某咨詢東莞房地產(chǎn)市場

A2.1.房地產(chǎn)市場分析“九五”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會固定資產(chǎn)投資[萬億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開發(fā)投資[萬億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素住宅開發(fā)投資[萬億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分[萬億元]住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國家政策的導(dǎo)向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進程

廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本市場的合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《?；房地產(chǎn)開發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化消費者的需求品位越來越高，要求定制化服務(wù)

國家將逐漸改變對房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國經(jīng)濟改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較[1997-2000年]廣東省全國廣東省全國房地產(chǎn)投資住宅開發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來源：廣東省統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個特點鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家以內(nèi)資投資者為主，特別是民營企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開發(fā)類型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職工外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費者占25%外地消費者占5%本地消費者占50%外商占30%外地消費者占20%消費者特征總投資小于1億元估計總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場特征商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達的地區(qū)較強的地方保護主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn)市場規(guī)模細分市場競爭格局消費群體東莞市社會固定資產(chǎn)投資增長迅速房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速市場集中度相對較高政策導(dǎo)向多層和小高層開發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴格土地審批和新項目立項政府加強商品房預(yù)售管理1324東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營業(yè)用房住宅東莞市市商品品住宅宅銷售售收入入和銷銷售面面積增增長迅迅速資料來源：東莞市建委委，中國人人民銀行，，羅蘭?貝格格分析東莞市商品品住宅銷售售收入[億元]東莞市商品品住宅銷售售面積[萬平方米米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房開發(fā)發(fā)建筑面積積總額按鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)分[1998-2000年]描述資料來源：東莞市建委委，羅蘭?貝格格分析城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開發(fā)發(fā)集中于東東城、篁村村、城區(qū)、、常平和樟樟木頭等地地理位置優(yōu)優(yōu)越、經(jīng)濟濟基礎(chǔ)發(fā)達達的地區(qū)1998年年至2000年底，，商品房實實際投入資資金23億億元共推出樓盤盤231個個，建筑面面積455.7平方方米樟木頭、常常平、附城城、塘夏、、黃江等鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)集中了了90%的的港資房地地產(chǎn)開發(fā)商商新開發(fā)的商商品房樓盤盤集中在東東城區(qū)和篁篁村，開發(fā)發(fā)類型以多多層和小高高層為主，，樓盤質(zhì)數(shù)數(shù)較高，開開發(fā)理念在在東莞市屬屬于中上水水平1998年年至2000年，商品房房開發(fā)集中中在東城、、篁村、城城區(qū)、常平平和樟木頭頭等地理位位置優(yōu)越、、經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)發(fā)達的地地區(qū)在未來五年年內(nèi)，多層層和小高層層仍是商品品房開發(fā)市市場的主流流，新開發(fā)發(fā)的多層和和小高層主主要集中在在東城區(qū)、、篁村區(qū)和和城區(qū)資料來源：東莞市建委委，羅蘭?