廣州市房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策匯編

廣州市房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策匯編目錄：一、企業(yè)所得稅部分1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定》（穗地稅發(fā)〔2002〕152號）2、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（穗地稅發(fā)〔2004〕66號、粵地稅發(fā)[2003]348號、國稅發(fā)[2003]83號）3、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理的辦法》（穗地稅發(fā)〔2004〕90號）4、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管問題的補(bǔ)充通知》（穗地稅發(fā)[2005]3號）二、營業(yè)稅部分1、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》（穗地稅發(fā)〔2004〕176號、粵地稅發(fā)[2004]186號、國稅發(fā)[2004]69號）2、《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（穗地稅發(fā)〔１９９８〕３４０號）三、土地增值稅1、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知》（穗地稅函〔2005〕18號、粵地稅函[2004]545號、國稅函［2004］938號、）2、《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法》（穗地稅發(fā)[2005]106號）3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（穗地稅發(fā)〔2005〕66號、粵地稅發(fā)[2004]269號、國稅發(fā)［2004］100號、）四、房產(chǎn)稅、土地使用稅1、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于明確房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間有關(guān)問題的通知》（穗地稅函[2005]62號、粵地稅函[2004]719號、）2、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（穗地稅函〔2003〕206號、粵地稅函[2003]565號、國稅發(fā)［２００３］８９號）一、企業(yè)所得稅關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定》的通知2002年5月9日穗地稅發(fā)〔2002〕152號局屬各單位：現(xiàn)將《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。廣州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定第一章總則第一條為完善和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于按規(guī)定由我市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱納稅人)。第二章企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)第三條納稅人銷售商品房同時符合以下條件的，應(yīng)確認(rèn)為收入的實現(xiàn)：(一)納稅人與購買方在商品房交付使用通知書(或稱收樓通知書等)上辦妥交接手續(xù)；(二)《商品房預(yù)售合同》約定交接商品房時的應(yīng)收款項，或納稅人已收到合同約定收款金額，并開具結(jié)算帳單提交購買方認(rèn)可。第四條納稅人采用銀行按揭方式銷售商品房的，以商品房交付使用、并開具有效憑據(jù)、取得銀行按揭款時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。第五條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，以土地已經(jīng)移交、按合同約定收款金額或開具發(fā)票金額作為收入實現(xiàn)。第六條對納稅人取得銷售商品房外的其他收入，按現(xiàn)行有關(guān)稅收規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)。第三章成本費用的扣除第七條納稅人銷售房地產(chǎn)所發(fā)生經(jīng)營成本的確定，應(yīng)依據(jù)收入與成本配比原則。第八條納稅人房產(chǎn)開發(fā)項目已竣工結(jié)算的，應(yīng)根據(jù)其實際發(fā)生的單位面積開發(fā)成本和已售商品房的建筑面積計算本期銷售商品房的經(jīng)營成本，在所得稅前扣除。第九條納稅人房產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用但未全部結(jié)算完畢的，在交付使用時將項目預(yù)算書報報經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)備案的前提下，可暫按預(yù)算開發(fā)總成本除以開發(fā)商品房建筑面積計算出單位面積開發(fā)成本，并據(jù)以計算本期銷售商品房的經(jīng)營成本，在所得稅前扣除，但房產(chǎn)開發(fā)項目工程結(jié)算完畢后應(yīng)按實際發(fā)生額對已結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本和未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。第十條對納稅人發(fā)生的房產(chǎn)開發(fā)項目公共配套設(shè)施建設(shè)費用，納稅人能提供有關(guān)部門批準(zhǔn)文件、并報經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)備案的，分別按下列情況處理：(一)對非營利性且不作有償轉(zhuǎn)讓的部分，可分別按配套設(shè)施項目不同的建設(shè)情況，采取以下方法計算并作所得稅稅前扣除處理：1.公共配套設(shè)施項目與商品房同步建設(shè)，其發(fā)生的公共配套設(shè)施費用，能夠分清受益項目的，直接計入有關(guān)受益項目；如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費用需要由兩個或兩個以上受益項目負(fù)擔(dān)的，則應(yīng)以商品房建筑面積或工程預(yù)算成本等為標(biāo)準(zhǔn)，按比例分配法分別計入相關(guān)的受益項目。2.公共配套設(shè)施項目與商品房不是同步建設(shè)的，以公共配套設(shè)施項目的工程實際成本或預(yù)算成本與規(guī)劃建筑面積的比例，計算商品房每單位面積的承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，并按本期竣工商品房建筑面積計算本期預(yù)提或待攤的配套設(shè)施費用：(1)商品房建設(shè)在先，公共配套設(shè)施建設(shè)在后的，按最終實際發(fā)生的化共配套設(shè)施費用沖減預(yù)提費用，實際支出數(shù)大于預(yù)提數(shù)的，差額部分計入有關(guān)項目成本；實際支出數(shù)小于預(yù)提數(shù)的，差額部分應(yīng)沖減有關(guān)項目成本。納稅人如果按項目預(yù)提配套設(shè)施費用的，應(yīng)在每項配套設(shè)施工程完工時，按對應(yīng)的項目進(jìn)行沖轉(zhuǎn)；如果按綜合性即區(qū)域性預(yù)提公共配套設(shè)施費用的，則按公共配套設(shè)施工程的所在區(qū)域進(jìn)行沖轉(zhuǎn)。(2)公共配套設(shè)施建設(shè)在先，商品房建設(shè)在后的，公共配套設(shè)施費用在受益項目中分?jǐn)?，其?yīng)攤未攤的費用只保留尚未完工的商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費用。納稅人房產(chǎn)開發(fā)項目由于公共配套設(shè)施項目與商品房不是同步建設(shè)，需要預(yù)提配套設(shè)施費用的，必須設(shè)置備查簿或明細(xì)帳目逐一反映公共配套設(shè)施項目的預(yù)提費用、工程支出和結(jié)余情況。對未設(shè)置備查簿或明細(xì)帳目如實反映有關(guān)情況的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定。納稅人預(yù)提費用和尚未攤銷的公共配套設(shè)施費用年末有余額的，應(yīng)在年度申報企業(yè)所得稅時以附件形式對各項目本年度攤提的數(shù)額、年初和年末余額列表說明。(二)對屬于有償轉(zhuǎn)讓或建成后用于營業(yè)的公共配套設(shè)施項目，其建設(shè)過程中發(fā)生的費用不得作為銷售商品房的開發(fā)成本在所得稅稅前扣除，但可分別以有償轉(zhuǎn)讓成本或固定資產(chǎn)折舊形式在稅前扣除。第十一條業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的扣除。納稅人在經(jīng)營初期無營業(yè)收入，報經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)備案后，可暫將據(jù)實發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費分明細(xì)列入“待攤費用”，結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。納稅人自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，將待攤的上述費用結(jié)轉(zhuǎn)在3年內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M用，每年結(jié)轉(zhuǎn)扣除的數(shù)額分別加上當(dāng)年發(fā)生的上述費用支出，在當(dāng)年營業(yè)收入和稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算的扣除限額范圍內(nèi)允許在稅前扣除。業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費超過扣除限額的部分應(yīng)作納稅調(diào)整處理，廣告費超過扣除限額的部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。第十二條納稅人采取先租賃后出售房地產(chǎn)的，在租賃期間已經(jīng)提取的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。第十三條納稅人向境外代銷企業(yè)支付的各種擁金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務(wù)費用，應(yīng)當(dāng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為企業(yè)的費用扣除，但實際扣除的數(shù)額不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10%。第四章征收方式的確定第十四條對賬冊健全、核臬清楚完整、能夠正確計算應(yīng)納稅所得額的納稅人，可繼續(xù)按季或按月，采用查帳征收方式預(yù)繳企業(yè)所得稅。第十五條納稅人屬于下列情形之一的，經(jīng)主管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，從2002年1月1日起(稅款所屬時期)采用帶征率方式按月繳納企業(yè)所得稅：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；(二)雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全、難以查帳的；(三)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；(四)納稅人申報的應(yīng)納稅所得額明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；(五)不能如實申報、正確計算企業(yè)所得稅的。第十六條各地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)應(yīng)于今年6月底前對轄內(nèi)納稅人的企業(yè)所得稅申報情況進(jìn)行清理，并根據(jù)納稅人的不同情況重新確定適用的征收方式。如果今后納稅人的有關(guān)情況發(fā)生變化，可以向經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)申請由帶征率方式改為查帳征收方式。但查帳征收方式一經(jīng)確定，一般不予改變。第十七條按季或按月采用查帳征收方式預(yù)繳企業(yè)所得稅的納稅人，年終應(yīng)依據(jù)本通知第二、三章以及其他有關(guān)稅收規(guī)定進(jìn)行匯算清繳，多退少補(bǔ)。第十八條納稅人采用帶征率方式繳納企業(yè)所得稅的，具體處理如下：(一)帶征企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為納稅人應(yīng)納營業(yè)稅的營業(yè)額，即包括預(yù)售商品房所取得的預(yù)收款收入。(二)納稅人以每月應(yīng)納營業(yè)稅的營業(yè)額乘以帶征率2.5%計算繳納企業(yè)所得稅。(三)原采用查帳征收方式預(yù)繳企業(yè)所得稅的納稅人，如果改用帶征率方式的，其累計未結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)售商品房預(yù)收款，應(yīng)在改變征收方式的當(dāng)年一次性按帶征率繳納企業(yè)所得稅。對數(shù)額較大，一次性繳交有困難的納稅人，報經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可分2年繳交入庫。