花邊嶺南花園花園物業(yè)管理方案

22/22花邊嶺南花園花園物業(yè)管理方案第一章物業(yè)概況花邊嶺南花園花園位于惠州市花邊嶺西南端CBD中心繁華區(qū)域，周邊商業(yè)、辦公、住宅云集，，交通便利，商業(yè)氛圍濃郁，區(qū)域位置優(yōu)越?；ㄟ厧X南花園花園工程設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu).地上二十五層，地下二層，是集商業(yè)、住宅為一體的高檔次商住樓。地下一、二層為停車(chē)場(chǎng)和設(shè)備用房,一、二層為商場(chǎng),三層為架空層,四～二十五層為住宅.大樓計(jì)劃于2００8年6月初陸續(xù)交付使用。大樓項(xiàng)目總占地面積為５946M2,總建筑面積為３494２M2，其中地下室建筑面積為6247平方米；商場(chǎng)建筑面積為花邊嶺南花園花園為全封閉式管理住宅小區(qū)，其安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能門(mén)禁系統(tǒng)、彩色可視對(duì)講系統(tǒng)、智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、電梯五方對(duì)講、保安巡更系統(tǒng)、背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)七大部分，安防系統(tǒng)中控室設(shè)于裙樓西側(cè)一層消防控制室內(nèi)。1、監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)采用彩色閉路監(jiān)控系統(tǒng)，主要為:eq\o\ac（○，１）、住宅及建筑周邊的監(jiān)控。ｅq\ｏ＼ac(○,2)、地下一、二層、一層住宅大堂及電梯轎廂的監(jiān)控。ｅq\o\ａc(○,3）、小區(qū)內(nèi)部架空層、住宅天面等的監(jiān)控。ｅｑ\o＼ａｃ(○,４）、地下一、二層停車(chē)庫(kù)及車(chē)道的監(jiān)控.2、智能門(mén)禁系統(tǒng):eq\o\ac(○,1)、在小區(qū)一層大堂門(mén)、三層電梯廳門(mén)、地下室電梯廳門(mén)設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng),門(mén)禁系統(tǒng)讀卡器與對(duì)講系統(tǒng)門(mén)口機(jī)設(shè)為一體，采取IC卡刷卡進(jìn)入，不設(shè)鑰匙開(kāi)門(mén)。業(yè)主須刷卡方可進(jìn)入。eq\ｏ\aｃ（○，2）、門(mén)禁卡與住宅停車(chē)場(chǎng)卡做成一卡通系統(tǒng)。且具有信息發(fā)布功能。ｅq\o＼ac(○，3）、門(mén)口機(jī)能對(duì)不同卡進(jìn)行識(shí)別，并作出相應(yīng)的提示;訪客在門(mén)口機(jī)呼叫業(yè)主有記錄，業(yè)主對(duì)訪客開(kāi)門(mén)也有記錄可查。eq\o\aｃ(○,4)、因有2部疏散樓梯間可由商場(chǎng)上至三層架空層，為安全起見(jiàn)及考慮商場(chǎng)具體使用情況,疏散樓梯門(mén)根據(jù)具體使用情況加設(shè)樓梯通道專(zhuān)用鎖。3、彩色可視對(duì)講系統(tǒng)：eｑ\o\ac（○，1)、在小區(qū)一層大堂門(mén)、三層電梯廳門(mén)、地下室電梯廳門(mén)設(shè)置門(mén)口機(jī),門(mén)口機(jī)也可獨(dú)立作立式設(shè)計(jì),與每戶(hù)住宅的對(duì)講.訪客須經(jīng)業(yè)主同意方可進(jìn)入.ｅq\o\ａｃ(○，2)、每戶(hù)住宅室內(nèi)分機(jī)能與小區(qū)管理處通話（含報(bào)警按鈕)。ｅq＼ｏ＼ａc（○,3)、室內(nèi)分機(jī)采用５.6寸彩色液晶屏對(duì)講分機(jī)。eq\ｏ\ac(○，4)、小區(qū)大堂值班室、保安宿舍、消防控制室與小區(qū)管理處通話。４、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)地下一、二層車(chē)庫(kù)停放小區(qū)業(yè)主的汽車(chē)、摩托（單）車(chē)，出入口坡道寬均為５。0Ｍ，采用北進(jìn)南出的方式管理，摩托(單）車(chē)不另設(shè)道閘。5、小區(qū)電子巡更系統(tǒng)：在小區(qū)內(nèi)每個(gè)單元的一樓、樓頂及小區(qū)外圍、重要設(shè)施設(shè)電子巡更點(diǎn)，供小區(qū)保安人員巡邏檢查使用。確保保安巡邏的質(zhì)量,保障了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的安全。大樓主要機(jī)電設(shè)備:安防系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、水泵設(shè)備、配電設(shè)備、電梯6臺(tái),大堂及地下車(chē)庫(kù)ＩC系統(tǒng)等。大樓主要配套設(shè)施有：地下室內(nèi)專(zhuān)用汽車(chē)庫(kù)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能IC系統(tǒng)等。第二章總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)總體目標(biāo):在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標(biāo)進(jìn)行管理服務(wù)，并承諾花邊嶺南花園所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗(yàn)收合格，交付使用二年內(nèi)達(dá)到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大樓的管理標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn),五年內(nèi)達(dá)到國(guó)家示范大樓的管理標(biāo)準(zhǔn)。