瑞澤苑房地產(chǎn)營銷方案

瑞澤苑營銷策劃方案縱觀現(xiàn)今國地產(chǎn)市場，高壓緊縮政策明暗兩線雙管齊下；樓價防線一觸即潰；客戶持幣等待觀望。銷售量下降，降價聲不斷，房市低迷混亂。政策導(dǎo)向不明,整個行業(yè)處于危機(jī)四伏之中。在這樣的環(huán)境之中，瑞澤苑小區(qū)要開盤銷售，怎樣才能保證完成經(jīng)營計劃，沖出重圍，立于不敗之地？對未來國家政策把握至關(guān)重要；對地區(qū)形勢的判斷不能偏離；對營銷策略的使用必須靈活準(zhǔn)確。1、國外經(jīng)濟(jì)大勢判斷全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢不可逆轉(zhuǎn)，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的國家將走向繁榮，以軍事和政治斗爭為主的國家將走向衰落。歐債危機(jī)將按下葫蘆浮起瓢，歐洲一體化將在充分洗牌之后才能逐步趨于完善和統(tǒng)一。美國的強(qiáng)權(quán)政治將會繼續(xù)。中東和非洲的亂局一時難以平息。因此針對伊朗的戰(zhàn)爭將不可避免，只是方式方法不同，會更巧妙意想不到。引發(fā)大規(guī)模世界戰(zhàn)爭的可能性不大，而以色列被帶進(jìn)不可避免。十年之中國領(lǐng)導(dǎo)人越無能越好。偉大民族的復(fù)興之路是歷史選擇不可阻擋。2012年國房市：泡沫地區(qū)的降價是必然；地產(chǎn)企業(yè)的洗牌是必然；明面的樓市調(diào)控政策不變；地方政府的調(diào)控和救市將在十字路口徘徊；在政策邊線游走；而中央政府實(shí)際實(shí)行的是“拖延割肉政策”。此不再詳細(xì)論述。2、 2012年地區(qū)樓市分析市地處西北交通樞紐，省會城市算二線市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革開放意識算三四線城市。樓市空置率和存量有限，每平米均價在7000元左右。可開發(fā)建設(shè)的空地有限，所以降價空間有限；唯一造成價格波動的因素是王川新區(qū)有沒有足夠的吸引力。如果市房價不出現(xiàn)大波動，則紅古區(qū)房價就不會波動。海石灣鎮(zhèn)屬于環(huán)境學(xué)原理中四神具住，財源滾滾的絕佳之地。因路網(wǎng)和方大碳素有所破壞。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，風(fēng)土人情較濃；開放程度不夠。地產(chǎn)市場處于新興發(fā)展階段。窯街煤電集團(tuán)公司的經(jīng)濟(jì)動向?qū)Ｊ癁车禺a(chǎn)市場影響要大過國家政策。隨著城市規(guī)劃的調(diào)整和環(huán)境治理，地產(chǎn)前景光明。營銷策略在下文中詳細(xì)論述。一、項(xiàng)目概況瑞澤苑位于紅古區(qū)海石灣東口，是一個集商業(yè)、住宅的綜合項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e： 68000平方米。住宅34862.42m2,商業(yè)樓23910.81m,辦公樓924.66m。住宅總戶數(shù)344戶左右。公寓現(xiàn)在確定的有局部4層和全段5層共64套。商鋪可銷售商鋪一層為24間,面積為2000平方米左右。、關(guān)于綜合樓的概況：綜合樓即將封頂。近日,在項(xiàng)目的西段將售樓處修建成功,準(zhǔn)備在本月30號正式開使用。、關(guān)于住宅樓的概況：瑞澤苑住宅樓采用明朗的中式建筑風(fēng)格,配以西方的紳士建筑外立面。