世聯(lián)XXXX年廣州天健·上城營銷策略報告

天健上城營銷策略報告謹(jǐn)呈：廣州市天健興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)2012第一部分：目標(biāo)及項目理解開發(fā)商目標(biāo)解析報告思路世聯(lián)對項目的理解及預(yù)期第二部分：市場及客戶分析項目核心價值第三部分：策略&執(zhí)行政策展望區(qū)域市場分析SWOT策略導(dǎo)出項目定位策略執(zhí)行與安排客戶訪談啟示第一篇目標(biāo)及項目理解精品之路高端置業(yè)片區(qū)天河︱相對欠發(fā)達(dá)規(guī)劃新區(qū)片區(qū)板塊規(guī)劃利好，但客戶認(rèn)知度偏低區(qū)域認(rèn)知本項目天河體育中心區(qū)位：位于天河區(qū)東北部，距天河體育中心20~30分鐘車程，是新規(guī)劃的奧體新城板塊首個住宅項目，但目前區(qū)域認(rèn)知度不高。北面規(guī)劃山體公園︱周邊配套不完善︱路況差項目認(rèn)知奧體新城規(guī)劃示意圖本項目大規(guī)模山體公園資源：項目北側(cè)規(guī)劃有馬鞍山生態(tài)公園，為本項目優(yōu)勢景觀資源配套：毗鄰?qiáng)W體中心，世界大觀，規(guī)劃有主題商業(yè)中心，主題旅游公園，影視公園等，但均處于規(guī)劃前期，目前區(qū)域內(nèi)配套不完善，路況泥濘，進(jìn)入性差36m40m46m30m中部開闊景觀軸幼兒園受岑村軍用機(jī)場航線影響，項目限高項目認(rèn)知經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積56713㎡建筑面積158796㎡容積率2.8限高：33-42m層高：2.8-2.9m規(guī)劃：中等規(guī)模，受限高影響，導(dǎo)致建筑密度偏高，部分戶型景觀或朝向受到一定影響。層高：受限高影響，大部分產(chǎn)品層高在2.9米以下，公寓層高僅2.8米，大堂奢華度和住宅的舒適度受到較大影響。首置、首改型產(chǎn)品為主︱30%的合拼戶型項目認(rèn)知170㎡（拼合）150㎡（拼合）110㎡（非拼合）95㎡（非拼合）85㎡（非拼合）75㎡（非拼合）60㎡營銷前提首置︱首改型產(chǎn)品限高影響舒適度與奢華感的提升天健地產(chǎn)品牌首進(jìn)廣州市場城市發(fā)展未來新軸︱相對欠發(fā)達(dá)板塊周邊配套不完善︱路況差客戶對板塊認(rèn)知不強(qiáng)開發(fā)商目標(biāo)理解：1、價格：首批洋房均價20000元/平米，后續(xù)逐步提升；2、速度：首批熱銷快速回籠資金，總銷售周期2年；3、品牌：建立天健地產(chǎn)在廣州市場的品牌影響力；目標(biāo)1、快速建立項目形象和口碑，首批熱銷2、最大化地提升項目價值，為品牌溢價核心問題——第二篇宏觀及區(qū)域市場分析精品之路維度一一>>調(diào)控下下的市市場趨趨勢必須正正視的的背景景——2011年，樓樓市調(diào)調(diào)控政政策累累計效效應(yīng)開開始顯顯現(xiàn)，，市場場觀望望氛圍圍濃厚厚，廣廣州未未來市市場將將如何何變化化？

宏觀市場房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控力度度不會會放松松，但但新政政出臺臺可能能性較較小，，未來來以鞏鞏固政政策執(zhí)執(zhí)行為為主，，房地地產(chǎn)市市場宏宏觀環(huán)環(huán)境依依然嚴(yán)嚴(yán)峻。。土地政策房地產(chǎn)政策金融稅收政策總體政策預(yù)判繼續(xù)規(guī)范土地市場，打擊囤地，強(qiáng)化土地監(jiān)管，提高土地閑置成本；積極加大土地供應(yīng)，提高土地拍賣透明度房地產(chǎn)政策調(diào)控累計效應(yīng)開始顯現(xiàn)，國務(wù)院不斷重申，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，但出臺新政策的可能性較小，2012年以政策鞏固執(zhí)行為主。GDP和CPI雙降，2011年12月首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，貨幣政策開始轉(zhuǎn)向，但“高通脹低增長”的滯脹風(fēng)險仍存，大幅度放松預(yù)期難以實現(xiàn)廣州在限貸、限購的基礎(chǔ)上跟蹤市場價格走向，完成全年調(diào)控目標(biāo)。2012年廣州政府明確表示限購不會取消，但預(yù)計限貸方面會稍有方松?！菊摺胯b于廣廣州目目前限限購、、限貸貸政策策已取取得一一定效效果，，2011年廣州州十區(qū)區(qū)1-11月成交交均價價為13048元/平米，，環(huán)比比2010年的13046元/平，基基本無無上漲漲，預(yù)預(yù)計2012年廣州州十區(qū)區(qū)暫不不會再再出臺臺更為為嚴(yán)厲厲的房房地產(chǎn)產(chǎn)新政政策。。土地市市場遇遇冷，，流拍拍及底底價成成交頻頻現(xiàn)一、廣廣州市市土地地出讓讓任務(wù)務(wù)遠(yuǎn)未未完成成2011年1月1日-2011年12月19日，廣廣州十十區(qū)兩兩市土土地共共計出出讓914.2萬平方方米，，占全全年土土地出出讓面面積計計劃1271.2萬平方方米的的71.9%;土地出出讓金金收入入達(dá)288.7億元，，僅完完成十十區(qū)兩兩市年年度土土地出出讓金金計劃劃646.5億元的的44.6%，土地地出讓讓任務(wù)務(wù)遠(yuǎn)未未完成成。二、廣廣州市市近期期土地地成交交更為為慘淡淡2011年截止止至12月19日，廣廣州共共有68塊住宅宅用地地掛牌牌出讓讓，其其中（（五分分之三三）41塊均為為撤銷銷、流流拍，，而成成交的的27塊土地地中占占70%均以底底價成成交；；10月1日為顯顯著分分水嶺嶺，10月至12月15日推出出19塊住宅宅用地地僅1塊成交交，反反映開開發(fā)商商資金金壓力力顯現(xiàn)現(xiàn)。調(diào)控政政策的的繼續(xù)續(xù)深入入導(dǎo)致致土地地市場場低迷迷，整整體市市場成成交慘慘淡，，流拍拍及底底價成成交頻頻現(xiàn)。。開發(fā)發(fā)商拿拿地更更謹(jǐn)慎慎，開開發(fā)節(jié)節(jié)奏減減慢，，開發(fā)發(fā)商資資金壓壓力顯顯現(xiàn)。。

宏觀市場

宏觀市場2011年廣州州市成成交面面積與與成交交均價價均呈呈現(xiàn)震震蕩下下行態(tài)態(tài)勢，，市場場持續(xù)續(xù)低迷迷2011年12月份成成交面面積56.7萬㎡，，為自自8月份連連續(xù)下下降四四個月月來的的首次次回升升，環(huán)環(huán)比上上升3.3%，同比下下降25%，；成交交均價價11352元/㎡，環(huán)比比上升0.8%，同比下降降16%；2011年全年成成交面積積與成交交均價均均呈現(xiàn)震震蕩下行行態(tài)勢。。注:以上數(shù)據(jù)據(jù)來源網(wǎng)網(wǎng)易

