物業(yè)新項(xiàng)目操作指引模板

23/23物業(yè)新項(xiàng)目操作指引項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定時(shí)間1.1取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)在開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)，物業(yè)管理人員需要到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目的地理位置、周邊治安狀況、周邊狀況、周邊可能對(duì)以后項(xiàng)目的業(yè)主日常生活造成影響的事項(xiàng)。1.1.1地理位置：項(xiàng)目所處的位置。1.1.2治安狀況：周邊大環(huán)境的治安狀況（周邊農(nóng)夫房是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。1.1.3狀況：現(xiàn)在能夠到達(dá)項(xiàng)目的公共工具，估計(jì)以后業(yè)主可能需要的工具。1.1.4物業(yè)管理市場(chǎng)狀況：新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理的具體狀況，有無(wú)物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織，地方相關(guān)法律法規(guī)政策狀況，區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。其他方面：項(xiàng)目?jī)?nèi)是否有湖泊、山體、周邊是否是綠化，考慮以后湖泊的平安措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患；周邊四周是否有對(duì)項(xiàng)目有影響（噪音、水質(zhì)、氣味等）的工廠；周邊的日常生活配套狀況（餐飲、商場(chǎng)、銀行、等）。1.2地產(chǎn)設(shè)立項(xiàng)目組1.2.1相互信息的溝通跟進(jìn)。1.2.2知會(huì)地產(chǎn)該項(xiàng)目物業(yè)的對(duì)接人員。1.3概念性圖紙出來(lái)以后1.3.1在新項(xiàng)目地產(chǎn)立項(xiàng)以后，需要與地產(chǎn)設(shè)計(jì)部門和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項(xiàng)目管理部索取該項(xiàng)目相關(guān)的基本資料文件資料。1.3.2在設(shè)計(jì)時(shí)地產(chǎn)與物業(yè)爭(zhēng)論??：安防設(shè)備的設(shè)置、停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)置、車輛流向、人員流向、商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的平安問(wèn)題、管理處位置、監(jiān)控中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問(wèn)題。1.3.3閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對(duì)重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄像機(jī)，能夠保存一周時(shí)間。進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進(jìn)出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯廳、各苑落人員進(jìn)出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動(dòng)鏡頭、泳池部位、重要隱患點(diǎn)。1.3.4停車場(chǎng)系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口的設(shè)置、道閘位置和數(shù)量的設(shè)置、車庫(kù)車輛流向的確認(rèn)。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)人車分流；車輛出入口需圖像對(duì)比系統(tǒng)，需要收費(fèi)的出入口，軟件應(yīng)該保證；在條件允許的狀況下，住戶車輛和外來(lái)車輛應(yīng)該分開(kāi)管理；出入口無(wú)人值守的地下停車場(chǎng)，需要安裝紅外報(bào)警，防止人員進(jìn)入。臨時(shí)停車場(chǎng)車庫(kù)入口應(yīng)有場(chǎng)內(nèi)剩余車位的動(dòng)態(tài)顯示標(biāo)識(shí)（電子顯示屏）。1.3.5門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設(shè)置，卡的掛失量應(yīng)該與小區(qū)的總?cè)萘科ヅ?，建議保證在戶數(shù)的20%以上。同時(shí)卡的有效期監(jiān)控在1年內(nèi)。安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫(kù)與地面的通道、電梯廳（建議最好設(shè)置成監(jiān)控電梯按鈕）、天臺(tái)門、會(huì)所門等公共通道處。1.3.6周界紅外報(bào)警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報(bào)警能夠聯(lián)動(dòng)配套設(shè)備。小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、平安死角處設(shè)置。安裝時(shí)兩對(duì)之間一定要進(jìn)行交叉，避開(kāi)盲點(diǎn)。1.3.7對(duì)講系統(tǒng)：所有住戶家需要設(shè)置住戶對(duì)講，可依據(jù)實(shí)際狀況設(shè)置成可視和非可視。單元門、苑門處需要設(shè)置對(duì)講，方便住戶家開(kāi)門。高層樓層電梯廳處設(shè)置。1.3.8電子顯示系統(tǒng)：項(xiàng)目依據(jù)實(shí)際狀況確定是否設(shè)置。通常設(shè)置在主入口或單元門四周。1.3.9巡更系統(tǒng)：對(duì)于比較固定的巡更點(diǎn)，用巡更系統(tǒng)。一根巡更棒一般可以設(shè)置40-60個(gè)。1.3.10內(nèi)線電話：小區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線電話。設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、管理處、值班室、電梯機(jī)房、平安崗位等。1.3.11人行防范要求、人員流向。綜合考慮小區(qū)的實(shí)際狀況，監(jiān)控人員出入口設(shè)置的數(shù)量，尤其是分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)，以后不開(kāi)啟的消防門，前期一定未能開(kāi)啟，否則以后很難關(guān)閉。明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡量實(shí)行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛的有序進(jìn)出。1.3.12商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的平安問(wèn)題?？紤]商鋪、學(xué)校噪音對(duì)小區(qū)的影響，考慮學(xué)生對(duì)小區(qū)的平安和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購(gòu)物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問(wèn)題。學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時(shí)靠近公路，削減學(xué)校對(duì)小區(qū)的影響。