某樓盤二期營銷均價專題報告

如何實現(xiàn)魏瑪假日二期3300元/㎡均價專題匯報德國年體驗?zāi)甑谝徊糠趾暧^市場趨勢■鎮(zhèn)江樓市07年1-11月銷售情況走勢11月份鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場在售項目156個，當(dāng)月總成交套數(shù)2799套，延續(xù)了5月份2281套、6月份1794套、7月份2233套、8月2360套、9月2730套、10月2799套的單月銷售良好勢頭，平均每月2024.7套的成交量,遠遠高于2006年平均單月800套的成交量，樓市持續(xù)走高,07年實現(xiàn)均價3081元/㎡（06年全市成交均價2925元/㎡）。鎮(zhèn)江城市輻射能力有限，整體房地產(chǎn)市場仍以本地消化為主，雖然07年樓市整體成交量走高，但價格提升乏力，相比06年156元/平米的增幅遠遠落后揚州、南京等周邊市場，預(yù)計08年整體樓市仍然呈上升趨勢，但價格提升幅度仍然維持在低水平?！?7年11月鎮(zhèn)江各樓市版塊銷售情況對比分析雖然07年鎮(zhèn)江樓市的大部分成交量仍然集中在城中版塊，但以丹徒、大港為代表的城郊版塊迅速上升也反映出郊區(qū)置業(yè)的普遍趨勢和客戶認同，隨著丹徒越來越多高端物業(yè)的面市，以及政府南移及高鐵落戶等利好，預(yù)計08年丹徒生態(tài)住宅區(qū)的宜居優(yōu)勢將進一步增強，版塊價值也將得到進一步提升。第二部分競爭市場分析■丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場主要競爭樓盤分布07年丹徒在售項目22個，08年上市項目進一步增加，整個區(qū)域市場內(nèi)同質(zhì)化競爭嚴重，目前和魏瑪假日物業(yè)類型和產(chǎn)品力相當(dāng)?shù)捻椖坑酗L(fēng)景城邦和圣地雅閣2個，另一街之隔的駙馬花園低價傾銷也形成較大競爭壓力（低于魏瑪均價700元/平米，價格分流現(xiàn)象明顯）。丹徒片區(qū)08年已知即將上市項目序號項目名稱總體量(萬平米)1精功清怡嘉苑202科苑華庭83亞廈風(fēng)和苑6.84華潤金谷項目16總計50.8萬平米■丹徒07年1-11月銷售情況對比分析07年整個丹徒區(qū)域市場的上升勢頭明顯高于鎮(zhèn)江平均水平，但22個在售項目全年月均銷售185套（2萬平米以下）的銷售現(xiàn)狀仍然不盡如人意，預(yù)計08年整個丹徒區(qū)域市場整體份額小競爭壓力大的現(xiàn)狀將進一步持續(xù)?！?7年9月丹徒區(qū)商品房銷售排行序號項目名稱銷售套數(shù)均價1魏瑪花園9425652駙馬花園4321443風(fēng)景城邦4027174彩虹城3722975新城茗苑2823516馨園1539157綠之緣1017368南盛家園99鑫基·陽光麗景710華建公寓611幸福城·格林藍天612北極金谷家園613丹徒辛豐世紀614瑞泰城市花園615聆湖尚郡416華瑞新城417北極·錦繡圌山318金谷小區(qū)219愛民苑120龍騰新村1序號項目名稱銷售套數(shù)均價1風(fēng)景城邦5830442新城茗苑4324543駙馬花園4322774魏瑪花園3226995丹徒辛豐世紀2414356馨園1438897畫意江南1023398鑫基·陽光麗景89南盛家園810北極金谷家園711香山茗苑712華建公寓613瑞泰城市花園614龍騰新村615綠之緣516彩虹城417聆湖尚郡318幸福城219華瑞新城220金谷小區(qū)2序號項目名稱銷售套數(shù)均價1魏瑪花園6727602駙馬花園4021843瑞泰城市花園3428804風(fēng)景城邦2731615香山茗苑2424686新城茗苑2024617南盛家園1621718丹徒辛豐世紀149綠之緣11