宏觀市場2012年舊貨新新貨集中中供應(yīng)，，總量達(dá)達(dá)到廣州州市年平平均消化化量的3倍，去庫庫存化迫迫切，市市場競爭爭激烈。。據(jù)統(tǒng)計，，2012年將有近近10.8萬套新增商品品房及保保障房入入市，供供應(yīng)量大大，市場場面臨去去化壓力力大，供供貨區(qū)域域主要集中中在增城、南南沙、番番禺、花花都等周邊區(qū)域域，另2012年中心區(qū)區(qū)域的熱熱點板塊塊主要為為白云區(qū)的的金沙洲洲板塊及天河區(qū)的的珠江新新城板塊塊。市場存量量：2011年庫存量量上升至至100153套、1301萬平米，，庫存面面積再創(chuàng)創(chuàng)歷史高高位，去去庫存化化迫切。。廣州2012年大量的的新貨集集中入市市，導(dǎo)致致市場的的競爭壓壓力變大大。同時時2011年市場存存量達(dá)到到100153套，已超超過2011年廣州全全年消化化量71854套，去庫存化化迫切。注:以上數(shù)據(jù)據(jù)為世聯(lián)聯(lián)監(jiān)控數(shù)數(shù)據(jù)

宏觀市場2011年金九銀銀十成交交情況僅僅好于2008年，市場場或?qū)⑦M(jìn)進(jìn)入“深深度調(diào)整整期”二、項目目面臨的的環(huán)境與與問題>>1、市場大大勢【市場形勢勢】下半年樓樓市走勢勢表現(xiàn)預(yù)預(yù)判市場成交交低位徘徘徊，金金九銀十十期間廣廣州十區(qū)區(qū)市場成成交僅好好于2008年市場表表現(xiàn)，““量在價價先”市市場過渡渡，或?qū)⑦M(jìn)入““深度調(diào)調(diào)整期””。注:以上數(shù)據(jù)據(jù)來源網(wǎng)網(wǎng)易2011年10月過后，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場進(jìn)進(jìn)入淡市市期，各各樓盤促促銷及降降價行為為逐步凸凸顯。2011年10月過后，，市場競競爭激烈烈，客戶戶觀望情情緒濃厚厚，房地地產(chǎn)市場場逐漸進(jìn)進(jìn)入淡市市期，各各樓盤促促銷及降降價行為為逐步凸凸顯，市市場以價價促量的的勢頭已已大面積積呈現(xiàn)。。廣州2011年11.14-12.29降價樓盤盤表注:以上數(shù)據(jù)據(jù)來源世世聯(lián)監(jiān)控控【預(yù)判】品牌開發(fā)發(fā)商銷售售業(yè)績普普遍走低低，或?qū)⑦M(jìn)入““深度調(diào)調(diào)整期””。一線城市廣廣州2011年前15名開發(fā)商第第三季度的的銷售情況況注:以上數(shù)據(jù)來來源世聯(lián)監(jiān)監(jiān)控預(yù)計未來市市場仍將下下行態(tài)勢，，降價促銷銷、以價促促量將成市市場主流。。

未來走勢研判從階段來看看，市場目目前處于全全面促銷和和局部降價價階段。2011年9月11月12月2012年4月6月8月價量量跌價跌觀望階段局部促銷全面促銷量首次觸底底受促銷刺激激，需求小小幅釋放市場觀望者者繼續(xù)觀望望量二次觸底底價格下降到到部分客戶戶的預(yù)期，，成交量回回暖成交量持續(xù)續(xù)下滑價格小幅下下行量長期處于于低位開發(fā)商降價價回款成交量回升升價格微微上上漲局部降價全面降價量升價穩(wěn)促銷階段價格觸底量價齊跌降價階段量升價跌局部回暖量升價微升升預(yù)計2012年第一季度度市場仍將將呈下行態(tài)態(tài)勢，降價價促銷、以以價促量將將成市場主主流。

未來走勢研判

宏觀市場小結(jié)◆2012年房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控力度不不會放松，，但新政出出臺可能性性較小，未未來以鞏固固政策執(zhí)行行為主，房地產(chǎn)市場場宏觀環(huán)境境依然嚴(yán)峻峻?！?011年全年廣州州市成交面面積與成交交均價呈現(xiàn)現(xiàn)震蕩下行行態(tài)勢，金金九銀十期期間成交情情況相比近近六年僅好好于2008年；2011年10月過后，開開發(fā)商以價價促量勢頭頭大面積顯顯現(xiàn)，加上上2012年舊貨新貨貨齊推，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超廣州市市年平均消消化量，2012年廣州房地地產(chǎn)市場供供過于求，，競爭環(huán)境境激烈。◆土地市場場成交低迷迷，開發(fā)商商拿地更謹(jǐn)謹(jǐn)慎，開發(fā)節(jié)奏減減慢，資金金壓力凸顯顯。引出思考：：面對明年年可能仍將將持續(xù)的低低迷市場狀狀態(tài),本項目如何何制定營銷銷策略，跳跳出區(qū)域，，打消客戶戶疑慮，實實現(xiàn)保價高高速目標(biāo)？？維度二>>天河區(qū)市場場分析必須正視的的背景——調(diào)控政策下下，天河區(qū)區(qū)市場呈現(xiàn)現(xiàn)怎樣的變變化，未來來供應(yīng)對本本項目有何何影響？

區(qū)域市場天河區(qū)預(yù)售售與簽約情情況2010年，天河區(qū)區(qū)商品房市市場需求的的強(qiáng)勁，促促使房價處處于持續(xù)走走高態(tài)勢，，片區(qū)處于于供不應(yīng)求求的狀態(tài)。。2011年在調(diào)控的的形勢下，，價格依舊舊呈走高態(tài)態(tài)勢，但成成交量較大大幅下滑，，全年僅成成交3291套，成交量量同比大幅幅下滑了49.6%，供過去求求格局已形形成注:以上數(shù)據(jù)來來源網(wǎng)易天河北寶翠園匯景新城翰林8090東方新世界界華景里日出觀山佳潤臨江上上品瑞安創(chuàng)逸力訊T富力公園28頤德公館頤和四季公公館中鐵盛德國國際公寓

區(qū)域市場天河區(qū)在售售項目分布布圖本項目奧體新城龍洞天河公園珠江新城

區(qū)域市場天河區(qū)在售售項目銷售售情況市場上大部部分樓盤處處于一個持持續(xù)續(xù)銷階階段，并未未集中推貨貨，基本上上都是正常常銷售。東東方新世界界曾在九月月份集中推推貨開盤，，當(dāng)月實現(xiàn)現(xiàn)158套銷售量。。其他持續(xù)續(xù)續(xù)銷項目目每月簽約約量大概在在10-20套之間。注:以上數(shù)據(jù)來來源網(wǎng)易

區(qū)域市場天河區(qū)2012年貨量盤點點2011年天河區(qū)余余貨4460套，加上2012年新增貨量量4700套，2012年天河區(qū)供供應(yīng)總量近近萬套，市市場競爭壓壓力大。注:以上數(shù)據(jù)來來源世聯(lián)監(jiān)監(jiān)控

區(qū)域市場天河區(qū)主要要在售樓盤盤天河區(qū)目前前在售的樓樓盤多為尾尾貨消化，，主流供應(yīng)應(yīng)中大戶型型，中等戶戶型面積段段主要集中中在100-140㎡三房。注:以上數(shù)據(jù)來來源世聯(lián)監(jiān)監(jiān)控

區(qū)域市場在售個盤——東方新世界界9月下旬開盤盤，推出200余套單位，，包括80平的2房、100平左右的3房、160平左右的4房和180平的5房，均價31000元/平，帶精裝裝修發(fā)售，，開盤當(dāng)天天成交130套左右。產(chǎn)品線包括括163-194㎡兩梯兩戶，，125-136㎡兩梯三戶，，到80-121㎡兩梯六戶，，戶型豐富富，享有超超寬樓距。。截至1月3日網(wǎng)簽169套。

區(qū)域市場在售個盤——東方新世界界9月下旬開盤盤，9月份大量網(wǎng)網(wǎng)簽，十月月份網(wǎng)簽7套，十一月月份網(wǎng)簽1套，開盤過過后銷售速速度明顯放放緩。注:以上數(shù)據(jù)來來源網(wǎng)易

區(qū)域市場在售個盤——頤和四季公公館項目位于暨暨南大學(xué)華華文學(xué)院東東南角，小小區(qū)西臨粵粵墾路，南南臨東莞莊莊路和廣園園快速路；；樣板房已開開放，首先先推出90-188平方米公館館級城央住住宅，均價價預(yù)計2.2-2.5萬/平，目前正正接受誠意意登記，最最高可在開開盤時享9折優(yōu)惠。預(yù)計2月開盤。