商鋪原則上不設(shè)置在小區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的設(shè)置在遠(yuǎn)離住戶的位置，小噪音的商鋪設(shè)置在靠進(jìn)住戶的位置。1.3.13管理處位置、監(jiān)控中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問(wèn)題。消防中心與監(jiān)控中心要設(shè)置在一個(gè)房間內(nèi)，監(jiān)控中心大約10萬(wàn)M2設(shè)置一個(gè)，管理處與監(jiān)控中心盡量設(shè)置在四周，管理處最好設(shè)置在小區(qū)中心位置。1.4項(xiàng)目圖紙出來(lái)以后1.4.1垃圾房位置、垃圾桶位置設(shè)置。設(shè)置時(shí)考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運(yùn)、有排水管道。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計(jì)好以后再依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)狀況選擇位置。1.4.2雨水收集。對(duì)于山體項(xiàng)目、并且有水景的項(xiàng)目，期望能夠設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)省費(fèi)用。1.4.3水景設(shè)計(jì)、水質(zhì)處理?？紤]人工濕地的循環(huán)部分。1.4.4給排水系統(tǒng)。考慮市政給水壓力的波動(dòng)、排水考慮現(xiàn)場(chǎng)積水的可能。1.4.5管理用房：管理處、培訓(xùn)室、倉(cāng)庫(kù)、操作間、值班室、食堂、宿舍。位置和面積的確定。食堂和宿舍的位置需要考慮對(duì)業(yè)主的影響。1.4.6配套用房：居委會(huì)、社康中心。依照要求進(jìn)行對(duì)接。1.4.7配套設(shè)備：?jiǎn)诬嚒⒛ν熊囃７劈c(diǎn)、公共洗手間。督促設(shè)置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用）。開(kāi)發(fā)至項(xiàng)目開(kāi)盤期間2.1項(xiàng)目圖紙確認(rèn)以后要求地產(chǎn)提供：占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型、電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、消防設(shè)備狀況等。2.2項(xiàng)目開(kāi)盤前半年（或依據(jù)營(yíng)銷推廣要求）2.2.1依據(jù)項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項(xiàng)目、依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、檔次及配套管理成本測(cè)算、各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.2.2服務(wù)模式確定需考慮與項(xiàng)目營(yíng)銷推廣概念及項(xiàng)目定位，同時(shí)要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延伸及對(duì)內(nèi)部管理思路的調(diào)整；2.2.3提出的服務(wù)項(xiàng)目需考慮管理處可操作性及管理風(fēng)險(xiǎn)、資源配置問(wèn)題；2.2.4制定服務(wù)項(xiàng)目需考慮客戶潛在需求、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水平。2.2.5確定管理處人員編制，對(duì)管理成本進(jìn)行測(cè)算，主要有人工成本、秩序維護(hù)費(fèi)用、清潔費(fèi)用、園林綠化景觀費(fèi)用、公共設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、管理處綜合費(fèi)用、稅費(fèi)及管理傭金。測(cè)算成本時(shí)充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運(yùn)行費(fèi)用及管理難點(diǎn)等存在的隱性成本。2.2.6前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議條款需與地產(chǎn)公司營(yíng)銷推廣、法律部門對(duì)接，如車庫(kù)、會(huì)所權(quán)屬，收益分配等?！稑I(yè)主臨時(shí)規(guī)約》與《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》相關(guān)條款商定全都性。《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》及《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工會(huì)簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會(huì)簽，會(huì)簽完畢組織簽署協(xié)議，支配業(yè)主臨時(shí)規(guī)約印刷。2.3整個(gè)階段2.3.1前期介入的跟進(jìn)和落實(shí)。依照物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求，督促地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)施。2.3.2水電氣配套。設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。電表容量與實(shí)際負(fù)荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開(kāi)關(guān)。避開(kāi)水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽(yáng)臺(tái)上。項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，依據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長(zhǎng)期低于0.15Mpa的一樓以上全部采納變頻加壓供水。2.3.3圍墻護(hù)欄、支持桿平直、便于安防設(shè)備安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮簡(jiǎn)單替換或免維護(hù)。圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮簡(jiǎn)單替換或免維護(hù)。使用鋼筋的圍墻，直徑應(yīng)該大于14厘米。圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。圍墻安裝防爬網(wǎng)。2.3.4外立面管道、欄桿。建筑外立面管道、空調(diào)百頁(yè)（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮?？照{(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。2.3.5溝渠井蓋。溝渠井配置有防震功能的活動(dòng)井蓋，便于檢修移動(dòng)，蓋板材料考慮簡(jiǎn)單替換或免維護(hù)。車輛通道上的排水溝蓋結(jié)實(shí)耐用，建議采納重型鑄鐵、混凝土板材料。道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時(shí)定做成鑄印該項(xiàng)目名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)中南精致管理。2.3.6道路。路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。