分項(xiàng)指標(biāo):1顧客滿(mǎn)意率９５%以上；2）管理服務(wù)年有效投訴率5‰以下，處理率、回訪率100％；3）房屋完好率、公共設(shè)施完好率98％以上；4）衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級(jí)達(dá)標(biāo)率１00%5)維修及時(shí)率、合格率100%；６）因管理責(zé)任造成的重大刑事案件、進(jìn)場(chǎng)進(jìn)庫(kù)機(jī)動(dòng)車(chē)被盜事故為零；７）杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故；8)費(fèi)用年收繳率在９８％以上；9)保證提供充足的資源；第三章服務(wù)承諾和質(zhì)量保證一、組織架構(gòu)及人員配備由商業(yè)廣場(chǎng)管理處接管花邊嶺南花園。經(jīng)理、安全管理員、文檔及環(huán)保管理員、收費(fèi)員、工程師兼管.需要增加如下人員1、管理員：２人2、護(hù)衛(wèi)員：１２人，每班四人。３、清潔工：3人，每班1人，還有一個(gè)上正常班及替班.4、水電工:1人，每班１人，要有人值夜班。二、花邊嶺南花園服務(wù)承諾一覽表部門(mén)服務(wù)承諾質(zhì)量目標(biāo)護(hù)衛(wèi)班設(shè)立２4小時(shí)服務(wù)電話：ＸＸＸXＸXＸ１00%發(fā)生盜警,2分鐘內(nèi)到達(dá)100％發(fā)生火警，２分鐘內(nèi)到達(dá)１0０％環(huán)衛(wèi)班日常垃圾每日至少收集2次10０％走廊、大堂、梯道、電梯轎箱等每日拖、掃3次以上1０0％除“四害”每月１次10０％維修班故障處理:供水：５分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理電力：5分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理維修：5分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理98％9８％98％預(yù)先知道停水停電，24小時(shí)前發(fā)出通告突發(fā)停水停電，10分鐘內(nèi)發(fā)出通告１00%10０％簡(jiǎn)單照明系統(tǒng)裝置于收到報(bào)告后1小時(shí)內(nèi)更換需要特別工具更換的照明系統(tǒng)于收到通知后２4小時(shí)內(nèi)辦妥95%辦公室開(kāi)通辦公時(shí)間內(nèi)投訴電話:XXＸXＸXX100％咨詢(xún)事項(xiàng),即日處理一般事項(xiàng),24小時(shí)內(nèi)處理復(fù)雜事項(xiàng),3個(gè)工作天內(nèi)解決或轉(zhuǎn)到相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)并回復(fù)９8％業(yè)主（租戶(hù))意見(jiàn)調(diào)查，每年至少進(jìn)行1次，并于2周內(nèi)回復(fù)１00%書(shū)信于3日內(nèi)回應(yīng)1０0％電話于3次聲響內(nèi)接聽(tīng)100%約晤于2個(gè)工作天內(nèi)會(huì)晤100％文娛活動(dòng)每年元旦、五一、中秋、國(guó)慶等傳統(tǒng)節(jié)日舉行9５%工程問(wèn)題2個(gè)工作天內(nèi)協(xié)調(diào)并回復(fù)９5%第四章移交接管移交接管前的準(zhǔn)備工作:1、成立花邊嶺南花園管理處，委派管理處經(jīng)理、機(jī)電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗,落實(shí)管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項(xiàng)籌備工作。２、成立驗(yàn)收小組，了解大樓的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強(qiáng)弱電、給排水的走向及存在問(wèn)題,填寫(xiě)有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決。A、移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。Ｂ、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表。C、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。D、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。3、花邊嶺南花園資料的移交接管。1）產(chǎn)權(quán)資料（復(fù)印件）:A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件Ｂ、用地批準(zhǔn)文件2)政府職能部門(mén)驗(yàn)收合格資料：A、市政部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn);B、環(huán)保部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn);C、供電部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；D、質(zhì)量監(jiān)理部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；E、園林綠化部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn);F、供水部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn);Ｇ、房產(chǎn)管理部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；Ｈ、消防部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；I、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；J、有線電視工程驗(yàn)收合格證;Ｋ、煤氣管道工程合格證；L、其它有關(guān)資料。