區(qū)域市場在售個盤——華景里華景里又名名信華經(jīng)理理人家園二二期，一共共由9棟29～31層高層住宅宅及1棟2層集中式商商業(yè)組成，，住宅總戶戶數(shù)為772戶，首層全全部架空，，首推A、C兩棟，貨量量約300套。戶型有有103到145平米的兩房房、三房、、和四房，，以中大戶戶型為主，，主力戶型型為139-145平方米的三三四房，目目標(biāo)客戶主主要是改善善型客戶。。目前折后均均價25000元/平米。

區(qū)域市場在售個盤——華景里華景里金九九銀十前成成交較為穩(wěn)穩(wěn)定，但金金九銀十后后成交迅速速下滑。價價格整體比比較平穩(wěn)。。注:以上數(shù)據(jù)來來源網(wǎng)易

區(qū)域市場在售個盤——寶翠園寶翠園三期期預(yù)計于2012年年底推出出市場。寶翠園一期期從2008年底第一期期開售至今今已售罄，，面積由85平方米的兩兩房到145平方米四房房。戶型方方正實用，，功能分區(qū)區(qū)合理，全全部雙陽臺臺設(shè)計，部部分帶大面面積入戶花花園。項目目北面為龍龍洞森林公公園，環(huán)境境優(yōu)美。

區(qū)域市場在售個盤——寶翠園由于2010年底至今寶寶翠園一直直是銷售尾尾貨，所以以簽約量一一直低位運運行。注:以上數(shù)據(jù)來來源網(wǎng)易

