息，吸引引更多客戶關(guān)關(guān)注。把握合合理的推盤節(jié)節(jié)奏，重點(diǎn)快快速突破項(xiàng)目目大戶型銷售售，帶動(dòng)其他他產(chǎn)品快速銷銷售（2014年可階段性的的將130平米以上產(chǎn)品品作為推廣重重點(diǎn)）。2、通過售樓處處、樣板房、、沙盤等銷售售道具，充分分表現(xiàn)首席豪豪宅產(chǎn)品的特特點(diǎn)。營造良良好的現(xiàn)場氛氛圍，激發(fā)客客戶購買欲望望。加強(qiáng)活動(dòng)動(dòng)營銷、口碑碑傳播和渠道道挖掘，迅速速擴(kuò)大客戶資資源。通過合合理的價(jià)格策策略、促銷政政策和良好的的銷售業(yè)績，，增強(qiáng)客戶信信心，促進(jìn)銷銷售。推廣攻略實(shí)施施戶外媒體：通過戶外高高炮、項(xiàng)目圍圍擋給人帶來來的視覺沖擊擊力，共同營營造強(qiáng)勢的市市場氛圍，打打造世家官邸邸項(xiàng)目高端形形象。由于目前成交交客戶均以東東光本地區(qū)為為主，外地地地區(qū)為輔，戶戶外硬廣能比比較有針對性性的攔截并傳傳達(dá)項(xiàng)目信息息點(diǎn)；鮮明有較強(qiáng)昭昭示性的戶外外版面設(shè)計(jì)配配以能打動(dòng)客客戶內(nèi)心，激激起客戶購買買欲望的生動(dòng)動(dòng)文字是戶外外硬廣最有效效的表現(xiàn)形式式。投放時(shí)間：全年持續(xù)投放放投放內(nèi)容：戶外高炮主要要以項(xiàng)目二期期開盤信息為為主，項(xiàng)目圍圍擋主要以產(chǎn)產(chǎn)品信息為主主。戶外高炮、項(xiàng)項(xiàng)目地圍擋紙媒：夾報(bào)。投放時(shí)間：圣誕節(jié)、元旦旦、國慶等傳傳統(tǒng)性節(jié)假日日（選擇性投投放，符合項(xiàng)項(xiàng)目銷售時(shí)間間節(jié)點(diǎn)或一般般性節(jié)日時(shí)間間節(jié)點(diǎn)）投放位置：當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)媒媒投放內(nèi)容：版面鮮明，符符合節(jié)日氣氛氛，傳達(dá)項(xiàng)目目當(dāng)時(shí)的信息息點(diǎn)，如節(jié)日日促銷信息、、產(chǎn)品信息、、其他主要賣賣點(diǎn)及節(jié)日問問候信息等。。階段性夾報(bào)投投放網(wǎng)絡(luò)媒體：通過網(wǎng)絡(luò)宣宣傳，隨時(shí)釋釋放項(xiàng)目信息息，增加項(xiàng)目目推廣渠道，，針對小眾人人群爭取偶得得客戶。投放時(shí)間：全年持續(xù)投放放投放位置：當(dāng)當(dāng)?shù)刳s集網(wǎng)、、58同城、東光吧吧等當(dāng)?shù)匦⌒托途W(wǎng)站，由銷銷售支持人員員及策劃人員員共同維護(hù)更更新投放內(nèi)容：項(xiàng)目一期實(shí)景景現(xiàn)房入住信信息；二期火爆開盤盤信息；項(xiàng)目主要賣點(diǎn)點(diǎn)信息；項(xiàng)目產(chǎn)品主要要賣點(diǎn)及實(shí)景景相關(guān)內(nèi)容。。當(dāng)?shù)匾话阈跃W(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息釋放放現(xiàn)場力打造：：增加樓體包包裝，提升項(xiàng)項(xiàng)目昭示和整整體價(jià)值本項(xiàng)目位于信信合大廈南側(cè)側(cè)，并緊鄰宣宣惠河，是現(xiàn)現(xiàn)在東光老百百姓心中的富富人區(qū)，且又又為高層建筑筑，地標(biāo)性質(zhì)質(zhì)明顯；繭成大街及東東升路方向昭昭示性良好，，由于項(xiàng)目一一期已經(jīng)入住住，可選擇東東升路東側(cè)，，項(xiàng)目二期5號樓處做樓體體昭示；發(fā)布時(shí)間：視樓體施工進(jìn)進(jìn)度階段性選選擇投放發(fā)布內(nèi)容：一期實(shí)景美宅宅即買即享受受，二期火爆爆開盤恭迎閣閣下蒞臨品鑒鑒，115—210平米闊景水系系大宅，傳世世經(jīng)典，續(xù)寫寫傳奇。階段性樓體條條幅展示項(xiàng)目內(nèi)刊內(nèi)容形式基本本與之前內(nèi)刊刊保持不變，，在架構(gòu)及內(nèi)內(nèi)容上，增加加對項(xiàng)目自身身形象、產(chǎn)品品賣點(diǎn)、項(xiàng)目目重要時(shí)間信信息點(diǎn)及相關(guān)關(guān)重要活動(dòng)等等內(nèi)容的詮釋釋，并在內(nèi)容容中增加一些些實(shí)用性及趣趣味性文章。。