貝格格分析多層和小高高層別墅高層1998-20002005E12%84%6%8%91%1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年年以后新開開發(fā)的多層層和小高層層地域分布布虎門商品房立項項開發(fā)類型型比例[按開發(fā)建建筑面積]樟木頭常平預(yù)計到2005年年,每平平方價格在在2500元以上的中中高檔商品品房將占據(jù)據(jù)市場86%的份額額描述東莞市商品品房開發(fā)檔檔次逐步提提高東莞市政府府對城市進進行總體規(guī)規(guī)劃，改善善居住環(huán)境境，提升房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的質(zhì)量由于政府嚴嚴格控制土土地批租,土地價格格上升較快快居民住宅消消費觀念由由商品住宅宅理念的接接受者轉(zhuǎn)為為理念的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者,需需求品位提提高金融機構(gòu)對對住房消費費支持不斷斷增強、按按揭條件放放寬，刺激激住房消費費需求市場場的增長東莞市新的的房地產(chǎn)開開發(fā)商紛紛紛進入2500以上上的中高檔檔房地產(chǎn)市市場的競爭爭,如:新世紀豪豪園,新新石竹,雍雍華庭,七寶一居居等13%50%20%10%2000別墅3500元元以上*2500-3500元*2500元元以下*總額8%60%26%6%2005E資料來源：東莞市建委，，羅蘭?貝格分析*除別墅外商品住宅銷售售總面積[萬平方米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房地產(chǎn)市市場競爭格局局可以從內(nèi)部部競爭狀況等等五個方面分分析消費者潛在的進入者者房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)服務(wù)提供供者替代品政策壁壘強––較強的的地方保護主主義，早期外外來的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商和民民營企業(yè)必須須掛靠東莞市市各區(qū)鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開發(fā)公司司，合作開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟壁壘弱––房地產(chǎn)開開發(fā)商尚未形形成房地產(chǎn)開開發(fā)的絕對成成本優(yōu)優(yōu)勢和先進的的商品房差異異化概念大多數(shù)消費者者消費觀念尚尚處于商品住住宅理念的接接受者主力消費群不不明顯商品住宅50%為本地消消費者，30%為港澳澳臺消費者,20%為為省內(nèi)和外地地消費者房地產(chǎn)開發(fā)商商紛紛聘請專專業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)策劃和廣告告公司，提高高商品房開發(fā)發(fā)和營銷質(zhì)量量聘請物業(yè)顧問問公司，提高高商品后續(xù)服服務(wù)質(zhì)量商品房替代品品幾乎不存在在，安居房只只占1%的市市場份額內(nèi)部競爭狀況況城區(qū)、常平和和樟木頭集中中了70%的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場集中度高高，市場領(lǐng)先先者較為明顯顯，如：中信信、光大等內(nèi)資房地產(chǎn)開開發(fā)比例逐年年提高，由1998年的的45%上升升為2000年的67%消費者購買商商品房考慮的的因素價格房型地理位置和交交通開發(fā)商品牌建筑物質(zhì)量建筑物外觀環(huán)境配套設(shè)施保安和物業(yè)服服務(wù)重要性考慮因素12345本地消費者外外地消費者描述50%為本地地消費者，30%為港港澳臺消費者者，20%為為省內(nèi)和外地地消費者；常常平、樟木頭頭地區(qū)港澳臺臺消費者占90%東莞本地消費費者在選購商商品房時首先先考慮環(huán)境和和保安服務(wù)，，其次是戶型型，顯示了本本地居民對自自身安全和周周邊環(huán)境(包包括教育)較較高的要求對于東莞本地地人，自用房房的建筑面積積在100-130平方方米的中大戶戶型較受歡迎迎；購買80-100平平方米的小戶戶型，用于投投資和出租的的較多外地消費者在在考慮購買商商品房時，優(yōu)優(yōu)先考慮價格格，其次是房房型、交通的的便利和物業(yè)業(yè)管理，同時時較重視開發(fā)發(fā)商的品牌港澳臺和外國國消費者把環(huán)環(huán)境、地理位位置、配套設(shè)設(shè)施、保安和和物業(yè)服務(wù)列列在考慮購買買商品房的首首要因素，價價格敏感性不不高越來越多的消消費者更加關(guān)關(guān)注環(huán)境和配配套設(shè)施港澳臺和外國國消費者不同消費群在在購買商品房房時考慮因素素的優(yōu)先順序序不同資料來源：羅蘭?貝格訪訪談由于開發(fā)商市市場定位不準準確，未能充充分滿足消費費者的需求，，造成東莞市市商品住宅的的空置面積較較大，并逐年年上升資料來源：東莞市建委，，羅蘭?貝格分析東莞市商品住住宅空置面積積[萬平方米]描述商品住宅空置置面積大，2000年底底達到151.6萬平方方米商品住宅空置置率高。