10彩虹城10

11聆湖尚郡8

12畫意江南813鑫基·陽光麗景614龍騰新村515龍山商貿(mào)中心416北極金谷家園317馨園218幸福城格林藍天219北極·錦繡圌山220皇家花園121愛民苑1■07年10月丹徒區(qū)商品房銷售排行■07年11月丹徒區(qū)商品房銷售排行07年9-11月三個月魏瑪假日以總銷售193套，均價2700元/平米的業(yè)績占據(jù)了整個丹徒區(qū)域市場的排行第一，不僅實現(xiàn)真正意義上的高價快銷，更超越了開盤前設(shè)定的丹徒第二的目標。參數(shù)駙馬花園風(fēng)景城邦圣地雅格魏瑪假日建筑及用材總建筑面積4.58萬100萬19萬20萬建筑類型6層多層3-5層聯(lián)排\疊加\花園洋房,6層多層,18層高層3-5層聯(lián)排\疊加\花園洋房,6層多層3-5層聯(lián)排\花園洋房,6層多層建筑地貌平地坡地建筑平地原生態(tài)坡地景觀建筑建筑風(fēng)格無西班牙\英格蘭南加洲德國建筑布局兵營式組團式組團式組團式建筑結(jié)構(gòu)磚混異形框架剪力墻\磚混框架結(jié)構(gòu)全框架短肢剪力墻外墻材料面磚涂料\面磚面磚花崗巖\面磚入口大堂裝修標準無標準層\涂料面磚\大理石雙層挑高門廳\面磚\地面花崗巖樓梯欄桿及扶手鑄鐵\木材鑄鐵\木材鑄鐵\木材方管\實木門、窗材料塑鋼彩鋁\雙層玻璃雙層中空玻璃\鋼制門彩鋁\雙層中空玻璃\成品入戶門配套及景觀內(nèi)部配套華聯(lián)\臨街商鋪超市\(zhòng)外國語學(xué)校\四星級酒店\社區(qū)巴士\500米長商業(yè)街\2000平米會所2100平米酒店式商務(wù)中心\商業(yè)街\運動配套16000平米商業(yè)廣場\3100平米風(fēng)情商業(yè)街\2500平米會所\13000平米高爾夫果嶺\網(wǎng)球場\門球場\嬉水池園林景觀無8000平米中心景觀廣場\3000平米休閑廣場\10000平米陽光水岸\500種樹木塔樓\中央水景\組團景觀15000平米中心景觀廣場\48米高歌特式鐘樓\46米長魏瑪大道\80米長文化長廊\100多種樹木戶型主力戶型面積101㎡兩房\130㎡三房80-120㎡兩房\三房90-134㎡兩房\三房88㎡兩房\107㎡\120㎡三房戶型特色無大開間小進深,一樓花園贈送,6米挑高陽臺和超大露臺贈送超大陽臺設(shè)計,獨有八角窗大開間小進深,獨創(chuàng)2.4米的超進深方正陽臺,一樓下沉式庭院,贈送落地大凸窗,頂層贈送露臺目前成交均價2150元/㎡2600元/㎡2650元/㎡2913元/㎡魏瑪假日在產(chǎn)品力和風(fēng)景城邦、圣地雅閣類似的基礎(chǔ)上，無論在銷售總量還是銷售均價都實現(xiàn)了全面超越，說明在丹徒通過產(chǎn)品力和銷售力的有效結(jié)合和提升來實現(xiàn)市場領(lǐng)導(dǎo)者品牌的塑造是有市場出口的。時間推售情況已售單位銷售比例月均吸納率總銷售量06年5月1日18、19、20、21、25、26、27號樓疊加別墅，22、23、24號樓聯(lián)排別墅，34、35、36、37、38、39號樓花園洋房共計203套房源推出190套93.5％29.2套70％06年10月1日5、6號樓小高層，28、29、40、41號樓花園洋房共計199套房源推出172套86.4％06年11月8日30、31、46、47號樓花園洋房共計118套房源推出71套60.2％07年4月8日32、33、42、43、44、45號樓花園洋房共