內(nèi)刊物料短信群發(fā)投放數(shù)量：4500元10萬條，可先選選擇投放一次次試情況及實(shí)實(shí)際來電來訪訪效果看是否否考慮后期繼繼續(xù)投放；投放時(shí)間：階階段性重要時(shí)時(shí)間或銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)投放；發(fā)送內(nèi)容：項(xiàng)項(xiàng)目信息主要要賣點(diǎn)、節(jié)日日問候信息及及銷售熱線；；投放區(qū)域：可可選擇區(qū)域性性投放，在東東光縣城主要要商業(yè)區(qū)、私私企單位集中中處、企事業(yè)業(yè)單位處投放放。高速公路廣告告位目的及手段高速公路收費(fèi)費(fèi)站廣告牌攔攔截為了攔截外地地及河北地區(qū)區(qū)至東光地區(qū)區(qū)客戶，由于于本案客戶大大部分擁有自自己的私家車車，且私營業(yè)業(yè)主較多，大大多往來于東東光與外阜之之間，所以高高速路口處的的廣告位占有有極為重要。。目前高速公公路處廣告位位還需洽談。。小型巡展目的及手段階段性小型項(xiàng)項(xiàng)目巡展項(xiàng)目重要時(shí)間間節(jié)點(diǎn)可在元元曲公園、信信合大廈（可可在前期溝通通的基礎(chǔ)上繼繼續(xù)洽談，可可考慮在天氣氣允許的情況況下租用外部部場地）階段段性展開項(xiàng)目目小型巡展工工作，巡展現(xiàn)現(xiàn)場每處可以以安排3名銷售人員，，配以項(xiàng)目展展板、易拉寶寶、海報(bào)等宣宣傳資料，做做好項(xiàng)目推介介、客戶資源源收集等工作作，增加項(xiàng)目目階段性來電電來訪及成交交量。投放時(shí)間：全全年持續(xù)投放放，每周選擇擇性投放3天左右；投放內(nèi)容：項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)，節(jié)節(jié)日問候及銷銷售熱線；投放效果預(yù)判判：一般在縣縣城地區(qū)電視視字幕即飛字字是較為常見見的推廣媒介介，一般都持持續(xù)時(shí)間較長長，效果一般般占來電來訪訪客戶的總比比例的15%左右，從東光光地區(qū)及本案案前期實(shí)際投投放效果來看看，幾乎每月月都能帶來10多組的到訪，，建議繼續(xù)投投放。飛字—電視字幕小眾媒體——營銷活動(dòng)營銷活動(dòng)：利用小型活動(dòng)動(dòng)趣味性強(qiáng)、、互動(dòng)性強(qiáng)的的特點(diǎn)帶動(dòng)受受眾人群參與與，針對不同同的目標(biāo)客戶戶，舉辦針對對性的活動(dòng)。。便于營造售售樓處氛圍，，促進(jìn)銷售。?；顒?dòng)時(shí)間：階階段性暖場活活動(dòng)、世家會(huì)會(huì)活動(dòng)等各營銷時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)劃分持續(xù)期2014年1月3月5月7月9月11月12月二次集中加推強(qiáng)銷期持銷期營銷階段階階段段目標(biāo)第第一階階段：持續(xù)期期新形象導(dǎo)入，，強(qiáng)調(diào)豪宅傳傳承概念、擴(kuò)擴(kuò)大宣傳產(chǎn)品品力度第二階段：二二次加推期新推樓座，集集中引爆，制制造開盤熱銷銷第三階段：持持銷期持續(xù)制造銷售售熱點(diǎn)，促進(jìn)進(jìn)成交第四階段：強(qiáng)強(qiáng)銷期針對金九銀十十傳統(tǒng)銷售旺旺季集中推廣廣，加大宣傳傳力度，沖擊擊年度銷售任任務(wù)第五階段：持持銷期深耕老客戶，，促進(jìn)余房去去化，做好后后期客戶維護(hù)護(hù)及三期蓄客客工作。2014年年度營銷推推廣攻略持續(xù)期第一階段：持持續(xù)，形象導(dǎo)導(dǎo)入，突出產(chǎn)產(chǎn)品，持續(xù)銷銷售階段目標(biāo)：迅速消化一期期二期剩余房房源；拉高項(xiàng)目形象象，著重突出出產(chǎn)品，快速速累客，快速速銷售推廣策略：通過全新的的包裝，樹立立項(xiàng)目新形象象；準(zhǔn)確定位客戶戶，利用戶外外、項(xiàng)目地圍圍擋、短信、、網(wǎng)絡(luò)媒體推推出新形象，，突出對項(xiàng)目目一期剩余大大戶型產(chǎn)品品的，加大二二期當(dāng)期供貨貨產(chǎn)品信息宣宣傳力度；以產(chǎn)品賣點(diǎn)直直擊客戶，聚聚集新客戶群群；推廣主題：世家傳承，再再造經(jīng)典預(yù)期效果：客戶價(jià)值對應(yīng)應(yīng)，積累目標