３)工程技術(shù)資料（原件):A、小區(qū)竣工總平面圖。B、道路綠化竣工圖.Ｃ、電力竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖.E、電話電視線路竣工總平面圖.Ｆ、路燈竣工圖.G、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖.H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖.I、其它相關(guān)圖紙。4)設(shè)備資料（原件或復(fù)印件）：A、水泵房設(shè)備有關(guān)合格資料；Ｂ、閉路監(jiān)控系統(tǒng)合格證、線路圖.C、發(fā)電機(jī)合格使用說(shuō)明書(shū)；D、消防控制系統(tǒng)資料;E、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料；Ｆ、其它必要的有關(guān)資料。4、接管驗(yàn)收程序:1)隆生企業(yè)集團(tuán)有限公司通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收；2）本公司驗(yàn)收小組按程序文件《接管入伙控制程序》核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。3）本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量，使用功能、外觀質(zhì)量,公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收。4)對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,由驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類(lèi)質(zhì)量遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時(shí)間復(fù)核.5）對(duì)室內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋由管理處接收鎖匙,承擔(dān)保管責(zé)任。5、房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。１)驗(yàn)收項(xiàng)目梁、柱、板主體,墻體，分戶(hù)鐵門(mén)，陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄、供水系統(tǒng)、排污管道、地漏、窗戶(hù)、水表、電表、有線電視系統(tǒng)等。２)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn):參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及滿(mǎn)足使用要求。６、公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1)驗(yàn)收項(xiàng)目：基礎(chǔ)設(shè)施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、照明燈具、綠化、道路、車(chē)庫(kù)、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等.２）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》以及達(dá)到設(shè)計(jì)要求.7、公共設(shè)備接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1）驗(yàn)收項(xiàng)目:供水、消防、電梯、閉路監(jiān)控、發(fā)電機(jī)、變壓器等2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收合格證及達(dá)到設(shè)計(jì)使用要求。第五章花邊嶺南花園日常管理運(yùn)作原則：全面推行隆生物業(yè)公司通過(guò)國(guó)際、國(guó)內(nèi)質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證的ISＯ管理體系。大樓內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車(chē)輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISＯ規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)》《環(huán)境管理工作手冊(cè)》、《消防工作手冊(cè)》《辦公室工作手冊(cè)》《管理處工作手冊(cè)》《財(cái)務(wù)工作手冊(cè)》《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》,注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評(píng)，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。房管事務(wù)管理處的日常房管事務(wù)管理，按照公司ISO管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作安排8：00-８：３０處理租客申報(bào)投訴；８：３０－９:30巡視；9：30—1２:0０跟蹤監(jiān)督；14：０0-1５:30整理檔案;１5：30-１6:30巡視；１6：3０-18：3０走訪、回訪?？己藰?biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容跟蹤監(jiān)督日常：3遍／天;巡視日常:2遍/天；走訪3次／周；回訪處理率：100%，回訪記錄100％.檢查內(nèi)容及處理方法日檢項(xiàng)目1．