某城市高爾夫花園營(yíng)銷(xiāo)策略案

萬(wàn)科城市高爾夫花園

2008年度營(yíng)銷(xiāo)策略案合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）HopefluentrealProperties高爾夫已經(jīng)是一個(gè)有生命力的成熟盤(pán)擁有低調(diào)、內(nèi)斂、不張揚(yáng)的獨(dú)特氣質(zhì)一切都那么從容、淡定本案宗旨

高爾夫一路走來(lái)，波折起伏，有經(jīng)驗(yàn)也有教訓(xùn)，更多的是收獲。歷經(jīng)3年，無(wú)論是銷(xiāo)售速度、還是營(yíng)銷(xiāo)手法都不斷繽紛出彩，但毋庸置疑，進(jìn)入08年，由于市場(chǎng)的變動(dòng)、新政的壓力，產(chǎn)品的推陳出新，客戶(hù)置業(yè)特征的轉(zhuǎn)變，居住文化或潮流通的變遷，以及我們對(duì)項(xiàng)目不同思考的方向，都將影響接下來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)工作。本報(bào)告希望能為大家：排除干擾，理清思路，明確方向。

匯報(bào)思路Part1項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的四大目標(biāo)Part2

市場(chǎng)環(huán)境分析Part3

08年新品分析及客戶(hù)描述Part5

營(yíng)銷(xiāo)策略核心布署Part4營(yíng)銷(xiāo)策略節(jié)奏安排Part1

項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的四大目標(biāo)Ⅰ全年銷(xiāo)售目標(biāo)項(xiàng)目房型目標(biāo)貨量完成比例目標(biāo)丹桂軒6-3標(biāo)1棟120-130㎡三房?jī)蓮d96套576套100%800套2棟96套100%3棟96套100%5棟96套100%6棟兩代居（120-60㎡）96套100%7棟96套100%情景美墅7期匯豐園120-180㎡三/四房?jī)蓮d88套224套100%沁春園80套100%暢春園56套100%具體貨量明細(xì)約9億800套實(shí)現(xiàn)08年全面清盤(pán)銷(xiāo)售金額銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售面積約10萬(wàn)㎡▼▼▼Ⅱ銷(xiāo)售利潤(rùn)目標(biāo)價(jià)格的頂峰爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)均價(jià)：情景美墅10000元/㎡高層洋房9500元/㎡如何有效拔高項(xiàng)目形象？提升貨量?jī)r(jià)值？創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)格頂峰，追求利潤(rùn)最大化,是08年面臨最為嚴(yán)峻的壓力。。。努力實(shí)現(xiàn)Ⅲ客戶(hù)滿(mǎn)意度目標(biāo)NO.1客戶(hù)滿(mǎn)意度評(píng)比爭(zhēng)取在爭(zhēng)取成為東莞萬(wàn)科第一個(gè)全面、快速清盤(pán)項(xiàng)目的同時(shí)，加強(qiáng)客戶(hù)服務(wù)考核,爭(zhēng)取滿(mǎn)意度評(píng)比方面取得冠軍榜主,做到NO.1打造東莞萬(wàn)科第1個(gè)完美收官之作Ⅷ形象目標(biāo)打造東莞萬(wàn)科完美收官之作1、全面打造東莞萬(wàn)科第1個(gè)收官之作2、灌輸萬(wàn)科品牌理念，樹(shù)立東莞標(biāo)桿完美社區(qū)“健康●和諧●人居“3、維系客戶(hù)感情，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度、忠誠(chéng)度，為其它在售項(xiàng)目輸送客戶(hù)口碑資源業(yè)主動(dòng)動(dòng)會(huì)業(yè)主足球隊(duì)老年人登山隊(duì)Part2市場(chǎng)環(huán)境境分析宏觀政策策背景銀行開(kāi)發(fā)商消費(fèi)者自2007年9月15日起上上調(diào)金融融機(jī)構(gòu)人人民幣存存貸款基基準(zhǔn)利率率27個(gè)個(gè)基點(diǎn)自2007年9月25日存款款準(zhǔn)備金金率調(diào)至至12.5%對(duì)項(xiàng)目資資本金比比例達(dá)不不到35%項(xiàng)目目對(duì)四證不不齊、查查實(shí)有囤囤地囤房房行為的的企業(yè)禁禁止發(fā)放放貸款，，不接受空空置3年以以上的商商品房作作為抵押押物，不向開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)放專(zhuān)門(mén)門(mén)用于繳繳交土地地出讓金金的貸款款，四項(xiàng)項(xiàng)措施收收縮信貸貸供應(yīng)。。新政對(duì)貸貸款購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)首套自自住房的的政策不不變對(duì)已利用用貸款購(gòu)購(gòu)買(mǎi)住房房、又申申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第二套套（含））以上住住房的，，貸款首首付款比比例不低低于40%，貸貸款利率率不得低低于中國(guó)國(guó)人民銀銀行公布的同期期同檔次次基準(zhǔn)利利率的1.1倍倍貸款首付款比比例和利率水水平應(yīng)隨套數(shù)數(shù)增加提高不再發(fā)放“隨隨房?jī)r(jià)上漲追追加貸款”的的住房貸款小結(jié)：1、受新政影影響，明年上上半年整體房房地產(chǎn)市場(chǎng)短短時(shí)降溫，但但總體剛性需需求仍然存在在；2、從客戶(hù)方方面，投資客客明顯受阻，，整體持觀望望態(tài)勢(shì)。新政下本項(xiàng)目目客戶(hù)變化情景美墅高層洋房?jī)纱觼?lái)自深圳的投投資客出局對(duì)于高端自住住客戶(hù)：隨著著置業(yè)門(mén)檻提高（首首付多20萬(wàn)萬(wàn)），促進(jìn)付付款方式多樣樣化以多次置業(yè)客客為主，基本本排除投資客客戶(hù)對(duì)于多次置業(yè)業(yè)客戶(hù)，置業(yè)業(yè)門(mén)檻提高，，促進(jìn)付款方方式多樣化來(lái)自深圳投資資客驟減以本地首次置置業(yè)客為主，，對(duì)于多次置置業(yè)客，增加加購(gòu)買(mǎi)難度，，影響較大經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)，受新政影影響不明顯受新政影響較較大，觀望情情緒濃厚有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，受新政政影響較小品牌占位首屈屈一指:萬(wàn)科品牌是全全國(guó)馳名品牌牌，其品牌形形象、美譽(yù)度度在東莞所有有開(kāi)發(fā)商品牌牌中首屈一指指。產(chǎn)品占位開(kāi)建建筑設(shè)計(jì)先河河：以情景美墅為為代表的專(zhuān)利利產(chǎn)品以別墅墅概念打造洋洋房，開(kāi)東莞莞樓盤(pán)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的先河，，自城市高爾爾夫以后許多多樓盤(pán)的建筑筑設(shè)計(jì)都紛紛紛模仿或參考考情景美墅的的風(fēng)格。07年推出““全面家居解解決方案”概概念，在售精精裝修三房、、二房更是讓讓東莞很多發(fā)發(fā)展感嘆不以以，自愧很難難效仿。