(biāo)標(biāo)客戶群體，，快速銷售時(shí)間：2014年1月—3月持續(xù)期2014年1月3月5月7月9月11月12月第二階段：二二期二次開盤盤期，集中引引爆階段目標(biāo)：充分積累新推推樓座誠意客客戶，制造開盤熱銷銷推廣策略：通過對二期期后續(xù)產(chǎn)品信信息的集中釋釋放，進(jìn)一步步鎖定客戶；；精準(zhǔn)媒體推廣廣，利用戶外外、項(xiàng)目地圍圍擋、報(bào)紙、、網(wǎng)絡(luò)媒體、、短信全方位位鎖定客戶，，以體驗(yàn)性活動(dòng)動(dòng)吸引客戶到到場（充分利利用一期實(shí)景景現(xiàn)房吸引客客戶至銷售現(xiàn)現(xiàn)場），將項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)直接接傳達(dá)給客戶戶。推廣主題：盛裝官邸，綻綻放東光時(shí)間：4月—5月2014年1月3月5月7月9月11月12月二期二次集中中加推第三階段：持持銷期，持續(xù)續(xù)制造銷售熱熱點(diǎn)階段目標(biāo)：持續(xù)累客并快快速促進(jìn)成交交，持續(xù)熱場場銷售推廣策略：再次挖掘客客戶，通過系系列SP活動(dòng)，促進(jìn)客客戶成交；精準(zhǔn)媒體推廣廣，戶外及項(xiàng)項(xiàng)目地圍擋、、短信等有針針對性的推廣廣渠道鎖定客客戶；以產(chǎn)品價(jià)值直直擊目標(biāo)客戶戶群，持續(xù)熱熱銷場面，同同時(shí)繼續(xù)拔高高項(xiàng)目品質(zhì)，，加大項(xiàng)目概概念性宣傳力力度，深入挖挖掘老帶新客客戶質(zhì)量，拉拉升銷售業(yè)績績。推廣主題：二期產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)賣點(diǎn)、活動(dòng)動(dòng)信息時(shí)間：6月—8月持銷期2014年1月3月5月7月9月11月12月第四階段：強(qiáng)強(qiáng)銷期，再次次深挖客戶，，重新梳理項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)，沖沖擊年度銷售售總?cè)蝿?wù)階段目標(biāo)：深入挖掘一期期、二期未成成交客戶，深深挖老帶新客客戶，重新梳梳理賣點(diǎn)，重重點(diǎn)集中釋放放項(xiàng)目信息，，制造持續(xù)熱熱銷氛圍推廣策略：再次挖掘客客戶，通過系系列SP活動(dòng)，促進(jìn)客客戶成交；精準(zhǔn)媒體推廣廣，戶外及項(xiàng)項(xiàng)目地圍擋、、夾報(bào)、活動(dòng)動(dòng)、短信等有有針對性的推推廣渠道鎖定定客戶；以產(chǎn)品價(jià)值直直擊目標(biāo)客戶戶群，再重新新梳理客戶及及項(xiàng)目主要賣賣點(diǎn)的前提下下，同時(shí)繼續(xù)續(xù)拔高項(xiàng)目品品質(zhì)，加大項(xiàng)項(xiàng)目宣傳力度度，增加老帶帶新客戶質(zhì)量量及數(shù)量，拉拉升銷售業(yè)績績。推廣主題：二期產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)賣點(diǎn)、活動(dòng)動(dòng)信息時(shí)間：9月—10月強(qiáng)銷期2014年1月3月5月7月9月11月12第五階段：持持銷期，維護(hù)護(hù)老客戶，深深挖新客戶階段目標(biāo)：進(jìn)入傳統(tǒng)銷售售淡季，以深耕老客戶為主要?jiǎng)幼?，，促進(jìn)剩余房源源的去化推廣策略：通過開展老老帶新活動(dòng)，，在深耕老客客戶的同時(shí)積積極拓展新客客戶，為來年年三期銷售做做好前期準(zhǔn)備備及鋪墊工作作；維護(hù)性媒體推推廣，利用戶戶外、項(xiàng)目地地圍擋、短信信、世家會(huì)活活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)媒媒體間隔性維維持客戶認(rèn)知知度；結(jié)合年底眾多多節(jié)慶日，舉舉辦老客戶回回饋活動(dòng)推廣主題：讓更多精英跨跨入中心生活活時(shí)代新年老客戶維維護(hù)及老帶新新活動(dòng)時(shí)間：11月—12月持銷期2014年1月3月5月7月9月11月122014年度營銷總控控圖媒體安排銷售節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)營銷舉措價(jià)格5月7月9月11月12月樣板間完成二期二次集中中加推4400445046001100011500樣板間揭幕