凱捷咨詢某地產模式

在眾多房地產開發(fā)商中，萬科以品牌、服務和規(guī)模復制獲取高價值

精心運作型土地增值型服務增值型概念創(chuàng)新型金融投資型案例中海北辰萬科萬通紅石首創(chuàng)（部分業(yè)務）客戶選擇根據土地選擇客戶在北京由外至內發(fā)展跨地域發(fā)展房地產開發(fā)商一般消費者跨地域客戶群體主流群體邊遠地區(qū)中高端市場現房出租不動產服務跨地域發(fā)展特殊群體個性求新選擇項目的升值潛力參股控股投資項目多跨地域發(fā)展價值獲取項目驅動滿足客戶要求靠土地增值客戶開發(fā)銷售商場經營在相對低成本土地基礎上依靠品牌和服務獲取高價值DIY（“萬通筑巢網”）多種收益手段（供應、服務）個性化房產開發(fā)靠房地產升值獲取投資回報戰(zhàn)略控制內部運作流程資金品牌土地儲備資金物業(yè)建品牌跨地域項目復制，資源共享資金規(guī)模、土地儲備客戶要求的把控和實現市場敏感創(chuàng)新個人能力品牌準確的機會評估投融資控制土地儲備業(yè)務范圍房地產開發(fā)物業(yè)管理房地產開發(fā)商場經營物業(yè)房地產開發(fā)開發(fā)銷售服務管理開發(fā)銷售房地產投資二手房投資優(yōu)勢萬科的成功其實就是美國模式的成功。萬科目前將專業(yè)化不僅理解為將主業(yè)集中到房地產，更在實踐中將所有產品簡化為城鄉(xiāng)結合部面向新興白領的成片居住社區(qū)。形成大規(guī)模復制的能力，單靠賣一種小白領的住宅也成為產量世界領先的公司產品都簡化到中產階級的普通住宅。今后他們還要將產品更加標準化，甚至主要部品部件都在總部設計好，通過住宅工業(yè)化帶動進一步的大規(guī)模生產。市場熱點不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個字：“減法”。這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競爭力，推動大規(guī)模生產，全面提升產品質量與服務

萬科的治理結構是有優(yōu)勢的。由于最早一批股份化改制和上市，加之股權相當分散，使股東、董事會和管理層的職責和權利界定得比較清楚。更重要的是，萬科創(chuàng)業(yè)者很早就完成了轉化為職業(yè)經理人的定位，從而避免了許多民營企業(yè)創(chuàng)始合伙人之間的沖突和震蕩，使管理團隊得以長期穩(wěn)定，并且養(yǎng)成了系統的經理人文化，理性的創(chuàng)業(yè)者和優(yōu)秀的職業(yè)經理團隊使萬科在管理上能夠集中精力，做細做透，不僅積聚本地（深圳）優(yōu)勢，而且建成了跨地區(qū)管理的高效體系80％是管理性決策，20％是投資性決策。好公司管理多、投資慢，壞公司投資快、無管理。萬科無論投資者關系（透明度、誠信）、投資管理、財務管理、人力資源管理、客戶管理，甚至公關管理都非常清楚細致，井井有條

未來萬科將加快建立以珠三角、長三角與環(huán)勃海經濟圈為重點的跨區(qū)域發(fā)展布局，同時，限于資源與領導者能力，在新的10年里，萬科會更加專注而不受誘惑地做“減法”，繼續(xù)強化專業(yè)化發(fā)展的優(yōu)勢以產品為中心轉向以客戶為中心的觀念和服務體系后，客戶滿意度與忠誠度不斷提升。有關調查結果顯示，目前有63％表示再次置業(yè)愿意首先選擇萬科70％的業(yè)主表示愿意向朋友推薦萬科的產品萬科提出了未來十年的國際化視野，闡述第二次專業(yè)化戰(zhàn)略定位，確定未來十年的發(fā)展區(qū)域，以及實現其有質量增長這一戰(zhàn)略目標的三大戰(zhàn)略全國戰(zhàn)略與本地化