2000年，新新推出商品房房建筑面積為為178萬平平方米，但平平均銷售率只只有48.6%，新增空空置商品住宅宅面積73萬萬平方米房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展初期，存在在盲目批地、、批項目和對對商品房預(yù)售售款監(jiān)控不嚴嚴的現(xiàn)象，出出現(xiàn)了太平廣廣場花園、灣灣景臺、崇商商花園、世外外桃源等“爛爛尾樓盤”，，阻礙了房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展大量空置樓盤盤造成了建設(shè)設(shè)資金沉淀，，部分銀行貸貸款不能及時時收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今后后對土地批租租的嚴格控制制，短期內(nèi)商商品住宅開發(fā)發(fā)的增長空間間有限將建立土地儲儲備中心，嚴格控制土地地審批規(guī)范土地交易易行為，逐步步實現(xiàn)公開、公正正、公平的土土地交易市場行為必須通過土地地拍賣方式才才可獲得房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)土地使用權(quán)權(quán)商品住宅開發(fā)增長空間有限嚴格房地產(chǎn)立立項程序，由由房地產(chǎn)項目目先立項后申申報土地再規(guī)規(guī)劃的程序改改變?yōu)橄纫?guī)劃劃后取得土地地在立項開發(fā)發(fā)根據(jù)積壓商品品房數(shù)量和商商品房銷售情情況，嚴格控控制新項目立立項和開工，，對除市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)外，，其它地方原原則上不再審審批新的房地地產(chǎn)項目如果開發(fā)商積積壓商品房面面積超過企業(yè)業(yè)近3年累計計竣工商品房房面積的20%，將停止止審批該開發(fā)發(fā)商新項目立立項土地批租房地產(chǎn)立項總體上說，推推動?xùn)|莞房地地產(chǎn)市場發(fā)展展的因素大于于阻礙其發(fā)展展的因素2001年到到2003年年，政府嚴格格控制土地批批租，并成立立土地儲備中中心，調(diào)控房房地產(chǎn)市場，，短期內(nèi)將會會影響房地產(chǎn)產(chǎn)市場政府嚴格控制制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)立項審批主力消費群不不明顯空置商品房面面積高，到2000年底底為152萬萬平方米東莞將城市定定位為“制造造業(yè)名城“，，樹立“城市市牌、外資牌牌和民營牌””，并將出資資200億元元建設(shè)新東莞莞，進行有序序的城市總體體規(guī)劃，提升升城市總體環(huán)環(huán)境東莞房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展與東莞在在整個珠江三三角洲所處的的經(jīng)濟地位不不相匹配，發(fā)發(fā)展空間較大大東莞招商引資資保持增長態(tài)態(tài)勢消費者對居住住條件和環(huán)境境的要求日益益提高人均可支配收收入是全國平平均水平的2.1倍，廣廣東省平均水水平的1.3，并以每年年17%的速速度增長加入WTO和近年來，香香港、澳門的的回歸將推動動外銷市場政府有意對外外地人才采用用購房入戶、、投資入戶政政策民營企業(yè)將可可以注冊公司司形式，獨立立開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)項目阻礙東莞房地地產(chǎn)市場發(fā)展展的主要因素素推動?xùn)|莞房地地產(chǎn)市場發(fā)展展的主要因素素東莞市住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住住宅智能化、、現(xiàn)代化為主主要特征，并并以進一步完完善金融體系系為保障以高品質(zhì)的規(guī)規(guī)劃、設(shè)計和和施工，貫徹徹以人為本的的住宅發(fā)展方方針擴大住宅按揭揭市場規(guī)模引用新技術(shù)、、新材料，以以提高住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化水平通過以住宅抵抵押貸款證券券化，改變房房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的投資、、融資體系推動住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)科技化，推推廣智能化小小區(qū)重環(huán)境和配套套的大中型住住宅小區(qū)與當(dāng)?shù)卣剂己玫年P(guān)系，，以取得優(yōu)質(zhì)、價廉的的土地開發(fā)商的品牌牌和信譽開發(fā)適合市場場需求的商品品房開發(fā)大規(guī)模的的居住社區(qū)，，營造良好的的居住環(huán)境與優(yōu)秀的房地地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)務(wù)提供者合作作對市場機會、、進入時間和和市場風(fēng)險的的把握表示不重要表示十分重要要開發(fā)適合市場場需求的商品品房提供優(yōu)質(zhì)的物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)商商在東莞房地地產(chǎn)市場上取取得成功的基基本要素成功的基本要要素目前重要性重要性趨勢A2.2.