房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算一收入核算：預(yù)售帳款（應(yīng)收帳款）f經(jīng)營收入、預(yù)收帳款（一）、本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的購房定金（二）、企業(yè)收到購房單位和個人的購房定金，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；商品房移交購房單位或個人使用時，應(yīng)按商品房售價進行結(jié)算，借記“應(yīng)收帳款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目，同時，將預(yù)收的購房定金自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)收帳款”科目，借記本科目，貸記“應(yīng)收帳款”科目有的企業(yè)可能通過應(yīng)收賬款科目貸方核算預(yù)售收入，或者可能把部分預(yù)售款放入應(yīng)收賬款科目貸方核算。這樣我們在實際工作中不僅要關(guān)注預(yù)收賬款科目，同時要關(guān)注應(yīng)收賬款貸方等相關(guān)往來帳，對房地產(chǎn)企業(yè)做好預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率，預(yù)交稅款的日常管理。這里要注意稅收與會計的差異根據(jù)會計準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項時，由于不符合新會計制度規(guī)定相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量的確認原則，所以不確認收入，而是作為負債計人預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。收到預(yù)售款項時，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”；房屋交給購買方時，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。稅收上預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當(dāng)期毛利額，只有當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品完工決算以后發(fā)生的銷售現(xiàn)房收入，會計和稅法一致。二、成本費用核算注意區(qū)分:準(zhǔn)確區(qū)分期間費用和開發(fā)成*-、本；期間費用可以當(dāng)期直接扣除，開發(fā)成本只有已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本可以扣除，如果把應(yīng)計入開發(fā)成本的金額計入期間費用，將擴大扣除項目金額，減少應(yīng)納稅所得額。例如：利息支出。根據(jù)31號文20條規(guī)定企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用按會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配。會計準(zhǔn)則17號借款費用部分規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的構(gòu)建的，應(yīng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本，其他借款費用，發(fā)生時確認為費用，計入當(dāng)期損益。符合資本化的條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間構(gòu)建或生產(chǎn)才能達到可使用或銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨三項全包括。這里開發(fā)自用的屬于固定資產(chǎn)，用于對外出售的商品房就屬于符合借款費用資本化的條件的存貨，用于對外出租的商業(yè)用房和寫字樓等就屬于投資性房地產(chǎn)。注意借款費用資本化的時間，構(gòu)建或生產(chǎn)達到可使用或銷售狀態(tài)應(yīng)當(dāng)停止資本化。對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務(wù)費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進入財務(wù)費用，當(dāng)期扣除，減少應(yīng)納稅所得額。如：2010年1月1日貸款，一年期，貸款利息1200萬元，項目于2010年9月30日完工，則這部分貸款利息前9個月的900萬元要予以資本化，計入開發(fā)成本-開發(fā)間接費用科目，后3個月的利息支出300萬元就可以直接計入財務(wù)費用扣除。（總結(jié)：為開發(fā)產(chǎn)品借入，產(chǎn)品開發(fā)階段發(fā)生，從借款的內(nèi)容和時間上界定應(yīng)不應(yīng)該資本化。是計入開發(fā)成本還是計入財務(wù)費用）例如：如內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的管理人員工資、福利費折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等應(yīng)計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用，而不是計入管理費用，企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)作為期間費用，記入“管理費用”科目，如同工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)工人工資計入制造費用而不是管理費用。三、開發(fā)成本科目的核算開發(fā)成本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。