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、銷(xiāo)銷(xiāo)售速度占位位寮步區(qū)域第第一，：本年度銷(xiāo)售金金額逾8億，，就所處的寮寮步鎮(zhèn)區(qū)而言言，銷(xiāo)售總額額處第一位；；相比城區(qū)盤(pán)盤(pán)而言，也居居于前列，僅僅落后于一些些兼有別墅盤(pán)盤(pán)或貨量充足足的中長(zhǎng)線(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目。營(yíng)銷(xiāo)占位“試試驗(yàn)田”：城市高爾夫是是萬(wàn)科進(jìn)入東東莞的第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，是開(kāi)開(kāi)拓東莞市場(chǎng)場(chǎng)的一塊“試試驗(yàn)田”，從從1期至6期期，低成本營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)手法繽紛紛多彩，比如如諸多現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、外外展、大客戶(hù)戶(hù)拜訪、深圳圳看樓車(chē)等手手法多為同行行所借鑒。占位描述主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手鎖定區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)相似度南城天驕峰景★★★★★金域中央★★★★★百悅尚城★★★★原則：主打產(chǎn)品相似似目標(biāo)客戶(hù)相似似競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手:天驕峰景、金域中央、百百悅尚城項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域容積率推出時(shí)間均價(jià)（元/m2）套數(shù)主力戶(hù)型國(guó)際公館二期南城208年初1100018套樓王單位250-300㎡東駿豪苑1.78主要以下半年8300-100001000多套3房100～140洋房、4房140～160百悅尚城1.608年4月7500-8500一期加推400套三房120－130洋房08年9月價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)情況而定二期600－700套產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還在調(diào)整中金域中央2.108年3月10000-15000300多套寬景美墅150-200㎡景湖春曉1.507年11月150套4房160㎡小高層，兩梯三戶(hù)旗峰天下東城1.208年5月20000元以上2005房228㎡天驕峰景2.708年初120001186套3、4房為主160－250㎡08年競(jìng)品市市場(chǎng)一覽競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要要集中在南城城受?chē)?guó)家出臺(tái)新新政和奧運(yùn)會(huì)會(huì)的影響，整整體推貨時(shí)間間主要集中在在上半年，競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格呈上上升趨勢(shì)，約約8500-15000元/平米可競(jìng)爭(zhēng)貨量約約4000套套，形式嚴(yán)峻峻可競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型面面積主要集中中在110-160平米米這將是一場(chǎng)硬硬碰硬的持久久戰(zhàn)?。。〗?6萬(wàn)萬(wàn)㎡容積率:2.7戶(hù)型高層洋房：140-200（今年11月份開(kāi)盤(pán)）高層洋房：180-335（08年二期推出）價(jià)格高層洋房12000/㎡優(yōu)勢(shì)區(qū)位：毗鄰東城中心心，配套完善善，交通便利利資源環(huán)境：享受高爾夫及及旗峰山稀缺缺資源光大品牌本地地效應(yīng)劣勢(shì)區(qū)位：同為東東城東，峰景景高檔居住區(qū)區(qū)的區(qū)位，將將是關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)點(diǎn)戶(hù)型面積：140-180平中大戶(hù)戶(hù)型客戶(hù)群：幾乎乎等同的置業(yè)業(yè)門(mén)檻決定了了客戶(hù)群類(lèi)類(lèi)同；價(jià)位較高，高高處不寒三面靠路，噪噪音、灰塵較較大社區(qū)較小，且且容積率較高高主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)天驕風(fēng)景----直接接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金域中央----直接接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建面30萬(wàn)萬(wàn)㎡容積率:2.1戶(hù)型情景美墅：120-180（3月份開(kāi)盤(pán)）高層洋房：暫未知（計(jì)劃年底開(kāi)盤(pán)）價(jià)格情景洋房10000-15000元/㎡高層洋房9000元/㎡優(yōu)勢(shì)區(qū)位：毗鄰新城市中中心，交通便便利，發(fā)展?jié)摑摿薮螽a(chǎn)品力豐富：：產(chǎn)品線(xiàn)豐富，，戶(hù)型破具吸吸引力劣勢(shì)明年推售產(chǎn)品品形態(tài)相同：：寬景美墅→情景美墅120-140平米高層層洋房→120-130平米精精裝修洋房幾乎相同的產(chǎn)產(chǎn)品，造成無(wú)無(wú)法回避客戶(hù)戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)周邊配套尚未未完善，生活活不便利三面靠路，噪噪音、灰塵較較大，主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)百悅尚城----直接接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建面50萬(wàn)萬(wàn)㎡容積率:1.6戶(hù)型120-130平米高層洋房總推貨量約1000套洋房：8000-9000元（開(kāi)盤(pán)4、9月份）價(jià)格情景洋房80000-10000元/㎡高層洋房8000元/㎡優(yōu)勢(shì)區(qū)位：毗鄰新城市中中心，交通便便利，發(fā)展?jié)摑摿薮髨@林風(fēng)格：德國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)魏瑪?shù)囊?guī)劃劃設(shè)計(jì)精髓和和底蘊(yùn)，具有有異國(guó)風(fēng)情；；劣勢(shì)高層洋房產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)：戶(hù)型相同：110-130平米小高高層洋房→120-130平米米高層洋房客戶(hù)群體類(lèi)同同。周邊配套尚未未完善，生活活不便利戶(hù)型設(shè)計(jì)廳大大房間小，不不實(shí)用。主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)，我們得到到什么啟示？？