建建筑安裝市市場分析廣東省建筑安安裝工程市場場的投資額平平均每年以8.9%的速速度增長1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省建筑工工程投資額[億元]資料來源：廣東省統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析廣東省建筑安安裝工程市場場是競爭集中中度非常低的的市場，并且且越來越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述廣東東省省建建筑筑安安裝裝工工程程市市場場的的集集中中度度由由1996年年的的9%下下降降為為2000年年的的4%，，市市場場競競爭爭格格局局分分散散2000年年，，排排名名前前三三位位的的建建筑筑業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)分分別別是是：：廣廣東東省省長長大大公公路路工工程程有有限限公公司司、、江江蘇蘇省省建建筑筑安安裝裝工工程程股股份份有有限限公公司司深深圳圳分分公公司司、、深深圳圳市市市市政政工工程程總總公公司司；；產(chǎn)產(chǎn)值值分分別別達達到到12.5、、9.1和和7.0億億元元2000年年，，排排名名前前10家家的的外外省省建建筑筑企企業(yè)業(yè)有有2家家：：江江蘇蘇省省建建筑筑安安裝裝工工程程股股份份公公司司和和中中建建四四局局前10家家建建筑筑企企業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)起起伏伏大大；；1999年年排排名名前前十十家家的的企企業(yè)業(yè)中中，，只只有有六六家家能能在在2000年年保保持持前前十十位位資料料來源：：ChinaInfobank，羅蘭蘭??貝貝格格分析析前十十位位產(chǎn)產(chǎn)值值最最大大的的建建筑筑業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)施工工產(chǎn)產(chǎn)值值占占市市場場的的%隨著著城城市市化化進進程程和和引引進進外外資資的的不不斷斷加加快快，，東東莞莞市市建建筑筑安安裝裝工工程程市市場場容容量量不不斷斷上上升升東莞莞市市建建筑筑安安裝裝工工程程市市場場保保持持穩(wěn)穩(wěn)定定的的增增長長態(tài)態(tài)勢勢，，增增長長速速度度略略高高于于廣廣東東省省建建筑筑安安裝裝工工程程市市場場的的增增長長速速度度引進進外外資資是是推推動動建建筑筑安安裝裝工工程程市市場場的的主主要要因因素素日本本、、歐歐美美企企業(yè)業(yè)不不斷斷加加大大投投資資，，其用用于于建建筑筑安安裝裝工工程程的的投投資資額額也也不不斷斷上上升升，，2000年年-2005年年的的年年均均增增長長率率將將分分別別達達到到20%和和26%資質(zhì)質(zhì)較較高高的的外外來來企企業(yè)業(yè)已已構(gòu)構(gòu)成成對對本本地地企企業(yè)業(yè)的的威威脅脅目前前市市場場競競爭爭以以價價格格為為主主,市市場場運運作作尚尚不不規(guī)規(guī)范范東莞莞市市建建筑筑安安裝裝工工程程市市場場的的特特點點東莞莞市市建建筑筑安安裝裝工工程程市市場場表表現(xiàn)現(xiàn)出出比比廣廣東東省省更更快快的的增增長長19961997199819992000資料來源：東莞統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒，羅蘭??貝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市市建筑筑工程程投資資額[億元元]128+11.0%p.a.宏觀環(huán)環(huán)境、、引進進外資資和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場是驅(qū)驅(qū)動?xùn)|東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場的三三大因因素東莞市市建筑筑工程程市場場的驅(qū)驅(qū)動因因素房地產(chǎn)產(chǎn)市場場引進外外資宏觀環(huán)環(huán)境政府加加快了了工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)的建建設(shè)，，近期期將建建立松松山湖湖工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，規(guī)規(guī)劃面面積72平平方公公里政府引引導(dǎo)重重點行行業(yè)和和企業(yè)業(yè)增資資擴產(chǎn)產(chǎn)外商投投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化，，直接接投資資用于于建建筑工工程的的費用用比例例增大大東莞市市房地地產(chǎn)市市場自自1998年以以來進進入上上升期期，由由此帶帶動建建筑安安裝工工程市市場的的穩(wěn)步步上升升東莞將將投資資200億億建設(shè)設(shè)新東東莞，，提升升城市市的綜綜合實實力，，建設(shè)設(shè)“城城市牌牌”，，城市市化進進程加加快加入WTO以后，，更多多的外外資將將進入入中國國，由由于東東莞有有利的的地理理位置置和優(yōu)優(yōu)惠、、便捷捷的投投資環(huán)環(huán)境，，將吸吸引更更多的的外資資東莞市市固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資每年年以10%的速速度上上升建設(shè)““民營營牌””，推推動民民營資資本的的投資資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場場對于于商品品住宅宅配套套設(shè)施施和環(huán)環(huán)境要要求越越來越越高，，房地地產(chǎn)開開發(fā)商商相應(yīng)應(yīng)用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資增增加隨著東東莞市市實際際利用用外資資不斷斷增加加，外外