世聯(lián)地產(chǎn)取地和進(jìn)入策略

世聯(lián)地產(chǎn)取地和進(jìn)入策略研究顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。取地和進(jìn)入策略研究必須關(guān)注的問題Issue>在進(jìn)行取地和進(jìn)入決策時(shí)開發(fā)商最關(guān)注以下問題在企業(yè)戰(zhàn)略和開發(fā)目標(biāo)的指導(dǎo)下是否要進(jìn)入意向地區(qū)？意向地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢(shì)是怎樣的？現(xiàn)時(shí)意向地塊的評(píng)估價(jià)值是多少？影響現(xiàn)時(shí)土地價(jià)值的關(guān)鍵因素有哪些？意向地塊的發(fā)展前景如何？哪些地塊價(jià)值大、對(duì)區(qū)域發(fā)展最為關(guān)鍵？哪些地塊必須在近期拿？哪些可以遠(yuǎn)期拿？如何確定取地規(guī)模從而使得效益最優(yōu)？企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間節(jié)奏是怎樣的？合理的取地成本是多少？世聯(lián)對(duì)取地和進(jìn)入策略研究的理解及觀點(diǎn)Opinion>在企業(yè)區(qū)域戰(zhàn)略下解析意向地區(qū)進(jìn)不進(jìn)入該地區(qū)？探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度進(jìn)入策略意向地區(qū)在其背景區(qū)域中的角色和定位意向地區(qū)城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展給房地產(chǎn)帶來的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)意向地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判發(fā)展策略土地儲(chǔ)備策略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況市場(chǎng)總量、消化情況客戶群與產(chǎn)品情況意向地區(qū)土地市場(chǎng)狀況意向地區(qū)外部環(huán)境的變化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備原則意向地塊評(píng)估意向地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展前景意向地區(qū)能否實(shí)現(xiàn)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)如何進(jìn)入意向地區(qū)？橫向觀察：周邊其他城市的房地產(chǎn)發(fā)展其他發(fā)展商的在意向地區(qū)的表現(xiàn)及動(dòng)態(tài)進(jìn)入策略研究思路戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面地價(jià)分析與建議取地策略研究思路確定可能的取地范圍區(qū)域宗地劃分單項(xiàng)宗地土地價(jià)值判斷土地價(jià)值影響因素權(quán)重確定綜合判斷土地價(jià)值取地規(guī)模取地范圍確定土地價(jià)值影響因素彈性分析世聯(lián)取地和進(jìn)入策略研究成功案例簡(jiǎn)介Case>世聯(lián)成功案例項(xiàng)目名稱時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶服務(wù)內(nèi)容廊坊固安工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目取地和進(jìn)入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市開發(fā)區(qū)三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司土地價(jià)值評(píng)估與地塊劃分、取地策略（取地規(guī)模、范圍及次序）、項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域開發(fā)模式與運(yùn)作、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展定位及發(fā)展建議中山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2005中山2600畝中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山房地產(chǎn)前景、房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)研判、發(fā)展策略和土地儲(chǔ)備策略萬(wàn)科佛山城市地圖項