苑內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。2.3.7天面露臺(tái)。10m2以上公共可上人天臺(tái)、露臺(tái)設(shè)置取水點(diǎn)。2.3.8防火門。公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在監(jiān)控中心單獨(dú)監(jiān)控。2.3.9停車場(chǎng)及出入口。人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實(shí)行人車分流管理。車庫(kù)（場(chǎng)）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀看來(lái)往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]削減值班人員行走距離。小區(qū)出入口車場(chǎng)崗需要安裝車輛出入識(shí)別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理平安系數(shù)。車庫(kù)出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。地下車庫(kù)設(shè)置足夠大的消防沙池，車庫(kù)出入口坡道制作防滑槽。車庫(kù)照明為多路或分級(jí)監(jiān)控，如全開(kāi)、局部開(kāi)，削減耗電。車庫(kù)設(shè)置清潔用取水口（最遠(yuǎn)距離50米設(shè)置一個(gè)）及清潔池。室內(nèi)停車庫(kù)墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。2.3.10娛樂(lè)設(shè)備。安裝平穩(wěn)堅(jiān)固，符合平安設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有平安防護(hù)措施和使用說(shuō)明。娛樂(lè)設(shè)備的選用建議和物業(yè)對(duì)接，使娛樂(lè)設(shè)備更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。(例如秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜愛(ài))。室外娛樂(lè)場(chǎng)所設(shè)置排水口、溝。2.3.11信息欄、公告欄。在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識(shí)牌。在小區(qū)單元口設(shè)置信息欄，要便于紙張的取放。2.3.12單車、摩托車棚。合理設(shè)置單（摩托）車存放點(diǎn)，最好設(shè)置在平安員固定崗位四周。2.3.13清潔設(shè)備。小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫(kù)主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響四周住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)備。有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)備，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大?。?00戶5--7m3標(biāo)準(zhǔn)。地下車庫(kù)內(nèi)合理設(shè)置（依據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個(gè)）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)備。2.3.14綠化設(shè)備。苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以依據(jù)實(shí)際狀況安裝1個(gè)計(jì)量表。綠化樹(shù)木種植應(yīng)該考慮對(duì)小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。2.3.15設(shè)備房環(huán)境。發(fā)電機(jī)房、凹凸壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。設(shè)備房頂無(wú)排污管，設(shè)置清潔取水點(diǎn)和排水管。設(shè)備房設(shè)置對(duì)流通風(fēng)口。機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)備如煙感、滅火裝置。2.3.16供配電系統(tǒng)。變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動(dòng)監(jiān)控；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報(bào)警信號(hào)連接到中心。發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。發(fā)電機(jī)排煙過(guò)濾系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識(shí)。發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)備，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。各種配電箱（柜）鑰匙通用。發(fā)電機(jī)排煙過(guò)濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識(shí)，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開(kāi)關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。2.3.17給排水系統(tǒng)。水泵房監(jiān)控柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。水泵底坐四周設(shè)10公分寬、5公分深的截水槽。水池水箱設(shè)水位標(biāo)識(shí)，凹凸水位聲光報(bào)警信號(hào)連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水監(jiān)控閥門建議選用電動(dòng)監(jiān)控蝶閥(實(shí)際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。水池底部可以安裝吸水管、泵房?jī)?nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑未能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。水泵房監(jiān)控柜應(yīng)與水泵隔離且監(jiān)控柜底部應(yīng)高于地面20CM。水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。地下儲(chǔ)水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動(dòng)蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透亮?????水位標(biāo)識(shí)；同時(shí)，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號(hào)到中心。地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺(tái)生活水泵均可從兩部分水池取水。2.3.18消防系統(tǒng)。Co2設(shè)備、煙感溫感監(jiān)控系統(tǒng)完善可靠，消防報(bào)警在監(jiān)控中心有聲光信號(hào)。消防、噴淋穩(wěn)壓泵建議采納變頻恒壓監(jiān)控、便于今后管理維護(hù)（不采納氣壓給水設(shè)備監(jiān)控）。