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程的的投資資額增增長較較快東莞市市實際際利用用外資資額[億元]外資企企業(yè)用用于建建筑安安裝工工程投投資額額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來來源：：東莞莞市對對外貿(mào)貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟合合作局局其中，，日本本、歐歐美企企業(yè)用用于建建筑安裝工程的的投資資額增增長率率高于于外商商企業(yè)業(yè)用于于建筑筑安裝工程的的投資資額的的平均均增長長率投資于于東莞莞的日日本、、歐美美企業(yè)業(yè)用于于建筑筑安裝裝工程程的投投資額額[億元]戰(zhàn)略上上，日日本、、歐美美企業(yè)業(yè)都把把中國國作為為巨大大的發(fā)發(fā)展市市場日本、、歐美美制造造大企企業(yè)從從著重重建立立出口口加工工基地地逐漸漸轉(zhuǎn)向向成為為國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)基地地已投資資的日日本、、歐美美企業(yè)業(yè)會帶帶動提提供零零部件件和原原材料料的日日本、、歐美美企業(yè)業(yè)數(shù)量量和投投資額額增加加?xùn)|莞招招商引引資局局通過過網(wǎng)上上招商商、委委托顧顧問公公司到到日本本、歐歐美招招商、、開辦辦博覽覽會、、提供供“一一個窗窗口收收費””等服服務(wù)，，吸引引日本本、歐歐美客客戶東莞市市政府府“十十五””規(guī)劃劃中，，已明明確把把引資資的重重點逐逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到到歐美美和日日本等等國家家描述資料來來源：：東莞莞市對對外貿(mào)貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟合合作局局，東東莞市市建委委，羅蘭??貝格格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市市建筑筑安裝裝工程程市場場競爭爭仍以以價格格為主主要競競爭手手段，，并存存在不不規(guī)范范的運運作情情況東莞市市廣州市市工程公公開招招投標標時，，報價價最低低者中中標——““最低價價原則則”工程公公開招招投標標時，，報價價不得得低于于招標標方規(guī)規(guī)定的的標底底價，，以工工程管管理、、組織織、技技術(shù)方方案等等指標標綜合合評分分，以以保證證工程程質(zhì)量量——““最最合理理原則則”工程招招投標標地方保保護主主義轉(zhuǎn)分包包各鎮(zhèn)存存在不不同程程度的的地方方保護護主義義存在鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府府向外外商指指定建建筑工工程承承包方方的現(xiàn)現(xiàn)象鼓勵采采用市市場競競爭方方式本省企企業(yè)和和外省省企業(yè)業(yè)公平平競爭爭存在總總承包包商在在資格格或合合同不不允許許的情情況下下進行行轉(zhuǎn)承承包和和分包包大體上上按合合同規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行東莞市市和廣廣州市市建筑筑安裝裝工程程市場場比較較本地和和港澳澳臺企企業(yè)選選擇建建筑安安裝工工程公公司時時更注注重價價格，，而日日本和和歐美美企業(yè)業(yè)更重重視質(zhì)質(zhì)量和和工程程管理理港澳臺臺企業(yè)業(yè)日本和和歐美美企業(yè)業(yè)價格質(zhì)量施工力力量和和專業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)水平平資質(zhì)證證明從事過過的工工程和和行業(yè)內(nèi)內(nèi)其它它公司司的認認可工程管管理表示不不太重重視表示十十分重重視選擇建建筑安安裝工工程企業(yè)的的標準準本地企企業(yè)外來企企業(yè)以以其較較高的的資質(zhì)質(zhì)和憑憑借規(guī)規(guī)模效效益取取得的的成本本優(yōu)勢勢，形形成了了對本本地企企業(yè)的的威脅脅本地企企業(yè)、、外來來建筑筑安裝裝工程程企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)比較較本地擁擁有資資質(zhì)的的建筑筑安裝裝工程程企業(yè)業(yè)共110家，，外來來企業(yè)業(yè)共50家家本地一一級資資質(zhì)企企業(yè)中中只有有4家家，而而外來來企業(yè)業(yè)中擁擁有一一級資資質(zhì)的的企業(yè)業(yè)有33家家企業(yè)的的資質(zhì)質(zhì)不僅僅代表表企業(yè)業(yè)建筑筑工程程管理理水平平和施施工質(zhì)質(zhì)量、、技術(shù)術(shù)能力力，還還決定定了承承接工工程量量的大大小。。