第五章關(guān)于改變征收方式的銜接問題第十九條對1999年以前(含1999年)采用帶征方式繳納企業(yè)所得稅，2000、2001年改為查帳征收方式繳納，2002年再改用帶征率方式繳納企業(yè)所得稅的納稅人，分別按以下情況處理：(一)稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人2000年和2001年發(fā)生的涉稅事項已按查帳征收的有關(guān)稅收規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅檢查處理的，2002年應(yīng)按第十八條第三款規(guī)定銜接；(二)除本條第一款外，納稅人在2000年和2001年申報的企業(yè)所得稅稅負(fù)率低于2.5%的，應(yīng)分別將兩年申報的企業(yè)所得稅額與按當(dāng)年實現(xiàn)的收入乘以2.5%計算的應(yīng)繳所得稅的差額在2002年補(bǔ)繳入庫；對未按規(guī)定補(bǔ)繳的，由征管機(jī)關(guān)移送稽查部門，對其2000年和2001年發(fā)生的涉稅事項按本通知的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核和清算，或按《征管法》核定其應(yīng)納稅所得額。第二十條納稅人所得稅征收方式由帶征改為查帳征收方式的(第十條情況除外)，可根據(jù)企業(yè)實際情況，對跨期項目(跨期項目指改變征收方式前一年在售、且改變征收方式當(dāng)年及以后年度仍有銷售的項目；改變征收方式前一年仍未有銷售或已銷售完畢的項目屬非跨期項目)選擇以下方法銜接。對非跨期項目則按第二、三章的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。如果納稅人以前年度帳冊較健全，能提供準(zhǔn)確、真實的收入、成本費用資料的，可分以下不同情況處理：1.對跨期項目過去已按預(yù)收款收入帶征企業(yè)所得稅(當(dāng)時未作經(jīng)營收入反映)，改變征收方式當(dāng)年及以后年度工程完工交付使用時按財務(wù)制度規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入的，可按本年度跨期項目所結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營收入額，減去按第三章規(guī)定配比計算的經(jīng)營成本、結(jié)轉(zhuǎn)的遞延營業(yè)稅及附加稅費后的差額，作為跨期項目在本年度核算的、已計征企業(yè)所得稅的跨期項目經(jīng)營利潤，在申報年度企業(yè)所得稅時作納稅調(diào)整減少處理，既不予重復(fù)計算企業(yè)所得稅。對本年銷售跨期項目所取得的收入，根據(jù)第二章的規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)，減去按第三章規(guī)定配比計算的經(jīng)營成本和所負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅及附加稅費后的差額，作為跨期項目的經(jīng)營利潤，與非跨期項目一并計算企業(yè)所得稅。2.對跨期項目過去已按預(yù)收款收入帶征企業(yè)所得稅，并在當(dāng)時已作經(jīng)營收入反映的，按本年度銷售跨期項目的所取得的收入(包括預(yù)收款收入)作經(jīng)營收入，減去按第三章規(guī)定配比計算的經(jīng)營成本和所負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅金及附加稅費后的差額，作為跨期項目在本年度核算的經(jīng)營利潤，與非跨期項目一并計算企業(yè)所得稅。但對跨期項目實際發(fā)生的所有成本費用不得重復(fù)在稅前扣除。(二)如果納稅人以前年度帳冊不健全，不能提供準(zhǔn)確、真實成本費用資料的，可按本年度銷售跨期項目所取得的收入(包括預(yù)收款收入)，依10%經(jīng)營利潤率計算跨期項目的經(jīng)營利潤，與非跨期項目一并計算企業(yè)所得稅。第六章帳簿憑證管理、申報納稅與相關(guān)責(zé)任第二十一條不論稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人采用何種征收方式征收企業(yè)所得稅，納稅人均應(yīng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定設(shè)置帳簿，依法取得和使用發(fā)票，根據(jù)合法、有效憑證記帳，進(jìn)行財務(wù)會計核算；依照經(jīng)營地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)規(guī)定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務(wù)會計報表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他納稅資料。第二十二條納稅人以不合法、非有效憑證記帳，違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，按《發(fā)票管理辦法》及其實施細(xì)則處理。第二十三條納稅人應(yīng)當(dāng)按照我局《關(guān)于我市銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)使用發(fā)票問題的通知》(穗地稅發(fā)〔1996〕86號，見《廣州納稅指南》96年第3期68頁)規(guī)定的范圍、時限、內(nèi)容開具發(fā)票。如有違反，按《發(fā)票管理辦法》處罰。第二十四條納稅人與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，沒有按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅收入(所得)的，按《征管法》及其實施細(xì)則處理。第二十五條實行查帳征收方式預(yù)繳企業(yè)所得稅的納稅人，仍按原規(guī)定申報企業(yè)所得稅。實行帶征率方式繳納企業(yè)所得稅的納稅人，每月使用《廣州市地稅核定征收業(yè)戶納稅申報表》（ＳＢ０１９）申報企業(yè)所得稅。第七章委托代銷業(yè)務(wù)第二十六條納稅人與其他單位簽訂委托代銷房地合同，在依法貼足印花稅票后，委托方應(yīng)在簽訂合同次月，在營業(yè)稅申報期限內(nèi)隨同地方稅綜合申報表向經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)附送代銷房地產(chǎn)合同原件及復(fù)印件(核對無誤后退還原件)。本文下發(fā)前已簽定的委托代銷合同應(yīng)于今年6月10日前向主管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)補(bǔ)報。應(yīng)附送而不附送有關(guān)合同的，按《征管法》第62條處罰。第二十七條納稅人與境內(nèi)(外)企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷合同或協(xié)議，委托境內(nèi)(外)企業(yè)銷售其位于我國境內(nèi)的房地產(chǎn)，應(yīng)按受托方向購房人銷售的價格，作為納稅人的房地產(chǎn)銷售收入依法計繳稅款，不得抵減支付給受托方的代理費用后的余額才作為銷售收入；納稅人支付給受托方的代理費用應(yīng)作為銷售費用處理。第二十八條在委托代銷房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，如由受托方(中介機(jī)構(gòu))收取代售房地產(chǎn)價款的，受托方在當(dāng)月收到代售房地產(chǎn)款項后，應(yīng)于月終后10日內(nèi)向委托方(開發(fā)商)全額劃款或全額報帳，委托方據(jù)此申報納稅。本文下發(fā)前，受托方收取的售房款未按前款期限向委托方全額劃款或全額報帳的，應(yīng)于今年6月10日前向委托方補(bǔ)辦劃款或報帳手續(xù)。第二十九條受托方采取瞞報、遲報等手段為納稅人(委托方)提供各種方便，導(dǎo)致委托方未繳、少繳稅款，按《征管法實施細(xì)則》處罰，即：稅務(wù)機(jī)關(guān)除沒收受托方非法所得外，并可處以未繳、少繳稅款一倍以下的罰款。第三十條委托方(開發(fā)商)應(yīng)當(dāng)依法申報繳納稅款。委托方不及時與受托方(包括境外的代理機(jī)構(gòu))對帳，申報應(yīng)納稅額與實際應(yīng)納稅額不符，造成不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，按《征管法》第63條規(guī)定補(bǔ)稅、加收滯納金和處以罰款。第八章附則第三十一條番禺區(qū)、花都區(qū)、增城市、從化市地方稅務(wù)局可參照本規(guī)定執(zhí)行，帶征率可視本區(qū)的實際情況自行確定，并報市局稅政二處備案。第三十二條地稅機(jī)關(guān)查出納稅人以前年度有原《征管法》第２３條和新《征管法》第３５條列舉的情形之一的，可以根據(jù)應(yīng)納營業(yè)稅的營業(yè)額依２.５％的征收率核定其應(yīng)納所得稅額。按第二十條的規(guī)定由帶征改為查帳征收企業(yè)所得稅的，以改變征收方式的當(dāng)年確定執(zhí)行時間。其余規(guī)定自２００２年１月１日（稅款所屬時期）起執(zhí)行。廣州市地方稅務(wù)局廣州市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知2004年4月7日穗地稅發(fā)〔2004〕66號廣州市地方稅務(wù)局局屬各單位、廣州市國家稅務(wù)局各直屬單位，各區(qū)、縣級市國家稅務(wù)局：現(xiàn)將廣東省地方稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（粵地稅發(fā)〔2003〕348號）和廣東省國家稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（粵國稅辦轉(zhuǎn)字〔2003〕168號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補(bǔ)充意見如下，請一并貫徹執(zhí)行。一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號，以下簡稱83號文）第二點規(guī)定，我市執(zhí)行的具體操作如下：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營非經(jīng)濟(jì)適用住房以及經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)適用住房，其取得的預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入，分別按15%和3%的銷售利潤率計算預(yù)計營業(yè)利潤額。（二）2003年度“預(yù)收帳款------預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入”的期末余額暫不予預(yù)計營業(yè)利潤額，待其預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工時再按規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；2004年1月1日以后取得的預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入按83號文的規(guī)定處理。（三）當(dāng)期有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入或有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工的納稅人，按下列公式計算當(dāng)期應(yīng)納所得稅額：1．納稅人當(dāng)期只有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入，沒有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工的：應(yīng)納所得稅額=[當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×15%（或3%）+當(dāng)期計算的應(yīng)納稅所得額]×適用稅率2．納稅人當(dāng)期既有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入，又有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工的：應(yīng)納所得稅額=[當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×15%（或3%）+當(dāng)期計算的應(yīng)納稅所得額（已包括當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入部分的所得額）—當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工部分結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入×15%（或3%）]×適用稅率（四）在填報企業(yè)所得稅納稅申報表時作如下處理：將“當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×15%（或3%）”計算的數(shù)額填入“納稅調(diào)整增加額---其他納稅調(diào)整增加”項目反映；將“當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工部分結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入×15%（或3%）”計算的數(shù)額填入“納稅調(diào)整減少額---其他納稅調(diào)整減少”項目反映。二、根據(jù)83號文第三（三）第3點規(guī)定，我市確定的成本利潤率為15%。三、根據(jù)83號文第五（二）第2點規(guī)定，對于成本對象已完工但未實際發(fā)生的公共設(shè)施配套費，按財務(wù)會計制度的有關(guān)規(guī)定預(yù)提進(jìn)入開發(fā)成本的，其實現(xiàn)銷售部分所負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施配套費不得在當(dāng)期稅前扣除，即在計算企業(yè)所得稅時應(yīng)作納稅調(diào)整處理。