2.3.19電梯。監(jiān)控中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以監(jiān)控電梯的上下運(yùn)行及停止。電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度監(jiān)控開(kāi)停、天臺(tái)上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別（由電梯公司制作）。轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)備。電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房?jī)?nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房門選用通鎖）。電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計(jì)通風(fēng)設(shè)備。電梯底坑應(yīng)平整、潔凈，并設(shè)置排水系統(tǒng)。2.3.20弱電監(jiān)控系統(tǒng)。弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特殊在平安死角位置、廣場(chǎng)人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場(chǎng)崗識(shí)別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。泳池設(shè)計(jì)1—2個(gè)合理的攝像監(jiān)控鏡頭。2.3.21泳池水景。反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。）泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于修理修繕，在回水的總管處設(shè)置一個(gè)高質(zhì)量量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。成人池與兒童涉水池隔開(kāi)獨(dú)立，并連續(xù)供水（使用時(shí)為生部門要驗(yàn)收），泳池在報(bào)建時(shí)一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀看椅,依據(jù)泳池大小配置救生圈。泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于修理修繕更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。泳池吸塵口應(yīng)深化水面不超過(guò)30CM，且應(yīng)依據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。2.3.22成品防護(hù)。關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)各門、窗、玻璃、浴缸安防設(shè)備等物品愛(ài)護(hù)。2.4開(kāi)盤前2.4.1開(kāi)盤前需要組織請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清潔。2.4.2開(kāi)盤前制訂開(kāi)盤協(xié)作方案并與銷售部對(duì)接。2.4.3開(kāi)盤時(shí)，需要與銷售部對(duì)接平安布置。2.5項(xiàng)目交付前2.5.1綠化澆灌設(shè)置的完善。依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的狀況設(shè)置綠化自動(dòng)澆灌系統(tǒng)。2.5.2一房一驗(yàn)工作全部完善。2.5.3公共部位、設(shè)備設(shè)備接管驗(yàn)收履行。2.5.4管理用房到位。管理處設(shè)立至房屋交付使用3.1管理處設(shè)立后兩周3.1.1確定組織架構(gòu)，職位說(shuō)明書(shū)及平安管理人員崗位設(shè)置。確定管理處組織架構(gòu)，人員編制，編寫各崗位職責(zé)和職位說(shuō)明書(shū)，報(bào)人力資源部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批。平安崗位設(shè)置應(yīng)分為：出入口崗（車輛、人員）、巡邏崗（樓層、苑內(nèi)、車場(chǎng)、商鋪）、接待崗（樣板房、銷售廳、項(xiàng)目部）檢查崗（主管/主辦、班長(zhǎng)/班副）、機(jī)動(dòng)崗（便衣崗、幫助崗）。裝修期間應(yīng)設(shè)定裝修專用通道及出入口，并依據(jù)人員出入量增設(shè)幫助崗。3.1.2編制項(xiàng)目交付前工作方案。編制入伙工作方案，包括與地產(chǎn)公司溝通，內(nèi)部管理，物資采購(gòu)、標(biāo)識(shí)制作，交付資料文件資料籌備，交付現(xiàn)場(chǎng)工作人員支配，組織培訓(xùn)、交付流程演練等。3.1.3各類人員到崗時(shí)間確定。管理處在入伙前三個(gè)月設(shè)立。部門經(jīng)理在入伙前半年確定，入伙前三個(gè)月到位。管理人員及技術(shù)員在入伙前半年確定，入伙前三個(gè)月到位。平安員、清潔員在入伙前二個(gè)月確定，入伙前一個(gè)月到位。3.2管理處設(shè)立后一至三個(gè)月內(nèi)3.2.1團(tuán)隊(duì)，建立溝通渠道。建立管理處多種溝通渠道，部門負(fù)責(zé)人至少每月與全體職員召開(kāi)一次溝通會(huì)，明確當(dāng)月管理處工作重點(diǎn)及工作思路。3.2.2管理處應(yīng)當(dāng)指派專人負(fù)責(zé)人事行政工作，組織職工或員工活動(dòng)（如生日晚會(huì)，外出活動(dòng)、組織愛(ài)好小組等），提高職工或員工歸屬感和團(tuán)隊(duì)凝聚力。3.3管理處設(shè)立后一個(gè)月3.3.1參加項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，了解項(xiàng)目交付進(jìn)度，前期介入問(wèn)題提交，前期介入問(wèn)題點(diǎn)跟進(jìn)與落實(shí)。如管理處較難解決和處理的工程遺留事項(xiàng)。3.3.2開(kāi)展團(tuán)隊(duì)工作，組織人員培訓(xùn)。3.3.3指派專人負(fù)責(zé)管理處的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（部門）、稅務(wù)登記證（稅務(wù)部門），組織代碼證（技術(shù)監(jiān)督局）、停車場(chǎng)許可證（交管局停車場(chǎng)管理科）、項(xiàng)目交付后，視配套設(shè)備狀況，需辦理泳池衛(wèi)生許可證、會(huì)所體育設(shè)備經(jīng)營(yíng)許可證、食堂衛(wèi)生許可證等證照的辦理。3.3.4開(kāi)辦費(fèi)確定，地產(chǎn)承擔(dān)費(fèi)用報(bào)批(入住開(kāi)荒、管理用房裝修、地產(chǎn)服務(wù)人員成本等)。地產(chǎn)公司按該項(xiàng)目收費(fèi)面積的××元/平方米，按××個(gè)月計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)辦費(fèi)劃撥給管理處。開(kāi)辦費(fèi)不含入住開(kāi)荒費(fèi)用、管理用房裝修費(fèi)用及房屋本體標(biāo)識(shí)費(fèi)用。開(kāi)荒費(fèi)用：會(huì)同項(xiàng)目部在入住前一個(gè)半月通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)確定開(kāi)荒作業(yè)單位，具體按《招投標(biāo)管理方法》報(bào)相關(guān)部門審批。管理用房裝修費(fèi)用，地產(chǎn)公司依據(jù)相關(guān)法規(guī)管理用房面積標(biāo)準(zhǔn)，按××元/平方米裝修費(fèi)用劃撥。