區(qū)域市場小結(jié)一、天河區(qū)區(qū)供過于求求市場格局局已經(jīng)形成成，競爭激激烈二、奧體新新城區(qū)域內(nèi)內(nèi)基本無競競爭，未來來最大的競競爭來自廣廣州天河其其他板塊之之間的競爭爭；三、項目面面臨較大的的外圍板塊塊客源爭奪奪壓力；第三篇客戶分析及及定位精品之路我們的客戶戶在哪？進(jìn)一步鎖定定項目的核核心客戶，，抓住目標(biāo)標(biāo)客戶的核核心置業(yè)關(guān)關(guān)注。結(jié)合本項目目的產(chǎn)品線線，以廣州州市場的客客戶特征進(jìn)進(jìn)行分類，，本項目客客戶主要鎖鎖定三類人人群。主力居家型型：公寓、洋房房A舒居改善型型：合拼洋房高端改善型型：疊拼別墅BC主力居家型型客戶1舒居改善型型客戶2高端改善型型客戶3潛在意向客客戶調(diào)研啟示>>客戶調(diào)研廣州天健上上城前期意意向客戶調(diào)調(diào)研安排Q:客戶的年齡齡、家庭結(jié)結(jié)構(gòu)受訪人群年年齡以25-35歲為主；家庭結(jié)構(gòu)以以二人世界界、三口之之家為主；；Q:客戶的職業(yè)業(yè)分布職業(yè)分布上上，結(jié)合本本項目產(chǎn)品品的定位，，重點關(guān)注了了公務(wù)員、、教師醫(yī)生生、個體生生意人、公公司職員等等；Q:客戶的家庭庭月收入情情況受訪人群家家庭月收入入主要分為為兩類：一類在15000元以下，一一類在30000元以上Q:客戶的置業(yè)業(yè)次數(shù)、置置業(yè)取向從受訪的置置業(yè)次數(shù)來來看，占比比例最高的的是二次置置業(yè)，其次次是尚未置置業(yè)。Q:客戶的置業(yè)業(yè)取向在市區(qū)較老老的二手房房和離市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)的一一手房之間間客戶的選擇擇呈現(xiàn)以下下特點：1）高端客戶戶不論地段段，傾向于于選擇新房房；2）剛需型首首置客戶，，傾向于選選擇新房；；3）首改客戶戶，傾向于于選擇二手手學(xué)位房；；Q:客戶日常使使用的交通通工具受訪人群中中，33%的客戶選擇擇私家車上上下班50%的客戶依賴賴公共交通通，另有小小部分乘單單位班車或或步行上班班。Q:客戶最關(guān)注注的購房因因素從調(diào)研結(jié)果果來看，中中高端客戶戶最關(guān)注的的購房因素素依次為：：周邊配套套完善、小小區(qū)內(nèi)部環(huán)環(huán)境、項目目周邊環(huán)境境；剛需型客戶戶的選擇依依次為：交交通便利、、規(guī)劃利好好、周邊配配套完善。。Q:對奧體新城城規(guī)劃的認(rèn)認(rèn)識受訪人群中中，50%的客戶認(rèn)為為奧體新城城的規(guī)劃視視乎政府投投入，有不不確定性，，其次是認(rèn)認(rèn)為“隨著著天河重心心東移，前前景看好””，占比23%，其余27%的客戶則不不看好奧體體的規(guī)劃。。Q:是否了解““奧體新城城”規(guī)劃從調(diào)研結(jié)果果來看，大大部分客戶戶不了解奧奧體新城的的規(guī)劃，僅僅23%的客戶表示示聽說過天天河的智慧慧城，有一一些了解。。Q:認(rèn)為奧體與與體育中心心的距離鑒于大部分分客戶不了了解奧體新新城的規(guī)劃劃，相應(yīng)地地，客戶認(rèn)認(rèn)為奧體與與天河體育育中心的距距離，普遍遍高于實際際距離，甚甚至有23%的客戶的心心理距離為為實際距離離的2倍。Q:認(rèn)為本項目目地段好主主要是指與前期的預(yù)預(yù)測不同，，受訪客戶戶對于“地地段好”的的認(rèn)知不僅僅僅局限于于籠統(tǒng)地認(rèn)認(rèn)為“天河河的房子地地段一定好好”，而是是需要實實實在在的““距離天河河體育中心心15分鐘車程””，表明受受訪人群對對這一細(xì)節(jié)節(jié)較為敏感感，容易被被此打動。。Q:最認(rèn)可天健健上城的價價值點受訪客戶選選擇最多的的是“未來來前景”，，其次是““規(guī)劃中的的公園”。。Q:是否介意毗毗鄰保障房房社區(qū)受訪客戶普普遍表示毗毗鄰保障房房社區(qū)不影影響購房，，少量高端端客戶表示示介意。但但也有客戶戶提到毗鄰鄰保障房社社區(qū)，周邊邊配套會跟跟得上。Q:是否介意地地塊原為廣廣氮廠房受訪客戶普普遍認(rèn)為原原有的廣氮氮廠房對購購房會產(chǎn)生生影響，但但更多的是是心理層面面的影響，，擔(dān)心污染染和輻射。。也有30%的客戶認(rèn)為為，政府會會對土地進(jìn)進(jìn)行相關(guān)的的處理，不不影響居住住。Q:對本項目的的價格預(yù)期期受訪客戶對對本項目的的價格預(yù)期期主要集中中于18000-20000元/平米之間。。其中，了了解項目具具體位置的的客戶，給給出的價位位普遍在18000元以上。而而16000元左右的價價格，均由由不了解項項目所在區(qū)區(qū)域的客戶戶給出。Q:是否愿意選選擇精裝交交樓受訪客戶普普遍表示愿愿意選擇精精裝交樓，，比較省事事方便，僅僅有幾位原原住村民，，希望選擇擇毛坯交樓樓。Q:傾向于選擇擇的精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)從客戶選擇擇的精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來看，，主要集中中于2000-2500元/平米，以2500元/平米占比最最高。Q:最常接觸的的報紙受訪客戶最最常接觸的的報紙為廣廣州的兩大大媒體：南南方都市報報和廣州日日報。其中中，南都的的占比高于于廣日。預(yù)預(yù)計與南都都的采編內(nèi)內(nèi)容和市民民閱讀習(xí)慣慣有關(guān)。Q:經(jīng)常前往的購購物場所受訪客戶最常常前往的購物物場所為天河河城、正佳廣廣場，其次是是廣百百貨。。Q:經(jīng)常收看的電電視臺受訪客戶最常常收看的電視視臺為鳳凰臺臺，其次是翡翡翠臺和廣東東衛(wèi)視。另有有部分客戶收收看湖南衛(wèi)視視和江蘇衛(wèi)視視?？蛻粜〗Y(jié)1、客戶普遍不不了解奧體新新城的規(guī)劃，，也很少聽說說過天健地產(chǎn)產(chǎn)；2、客戶普遍認(rèn)認(rèn)為項目的地地段、未來前前景和規(guī)劃中中的公園，是是最吸引購買買的因素；3、客戶認(rèn)為鄰鄰近保障房社社區(qū)不影響購購房，但大多多數(shù)客戶對項項目前身為廣廣氮工業(yè)廠房房心存疑慮，，擔(dān)心工業(yè)污污染；4、客戶對項目目的價格預(yù)期期在18000-20000元/平米，多數(shù)愿愿意選擇2500元/平米的精裝修修；矛盾：客戶認(rèn)為“項目未來前前景”最吸引引人但卻普遍不了了解奧體新城城的規(guī)劃客戶認(rèn)為“規(guī)劃中的公公園”吸引人人但項目北面的的公園遠(yuǎn)未成成型，周邊環(huán)環(huán)境雜亂價值反思：如何找準(zhǔn)項目目的核心價值值及營銷發(fā)力力點？三個思考維度度①“奧體新城的前前景”怎么講講②我們是是不是“天河河北”③我們怎怎么講“公園園”奧體新城的前前景怎么講維度一>>案例＞＞白鵝潭““新世界凱粵粵灣”2011年5月13日，廣州市廣廣播電視臺在在新世界·凱粵灣進(jìn)行了了“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈圈榮耀啟航”系列活動。。【活動主題】白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈圈榮耀啟航【活動內(nèi)容】主要包括2大亮點1.活動以《通向世界的灣灣——走進(jìn)白鵝潭》系列片拍攝的開機(jī)儀儀式為核心對對“白鵝潭經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈”的未未來價值做深深度剖析。2.珠江文化理論論的首創(chuàng)者、、中山大學(xué)教教授黃偉宗先先生更是攜其其主編的《白鵝潭志》親臨現(xiàn)場與主流媒體合合作，依托““白鵝潭”板板塊“廣佛之之心、廣州國國際商業(yè)中心心”的利好規(guī)規(guī)劃，在充分分挖掘板塊歷歷史文化特點點的基礎(chǔ)上，，以大事件起起勢，開啟白白鵝潭熱點板板塊炒作之旅旅。起勢：與廣州市廣播播電視臺合作作，炒作白鵝鵝潭案例＞＞白鵝潭““新世界凱粵粵灣”2011年5月下旬，與搜搜房網(wǎng)合作舉舉辦“尋找廣州樓市市藍(lán)籌系列高高峰論壇之尋尋找白鵝潭”網(wǎng)絡(luò)論壇直直播活動趁熱打鐵，延延續(xù)白鵝潭板板塊利好規(guī)劃劃熱點話題，，在房地產(chǎn)主主流媒體上進(jìn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)直播播論壇炒作，，吸引行業(yè)人人士關(guān)注，增增加話題在業(yè)業(yè)內(nèi)及準(zhǔn)購房房者之間的傳傳播度。趁熱打鐵：網(wǎng)絡(luò)論壇直播播，炒作白鵝鵝潭【活動主題】尋找廣州樓市市藍(lán)籌系列高高峰論壇之尋尋找白鵝潭【活動內(nèi)容】邀請房地產(chǎn)行行業(yè)專家學(xué)者者從歷史、定定位、前景、交通等方方面炒作白鵝鵝潭區(qū)域的規(guī)規(guī)劃利好，同時對高峰論論壇進(jìn)行了網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)直播，短短時間集中引起了一波波討論熱潮，，吸引人群關(guān)關(guān)注案例＞＞白鵝潭““新世界凱粵粵灣”推廣配合：軟文硬廣網(wǎng)絡(luò)絡(luò)連續(xù)投放，，炒作白鵝潭潭，樹立項目目形象世界的白鵝潭潭，廣州的凱凱粵灣制造板塊炒作作熱點話題同同時，導(dǎo)入項項目形象，高高頻次多渠道道進(jìn)行線上宣宣傳，保持話話題熱度和項項目曝光率，，達(dá)到區(qū)域炒炒作及項目宣宣傳雙重目的的。入市形象導(dǎo)入入期，連續(xù)4周采用“半版版面跨版”的的版式投放廣廣日形象樹立期，，接著連續(xù)幾幾周采用全版版面投放廣日日、南都，釋釋放項目價值值，主訴求白白鵝潭規(guī)劃利利好連續(xù)三周在周周五選擇廣日日投放“白鵝鵝潭系列軟文文炒作”自“華南板塊”成為廣州人最最耳熟能詳?shù)牡木幼⌒鲁且砸詠?，對新興興片區(qū)板塊的的媒體造勢及及炒作就從來來沒有停止過過，并逐步地地演變成為發(fā)發(fā)展商進(jìn)入一一個新興區(qū)域域的必選動作作。事實上，我們們發(fā)現(xiàn)在廣州州市場的板塊塊炒作，一般般具備兩個特特征：第一，所需炒作的板板塊需有政府府的詳細(xì)規(guī)劃劃做支撐，這樣才有利利好規(guī)劃未來來前景作話題題進(jìn)行炒作；第二，區(qū)域炒炒作往往采取取與主流媒體合合作形式進(jìn)行行，采用大型型事件起勢，，配以軟文硬廣廣的連續(xù)投放放，充分利用用媒體資源形形成話題討論論熱點?？蛻魧W體新新城的認(rèn)識：：奧體新城不了了解，聽說過過天河要建智智慧城；奧體新城，感感覺很偏遠(yuǎn)；；相對于亞運城城、白云新城城和南沙，知知道奧體新城城的人比較少少；我很看好智慧慧城的規(guī)劃，，因為它是廣廣州所有新城城規(guī)劃中唯一一有產(chǎn)業(yè)支持持的，是可以承承載天河區(qū)未未來發(fā)展的；；往高端的方向向靠，比如““天河御品””，明明是白白云區(qū)的項目目，也可以說說自己是天河河?！疤越饙o峯璟”在恒福福路，還說自自己是老東山山呢。關(guān)鍵是是你們距離天天河北很近，，可以考慮說說自己是“天天河北”；奧體新城2-3年內(nèi)還發(fā)展不不起來，純粹粹的板塊炒作作投入太大。?？膳c政府或媒媒體合作，以以大事件起勢勢進(jìn)行區(qū)域炒炒作避免單一地講講奧體新城的的規(guī)劃；把奧體新城的的區(qū)域規(guī)劃與與天河的智慧慧城相結(jié)合，，提高到天河河發(fā)展新引擎擎的高度對本項目的啟啟示>>定位關(guān)鍵詞：：天河新引擎我們是不是““天河北”維度二>>借鑒＞＞瑞安創(chuàng)逸退讓50米，只為天河河北更純粹天河北，越難難得，越值得得純正天河北地地段，所有推推廣均強(qiáng)化““天河北”的的地段價值和和崇高身份。。借鑒＞＞頤和四季公館館真正天河北從從此擁有東莞莊地段，，勉強(qiáng)的天河河北，通過強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“真正天天河北”，鞏鞏固提升豪宅宅認(rèn)知。借鑒＞＞君華香柏廣場場醇享后CBD時代生活廣州大道北，，不屬于天河河北，強(qiáng)調(diào)““后CBD”，提升項目的的認(rèn)知度和檔檔次。我們明顯不屬屬于“天河北北”，但我們們位于定位成成“以智慧、、休閑為特色色的市級公共共中心”奧體體新城板塊；；可以通過““天河新核””的概念，拉拉近客戶對項項目心理距離離，從而擴(kuò)大大客戶對項目目地段的認(rèn)知知程度和接受受度。對本項目的啟啟示>>定位關(guān)鍵詞：：天河新核我們的“公園園”怎么講維度三>>參考＞＞華景里天河公園旁學(xué)學(xué)位四房房天河公園板塊塊，兼有華景景幼兒園、小小學(xué)的名校資資源，采用了了“公園+名校”的推廣廣思路。參考＞＞東方新世界天河繁華核心心思享“中央公園”至美時光天河公園旁，，經(jīng)典豪宅項項目，畫面表表現(xiàn)公園景致致采用“地段段+公園”思路。。更多依靠前前期口碑。本項目大規(guī)模山體公公園我們講“公園園”面臨的問問題：公眾熟知認(rèn)可可的天河公園園，離我們太太遠(yuǎn)（至少20分鐘車程）規(guī)劃中的馬鞍鞍山公園，尚尚未成型，周周邊環(huán)境缺乏乏說服力我們不能講““天河公園””，因為離項項目太遠(yuǎn)；也不能講“規(guī)規(guī)劃中的公園園”，讓客戶戶感覺遙遙無無期；但我們可以講講“公園物業(yè)業(yè)”，強(qiáng)化公公園的資源。。對本項目的啟啟示>>定位關(guān)鍵詞：：公園物業(yè)第四篇項目形象定位位及推廣精品之路天健·上城天河新核·公園物業(yè)項目屬性定位位主推廣語天健·上城天河的下一個個10年他們渴望便利、高品質(zhì)的居住體驗他們迷戀、難舍天河核心的繁華璀璨他們有一定的購買實力他們?nèi)宰咴诓粩鄪^斗的路上他們是都市生活夢想的追求者

