某地產(chǎn)項目營銷策劃提案

北京國瑞城項目營銷策劃提案第一部分市場掃描競爭樓盤項目樓體形式物業(yè)公司已推出套數(shù)成交套數(shù)銷售率成交價格價格支撐點US聯(lián)邦塔樓戴德梁行293186%19127第三使館區(qū)、美式精裝、樓宇自動化銀泰中心塔樓凱悅26020277.70%41574地段、國際頂級團隊、樓宇智能化榮尊堡塔樓賓至君悅84048157.10%12438俱樂部生活、高檔精裝昆侖公寓點塔錦江23313.10%65665產(chǎn)品稀缺、一流團隊、頂級樓宇系統(tǒng)星河灣板樓星河灣一期售罄一期15000，二期24000以上奢華風格裝修、別墅式園林、裘馬都板樓賓至君悅1867741.40%15000～16000機場路、瘦板、雙大堂、精裝修樂城豪麗公寓塔樓金地物業(yè)41300%標價14000國際學校、精裝修酒店公寓、配家電家具富力服務式公寓塔樓富力170106%17000小戶型90～140，精裝修服務公寓3第二部分項目理解及產(chǎn)品定位建立城市新秩序，樹立國瑞商圈新地標項目解讀二環(huán)之內(nèi)綜合業(yè)態(tài)高尚居住國瑞A區(qū)的三重屬性地理位置生活方式建筑品質(zhì)5核心賣點1地段：二環(huán)之內(nèi)，地塊稀缺2交通發(fā)達：雙軌走廊，地鐵三線交匯3配套成熟，優(yōu)先發(fā)展4超越周邊產(chǎn)品5全新的生活方式——商務、時尚、國際、快捷6產(chǎn)品附加價值6目標客戶我們的客戶在哪里？1、國內(nèi)買家，包括外省市專業(yè)投資人士2、外籍買家，包括境外投資基金3、在長安街、建國門工作的企業(yè)中高層管理人員，國家級運動員教練員4、有住宅升級需求的本區(qū)域客戶7產(chǎn)品定位建立城市新秩序，樹立國瑞商圈新地標改變城市的無序狀態(tài)，不要奔波，不要切換，一切盡在國瑞城！留在人們腦海中的不是崇文門外有個國瑞城，而是國瑞城那片地區(qū)以前叫崇外！8案名建議釋義：

1、延續(xù)國瑞城氣場

2、國瑞城產(chǎn)品升級，顛峰之作

3、A概念的延展9A釋義，A延展Absolute 完全的，絕對的

Achievement 成就，功績Accept

接受，認可，同意，承認

Accelerate 加速Ace 一流的，王牌

Admirable

令人欽佩的，值得贊美的，絕妙的，極好的Acclaim 喝彩，歡呼，稱贊

Active

積極的，主動的，活躍的Across 交叉，越過

Advanced 高級的，先進的Advantage 優(yōu)勢，有利條件，利益

Aggiornamento 現(xiàn)代化Aesthete 審美家，唯美主義者10解題A級化：國瑞城的A級區(qū)，商圈的A級區(qū)A極化：A，極度深入，極度豐富A概念演繹A形象11副標題之一紅中心深白公寓紫金公館總部形象生產(chǎn)產(chǎn)力客觀品質(zhì)主主觀享享受高度氣質(zhì)名名流魅力力12副標題之二完全中心尤其公寓絕對公館低調(diào)奢侈高高調(diào)舒適適建筑尤品自自得其所所完全財質(zhì)中中心價值力力13第三部部分營營銷銷策略略銷售目目標