3.3.5組織全體職員對(duì)各業(yè)務(wù)塊的體系資料文件進(jìn)行培訓(xùn)，必要時(shí)請(qǐng)集團(tuán)職能部門幫助培訓(xùn)，2個(gè)月內(nèi)進(jìn)行考核。3.4管理處設(shè)立后兩個(gè)月3.4.1依據(jù)人員編制確定平安、清潔、技術(shù)等職工或員工宿舍位置、面積（分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人職工或員工作性質(zhì)合理分配宿舍，避開(kāi)互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個(gè)月履行，以便管理處采購(gòu)家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。宿舍裝修要求：平安班因三班倒，盡可能將平安班宿舍分為三個(gè)，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購(gòu)買熱水器等。監(jiān)控中心、技術(shù)人員、清潔員因作息時(shí)間不同，可獨(dú)立支配宿舍，女清潔宿舍須另支配沖涼房、衛(wèi)生間。裝修應(yīng)當(dāng)按CI標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如客戶前臺(tái)、職員辦公室，客戶前臺(tái)裝修需考慮客戶辦事的便捷性。3.4.2編寫管理制度及各類預(yù)案。各業(yè)務(wù)主管/主辦負(fù)責(zé)編制相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度，報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批，新制度下發(fā)一周內(nèi)，應(yīng)組織培訓(xùn)，并要求組織考核。管理制度按公司體系資料文件要求，分為內(nèi)部、客服、平安、環(huán)境、修理修繕、會(huì)所、收費(fèi)等，制度編寫應(yīng)參考國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、體系資料文件及日常業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)編制。平安預(yù)案應(yīng)依據(jù)平安日常管理要求編制，主要內(nèi)容包括消防作戰(zhàn)、反盜竊、搶劫、綁架，停車場(chǎng)突發(fā)事件處理，臺(tái)風(fēng)暴雨，假日平安管理等五個(gè)平安預(yù)案。3.4.3巡更系統(tǒng)確定巡更點(diǎn)位置。巡更點(diǎn)位置應(yīng)放在具有平安隱患或重要部位，如配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、監(jiān)控中心、管理處、資料文件資料室、天臺(tái)、單元門等。樓層最好每?jī)芍廖鍖釉O(shè)置一個(gè)巡更點(diǎn)。（如選用愛(ài)迪爾巡更系統(tǒng)(patrolxp98版)，建議選用程序（決對(duì)時(shí)間對(duì)應(yīng)方案）進(jìn)行巡檢，原因：巡更點(diǎn)在使用中，常會(huì)出現(xiàn)故障，如沒(méi)有發(fā)覺(jué)會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)時(shí)間與實(shí)際巡更狀況不符。）依據(jù)轄區(qū)治安防范的要求及特點(diǎn)，每季度對(duì)巡邏路線、巡更時(shí)間進(jìn)行評(píng)估調(diào)整，并將修訂的巡邏路線報(bào)部門負(fù)責(zé)人審批。3.4.4對(duì)講機(jī)盲點(diǎn)排查并實(shí)行有效措施解決。對(duì)講機(jī)盲點(diǎn)主要原因：高層樓宇及天臺(tái)受外界信號(hào)干擾大；地下室停車場(chǎng)信號(hào)不強(qiáng)；排查方法：對(duì)于大項(xiàng)目社區(qū)應(yīng)增設(shè)對(duì)講機(jī)中轉(zhuǎn)臺(tái)，增強(qiáng)對(duì)講機(jī)信號(hào)。如對(duì)講機(jī)信號(hào)干擾較大，應(yīng)考慮對(duì)講機(jī)頻道加密。3.5管理處設(shè)立后三個(gè)月3.5.1編寫應(yīng)知應(yīng)會(huì)。依據(jù)新項(xiàng)目所有狀況、四周配套設(shè)備、教育、飲食、等狀況進(jìn)行編寫，內(nèi)容盡可能全面而完善，并且在下發(fā)后一周內(nèi)組織全體人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行考核，以檢查培訓(xùn)效果和強(qiáng)化職工或員工記憶。3.5.2利用地產(chǎn)關(guān)系建立公共關(guān)系（自來(lái)水公司、供電部門、城管、派出所、居委會(huì)等）。地產(chǎn)公司在前期時(shí)，與相關(guān)政府部門已建立公共關(guān)系，管理處可在此基礎(chǔ)維護(hù)與政府及事業(yè)單位的關(guān)系。供水比例的確定。協(xié)作項(xiàng)目部辦理用水指標(biāo)申請(qǐng)，建立與自來(lái)水公司關(guān)系。由項(xiàng)目部給排水工程師牽頭，與水務(wù)集團(tuán)工作人員聯(lián)系，確定商用、民用水的比例。電抄表到戶，協(xié)作項(xiàng)目部辦理用電指標(biāo)申請(qǐng)，建立與供電局的關(guān)系。由項(xiàng)目部供配電工程師牽頭，與供電局工作人員聯(lián)系，辦理小區(qū)用電抄表到戶。由項(xiàng)目部工作人員帶領(lǐng)管理處相關(guān)人員訪問(wèn)城管、派出所、居委會(huì)相關(guān)人員，建立初步關(guān)系，并在以后工作中邀請(qǐng)以上部門到小區(qū)指導(dǎo)工作，鞏固維護(hù)公共關(guān)系。3.5.3持證上崗。特殊崗位應(yīng)當(dāng)按公司要求持證上崗，如技術(shù)人員、救生員、食堂人員、平安員、監(jiān)控中心人員、管理人員、司機(jī)等，未取得資質(zhì)的人員不得支配有特殊要求的崗位工作。沒(méi)有相關(guān)資質(zhì)的人員需限期取得。3.6項(xiàng)目交付使用前三個(gè)月模擬驗(yàn)房，收集房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，跟進(jìn)返修，水電表核對(duì)。3.6.1分成若干小組，以管理處技術(shù)員或客服中心人員任組長(zhǎng)，組織驗(yàn)房隊(duì)伍。具體標(biāo)準(zhǔn)參照《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求》驗(yàn)收。3.6.2驗(yàn)房小組記錄現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，每天集中交客服返修組，統(tǒng)一支配施工人員處理。由返修組組織返修工作，并支配相關(guān)人員復(fù)查。3.6.3管理處組織對(duì)全部水電表進(jìn)行檢查和測(cè)試，發(fā)覺(jué)有誤應(yīng)當(dāng)及時(shí)項(xiàng)目或客服中心反饋處理，并要有跟進(jìn)，保證交付前處理完畢。3.7項(xiàng)目交付使用前二個(gè)月3.7.1確定開(kāi)荒的方式，組織開(kāi)荒單位的招投標(biāo)，確定開(kāi)荒的時(shí)間、內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收的方式方法、時(shí)間等內(nèi)容。3.7.2制定具體的開(kāi)荒方案，與開(kāi)荒單位簽訂協(xié)議，同時(shí)應(yīng)聯(lián)系幾家備用單位，在清潔公司未能達(dá)到要求及時(shí)補(bǔ)充人員，同時(shí)將開(kāi)荒施工前要現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)公共區(qū)域成品的完好狀況，重點(diǎn)檢查玻璃、房門，有明顯劃痕的要現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并保留記錄。