儀式圣誕答謝會(huì)戶外、飛字、、圍擋報(bào)廣、短信、、活動(dòng)直郵、網(wǎng)絡(luò)報(bào)廣、圍擋、、短信、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)戶外、直郵、、戶外、活動(dòng)、、軟文報(bào)紙、短信12000第三次集中加加推118004480暖場活動(dòng)二期樓體外立立面完成達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3月新品發(fā)布會(huì)焰火晚會(huì)老業(yè)主答謝酒酒會(huì)世家會(huì)活動(dòng)二期基本封頂頂住宅商業(yè)二期大堂完工工455013000戶外、飛字、、圍擋報(bào)廣、短信、、活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)2014年度費(fèi)用預(yù)算算由于項(xiàng)目為豪豪宅類產(chǎn)品，，舉辦SP活動(dòng)數(shù)量較多多，附贈(zèng)禮品品檔次要高于于其他普宅類類產(chǎn)品，建議議全年?duì)I銷推推廣費(fèi)用為總總銷額的1%左右；如按年年度任務(wù)1.8億計(jì)算，2014年全年?duì)I銷推推廣費(fèi)用為150萬左右（按常常規(guī)推算2014年全年推廣費(fèi)費(fèi)用為1052000元，500000元為新增推廣廣渠道的不可可預(yù)知費(fèi)用））。內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月年度總計(jì)戶外（高炮及圍擋）無無30000無3000010000無3000012000025000無30000報(bào)廣7000無3500無70007000無無35007000無7000網(wǎng)絡(luò)無無無無無無無無無無無無電視飛字900040007000800090009000400090004000900040009000短信10000無4500100001000010000450010000無10000無10000物料30000無10000無200005000無30000無10000無30000活動(dòng)20000500020000500050000800005000600003000030000500030000現(xiàn)場包裝5000無10000無500010000無10000無無無20000其他費(fèi)用（新增推廣媒介）10000200050002000200020002000500020002000無2000小計(jì)91000110009000025000133000133000155001540001595009300090001380001052000各階段比例9%1%9%2%13%13%2%15%15%9%1%13%

THANKS!9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:32:0403:32:0403:321/5/20233:32:04AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:32:0403:32Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:32:0403:32:0403:32Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:32:0403:32:04January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:32:04上上午03:32:041月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:32上上午1月-2303:32January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/53:32:0403:32:0405January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:32:04上上午3:32上上午午03:32:041月-239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:32:0503:32:0503:321/5/20233:32:05AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2303:32:0503:32Jan-2305-Jan-2312