20年的萬科一失誤至今還一直在影響甚至妨礙著萬科邁向國際化的進程萬科在企業(yè)發(fā)展過程中犯了兩次較大的失誤，一是走了多元化的彎路，直到2001年，這一失誤才得以“修正”；二是曾出現過機會主義導向，在上一輪擴張時進入了一些暫時不適宜進入的城市。然而，郁亮一直沒有提到的一點是，20年來萬科在全國化與區(qū)域化工作方面的失誤。事實上，今天，萬科在區(qū)域化地方化工作方面的失誤，正嚴重地妨礙著萬科的全國化進程。

可以說，20年來，萬科一直在有意無意地忽視房地產開發(fā)的區(qū)域化地方化工作，更缺乏“因地制宜”，缺乏對地方智慧、地方特色以及地方文脈的重視，此舉導致萬科在進入很多城市之時付出了沉重的代價。尤其是近年來，萬科正在致力于住宅建設的工業(yè)化和標準化，這也意味著，萬科正在實施全國化戰(zhàn)略，具體表現為，萬科的產品，無論是在首都北京，還是在南國大都市廣州，更或者是在長三角“龍頭”上海，其戶型幾乎都是一樣，造型也幾乎全國一樣，甚至連樓盤項目名稱也大同小異。而區(qū)域化地方化特色極其顯著的房產行業(yè)，不是任何一個模式/產品均能適用于任何一個城市。