項目產(chǎn)品銷售面積預計成交均價（元/米2）開盤起價預計1年內(nèi)升值均價銷售周期公寓3934520000-220001900025000-3500012個月服務公寓3500921000-240002000025000-3500012個月寫字樓1500016000-180001580016000-1800016個月四合院8726按套銷售按套銷售按套銷售18個月15銷售目目標公寓部部分銷銷售金金額約約：9.1億元(均價23000元/平方米米)酒店公公寓部部分銷銷售金金額約約：8.4億元(均價24000元/平方米米)寫字樓樓部分分銷售售金額額約：：2.6億元(均價17000元/平方米)四合院部分分銷售金額額約：4.3億元(均價50000元/平方米)總體銷售金金額約：24.4億元16營銷五大方方針大盤效應，，大宅觀念念主打自用啟啟動市場，，帶動投資資型產(chǎn)品銷銷售分步推廣，，節(jié)奏控制制老客經(jīng)營，，滾動開發(fā)發(fā)北京結(jié)果，，全國開花花17整合營銷：：定向傳播播、互動溝溝通新聞策劃、、品牌互動動總體營銷策策略根據(jù)本項目目的市場定定位，形象象定位，產(chǎn)產(chǎn)品屬性，，制定以下下總體營銷銷策略：18營銷策略闡闡述：定向傳播——是一種高效效的經(jīng)濟的的傳播方式式，本項目目未來的客客戶群層次次非常高，，如采用大大眾化的推推廣手法勢勢必要付出出極大的推推廣費用，，因此建議議采用小眾眾媒體，定定向直投，，直接到達達準客戶的的終端，節(jié)節(jié)省推廣費費用?；訙贤ā猛顿Y說說明會、產(chǎn)產(chǎn)品說明會會、售樓處處、樣板間間落成、通通過大量的的客戶互動動溝通活動動，讓客戶戶直接體驗驗本項目產(chǎn)產(chǎn)品帶來的的高標準、、高水準服服務、高附附加值，增增加客戶對對投資本項項目的信心心。新聞策劃——充分調(diào)動和和利用一切切可以利用用的媒體資資源為項目目宣傳服務務，策劃各各種類型的的新聞話題題，制造新新聞熱點，，保持一個個相對較高高的曝光率率，有利于于在大眾心心目中樹立立品牌形象象，籍由大大眾客群影影響到目標標客群。品牌互動——利用其它行行業(yè)知名品品牌，如名名車、名表表、名酒、、高爾夫等等客戶資源源，進行品品牌互動傳傳播，承辦辦或組織大大型的有影影響力的會會議、論壇壇等。19媒體通路考考慮：1、網(wǎng)絡廣告告2、DM直投3、機場媒體體4、機票票封封5、財經(jīng)時尚尚類雜志、、報紙6、外省市推推介會或報報廣7、報紙媒體體8、廣播媒體體20另類機會媒媒體票底廣告位位：山西煤煤票農(nóng)機展銷會會入場券工業(yè)科技進進步展入場場券針對異地的的大型展會會，定點促促銷：農(nóng)用機械展展銷會礦業(yè)設備展展銷會山西煤交會會21整體銷售推推盤節(jié)奏公寓酒店式公寓寓四合院四合院國瑞辦公客戶積累期期銷售第一階階段銷售第二階階段尾盤銷售階階段06.12市場預熱07.03樣板間開放放07.07樓體封頂07.11收官正式公開積累客戶22整體時間表表23銷售實現(xiàn)商場如戰(zhàn)場場實現(xiàn)銷售目目標的五大大戰(zhàn)役24第一大戰(zhàn)役役客戶戶積累階段段06.12——07.3聯(lián)誼酒會老客戶答謝謝會產(chǎn)品研討會會，戶型鑒鑒賞裝修招標會會，新聞炒炒點戰(zhàn)役結(jié)果：：完成客戶戶積累800～1000組國瑞尊榮售售卡儀式高密度軟文文轟炸，提升升人氣節(jié)日主題活活動銷售現(xiàn)場新新聞發(fā)布會會懇談會專家會25第二大戰(zhàn)役役聚集集人氣全面面啟動階段段07.4———07.6戰(zhàn)役結(jié)果：：完成公寓銷銷售的25%，寫字樓的的5%天價四合院院若隱若現(xiàn)現(xiàn)新聞話題制制造開盤強勢入入市異地定點銷銷售老客戶定向向銷售定向渠道銷銷售現(xiàn)場銷售異地同步開開盤節(jié)日主題活活動公關(guān)活動26第三大戰(zhàn)役役產(chǎn)品縱向拔拔高階段07.7———07.10戰(zhàn)役結(jié)果：：產(chǎn)品價格普普遍上調(diào)10%適度硬廣推推廣，形象象樹立四合院產(chǎn)品品鑒賞觀摩摩活動產(chǎn)品拍賣會會天價四合院院面市，制制造新聞點點企業(yè)公益性性捐助活動動專業(yè)商業(yè)論論壇或金融融論壇項目吉祥物物征集高密度軟文文轟炸，提提升人氣27第四大戰(zhàn)役役全面面消化階段段07.10——07年底戰(zhàn)役結(jié)果：：完成公寓銷銷售、酒店店式公寓的的85%；寫字樓的60%，四合院的的50%工程進度宣宣傳主題性公關(guān)關(guān)活動制造勢頭針針對性促促銷活動異地巡展銷銷售活動現(xiàn)場SP銷售活動全面軟文密密集宣傳元旦答謝客客戶音樂會會展會促銷28第五大戰(zhàn)役役高調(diào)謝謝幕戰(zhàn)役結(jié)果：：08年延續(xù)07年氣勢，成成功推高價價格，寫字字樓清盤，，四合院封封盤影力響全面發(fā)散29價格節(jié)奏控控制30銷售控制策策略每次開盤少少量供應每次開盤100％銷售每個階段制制造供不應應求的效果果31第一階段工工作計劃售樓處選定定售樓處開放放售樓處裝修修06.1207.0107.027.03春節(jié)銷售工具制制作培訓全面接受咨咨詢售卡排號樣板間裝修修裝修標準確確定公寓開盤樣板間開放放軟文炒做樣板間開放放，即將開開盤鎖定客戶異地推廣預預熱，同步步開盤籌備備32第四部分媒媒體表現(xiàn)現(xiàn)明暗雙線，，主輔相成成A計畫：視覺沖擊，畫面面感染鎖動目標，，傳遞信息主線，明線線輔線，暗線線A計話：循序漸進，，逐步灌輸輸國瑞商圈，頻繁出現(xiàn)現(xiàn)34主題訴求A是戰(zhàn)略格局局A出，格局定定