裝修巡視2．投訴接待3。違章檢查４。車(chē)輛管理5．治安6。清潔７。綠化8．維修9。機(jī)電設(shè)備1０．員工宿舍1１。內(nèi)務(wù)巡視。處理方法1．記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，搜集租客的反饋意見(jiàn)；2.對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類(lèi)進(jìn)行處理;1）填寫(xiě)《管理日記表》；２)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫(xiě)維修記錄，安排維修；３）即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng);4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定"執(zhí)行；5)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格,填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。周檢項(xiàng)目全面檢查大樓各項(xiàng)工作,著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。處理辦法管理處經(jīng)理對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》，并上報(bào)公司工程維修部.考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn).2．機(jī)電運(yùn)行與保養(yǎng)：大樓及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS０管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。如下表：日常機(jī)電設(shè)備管理運(yùn)作主要內(nèi)容維修組值班：保障大樓供水供電、電梯等正常運(yùn)作并做好記錄；巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄;秩序：搞好設(shè)備房的物品管理,加強(qiáng)安全防范工作。負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1。低壓配電柜2．干式變壓器３。柴油發(fā)電機(jī)4.水泵5.水池、水箱6．風(fēng)機(jī)7．閉路督控系統(tǒng)8．對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)9火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)10、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)１１消火栓12.疏散出口批示燈13自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)1４.煙、感系統(tǒng)15干粉滅火器。處理方法按照公司ＩSO標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》上報(bào)公司工程維修部?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISO質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)3.日常維修養(yǎng)護(hù):大樓及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作.如下表：維修管理運(yùn)作工作安排機(jī)電運(yùn)行：24小時(shí)８：０0－8:30處理申報(bào)投訴；8：３0-1０：00跟蹤監(jiān)督;10：30-1２：00維修養(yǎng)護(hù)；14:00-15：30巡視維修養(yǎng)護(hù);15：30—17:00整理記錄；１7:0０—1８：３０回訪.主要工作房屋本體室內(nèi):小修３0分鐘，—般故障2小時(shí)，不超過(guò)8小時(shí),較難故障3天內(nèi)。48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次,4-5年全面修補(bǔ)刷漆一次天面：每年全面檢查一次,每年雨季前須檢查一次,發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ).公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng):每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ).道路車(chē)場(chǎng)：每天檢查１遍,隨壞隨修;天線:每月檢查l遍,隨壞隨修；明暗溝:每周檢查I遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查1遍，即壞即修，中大型維修通報(bào)公司修繕部協(xié)作；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目１.地基基礎(chǔ)2．梁柱板主體3．墻體4．頂棚5．樓梯扶手6。公共門(mén)窗7．隔熱層、防水層8。水箱水池9。天面扶欄1０；消防設(shè)施11．信報(bào)箱12．標(biāo)識(shí)13。樓板地面磚14．上下雨污水管１5．設(shè)備房16.道路１７．電纜溝蓋板１8．路牙1９。給排水2０.路燈2１．清潔設(shè)備22.娛樂(lè)設(shè)施。處理方法按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》，并上報(bào)經(jīng)理處理.考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISＯ管理體系標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn).4．