A、銷(xiāo)售節(jié)奏奏啟示：明年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手推貨量較大大，且推化節(jié)節(jié)奏基本集中中在上半年，，怎么合理安安排推貨節(jié)奏奏，以搶占市市場(chǎng)先機(jī)？B、主題形象象定位啟示：幾大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手均在打造造高端、豪宅宅理念。做為為高爾夫來(lái)說(shuō)說(shuō)，怎么樹(shù)立立獨(dú)特、鮮明明的項(xiàng)目形象象？從中突破破，立于不敗敗之地。Part308年新品分分析及客戶(hù)描描述08新品總總體概況產(chǎn)品名稱(chēng)：7期、6-3標(biāo)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：情景美墅、精精裝修洋房、、兩代居戶(hù)型銷(xiāo)售面積：約10萬(wàn)平平米總貨量：800套總貨值：約9億億貨量明明細(xì)：：224套576套項(xiàng)目房型貨量丹桂軒6-3標(biāo)1棟120-130㎡三房?jī)蓮d96套576套2棟96套3棟96套5棟96套6棟兩代居（120-60㎡）96套7棟96套情景美墅7期匯豐園120-180㎡三/四房?jī)蓮d88套224套沁春園80套暢春園56套08新新品SWOT推導(dǎo)S（優(yōu)優(yōu)勢(shì)））品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：萬(wàn)科科品牌牌深入入人心心區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：東城城東片片區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)熱，，被接接受程程度提提高大社區(qū)區(qū)概念念形成成：大大社區(qū)區(qū)、成成熟社社區(qū)基基本形形成，，名校校配套套突出出客戶(hù)資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：１－－6期期客戶(hù)戶(hù)資源源積累累深廣廣產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：部分分產(chǎn)品品概念念獨(dú)特特，吸吸引力力較大大稀缺資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：臨近近峰景景高爾爾夫、、以馬馬石山山天然然景觀觀升值前前景優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：片區(qū)區(qū)氛圍圍形成成，價(jià)價(jià)值迅迅速提提升，，升值值潛力力不言言而喻喻W（劣劣勢(shì)））雖已交交樓近近千戶(hù)戶(hù)，但但生活活居住住氛圍圍不濃濃郁周邊配配套還還不完完善，，會(huì)所所規(guī)模模較小小，休休閑娛娛樂(lè)類(lèi)類(lèi)別有有限7期部部分單單位臨臨近高高速公公路、、高壓壓線(xiàn)、、材屋屋、垃垃圾站站影響響，綜綜合條條件較較差6-3標(biāo)部部分戶(hù)戶(hù)型直直接受受工廠廠影響響戶(hù)型面面積均均在120平米米以上上，在在新政政首付付壓力力下，，較為為困難難O（機(jī)機(jī)會(huì)））東城東東片區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)熱熱，升升值潛潛力大大=峰景景片區(qū)區(qū)樓盤(pán)盤(pán)高檔檔形象象穩(wěn)固固樹(shù)立立，升升值在在望新穎““兩代代居””概念念戶(hù)型型設(shè)計(jì)計(jì)，吸引力力較大大08年年收官官情景景美墅墅稀缺缺性，，倍少少珍惜惜已經(jīng)成成熟的的大社社區(qū)，，雄厚厚業(yè)主主資源源T（威威脅））板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，，市場(chǎng)場(chǎng)同期期供應(yīng)應(yīng)量大大新政策策帶來(lái)來(lái)壓力力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)不不明顯顯進(jìn)一步步提升升萬(wàn)科科品牌牌形象象，從從而提提升樓樓盤(pán)形形象，，樹(shù)立立價(jià)格格標(biāo)桿桿，提提高客客戶(hù)心心理預(yù)預(yù)期降噪降降震措措施形象營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)、、場(chǎng)地地包裝裝發(fā)揮揮專(zhuān)業(yè)業(yè)水準(zhǔn)準(zhǔn)，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)展展示08新新品分分析1產(chǎn)品名名稱(chēng)：6-3標(biāo)標(biāo)（1、2、3、5棟））產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)：精裝修修洋房房項(xiàng)目房型貨量丹桂軒6-3標(biāo)1棟120-130㎡三房?jī)蓮d96套576套2棟96套3棟96套5棟96套1235優(yōu)勢(shì)：：1、120-130㎡帶裝裝修大大三房房、小小三房房戶(hù)型型為市市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)典2、戶(hù)戶(hù)型方方正帶帶入戶(hù)戶(hù)花園園，動(dòng)動(dòng)靜分分區(qū)明明顯，，4、面面對(duì)新新政壓壓力，，帶裝裝修設(shè)設(shè)計(jì)有有效減減輕客客戶(hù)壓壓力，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)裝修修費(fèi)可可貸款款優(yōu)勢(shì)勢(shì)6、南南北朝朝向，，稀缺缺無(wú)敵敵馬石石山風(fēng)風(fēng)景劣勢(shì)：：臨近工工廠，，有噪噪音、、氣味味的干干擾08新新品分分析2產(chǎn)品名名稱(chēng)：6-3標(biāo)標(biāo)（6、7棟））產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)：新穎兩兩代居居戶(hù)型型67項(xiàng)目房型貨量丹桂軒6-3標(biāo)6棟兩代居（120-60㎡）96套192套7棟96套組合亮亮點(diǎn)：：1、新新穎““兩代代居””戶(hù)型型概念念，聚聚集市市場(chǎng)觀觀注點(diǎn)點(diǎn)2、兩兩種戶(hù)戶(hù)型，，自由由組合合：自由、、獨(dú)特特、人人性化化的設(shè)設(shè)計(jì)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)”和和而不不離，，離而而不分分理想想居住住模式式兩代居居概念念我們稱(chēng)稱(chēng)其為為創(chuàng)造造四世世同堂堂理想想的生生活模模式組合亮亮點(diǎn)：：客戶(hù)可可以根根據(jù)自自行需需要，，將兩兩套戶(hù)戶(hù)型合合二為為一，，重新新進(jìn)行行布局局分區(qū)區(qū)、功功能分分配的的調(diào)整整，縱縱容享享受180平米米超大大豪宅宅空間間，感感受舒舒適、、愜意意生活活創(chuàng)意豪豪宅組組合輕松改改裝個(gè)個(gè)性豪豪宅，，享受受舒適適、愜愜意生生活這樣的的戶(hù)型型設(shè)計(jì)計(jì)，有有著雙雙重夢(mèng)夢(mèng)幻組組合。。。。。。