3.8項(xiàng)目交付使用前一個(gè)月3.8.1CI標(biāo)識(shí)制作（包括房屋本體類及服務(wù)類標(biāo)識(shí)）。管理處與總辦CI設(shè)計(jì)師在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各標(biāo)識(shí)進(jìn)行登記和匯總，對(duì)房屋本體類、物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識(shí)分別登記，，房屋本體類標(biāo)識(shí)報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識(shí)報(bào)品質(zhì)部、總辦審批后制作。標(biāo)識(shí)總價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元時(shí)須組織招投標(biāo)。各類標(biāo)識(shí)須入住前20天履行安裝工作，CI設(shè)計(jì)師須全程跟進(jìn)安裝工作。3.8.2制定采購(gòu)清單（采購(gòu)物資主要有辦公家私、文具、電器、電腦、職工或員工宿舍物資），尋價(jià)，按不同類別報(bào)相關(guān)部門審批，采購(gòu)員組織采購(gòu)。物資到位后，倉(cāng)庫(kù)管理員與采購(gòu)員對(duì)采購(gòu)物資進(jìn)行登記和資料文件資料收集，錄入資產(chǎn)管理軟件，辦理相關(guān)手續(xù)。采購(gòu)?fù)戤叢少?gòu)員負(fù)責(zé)報(bào)銷工作。3.8.3支配專人到郵局辦理新項(xiàng)目通郵手續(xù)，與項(xiàng)目部溝通協(xié)調(diào)項(xiàng)目門牌號(hào)、通信辦公地址及新項(xiàng)目辦公地址英文翻譯。3.8.4滅火器、消防器材等平安設(shè)備配置。配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、監(jiān)控中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書(shū)室、廚房、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的滅火器材。職工或員工宿舍應(yīng)配置必要的消防平安設(shè)備。高層大廈每層須配置不少于兩個(gè)2KG及以上的輕巧滅火器，多層小區(qū)每個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。小區(qū)（大廈）須有首層消防設(shè)備平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)備圖標(biāo)并與實(shí)際狀況相符。高層樓宇每層明顯位置必需設(shè)置消防疏散示意圖。依據(jù)管理處人員編制狀況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)備清單，懸掛于監(jiān)控中心。監(jiān)控中心應(yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做好標(biāo)識(shí)。3.8.5聯(lián)系電信公司安裝機(jī)手放大器，選擇機(jī)房，簽署協(xié)議，明確費(fèi)用計(jì)量及安裝要求。聯(lián)系移動(dòng)（聯(lián)通）安裝放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機(jī)房，約10—15㎡左右，協(xié)商場(chǎng)地使用費(fèi)金額及收取方式并簽訂協(xié)議，收費(fèi)可依據(jù)小區(qū)用戶數(shù)量及覆蓋面積。設(shè)備用電須安裝獨(dú)立電表，便于計(jì)量。室外天線的安裝不得影響外立面的美觀，建議安裝隱蔽天線。在天臺(tái)安裝時(shí)，盡量避開(kāi)業(yè)主房屋；安裝天線時(shí)，一定要考慮天線對(duì)人體的輻射，要求對(duì)方提供合格證明。3.8.6設(shè)備設(shè)備接管驗(yàn)收，移交工具、圖紙資料文件資料、說(shuō)明書(shū)等齊全。管理處技術(shù)主管（辦）與設(shè)備維護(hù)組一起協(xié)作項(xiàng)目部和產(chǎn)品供貨商參加小區(qū)設(shè)備的移交接管；參照《公共設(shè)備設(shè)備承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)小區(qū)設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收；發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)記錄，并要求施工單位整改，并跟進(jìn)整改狀況；供配電設(shè)計(jì)最好分多路監(jiān)控，配電房?jī)?nèi)設(shè)計(jì)要考慮今后的抄表到戶，分表計(jì)量。所有設(shè)備移交時(shí)相關(guān)資料文件資料必需齊全，配備專用修理修繕工具的設(shè)備，工具移交齊全。設(shè)備變更圖紙，建立設(shè)備修理修繕檔案，便于然后修理修繕養(yǎng)護(hù)和資料文件資料查詢。3.8.7與項(xiàng)目部移交業(yè)主房屋、鑰匙，并建立鑰匙清單。3.8.8針對(duì)前期物業(yè)管理方案，管理處需制定具體服務(wù)流程、服務(wù)項(xiàng)目體現(xiàn)前期物業(yè)方案提到的服務(wù)模式，并且有具體的措施落實(shí)。3.8.9收集客戶焦點(diǎn)問(wèn)題及前期服務(wù)承諾。管理處客服主管需收集該項(xiàng)目客戶集中反映的問(wèn)題點(diǎn)（如前期銷售承諾、特殊戶型裝修、管理難點(diǎn)等涉及業(yè)主衣、食、住、行問(wèn)題），結(jié)合投訴日?qǐng)?bào)客戶反映的問(wèn)題點(diǎn)，制定相應(yīng)解決措施。3.8.10交付資料文件資料應(yīng)當(dāng)提前兩周籌備到位，包括聯(lián)系地產(chǎn)公司印刷《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》、委托銀行代收款協(xié)議書(shū)、居家服務(wù)手冊(cè)及有線電視、燃?xì)忾_(kāi)戶資料文件資料等，入住指引和業(yè)主資料文件資料卡應(yīng)當(dāng)提前交地產(chǎn)客戶事務(wù)組郵寄給業(yè)主。3.9新項(xiàng)目交付使用前一周3.9.1需外包方增加人員，需做好清潔人員、質(zhì)量的監(jiān)控。3.9.2需公司內(nèi)部人員幫助的，應(yīng)當(dāng)提前做好支配，溝通協(xié)調(diào)清潔單位、內(nèi)部人員分工。3.9.3會(huì)同相關(guān)人員已履行開(kāi)荒的區(qū)域進(jìn)行檢查驗(yàn)收，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，及時(shí)整改，要求在交付前一天履行全部開(kāi)荒工作。3.9.4編制入住人員崗位支配表及各崗位工作流程，參加入住工作人員應(yīng)要求有一定的專業(yè)技能及溝通能力。3.9.5入住前三天組織各崗位人員到入住現(xiàn)場(chǎng)參加培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括入住流程、回答口徑，崗位職責(zé)及特殊注意事項(xiàng)，對(duì)驗(yàn)房小組應(yīng)當(dāng)做現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，熟悉各戶型、水電表位置及抄表注意事項(xiàng)。3.10交付前兩天內(nèi)3.10.1支配人員對(duì)房屋進(jìn)行貼防撞條、安裝貓眼、掛禮花等，迎接入伙。3.10.2與地產(chǎn)銷售部確定入伙現(xiàn)場(chǎng)位置及現(xiàn)場(chǎng)包裝、工作人員區(qū)域等事宜。3.11交付使用后一個(gè)月業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各類作業(yè)指導(dǎo)資料文件編寫。