治安、消防、車(chē)輛管理:按照公司IＳＯ質(zhì)量體系《安全護(hù)衛(wèi)工作手冊(cè)》、《消防工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。如下表:工作安排定崗檢查進(jìn)出口、停車(chē)場(chǎng)：24小時(shí);流動(dòng)巡查消防設(shè)施：ｌ遍／月大樓安全、違章行為、車(chē)輛停放2４小時(shí)車(chē)輛保管：２4小時(shí)突發(fā)事件:90-12０秒,責(zé)任保安或車(chē)輛管理員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；學(xué)習(xí)訓(xùn)練訓(xùn)練：３次／周；演練：2次／年。培訓(xùn)：按公司制訂的培訓(xùn)計(jì)劃.檢查項(xiàng)日及處理方法檢查項(xiàng)目１．查可疑人員、外來(lái)人員;２.查違章停車(chē)、違章裝修;3.查室外施工、搭建情況;4．查亂擺賣(mài)現(xiàn)象;5．查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象；６．查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；7．查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；8．查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況.處理方法按照公司IＳＯ管理體系標(biāo)準(zhǔn),對(duì)輕微不合格項(xiàng)即時(shí)糾正或報(bào)相關(guān)主管處理，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》，并上報(bào)經(jīng)理處理?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)按ISＯ管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。5．清潔保潔管理:按照公司ISＯ管理體系《環(huán)境管理工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作安排６：0０-7:30通道清掃;７：30-８：０0垃圾清運(yùn);８:00-9：00道路清掃；9：00—12:00大堂、電梯轎廂清潔；14：00—14:３０垃圾清運(yùn);1４：3０-17：00樓面保潔。工作內(nèi)容道路清潔2次/天；每月用水沖刷一次;保潔１２小時(shí)／天；樓間保潔清掃3遍/周；清洗2遍/月；垃圾清運(yùn)清運(yùn)２遍/天；洗車(chē)1遍／天；電梯轎廂保潔２次/天;通道大堂每小時(shí)拖掃１次；外墻清洗1次/年；消殺1遍／月;檢查項(xiàng)目及處理辦法檢查項(xiàng)目1．馬路、人行道、綠化地、排水溝；2．停車(chē)場(chǎng)、崗?fù)?3。垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池;4．污、雨水井和沙井；5．電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具；6。墻面、窗、扶手、電子門(mén)、消防栓、管、電表箱、信報(bào)箱等；7.天面；8．值班室、辦公室、衛(wèi)生間；11、除四害。處理辦法按公司ＩＳO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)自行關(guān)閉，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管房管員和經(jīng)理并提出整改方案加以糾正?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常日檢、周檢、月檢按IＳO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核.6．綠化養(yǎng)護(hù)管理：按照公司ISO質(zhì)量體系《環(huán)境管理工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作.如下：工作安排6：3０—9:30澆水、施肥；9：3０—12:０0除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14:０0－1６:００殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔；1６:田—18：30澆水、施肥。工作內(nèi)容整形造型2次/月；施肥春秋各1遍澆水因時(shí)因地制宜按需供水；澆水時(shí)間夏季早晚為宜,冬季中午為宜；除雜草中耕1遍/季；平時(shí)1遍／天，下雨天除外；補(bǔ)缺視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺殺蟲(chóng)1遍／月,發(fā)現(xiàn)害蟲(chóng)立即消滅保潔12小時(shí)/天檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目１.喬木整枝、造型修剪;花卉、樹(shù)木施肥；2。灌木、綠蘺、樹(shù)木、草地、花卉澆水；3．除雜草；4．補(bǔ)栽補(bǔ)種;5。治病殺蟲(chóng)；6.清理枯枝落葉、綠地石塊；7.松土;8．防風(fēng)防澇處理辦法按照公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn),對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)匯報(bào)公司質(zhì)管部部，并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常按ISO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核.