四、納稅人根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，將提取的物業(yè)維修基金繳存到物業(yè)行政部門指定的銀行時，視為實際發(fā)生，可在稅前扣除。廣州市地方稅務(wù)局廣州市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知2003年12月5日粵地稅發(fā)[2003]348號各市地方稅務(wù)局：現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。廣東省地方稅務(wù)局國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知2003年7月9日國稅發(fā)[2003]83號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，局內(nèi)各單位：為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題通知如下：一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4.采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15%），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；22.將開發(fā)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性性資產(chǎn)；33.將開發(fā)產(chǎn)品品用作對外投投資以及分配配給股東或投投資者；44.以開發(fā)產(chǎn)品品抵償債務(wù)；；55.以開發(fā)產(chǎn)品品換取其他企企事業(yè)單位、個個人的非貨幣幣性資產(chǎn)。（二二）視同銷售售行為的收入入確認(rèn)時限視同同銷售行為應(yīng)應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品品所有權(quán)或使使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或或于實際取得得利益權(quán)利時時確認(rèn)收入的的實現(xiàn)。（三三）視同銷售售行為收入確確認(rèn)的方法和和順序1.按本企業(yè)近近期或本年度度最近月份同同類開發(fā)產(chǎn)品品市場銷售價價格確定；2.由主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)參照同同類開發(fā)產(chǎn)品品市場公允價價值確定；3.按成本利潤潤率確定，其其中，開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本利利潤率不得低低于15%(含15%),具體由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)確確定。四、關(guān)于代代建工程和提提供勞務(wù)的收收入確認(rèn)問題題房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)代建工工程和提供勞勞務(wù)不超過12個月的，可可按合同約定定的價款結(jié)算算日或在合同同完工之日確確認(rèn)收入的實實現(xiàn)；持續(xù)時時間超過12個月的，可可采用完工百百分比法按季季確認(rèn)收入的的實現(xiàn)。完工百分比比法是根據(jù)合合同完工進(jìn)度度確認(rèn)收入和和費用的方法法。完工進(jìn)度度可按累計實實際發(fā)生的合合同成本占合合同預(yù)計總成成本的比例，已已經(jīng)完成的合合同工作量占占合同預(yù)計總總工作量的比比例，測量已已完成合同工工作量等方法法確定。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在代建建工程、提供供勞務(wù)過程中中節(jié)省的材料料、下腳料、報報廢工程或產(chǎn)產(chǎn)品的殘料等等，如按合同同規(guī)定留歸房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)所有的，應(yīng)應(yīng)于實際取得得時按市場公公平成交價確確認(rèn)收入的實實現(xiàn)。五、關(guān)于成成本和費用的的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行行成本和費用用扣除時，必必須按規(guī)定區(qū)區(qū)分期間費用用和成本、開開發(fā)產(chǎn)品建造造成本和銷售售成本的界限限。期間費用用和開發(fā)產(chǎn)品品銷售成本可可以按規(guī)定在在當(dāng)期直接扣扣除。開發(fā)產(chǎn)品的的建造成本是是指開發(fā)產(chǎn)品品完工前發(fā)生生的各項支出出，包括：土土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費、前前期工程費、基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費、建筑安安裝工程費、公公共設(shè)施配套套費、開發(fā)的的間接費用、借借款費用及其其他費用等。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)必須將將開發(fā)產(chǎn)品的的建造成本合合理劃分為直直接成本和間間接成本。直直接成本可根根據(jù)有關(guān)會計計憑證、記錄錄直接計入成成本對象中。間間接成本能分分清負(fù)擔(dān)成本本對象的，直直接計入有關(guān)關(guān)成本對象中中；因多個項項目同時開發(fā)發(fā)或先后滾動動開發(fā)而不能能分清負(fù)擔(dān)對對象的，則應(yīng)應(yīng)根據(jù)配比的的原則按各項項目占地面積積、建筑面積積或工程概算算等方法配比比計入有關(guān)開開發(fā)項目的成成本。下列項目按按以下規(guī)定進(jìn)進(jìn)行扣除：（一）銷售售成本。房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)生的當(dāng)期期準(zhǔn)予扣除的的開發(fā)產(chǎn)品銷銷售成本，是是指已實現(xiàn)銷銷售的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本，按按當(dāng)期已實現(xiàn)現(xiàn)銷售的可售售面積和可售售面積單位工工程成本確認(rèn)認(rèn)?？墒勖娣e積單位工程成成本和銷售成成本按下列公公式計算確定定：可售面積單單位工程成本本=成本對象總總成本÷總可售面積積銷售成本=已實現(xiàn)銷售售的可售面積積×可售面積單單位工程成本本（二）土地地征用及拆遷遷補(bǔ)償費、公公共設(shè)施配套套費。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實實際發(fā)生的土土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費、公公共設(shè)施配套套費，應(yīng)按成成本對象進(jìn)行行歸集和分配配，并按規(guī)定定在稅前進(jìn)行行扣除。1.屬于于成本對象完完工前實際發(fā)發(fā)生的，直接接攤?cè)胂鄳?yīng)的的成本對象。2.屬于成本對象完工工后實際發(fā)生生的,首先應(yīng)按規(guī)規(guī)定在已完工工成本對象和和未完工成本本對象之間進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)?，再再將?yīng)由已完完工成本對象象負(fù)擔(dān)的部分分，在已實現(xiàn)現(xiàn)銷售的可售售面積和未實實現(xiàn)銷售的可可售面積之間間進(jìn)行分?jǐn)?，其其中，?yīng)由已已實現(xiàn)銷售的的可售面積分分?jǐn)偟牟糠郑瑴?zhǔn)準(zhǔn)予在當(dāng)期扣扣除。（三）借款費用。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)為建造開開發(fā)產(chǎn)品借入入資金而發(fā)生生的借款費用用，如屬于成成本對象完工工前發(fā)生的，應(yīng)應(yīng)按其實際發(fā)發(fā)生的費用配配比計入成本本對象中；如如屬于成本對對象完工后發(fā)發(fā)生的，應(yīng)作作為財務(wù)費用用直接在稅前前扣除。（四）開發(fā)產(chǎn)品共共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備備維修費。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)按照有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)或合同的規(guī)規(guī)定，因?qū)σ岩咽坶_發(fā)產(chǎn)品品共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備備承擔(dān)維護(hù)、保保養(yǎng)、修理、更更換等責(zé)任而而發(fā)生的費用用，可按實際際發(fā)生額進(jìn)行行扣除，提取取的維修基金金不得扣除。（五）土地閑置費費。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)以出出讓方式取得得土地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的，必必須按照土地地使用權(quán)出讓讓合同約定的的土地用途、動動工開發(fā)期限限開發(fā)土地。因因超過出讓合合同約定的動動工開發(fā)日期期而繳納的土土地閑置費，計計入成本對象象的施工成本本；因國家無無償收回土地地使用權(quán)而形形成的損失，可可作為財產(chǎn)損損失按規(guī)定進(jìn)進(jìn)行扣除。（六）成本對象報報廢或毀損損損失。成本對對象在建造過過程中如發(fā)生生單項或單位位工程報廢或或毀損，減去去殘料價值和和過失人或保保險公司賠償償后的凈損失失，計入繼續(xù)續(xù)施工的工程程成本；如成成本對象整體體報廢或毀損損，其凈損失失可作為財產(chǎn)產(chǎn)損失按規(guī)定定直接在當(dāng)期期扣除。（七）廣告費和業(yè)業(yè)務(wù)宣傳費。新新辦房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在取取得第一筆開開發(fā)產(chǎn)品銷售售收入之前發(fā)發(fā)生的，與建建造、銷售開開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)關(guān)的廣告費和和業(yè)務(wù)宣傳費費，可無限期期結(jié)轉(zhuǎn)以后年年度，按規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)扣除除。（八）折舊。房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將待售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性性資產(chǎn)，可以以按規(guī)定提取取折舊并準(zhǔn)予予在稅前扣除除；未按規(guī)定定轉(zhuǎn)作本企業(yè)業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)產(chǎn)和臨時出租租的待售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，不得得在稅前扣除除折舊費用。六、關(guān)于本通知適適用范圍和執(zhí)執(zhí)行時間問題題本通知適用于各種種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的的內(nèi)資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以以及從事房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的其他內(nèi)資資企業(yè)。本通知自20033年7月1日起執(zhí)行。此此前發(fā)生的尚尚未進(jìn)行稅務(wù)務(wù)處理的事項項，也按本通通知執(zhí)行。國家稅務(wù)總局廣州市地方稅務(wù)局局廣州市國家家稅務(wù)局關(guān)于于印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)所得稅征收管理的辦法》的的通知2004年5月225日穗地稅發(fā)〔2004〕90號廣州市地方稅務(wù)局局局屬各單位位，廣州市國國家稅務(wù)局各各直屬單位、各各區(qū)、縣級市市國家稅務(wù)局局：現(xiàn)將《關(guān)于加強(qiáng)房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)所得稅征征收管理的辦辦法》印發(fā)給給你們，請認(rèn)認(rèn)真貫徹執(zhí)行行。廣州市地方稅務(wù)局局廣州市國家稅務(wù)局局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)所得得稅征收管理理的辦法第一條為了加強(qiáng)房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)所得稅的的征收管理，提提高企業(yè)所得得稅征收管理理水平，保障障國家稅款及及時足額入庫庫，根據(jù)《中中華人民共和和國稅收征收收管理法》及及其實施細(xì)則則、《中華人人民共和國企企業(yè)所得稅暫暫行條例》及及其實施細(xì)則則、國家稅務(wù)務(wù)總局《關(guān)于于印發(fā)〈核定定征收企業(yè)所所得稅暫行辦辦法〉的通知知》（國稅發(fā)發(fā)〔2000〕38號）和《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)有關(guān)企業(yè)業(yè)所得稅問題題的通知》（國國稅發(fā)〔2003〕83號文，穗地地稅發(fā)〔2004〕66號文轉(zhuǎn)發(fā)）的的有關(guān)規(guī)定，制制定本辦法。