總原則：最重要的是思路清晰，分清層次，開發(fā)成本I土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)、代建工程開發(fā)IXX開發(fā)項目I土地征用費等六項核算程序一、首先確定成本對象即具體的開發(fā)項目由企業(yè)在開工之前合理確定。企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點，選擇本企業(yè)的成本核算對象。31號文26條規(guī)定的6原則確定成本對象（1）可否銷售（2）分類歸集（3）功能區(qū)分（4）定價差異（5）成本差異（6）權(quán)益區(qū)分例如某企業(yè)同時開發(fā)一個小區(qū)中，一部分是普通商品住宅，一部分是寫字樓，就要將這兩部分作為兩個成本對象分別進行核算。再如31號文第33條，企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為單獨的成本對象單獨核算，象這種單獨出售的車庫，應(yīng)在完工時單獨按照車庫應(yīng)負擔(dān)的支出歸集到開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)-車庫明細賬下，這時車庫的開發(fā)成本是作為與房屋并列的一個開發(fā)項目單獨核算，而利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場，作為公共配套設(shè)施應(yīng)在發(fā)生時計入開發(fā)成本-公共配套設(shè)施明細賬下，完工時與配套小區(qū)的其他開發(fā)成本一起結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品-房屋開發(fā)-公共配套設(shè)施-某小區(qū)明細賬下這時車庫的開發(fā)成本是房屋開發(fā)下面公共配套設(shè)施這個成本項目，是房屋開發(fā)成本的一部分。二、設(shè)立合理的成本核算項目。（1）土地征用拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。（2）前期工程費：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計、場地平整等費用。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費用。（4）建筑安裝工程費：房屋建設(shè)施工過程中的各項費用。（5）公共配套設(shè)施費：能分攤計入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；（6）開發(fā)間接費：為開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項費用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。這前五項都可能有余額，屬于按一定分配到在建項目后，未建項目應(yīng)承擔(dān)的成本，而第六項，開發(fā)間接費用科目，全部是在建項目實際發(fā)生各項間接費用，屬過度性科目，期末應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)至對應(yīng)的在建項目。三、準(zhǔn)確的進行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。31號文29條開發(fā)成本中屬于直接成本和能購分清成本對象的間接成本直接計入成本對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用。共同成本和不能負擔(dān)對象的間接成本，要進項分配共四種分配方法。占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法其中占地面積法如土地征用拆遷及補償費，某企業(yè)一次購入土地，分次開發(fā)，這時候涉及2次分配，首先開發(fā)第一期實地占地面積占總購地面積比例分配，然后再按比如商品房、別墅區(qū)、寫字樓等某一項成本對象占本期開發(fā)的面積比例分配。例如：某企業(yè)支付5萬平米土地金額10億元，一期開發(fā)2萬平米，其中商品房占地1.5萬，寫字樓占地5000平米，那進行第一次分配，一期開發(fā)土地成本應(yīng)分攤4億元，二次分配，商品房土地成本應(yīng)分攤3億元，寫字樓應(yīng)分攤土地成本1億元。建筑面積法如應(yīng)有兩個或兩個以上成本對象負擔(dān)的前期工程費首先在”開發(fā)成本-房屋開發(fā)-前期工程費”科目歸集,再按建筑面積進行分配，這里建筑面積包括未建和在建的分配，在建項目中不同成本對象的分配。31號文30條明確規(guī)定分配方法的有3項內(nèi)容，土地成本按占地面積法，公共配套設(shè)施按建筑面積法，借款費用按直接成本法或預(yù)算造價法，其他項目分配有企業(yè)自行確定。開發(fā)產(chǎn)品完工時應(yīng)注意成本核算中只有3項可以預(yù)提費用作為計稅成本。一是建筑安裝工程費中的出包工程未取得全額法票，可預(yù)提，金額限制在合同總金額的10%以內(nèi)，這里要注意會計與稅法的差異，財務(wù)處理上可能在完工時按未取得發(fā)票的全額預(yù)提，金額很可能超過10%，稅法只對10%以內(nèi)的金額予以認可，這將影響到全部開發(fā)成本，進而影響可售面積單位工程成本，也將影響已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，影響應(yīng)納稅所得額。第二項可預(yù)提的是公共配套設(shè)施未建造或未完工的。通常存在先建房屋，后建公共配套設(shè)施情況，這里要注意在公共配套設(shè)施完工時，及時調(diào)整預(yù)提數(shù)和實際發(fā)生數(shù)的差額，如果預(yù)提的公共配套設(shè)施含有多種項目，應(yīng)在每一個項目完工時，逐項調(diào)整差異，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。第三項可預(yù)提的時應(yīng)上交未上交的報批報建費用，物業(yè)完善費用。除了這三項，即使企業(yè)在完工時預(yù)提，稅法不予確認。由此我們可以看出企業(yè)開發(fā)總成本不是一成不變的，單位