(xiàng)目2005佛山--佛山市萬(wàn)科置業(yè)有限公司通過地圖系列進(jìn)行信息分析、結(jié)合企業(yè)自身戰(zhàn)略進(jìn)行分析產(chǎn)品線布局和土地儲(chǔ)備中山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目規(guī)模：三個(gè)地塊合共2600畝工作成果：城市在區(qū)域中的角色房地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)比較中山與珠三角其它城市的房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研判土地市場(chǎng)狀況發(fā)展策略土地儲(chǔ)備策略萬(wàn)科佛山城市市地圖項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：整個(gè)城市及各各區(qū)工作成果：規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展和土地儲(chǔ)備為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來的影響、發(fā)展空空間各組團(tuán)的產(chǎn)品品類型、價(jià)格區(qū)間各組團(tuán)配套優(yōu)優(yōu)劣排序確定各片區(qū)的的最適宜客戶類型經(jīng)典案例：廊廊坊固安工業(yè)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目取取地和進(jìn)入策策略研究可能取地范圍圍反映在“廊廊坊市固安新新城（2003-2020）”可能的取地面面積高達(dá)30平方公里左左右，反映在在“廊坊市固固安新城總體體規(guī)劃（2003-2020）”上上，即為西起起西玉、柏村村，東至紀(jì)莊莊為保證最終取取地范圍的準(zhǔn)準(zhǔn)確，可能的的取地范圍向向東擴(kuò)展1公公里左右；可能取地范圍區(qū)間土地價(jià)值判斷斷方法：網(wǎng)格格分析法網(wǎng)格圖的基本本分析單元大大小由可能取取地范圍面積積及合理的網(wǎng)網(wǎng)格地塊數(shù)量量決定；考慮到可能的的取地范圍面面積為30平平方公里，確確定網(wǎng)格地塊塊面積范圍為為1公里至2平方公里由于地塊的不不規(guī)則性，嚴(yán)嚴(yán)格的方格網(wǎng)網(wǎng)劃分會(huì)產(chǎn)生生大量邊角及及跨越道路的的用地，不利利于整體分析析，故實(shí)際劃劃分時(shí)作相應(yīng)應(yīng)調(diào)整地塊劃分考慮慮地塊相對(duì)方方正，能反映映地塊的實(shí)際際資源現(xiàn)狀網(wǎng)格劃分網(wǎng)格劃分原則則根據(jù)以上原則則，世聯(lián)把區(qū)區(qū)域土地進(jìn)行行網(wǎng)格劃分，，并進(jìn)行編號(hào)號(hào)123456789101112131415161718192021222324252627282930影響土地價(jià)值值的七大核心心因素基于“固安縣縣土地基準(zhǔn)地地價(jià)”、““北京市土地地基準(zhǔn)地價(jià)””及固安的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況，世世聯(lián)總結(jié)出影影響宗地土地地價(jià)值的七大大因素根據(jù)“固安縣縣土地基準(zhǔn)地地價(jià)”與本區(qū)區(qū)域的總體規(guī)規(guī)劃，本區(qū)域域的土地均為為一級(jí)用地，，毛地價(jià)基本本相同，所以以成本影響因因素忽略，不不做土地價(jià)值值影響考慮因因素1、商服繁華華程度2、道路交通通狀況3、基礎(chǔ)配套套設(shè)施狀況4、環(huán)境條件件5、產(chǎn)業(yè)影響響因素6、城市規(guī)劃劃7、宗地現(xiàn)狀狀及內(nèi)部資源源七大核心因素素權(quán)重值及考考慮因素根據(jù)特爾菲法法（通過專家家對(duì)影響因素素權(quán)重作出統(tǒng)統(tǒng)計(jì)估算）計(jì)計(jì)算，參考固固安縣及周邊邊區(qū)域基準(zhǔn)地地價(jià)修正體系系各因素權(quán)重重，確定七大大核心因素對(duì)對(duì)地塊價(jià)值影影響的權(quán)重比比；按照土地價(jià)值值大小，地塊塊分為四個(gè)等等級(jí)：很好、、好、一般、、差，分別用用20、15、10及5代表。1、商服繁華華程度（權(quán)重重25%、彈彈性權(quán)重15%、彈性權(quán)權(quán)重5%）考慮商服中心心（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)、酒店、銀銀行、商業(yè)街街）對(duì)地塊的的輻射影響程程度。2、道路交通通狀況（權(quán)重重20%、彈彈性權(quán)重20%、彈性權(quán)權(quán)重20%））考慮地塊臨街街道路的狀況況（如臨街道道路的性質(zhì)、、寬度、長(zhǎng)度度、年車流量量）、對(duì)外交交通便利度（（距長(zhǎng)途汽車車站、機(jī)場(chǎng)距距離），分析析各地塊的對(duì)對(duì)內(nèi)和對(duì)外交交通的通達(dá)便便利程度。