有這樣一群人……為有都市情結(jié)結(jié)的首置首改改階層傾力打打造高品質(zhì)、、年輕化的“都市生活館館”天健·上城是都市化的天健·上城是年輕化的天健·上城是有品味的沉浸在生活的的世界體驗世界的生活天健·上城我的都市生活活館我的都市情節(jié)我的愉悅世界我的生活夢想在這里，無限限想象….他們是理智的，以有限的的財富達(dá)到最最大的滿足他們上班時謹(jǐn)謹(jǐn)慎而專業(yè)的工作，下班班后卻可以在在BAR里狂飲他們享受文明明帶來的便捷，卻偏愛大自自然的質(zhì)樸純凈他們追求健康、他們喜歡運動、他們喜歡旅游家是他們展示個性和情調(diào)的地方方生活可以簡單，但不可以沒沒內(nèi)涵、少情趣生活方式元素素演繹高品質(zhì)的高舒適性的健康的運動的個性時尚、鮮鮮明的差異化形象定位組團(tuán)命名。都都市夢想家系系列居家洋房線——上東陽光合拼洋房線——巴黎春天疊拼別墅線——米蘭小鎮(zhèn)組團(tuán)命名。公公園生活家系系列居家洋房線——七里香榭合拼洋房線——麗陽山居疊拼別墅線——薔薇書院第五篇營銷策略總綱綱精品之路問題界定案例借鑒策略推導(dǎo)

問題界定1、陌生品牌、、陌生區(qū)域如如何實現(xiàn)保價價高速？阻礙目標(biāo)實現(xiàn)現(xiàn)的關(guān)鍵問題題：2、陌生區(qū)域的的中小規(guī)模盤盤如何建立自自己的市場影影響力？

維度一＞＞廣州操盤模式式特點時間97年-06年06年-08年09年至今階段迷失期恢復(fù)期發(fā)展期特點成因營銷倡導(dǎo)快速回籠資金金，走性價比比路線追求利潤增長長率追求價值最大大化大盤多，低價價籠罩市場，，老廣州人為為成交主力，，受97打擊，信心嚴(yán)嚴(yán)重不足土地日益稀缺缺，大盤逐漸漸推出市場，，尋求高利潤潤，新廣州人人置業(yè)比例增增多土地嚴(yán)嚴(yán)重稀稀缺，，城市市新規(guī)規(guī)劃頻頻出，，新廣廣州人人成購購房主主力軍軍，比比例占占八成成以上上渠道營營銷渠道營營銷價值營營銷渠道營營銷傳傳統(tǒng)模模式已已結(jié)束束，進(jìn)進(jìn)入價價值營營銷新新時代代，尋尋求對對話方方式打打動客客戶，，方為為制勝勝之道道。

維度二＞＞淡市之之下，，價值值取向向Ａ.城市型型住宅宅:中心城城區(qū)，，擁有有先天天地段段優(yōu)勢勢，交交通、、生活活等配配套占占優(yōu)，，主打打““概念念、地地段””貼標(biāo)標(biāo)簽Ｂ.邊緣型型住宅宅鄰近中中心城城區(qū)，，城市市發(fā)展展的副副中心心，受受政策策規(guī)劃劃的利利好支支持，，未來來前景景看好好，主主動““城市市化””Ｃ.郊區(qū)型型住宅宅與中心心城區(qū)區(qū)距離離遠(yuǎn)，，具備備豐富富的自自然資資源以以及大大盤規(guī)規(guī)模，，配套套落后后,主打““性價價比””√

案例借鑒＞＞君華香香柏廣廣場君華香香柏廣廣場：：陌生生區(qū)域域，非非品牌牌開發(fā)發(fā)商，，如何何建立立自己己市場場影響響力？？關(guān)鍵舉舉措1＞＞極致演演繹后后CBD居住生生活A(yù)CTION1：舉辦辦“城城市中中心發(fā)發(fā)展與與人居居價值值提升升高峰峰論壇壇”；；ACTION2：啟動動城市市價值值體全全城巡巡展；；關(guān)鍵舉舉措2＞＞極致展展示精雕細(xì)細(xì)琢，，完美美展示示，全全面超超越同同區(qū)域域?qū)κ质帧ＥR時咨咨詢中中心會所樓體字字圍墻樣板間間樣板間間關(guān)鍵舉舉措3＞＞品牌借借勢君華地地產(chǎn)副副董事事長張張晟先先生在在發(fā)布布會上上致辭辭7月13日，君君華地地產(chǎn)攜攜手世世界頂頂尖的的跨國國物業(yè)業(yè)管理理品牌牌——高力國國際集集團(tuán)，在威威斯汀汀酒店店舉行行君華華地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)業(yè)品牌牌發(fā)布布會暨暨與高高力國國際戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟啟啟動儀儀式。。成立君君華高高力物物業(yè)，而君君華香香柏廣廣場是是君華華高力力物業(yè)業(yè)的首個項項目。。君華地地產(chǎn)集集團(tuán)集集團(tuán)與與高力力國際際強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手通過與與高力力國際際物業(yè)業(yè)的簽簽約合合作，，以品品牌嫁嫁接的的方式式打造造發(fā)展展商品品牌形形象。。

