世聯(lián)綜合型地產(chǎn)業(yè)務(wù)模塊

城市綜合體綜合體項目溝通2023/1/193項目的界定公司背景：項目情況：客戶的戰(zhàn)略性思考：4開發(fā)商經(jīng)常會有的疑問

我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項目？項目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體項目的銷售？如何解決配套不成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格？如何通過本項目建立企業(yè)品牌？。。。。。。5我們在合適的時機，掌握了合適的資源事實上，項目的關(guān)鍵在于：“我們能否做對”我們是否意識到綜合體項目的復(fù)雜性和其同單一物業(yè)的不同點6綜合體和單一物業(yè)的比較比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險較小較大總投資一般較大相對較小經(jīng)濟風(fēng)險較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大7綜合體項目的操作執(zhí)行內(nèi)容項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定；物業(yè)發(fā)展模式；商業(yè)資源獲取與整合；營銷與經(jīng)營；8世聯(lián)研究：綜合體四種發(fā)展模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：上海商城例如：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城例如：廣州中信廣場、深圳信興廣場例如：香港太古廣場、北京華貿(mào)中心9模式一各種功能均衡發(fā)展的模式外因內(nèi)因優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模

——建筑面積20萬㎡以上強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計——各功能共融不互擾功能化體系五星級酒店甲級寫字樓頂級酒店式/服務(wù)式公寓高檔/中高檔購物中心專業(yè)的管理團隊——物業(yè)管理/經(jīng)營管理開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗成功關(guān)鍵因素10客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場、公寓外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式二以寫字樓為核心的模式11外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因因素模式三以酒店為核核心的模式式功能化體系系——五星級酒店店帶動公寓寓、寫字樓樓，并定位位其的規(guī)模模與檔次配套設(shè)施——頂級商場地理位置——不遠(yuǎn)離城市市核心區(qū)交通可達性性——主干道沿線線客戶支持——商務(wù)客戶定位差異化化——通過提供頂頂級差異化化服務(wù)而非非直面競爭爭建立其核核心地位開發(fā)商有足足夠的經(jīng)濟濟實力12外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因因素模式四以商業(yè)為核核心的模式式明確定位——大規(guī)模綜合合/娛樂性/觀光性/頂級/…功能化體系系——商業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)，其他功功能為輔一流的合作作團隊地理位置——城市核心區(qū)區(qū)交通可達性性——地鐵口/主干道沿線線區(qū)域功能的的缺乏、需需求旺盛獨具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…人流及商業(yè)業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計經(jīng)營管理13不同模式的收益方式式功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營---外包經(jīng)營外包經(jīng)營寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場自行經(jīng)營/出租一般出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:55:5903:55:5903:551/5/20233:55:59AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:55:5903:55Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:55:5903:55:5903:55Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:55:5903:55:59January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:55:59上午03:55:591月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:55上上午午1月-2303:55January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/53:55:5903:55:5905January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:55:59上午午3:55上午午03:55:591月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:55:5903:55:5903:551/5/20233:55:59AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:55:5903:55Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。03:55:5903:55:5903:55Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2303:55:5903:55:59January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:55:59上上午03:55:591月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月233:55上上午1月-2303:55January5,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2023/1/53:55:5903:55:5905January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。3:55:59上午午3:55上午午03:55:591月-239、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀讀一切切好書書如同同和過過去最最杰出出的人人談話話。03:55:5903:55:5903:551/5/20233:55:59AM11、越是沒沒有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越加自命命不凡。。1月-2303:55:5903:55Jan-2305-Jan-2312、越是無能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯兒。03:55:5903:55:5903:55Thursday,January5,202313、知人人者智智，自自知者者明。。勝人人者有有力，，自勝勝者強強。1月-231月-2303:55:5903:55:59January5,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20233:55:59上上午午03:55:591月月-2315、最具挑挑戰(zhàn)性的的挑戰(zhàn)莫莫過于提提升自我我。。一月233:55上午午1月-2303:55January5,202316、業(yè)余生活活要有意義義，不要越越軌。2023/1/53:55:5903:55:5905January202317、一個人即即使已登上上頂峰，也也仍要自強強不息。3:55:59