如：：廣州州一建建承接接?xùn)|莞莞市廣廣東現(xiàn)現(xiàn)代國國際展展覽中中心，，建筑筑面積積7萬萬平方方米外來企企業(yè)，，如華華西建建設(shè)、、本溪溪金鼎鼎完成成工程程質(zhì)量量較高高，已已在本本地擁擁有樣樣板工工程和和優(yōu)良良工程程，口口碑較較高，，已對對本地地競爭爭者形形成威威脅描述本地企企業(yè)外來企企業(yè)一級二級三級四級一級二級三級36%55%5%4%6%28%66%資料來來源：：建委委市場場科總數(shù)[個]11050日資企企業(yè)選選擇標標準AB優(yōu)勢日資企企業(yè)選選擇建建筑安安裝工工程企企業(yè)的的標準準和AB優(yōu)勢比比較價格質(zhì)量工程管管理資質(zhì)證證明日資辦辦推薦薦*從事過過的工工程和和行業(yè)業(yè)內(nèi)其其它公公司認認可施工力力量前延或或后續(xù)續(xù)服務(wù)務(wù)專業(yè)設(shè)設(shè)計水水平重要性性/AB的優(yōu)勢勢因素12345使AB在日資資/外外資公公司的的建筑筑安裝裝市場場上取得核核心競競爭優(yōu)優(yōu)勢建建議采采取的的措施施通過與與穩(wěn)定定的、、有資資質(zhì)的的施工工建設(shè)設(shè)單位位進行行長期期戰(zhàn)略略合作作，以以取得得更低低的成成本優(yōu)優(yōu)勢通過與與采購購商戰(zhàn)戰(zhàn)略、、穩(wěn)定定的合合作，，取得得優(yōu)惠惠的采采購價價格；；或通通過外外包采采購定定單，，降低低采購購成本本嚴格質(zhì)量量管理，，建立系系統(tǒng)的質(zhì)質(zhì)量管理理控制體體系與施工建建設(shè)單位位一同制制定項目目進度計計劃，協(xié)協(xié)調(diào)運作作識別項目目進程中中的關(guān)鍵鍵路線和和關(guān)鍵工工序，當(dāng)當(dāng)與計劃劃出現(xiàn)偏偏差時及及時調(diào)整整組成虛擬擬團隊，，加強培培訓(xùn)或聘聘用“外外腦”，，提高業(yè)業(yè)務(wù)洽談?wù)労驮O(shè)計計專業(yè)技技術(shù)水平平通過與日日本公司司選擇建建筑安裝裝工程企企業(yè)的標標準和AB的優(yōu)勢進進行比較較，AB公司仍有有不斷改改進的空空間資料來源：訪談，羅蘭?貝貝格分析高低*日資辦辦的推薦薦對日資資企業(yè)首首次進入入東莞，，選擇建建筑安裝裝工程公公司影響響大，但但對二期期和后期期工程時時選擇影影響減弱弱AB公司司在保持持原有核核心競爭爭優(yōu)勢的的同時，，應(yīng)加強強業(yè)務(wù)拓拓展和核核心支持持團隊的的培養(yǎng)，，使工程程業(yè)務(wù)具具有更高高的柔性性和市場場反應(yīng)速速度，贏贏得提高高競爭力力的潛在在源泉建筑工程程業(yè)務(wù)今后應(yīng)加加強的領(lǐng)領(lǐng)域充分發(fā)揮揮現(xiàn)有的的優(yōu)勢，，系統(tǒng)、、有計劃劃和重點點地開展展業(yè)務(wù)拓拓展貫徹以客客戶為導(dǎo)導(dǎo)向的服服務(wù)理念念，延伸伸前延和和后續(xù)服服務(wù)業(yè)務(wù)拓展展與設(shè)計計、預(yù)算算部門無無縫合作作建立完整整的工程程計劃、、控制和和核算體體系培養(yǎng)設(shè)計計、預(yù)算算的核心心團隊，，支持業(yè)業(yè)務(wù)拓展展提高項目目管理能能力，合合理配置置項目經(jīng)經(jīng)理的權(quán)權(quán)、責(zé)、、利范圍圍，并以以高效的的管理體體系和組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)支持總體上，，外部市市場為AB公司司的主營營業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展提供供了廣闊闊的空間間；同時時，AB公司在在高成長長的建筑筑安裝和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場上上保持高高盈利能能力描述未來五年年，東莞莞市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的年增增長率為為20%，能支支持AB公司的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略略發(fā)展目目標AB公司房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的利潤潤率高于于行業(yè)的的平均水水平未來五年年，日本本、歐美美企業(yè)用用于建筑筑安裝工工程的投投資額年年增長率率均高于于20%，可以以支持AB公司建筑筑安裝工工程業(yè)務(wù)務(wù)的戰(zhàn)略略發(fā)展目目標AB公司建筑筑安裝工工程業(yè)務(wù)務(wù)的利潤潤率約為為20%，高于于行業(yè)15%的的平均利利潤率AB業(yè)務(wù)組合合分析：表示銷銷售額大大小利潤率市場增長長率10%50%0%12.5%25%建筑安裝裝工程業(yè)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)低成長低盈利市市場高成長低盈利市市場高成長高盈利市市場低成長高盈利市市場房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)組織織結(jié)構(gòu)建建設(shè)的總總體思路路上有三三種模式式可以選選擇模式一完全委外外模式二部分委外外模式三完全自建建完全委外外能夠短短期內(nèi)有有效解決決企業(yè)人人才不足足的現(xiàn)狀狀，但以契約關(guān)關(guān)系確定定的合作作關(guān)系無無法充分分的從企企業(yè)總體體利益角角度來考考慮問題題完全委外外的特點點由于人力力資源匱匱乏，缺缺乏專業(yè)業(yè)性人才才或者招招聘專業(yè)業(yè)人才的的財務(wù)成成本和時時間成本本過高，，在組織織結(jié)構(gòu)各各業(yè)務(wù)職職能領(lǐng)域域都和專專業(yè)化的的公司進進行合作作，借助助外部的的專業(yè)化化經(jīng)驗和和知識來來彌補企企業(yè)的不不足和滿滿足企業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展的需需求企業(yè)自身的業(yè)業(yè)務(wù)運作組織織以精益型為為主，職能部部門的工作重重點主