2022年行業(yè)分析8月北京高端樓盤銷量現(xiàn)低位回升

月北京高端樓盤銷量現(xiàn)低位回升遠洋萬和城新政后銷量反而上升，開發(fā)商稱有部分在新政前購房的客戶，4月以后才簽約。

8月樓市消失了“回暖”的聲音，不少城市統(tǒng)計的房價上升狀況尤其引人關注。但是，從一般人切身的感受來看，目前敢于漲價的樓盤并不多。

通過對相關政府網站統(tǒng)計數(shù)據(jù)的討論，顯示8月份高端住宅的成交量在6-7月的低位上回升，轉變了當前市場的成交結構。這一結果或許會對當前正熱的“真假回暖”之爭帶來一些更真實的參考。

高端住宅在新政后成交量和成交價格走勢如何，是否也體現(xiàn)出了“政策沖擊效應”？本報依據(jù)北京市房地產交易管理網月度項目成交具體數(shù)據(jù)，選取了新政前后皆有房產在售的約20個樓盤的24批次預售許可證，進行了對比分析。

高端住宅銷售量跌價升

新政后，北京共有13個擬銷售均價超過3萬元/平方米的高端住宅入市。依據(jù)北京市房地產交易管理網和遠嘉經紀供應數(shù)據(jù)顯示(截至8月31日統(tǒng)計)，2022年4月新政前有30個在售住宅項目均價在3萬元/平方米以上，1-4月共成交1060套，新政后的5-8月共成交388套，下降了63.4%；實際成交均價4月為56500元/平方米，而8月成交均價為58300元/平方米，成交價格上漲了3.2%。

從成交數(shù)據(jù)來看，高端住宅亦受到新政沖擊，但不同項目受政策影響差別較大，尤其是盤古大觀，霄云路8號、釣魚臺七號院等豪宅項目受影響程度更為有限，成交量依舊維持穩(wěn)定。

價格方面，雖然新政出臺后，個別項目售價消失小幅波動，但高端住宅整體售價維持上升趨勢，其中部分項目的價格甚至有較大漲幅，比如西貿中心京房售證字(2022)280號的平均成交價從新政前(1-4月)的23634元/平米漲至新政后的43416元/平米；融世家華苑京房售證字(2022)103號的1-4月平均成交價為42701元/平米，5-8月平均成交均價漲至51966元/平米。

六月份是高端住宅銷售最低點

記者依據(jù)北京市房地產交易管理網的月度項目成交具體數(shù)據(jù)，選取了在新政前獲得銷售許可證、新政前后皆有房產在售的約20個樓盤的24批次預售許可證進行了對比分析，在新政出臺后的首月，大多數(shù)樓盤均消失了成交量明顯下跌的狀況，至六月份為最低谷，僅萬科公園5號京房售證字(2022)314號這一預售許可證批次的房源成交量就達到23套，其他的樓盤月度成交量均為5套以內的個位數(shù)，或零成交。

記者的調查顯示，其中部分是由于成交的產品不同而造成的，少數(shù)項目由于折扣和一次性付款購房享受原有折扣比例加大，而影響了成交價格，直接聲稱降價的樓盤沒有調查到。

這種狀況在7月份略有好轉，但不夠明顯。8月份，高端住宅市場成交顯現(xiàn)出明顯的回升勢頭，多個項目銷售明顯好轉，抽樣范圍內，5個樓盤的成交達到兩位數(shù)，超過一半的樓盤成交量較上月持平或上升。成交數(shù)量較大的樓盤，成交均價多數(shù)有所調整，以價換量的特點有所顯現(xiàn)。

高端住宅市場反應滯后于一般住宅

業(yè)內人士認為，多數(shù)高端住宅新政后成交量下降，除了受到新政中貸款政策、限購政策等影響外，最主要的緣由可能還是受其項目自身抬高售價的影響。

遠嘉經紀副總經理趙海亮分析，高端物業(yè)的成交特點有別于普宅市場，表現(xiàn)為成交周期長，成交量釋放緩慢，并且高端住宅對政策反應要滯后于一般住宅。當普宅市場調整時，高端住宅表現(xiàn)得更為抗跌，因此相比一般住宅，高端物業(yè)的資產保值性、產品獨有的稀缺性及高附加值等優(yōu)勢更加明顯，是大部分投資客作為長線的穩(wěn)定投資之一。因此，8月份市場價格有所松動時，部分長線持有者就開頭考慮進場了。