郁亮甚至王石也都表示過，萬科在很多城市拿地的成本都比別人高。這話聽起來顯得很無奈也很值得同情，但事實上問題出在萬科自身，其暴露了萬科在公共關系事務工作上的失敗。

萬科宣稱，公司目前已經形成了由以產品為中心轉向以客戶為中心的觀念和服務體系，現今正在努力追求客戶滿意、投資者滿意和員工滿意的共贏局面。然而，萬科卻沒有追求與各城市地方政府之間的“共贏局面”。有業(yè)界人士表示，缺乏與各城市地方政府的良好關系，是萬科拿地成本高昂的最主要原因。布局繼萬科2003年基本完成珠三角區(qū)域戰(zhàn)略布局后，長三角區(qū)域成為萬科又一個戰(zhàn)略重心。王石曾在不同場合多次表示，“2004年，萬科的主要戰(zhàn)略重心將轉向長三角地帶。新的一年，長三角地區(qū)項目將成為公司主要收益來源，大約會占到總額的40%-50%”。萬科集團副總經理丁長峰則更明確指出，2004年的長三角擴張戰(zhàn)略首當其沖的是蘇州和無錫。消息人士稱，萬科集團早在2001年已開始對長三角重點城市進行調研，明確在長三角“優(yōu)先考慮滬寧線城市”。一方面，滬寧線城市距離上海更近，接受上海的輻射能力更強；另一方面，萬科在南京根基已穩(wěn)，這一線的城市能夠與南京此呼彼應。萬科表示，在全面完成珠三角、長三角戰(zhàn)略布局的基礎上，將積極拓展環(huán)渤海區(qū)域戰(zhàn)略布局的開展，爭取進入其它有潛力的二線城市。目前，在珠三角區(qū)域，萬科已先后進入深圳、佛山、廣州、中山、東莞五個城市，基本完成在珠三角區(qū)域的戰(zhàn)略布局中國百安居與萬科上海分部聯手，共同簽訂“一站式戰(zhàn)略采購合作協議”，宣布雙方結成戰(zhàn)略聯盟。這代表著上海萬科及區(qū)域內公司今后的全裝修材料將直接從百安居采購，萬科裝修建材采購的成本將降低10%至15%。百安居中國方面則承諾上海萬科在今后的住宅項目開發(fā)建設中，可從其建材超市以最低價格獲得各類優(yōu)質建材產品，同時在物流、售后服務等方面提供國際專業(yè)保障商業(yè)模式開發(fā)模式并不是房地產公司唯一的，更不是最好的商業(yè)模式?，F在幾乎所有的房地產公司的商業(yè)模式都可以看成是“香港模式”，即儲備土地、挖坑賣房、炒賣樓花；與此同時公司房地產業(yè)務多元化（涵蓋基建、住宅、寫字樓、酒店、商場等幾乎一切產品）。應當說這種模式對干單一項目，或者只有一個項目的項目公司來說，往往容易成功，但對多項目或綜合房地產公司就很難說了。大陸老牌地產公司幾乎都采用香港模式，至今大多泥足深陷。從另一方面看，大量香港公司特別是所謂五大家（長江、和黃、新鴻基、恒基、新世界）這十年以香港模式和香港經驗在內地大展拳腳，結果也是敗多勝少香港是一個城市，土地極其有限，因而，長期以來政府對土地實行高度壟斷，賣地收入支撐著政府的全部歲入，實行高地價一直給政府帶來極大的利益；另一方面幾大家房地產公司壟斷百分之七十的新房供應量。雙方博弈的結果就是高地價、高樓價、高利潤。亞洲金融危機后，這一政策大受質疑，在實踐中也屢遭挫折。反觀美國這一大陸經濟體，土地隨著城市化進程不斷被開發(fā)出來，與香港這種城市經濟體比起來，幾乎可以說，在美國，土地是無限供應，只要修路、架軌（輕軌）、挖洞（地鐵）就會有大片大片的土地被開發(fā)出來吸引大批人群去工作和居住。另一方面，房地產公司又充分競爭，談不上什么壟斷，因此地價、樓價都由供求關系決定，公司也無暴利可言由于充分競爭和高度發(fā)達的不動產金融，房地產公司不得不采用高度專業(yè)化和長期收益為主的商業(yè)模式，在細分市場上取勝，靠長期經營獲利。中國未來房地產領域的競爭條件和市場化走向更象美國而不是香港。盡早將注意力轉到美國模式，即走一條極度專業(yè)化的道路，是在中國的致勝之道。萬科的成功其實就是美國模式的成功。萬科目前將專業(yè)化不僅理解為將主業(yè)集中到房地產，更在實踐中將所有產品簡化為城鄉(xiāng)結合部面向新興白領的成片居住社區(qū)。如今萬科生產房子就象沃爾瑪開店一樣，已經形成大規(guī)模復制的能力。今日中國的萬科單靠賣一種小白領的住宅也成為產量世界領先的公司。證明萬科采取高度專業(yè)化和產品單一化作業(yè)、在細分市場上逞強的美國模式開發(fā)模式，產品模式和盈利模式在城市運動中創(chuàng)造新的開發(fā)模式、產品模式、盈利模式，今天很多的發(fā)展商的競爭是開發(fā)模式的競爭，產品模式決定項目優(yōu)勢，開發(fā)模式決定企業(yè)的優(yōu)勢，不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式，一個企業(yè)可開發(fā)多個項目，可開發(fā)多個城市，但應該選擇主力的開發(fā)模式。如果企業(yè)開發(fā)模式可以做成一個概念，那在多個城市，多個區(qū)域風險并不大。開發(fā)模式包括融資模式，資金周轉模式，城市選擇模式，項目選擇模式，有人跟我講了一句話，打仗是戰(zhàn)略上藐視別人，戰(zhàn)術上是重視別人，做房產正是相反的，重要的是千萬不要拿錯一塊地選錯一個城市，你必須有一個城市的選擇模式，萬科在三個三角帶里面選擇兩個作為重點，有的企業(yè)是專門做二級城市，在城市選擇模式下還有項目選擇模式，這是用一般技術可以進行測算的，但是選擇城市的模式還沒有測算，組織建設模式，到其他地方去發(fā)展，去運作，組織怎么建設，組織怎么發(fā)展，項目經理怎么選擇，項目管理模式，組織建設和項目管理模式必須是同建的，如果不同建就沒有意義。

以下我們談一下開發(fā)模式的概念，這兩個項目的概念特征就是復合開發(fā)，兩千多畝是作為金地的基地，在這樣一個項目和上面一個項目用了同樣一個開發(fā)模式，萬科打造的是白領社會，金地打造的就是中產階級社會，有天有地形成一種城鎮(zhèn)的生活，而不是一種城市的生活。