第二條對帳冊健全全、核算清楚楚，能夠提供供完整、準(zhǔn)確確的收入及成成本、費用憑憑證，正確計計算應(yīng)納稅所所得額的納稅稅人，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)應(yīng)采取查查帳征收方式式征收企業(yè)所所得稅。第三條 納稅人有有下列情形之之一的，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按按核定征收方方式征收企業(yè)業(yè)所得稅：（一）依照法律、法法規(guī)的規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿簿但未設(shè)置的的；（二）擅自銷毀帳帳簿或拒不提提供納稅資料料的；（三）雖設(shè)置帳簿簿，但帳目混混亂或者成本本資料、收入入憑證、費用用憑證殘缺不不全，難以查查帳的；（四）發(fā)生納稅義義務(wù)，未按規(guī)規(guī)定的期限辦辦理納稅申報報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)責(zé)令限期期申報，逾期期仍不申報的的；（五）納稅人申報報的計稅依據(jù)據(jù)明顯偏低，且且無正當(dāng)理由由的；（六）只能準(zhǔn)確核核算收入總額額，或收入總總額能夠查實實，但其成本本費用支出不不能準(zhǔn)確核算算的；（七）只能準(zhǔn)確核核算成本費用用支出，或成成本費用支出出能夠查實，但但其收入總額額不能準(zhǔn)確核核算的；（八）未按照規(guī)定定辦理稅務(wù)登登記從事生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營或者臨臨時從事經(jīng)營營的。第四條納稅人與關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)或個個人之間，特特別是納稅人人與關(guān)聯(lián)的施施工企業(yè)、物物業(yè)管理公司司、銷售代理理公司、股東東之間的業(yè)務(wù)務(wù)往來，沒有有按照獨立企企業(yè)之間的業(yè)業(yè)務(wù)往來收取取或支付價款款、費用，而而減少應(yīng)納稅稅所得額的，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)權(quán)對相關(guān)單位位或個人采取取核定征收方方式征收企業(yè)業(yè)所得稅、個個人所得稅。第五條稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅稅人的生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營、財務(wù)管管理、履行納納稅義務(wù)等情情況，于每年年1至3月底前確定定其當(dāng)年度的的企業(yè)所得稅稅征收方式。對對于當(dāng)年新辦辦的企業(yè)，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)于于納稅人領(lǐng)取取稅務(wù)登記證證后在規(guī)定期期限內(nèi)確定其其當(dāng)年度的企企業(yè)所得稅征征收方式。2004年度應(yīng)于6月底前完成成征收方式的的確定工作。第六條實行核核定征收方式式的納稅人應(yīng)應(yīng)按月（或季季）申報繳納納企業(yè)所得稅稅，具體計算算應(yīng)納所得稅稅額的公式如如下：（一）應(yīng)納所得稅稅額=應(yīng)納稅所得得額×適用稅率上式中的適用稅率率是指按年應(yīng)應(yīng)納稅所得額額水平分別適適用18%、27%、33%稅率。（二）應(yīng)納稅所得得額=收入總額×應(yīng)稅所得率(此公式適用用于收入核算算比較準(zhǔn)確的的納稅人)或應(yīng)納稅所得額==成本費用支支出額÷（l-應(yīng)稅所得率率）×應(yīng)稅所得率率（此公式適適用于收入核核算不夠準(zhǔn)確確，但是成本本費用核算比比較準(zhǔn)確的納納稅人）。我市確定的應(yīng)稅所所得率為9%。第七條收入總總額是指《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)有關(guān)企業(yè)業(yè)所得稅問題題的通知》（國國稅發(fā)〔2003〕83號）第一、三三、四點和預(yù)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品品收入以及按按稅法規(guī)定確確認(rèn)的其他收收入。第八條成本費用支支出額是指納納稅人在納稅稅期內(nèi)實際發(fā)發(fā)生的各項成成本、費用，具具體見《關(guān)于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有關(guān)企業(yè)所所得稅問題的的通知》（國國稅發(fā)〔2003〕83號）第五點點。第九條除第十十條、第十一一條另有規(guī)定定外，納稅人人征收方式一一經(jīng)確定，一一般在一個納納稅年度內(nèi)不不予調(diào)整。第十條納稅人人有下列情況況的，可以向向主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)申請改變變應(yīng)稅所得率率或者企業(yè)所所得稅額，并并提供相關(guān)證證明材料：（一）實行改組、改改制、分立、合合并的；（二）生產(chǎn)經(jīng)營范范圍、主營業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)生重大大變化的；。（三）因遭受風(fēng)、火火、水、震等等人力不可抗抗拒災(zāi)害的。第十一條納稅稅人有下列情情況的，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)改改變原征收方方式：（一）稽查部門通通過檢查，經(jīng)經(jīng)核實認(rèn)為其其部分或全部部收入總額有有漏報或申報報不實情形，應(yīng)應(yīng)予調(diào)整的；；（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)在在執(zhí)法檢查時時發(fā)現(xiàn)征收方方式錯誤的；；（三）經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)調(diào)查核實，原原確定的征收收方式已不適適合納稅人的的實際情況和和稅法規(guī)定，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為為需要調(diào)整的的；（四）納稅人與關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)或個個人之間的業(yè)業(yè)務(wù)往來沒有有按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)務(wù)往來收取或或支付價款、費費用的。第十二條納稅稅人由核定征征收方式改為為查帳征收方方式的，其應(yīng)應(yīng)在核定征收收年度支出的的成本、費用用，不得在實實行查帳征收收的以后年度度稅前扣除。第十三條 納稅人人由核定征收收方式改為查查帳征收方式式的，可根據(jù)據(jù)納稅人的實實際情況，對對跨期項目（跨跨期項目指改改變征收方式式前一年在售售、且改變征征收方式當(dāng)年年及以后年度度仍有銷售的的項目）按以以下方法銜接接：（一）對跨期項目目過去已按預(yù)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品品收入帶征或或核定征收企企業(yè)所得稅（當(dāng)當(dāng)時未作經(jīng)營營收入反映），改改變征收方式式當(dāng)年或以后后年度工程完完工交付使用用時按財務(wù)制制度規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入的的，可按該年年度跨期項目目所結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)經(jīng)營收入額，減減去按有關(guān)規(guī)規(guī)定配比計算算的經(jīng)營成本本、結(jié)轉(zhuǎn)的遞遞延稅款---營業(yè)稅及附附加稅費后的的差額，作為為跨期項目在在本年度核算算的，已計征征企業(yè)所得稅稅的跨期項目目經(jīng)營利潤，在在申報年度企企業(yè)所得稅時時作納稅調(diào)整整減少處理，即即不予重復(fù)計計算企業(yè)所得得稅。（二）對本年度銷銷售跨期項目目所取得的收收入（包括預(yù)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品品收入），按按《關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)關(guān)企業(yè)所得稅稅問題的通知知》（國稅發(fā)發(fā)〔2003〕83號）規(guī)定計計算企業(yè)所得得稅。（三）由地稅機(jī)關(guān)關(guān)征管企業(yè)所所得稅的納稅稅人，如果以以前年度帳冊冊不健全，不不能提供準(zhǔn)確確、真實成本本費用資料的的，可參照廣廣州市地方稅稅務(wù)局《關(guān)于于印發(fā)〈房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)所得稅征管管若干規(guī)定〉〉的通知》（穗穗地稅發(fā)〔2002〕152號）第二十十條第（二）點點規(guī)定處理。第十四條 納稅人人由核定征收收方式改為查查帳征收方式式的，對改變變征收方式前前一年未銷售售或已銷售完完畢的非跨期期項目，按《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)有關(guān)企業(yè)業(yè)所得稅問題題的通知》（國國稅發(fā)〔2003〕83號）的有關(guān)關(guān)規(guī)定計算繳繳納企業(yè)所得得稅。第十五條納稅稅人由查帳征征收方式改為為核定征收方方式的，其以以前年度未彌彌補(bǔ)的虧損不不得在核定征征收年度彌補(bǔ)補(bǔ)。納稅人由查帳征收收方式改為核核定征收方式式，再改為查查帳征收方式式的，其以前前年度已確認(rèn)認(rèn)未彌補(bǔ)的虧虧損可從再改改為查帳征收收方式的年度度起彌補(bǔ)，但但彌補(bǔ)虧損期期限是以發(fā)生生虧損年度的的下一年開始始計算，5年內(nèi)不論盈盈虧或者改變變征收方式，均均應(yīng)連續(xù)計算算彌補(bǔ)年限。第十六條 除國國家稅務(wù)總局局、廣東省地地方稅務(wù)局或或廣東省國家家稅務(wù)局明確確規(guī)定外，納納稅人適用核核定征收方式式繳納企業(yè)所所得稅時，除除適用18％和27％兩檔照顧顧性稅率外，不不得享受企業(yè)業(yè)所得稅各項項優(yōu)惠政策。第十七條實行行核定征收方方式的納稅人人，仍應(yīng)依法法設(shè)置帳簿，依依法取得和使使用發(fā)票，根根據(jù)合法、有有效憑證記賬賬，進(jìn)行財務(wù)務(wù)會計核算；；依照主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定定的申報期限限、申報內(nèi)容容辦理納稅申申報，報送納納稅申報表、財財務(wù)會計報表表以及稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)要求報送送的其他稅務(wù)務(wù)資料。稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)納稅稅人納稅申報報內(nèi)容不真實實的，根據(jù)《中中華人民共和和國稅收征收收管理法》等等法律法規(guī)的的規(guī)定追補(bǔ)稅稅款、滯納金金和處罰。第十八條納稅稅人以不合法法、非有效憑憑證記帳，違違反發(fā)票管理理法規(guī)，導(dǎo)致致其他單位或或者個人未繳繳、少繳或者者騙取稅款的的，按《中華華人民共和國國發(fā)票管理辦辦法》及其實實施細(xì)則處理理。第十九條對已已實行核定征征收方式征收收企業(yè)所得稅稅的納稅人，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)督督促其健全帳帳冊憑證，依依法計算稅前前扣除項目和和應(yīng)納稅所得得額，逐步向向查帳征收過過渡。對帳冊憑證相對健健全、計算應(yīng)應(yīng)納稅所得額額相對準(zhǔn)確的的納稅人，預(yù)預(yù)繳企業(yè)所得得稅時，可按按主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)認(rèn)可的方方法預(yù)繳企業(yè)業(yè)所得稅，年年終匯算清繳繳。第二十條花都都區(qū)、番禺區(qū)區(qū)、南沙區(qū)、從從化市、增城城市地方稅務(wù)務(wù)局在執(zhí)行本本辦法時，結(jié)結(jié)合廣州市地地方稅務(wù)局《關(guān)關(guān)于印發(fā)〈廣廣州市地方稅稅務(wù)局關(guān)于規(guī)規(guī)范地方企業(yè)業(yè)所得稅征收收方式若干規(guī)規(guī)定〉的通知知》（穗地稅稅發(fā)〔1999〕601號）處理。第二十一條稅稅務(wù)機(jī)關(guān)查出出納稅人有原原《中華人民民共和國稅收收征收管理法法》第23條和新《中中華人民共和和國稅收征收收管理法》第第35條列舉的情情形之一的，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)權(quán)核定其應(yīng)納納企業(yè)所得稅稅額。其中屬屬于地稅機(jī)關(guān)關(guān)管轄業(yè)戶的的企業(yè)所得稅稅屬于2003年度（含2003年）以前的的，按照廣州州市地方稅務(wù)務(wù)局《關(guān)于印印發(fā)〈房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所所得稅征管若若干規(guī)定〉的的通知》（穗穗地稅發(fā)〔2002〕152號）第三十十二條規(guī)定處處理；屬于2004年度以后的的，按稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)核定的收收入總額乘以以9%的應(yīng)稅所得得率和規(guī)定的的稅率核定其其應(yīng)納所得稅稅額。其余規(guī)定自20004年1月1日（稅款所所屬時期）起起執(zhí)行。以前前規(guī)定與本辦辦法有抵觸的的，一律改按按本辦法執(zhí)行行。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)所得稅征征管問題的補(bǔ)補(bǔ)充通知2005年1月44日穗地稅發(fā)[22005]33號局屬各單位：