各業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人編寫環(huán)境、技術(shù)類相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，部門經(jīng)理/主作審核，報(bào)公司品質(zhì)部審批后下發(fā)，組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)須在管理現(xiàn)場(chǎng)張貼。3.12交付使用后三個(gè)月竣工資料文件資料的完善與跟進(jìn)。資料文件資料管理員應(yīng)依據(jù)公司體系資料文件和物業(yè)管理部資料文件要求，編制《項(xiàng)目物業(yè)接管資料文件資料清單》，交與地產(chǎn)項(xiàng)目秘書(shū)，接收項(xiàng)目相關(guān)竣工資料文件資料，并及時(shí)跟進(jìn)資料文件資料交接進(jìn)度。交付使用半年內(nèi)4.1裝修管理4.1.1業(yè)主籌備（1）業(yè)主辦理裝修，裝修單位需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，（加蓋公章）、承建資格/資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件（加蓋公章）；如代收裝修稅費(fèi)的需提供顧客與裝修單位簽訂的裝修協(xié)議復(fù)印件。非業(yè)主使用人申請(qǐng)裝修需提供業(yè)主同意裝修的書(shū)面證書(shū)。（2）裝修施工圖紙和施工方案（如更改原有水電線路需提供水電線路圖）。（3）裝修單位負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件、照片、聯(lián)系電話。（4）施工人員身份證復(fù)印件、照片。（5）如需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載須提交建筑物原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案，非住宅用途房屋還須提交政府部門的施工許可證。（6）如搭建建筑物、改變住宅外力面等，須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，報(bào)管理處備案，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)同意，有管理處統(tǒng)一樣式方可打搭建。（7）只鋪地板、墻壁表面粉刷、貼墻紙等的簡(jiǎn)單裝修，裝修戶可不提供裝修單位《承建資格/資質(zhì)證書(shū)》及施工圖紙。4.1.2裝修手續(xù)辦理（1）由部門負(fù)責(zé)人指派專人核實(shí)業(yè)主身份，審核裝修方案、施工人員身份、特種作業(yè)證書(shū)、裝修資質(zhì)證明、施工時(shí)間（最長(zhǎng)不超過(guò)三個(gè)月），并做出批復(fù)。如超過(guò)需向管理處重新辦理申請(qǐng)手續(xù)。（2）裝修管理員將批復(fù)建議或意見(jiàn)知會(huì)裝修申請(qǐng)人，并知會(huì)管理處其他關(guān)于部門協(xié)作和監(jiān)督，建立裝修管理檔案。（3）管理處與業(yè)主、裝修單位三方簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》，業(yè)主與裝修單位分別交納裝修保證金及相關(guān)費(fèi)用。（4）辦理《裝修許可證》、《人員臨時(shí)出入卡》。4.1.3裝修過(guò)程的監(jiān)控（1）平安員每天巡查至少一次，技術(shù)員至少每?jī)商煅膊橐淮窝b修現(xiàn)場(chǎng)，并填寫《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》。（2）巡查《裝修許可證》的有效期，裝修現(xiàn)場(chǎng)是否有亂接線、亂改管線、破壞承重結(jié)構(gòu)、使用易燃材料裝修等違章行為。如有違章行為，下發(fā)《違章通知書(shū)》，并責(zé)令限期整改。（3）監(jiān)督施工人員只能使用貨梯、按指派的通道進(jìn)出及搬運(yùn)材料。4.1.4裝修垃圾的清運(yùn)（1）垃圾的清運(yùn)在晚上19—22點(diǎn)之間進(jìn)行。（2）禁止裝修隊(duì)在清運(yùn)車輛進(jìn)場(chǎng)前將垃圾搬出戶外。（3）禁止裝修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。（4）垃圾清運(yùn)完后，檢查清運(yùn)垃圾的通道墻面、地面、天花及公共設(shè)備有無(wú)損毀、磨花現(xiàn)象，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理。4.1.5裝修復(fù)驗(yàn)業(yè)主向管理處提出檢查申請(qǐng)，管理處裝修負(fù)責(zé)人對(duì)裝修工程檢查，經(jīng)檢查無(wú)違章?tīng)顩r，出具檢查證明，準(zhǔn)予退還裝修保證金。4.1.6退裝修保證金（1）裝修保證金裝修檢查合格7個(gè)工作日后退還。（2）裝修檢查無(wú)違章行為，業(yè)主與裝修隊(duì)?wèi){檢查證明和裝修保證金單據(jù)退還裝修保證金。具體退裝修保證金時(shí)間需在《裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》商定。（3）將所有施工人員出入證收回并作廢。4.2工程遺留問(wèn)題處理4.2.1交付后保修期內(nèi)（1）交付后保修期間，客戶服務(wù)中心全面負(fù)責(zé)業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題返修和公共設(shè)備增減工作（包括工程管理和費(fèi)用管理），地產(chǎn)項(xiàng)目部因擁有各種專業(yè)人員提供返修技術(shù)支持。（2）在保修期終止前管理處應(yīng)當(dāng)提前知會(huì)業(yè)主，將存在問(wèn)題及時(shí)反饋支配處理，避開(kāi)保修期終止后再要求免費(fèi)修理修繕。（3）業(yè)主房屋質(zhì)量問(wèn)題直接由返修組負(fù)責(zé)處理，公共設(shè)備部分由管理處向返修組反饋，返修組溝通協(xié)調(diào)施工單位處理。4.2.2保修期過(guò)后（1）室內(nèi)修理修繕費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，公共部分修理修繕費(fèi)用由管理處負(fù)責(zé)。（2）保修期后，修理修繕事務(wù)由管理處牽頭組織，地產(chǎn)客服中心及項(xiàng)目部提供技術(shù)支持。4.3水電抄表到戶辦理4.3.1交付使用前一個(gè)月（1）用水、用電戶名由地產(chǎn)改為管理處名稱。（2）到供水、供電公司申請(qǐng)用戶名稱變更。4.3.2房屋交付半年內(nèi)（1）辦理交付手續(xù)由業(yè)主簽訂用水、用電協(xié)議及代收款協(xié)議書(shū)。（2）水電抄表到戶前與業(yè)主簽訂《委托銀行代收款協(xié)議書(shū)》，管理處代抄水電表并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用。（3）水電抄表到戶后，到供水、供電公司拿供用水、供用電協(xié)議與委托銀行代收水費(fèi)協(xié)議書(shū)、委托銀行代收電費(fèi)協(xié)議書(shū)，業(yè)主簽訂后由水電公司直接向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用。（4）到供水、供電公司申請(qǐng)辦理水電抄表到戶。4.4秩序管理4.4.1交付使用一周內(nèi)（1）樣板間、商鋪平安監(jiān)控，收集返修人員資料文件資料，制定監(jiān)控管理方法。（2）將空置房狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、建立巡查管理制度。（3）建立返修人員檔案，制定返修事務(wù)現(xiàn)場(chǎng)平安管理制度。