3、基礎(chǔ)配套套設(shè)施狀況（（權(quán)重10%、彈性權(quán)重重5%、彈性性權(quán)重1%））考慮目前地塊塊的城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投入情情況（供水、、供電情況））、地塊距公公用服務(wù)設(shè)施施（市民活動(dòng)動(dòng)中心、公園園、體育場(chǎng)館館）的距離。。4、環(huán)境條件件（權(quán)重5%、彈性權(quán)重重5%、彈性性權(quán)重5%））考慮地塊周邊邊環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)優(yōu)劣度（噪音音、大氣污染染、與污染源源的臨近程度度）。5、產(chǎn)業(yè)影響響因素（權(quán)重重10%、彈彈性權(quán)重10%、彈性權(quán)權(quán)重10%））考慮園區(qū)的成成熟度、相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套套、集聚狀況況及未來發(fā)展展趨勢(shì)。6、城市規(guī)劃劃（權(quán)重15%、彈性權(quán)權(quán)重30%、、彈性權(quán)重44%）考慮周邊區(qū)域域及城市對(duì)地地塊的影響。。7、宗地現(xiàn)狀狀及內(nèi)部資源源（權(quán)重15%、彈性權(quán)權(quán)重15%、、彈性權(quán)重15%）考慮宗地面積積、宗地形狀狀、臨街狀況況、地上建筑筑物現(xiàn)狀、土土地開發(fā)程度度、土地使用用限制及自然然條件（地形形、地勢(shì)條件件、景觀資源源）等其他因因素的影響商服繁華程程度對(duì)土地價(jià)價(jià)值的影響分分析析商服繁華程度度分析主要考考慮的是老城城區(qū)的輻射影影響力老城區(qū)對(duì)本區(qū)區(qū)域的商服繁繁華影響程度度由圓心向圓圓周逐漸下降降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)由以上分析，，在商服影響響因素下的地地塊價(jià)值如下下表所示注釋很好：20好：15分一般：10分分差：5分道路交通影響響分析交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)土土地價(jià)值有較較大影響，但但是不同的交交通路線對(duì)土土地價(jià)值有不不同程度的影影響：106國(guó)到、、京九鐵路、、廊涿公路、、廊涿高速及及京開高速對(duì)對(duì)土地價(jià)值的的影響的權(quán)重重分別約為35%、15%、20%、25%、、5%：測(cè)算出單條交交通線路對(duì)土土地價(jià)值的影影響值，根據(jù)據(jù)權(quán)重累計(jì)出出每個(gè)網(wǎng)格的的土地價(jià)值。。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106國(guó)道京九鐵路京開高速廊涿高速由以上分析，，在交通影響響因素下的土土地價(jià)值如下下表所示注釋很好：20，，好：：15分一般：10分分，差：：5分基礎(chǔ)配套設(shè)施施影響下的土土地價(jià)值分析析基礎(chǔ)配套對(duì)土土地價(jià)值的影影響主要體現(xiàn)現(xiàn)在老城區(qū)的的城市配套對(duì)對(duì)工業(yè)區(qū)的輻輻射影響基礎(chǔ)配套設(shè)施施以老城區(qū)為為中心，土地地價(jià)值由圓心心向圓外圍逐逐漸降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)由以上分析，，在基礎(chǔ)配套套設(shè)施影響因因素下的土地地價(jià)值如下圖圖所示注釋很好：20，，好：15分一般：10分分，差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106國(guó)道京九鐵路京開高速廊涿高速環(huán)境影響下的的土地價(jià)值分分析環(huán)境對(duì)土地價(jià)價(jià)值的影響分分析主要體現(xiàn)現(xiàn)在永定河及及現(xiàn)有工廠及及車道對(duì)環(huán)境境的正面或負(fù)負(fù)面影響永定河對(duì)土地地價(jià)值的影響響主要體現(xiàn)在在其景觀帶對(duì)對(duì)沿線土地價(jià)價(jià)值的提升區(qū)域地塊內(nèi)的的工廠及車道道對(duì)環(huán)境影響響主要體現(xiàn)在在污染與噪音音等方面的負(fù)負(fù)面影響4水泥廠環(huán)境影響下土土地價(jià)值判斷斷的分析方法法環(huán)境對(duì)土地價(jià)價(jià)值的影響分分為正面與負(fù)負(fù)面影響之分分，故環(huán)境影影響因子的權(quán)權(quán)重有正有負(fù)負(fù)，但是它們