部分分局屬單位和和企業(yè)在執(zhí)行行廣州市地方方稅務(wù)局、廣廣州市國家稅稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企企業(yè)所得稅問問題的通知》（穗穗地稅發(fā)〔22004〕66號，以下簡簡稱66號文）和《關(guān)關(guān)于印發(fā)〈關(guān)關(guān)于加強(qiáng)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)所得稅征收收管理的辦法法〉的通知》（穗穗地稅發(fā)〔2004〕90號，以下簡簡稱90號文）過程程中提出一些些具體操作問問題，經(jīng)研究究，市局補(bǔ)充充通知如下：：

一、66號文第一（三三）2點公式中的“當(dāng)期預(yù)售開開發(fā)產(chǎn)品完工工部分結(jié)轉(zhuǎn)的的預(yù)售收入”，僅指屬于于2004年1月1日后取得、且且已按15%或3%的銷售利潤潤率計算預(yù)計計營業(yè)利潤額額并入了當(dāng)期期應(yīng)納稅所得得額的預(yù)售收收入。

二、為為免重復(fù)征稅稅，66號文轉(zhuǎn)發(fā)的的《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于房房地產(chǎn)開發(fā)有有關(guān)企業(yè)所得得稅問題的通通知》（國稅稅發(fā)〔2003〕83號）中的第第三（一）2點“將開發(fā)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性性資產(chǎn)”，不包括該該文第一（五五）1點將待售開開發(fā)產(chǎn)品出租租轉(zhuǎn)作經(jīng)營性性資產(chǎn)的情形形。

三、原采采取查帳征收收方式計算企企業(yè)所得稅的的納稅人，根根據(jù)90號文改為核核定征收方式式的，其累計計未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)業(yè)收入的預(yù)售售房款收入，應(yīng)應(yīng)在改變征收收方式的當(dāng)年年一次性按90號文第六條條的應(yīng)稅所得得率和計算公公式繳納企業(yè)業(yè)所得稅。

四四、按照90號文采取核核定征收方式式繳納企業(yè)所所得稅的納稅稅人，每月使使用《廣東省省地方稅收納納稅申報表（簡簡易）》[SB0002（2004年版）]申報企業(yè)所所得稅。上述述申報表沒有有改版前，在在填報“帶征企業(yè)所所得稅”項時有關(guān)欄欄目的解釋作作如下改動：：

（一）“計征金額”填寫本年度度初至納稅申申報期止累計計的收入總額額或成本費用用支出額。（二二）“征收率”填寫應(yīng)稅所所得率9%。如果符合90號文第十條條所列舉情形形之一的，按按主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)應(yīng)稅所得率填填報。