把中國特色的文化和西方文化融入其中,戶型多樣,面積從80平方米到120平方米不等。有五種戶型，分別為兩室兩廳一衛(wèi)85m（2112套）、兩室兩廳一衛(wèi)88m2（12套）、三室兩廳一衛(wèi)109m2（12套）、三室兩廳一衛(wèi)100m2（88套）、三室兩廳兩衛(wèi)120m2（44套）二、項(xiàng)目特點(diǎn)：1、調(diào)整后的小區(qū)配置仍然顯得商業(yè)較多。盤活商業(yè)地產(chǎn)，是一個銷售周期的難題解決也是該項(xiàng)目營銷策劃的難點(diǎn)和重點(diǎn)。2、項(xiàng)目位置，以目前的發(fā)展態(tài)勢來分析，地理位置稍偏東一些。但是就將來的規(guī)劃來分析，項(xiàng)目位置還是占很大優(yōu)勢。3、新的規(guī)劃采取了商住分離的特點(diǎn)，改善了居住環(huán)境。4、項(xiàng)目設(shè)計增加了科技含量，太陽能一體化設(shè)計。5、住宅是比較普遍的小高層（11＋1），公攤面積小。6、 大部分住宅朝偏南45C左右，是住宅的不利因素。7、 雖有地下停車場，院景觀綠化因小區(qū)面積較小，而配套不夠檔次?，F(xiàn)在海石灣銷售的樓盤（大概1800套）參考數(shù)據(jù)如下：海豐花苑、龍澤苑、海石府邸、水榭花都、八冶蘭海金灣【1】海豐現(xiàn)已開盤：套型主要是小高層和一梯兩戶的高層（17層），均價3400左右。有200套房。2】龍澤苑：只有一棟18層，一梯三戶，起價3180，中間樓層價3300，最高價3300，最小房屋面積為106平米，三室兩廳的房子。大約200套【3】海石府?。捍蟾?00套房，起價3680元/m2o【4】水榭花都：共1200套，已售500套，還剩700套【5】八冶樓盤：共9棟小高層，一期為4棟。大約300套，均價為3680元/m。有76.02平米，88平米，91平米。首付百分之三十，一平米優(yōu)惠30元，首付50%，一平米優(yōu)惠60元，首付80%，一平米優(yōu)惠100元。三、基于市場調(diào)研的判斷而對本項(xiàng)目的定位1、項(xiàng)目所在地是紅古區(qū)海石灣鎮(zhèn)，是典型的新興房地產(chǎn)市場。2、 有較好的能源等工業(yè)基礎(chǔ)。3、 有較好的搬遷帶動。4、 有較穩(wěn)定的鋼性需求。5、 130m以上的大戶型需求量較小。6、 15層以上的高層銷售比較緩慢。7、 住宅一層銷售比較緩慢。8、 二層以上的商網(wǎng)銷售比較緩慢。集以上因素，對本項(xiàng)目住宅做以下定位：建議瑞澤苑一期住宅走中高檔路線，引領(lǐng)市場。商業(yè)以獨(dú)立一層化整為小片區(qū)進(jìn)行銷售。從 30m2-300m?大小不等的商鋪來進(jìn)行銷售，滿足不同客戶的需求。中高路線的“中”指裝飾材料和裝修走中高檔路線?！案摺敝傅氖翘岣呖萍己?，引領(lǐng)市場，預(yù)熱國家下一輪更嚴(yán)格的規(guī)措施。四、基本營銷思路1、用先進(jìn)的人居環(huán)境設(shè)計理念引導(dǎo)消費(fèi)走向。2、 以超低公攤，最科學(xué)合理的國家AA級住宅標(biāo)準(zhǔn)占領(lǐng)市場。3、 以先進(jìn)的太陽能一體化輔助采暖系統(tǒng)，搶占消費(fèi)制高點(diǎn)。4、 制造開盤抽獎的轟動效應(yīng)。5、 挖掘潛在的團(tuán)購消費(fèi)群體及團(tuán)購銷控策略。6、 前期利用人際關(guān)系，打開銷售局面。