當仁不不讓，坐鎮(zhèn)鎮(zhèn)中央，是是為格局35主題訴求36主題訴求A是造城態(tài)度度所有大理想想，都要事事無巨細的的做事態(tài)度度成全37主題訴求38主題訴求A是上層生活活凡空間，都都是意識形形態(tài)的外化化表現(xiàn)39主題訴求40主題訴求A是交通要地地地鐵、長安安街、兩廣廣路，路多多的效果是是人快41主題訴求42主題訴求A是建筑品質(zhì)質(zhì)建筑之品，，可鑒造者者之德43主題訴求44主題訴求A是服務水準準任何可以服服務的地方方，都有服服務45主題訴求46主題訴求A是頂級時尚尚引領(lǐng)時尚話話語權(quán)，代代言標準47主題訴求48主題訴求A是商務形象象在商，形象象力就是生生產(chǎn)力49主題訴求50主題訴求A是TOP休閑吃喝玩樂，，唱念做打打，都在最最high狀態(tài)51主題訴求52媒體表現(xiàn)——燈箱53媒體表現(xiàn)——燈箱54媒體表現(xiàn)——燈箱55媒體表現(xiàn)——燈箱56媒體表現(xiàn)——燈箱57媒體表現(xiàn)：：報廣58媒體表現(xiàn)：：報廣59媒體表現(xiàn)：：報廣60媒體表現(xiàn)：：報廣61媒體表現(xiàn)：：報廣62廣播媒體表表現(xiàn)?90.0音樂臺–集中使用,每次以月為為單位,每天發(fā)布次次數(shù)不少于于8次?廣播內(nèi)容（（60S）：[鋼琴單音節(jié)節(jié)伴奏，童童音唱字母母歌]ABCDEFG；[男金屬音立立體回聲此此起彼伏]A是崛起、A是格局、A是態(tài)度、A是生活、A是交通、A是品質(zhì)、A是服務、A是時尚、A是商務、A是休閑；[宏大的Yanni<Santorini>背景樂，磁磁性男聲]國瑞城A區(qū)區(qū)，二環(huán)內(nèi)內(nèi)的百萬平平米建筑群群；國瑞城城A區(qū)，城城市中心的的高處。國國瑞城A區(qū)區(qū)電話：67126688，67126688?廣播內(nèi)容（（30S）：[男高音美聲聲歌聲最高高潮部3s，轉(zhuǎn)背景音音][磁性男聲，，寬廣、激激昂]高度，是一一種品質(zhì)，，是一種態(tài)態(tài)度。國瑞瑞城A區(qū)，城市中中心的高處處。[背景男高音音歌聲漸起起]敬請高人蒞蒞臨品鑒，，國瑞城A區(qū)熱線：67126688[男高聲結(jié)束束音，掌聲聲，漸隱]63銷售工具64軟文《商圈形成的的幾個必要要條件》區(qū)域交通便便利性業(yè)態(tài)豐富搭搭配合理有一定的商商業(yè)歷史積積淀核心建筑筑的大體體量（核核心建筑筑對商圈圈的完善善和整合合）崇文門區(qū)區(qū)域商圈圈現(xiàn)狀（（已有初初步規(guī)模模，但商商圈概念念影響力力不大））65軟文《崇文門區(qū)區(qū)域期待待核心建建筑群》崇文門區(qū)區(qū)域交通通現(xiàn)狀崇文門區(qū)區(qū)域業(yè)態(tài)態(tài)分布現(xiàn)現(xiàn)狀崇文門區(qū)區(qū)域的商商業(yè)歷史史積淀崇文門區(qū)區(qū)域已經(jīng)經(jīng)在快速速發(fā)展，，亟需核核心建筑筑整合誰會是崇崇文門區(qū)區(qū)域的核核心建筑筑？（（新世界界百貨使使商圈形形成初步步規(guī)模，，但體量量小、且且單一項項目無法法承載商商圈概念念。