（三）“速算扣除數(shù)”填寫適用稅稅率。（四）“應(yīng)納稅費金金額”按90號文所列的的計算公式計計算的“應(yīng)納所得稅稅額”填寫。

（五）“批準(zhǔn)抵繳額”除反映經(jīng)地稅稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的的抵繳稅額外外，還反映本本年度初至上上期止累計已已繳納的企業(yè)業(yè)所得稅額。廣州市地方稅務(wù)局局營業(yè)稅轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于住房專項項維修基金征征免營業(yè)稅問問題的通知2004年8月110日穗地稅發(fā)〔2004〕176號局屬各單位：現(xiàn)將廣東省地方稅稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)國家稅務(wù)總總局關(guān)于住房房專項維修基基金征免營業(yè)業(yè)稅問題的通通知》（粵地地稅發(fā)〔2004〕186號）轉(zhuǎn)發(fā)給給你們，我局局補(bǔ)充明確如如下，請一并并貫徹執(zhí)行。一、房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)銷售不動動產(chǎn)同時收取取的維修基金金從國家稅務(wù)務(wù)總局發(fā)文之之日起不征收收營業(yè)稅。二、其他單位代收收維修基金取取得的收入仍仍按“服務(wù)業(yè)----代理業(yè)”征收營業(yè)稅稅。廣州市地方稅務(wù)局局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局局關(guān)于住房專專項維修基金金征免營業(yè)稅問題的的通知2004年6月228日粵地稅發(fā)[20044]186號各市地方稅務(wù)局：：現(xiàn)將《國家稅務(wù)總總局關(guān)于住房房專項維修基基金征免營業(yè)業(yè)稅問題的通通知》（國稅稅發(fā)[20044]69號）轉(zhuǎn)發(fā)給給你們，請遵遵照執(zhí)行。廣東省地方稅務(wù)局局國家稅務(wù)總局關(guān)于于住房專項維維修基金征免營業(yè)稅問題的的通知2004年6月77日國稅發(fā)[20044]69號各省、自治區(qū)、直直轄市和計劃劃單列市地方方稅務(wù)局：近接有關(guān)部門來函函，要求明確確代收的住房房專項維修基基金是否計征征營業(yè)稅的問問題，現(xiàn)通知知如下：住房專項維修基金金是屬全體業(yè)業(yè)主共同所有有的一項代管管基金，專項項用于物業(yè)保保修期滿后物物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備的維修修和更新、改改造。鑒于住住房專項維修修基金資金所所有權(quán)及使用用的特殊性，對對房地產(chǎn)主管管部門或其指指定機(jī)構(gòu)、公公積金管理中中心、開發(fā)企企業(yè)以及物業(yè)業(yè)管理單位代代收的住房專專項維修基金金，不計征營營業(yè)稅。特此通知。國家稅務(wù)總總局關(guān)于營業(yè)稅若干政政策問題的通通知１９９８年１２月月１０日穗地稅發(fā)〔１１９９８〕３３４０號市地方稅務(wù)局各分分局，各區(qū)、縣縣級市地方稅稅務(wù)局：近接各基層征收單單位反映在貫貫徹營業(yè)稅政政策的過程中中遇到的一些些問題，現(xiàn)根根據(jù)營業(yè)稅的的有關(guān)政策法法規(guī)予以明確確。一、關(guān)于為客戶鋪鋪設(shè)草坪、提提供花卉擺設(shè)設(shè)征收營業(yè)稅稅的問題企業(yè)（如園藝公司司或花卉種植植等企業(yè)）承承接為客戶進(jìn)進(jìn)行鋪設(shè)草坪坪、種植樹苗苗等綠化工程程或為客戶提提供盆栽擺設(shè)設(shè)，并定期對對花卉、盆栽栽進(jìn)行管理等等業(yè)務(wù)。對上上述行為如何何征稅的問題題，經(jīng)研究，現(xiàn)現(xiàn)明確如下：：１.根據(jù)國稅函發(fā)〔１１９９５〕１１５６號《營營業(yè)稅問題解解答（之一）》第第六條規(guī)定，綠綠化工程往往往與建筑工程程相連，或者者本身就是某某個建筑工程程的組成部分分，因此對企企業(yè)承接涉及及建筑業(yè)務(wù)的的綠化工程時時，不論是否否建有花卉種種植場，均按按“建筑業(yè)——其他工程作作業(yè)”稅目征收營營業(yè)稅。發(fā)生生了在廣州市市所轄地區(qū)的的上述應(yīng)稅行行為的納稅人人，如屬廣州州市征管的企企業(yè)（不包括括在外地及廣廣州市屬縣級級市辦理工商商登記的企業(yè)業(yè)和在廣州市市區(qū)辦理工商商登記的外地地及市屬縣級級市企業(yè)），應(yīng)應(yīng)使用《建筑筑安裝修繕發(fā)發(fā)票》；屬外外地企業(yè)的（含含在廣州市區(qū)區(qū)辦理工商登登記的外地及及市屬縣級市市企業(yè)），使使用《廣東省省廣州市通用用發(fā)票》。２.對企業(yè)為客戶提供供花卉、盆栽栽擺設(shè)并定期期進(jìn)行管理而而取得的收入入，應(yīng)屬于在在約定的時間間內(nèi)將場地、房房屋、物品、設(shè)設(shè)備或設(shè)施等等轉(zhuǎn)讓他人使使用的業(yè)務(wù)。應(yīng)應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅稅，并使用《服服務(wù)發(fā)票》。二、關(guān)于教育勞務(wù)務(wù)的征稅問題題據(jù)反映，為了加快快和深化教育育改革，部分分學(xué)校和其他他教育機(jī)構(gòu)充充分利用各自自的有利條件件和優(yōu)勢，提提供了各種教教育勞務(wù)。為為了使稅收征征收管理中便便于劃分免稅稅勞務(wù)與應(yīng)稅稅勞務(wù)，在國國家稅務(wù)總局局和省地稅局局未有新的具具體規(guī)定之前前，根據(jù)現(xiàn)行行營業(yè)稅規(guī)定定，對學(xué)校提提供勞務(wù)的征征免稅問題，暫暫作如下明確確：１.目前，部分學(xué)校實實行聯(lián)合辦學(xué)學(xué)，采取的形形式如下：甲甲方提供國家家承認(rèn)學(xué)歷規(guī)規(guī)定的教學(xué)大大綱、計劃及及教材，辦理理新生入學(xué)錄錄取、注冊、學(xué)學(xué)籍管理等，對對合格者頒發(fā)發(fā)國家承認(rèn)學(xué)學(xué)歷的畢業(yè)證證書；乙方負(fù)負(fù)責(zé)招生，完完成教學(xué)大綱綱要求的教學(xué)學(xué)任務(wù)、教務(wù)務(wù)管理、學(xué)生生管理、后勤勤服務(wù)及提供供教育設(shè)施、食食宿等。根據(jù)據(jù)營業(yè)稅條例例第六條關(guān)于于學(xué)校和其他他教育機(jī)構(gòu)提提供的教育勞勞務(wù)免征營業(yè)業(yè)稅的規(guī)定。對對舉辦國家承承認(rèn)學(xué)歷的聯(lián)聯(lián)合辦學(xué)中而而取得的分成成收入、提供供師資的報酬酬等收入免征征營業(yè)稅。２.學(xué)校為國家承認(rèn)學(xué)學(xué)歷的學(xué)員提提供教育勞務(wù)務(wù)時取得的各各項書簿費、學(xué)學(xué)習(xí)費、雜費費、膳食、住住宿的收費以以及相關(guān)的其其他服務(wù)收費費，免征營業(yè)業(yè)稅。但如果學(xué)校把飯?zhí)锰?、宿舍的業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給校校辦企業(yè)經(jīng)營營，而這些經(jīng)經(jīng)營分別屬于于“飲食業(yè)”、“旅店業(yè)”的征稅范圍圍，是不能給給予免稅照顧顧的項目，應(yīng)應(yīng)照章征收５５％的營業(yè)稅稅。３.學(xué)校為國家承認(rèn)學(xué)學(xué)歷的教學(xué)需需要而舉辦的的各種培訓(xùn)活活動所取得的的收入，應(yīng)視視作教育勞務(wù)務(wù)收入免征營營業(yè)稅。非國國家承認(rèn)學(xué)歷歷的各種培訓(xùn)訓(xùn)活動所取得得的收入按“文化體育業(yè)”稅目征收３３％的營業(yè)稅稅。４.學(xué)校為屬于國家承承認(rèn)學(xué)歷考試試提供場地而而取得的報名名費、考試費費收入應(yīng)屬于于教育勞務(wù)收收入，免征營營業(yè)稅。５.學(xué)校為國家承認(rèn)學(xué)學(xué)歷的教學(xué)而而取得的實習(xí)習(xí)費、上機(jī)費費免征營業(yè)稅稅。６.學(xué)校收取贊助費、宣宣傳費、慰問問金、集資款款等各種稱謂謂的款項后，僅僅提供國家承承認(rèn)學(xué)歷的教教育勞務(wù)的，免免征營業(yè)稅。７.對舉辦國家承認(rèn)學(xué)學(xué)歷教育的學(xué)學(xué)校和其他教教育機(jī)構(gòu)，暫暫仍使用財政政部門監(jiān)制的的票據(jù)；對舉舉辦非學(xué)歷教教育的學(xué)校和和其他教育機(jī)機(jī)構(gòu)以及其他他非教育機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)向主管地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申報辦理稅稅務(wù)登記，申申請領(lǐng)購和使使用地方稅務(wù)務(wù)局監(jiān)制的發(fā)發(fā)票。本條第１-６款的的具體規(guī)定，僅僅適用于《中中華人民共和和國營業(yè)稅暫暫行條例實施施細(xì)則》第二二十六條第三三款所明確的的，是指普通通學(xué)校以及經(jīng)經(jīng)地、市級以以上人民政府府或者同級政政府的教育行行政部門批準(zhǔn)準(zhǔn)成立，國家家承認(rèn)其學(xué)員員學(xué)歷的各類類學(xué)校。三、關(guān)于舉辦各種種形式展銷會會、博覽會的的征稅問題對舉辦各種形式推推介商品的展展銷會或博覽覽會的主辦單單位，在發(fā)生生了代參展單單位支付的場場租、水電、廣廣告、治安及及代購?fù)弟囓?、船、機(jī)票票，代支付住住宿費的代理理行為時，應(yīng)應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目征收營營業(yè)稅。其計計稅營業(yè)額為為主辦單位向向參展單位收收費后扣除代代參展單位支支付的有關(guān)費費用后的余額額。四、關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)代收收代付的費用用如何征收營營業(yè)稅問題據(jù)了解，某些房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)銷售商品房房給購房者時時，為購房者者代辦裝修工工程、防盜門門工程等，發(fā)發(fā)生一些代收收代付費用，如如代收代付裝裝修費等等，并并向購房者開開出其他收入入發(fā)票收取代代收代付費用用，支付給獨獨立核算的工工程隊，由工工程隊負(fù)責(zé)完完成有關(guān)工程程，工程隊收收款后有兩種種開票形式：：一是直接開開發(fā)票給購房房者，第二種種是開發(fā)票給給房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)。對于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)上述代代收代付費用用的征稅問題題經(jīng)研究，現(xiàn)現(xiàn)明確如下：：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷銷售商品房時時，代收裝飾飾工程、安裝裝各種設(shè)施工工程價款時，不不論以什么憑憑證結(jié)算，不不論結(jié)算的形形式如何，按按照營業(yè)稅條條例第五條關(guān)關(guān)于“納稅人的營營業(yè)額為納稅稅人提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓讓無形資產(chǎn)或或者銷售不動動產(chǎn)向?qū)Ψ绞帐杖〉娜績r價款和價外費費用”的規(guī)定，均均應(yīng)并入銷售售商品房的營營業(yè)額一并按按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營營業(yè)稅。五、關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)銷售售商品房價格格明顯偏低的的征稅問題。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)銷售商品房房的價格明顯顯偏低而無正正當(dāng)理由的，主主管地方稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按按營業(yè)稅條例例細(xì)則第十五五條規(guī)定核定定其營業(yè)額。六、關(guān)于先租后售售不動產(chǎn)如何何征收營業(yè)稅稅的問題據(jù)反反映，目前部部分企業(yè)采用用多種形式銷銷售商鋪，其其中一種方式式是先租后售售。即先向客客戶出租商鋪鋪，按月收取取租金，并開開具《服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)票》。在在經(jīng)營一段時時間后，客戶戶可以提出購購買，企業(yè)按按商鋪的售價價開具發(fā)票，已已收取的租金金可作購房款款抵減，企業(yè)業(yè)按差額收取取購房款。對對此種行為征征收營業(yè)稅問問題經(jīng)研究明明確如下：１.對上述行為應(yīng)按企企業(yè)售房取得得的收入征收收營業(yè)稅。２.企業(yè)應(yīng)按售房的經(jīng)經(jīng)營收入開具具發(fā)票。３.租金收入的納稅義義務(wù)發(fā)生時間間應(yīng)為取得收收入的當(dāng)天。租租金轉(zhuǎn)作抵減減購房款時，不不得沖減售房房的計稅營業(yè)業(yè)額。４.在租賃業(yè)務(wù)發(fā)生時時收取的押金金已交納營業(yè)業(yè)稅的，當(dāng)退退租時相應(yīng)退退還的押金作作購房款的，可可沖減當(dāng)期的的計稅營業(yè)額額。廣州市地方稅務(wù)局局土地增值稅關(guān)于印發(fā)《廣州市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土地增增值稅征收管管理試行辦法法》的通知2005年4月330日穗地稅發(fā)[20055]106號局屬各單位：