北京易居(博客)房地產討論所副所長牟增彬認為，8月份許多城市的房地產市場都消失價格和成交量回暖的狀況，但是從詳細個盤來看，卻沒有消失明顯的漲價狀況，這就表明白8月份樓市的成交結構消失了變化，高端住宅的成交比例有所上升，同樣是價格刺激，高端住宅與一般住宅相比，成交回升的速度有肯定的滯后性；而高端住宅受到政策壓力較大，新增樓盤的價格申報受到的限制也較大，供應不足對成交量的影響也較大。

■市場分析

新政對高端市場有沖擊

“原來有客戶要購買多套，現(xiàn)在都只能購買一套了，對于我們的成交量的影響立竿見影”，東三環(huán)一位項目銷售負責人表示。

截至目前，已經出臺的政策對于二套以上房產、大戶型房產高壓限制的趨勢沒有任何轉變，而本周傳言首套房的房貸政策要收緊的消息，被證明對市場影響并不會很明顯。此外，高端住宅還面臨一些政策潛規(guī)章的限制，如預售許可證辦不下來等。這意味著，高端住宅市場的政策壓力與一般住宅相比要高出很多的趨勢近期難以轉變。

而就算開發(fā)商敢漲價，政府也會出新政策的預期在開發(fā)商之中非常明顯，東部某高端樓盤本月銷售量達到數(shù)十套，開發(fā)商近期對此非常緊急，認為高端住宅市場回暖之時，可能是新政策出臺之時，就算不出政策，假如做了出頭鳥，也擔憂自己的日子不好過。

針對下半年的高端物業(yè)市場，遠嘉經紀副總經理趙海亮認為，高端市場吸引的主要是財寶階層，這部分人群受房貸政策收緊的影響有限，他們置業(yè)的目的更多是出于資產配置的需要，尤其是目前國內值得投資的品種有限，高端住宅依舊是將來資金追趕的熱點。

北京易居房地產討論所副所長牟增彬也對此持接近的看法，他認為，8月份的高端住宅成交量回升態(tài)勢比較明顯，但由于信貸政策的限制，限購套數(shù)的限制，以及政府對新樓盤預售許可的監(jiān)管，9月份市場很難消失更明顯的變化，會維持價量企穩(wěn)的狀態(tài)。

東三環(huán)某高端項目的開發(fā)商表示，政府目前已經對該項目的預售價格進行了限制，估量開發(fā)商在價格問題上很難有自主空間，整體的成交均價不能突破上線，項目會實行低開后漸漸拉升的方式來進行營銷，促進肯定的銷量，但是假如月底總結這個月的平均價格，估量還是和上月接近。

“領導對公司旗下的優(yōu)質項目銷售沒有太大的銷售量需求，看好資源的稀缺性，在完成基本任務后，開發(fā)商的促銷方案就會暫停，這意味著高端住宅市場近期會趨于穩(wěn)定，10月份后到年底會消失銷售量的較大幅回落”，該開發(fā)商表示。

■相關政策鏈接

4月15日，國務院出臺詳細措施，要求對貸款購買其次套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

4月18日，國務院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊急的地區(qū),商業(yè)銀行可依據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能供應一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

4月30日，北京政府發(fā)布調控通知,要求商業(yè)銀行依據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能供應1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款；同時，北京市政府要求，自《通知》發(fā)布之日起，同一購房家庭只能購買一套商品住房。

■典型樓盤調查

遠洋萬和城是遠洋地產在北四環(huán)打造的一個高端樓盤。項目于2022年4月第一次開盤時，均價為23000元/平方米，經過2022年樓市的調整，2022年該項目房價連續(xù)上漲，從30000元漲到40000元，而到了2022年新政前房價又經受了新一輪上漲，遠洋萬和城的房價站上了50000元/平方米的高度，成為北京又一個房價超5萬元的高端樓盤。

記者從北京市房地產交易管理網獲悉，遠洋萬和城在新政前的1-4月，共成交16套，銷售均價達到40999元/平方米，新政后5-8月則總共成交了20套，銷售均價達到46685元/平方米。

作為并不是針對首次置業(yè)的高端樓盤，遠洋萬和城新政后4月銷售數(shù)量高于新政前4月，從簽約數(shù)據(jù)上來看，該項目很難看出是否受到了調控的影響。

對于該項目新政前后銷售變化不明顯的現(xiàn)象，遠洋萬和城相關負責人表示，這是由于有部分在新政前購房的客戶，拖到4月以后才簽約的原因。他表示，在新政后，項目的銷售還是受到了肯定影響，不少客戶開頭觀望。加之遠洋萬和城目前的售價達到5萬元/平方米，都是大戶型產品，一套房產就要上千萬