戶(hù)型優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、臨臨近工工廠，，有噪噪音、、氣味味的干干擾；；2、做做為東東莞新新穎戶(hù)戶(hù)型概概念，，在引引領(lǐng)方方向的的同時(shí)時(shí)，也也擔(dān)有有一定定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性性08新新品分分析3產(chǎn)品名名稱(chēng)：7期期（匯匯豐園園、沁沁春園園、暢暢春園園）產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)：萬(wàn)科專(zhuān)專(zhuān)利，，高爾爾夫收收官情情景美美墅項(xiàng)目房型貨量情景美墅7期匯豐園120-180㎡三/四房?jī)蓮d80套224套沁春園80套暢春園64套優(yōu)勢(shì)：：1、萬(wàn)科專(zhuān)專(zhuān)利產(chǎn)產(chǎn)品，，高爾爾夫收收官珍珍品2、類(lèi)類(lèi)別墅墅產(chǎn)品品，提提升居居住檔檔次感感，有有天、、有地地、有有花園園4、戶(hù)戶(hù)戶(hù)南南北通通透，，增送送大露露臺(tái)、、地下下室劣勢(shì)：：1、臨臨近工工廠，，高速速路、、高壓壓線(xiàn)，，受噪噪音、、氣味味、震震動(dòng)的的干擾擾2、戶(hù)戶(hù)型優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)明顯顯，幾幾年來(lái)來(lái)無(wú)新新的突突破暢春園沁春園匯豐園成熟規(guī)規(guī)模社社區(qū)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)、、質(zhì)量量、建建筑風(fēng)風(fēng)格商業(yè)配配套、、華潤(rùn)潤(rùn)超市市名校教教育配配套、、中大大外語(yǔ)語(yǔ)學(xué)院院附中中同濟(jì)醫(yī)醫(yī)學(xué)院院東莞莞分院院地段、、區(qū)域域發(fā)展展、升升值前前景健身會(huì)會(huì)所游泳池池園林。。。。。。。。。1、產(chǎn)品層層面資資源（有形形資源源）2、產(chǎn)產(chǎn)品背背后資資源（無(wú)形形資源源）萬(wàn)科服服務(wù)———萬(wàn)萬(wàn)客會(huì)會(huì)、客客戶(hù)服服務(wù)、、萬(wàn)科科物業(yè)業(yè)萬(wàn)科文文化———總總部營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)、、品味味營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)、居居住氛氛圍萬(wàn)科科品品牌牌————發(fā)發(fā)展展商商實(shí)實(shí)力力、、老老業(yè)業(yè)主主資資源源、、1-6期客客戶(hù)戶(hù)資資源源、、市場(chǎng)場(chǎng)忠忠誠(chéng)誠(chéng)度度高高大社社區(qū)區(qū)概概念念————413畝畝大大社社區(qū)區(qū)成成熟熟入入住住社區(qū)區(qū)氛氛圍圍營(yíng)營(yíng)造造————一一定定檔檔次次的的活活動(dòng)動(dòng)及及社社區(qū)區(qū)氛氛圍圍的的品品味味層層次次感感產(chǎn)品品背背后后的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)支支持持拋開(kāi)開(kāi)產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身優(yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)，，所有有與與城城市市高高爾爾夫夫相相關(guān)關(guān)的的人人、、事事、、物物都可可以以在在我我們們的的行行動(dòng)動(dòng)和和創(chuàng)創(chuàng)意意中中成成為為創(chuàng)創(chuàng)造造成成功功的的資資源源。。。。。。。。。。。?？蛻?hù)戶(hù)總總體體特特征征描描述述他們們是是成成功功的的、、不不張張揚(yáng)揚(yáng)的的、、風(fēng)風(fēng)華華正正茂茂的的一一代代他們們是是這這個(gè)個(gè)時(shí)時(shí)代代的的寵寵兒兒，，代代表表著著社社會(huì)會(huì)的的中中堅(jiān)堅(jiān)力力量量他們們低低調(diào)調(diào)、、內(nèi)內(nèi)斂斂，，沉沉穩(wěn)穩(wěn)、、務(wù)務(wù)實(shí)實(shí)，，但但有有又又著著強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的進(jìn)進(jìn)取取心心和和社社會(huì)會(huì)責(zé)責(zé)任任感感他們是王王石的終終極粉絲絲，死心心踏地的的追捧萬(wàn)萬(wàn)科品牌牌他們永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是這么么一群人人站這個(gè)角角度，再再細(xì)分。。。。。。。120-130㎡高層洋房房客戶(hù)共共性分析析產(chǎn)品名稱(chēng)稱(chēng)：6-3標(biāo)標(biāo)高層洋洋房（1、2、、3、5棟）產(chǎn)品類(lèi)型型：120-130平米精精裝修高高層山景景洋房共性借鑒鑒：6-1、、2標(biāo)段段成交客客戶(hù)6-3標(biāo)標(biāo)段目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)共性借借鑒客戶(hù)區(qū)域域分布：：主要來(lái)源源為東城城,約占占45%,其次次分別為為寮步、、莞城、南南城、石石碣、大大嶺山等等項(xiàng)目周周邊區(qū)域域客戶(hù)年齡齡層次：：主要在30~40歲之之間（約約39%），其其次在20~29歲之間(約30%)，，客戶(hù)群群比較偏偏向于年年輕化客戶(hù)職業(yè)業(yè)特征：：公務(wù)員及及私企業(yè)業(yè)主占主主力(42%)事業(yè)單單位16%；外外企10%；信息渠道道：以業(yè)主介介紹為主主231戶(hù)占占49%；舊舊業(yè)主重重購(gòu)64戶(hù)占14%兩兩者合計(jì)計(jì)達(dá)63%以以上,其其次主要要為短信信、報(bào)廣廣、外展展等渠道道。私家車(chē)情情況：60%以以左右業(yè)業(yè)主有車(chē)車(chē)購(gòu)買(mǎi)原因因：看重萬(wàn)科科品牌及及萬(wàn)科物物業(yè)，其其余精裝裝修便利利性，及及小區(qū)環(huán)環(huán)境、建建筑及發(fā)發(fā)展前景景。借鑒考慮慮點(diǎn)：1、本次次新推的的6-3標(biāo)產(chǎn)品品，為120-130平米大三房精精裝修山山景洋房房；2、本項(xiàng)項(xiàng)目6-3標(biāo)段段產(chǎn)品基基本類(lèi)同同于6-1、2標(biāo)段，故前前期成交交客戶(hù)對(duì)對(duì)于本次次客戶(hù)描描述有著重要的的借鑒意意義。