計132套房源推出57套43.2%07年9月22日23、21、18、25、22、20號樓28套聯(lián)排別墅，24、19號樓4套雙拼別墅，12、16號樓20套疊加別墅推出;多層33、34、30、35、31號樓90套房源推出62套69.9%07年10月17日9#10#11#13#14#15#聯(lián)排別墅52套4套7.7%總計794套556套■風(fēng)景城邦歷史推售狀況風(fēng)景城邦作為100萬平米體量，一年超過600萬廣告費的超級大盤，與目前所取得的銷售業(yè)績相比實際是不相稱的，其銷售模式和推廣模式均是不經(jīng)濟的。時間推售情況已售單位銷售比例月均吸納率總銷售率07年10月15#、16#聯(lián)排別墅共計12套房源推出1套8.3%11.7套24.7%07年11月17日1#、2#樓共計76套多層房源推出34套44.7%07年12月22日3#、7#、13#54套多層房源推出0套0總計142套35套■圣圣地雅雅閣歷歷史推推售狀狀況圣地雅雅閣作作為丹丹徒區(qū)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)和和地段段最好好的項項目，，目前前在銷銷售策策略和和模式式上均均存在在一定定問題題。時間推售情況已售單位銷售比例月均吸納率總銷售率06年9月30日1#2#3#5#7#多層99套94套95%18.1套83%06年10月17日9#11#多層50套，1#2#商鋪12套52套83.9%07年2月12日17#6#8#多層68套57套83.8%07年8月15日15#多層30套29套96.7%07年8月31日10#多層20套0套007年9月14日1#2#3#6#8#10#多層27套22套81.5%總計306套254套■駙駙馬花花園歷歷史推推售狀狀況駙馬花花園在在地段段上和和魏瑪瑪假日日一樣樣，銷銷售均均價卻卻比魏魏瑪假假日低低700元元之多多，但但是在在銷售售業(yè)績績上仍仍然不不甚理理想，，說明明在丹丹徒低低價策策略并并不能能解決決銷售售的根根本問問題。。時間推售情況已售單位銷售比例月均吸納率總銷售套數(shù)9月3#4#5#6#多層137套126套92%68.7套71.2%11#12#27#28#洋房、多層119套87套73%10月24#29#30#多層100套58套58%12月31#多層30套4套13.3%總計386套275套■魏魏瑪假假日歷歷史推推售狀狀況魏瑪假假日在在區(qū)域域同質(zhì)質(zhì)競爭爭較大大的市市場環(huán)環(huán)境下下，成成功地地依靠靠體驗驗營銷銷和刀刀鋒營營銷相相結(jié)合合的銷銷售力力提升升，制制造了了開盤盤后三三個月月定購購超300套的的鎮(zhèn)江江神話話，并并一舉舉打破破風(fēng)景景城邦邦一統(tǒng)統(tǒng)丹徒徒的格格局，，成為為鎮(zhèn)江江高價價快銷銷的標標桿。。第三部部分一一期期操盤盤總結(jié)結(jié)內(nèi)部認認購、、價格格測試試開盤選房時間銷售節(jié)奏工程進度開盤強強銷期期A標蓄蓄水期期營銷節(jié)點樣板體體驗中中心開開放價格走走勢及及營銷銷強度度宣傳方向項目形形象概概念項目產(chǎn)產(chǎn)品價價值宣宣泄、、項目目知明明度擴擴張體驗營營銷造造勢、、價值值認同同07年年5月月7月8月9月10月月11月月12月月A標部部分2-3層A標部部分封封頂A標洋洋房出出正負負零A標全全面封封頂標標打樁樁B標2-3層B標封封頂持銷期期形象導(dǎo)導(dǎo)入、、售樓樓處包包裝認購卡卡、累累計客客戶B標蓄蓄水B標開開盤業(yè)內(nèi)酒酒會客戶答答謝酒酒會、、老帶帶新政政策推推出圣誕活活動、、客戶戶俱樂樂部成成立B標蓄蓄水