案例總結(jié)＞＞君華香香柏廣廣場陌生區(qū)區(qū)域，，陌生生品牌牌，營營銷破破局之之道：：啟示三三、借助強(qiáng)強(qiáng)勢品品牌提升天天健地地產(chǎn)品品牌形形象和和知名名度；；借勢（（以高高力物物業(yè)品品牌嫁嫁接形形式打打造發(fā)發(fā)展商商形象象）價值炒炒作（（新穎穎的價價值點點炒作作，同同時通通過公公關(guān)活活動引引導(dǎo)客客戶認(rèn)認(rèn)知，，增強(qiáng)強(qiáng)公信信力））差異化化營銷銷（君君華側(cè)側(cè)重展展示和和公關(guān)關(guān)活動動）啟示一一、通通過新新穎的的“天河河新核核”、、“公公園物物業(yè)生生活””進(jìn)行價價值點點炒作作；舉辦高峰論論壇和和全城城巡展展吸引行行業(yè)及及社會會大眾眾的眼眼光；；啟示二二、極致的的現(xiàn)場場展示示樹立立項目目高端端形象象，拔升升客戶戶預(yù)期期；減小劣劣勢，，避免免威脅脅發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，轉(zhuǎn)化化威脅脅利用機(jī)機(jī)會，，克服服劣勢勢發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，搶占占機(jī)會會以“天天河新新核””、““公園園物業(yè)業(yè)”的的推廣廣主線線貫穿穿營銷銷全程程，極極致演演繹項項目在在未來來新城城中心心的、、綠色色的、、國際際的生生活方方式；；放大奧奧體新新城及及天河河智慧慧城區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃前前景，，提升升區(qū)域域價值值，消消除客客戶對對區(qū)域域的疑疑慮；；通過過系系列列公公關(guān)關(guān)活活動動，，樹樹立立天天健健地地產(chǎn)產(chǎn)在在廣廣州州的的品品牌牌影影響響力力S優(yōu)勢勢首置置首首改改型型產(chǎn)產(chǎn)品品；；產(chǎn)品品線線豐豐富富；；周邊邊規(guī)規(guī)劃劃有有馬馬鞍鞍山山公公園園及及奧奧體體公公園園W劣勢勢區(qū)域域形形象象較較差差，，目目前前交交通通不不夠夠方方便便；；周邊邊配配套套一一般般；；陌生生品品牌牌，，市市場場無無認(rèn)認(rèn)知知；；O機(jī)會會T威脅脅宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政策策的的不不確確定定性性，，市市場場受受政政策策影影響響較較大大；；外圍圍板板塊塊對對客客源源的的爭爭奪奪壓壓力力；；策略略推推導(dǎo)導(dǎo)強(qiáng)調(diào)調(diào)馬馬鞍鞍山山公公園園及及奧奧體體公公園園及及以以后后的的嶺嶺南南大大觀觀園園等等資資源源價價值值，，充充分分展展示示項項目目資資源源及及附附加加值值，，以以““公公園園物物業(yè)業(yè)””產(chǎn)產(chǎn)品品訴訴求求和和形形象象定定位位提提升升競競爭爭力力和和市市場場口口碑碑奧體體新新城城及及天天河河智智慧慧城城規(guī)規(guī)劃劃，，引引領(lǐng)領(lǐng)天天河河下下一一個個十十年年發(fā)發(fā)展展，，區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展前前景景利利好好，，升升值值潛潛力力巨巨大大；；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)久久未未有有新新盤盤供供應(yīng)應(yīng)，，且且天天河河城城區(qū)區(qū)有有效效供供應(yīng)應(yīng)不不足足，，市市場場需需求求向向外外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移；；