他們是新莞人中中的社會(huì)會(huì)中堅(jiān)階階層穩(wěn)健、務(wù)務(wù)實(shí)、有有責(zé)任感感120-130㎡高層洋房房客戶(hù)界界層圈定定120-180㎡情景美墅墅客戶(hù)共共性分析析產(chǎn)品名稱(chēng)稱(chēng)：7期（匯匯豐園、、沁春園園、暢春春園）產(chǎn)品類(lèi)型型：140-180平米專(zhuān)專(zhuān)利情景景美墅共性借鑒鑒：7期清輝輝園、寶寶墨園成成交客戶(hù)戶(hù)7期目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群共性性借鑒借鑒考慮慮點(diǎn)：明年面市市七期產(chǎn)產(chǎn)品與前前期產(chǎn)品品”面積積、戶(hù)型型“方面面均為一一致，故故，基與與以前期期成交客客戶(hù)為分分析依據(jù)據(jù)客戶(hù)區(qū)域域分布：：以東城為為主，超超過(guò)50%的比例；；其次是是東城周周邊的區(qū)域域，如寮寮步、莞莞城、石石碣等鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)；成交類(lèi)型型：以業(yè)主介介紹為主主102戶(hù)占占62%；舊舊業(yè)主重重購(gòu)32戶(hù)占20%兩兩者合計(jì)計(jì)達(dá)81%以以上；客戶(hù)文化化程度：：以大學(xué)本本科為主主（42％），其次是大大專(zhuān)、高高中等；；客戶(hù)年齡齡層次：：集中在30-40歲之之間,,這批客客戶(hù)主要要是公司司里面中中、高管理層層占34%，單單位以貿(mào)貿(mào)易、金金融、教教育系統(tǒng)統(tǒng)為代表表客戶(hù)職業(yè)業(yè)特征：：主要來(lái)源源于三大大性質(zhì)企企業(yè)：事事業(yè)單位位9%；；外企19%；；私企53%；；信息渠道道：推薦成交交占相當(dāng)當(dāng)大的比比例（62%）），其次次是戶(hù)外外廣告、短信信、報(bào)紙紙等宣傳傳推廣；；決定購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)周期：：集中在一一周內(nèi)購(gòu)買(mǎi)原因因：以自住為為主，投投資29%；自自住55%；自自住+投投資19%對(duì)目目前居住住環(huán)境或或小區(qū)管管理要求求更高，，換房激激情較高高，對(duì)品品牌及居居住層次次要求更更高。他們是知仕新貴貴、王石石的粉絲絲低調(diào)、內(nèi)內(nèi)斂、不不張揚(yáng)120-180㎡情景美墅墅客戶(hù)界界層圈定定180㎡兩代居客客戶(hù)描述述120㎡60㎡+＝三代同堂客戶(hù)共性性借鑒：：目標(biāo)借鑒鑒群體：：情景美墅墅客戶(hù)群群體可借鑒性性：1、從戶(hù)戶(hù)型面積積方面：：兩代居居戶(hù)型面面積為180平平米，與與情景美美墅面積積類(lèi)同；；2、從置置業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)門(mén)檻方方面：購(gòu)購(gòu)買(mǎi)兩代代居和情情景美墅墅的客戶(hù)戶(hù)，在置置業(yè)首付付方面基基本持平平，財(cái)富富掌握程度度相近。?？蛻?hù)界層層圈定：：1、面臨臨或未來(lái)來(lái)即將形形成三代代同堂的的家庭；；2、穩(wěn)健健、務(wù)實(shí)實(shí)、有責(zé)責(zé)任感，，是他們們固的特特征；3、深厚厚的文化化底蘊(yùn)，，塑造了了他們感感情細(xì)膩膩的一面面，在面面對(duì)父母與子子女居住住的矛盾盾時(shí)，傳傳承了中中華故有的“孝孝”美德德；4、30歲-45歲歲間的人人生閱歷歷，讓他他們?cè)趯?duì)對(duì)于解決決三代同同居問(wèn)題題方面看看法更具具前瞻性性，思維維更成熟熟。Part4營(yíng)銷(xiāo)策略略節(jié)奏安安排讓我們先先看兩個(gè)個(gè)前提:1、08年,奧運(yùn)會(huì)后后對(duì)整體體節(jié)奏的的影響？？毋庸置疑疑，隨著著8月底底奧運(yùn)會(huì)會(huì)的結(jié)束束，中國(guó)國(guó)股市、、樓市都都將會(huì)受受到?jīng)_擊擊，在規(guī)劃全全年?duì)I銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)時(shí)時(shí)，8月份后后房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的波動(dòng)，，是務(wù)心心考慮的的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)。。。。2、讓我我們回顧顧一下慶幸的07年經(jīng)驗(yàn)借鑒鑒：以07年?duì)I營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)為總體體指導(dǎo)原原則，將銷(xiāo)售壓壓力前置置，“小小步快跑跑”，有有效撐握握主動(dòng)性性。3月份5月份6月份7月初7月底8月底96套396套204套40套72套56套〓864套〓8億多總體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)奏思思路總體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)奏思思路：1、整體以6-3標(biāo)標(biāo)高層洋洋房為推推售重點(diǎn)點(diǎn)，7期期情景美美墅貫穿穿全線(xiàn)。。2、推售戰(zhàn)線(xiàn)線(xiàn)自三月月開(kāi)始截截止八月月份結(jié)束束，所有營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)周周期為1個(gè)月左左右，““小步快快跑，以以銷(xiāo)售速速度見(jiàn)長(zhǎng)長(zhǎng)”。營(yíng)銷(xiāo)策略略之銷(xiāo)售售節(jié)奏安安排七期第1次推推貨3月22日4月19日5月1日日6月7日日6月28日7月19日8月2日日6-3標(biāo)標(biāo)盛大開(kāi)開(kāi)盤(pán)（1、2、3棟棟）5月2日日七期第2次推推貨七期第3次推推貨七期第4次推推貨72套64套56套32套288套套96套6-3標(biāo)標(biāo)第二次推推貨（5棟）6-3標(biāo)標(biāo)第三次推推貨（6棟）96套96套6-3標(biāo)標(biāo)第四次推推貨（7棟）高層“認(rèn)認(rèn)籌”4月30日收取誠(chéng)意意金考究市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)順推順推兩代居順推順推順推節(jié)點(diǎn)制定定原則：：遵循壓力力前置、、小步快快跑的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)安排原原則。節(jié)點(diǎn)說(shuō)明明：08年度度總推貨貨量800套，，分8次次推出出，截止止8月初初全年度度貨量推推售完畢畢；節(jié)點(diǎn)明細(xì)細(xì)：情景美墅墅：原則：拉長(zhǎng)情景景美墅推推貨線(xiàn)，，在價(jià)格格方面有有力配合合，促進(jìn)進(jìn)高層出出貨；安排：從3-8月份，，分四次次推出。。高層洋房房：原則：考慮高層層貨量，，為更好好擾把握握銷(xiāo)售節(jié)節(jié)奏，選選取以集集中性推推貨為主主要原則則，其它它以均勻勻搭配推推貨為主主；安排：從5-8份，，分四次次推出。。營(yíng)銷(xiāo)策略略之銷(xiāo)售售節(jié)奏分分解7期情景景美墅：：分四次推推出，其其中3月22日72套、4月19日64套、5月2日日56套套、6月月28日日32套套；6-3標(biāo)標(biāo)高層洋洋房：分四次推推出，其其中5月1日288套、、6月月7日日96套、、7月月19日96套套、8月2日96套套。