第六章收費(fèi)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及需說(shuō)明的事項(xiàng)一、收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)內(nèi)容管理費(fèi)(元/㎡。月）停車(chē)費(fèi)（元/月）水費(fèi)電費(fèi)商場(chǎng)住宅汽車(chē)室外汽車(chē)室內(nèi)摩托車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)41．43150３25603.３８元/噸１．15元／度第七章需完善及購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用一、管理用房和管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源1。管理用房開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供管理用房，并具備基本辦公及住宿條件。2.管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源1）管理服務(wù)費(fèi)花邊嶺南花園管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的價(jià)格收取，即:商場(chǎng)、4元/平方米·月;住宅1.43元/平方米·月收取。２)車(chē)輛停放費(fèi)、車(chē)輛場(chǎng)地使用費(fèi).3）向業(yè)主（租戶(hù)）提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)。4）其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用.3、增收節(jié)支措施１)增設(shè)一些業(yè)主(租戶(hù))歡迎的便民有償服務(wù)項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。2)根據(jù)“精干、高效"原則，推行ＩS０國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。在保證ＩＳ０人力、財(cái)力、物力資源的同時(shí)，選拔一專(zhuān)多能型管理人才，精簡(jiǎn)人員,提高工作效益。3)抓好小區(qū)的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用的支出,從而降低管理成本。二、設(shè)備購(gòu)置Ａ、辦公用品費(fèi)用明細(xì)表名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)（元）金額(元)備注摩托羅拉對(duì)講機(jī)5部１5０07500含兩電一充電腦1部４500４5０0打印機(jī)(激光）1臺(tái)１８001８０0沙發(fā)1套２5００２５００會(huì)議桌1套6000６000印刷各種表格１批300０3０00文件柜２個(gè)4509０0辦公桌2張2５0５０0辦公椅4張30120衣柜17個(gè)25０４250鐵架床20張２3０4600其他１批500５00小計(jì)３617０B、環(huán)保工具名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)(元)金額（元）備注電動(dòng)噴霧器１臺(tái)2,000２，0０0垃圾桶17套900１5300多功能垃圾車(chē)1輛500５00果皮箱30個(gè)25０75０0其它易耗品１批500小計(jì)２5８00Ｃ、維修工具名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)（元）金額(元)備注套筒扳手1套30０300開(kāi)口扳手1套1５０1５0梅花扳手1套２0０2０0活動(dòng)扳手1套150150大活動(dòng)扳手2把１00200液壓鉗1套50０５00萬(wàn)用表２個(gè)1903８0鉗形電流表1個(gè)１50１５0管鉗２把５005０0紅外測(cè)溫儀1套６０0６00貨架２00工具袋3個(gè)40120絕緣手套３0０５00V兆歐表1個(gè)500500其它1000小計(jì)52５０D、食堂用品名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)（元）金額(元)備注電飯鍋(３KW)1個(gè)５005０0電飯鍋(１KW)1個(gè)３0０３０0高壓鍋（26ｃm)1個(gè)2002０0菜盒（45ｃm）4個(gè)60２４0菜盒（30cm)2個(gè)45９0菜盒（25cm)２個(gè)３５70菜板1個(gè)７0７0菜刀1把6０６0磨刀石1個(gè)１２12菜籃4個(gè)624煤氣伐（高壓）1個(gè)404０煤氣伐（低壓）1個(gè)２02０煤氣管（高壓）３米1751煤氣管(低壓）3米1２3６小計(jì)1７1３合計(jì):Ａ+Ｂ+C＋Ｄ＝672２0元第八章經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算花邊嶺南花園總建筑面積為34942平方米,其中地下室建筑面積為6247平方米;商場(chǎng)建筑面積為3０18平方米;住宅建筑面積為24７０1平方米;住宅戶(hù)數(shù)為27６，地下車(chē)庫(kù)停車(chē)位96個(gè);商場(chǎng)管理費(fèi)按4元／Ｍ2.月收取;住宅樓管理費(fèi)按1．43元/M2.月；可測(cè)算出不同時(shí)期出租率的收支情況(以下測(cè)算以一年為一個(gè)核算單位).花邊嶺南花園物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)預(yù)算明細(xì)表項(xiàng)

目9５％入住率75％入住率５0%入住率2０％入住率說(shuō)明一、概況：小區(qū)總戶(hù)數(shù)２６2.220713855．2小區(qū)總戶(hù)數(shù):2７6戶(hù)1、小區(qū)住宅總面積２3465.９518５25。７512350。５494０。２小區(qū)總面積：２4７0１m單價(jià)1．431．4３１。431．43惠州市指導(dǎo)價(jià)范圍最高標(biāo)準(zhǔn)2、商場(chǎng)總面積2８６７.1２263