國瑞瑞城A區(qū)補充和和完善，，更將商商圈影響響力擴大大到極致致）66軟文《國瑞城，，崇文門門區(qū)域核核心建筑筑群》國瑞城雅雅仕苑吸吸納大量量高消費費人群國瑞購物物中心、、花市大大街商場場有益補補充崇文文門區(qū)域域業(yè)態(tài)國瑞城A區(qū)綜合性性、大體體量建筑筑重新整整合崇文文門區(qū)域域業(yè)態(tài)布布局國瑞城，，商圈核核心建筑筑群67倡議書國瑞城關(guān)關(guān)于促成崇文文區(qū)加速速發(fā)展的的倡議書書崇文區(qū)迎迎來最好好的發(fā)展展時期區(qū)域布局局已到了了最后的的關(guān)鍵國瑞城A區(qū)建筑群群和區(qū)域域造城運運動對于于區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展意義重重大國瑞城以以核心的的建筑群群，通過過科學規(guī)規(guī)劃和布布局，做做消費者者需要的的建筑，，做能帶帶領(lǐng)區(qū)域域發(fā)展的的建筑倡導區(qū)域域各地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)獻獻計獻策策，共同同建設一一個繁榮榮昌盛的的崇文區(qū)區(qū)68活動建筑帶動動商業(yè)，，商圈促促成區(qū)域域——加速崇文文區(qū)域發(fā)發(fā)展研討討會時間：2007年初地點：國國瑞地產(chǎn)產(chǎn)辦公樓樓形式：國國瑞地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)起，，區(qū)政府府牽頭，，專家學學者，崇崇外區(qū)域域各地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)商參參加內(nèi)容：建筑形態(tài)態(tài)分布格格局數(shù)據(jù)據(jù)分析與與預測政府未來來宏觀調(diào)調(diào)控思路路地產(chǎn)行業(yè)業(yè)與地方方發(fā)展的的關(guān)系討討論69軟文《國瑞商圈圈，區(qū)域域發(fā)展生生產(chǎn)力》國瑞城A區(qū)、雅仕仕苑、富富貴園及及周邊其其他項目目吸納大大量高消消費人群群國瑞城A區(qū)崇外購購物中心心、富貴貴園商場場、花市市大街商商場有益益補充崇崇文門區(qū)區(qū)域業(yè)態(tài)態(tài)，加上上新世界界百貨、、soshow等商場，，形成強強大的消消費場國瑞城A區(qū)綜合性性、大體體量建筑筑重新整整合崇文文門區(qū)域域建筑形形態(tài)布局局，商務務、高檔檔住宅區(qū)區(qū)、酒店店、商場場、休閑閑娛樂中中心等綜綜合優(yōu)勢勢顯現(xiàn)國瑞城商商圈已經(jīng)經(jīng)形成，，促成崇崇文區(qū)經(jīng)經(jīng)濟加速速發(fā)展70第五部分分我們們的思考考我們的思思考思考之一一：售樓處定定位。售售樓處是是客戶對對項目的的第一直直觀印象象。思考之二二：物業(yè)公司司的選擇擇。思考之三三：如何解決決塔樓的的不利因因素。思考之四四：如何給產(chǎn)產(chǎn)品增加加更多的的亮點以以支撐售售價。72報告完畢畢，謝謝謝！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:42PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行動出成果果，工作出財財富。。2023/1/52023/1/505January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:42PM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/52023/1/505January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。2023/1/520