七期第1次次推貨貨3月22日日4月19日日6月28日日5月2日七期第2次次推貨貨七期第3次次推貨貨七期第4次次推貨貨72套套64套56套32套推貨周期：：距圓宵節(jié)1個(gè)月考慮點(diǎn)：新年過(guò)渡期期，且要保保障開(kāi)年大紅大紫推貨周期：：約一個(gè)月月（26天））考慮點(diǎn)：進(jìn)入4月份份營(yíng)銷(xiāo)工作作重點(diǎn)轉(zhuǎn)為為高層，在在搶占黃金金周節(jié)點(diǎn)的的同時(shí)有效效配合高層層銷(xiāo)售推貨周期：：約二個(gè)月月考慮點(diǎn)：做為價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿，有效效促進(jìn)高層層銷(xiāo)售推貨周期：：約1個(gè)月考慮點(diǎn)：因“清明節(jié)節(jié)”緣故，，推后節(jié)點(diǎn)點(diǎn)放后5月1日6-3標(biāo)盛盛大開(kāi)盤(pán)（1、2、、3棟）288套認(rèn)籌周期：：2個(gè)月考慮點(diǎn)：搶占五一黃黃金周節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，集中式式放量，加加快銷(xiāo)售速速度6月7日96套6-3標(biāo)第二次推貨貨（5棟））推貨周期：：約1個(gè)月考慮點(diǎn)：以端午節(jié)為為契機(jī)順勢(shì)勢(shì)加推，小小步快跑，，有效提升升價(jià)值，促促進(jìn)成交7月19日日8月2日6-3標(biāo)第三次推貨貨（6棟））96套96套6-3標(biāo)第四次推貨貨（7棟））兩代居推貨周期：：約1、5個(gè)月考慮點(diǎn)：少量先行推推出，試探探市場(chǎng)，進(jìn)進(jìn)一步明確確銷(xiāo)售方向向推貨周期：：約半個(gè)月考慮點(diǎn)：根據(jù)前期試試探結(jié)論，，順勢(shì)推出出營(yíng)銷(xiāo)策略之之銷(xiāo)售方式式名稱(chēng)銷(xiāo)售方式考慮因素7期情景美墅自然銷(xiāo)售（順賣(mài)）1、考慮到產(chǎn)品具備“唯一性、收官珍藏性”等特征，同時(shí)也將承擔(dān)項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象責(zé)任，不適易快速銷(xiāo)售；2、小步快跑，同時(shí)助于價(jià)值逐步提升；3、統(tǒng)盤(pán)考慮，拉長(zhǎng)情景美墅戰(zhàn)線(xiàn)，做價(jià)格標(biāo)桿，促進(jìn)高層銷(xiāo)售

6-3標(biāo)高層洋房1、2、3棟認(rèn)籌（誠(chéng)意登記）1、貨量較大，搶占黃金周節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售；2、有效拉長(zhǎng)儲(chǔ)客時(shí)間，增加儲(chǔ)客量；3、運(yùn)用認(rèn)籌手段進(jìn)行誠(chéng)意客戶(hù)篩選，客戶(hù)分級(jí)更加精準(zhǔn)和量化，主動(dòng)、隨時(shí)掌握銷(xiāo)售主動(dòng)權(quán)；5、6、7棟自然銷(xiāo)售（順賣(mài)）1、5棟戶(hù)型雖1、2、3棟相同，但貨量綜合質(zhì)素較好，為有效分解銷(xiāo)售壓力，同時(shí)提升價(jià)值，考慮以加推的形式自然銷(xiāo)售；2、6、7棟做為新穎兩代居戶(hù)型，在面對(duì)首付及居住概念的雙重壓力下，以自然銷(xiāo)售（順賣(mài)）形式，有效降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)6-3標(biāo)（（1、2、、3棟）認(rèn)認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃：3月初-4月19日日5月1日6-3標(biāo)盛盛大開(kāi)盤(pán)（1、2、、3棟）288套高層“認(rèn)籌籌”4月20-30日收取誠(chéng)意金金接受咨詢(xún)及及派發(fā)順序序號(hào)正式認(rèn)籌定價(jià)策略七期第1次推貨貨3月22日日4月19日日5月2日七期第2次推貨貨七期第3次推貨貨七期第4次推貨貨72套64套56套32套9500980011100名稱(chēng)總體均價(jià)（預(yù)測(cè)實(shí)收）定價(jià)策略?xún)r(jià)格走勢(shì)7期情景美墅

10000元/平米低開(kāi)高走9500980010300111006-3標(biāo)高層洋房9500元/平米高調(diào)入市930096001010091009300漲幅3005月1日6-3標(biāo)盛盛大開(kāi)盤(pán)（1、2、、3棟）930010300漲幅50096005月7日6月7日96套6-3標(biāo)第二次推貨貨（5棟））10100288套漲幅3007月19日日8月2日6-3標(biāo)第三次推貨貨（6棟））96套96套6-3標(biāo)第四次推貨貨（7棟））兩代居91006月28日日9300漲幅800漲幅400與毛壞保持持1000元差距漲幅200Part6營(yíng)銷(xiāo)策略核核心2008來(lái)來(lái)了，我們們準(zhǔn)備以什什么心情迎迎接奧運(yùn)年年？忘記過(guò)去，，從頭開(kāi)始始？這顯然很難難實(shí)現(xiàn)；茫目的隨波波逐流，還還是全新的的規(guī)劃？買(mǎi)幾張經(jīng)典典CD，先先刺激一下下自己的靈靈感吧！面對(duì)2008奧運(yùn)年年，我們一一直在思考考：項(xiàng)目一直在在成熟，但但形象一直直不完整，，是站在原有有推廣的角角度，改造造自己？還是應(yīng)該有有更深精神神層面的理理解？偶然看到萬(wàn)萬(wàn)科品牌對(duì)對(duì)建筑的理理解，怦然然心動(dòng)：建筑本為人人而存在，，順應(yīng)自然然方能共同同成長(zhǎng)，記記錄生命從從而傳承歷歷史”或許還不僅僅僅是這些些。更多是是思考并承承擔(dān)著一個(gè)個(gè)成熟企業(yè)業(yè)對(duì)于社會(huì)會(huì)和環(huán)境的的責(zé)任??！先來(lái)了解一一下競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目在說(shuō)什什么他們，都在在從不同的的角度標(biāo)榜榜高端、豪豪宅形象。。。。。。。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目時(shí)間形象定位天驕風(fēng)景2007年中國(guó)之顛東駿豪苑2006年?yáng)|莞新豪宅代表作2007年宅與人貴，非凡領(lǐng)悟景湖春曉2006年?yáng)|莞高尚水景住宅——生活原本在水邊2007年單純產(chǎn)品信息國(guó)際公館2006年以國(guó)際視野造城（豪宅）金域中央2006年人杰中央2007年成功者，執(zhí)著完美百悅尚城2007年打造中心城區(qū)大型的立體居住城邦從一期到六六期的形象象傳承前期傳播，，以萬(wàn)科品品牌為主———明天你住在在哪里？高高爾夫邊上上的上層建建筑他們，住在在萬(wàn)科城市市高爾夫客戶(hù)身份認(rèn)認(rèn)同—告別平凡，，生命在高高處三期形象———2006，，城市高爾爾夫七問(wèn)2007，，萬(wàn)科全面面家居解決決方案四期轉(zhuǎn)入大大社區(qū)概念念—2008，，我們說(shuō)什么么？“同一個(gè)世世界、同一一個(gè)夢(mèng)想””的奧運(yùn)會(huì)會(huì)口號(hào)將傳遍地球球的每個(gè)角角落，世界界為之興奮奮，中國(guó)為為之沸騰。。北京奧運(yùn)倡倡導(dǎo)“綠色色奧運(yùn)，人人文奧運(yùn)””精神，其其精髓是：：“健康、人文文、和諧”讓我們先關(guān)關(guān)注一下社社會(huì)焦點(diǎn)2008，，奧運(yùn)年！