現(xiàn)將將《廣州市房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)土地增值值稅征收管理理試行辦法》印印發(fā)給你們，請請遵照執(zhí)行。附件：1.房產(chǎn)出出售情況表；；2.開發(fā)項目成成本扣除情況況表；3.開發(fā)項目成成本扣除情況況補(bǔ)充說明。廣州市地方稅務(wù)局局廣州市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土地增增值稅征收管管理試行辦法法第一章總則第一條為加強(qiáng)土土地增值稅管管理，規(guī)范房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)土地增值值稅的納稅申申報，根據(jù)《中中華人民共和和國土地增值值稅暫行條例例》及其實施施細(xì)則和《廣廣東省土地增增值稅征收管管理辦法》等等有關(guān)規(guī)定，制制定本辦法。

第二條適用范圍本辦法適用于在我市出售其開發(fā)的商品房的單位，包括在廣州市（含花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙開發(fā)區(qū)、從化市、增城市）開發(fā)房地產(chǎn)的各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)單位（以下簡稱“單位”）。第二章基本政策策規(guī)定第三條納稅義務(wù)務(wù)人

轉(zhuǎn)讓地上上建筑物及其其附著物（以以下簡稱“出售商品房”）并取得收收入的“單位”，為土地增增值稅的納稅稅義務(wù)人（以以下簡稱“納稅人”）。第四條條納稅期限

納稅稅人出售商品品房按季度進(jìn)進(jìn)行納稅申報報。納稅人出出售商品房在在收入實現(xiàn)的的季度終了后后的納稅申報報期內(nèi)申報和和繳納土地增增值稅。收入入實現(xiàn)的確定定：1.以預(yù)售方式式出售商品房房的，以實際際取得預(yù)售房房收入的當(dāng)天天確認(rèn)為收入入實現(xiàn)；2.以分期付款款方式出售商商品房的，以以每期實際取取得收入的當(dāng)當(dāng)天確認(rèn)為收收入實現(xiàn)；3.以銀行按揭揭方式出售商商品房的，以以取得首期付付款收入和銀銀行貸款的當(dāng)當(dāng)天確認(rèn)為收收入實現(xiàn)；4.以其他方式式出售商品房房的，以實際際取得售房收收入的當(dāng)天確確認(rèn)為收入實實現(xiàn)。

第五條條納稅地點

土地地增值稅由納納稅人機(jī)構(gòu)所所在地的地方方稅務(wù)機(jī)關(guān)（以以下簡稱“主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收收；納稅人向向主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)申報繳納納土地增值稅稅。第六條計稅依據(jù)

土地地增值稅以納納稅人出售商商品房所取得得的增值額為為計稅依據(jù)。增增值額為納稅稅人出售商品品房所取得的的收入減去扣扣除項目金額額的余額。出出售商品房所所取得的收入入，包括貨幣幣收入、實物物收入和其他他收入的全部部價款和有關(guān)關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益益,包括計入售售房價款中代代縣級及縣級級以上人民政政府收取的各各項代收款項項。

扣除項目目金額包括：：1．取得土地地使用權(quán)所支支付的金額。是是指納稅人為為取得土地使使用權(quán)所支付付的地價款和和按國家統(tǒng)一一規(guī)定交納的的有關(guān)費用。

2．房地產(chǎn)開發(fā)成本。是指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平’等支出。

（3）建筑安裝工程費。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費。指不能有償轉(zhuǎn)讓的、開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會、派出所、幼兒園、學(xué)校、公共廁所等設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費用。是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

3．房地產(chǎn)開發(fā)費用。指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用，包括行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用和計入售房價款中代縣級及縣級以上人民政府收取的各項代收款項。

（1）財務(wù)費用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

（2）其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計算扣除。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在出售商品房時交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和印花稅（注：印花稅已列入管理費用的，不得再扣除）。

5．財政部規(guī)定的其他扣除。按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％計算扣除。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。

第七條稅率

土地增值稅的稅率采用四級超率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條應(yīng)納稅額

計算土地增值稅應(yīng)納稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額的50%

應(yīng)納稅額=增值額×30%

（二）增值額超過扣除項目金額的50%，未超過100%

應(yīng)納稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

（三）增值額超過扣除項目金額的100%，未超過200%

應(yīng)納稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

（四）增值額超過扣除項目金額的200%

應(yīng)納稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

上述公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

第九條免稅規(guī)定及管理

納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后增值額未超過扣除項目金額總和20%的，免征土地增值稅，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具《土地增值稅納（免）稅證明》。增值額超過扣除項目金額總和20%的，就全部增值額征收土地增值稅。第三章項目登記記第十條納稅人出出售商品房取取得收入后30日內(nèi)到主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦辦理項目登記記。

納稅人辦辦理項目登記記時須提供以以下資料：11．房產(chǎn)開發(fā)發(fā)建筑合同；；

2．土地受讓讓合同；

3．建設(shè)項目目立項報告；；

4．出售普通通住房的《商商品房預(yù)售許許可證》；

55．《土地增增值稅納稅登登記表》。第四章預(yù)征土地地增值稅第十一條征收方方法

納稅人在在房產(chǎn)開發(fā)項項目竣工結(jié)算算前出售商品品房（不包括括經(jīng)濟(jì)適用住住房）所取得得的收入，按按預(yù)征比例征征收土地增值值稅。房產(chǎn)開開發(fā)項目竣工工結(jié)算后，進(jìn)進(jìn)行土地增值值稅清算，應(yīng)應(yīng)交的土地增增值稅多退少少補(bǔ)。房產(chǎn)開開發(fā)項目全部部轉(zhuǎn)讓完畢時時，進(jìn)行土地地增值稅結(jié)算算，應(yīng)交的土土地增值稅多多退少補(bǔ)。第第十二條預(yù)征比例

土地地增值稅的預(yù)預(yù)征比例分為為三檔：普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅（不不包括經(jīng)濟(jì)適適用住房）的的預(yù)征比例為為0.5%；綜合樓預(yù)預(yù)征比例為0.7%；除普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅和綜綜合樓以外的的其它房產(chǎn)開開發(fā)項目，預(yù)預(yù)征比例為1%。

納稅人在財財務(wù)賬冊上應(yīng)應(yīng)對適用不同同預(yù)征比例的的房產(chǎn)開發(fā)項項目分別核算算；對不能分分開核算的，從從高適用預(yù)征征比例征收土土地增值稅。項項目的界定：：1.普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅，是指除除高級公寓、別別墅、度假村村以外的民用用住宅；

2.綜合樓，是是指同一幢建建筑物具有居居住、商業(yè)或或辦公多種用用途；

3.其它房產(chǎn)項項目，是指除除普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅和綜合樓樓以外的其它它項目；

4.經(jīng)濟(jì)適用住住房，是指取取得物價部門門關(guān)于經(jīng)濟(jì)適適用住房銷售售價格批復(fù)的的項目。

第十十三條預(yù)征的計稅稅公式：

預(yù)征征土地增值稅稅稅額=出售商品房房所取得的收收入×預(yù)征比例第五章土地增值值稅清算和結(jié)結(jié)算第十四條清算

（一一）項目竣工工結(jié)算后進(jìn)行行土地增值稅稅清算的納稅稅人，必須同同時符合以下下兩個條件（以以下簡稱“按實清算條條件”），扣除項項目才能按實實際發(fā)生的金金額扣除：（1）按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿并以查帳方式征收企業(yè)所得稅；（2）按開發(fā)項目準(zhǔn)確核算扣除項目實際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項目成本費用支出的合法有效憑據(jù)。

其中條件（1）是以取得銷售開發(fā)項目房產(chǎn)第一筆收入的當(dāng)天為認(rèn)定時點；對同一房產(chǎn)開發(fā)項目跨年度銷售并在跨年度后改變企業(yè)所得稅征收方式的，仍以銷售該開發(fā)項目房產(chǎn)取得第一筆收入的當(dāng)天所適用的企業(yè)所得稅征收方式為是否符合按實結(jié)算的認(rèn)定條件。

（二）納稅人在房產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算的季度終了后的納稅申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出土地增值稅清算的申請。對已經(jīng)取得的出售商品房收入按扣除項目成本實際發(fā)生數(shù)進(jìn)行土地增值稅清算并作納稅申報，應(yīng)交的土地增值稅按照清算的結(jié)果多退少補(bǔ)。（三）以納稅人向建設(shè)管理部門提交《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》的備案時間為竣工結(jié)算時間。（四）不符合按實清算條件的納稅人，在房產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算后取得出售商品房的收入，可繼續(xù)按照適用的預(yù)征比例征收土地增值稅。