要是控控制、協(xié)調(diào)和和監(jiān)督而不是是具體操作建立核心職能能部門，對委委外的工作進進行有效監(jiān)督督和控制優(yōu)勢有效地解決企企業(yè)人才不足足的問題有利于企業(yè)的的快速擴張有利于發(fā)揮專專業(yè)化分工的的優(yōu)勢充分利用社會會資源劣勢協(xié)調(diào)和控制的的工作量和成成本很大項目控制風(fēng)險險大有可能導(dǎo)致局局部最優(yōu)化而而不是總體最最優(yōu)企業(yè)無法形成成穩(wěn)定的競爭爭力以契約關(guān)系確確定的合作關(guān)關(guān)系無法充分分的從企業(yè)總總體利益角度度來考慮問題題部分委外能有有效地彌補企企業(yè)在某些職職能領(lǐng)域的不不足，但委外外職能和合作作伙伴的選擇擇至關(guān)重要部分委外的特特點企業(yè)在某些領(lǐng)領(lǐng)域缺乏專業(yè)業(yè)化的知識和和經(jīng)驗，因而而在這些職能能領(lǐng)域借助外外界專業(yè)化公公司來進行運運作部分業(yè)務(wù)職能能領(lǐng)域由企業(yè)業(yè)自身來建立立，整個業(yè)務(wù)務(wù)的運作需要要內(nèi)、外部人人員協(xié)調(diào)完成成既有以控制監(jiān)監(jiān)督為主要任任務(wù)的職能部部門，也有從從事具體操作作的業(yè)務(wù)職能能部門優(yōu)勢通過利用社會會資源，有效效地彌補企業(yè)業(yè)在某些職能能領(lǐng)域的不足足有利于發(fā)揮專專業(yè)化分工的的優(yōu)勢有利于培養(yǎng)企企業(yè)自身的核核心團隊和核核心能力劣勢協(xié)調(diào)和控制的的工作量較大大核心職能委外外對企業(yè)總體體帶來高風(fēng)險險以契約關(guān)系確確定的合作關(guān)關(guān)系無法充分分的從企業(yè)總總體利益角度度來考慮問題題全部自建有利利于對價值鏈鏈的各個環(huán)節(jié)節(jié)進行控制和和協(xié)調(diào)，但管管理成本較高高全部自建的特特點企業(yè)在業(yè)務(wù)運運作的各職能能領(lǐng)域都建立立起相應(yīng)的業(yè)業(yè)務(wù)部門整個業(yè)務(wù)流程程體系的運作作主要依靠內(nèi)內(nèi)部的力量來來完成各業(yè)務(wù)部門的的主要任務(wù)是是計劃、監(jiān)督督、實施和控控制優(yōu)勢有利于企業(yè)形形成穩(wěn)定的業(yè)業(yè)務(wù)運作體系系對價值鏈的各各個環(huán)節(jié)進行行控制和協(xié)調(diào)調(diào)有利于培養(yǎng)企企業(yè)的組織優(yōu)優(yōu)勢和核心競競爭力劣勢對專業(yè)人才需需求高，人事事成本較高無法充分利用用外部專業(yè)化化公司的專業(yè)業(yè)經(jīng)驗和能力力部門之間協(xié)調(diào)調(diào)要求高管理成本較高高目前國內(nèi)建筑筑工程企業(yè)主主要有兩種發(fā)發(fā)展模式項目公司模式式公司的核心優(yōu)優(yōu)勢在于獲得得工程項目公司自身不擁擁有設(shè)計，土土建隊伍與設(shè)計公司，，施工隊建立立緊密的合作作關(guān)系擁有良好的項項目管理人員員工程多采用分分包形式來完完成建筑安裝公司司模式描述公司擁有自身身的設(shè)計，土土建隊伍建筑安裝業(yè)務(wù)務(wù)完全由自身身完成公司經(jīng)營靈活活性大公司固定成本本小可以實現(xiàn)優(yōu)勢勢互補資金需求小優(yōu)點公司易于控制制質(zhì)量和成本本擁有各方面的的專業(yè)人才對其它企業(yè)的的依賴性大質(zhì)量控制，成成本控制難度度較大缺點公司固定成本本較高資金需求較高高經(jīng)營靈活性較較低戰(zhàn)略方向的確確定決定了企企業(yè)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計原則有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝工工程業(yè)務(wù)的迅速發(fā)發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對市場的快速速反應(yīng)速度以”最大限度度滿足客戶需需求“為目目標有利于公司內(nèi)內(nèi)部核心團隊隊的培養(yǎng)高效而精簡保持和強化公公司的核心競競爭優(yōu)勢構(gòu)建符合戰(zhàn)略略發(fā)展目標和和市場競爭環(huán)環(huán)境的組織結(jié)結(jié)構(gòu)是實現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標的前前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以以操作管理為為主的管理模模式建筑安裝工程程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略略管理為主的的管理模式有效的決策,業(yè)務(wù)計劃劃,財務(wù)監(jiān)控控體系合理的集分權(quán)權(quán)管理模式合理的部門設(shè)設(shè)置明確的部門任任務(wù)、功能、、職責(zé)界定清晰的人員崗崗位編制以及及職責(zé)、權(quán)力力、能力要求求界定充分考慮保持持和利用現(xiàn)有有的核心競爭爭優(yōu)勢以客戶為導(dǎo)向向并且加快市市場反應(yīng)速度度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團團戰(zhàn)略目標和和市場競爭環(huán)境境的組