4.4.2集中裝修期（1）明確裝修施工人員管理要求與監(jiān)控方法，加大對(duì)裝修違章的巡查，檢查裝修搬運(yùn)公司對(duì)小區(qū)平安管理的隱患。（2）針對(duì)裝修期平安防范特點(diǎn)，制定相應(yīng)的平安巡邏路線。（3）明確裝修管理制度和裝修人員管理注意事項(xiàng)。（4）明確裝修材料進(jìn)場(chǎng)及搬運(yùn)人員管理規(guī)定。4.4.3交付使用一個(gè)月內(nèi)（1）各類突發(fā)事件的強(qiáng)化演練。（2）明確各類突發(fā)事件處理程序，以及人員的分工（義務(wù)消防隊(duì)、應(yīng)急分隊(duì)名單），并組織實(shí)戰(zhàn)演練。加強(qiáng)靠近項(xiàng)目周界處、與工地接壤處住宅平安防范工作。（3）編制管理服務(wù)區(qū)危急源清單，完善相關(guān)防范措施，加強(qiáng)靠近項(xiàng)目周界處、與工地接壤處住宅平安防范工作。（4）檢查、建筑物缺陷、監(jiān)控、消防、紅外、出入口道閘等公共區(qū)域危急源。（5）完善相關(guān)標(biāo)識(shí)，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)，檢測(cè)平安設(shè)備設(shè)備的性能，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)支配返修。4.4.4交付使用二個(gè)月內(nèi)（1）強(qiáng)化平安員專業(yè)技能培訓(xùn)，包括專業(yè)知識(shí)、崗位職責(zé)、工作基本的流程、服務(wù)意識(shí)，要求把握常住人員、特殊顧客、出租戶資料文件資料。（2）組織所有規(guī)章制度的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，包括社區(qū)應(yīng)知應(yīng)會(huì)、裝修管理知識(shí)、裝修統(tǒng)一口徑的學(xué)習(xí)。（3）各類突發(fā)事件的應(yīng)急處理流程；、治安、消防預(yù)案的演練；熟悉常住、租住人員資料文件資料，住戶識(shí)別率達(dá)50%。4.5環(huán)境管理4.5.1綠化養(yǎng)護(hù)期滿移交（1）施工單位綠化移交：分項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、竣工移交書(shū)、綠化工程施工合同、工程保修款申請(qǐng)書(shū)、綠化施工總圖、綠化分項(xiàng)種植平面圖、綠化分區(qū)苗木表、綠化施工苗木清單；（2）移交后的綠化開(kāi)荒；（3）綠化外包評(píng)估（可選）；（4）日常的綠化養(yǎng)護(hù)（5）綠化原生態(tài)的管理。4.5.2項(xiàng)目交付后一個(gè)月（1）編寫居家服務(wù)工作細(xì)則和流程；（2）家政服務(wù)人員管理規(guī)定；（3）清潔崗位疑難工作指引；（4）居家服務(wù)常規(guī)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（5）清潔工具使用及管理規(guī)定；（6）居家服務(wù)回訪制度。（7）業(yè)主生活廢棄物的處理、收集時(shí)間；（8）業(yè)主裝修廢棄材料在利用；（9）業(yè)主廢棄電池設(shè)備箱配置評(píng)估；（10）評(píng)估消殺服務(wù)合格供方（可選）；（11）設(shè)置消殺崗位；（12）制訂消殺管理規(guī)定；（13）制訂年/月消殺服務(wù)方案；（14）制訂消殺效果檢查制度；（15）配置適合于本區(qū)域的消殺硬件設(shè)備。4.6設(shè)備設(shè)備管理4.6.1項(xiàng)目交付后一個(gè)月（1）簽訂設(shè)備保養(yǎng)協(xié)議（2）針對(duì)設(shè)備設(shè)備存在的遺留問(wèn)題，與地產(chǎn)項(xiàng)目部對(duì)接，溝通協(xié)調(diào)施工單位處理，并跟進(jìn)處理結(jié)果。（3）編制設(shè)備設(shè)備管理制度及操作規(guī)程，懸掛設(shè)備房，同時(shí)組織相關(guān)設(shè)備責(zé)任人培訓(xùn)。（4）建立設(shè)備管理檔案、設(shè)備臺(tái)帳，錄入設(shè)備管理軟件，建立設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)記錄資料文件夾。（5）組織技術(shù)人員培訓(xùn)各類設(shè)備設(shè)備管理規(guī)程。（6）建立設(shè)備設(shè)備年度保養(yǎng)方案。（7）按體系資料文件要求，對(duì)設(shè)備設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，針對(duì)設(shè)備設(shè)備存在問(wèn)題制定應(yīng)急方案，并反饋給地產(chǎn)項(xiàng)目部。4.7客戶關(guān)系建立4.7.1集中交付期間（1）交付手續(xù)流程設(shè)計(jì)合理，客戶在較短時(shí)間內(nèi)盡快辦理好手續(xù)。（2）在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置迎賓崗、驗(yàn)資料文件資料崗、填資料文件資料崗、驗(yàn)房崗、收費(fèi)崗、鑰匙禮品發(fā)放崗、復(fù)印崗、總溝通協(xié)調(diào)崗、特殊事務(wù)溝通協(xié)調(diào)崗。（3）注意對(duì)各崗位人員培訓(xùn)統(tǒng)一口徑，特殊是費(fèi)用收取崗位關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收取方式等方面。（4）查丈報(bào)告、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、各種戶型的平面圖、電水線路圖、內(nèi)置窗花、拉閘門的統(tǒng)一款式。（5）辦理交付手續(xù)人員的專業(yè)程度及禮儀禮貌；及時(shí)答復(fù)和解決疑難問(wèn)題。（6）抽調(diào)各業(yè)務(wù)塊的專業(yè)人員，支配在相應(yīng)崗位，并進(jìn)行入伙流程、應(yīng)知應(yīng)會(huì)（項(xiàng)目基本狀況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）、禮儀禮貌的培訓(xùn)。（7）由地產(chǎn)、物業(yè)、管理處共同組建溝通協(xié)調(diào)小組，對(duì)涉及面積補(bǔ)差、房屋質(zhì)量、裝修質(zhì)量等疑難問(wèn)題予以及時(shí)回復(fù)。4.7.2項(xiàng)目集中交付后初始階段（1至2個(gè)月）（1）讓住戶廣泛了解管理處前臺(tái)、中心24小時(shí)服務(wù)電話，設(shè)置“一對(duì)一”的服務(wù)模式及人員名單，及時(shí)解答和處理住戶疑難問(wèn)題。（2）將管理處電話、專職或兼職客戶服務(wù)人員的聯(lián)系號(hào)碼長(zhǎng)期公布在大堂、宣揚(yáng)欄或苑內(nèi)架空層明顯地方，接受顧客咨詢、投訴、報(bào)修等信息。（3）地產(chǎn)設(shè)置專門的返修小組，將返修組的辦公地點(diǎn)與電話公布在大堂、宣揚(yáng)欄或苑內(nèi)架空層明顯地方，接受房屋保修期內(nèi)客戶反映的房屋工程質(zhì)量。（4）對(duì)于客戶直接反映到管理處的關(guān)于房屋工程質(zhì)量方面的問(wèn)題，指派專人跟蹤、盤點(diǎn)，與返修組用一式兩聯(lián)的工作交接表接交工作，防止漏單。（5）地產(chǎn)返修組要制定關(guān)于對(duì)承建商返修人員相關(guān)管理的規(guī)定（返修現(xiàn)場(chǎng)、溝通技巧、禮儀等），并指派監(jiān)控責(zé)任人。（6）對(duì)常提建議或意見(jiàn)/建議的客戶進(jìn)行分析，建立不同的客戶檔案。（7）設(shè)置工作信息本及投訴/建議盤點(diǎn)表，將每天客戶反映的問(wèn)題進(jìn)行盤點(diǎn)，堅(jiān)持客戶服務(wù)人員碰頭會(huì)、工作溝通會(huì)制度，對(duì)住戶反映的問(wèn)題回訪跟蹤，直至問(wèn)題關(guān)閉。（8）針對(duì)業(yè)主