再思考一下下萬(wàn)科品牌牌精髓萬(wàn)科是一個(gè)個(gè)以人文情懷懷聞名的企企業(yè)公民，，萬(wàn)科一直以以來(lái)的愛(ài)心心活動(dòng)、鄰鄰里觀念、、社區(qū)的人人文關(guān)懷，，以及近期期的換標(biāo)無(wú)無(wú)不證明了了這一點(diǎn)。。揣摩項(xiàng)目目目前情形項(xiàng)目本身大社區(qū)已經(jīng)經(jīng)成熟了———880戶(hù)入入住，較06年年入住率增增加59%；三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)駐、超市市、學(xué)校、、商業(yè)中心心投入使用用；社區(qū)生活氛氛圍濃郁，，溫馨———懷孕媽媽在在丈夫的陪陪同下幸福福的散步推著B(niǎo)ABy車(chē)的媽媽媽?zhuān)诟父改傅呐阃拢迫蝗坏南硎苤靷愔畼?lè)樂(lè)幾個(gè)年紀(jì)相相防的夫婦婦，相約在在一起去打打球、去自自駕油…………溫馨的氛圍圍感動(dòng)著每每一個(gè)人：：延伸到新品品兩代居客客戶(hù)特征他們擁有三三代同堂的的家庭；他們穩(wěn)健、、務(wù)實(shí)、有有責(zé)任感；；他們思維成成熟、感情情細(xì)膩；他們身上有有傳承中華華固有的““和”、““孝”文化化美德這是一個(gè)和和諧的、人人文成熟社社區(qū)08年度形形象統(tǒng)領(lǐng)方方向“健康●和諧●人居“跟隨奧運(yùn)的的呼聲（健康、人人文、和諧諧）與萬(wàn)科品牌牌精神同步步（人文情懷、、企業(yè)公民民）進(jìn)一步升化化項(xiàng)目形象象（和諧的、、人文成熟熟社區(qū)）形象統(tǒng)領(lǐng)方方向宅者，人之之本。人因因宅而立，，宅因人得得存。人宅宅相扶，感感通天地。08年度，，各階段營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略方方向08年2月月底-4月月初第一階段第二階段第三階段第四階段08年4月月初-6月月初08年6月月初-7月月中旬08年7月月中旬-9月第五階段08年9月月-12月月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)打造東莞萬(wàn)萬(wàn)科第一個(gè)個(gè)完美收官官之作成熟（美墅墅）拋出社會(huì)老老齡話(huà)題，，引發(fā)系列列論壇熱潮潮和諧兩代居居完美收官幸福（高層層精裝洋房房）—2008城市高爾爾夫高層洋洋房盛大開(kāi)開(kāi)盤(pán)第一階段：：7期情景景美墅推廣廣方向有一個(gè)事實(shí)實(shí)，那就是是“美墅還是原原來(lái)的美墅墅，情景卻卻非昨！此時(shí)的情景景有了時(shí)間間的沉淀、、社區(qū)的成成熟、項(xiàng)目目的收官、最后后、絕版、、珍藏等諸多特質(zhì)質(zhì)，站在和和諧、人居居這一主題題下，我們們認(rèn)為應(yīng)該該強(qiáng)調(diào)：高爾夫生活活的意識(shí)形形態(tài)！關(guān)鍵詞：成熟、美墅墅僅為推廣方方向，期待待探討。。。。。回顧一下以以前的高層層推廣三期六期我們還要說(shuō)說(shuō)“高”嗎嗎？如果是，那那么高度在在那里？我們還要說(shuō)說(shuō)“精裝概概念”嗎？？，恐怕市場(chǎng)就就聽(tīng)就聽(tīng)膩膩了其實(shí)不要忽忽略，高層層推出的時(shí)時(shí)間，離奧奧運(yùn)開(kāi)幕漸漸行漸近。。。。何不借奧運(yùn)運(yùn)打牌？關(guān)鍵詞：幸福、精裝裝修洋房?jī)H為推廣方方向，期待待探討。。。。。第二階段：：情裝修高高層洋房推推廣方向第三階段：：兩代居洋洋房推廣方方向在經(jīng)過(guò)，情情景美墅對(duì)對(duì)生活意識(shí)識(shí)形態(tài)演繹繹、及高層層洋房與奧奧運(yùn)的接博博后，也許許，兩代居居是我們?cè)谠谕茝V策略略方面，真真正走向““合諧、人人居”的契契入點(diǎn)。此推廣策略略分兩個(gè)階階段完成：：1、6月初初引發(fā)有關(guān)關(guān)于兩代居居居住模式式的軟文抄抄作；2、在正面面的討論呼呼聲中，兩兩代居順推推出推出。。關(guān)于中國(guó)社社會(huì)老齡化化問(wèn)題解決決之道？東莞家庭居居住模式討討論話(huà)題2話(huà)題1兩代居居住住模式的軟文炒作話(huà)題3兩代居———都市人理理想的居住住模式關(guān)鍵詞：“和諧、兩兩代居”萬(wàn)科高爾夫夫兩代居““親情”登登場(chǎng)第四階段：：完美收官官關(guān)鍵詞：完善人居，，感恩東莞莞萬(wàn)科高爾夫夫花園完美美收官項(xiàng)目全年貨貨量全部推推出，余貨貨銷(xiāo)售過(guò)程程中，提出出收官概念念，感動(dòng)客客戶(hù)神經(jīng)，，激發(fā)惋惜惜之情。。。。。。3月月戶(hù)外外情景景美美墅墅推推售售中國(guó)國(guó)老老齡齡化化問(wèn)問(wèn)題題計(jì)計(jì)論論影視視高層層開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)4月月5月月7月月各階階段段線(xiàn)線(xiàn)上上推推廣廣傳傳播播策策略略8月月9-12月月報(bào)廣廣情景景美美墅墅推售售短信信配配合合短信信配配合合報(bào)廣廣高層層發(fā)發(fā)售售開(kāi)盤(pán)盤(pán)小小活活動(dòng)動(dòng)開(kāi)盤(pán)盤(pán)活活動(dòng)動(dòng)短信信配配合合戶(hù)外外情景景美美墅墅推推售售報(bào)廣廣兩代代居居發(fā)發(fā)售售社區(qū)區(qū)小小活活動(dòng)動(dòng)兩代代居居話(huà)話(huà)題題軟軟文文影視視高層層開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)兩代代居居生生活活模模式式以和和詣詣、、人人居居為為主主題題生生活活題題材材的的影影視視方方向向短信信配配合合報(bào)廣廣兩代代居居發(fā)發(fā)售售戶(hù)外外情景景美美墅墅推推售售戶(hù)外外情景景美美墅墅推推售售社區(qū)區(qū)小小活活動(dòng)動(dòng)兩代代居居話(huà)話(huà)題題軟軟文文各階階段段線(xiàn)線(xiàn)下下推推廣廣配配合合線(xiàn)下下推推廣廣核核心心：：主要要以以營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)為為主主載載體體，，緊緊扣扣““和和諧諧、、人人居居””主主題題方方向向，，組組織織開(kāi)開(kāi)展展以以“關(guān)愛(ài)愛(ài)、、健健康康、、奧奧運(yùn)運(yùn)””等等與與生生活活息息息息相相關(guān)關(guān)的小小型型活活動(dòng)動(dòng)。。建議議公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)1：：關(guān)關(guān)注注健健康康從從體體檢檢開(kāi)開(kāi)始始啟動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間2008年年3-4月月意義義和和作作用用08年年奧奧運(yùn)運(yùn)年年，，全全民民健健身身，，給業(yè)業(yè)主主及及來(lái)來(lái)訪訪客客戶(hù)戶(hù)體體檢檢，，感感受受高高爾爾夫夫的的溫溫馨馨生生活活吸引引上上門(mén)門(mén)，，促促進(jìn)進(jìn)成成交交形式式和和內(nèi)內(nèi)容容針對(duì)對(duì)業(yè)業(yè)主主和和來(lái)來(lái)訪訪客客戶(hù)戶(hù)，，進(jìn)進(jìn)行行健健康康體體檢檢，，量量血血壓壓，，測(cè)測(cè)視視力力，，專(zhuān)專(zhuān)家家給給健健身身建建議議，，倡倡導(dǎo)導(dǎo)健健康康生生活活，，造造成成轟轟動(dòng)動(dòng)效效應(yīng)應(yīng)，，帶帶動(dòng)動(dòng)更更多多的的客客戶(hù)戶(hù)參參加加，，從從而而以以健健康康體體檢檢帶帶動(dòng)動(dòng)銷(xiāo)銷(xiāo)售售。。