織結(jié)構(gòu)構(gòu)確立AB公司的管理模模式，建立一一整套明確的的管控體系建立相應(yīng)的決決策和監(jiān)督流流程重新設(shè)計組織織架構(gòu)，強化化薄弱的功能能，糾正職能能錯位界定明確的部部門任務(wù)和責(zé)責(zé)任明確管理幅度度業(yè)務(wù)流程再造造系統(tǒng)考慮四四個領(lǐng)域，從從而達到戰(zhàn)略略目標對流程程的要求消除非增值活活動活動間等待不必要的活動動過量的庫存重復(fù)的活動不同部門重排排的格式反復(fù)的檢驗跨部門協(xié)調(diào)增加/重排環(huán)環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避避風(fēng)險的關(guān)鍵鍵點企業(yè)用以強化化控制的關(guān)鍵鍵點有利于提升顧顧客滿意度的的流程環(huán)節(jié)可以減少重復(fù)復(fù)、提升效率率的環(huán)節(jié)調(diào)整整可以縮短時間間、降低成本本的環(huán)節(jié)調(diào)整整簡化活動設(shè)計合理的交交付品過于復(fù)雜的表表格過于專業(yè)分工工的程序復(fù)雜的溝通形形式缺乏優(yōu)化的物物流可以以更低廉廉方式進行分分包的非核心心工作消除各個流程程環(huán)節(jié)中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品設(shè)計明確格式式的交付品明確的交付人人和接受人對交付品的監(jiān)監(jiān)控戰(zhàn)略目標減少成本快速響應(yīng)增加控制節(jié)點點明確流程對流程的要求對流程的要求求流程設(shè)計的原原則顧客導(dǎo)向原則則快速反應(yīng)原則則系統(tǒng)優(yōu)化原則則追求流程整體體績效最優(yōu)集成管理當(dāng)外部市場環(huán)環(huán)境發(fā)生變化化時，能迅速速調(diào)整競爭策策略追求客戶服務(wù)務(wù)的最終效果果整合的用戶界界面，而非分分離的用戶界界面業(yè)務(wù)流程再造造應(yīng)遵循顧客客導(dǎo)向，快速速反應(yīng)以及系系統(tǒng)優(yōu)化的原原則強調(diào)對外部市市場競爭環(huán)境境的快速反應(yīng)應(yīng)強調(diào)顧客滿意意一支相對穩(wěn)定定的高素質(zhì)的的人力資源隊隊伍是實現(xiàn)企企業(yè)戰(zhàn)略目標標的基本保證證建立一支強有有力的經(jīng)營管理精英英梯隊吸引大批優(yōu)秀秀人才加入-樹立并宣宣傳企業(yè)良好好形象象-有計劃地地廣泛開展社社會招招聘(名牌大大

學(xué)，，人才招聘會會，委委托獵頭公公司等)塑造企業(yè)成功功文化，以激激勵并保留優(yōu)優(yōu)秀骨干員工工-營造企企業(yè)內(nèi)部公公平民民主的氣氣氛，提高高員工的信心心與責(zé)任感-創(chuàng)造富富有活力的的內(nèi)部優(yōu)勝劣劣汰的競競爭機機制，激發(fā)發(fā)員工工的主主觀能動性性在完善的人人員長期發(fā)發(fā)展計劃下下培養(yǎng)具有有良好專業(yè)業(yè)素質(zhì)和經(jīng)經(jīng)營管理潛潛質(zhì)的優(yōu)秀秀人才，形形成一支上上下緊密銜銜接的精英英人才隊伍伍-“量體體裁衣式””的終身職業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)(入職培培訓(xùn)，在崗培培訓(xùn)，深造等)-培養(yǎng)““經(jīng)理候選選人”階階梯梯隊伍績效考評體體系建立清晰明明確的崗位位考評標準準，形成權(quán)權(quán)責(zé)相當(dāng)，，獎懲分明明的制度建立清晰明明確的，并并結(jié)合業(yè)績績和能力的的個人評估估標準，作作為薪酬調(diào)調(diào)整和職務(wù)務(wù)任免的決決策基礎(chǔ)將考評或考考核的結(jié)果果有機地與與薪酬體系系掛鉤，并并與員工職職業(yè)發(fā)展緊緊密聯(lián)系考評或考核核的結(jié)果將將作為人員員晉升的基基本參考標標準，建立立公平有序序的內(nèi)部競競爭機制薪酬體系調(diào)整原有的的工資體系系，在縱向向分級與橫橫向分檔上上設(shè)計合理理的浮動空空間，形成成有激勵性性的上升梯梯度確定合理的的固定工資資與變動工工資的比例例結(jié)構(gòu)改善現(xiàn)有福福利機制，，加強非資資本性激勵勵因素，增增強企業(yè)凝凝聚力人員評價和和選拔體系系優(yōu)化人員招招聘流程，，明確決策策部門，做做到有章可可循建立明確的的員工能力力評估標準準，使之成成為人員選選拔的基本本標準充分結(jié)合各各種評估結(jié)結(jié)果，制定定合理公平平的晉升條條件與途徑徑，培養(yǎng)與與發(fā)掘具有有管理潛質(zhì)質(zhì)的優(yōu)秀人人才需要重新設(shè)設(shè)計AB公公司人力資資源體系，，使之更制制度化、規(guī)規(guī)范化，以以適應(yīng)業(yè)務(wù)務(wù)迅速發(fā)展展的需要9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。01:32:1701:32:1701:321/6/20231:32:17AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2301:32:1701:32Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。01:32:1701:32:1701:32Friday,January6,202313、乍見翻翻疑夢，，