（五）對不符合按實清算條件的納稅人在2004年底前已竣工結(jié)算尚未清算應(yīng)交土地增值稅的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅款所屬時期適用的預(yù)征比例核實清算應(yīng)交的土地增值稅：

2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原預(yù)征率1%交納土地增值稅的，按原預(yù)征率1%清算應(yīng)交的土地增值稅。

2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未交納土地增值稅的，應(yīng)按本辦法的第十一條中設(shè)定的預(yù)征比例清算應(yīng)交的土地增值稅。

第十五條清算程序

（一）提出申請符合按實清算條件的納稅人提出清算申請時，須提交下列資料：

1．申請清算土地增值稅的報告、預(yù)售房產(chǎn)證復(fù)印件、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》復(fù)印件、繳納土地增值稅的完稅憑證復(fù)印件、無償提供公共配套設(shè)施的資料。

2．房產(chǎn)出售情況表（見附件1）

3．開發(fā)項目成本扣除情況表（見附件2）

4．開發(fā)項目成本扣除情況補(bǔ)充說明（見附件3）

5．其他有關(guān)資料

（二）填報《土地增值稅清算申報表》1．對單一用途的房產(chǎn)開發(fā)項目，計算增值額時按照收入與扣除項目金額配比的原則填報《土地增值稅清算申報表》；

2．對兼有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的綜合樓開發(fā)項目，必須根據(jù)房產(chǎn)用途區(qū)分銷售收入并據(jù)以分配扣除項目金額，分別填報《土地增值稅清算申報表》。

（三）計算清算稅額

納稅人按項目或同一項目按用途分類，分別清算應(yīng)交土地增值稅。公式為：清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額＝應(yīng)納稅額－已預(yù)交稅額應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)增值額＝銷售商品房收入－扣除項目金額第十六條結(jié)算

（一）房產(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓完畢進(jìn)行土地增值稅結(jié)算的納稅人，必須同時符合以下兩個條件（以下簡稱“按實結(jié)算條件”），扣除項目才能按實際發(fā)生的金額扣除：（1）按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿，并以查帳方式征收企業(yè)所得稅；（2）按開發(fā)項目準(zhǔn)確核算扣除項目實際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項目成本費用支出的合法有效憑據(jù)。

其中條件（1）是以取得銷售開發(fā)項目房產(chǎn)第一筆收入的當(dāng)天為認(rèn)定時點；對同一房產(chǎn)開發(fā)項目跨年度銷售并在跨年度后改變企業(yè)所得稅征收方式的，仍以銷售該開發(fā)項目房產(chǎn)取得第一筆收入的當(dāng)天所適用的企業(yè)所得稅征收方式為是否符合按實結(jié)算的認(rèn)定條件。

（二）房產(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓完畢的季度終了后的納稅申報期內(nèi)，對出售商品房取得的全部收入按扣除項目成本實際發(fā)生數(shù)進(jìn)行土地增值稅結(jié)算并作納稅申報，應(yīng)交土地增值稅按照結(jié)算的結(jié)果多退少補(bǔ)。

（三）對兼有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的綜合樓開發(fā)項目，不能按照房產(chǎn)用途區(qū)分銷售收入并據(jù)以分配扣除項目金額來分別核算和清算申報的，不得享受建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項目金額20%可免征土地增值稅的政策。

（四）納稅人按項目或同一項目按用途分類，分別結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。公式為：結(jié)算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額＝應(yīng)納稅額－已預(yù)交稅額應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)增值額＝銷售商品房收入－扣除項目金額

（五）對在項目竣工后僅因未能提供扣除項目成本費用支出的合法有效憑證而在項目竣工結(jié)算后沒有清算土地增值稅，但在結(jié)算環(huán)節(jié)符合按實結(jié)算條件的，要按照第十五條的清算程序辦理土地增值稅結(jié)算。結(jié)算土地增值稅時，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具《土地增值稅納（免）稅證明》；出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額超過扣除項目金額之和20%的，就全部增值額征收土地增值稅。

（六）對不符合按實結(jié)算條件的納稅人，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅款所屬時期適用的預(yù)征比例核定結(jié)算的應(yīng)交土地增值稅：

2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原預(yù)征率1%交納土地增值稅的，按原預(yù)征率1%結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。

2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未繳納土地增值稅的，按本辦法第十一條中設(shè)定的預(yù)征比例結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。第六章其他第十七條納稅人人有違反本辦辦法行為的，主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)依照《中華華人民共和國國稅收征收管管理法》及其其實施細(xì)則的的有關(guān)規(guī)定處處理。

第十八八條本辦法由廣廣州市地方稅稅務(wù)局負(fù)責(zé)解解釋。

第十九九條本辦法從2005年1月1日起執(zhí)行。轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地地增值稅管理理工作的通知知2005年1月331日穗地稅函〔22005〕18號局屬各單位：

現(xiàn)將將廣東省地方方稅務(wù)局《轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于加加強(qiáng)土地增值值稅管理工作作的通知》（粵粵地稅函〔22004〕545號）轉(zhuǎn)發(fā)給給你們。根據(jù)據(jù)《廣東省土土地增值稅征征收管理辦法法》（粵府〔1995〕74號）的規(guī)定定并結(jié)合我市市的實際情況況，現(xiàn)對土地地增值稅管理理問題補(bǔ)充如如下意見，請請一并貫徹執(zhí)執(zhí)行。

一、關(guān)關(guān)于實行定率率預(yù)征土地增增值稅從20005年1月1日（稅款所屬屬期）起，對對在我市（含含花都區(qū)、番番禺區(qū)、從化化市、增城市市和南沙開發(fā)發(fā)區(qū)，下同）開開發(fā)房地產(chǎn)的的納稅人出售售自行開發(fā)房房產(chǎn)的應(yīng)征土土地增值稅，實實行定率預(yù)征征的征收方法法。

實行定率率預(yù)征土地增增值稅的范圍圍,包括普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅(不包括經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房)、綜合樓和和除普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅和綜合合樓外的其它它房產(chǎn)項目。

二、關(guān)于確定土地增值稅定率預(yù)征比例（一）土地增值稅定率預(yù)征比例分為三檔，其中：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的預(yù)征比例為0.5%；綜合樓預(yù)征比例為0.7%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和綜合樓外的其它房產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)征比例為1%。

（二）按上述（一）點分類的房產(chǎn)開發(fā)項目，在財務(wù)賬冊上不能分開核算的，則從高適用預(yù)征比例征收土地增值稅。

（三）需要調(diào)整預(yù)征比例的，由廣州市地方稅務(wù)局統(tǒng)一調(diào)整。三、關(guān)于申報和繳納土地增值稅的期限在我市開發(fā)房地產(chǎn)的納稅人，出售自行開發(fā)房產(chǎn)申報繳納土地增值稅的期限為一個季度。當(dāng)出售自行開發(fā)的房產(chǎn)時，在季度終了后的納稅申報期內(nèi)，就上季度內(nèi)出售房產(chǎn)取得的收入全額，按照適用的預(yù)征比例計算應(yīng)交的土地增值稅并辦理納稅申報和繳納。四、關(guān)于土地增值稅結(jié)算與清算（一）實行定率預(yù)征土地增值稅后，對單獨核算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在該項目竣工結(jié)算的季度終了后的納稅申報期內(nèi)，對已經(jīng)售出的房產(chǎn)按成本實際發(fā)生數(shù)進(jìn)行土地增值稅清算并作納稅申報。該項目全部轉(zhuǎn)讓完畢時，納稅人應(yīng)于季度終了后的納稅申報期內(nèi)，進(jìn)行土地增值稅結(jié)算并作納稅申報，按照清算或結(jié)算結(jié)果多退少補(bǔ)。

（二）在2004年底前銷售房產(chǎn)并已取得收入，但項目在2005年1月1日后才竣工結(jié)算的，納稅人已繳或未繳的土地增值稅，待項目竣工結(jié)算的季度終了后的納稅申報期內(nèi)，連同在2005年1月1日起實行定率預(yù)征土地增值稅后銷售的房產(chǎn)，一并按成本實際發(fā)生數(shù)清算土地增值稅并作納稅申報，按照清算或結(jié)算結(jié)果多退少補(bǔ)。

2004年底前已竣工結(jié)算或全部轉(zhuǎn)讓完畢的項目，在2005年4月份納稅申報期內(nèi)進(jìn)行清算或結(jié)算土地增值稅并作出納稅申報，按照清算或結(jié)算結(jié)果多退少補(bǔ)。

（三）項目竣工結(jié)算后未能準(zhǔn)確核算成本實際發(fā)生數(shù)或不能提供扣除項目合法有效憑據(jù)的，項目竣工結(jié)算后取得的銷售房產(chǎn)收入，可繼續(xù)按照適用的預(yù)征比例預(yù)征土地增值稅。（四）廣州市地方稅務(wù)局將另行制定清算和結(jié)算土地增值稅的具體管理辦法。五、其他事項（一）文件中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指所建造的民用住宅，除高級公寓、別墅、度假村外，均屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。（二）本文的綜合樓，是指同一幢建筑物具有居住、商業(yè)或辦公用途的樓宇（經(jīng)行政管理部門立項為綜合樓或商住樓的項目）。

（三）本文的其它房產(chǎn)項目，是指上述（一）、（二）點列舉以外的其它項目。（四）經(jīng)濟(jì)適用住房是指取得物價部門關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格批復(fù)的項目。（五）開發(fā)房地產(chǎn)的納稅人違反本通知規(guī)定的，應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。（六）廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于房地