7、 聯(lián)合媒體及關(guān)系網(wǎng)，有序的專項(xiàng)引導(dǎo)打開商業(yè)網(wǎng)的銷售局面。8、 廣告宣傳策略運(yùn)用得當(dāng)。五、具體營銷策略解析1、 規(guī)劃理念：針對當(dāng)?shù)刂伟惨话?，絕大多數(shù)一至二層商業(yè)與住宅混用的特點(diǎn)。規(guī)劃時將小區(qū)商住分離，采用居住至上的理念進(jìn)行設(shè)計，使小區(qū)提升到一個較高的檔次。利用本項(xiàng)目地理位置偏南的特點(diǎn)，在提高容積率的同時，小區(qū)定位為 11＋1，只帶一部電梯的小高層。大大降低了公攤面積。設(shè)計了地下車庫和地下自行車棚，使得小區(qū)物業(yè)管理干凈有序。2、 設(shè)計理念：【1】節(jié)能：遵循國家AA級標(biāo)準(zhǔn)，戶型采用節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地的環(huán)保理念?！?】消防：消防設(shè)施按國家最新A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計?！?】物業(yè)：智能門卡、電子巡更、紅外監(jiān)控確保小區(qū)安全?！?】戶型：戶型經(jīng)精確計算、慢慢推敲，細(xì)細(xì)研究，推出的大師級力作，絕對是海石灣的最佳戶型。必須增加修改針對一層不好賣的設(shè)計思想。必須疏通后來分開賣12層的渠道。【5】建筑藝術(shù)：簡潔，大氣，洋為中用，古為今用。獨(dú)一無二的現(xiàn)代中式風(fēng)格。把最具高雅氣質(zhì)和經(jīng)典符號的歐洲禮帽紳士分風(fēng)度融入項(xiàng)目的建筑文化中。3、宣傳理念瑞澤苑整體項(xiàng)目與以上樓盤有相同點(diǎn)：都是帶電梯的小高層，戶型都有著共同的特點(diǎn)。戶型大多是以兩室兩廳、三室兩廳為主。不同點(diǎn)：有著其他樓盤沒有的特色和亮點(diǎn)，采用太陽能一體化，純剪力墻結(jié)構(gòu)，公攤比較小。面對中高端市場，以品質(zhì)化、特色化的市場定位填區(qū)域空白。是集住宅、公寓、商業(yè)、等配套為一體的綜合地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。宣傳的策略如下：【1】凸出優(yōu)勢，展望大環(huán)境的未來淡化環(huán)境劣勢?！?】前期強(qiáng)化最有效的“點(diǎn)對點(diǎn)”銷售，打開局面。如:對有業(yè)務(wù)的機(jī)關(guān)，事業(yè)單位做宣傳，給提成，談團(tuán)購，這些部門通常有信任度?！?】以宣傳樓書為主，以媒體輔助為輔。商業(yè)增加媒體策劃引導(dǎo)【4】申請?jiān)谌饾稍沸^(qū)西側(cè)即草坪邊制作大型噴繪廣告墻，全面介紹項(xiàng)目亮點(diǎn)。同時做施工圍墻使用。預(yù)計宣傳效果最佳。4、文字圖片方面【1】文字方面主要凸出吸引人、渲染效果、轟動效應(yīng)、表述簡單透徹、合理清新?！?】樓書等圖片，應(yīng)反復(fù)推敲用詞的科學(xué)合理性，渲染效應(yīng)，特別是設(shè)計理念和文化因素，精巧的融入能有效提升企業(yè)和項(xiàng)目的檔次。5、媒體方面媒體的廣告歷來是商家營銷策劃的制高點(diǎn)。針對本地本項(xiàng)目則有其特點(diǎn)，日報是機(jī)關(guān)報，適合于做商業(yè)項(xiàng)目廣告，晚報發(fā)行量大，適合做住宅廣告。生活向?qū)笫钱?dāng)?shù)貜V告性質(zhì)的小報，發(fā)行量2000