2022年行業(yè)分析樓市拐點尚未出現(xiàn)調(diào)控后手備而待發(fā)

樓市拐點尚未出現(xiàn)，調(diào)控后手備而待發(fā)價格松動尚不明顯

“國十條”出臺被業(yè)界普遍看做樓市調(diào)控的標(biāo)志性時點。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年4月70個大中城市房價同比上漲12.8%，創(chuàng)下該項統(tǒng)計工作開展以來的歷史新高。而“國十條”出臺后，從前的房價上漲預(yù)期逐步減弱，去年12月70個大中城市房價漲幅回落到6.4%。

國家統(tǒng)計局今年啟動了房價統(tǒng)計改革，不再公布國內(nèi)房價同比綜合漲幅。但從已把握的數(shù)據(jù)仍可觀看出，目前全國房價仍舊呈現(xiàn)小幅平穩(wěn)上漲的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，今年2月，70個大中城市中有8個城市新建住宅環(huán)比價格下降，持平的有6個，其余56個城市仍舊消失肯定上漲。

“國十條出臺已近一周年了，對公司來說最明顯的變化自然是銷售環(huán)境的惡劣，但這并不是一刀切的現(xiàn)象，有的項目仍舊取得良好銷售?！币淮笮头康禺a(chǎn)企業(yè)人士對中國證券報記者表示。

樓市滯銷乃至價格松動的現(xiàn)象，目前有所增多。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與1月相比，2月70個大中城市中新建住宅環(huán)比價格下降的城市個數(shù)增加了5個。2月環(huán)比漲幅超過1.0%的城市有7個，比1月削減了12個；環(huán)比價格漲幅比1月縮小的城市有44個。

另據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月北京商品住房成交均價為19679元/平米，是2022年9月以來首次同比下降。而成交量方面，北京樓市并未消失旺季反彈的狀況，3月北京新建商品住房日均成交133套，同比下降50.9%，環(huán)比下降41.5%。

3月份北京房價的回落能否成為持續(xù)性現(xiàn)象？對此，有分析人士認(rèn)為，2022年秋季以及2022年5月，不少城市房價也曾消失短暫回落的態(tài)勢，隨后又恢復(fù)上漲。況且月度價格數(shù)據(jù)可能更多受成交項目區(qū)域的影響，目前尚不能得出房價“拐點”已經(jīng)提前到來的推斷。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志認(rèn)為，目前北京房價“穩(wěn)中有降”的趨勢已經(jīng)形成。樓市的投資投機(jī)資金已經(jīng)退出，市場中的購房者基本都是剛需。開發(fā)商為了把房子賣出去，必需考慮這一市場變化。

距去年4月17日“國十條”調(diào)控政策出臺已近一年，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前大多數(shù)城市房價并未消失實質(zhì)性下跌。但樓市已消失一些結(jié)構(gòu)性變化，如投資投機(jī)性購房比例大大降低，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量有所增多。風(fēng)起于清萍之末，房價“堅冰”會隨著調(diào)控的深化而逐步被打破嗎？

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控的使命仍未結(jié)束，假如將來房價再度消失較快上漲趨勢，調(diào)控仍有不少“后手”可以祭出。

調(diào)控仍將持續(xù)深化

“國十條”出臺以來的樓市調(diào)控大致可以分為三個階段。第一階段是去年4月份“國十條”的出臺，重要政策是提高首套和二套房首付比例、暫停發(fā)放部分城市三套房貸、建立考核問責(zé)機(jī)制、大力建設(shè)保障性住房等。其次階段則是9月份的“國五條”，主要措施包括全面暫停三套房貸、調(diào)整住房交易契稅和所得稅優(yōu)待政策、加快推動房產(chǎn)稅改革試點。第三階段則是今年1月份的“新國八條”，主要措施包括要求各城市從嚴(yán)制定住房限購措施，確定年度新建住房價格掌握目標(biāo)等。

幾番調(diào)控后，對于后續(xù)政策走勢，分析人士認(rèn)為，這需要看房地產(chǎn)市場價格和成交的詳細(xì)走勢。為達(dá)到使房價回到合理區(qū)間的調(diào)控目標(biāo)，不排解將來在詳細(xì)措施上連續(xù)強(qiáng)化的可能。

對于房產(chǎn)稅試點何時在其他城市推廣，一位接近宏觀部門的人士表示，房產(chǎn)稅今年在上海、重慶試點后，最終將要逐步擴(kuò)大到全國范圍。對于推廣進(jìn)程，則要看兩個試點城市的詳細(xì)征收狀況，總結(jié)閱歷后再作出進(jìn)一步的部署，而這可能需要一段時間。

限購政策方面，目前國內(nèi)各省會城市以及部分房價上漲較快的三線城市，均已經(jīng)出臺了明確的限購措施，政策實施時間至少要持續(xù)到今年年底。有分析人士指出，限購政策屬于較為短期的政策，假如將來房價形勢好轉(zhuǎn)，不排解大多數(shù)城市逐步調(diào)整政策。

而也有專家認(rèn)為，對于北京、上海等投機(jī)性需求密集的城市，肯定程度的限購政策可能在將來長期存在。而假如將來房價再度消失明顯上漲跡象，除了限購之外，不排解政府出臺商品房限價等更嚴(yán)峻的政策。

值得留意的是，加息雖然不是針對房地產(chǎn)業(yè)的政策，但累積加息