營銷策略總綱以““天天河河新新核核””、、““公公園園物物業(yè)業(yè)””的的獨獨特特概概念念入入市市，，迅迅速速樹樹立立市市場場標(biāo)標(biāo)桿桿。。通過過極極致致的的現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝展展示示，，建建立立項項目目的的高高尚尚生生活活標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。通過過系系列列頗頗具具影影響響力力的的公公關(guān)關(guān)活活動動事事件件，，提提升升品品牌牌和和區(qū)區(qū)域域形形象象、、地地位位。。話題題營營銷銷，，演演繹繹在在新新城城中中心心的的全全新新生生活活方方式式，，完完美美呈呈現(xiàn)現(xiàn)項項目目價價值值，，提提升升客客戶戶感感知知。。第六六篇篇營銷銷策策略略鋪鋪排排精品品之之路路營銷銷策策略略分分解解針對對性性強(qiáng)強(qiáng)的的銷銷售售物物料料通過過奧奧體體新新城城規(guī)規(guī)劃劃展展、、天天健健地地產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌手手冊冊等等現(xiàn)現(xiàn)場場銷銷售售物物料料說說服服客客戶戶，，營營造造良良好好的的銷銷售售氛氛圍圍。。推廣廣策策略略展示示策策略略活動動策策略略通過過外外圍圍展展示示、、入入口口、、銷銷售售中中心心、、樣樣板板房房、、園園林林等等，，營營造造項項目目高高端端國國際際的的感感覺覺。。充分分結(jié)結(jié)合合項項目目定定位位，，強(qiáng)強(qiáng)化化現(xiàn)現(xiàn)場場展展示示氛氛圍圍價格格建建議議推售售策策略略外圍圍展展示示廣州州·譽(yù)峰峰廣州州·太古古匯匯項目目形形象象圍圍墻墻，，建建議議設(shè)設(shè)置置為為高高3-6米，，尺尺寸寸偏偏大大將將更更有有助助于于隔隔離離外外部部的的雜雜亂亂環(huán)環(huán)境境。。圍墻墻噴噴繪繪制制作作，，畫畫面面可可設(shè)設(shè)計計為為項項目目的的意意向向效效果果圖圖或或城城市市繁繁華華景景觀觀圖圖，，也也可可參參考考太太古古匯匯創(chuàng)創(chuàng)意意圍圍墻墻做做法法，，設(shè)設(shè)計計得得更更有有個個性性化化、、年年輕輕化化的的特特色色。。也也可可借借鑒鑒譽(yù)譽(yù)峰峰以以綠綠色色圍圍墻墻隔隔離離外外界界的的做做法法。。小區(qū)入口口1、利用小小區(qū)入口口的綠化化，建立立客戶對對項目檔檔次的印印象；2、花團(tuán)錦錦簇的入入口綠化化，弱化化對周邊邊環(huán)境的的負(fù)面感感知；商業(yè)入口口廣場下沉式入入口廣場場手扶梯或或樓梯由由一層入入口前往往下沉廣廣場，提提升負(fù)一一層的人人流量；；中庭設(shè)計計造型獨獨特的玻玻璃頂蓋蓋，使商商業(yè)廣場場顯得比比較氣派派下沉廣場場銷售中心心位置選選取本項目的的商業(yè)設(shè)設(shè)置在1#樓，且1#樓的西側(cè)側(cè)為小區(qū)區(qū)出入口口，昭示示性最佳佳，最容容易吸引引沿街過過往的車車流人流流，因此此考慮利利用1#樓的商鋪鋪來設(shè)置置銷售中中心；考慮到1#樓商鋪的的進(jìn)深普普遍不大大，可以以同時結(jié)結(jié)合中庭庭面積來來打造銷銷售中心心；看樓動線線：一層層入口——影視廳，，區(qū)域模模型——沙盤模型型——會所功能能展示區(qū)區(qū)——園林——板房銷售中心心設(shè)置銷售中心心整體風(fēng)風(fēng)格——國際化觀觀感類星級酒酒店式裝裝修風(fēng)格格體現(xiàn)國國際感、、高品質(zhì)質(zhì)。打造會所所功能展展示區(qū)乒乓球跑步機(jī)桌球高爾夫揮揮桿練習(xí)習(xí)區(qū)展示未來來會所功功能、提提升售樓樓部檔次次，同時時利用乒乒乓球、、桌球、、健身器器材聚集集人氣。。銷售中心心打造亮亮點——聲光電一一體模型型聲光電一一體模型型——整體模型型的創(chuàng)新新展示，，利用沙沙盤和聲聲光電的的互動吸吸引客戶戶關(guān)注，，進(jìn)一步步提升客客戶對項項目高端端形象的的認(rèn)知，，從而引引起客戶戶的口碑碑傳播高新科技技震撼體體驗——立體三維維聲光電電模型，，高端視視覺沖擊擊奧體新城城價值洗洗腦房——通過聲光光電的方方式介紹紹奧體新新城板塊塊未來發(fā)發(fā)展理想想，包括括整個城城市結(jié)構(gòu)構(gòu)及交通通路網(wǎng)未未來景象象描述。。同時介介紹項目目產(chǎn)品、、園林設(shè)設(shè)計理念念及關(guān)鍵鍵點，給給客戶用用心展示示、用心心做盤的的開發(fā)商商良好形形象?！皧W體新城城價值洗洗腦房””——項目區(qū)域域價值及及項目價價值逼迫迫式加強(qiáng)強(qiáng)印象奧體新城城規(guī)劃展展“奧體新城城規(guī)劃展展”——項目區(qū)域域價值及及項目價價值逼迫迫式加強(qiáng)強(qiáng)印象天健地產(chǎn)產(chǎn)品牌手手冊“天健地產(chǎn)產(chǎn)品牌手手冊”——項目開發(fā)發(fā)商品牌牌洗腦式式介紹，，可贈與與誠意客客戶。天健上上城奧體新城城生活手手冊“奧體新城城生活手手冊”——以生活手手冊的形形式展現(xiàn)現(xiàn)奧體新新城現(xiàn)有有及未來來的生活活?，F(xiàn)代化的的展示方方式在跟客戶戶講解沙沙盤及樣樣板房的的時候，，運用蘋蘋果ipad做終控觸觸屏，控控制影音音、燈光光、窗簾簾、幕布布等，給給客戶一一種城市市感極強(qiáng)強(qiáng)的展示示。洋房樣板板房設(shè)置置建議首批洋房房樣板房房建議設(shè)設(shè)置以下下樓層：：3號樓3層——設(shè)置非拼拼合戶型型6套，包括括：A、B、D、E、F、H戶型2號樓3層，設(shè)置置拼合戶戶型2套，分別別是：163㎡㎡【【C+D】戶型、179㎡㎡【【G+H】戶型180㎡（拼合）160㎡（拼合）110㎡（非拼合）99㎡（非拼合）86㎡（非拼合）81㎡（非拼合）77㎡（非拼合）60㎡樣板房——簡潔硬裝裝，軟裝裝造場75-110㎡㎡戶型：淺色系，，暖色，，體現(xiàn)溫溫馨空間間感并使使空間感感覺更開開闊造型簡單單，避免免過多線線腳凸凹凹造型，，避免使使空間顯顯得繁雜雜注重功能能性，收收納空間間的精心心設(shè)置，，樣板房——沉穩(wěn)大氣氣，尊貴貴品質(zhì)150-170㎡戶型：暖色系，，局部深深色裝飾飾，尊貴貴沉穩(wěn)氣氣質(zhì)設(shè)計手法法簡潔大大氣，體體現(xiàn)開闊闊空間感感，由于于本項目目高度限限制，吊吊頂應(yīng)盡盡量簡單單，不宜宜過多線線腳精裝展示示——展示交樓樓品質(zhì)不建議做做大型水水系，可可適度采采用淺水水或疊水水，同時時利用原原生石塊塊實現(xiàn)觀觀賞性與與參與性性結(jié)合。。園林打造造打造“立立體園林林”，人人為建造造微型坡坡地，增增加中庭庭園林的的層次感感和空間間感，關(guān)關(guān)鍵在于于細(xì)節(jié)層次分明明的立體體化園林林層次分明明的立體體化園林林喬灌花草草合理搭搭配，錯錯落有致致不采用：：名貴樹樹種.名貴樹種種有利于于提升項項目整體體形象，，但費用用較高，，客戶認(rèn)認(rèn)知度較較低，性性價比較較低建議采用用：以花花卉、灌灌木等小小型植物物為主園林打造造景觀步行行道主要要集中在在小區(qū)內(nèi)內(nèi)部，曲曲線步道道營造移移步換景景的豐富富園林空空間小區(qū)主要要步行道道集中在在社區(qū)內(nèi)內(nèi)部。景觀步道道以曲線線設(shè)計為為主，營造移步步換景的的豐富園園林空間間。曲線道路路設(shè)計道路設(shè)置置園林打造造社區(qū)各功功能區(qū)域域的設(shè)置置都應(yīng)以以人為本本，廣場場面積原原則上不不超過200㎡㎡，過大的的廣場占占用大量量園林空空間的同同時反而而顯得突突兀而不不實用局部形成成小型社社區(qū)廣場場，控制制廣場面面積，結(jié)結(jié)合綠蔭蔭及座椅椅，成為為室外社社區(qū)活動動中心開放式活活動休閑閑廣場廣場結(jié)合合綠化種種植參與空間間周邊結(jié)合合綠化花花卉種植植凸顯休休閑氛圍圍。園林打造造打造特色色綠色生生態(tài)車庫庫“雙大大堂”設(shè)設(shè)計，車車庫可考考慮整體體抬高做做半地下下車庫，，采光窗窗、采光光天井自自然采光光，提升升尊貴感感車庫人行行通道采光井與與地面景景觀融為為一體半地下車車庫地下車庫庫設(shè)置大大堂園林打造造曲折道路路、原生生鋪裝、、精致圖圖案：園園林硬鋪鋪的重要要組成部部分，增增加了道道路的情情趣感和和靈動性性園林打造造小品格調(diào)調(diào)相對統(tǒng)統(tǒng)一，用用小品體體現(xiàn)出浪浪漫的情情調(diào)及溫溫馨的的生活氛氛圍，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)小品品的情趣趣感和可可參與性性園林打造造可引進(jìn)天天健自有有的物業(yè)業(yè)公司或或高力物物業(yè)，在在售樓部部，樣板板房都增增設(shè)物業(yè)業(yè)服務(wù)崗崗，使整整個銷售售過程不不僅僅是是項目了了解的過過程，也也是居住住后物業(yè)業(yè)體驗的的過程。。在銷售過過程中，，植入物物業(yè)服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容，設(shè)立立禮賓團(tuán)團(tuán)隊物業(yè)服務(wù)務(wù)前置，，引進(jìn)品品牌物業(yè)業(yè)物管經(jīng)理理保潔保安客服門童品牌物業(yè)業(yè)營銷策略略分解品牌導(dǎo)入入活動利用品牌牌發(fā)布會會、公益益性的營營銷事件件、天健健地產(chǎn)深深圳項目目巡游、、強(qiáng)勢汽汽車品牌牌的嫁接接等活動動，來提提升天健健地產(chǎn)的的品牌知知名度。。聯(lián)手政府府進(jìn)行區(qū)區(qū)域發(fā)展展歷史、、發(fā)展前前景等方方面的炒炒作，引引出“天天河新核核”的概概念，最最大化提提升區(qū)域域影響力力。