們的絕對(duì)值之之和為100%京開高速、106國(guó)道、、水泥廠、京京九鐵路、廊廊涿高速、廊廊涿公路及永永定河對(duì)土地地價(jià)值影響權(quán)權(quán)重分別為-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、、55%測(cè)算出每一環(huán)環(huán)境影響因子子對(duì)土地價(jià)值值的影響值，，根據(jù)權(quán)重累累計(jì)出每個(gè)網(wǎng)網(wǎng)格的土地價(jià)價(jià)值由以上分析，，環(huán)境影響下下的土地價(jià)值值評(píng)分為下圖圖所示注釋很好：20，，好：15分一般：10分分，差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930產(chǎn)業(yè)影響因素素下的土地價(jià)價(jià)值分析產(chǎn)業(yè)積聚對(duì)土土地價(jià)值具有有提升作用；；依據(jù)產(chǎn)業(yè)集集聚程度與規(guī)規(guī)模的差異，，不同的產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)土地價(jià)值值影響存在著著差異紡織工業(yè)園與與汽車零配件件工業(yè)園對(duì)土土地價(jià)值的影影響權(quán)重分別別為45%與與55%本項(xiàng)目的工業(yè)業(yè)用地主要分分布在地塊北北部與南部，，以此兩塊土土地為放射中中心，隨箭頭頭方向，土地地價(jià)值逐漸降降低測(cè)算出每一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園對(duì)土地地價(jià)值的影響響值，根據(jù)權(quán)權(quán)重累計(jì)出每每個(gè)網(wǎng)格的土土地價(jià)值5紡織工工業(yè)園園工業(yè)園園區(qū)由以上上分析析，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)評(píng)評(píng)分如如下圖圖所示示注釋很好：：20好：15分分一般：：10分差：5分大北京京規(guī)劃劃、固固安縣縣規(guī)劃劃及廊廊坊規(guī)規(guī)劃對(duì)對(duì)本區(qū)區(qū)域土土地價(jià)價(jià)值存存在著著影響響大北京規(guī)規(guī)劃、固固安縣規(guī)規(guī)劃及廊廊坊規(guī)劃劃對(duì)本區(qū)區(qū)域土地地價(jià)值的的影響權(quán)權(quán)重分別別為35%、15%及及50%城市規(guī)劃劃影響分分析6本區(qū)域土土地價(jià)值值大北京的的規(guī)劃影影響力權(quán)重35%固安縣的的規(guī)劃影影響力權(quán)重50%大廊坊的的規(guī)劃影影響力權(quán)重15%大北京基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)規(guī)劃下下的固安安“新七環(huán)環(huán)”公公路系統(tǒng)統(tǒng)跨越北北京市現(xiàn)現(xiàn)有的行行政邊界界，天津津市、河河北廊坊坊及保定定地區(qū)通通過新七七環(huán)聯(lián)系系在一起起。本區(qū)域位位于京津津發(fā)展走走廊上的的“第二二首都國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)”附近近廊坊固安北京規(guī)劃新七環(huán)涿密高速永清規(guī)劃的首都第二機(jī)場(chǎng)固安位于于北京市市區(qū)發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃的傳傳統(tǒng)中軸軸上，在在規(guī)劃中中的七環(huán)環(huán)內(nèi)。6北京城市市化方向向?yàn)闁|南南向，直直指廊坊坊、天津津；固安安僅在城城市化方方向附近近固安沒有有在北京京城市空空間新格格局的兩兩帶上大北京規(guī)規(guī)劃對(duì)固固安的影影響分析析固安廊坊天津大廊坊規(guī)規(guī)劃大廊坊的的規(guī)劃范范圍為三三大主團(tuán)團(tuán)，即固固安、廊廊坊與永永清。固安目前前的發(fā)展展起點(diǎn)是是規(guī)劃中中的三大大主團(tuán)最最低的；；廊坊的部部分產(chǎn)業(yè)業(yè)可以放放在固安安發(fā)展資料來源源：訪談?wù)劰贪部h規(guī)規(guī)劃固安新城城規(guī)劃基基于老城城區(qū)，發(fā)發(fā)展的核核心主團(tuán)團(tuán)為汽車車工業(yè)園園、紡織織工業(yè)園園區(qū)及新新城核心心區(qū)新城規(guī)劃劃核心區(qū)區(qū)作為未未來的城城市中心心區(qū)，土土地價(jià)值值最高老城區(qū)規(guī)劃核心心區(qū)紡織工業(yè)業(yè)園工業(yè)園區(qū)區(qū)三大規(guī)劃劃對(duì)本區(qū)區(qū)域土地地價(jià)值判判斷方法法分別判斷斷北京、、廊坊及及固安三三大規(guī)劃劃對(duì)