下面談一下產品模式，產品模式的方向，要識別城市價值，構造文化社區(qū)，創(chuàng)造生活新空間，泛地產運作的產品復合增長力需要打造專一的產品模式，產品模式的彈性應企業(yè)及地塊的不同而不同，產品模式的三個步驟是價值構造、3＋1規(guī)劃、整合營銷，同時有產品模式的三個階段，首先是概念項目的產生，第二是概念系統深化項目的產生，第三產品線品牌的拓展和演變。新天地拿到杭州的時候不是城市里面的新天地，是山水西湖旁邊的新天地，把一個產品深入，然后再拓展，再演變。

最后是產品的盈利模式，盈利模式是股東目標戰(zhàn)略體系，開發(fā)模式是企業(yè)目標戰(zhàn)略體系，產品模式是項目目標的戰(zhàn)略體系，我們有短期開發(fā)盈利模式，有長期開發(fā)盈利模式，有長期持有盈利模式，有組合盈利模式和單一的盈利模式，盈利模式是變化和企業(yè)重組聯合的最大機遇

未來十年

城市花園系列,城市中心區(qū)外圍住宅

四季花城系列,城郊結合部

金色家園系列,城市中心區(qū)住宅重建自然人文系列,尊重自然,尊重文脈萬科堅信房地產是一個完全可以全國性經營甚至國際化的行業(yè)，萬科堅信一個憑借核心能力而不是憑借外在資源取勝的公司，才能做到持續(xù)的贏利第一是專業(yè)化。PulteHomes剛成立的時候，業(yè)務主要集中在De鄄troit郊區(qū)修建居民住房和部分商業(yè)用房。20世紀50年代末，公司進行業(yè)務收縮：停止商用住宅建設業(yè)務，專注于居民住宅建設業(yè)務。時至今日，PulteHomes公司的業(yè)務仍然完全專注于民用住宅第二是質量與客戶。PulteHomes公司五十年來，所有的成功都建立于一個始終不變的理念——選擇在最合適的地方建最好的房子，保證客戶體驗價值未來十年，萬科將自己定位于精細化，把握客戶價值，建立核心競爭能力，將是萬科第二次專業(yè)化的關鍵。區(qū)別于常見的關于銷售額、開發(fā)量等數據，萬科未來十年的中長期發(fā)展規(guī)劃是實現有質量的增長，并就此提出了三項策略：第一，客戶細分策略。萬科將完成運營機制的重大變革，從目前以項目為核心的運營方式轉向以客戶價值為中心的運營方式。萬科將從客戶的內在價值出發(fā)，按照客戶的生命周期建立產品體系，通過為客戶提供價值，實現客戶的終身鎖定。在變化的市場中從粗放走向精細。產品線的設計目的在于鎖定終身客戶。根據客戶的家庭生命周期和不同的價值關注點，由萬科來提供一個完整產品鏈，從而實現對客戶的終身鎖定，這才是萬科能夠保持長期優(yōu)勢的關鍵所在第二，城市聚焦策略。萬科在未來十年，把業(yè)務聚焦在城市經濟圈，特別是長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域。第三，產品創(chuàng)新策略。萬科將在細分客戶價值的基礎上，建立萬科住宅標準，通過產業(yè)化生產，提高住宅的品質和性價比，以和諧、自然、生態(tài)為標準，進行未來可能住宅的研發(fā)，為住宅產業(yè)貢獻更多的知識產權。目錄萬科順馳9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。21:01:4621:01:4621:011/6/20239:01:46PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:01:4621:01Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。21:01:4621:01:4621:01Friday,January6,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2321:01:4621:01:46January6,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。06一一月月20239:01:47下下午21:01:471月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月239:01下下午1月-2321:01January6,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/621:01:4721:01:4706January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。9:01:47下下午9:01下下午21:01:471月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功?。?。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。21:01:4721:01:4721:011/6/20239:01:47PM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2321:01:4721:01Jan-2306-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。21:01:4721:01:4721:01Friday,January6,202313、不知香香積寺，，數里入入云峰。。。1月-231月-2321:01:4721:01:47January6,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。06一月月20239:01:47下下午21:01:471月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月239:01下下午1月-2321:01January6,202316、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/621:01:4721:01:4706January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。9:01:47下下午9:01下下午午21:01:471月-239、楊柳散散和風，，青山澹澹吾慮。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。21:01:4721:01:4721:011/6/20239