建議議公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)3：：明明星星寶寶寶寶評(píng)評(píng)比比啟動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間2008年年5月月意義義和和作作用用對(duì)高高爾爾夫夫業(yè)業(yè)主主的的寶寶寶寶們們進(jìn)進(jìn)行行評(píng)評(píng)選選，，選選出出最最可可愛(ài)愛(ài)的的寶寶寶寶，，最最淘淘氣氣的的寶寶寶寶等等蓄積積人人氣氣，，營(yíng)營(yíng)造造現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氣氛氛形式式和和內(nèi)內(nèi)容容采取取業(yè)業(yè)主主互互動(dòng)動(dòng)的的形形式式，，通通過(guò)過(guò)自自己己可可愛(ài)愛(ài)的的孩孩子子讓讓業(yè)業(yè)主主互互相相了了解解，，互互相相熟熟悉悉。。營(yíng)營(yíng)造造現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氣氛氛，，促促進(jìn)進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)成成交交。。啟動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間2008年年6月月意義義和和作作用用根據(jù)據(jù)兩兩代代居居的的推推貨貨情情況況，，針針對(duì)對(duì)老老年年人人開(kāi)開(kāi)展展養(yǎng)養(yǎng)生生之之道道講講座座傳授授養(yǎng)養(yǎng)生生方方面面的的知知識(shí)識(shí)，，提提倡倡健健康康生生活活吸引引上上門(mén)門(mén)，，促促進(jìn)進(jìn)成成交交，，活活躍躍現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氣氛氛，，感感受受萬(wàn)萬(wàn)科科溫溫馨馨生生活活形式式和和內(nèi)內(nèi)容容針對(duì)對(duì)業(yè)業(yè)主主和和來(lái)來(lái)訪訪客客戶(hù)戶(hù)，，傳傳授授養(yǎng)養(yǎng)生生方方面面的的知知識(shí)識(shí)，，蓄蓄積積人人氣氣，，造造成成轟轟動(dòng)動(dòng)效效應(yīng)應(yīng)，，帶帶動(dòng)動(dòng)更更多多的的客客戶(hù)戶(hù)參參加加，，從從而而以以養(yǎng)養(yǎng)生生之之道道講講座座帶帶動(dòng)動(dòng)銷(xiāo)銷(xiāo)售售。。建議議公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)2：：養(yǎng)養(yǎng)生生之之道道講講座座建議議公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)4：：健健康康系系列列講講座座啟動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間2008年年7月月意義義和和作作用用面向向高高爾爾夫夫業(yè)業(yè)主主開(kāi)開(kāi)展展關(guān)關(guān)注注健健康康系系列列知知識(shí)識(shí)講講座座，，對(duì)業(yè)業(yè)主主關(guān)關(guān)心心的的健健康康問(wèn)問(wèn)題題展展開(kāi)開(kāi)討討論論，，專(zhuān)專(zhuān)家家給給出出建建議議吸引引上上門(mén)門(mén)，，促促進(jìn)進(jìn)成成交交，，活活躍躍現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氣氛氛，，感感受受萬(wàn)萬(wàn)科科溫溫馨馨生生活活形式式和和內(nèi)內(nèi)容容針對(duì)對(duì)業(yè)業(yè)主主和和來(lái)來(lái)訪訪客客戶(hù)戶(hù)，，開(kāi)開(kāi)展展關(guān)關(guān)注注健健康康系系列列之之是是講講座座，，專(zhuān)專(zhuān)家家針針對(duì)對(duì)不不同同的的個(gè)個(gè)體體給給出出健健康康建建議議，，蓄蓄積積人人氣氣，，造造成成轟轟動(dòng)動(dòng)效效應(yīng)應(yīng)，，帶帶動(dòng)動(dòng)更更多多的的客客戶(hù)戶(hù)參參加加，，從從而而以以健健康康知知識(shí)識(shí)講講座座帶帶動(dòng)動(dòng)銷(xiāo)銷(xiāo)售售。。啟動(dòng)時(shí)間2008年8月意義和作用面向高爾夫業(yè)業(yè)主開(kāi)展社區(qū)民俗趣味味運(yùn)動(dòng)會(huì)迎奧奧運(yùn)活動(dòng)吸引上門(mén)，促促進(jìn)成交，活活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛氛，感受萬(wàn)科科溫馨生活形式和內(nèi)容社區(qū)民俗趣味味運(yùn)動(dòng)會(huì)將民民俗性、趣味味性?xún)纱筇厣浞终宫F(xiàn),,如跳繩、、推鐵環(huán)、拽拽包兒、抬轎轎子、踢毽子子、抽陀螺、、拔河等游戲戲都是比賽的的項(xiàng)目。通過(guò)民俗趣味味運(yùn)動(dòng)會(huì),老老青少三代可可以在活動(dòng)中中增強(qiáng)體質(zhì),鄰里關(guān)系也也能進(jìn)一步融融洽，推動(dòng)和和諧社區(qū)的建建設(shè)，營(yíng)造現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，促促進(jìn)銷(xiāo)售。建議公關(guān)活動(dòng)動(dòng)4：社區(qū)民俗趣味味運(yùn)動(dòng)會(huì)迎奧奧運(yùn)戶(hù)外廣告：報(bào)紙廣告：電視廣告：?jiǎn)螐?、?hù)型圖圖：現(xiàn)場(chǎng)包裝：客戶(hù)活動(dòng)：圍板、指示標(biāo)識(shí)、通道投放3.22第二次上畫(huà)第三次上畫(huà)6.7第一次上畫(huà)媒體投放影視投放設(shè)計(jì)制作設(shè)計(jì)制作3月4月5月6月月7月8月9月10月-12月七期第一次推推貨七期第二次推推貨6-3標(biāo)開(kāi)盤(pán)6-3標(biāo)第二二次推貨七期第四次推推貨6-3標(biāo)第四四次推貨6-3標(biāo)第三三次推貨5.17.196.75.15.303.225.1設(shè)計(jì)制作6.73.225.16.77.198.23.225.17.19第四次上畫(huà)9.14中秋節(jié)10.7重陽(yáng)節(jié)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)6.22拋磚引玉，期期待共同討論論！9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。22:39:0622:39:0622:391/5/202310:39:06PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君