本區(qū)區(qū)域的土土地價(jià)值值影響根據(jù)三大大規(guī)劃對(duì)對(duì)區(qū)域土土地價(jià)值值的影響響權(quán)重，，累計(jì)各各個(gè)網(wǎng)格格的土地地價(jià)值123456789101112131415161718192021222324252627282930規(guī)劃核心區(qū)老城區(qū)紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)來自廊坊的影響力固安發(fā)展方向來自北京的影響力由以上分分析，規(guī)規(guī)劃因素素對(duì)土地地價(jià)值的的評(píng)分如如下圖所所示注釋很好：20，好好：15分一般：10分，，差：：5分宗地現(xiàn)狀狀及內(nèi)部部資源分分析本項(xiàng)目地地貌特征征為永定定河沖積積平原，，整個(gè)地地塊地勢(shì)勢(shì)平坦，，自西北北向東南南有微小小的緩坡坡地塊內(nèi)除除道路及及少量的的已建設(shè)設(shè)用地外外，其余余基本上上是村莊莊和大片片農(nóng)業(yè)用用地78、地塊內(nèi)道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九鐵路2、106國(guó)道1、自然村莊①③④⑥⑤⑦②⑦⑧由以上分分析，土土地內(nèi)部部資源評(píng)評(píng)分如下下圖所示示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分分基于以上上分析，，世聯(lián)對(duì)對(duì)按照劃劃分的宗宗地，參參照影響響因素的的不同權(quán)權(quán)重進(jìn)行行分析根據(jù)特爾爾菲法確確定的權(quán)權(quán)重，進(jìn)進(jìn)行土地地現(xiàn)狀分分析；按照權(quán)重重值的變變化，進(jìn)進(jìn)行兩次次彈性分分析；按照特爾爾菲法現(xiàn)現(xiàn)狀分析析及彈性性分析的的結(jié)果，，分別繪繪制三張張取地紅紅線圖根據(jù)繪制制出的紅紅線圖，，確定核核心價(jià)值值區(qū)與取取地范圍圍分析方法法特爾菲法法現(xiàn)狀分分析(1)注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分分特爾菲法法現(xiàn)狀分分析(2)注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分分根據(jù)土地地價(jià)值判判斷（取取整分?jǐn)?shù)數(shù)），世世聯(lián)繪出出價(jià)值最最大區(qū)域域的紅線線圖根據(jù)評(píng)分分標(biāo)準(zhǔn)，，世聯(lián)確確定取整整分?jǐn)?shù)在在15以以上的地地塊構(gòu)成成的區(qū)域域價(jià)值最最大紅線所圍圍合成的的區(qū)域?yàn)闉橥恋貎r(jià)價(jià)值最大大的區(qū)域域?yàn)榱吮ＷC證取地研研究范圍圍的準(zhǔn)確確度，可可將取地地范圍下下限值調(diào)調(diào)至土地地價(jià)值評(píng)評(píng)分?jǐn)?shù)為為12.5，即即取整數(shù)數(shù)13以以上取地范圍圍東起東東相村、、柏村，，西至東東禮村、、楊家莊莊，北起起西玉，，南至擾擾耳營(yíng)，，呂家營(yíng)營(yíng)；取地地范圍如如紅線所所圍合的的區(qū)域根據(jù)現(xiàn)狀狀描述圖圖的比例例尺，世世聯(lián)計(jì)算算出每塊塊宗地的的面積淡蘭色表表示獲取取的宗地地規(guī)模，，灰色表表示價(jià)值值較低的的宗地標(biāo)色為淡淡蘭色的的宗地面面積和為為22.37平平方公里里根據(jù)現(xiàn)實(shí)實(shí)運(yùn)做，，取地規(guī)規(guī)模為20.80~22.80平方方公里本項(xiàng)目的的研究對(duì)對(duì)象的規(guī)規(guī)模即為為淡蘭色色標(biāo)志的的地塊所所構(gòu)成的的區(qū)域彈性分析析一（1）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分分彈性分析析一（2）注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分分根據(jù)土地地價(jià)值判判斷（取取整分?jǐn)?shù)數(shù)），世世聯(lián)繪出出價(jià)值最最大區(qū)域域的紅線線圖根據(jù)評(píng)分分標(biāo)準(zhǔn)，，世聯(lián)確確定取整整分?jǐn)?shù)在在15以以上的地地塊構(gòu)成成的區(qū)域域價(jià)值最最大紅線所圍圍合成的的區(qū)域?yàn)闉橥恋貎r(jià)價(jià)值最大大的區(qū)域域?yàn)榱吮ＷC證取地研研究范圍圍的準(zhǔn)確確度，可可將取地地范圍下下限值調(diào)調(diào)至土地地價(jià)值評(píng)評(píng)分?jǐn)?shù)為為12.5，即即取整數(shù)數(shù)13以以上取地范圍圍西起西玉玉、柏村村，東至至紀(jì)莊