區(qū)域炒作作公關(guān)活活動推廣策略略展示策略略活動策略略價格建議議推售策略略區(qū)域炒作作公關(guān)活活動：區(qū)域炒作作計劃一一：聯(lián)手手政府舉舉辦天河河發(fā)展歷歷史回顧顧展區(qū)域炒作作計劃二二：聯(lián)手手政府合合力舉辦辦論壇區(qū)域炒作作計劃三三：實地地感受區(qū)區(qū)域特色色區(qū)域炒作作順應(yīng)區(qū)域域發(fā)展方方向，聯(lián)聯(lián)手政府府合力舉舉辦凸顯顯天河發(fā)發(fā)展歷史史的回顧顧展覽活活動，為為“天河河新核””概念的的引出做做鋪墊。。舉辦極具具影響力力的城市市發(fā)展論論壇，整整合社會會、政府府、行業(yè)業(yè)、媒體體資源，，最大化化提升區(qū)區(qū)域影響響力。任何一個個區(qū)域都都有它存存在的特特色所在在，營銷銷的關(guān)鍵鍵在于挖挖掘，然然后借助助公共事事件將它它放大。。利用奧奧體新城城的現(xiàn)有有體育場場館及公公園、智智慧城的的展覽來來打動客客戶。區(qū)域炒作作公關(guān)活活動：ACTION1:天河的過過去——天河產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)及及區(qū)域發(fā)發(fā)展回顧顧展“回顧過過去，展展望未來來”——天健地產(chǎn)產(chǎn)與天河河政府共共同舉辦辦主題：天河產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)及及區(qū)域發(fā)發(fā)展回顧顧展地點：天健上城城售樓部部展覽時間間：8月開始，，持續(xù)兩兩個月展覽方式式：以圖片、、展板、、實物的的方式。。目的：一方面通通過媒體體的宣傳傳，引起起市民的的關(guān)注與與熱議，，引發(fā)客客戶對于于天河區(qū)區(qū)未來發(fā)發(fā)展前景景的認(rèn)同同；另一一方面，，與天河河各行業(yè)業(yè)協(xié)會搭搭上橋，，分渠道道營銷。。區(qū)域炒作作公關(guān)活活動：ACTION2:天河的下下一個十十年——天河城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展論壇壇“著眼未未來，共共創(chuàng)輝煌煌”——天健地產(chǎn)產(chǎn)與天河河政府共共同舉辦辦主題：天河城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展論壇壇地點：富力麗思思卡爾頓頓酒店時間：：9月上旬旬活動形形式：：以政府府牽頭頭主辦辦，企企業(yè)承承辦、、協(xié)辦辦的方方式進(jìn)進(jìn)行。。聯(lián)手手政府府共同同舉辦辦頗具具社會會影響響力的的大型型高峰峰論壇壇，大大幅提提升區(qū)區(qū)域價價值和和社會會關(guān)注注度；；邀請嘉嘉賓：：廣州政政界、、業(yè)內(nèi)內(nèi)資深深人士士、天天河區(qū)區(qū)政府府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、知知名專專家學(xué)學(xué)者、、廣州州各大大媒體體機(jī)構(gòu)構(gòu)、社社會機(jī)機(jī)構(gòu)、、天健健地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)等。。天河的的下一一個十十年——天河城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展論論壇區(qū)域炒炒作公公關(guān)活活動：：ACTION3:奧體新新城區(qū)區(qū)域居居住價價值論論壇主題：：奧體新新城未未來區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展趨趨勢與與居住住革新新地點：：富力麗麗思卡卡爾頓頓酒店店時間：：9月下旬旬形式：：邀請廣廣州市市長陳陳建華華等政政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)以以及世世聯(lián)地地產(chǎn)黎黎振偉偉先生生，地地產(chǎn)界界名人人以及及媒體體對其其區(qū)域域價值值進(jìn)行行炒作作；目的：：從未來來的發(fā)發(fā)展大大勢中中，凸凸顯出出項目目的創(chuàng)創(chuàng)新居居住理理念與與未來來的市市場價價值邀請嘉嘉賓：：天河區(qū)區(qū)政府府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、知知名專專家學(xué)學(xué)者、、廣州州各大大媒體體機(jī)構(gòu)構(gòu)、社社會機(jī)機(jī)構(gòu)、、天健健地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)等。。奧體新城未來區(qū)域發(fā)展論壇區(qū)域炒炒作公公關(guān)活活動：：ACTION4:暢游天天河新新核——奧體新新城、、智慧慧城一一日游游主題：：暢游天天河新新核地點：：奧體新新城、、天河河智慧慧城時間：：9月中旬旬活動目目的：：以實地地體驗驗感受受奧體體新城城及天天河智智慧城城的發(fā)發(fā)展，，感受受未來來天河河新核核的發(fā)發(fā)展前前景；；活動形形式：：廣州開開發(fā)區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)致歡歡迎詞詞并啟啟動一一日游游儀式式——奧體新新城沿沿途介介紹講講解——奧體新新城規(guī)規(guī)劃展展及沙沙盤講講解——天河智智慧城城現(xiàn)場場參觀觀介紹紹品牌導(dǎo)導(dǎo)入策策略：：品牌占占位品牌導(dǎo)入計劃一：品牌發(fā)布會品牌導(dǎo)入計劃二：公益性的營銷事件品牌導(dǎo)入計劃三：天健地產(chǎn)深圳項目巡游品牌導(dǎo)入計劃四：強(qiáng)勢品牌的借勢利用品牌發(fā)布會率先發(fā)出企業(yè)品牌聲音，宣告天健地產(chǎn)正式進(jìn)駐廣州市場。公益形象，奧運效應(yīng)，創(chuàng)造城市熱點話題，營造轟動性的口碑效應(yīng)，借助奧運時機(jī)提升企業(yè)知名度和美譽(yù)度。借勢強(qiáng)勢品牌如MINICOOPER、奔馳SMART等比較吸引目標(biāo)客戶群的名車試駕等活動，達(dá)到宣傳企業(yè)品牌的目的。通過親身體驗，讓媒體和客戶更加深入地理解天健，強(qiáng)化天健品牌形象，并形成口碑傳播。品牌導(dǎo)導(dǎo)入計計劃：：ACTION1:天健地地產(chǎn)品品牌發(fā)發(fā)布會會主題：：天健地地產(chǎn)品品牌發(fā)發(fā)布會會地點：：富力麗麗思卡卡爾頓頓酒店店時間：：8月份目的：：針對天天健地地產(chǎn)首首次進(jìn)進(jìn)入廣廣州市市場，，通過過品牌牌發(fā)布布會推推介品品牌，，加強(qiáng)強(qiáng)媒體體關(guān)注注度，，聯(lián)合合各媒媒體進(jìn)進(jìn)行報報道，，擴(kuò)大大天健健地產(chǎn)產(chǎn)品牌牌認(rèn)知知度。。邀請對對象：：政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、房地地產(chǎn)行行業(yè)協(xié)協(xié)會領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、業(yè)內(nèi)內(nèi)知名名人士士、主主流媒媒體記記者天健·上城品品牌發(fā)發(fā)布會會品牌導(dǎo)導(dǎo)入計計劃：：ACTION2:全城奧奧運之之羽毛毛球““天健健杯””主題：：全城奧奧運之之羽毛毛球““天健健杯””地點：：奧林匹匹克中中心時間：：8月份目的：：利用2012年倫敦敦奧運運會的的熱度度，邀邀請奧奧運冠冠軍林林丹前前來天天健上上城銷銷售中中心，，與奧奧運迷迷們一一起分分享成成長的的故事事，并并且籍籍此舉舉辦羽羽毛球球比賽賽“天天健杯杯”。。邀請對對象：：政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、、意向向客戶戶、科科學(xué)城城企業(yè)業(yè)員工工，主主流媒媒體記記者品牌導(dǎo)導(dǎo)入計計劃：：ACTION3:天健地地產(chǎn)深深圳項項目巡巡游主題：：天健地地產(chǎn)深深圳項項目巡巡游地點：：天健深深圳各各代表表項目目巡游游時間：：9月份目的：：通過親親身體體驗，，讓客客戶及及媒體體更加加深入入地理理解天天健，，強(qiáng)化化天健健品牌牌形象象，并并形成成口碑碑傳播播。邀請對對象：：意向客戶、、主流媒體體記者、業(yè)業(yè)內(nèi)人士品牌導(dǎo)入計計劃：ACTION4:MINICOOPER、奔馳SMART試駕月主題：MINICOOPER、奔馳SMART試駕月地點：天健上城售售樓部時間：9月份每周末末目的：借勢強(qiáng)勢品品牌如MINICOOPER、奔馳SMART等比較吸引引目標(biāo)客戶戶群的名車車試駕等活活動，達(dá)到到宣傳企業(yè)業(yè)品牌的目目的。邀請對象：：意向客戶、、主流媒體體記者營銷策略分分解軟文持續(xù)炒炒作區(qū)域價價值與品牌牌實力在線上的軟軟文推廣中中，持續(xù)性性炒作“天天河新核””概念，同同時引出天天健在新城城建設(shè)中的的先驅(qū)者作作用。提前蓄客，，三個重要要渠道如果現(xiàn)場售售樓處展示示不到位，，在推廣配配合的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，提前前在天河城城正佳等商商業(yè)旺地設(shè)設(shè)置展場蓄蓄客。貼近近目標(biāo)客戶戶群，打好好“地鐵””、“戶外外牌”和““網(wǎng)絡(luò)”三三個重要渠渠道的組合合拳。項目開盤前前兩個月開開始進(jìn)行集集中推廣，，至始至終終，以“天天河的下一一個10年”貫穿主主推廣線，，副標(biāo)配合合銷售節(jié)點點發(fā)布。線上推廣貫貫穿一條主主線推廣策略展示策略活動策略價格建議推售策略推廣策略：：ACTION1:線上推廣貫貫穿一條主主線區(qū)域的重新新定義：天天河新核區(qū)域的發(fā)展展前景天健在“天天河新核””城市運營中中的作用天健上城產(chǎn)產(chǎn)品推廣的主線線思路：天天河的下一一個