B標開開盤營銷渠渠道刀鋒集集客魏瑪假假日自自9月月8日日開盤盤以來來,截截止12月月24日已已成功功銷售售312套套,銷銷售額額8700萬,12月推推出的的31號樓樓成交交均價價已突突破2900元元/平平米，，遠遠遠高出出區(qū)域域多層層同期期均價價2300元/㎡近近600元元/㎡㎡，高高出同同區(qū)域域其他他最高高價樓樓盤圣圣地雅雅格近近300元元/㎡㎡，說說明項項目一一期的的操盤盤策略略無疑疑是正正確的的，二二期完完全可可以進進一步步總結(jié)結(jié)和優(yōu)優(yōu)化。。營銷強強度價格走走勢第四部部分二二期提提升措措施二期一一標段段多層層共9幢;建筑筑面積積約25000平米米二期三三標段段小高高層共共1幢幢;建建筑面面積約約15000平平米二期二二標段段多層層共4幢;建筑筑面積積約12000平米米魏瑪假假日二二期經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)指指標測測算二期若若要實實現(xiàn)開開盤均均價達達到3100元元/㎡㎡,年年底3500元元/㎡㎡,整整體均均價實實現(xiàn)3300元元/㎡㎡，明明年整整體價價格策策略采采取平平開高高走，，小盤盤量多多頻次次開盤盤，通通過小小幅頻頻漲最最終實實現(xiàn)整整體均均價3300元元/㎡㎡。明年預(yù)預(yù)期實實現(xiàn)的的價格格水平平已接接近主主城潤潤洲區(qū)區(qū)07年1-11月月份整整體均均價水水平，，同時時本案案在明明年任任何時時期都都會至至少高高出區(qū)區(qū)域整整體價價格500元/㎡，，目標標艱巨巨，營營銷部部署上上將具具備更更大的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)性??！魏瑪假假日二二期價價格提提升目目標二期價價格提提升八大措措施品牌形形象溢溢價現(xiàn)場包包裝提提升刀鋒集集客整整頓樣板示示范震震撼客戶渠渠道拓拓展終端服服務(wù)升升級項目資資源整整合活動營營銷出出彩德國年年、體體驗?zāi)昴昶放企w體驗客戶體體驗樣板體體驗品牌體體驗:品牌牌形象象溢價價通過項項目品品牌形形象系系統(tǒng)化化運作作，以以品牌牌識別別和承承諾的的核心心動作作提升升，販販賣項項目價價值和理念念取向向，形形成客客戶共共性心心理，，超越越或滿滿足其其期望望需求求，從從而引引導(dǎo)客客戶價價值大大于價格等等向心心理對對接。。1.識識別銷售物物料:德國國藝術(shù)術(shù)式樓樓書\戶型型手冊冊與生生活指指南的的結(jié)合合;戶外形形象:導(dǎo)系系系統(tǒng)統(tǒng)\大大牌\公交交站臺臺;2.承承諾：：工程:外立立面\景觀觀\封封頂?shù)鹊裙こ坛踢M度度告知知;質(zhì)量:項目目的建建筑細細節(jié)\材料料\標標準\工藝藝等;產(chǎn)品:規(guī)劃劃\景景觀\戶型型\配配套\交房房等.具體品品牌體體驗思思路見見：魏魏瑪假假日二二期品品牌體體驗策策略思思路大市口口大牌牌（續(xù)續(xù)約)檀山路路\千千禧路路\312國道道路口口攔截截性導(dǎo)導(dǎo)示系系統(tǒng)現(xiàn)場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角大大牌■戶外外形象象規(guī)劃劃公交站站臺魏瑪““假日日生活活館””魏瑪““德國國建筑筑博物物館””濃郁歐歐洲氣氣息的的廣場場現(xiàn)場價價值氛氛圍營營造在一期期銷售售前期期過程程中，，魏瑪瑪獨有有的現(xiàn)現(xiàn)場包包裝給給實際際銷售售帶來來了聚聚集效效應(yīng)，，但隨隨著后后期銷銷售價價格的不斷斷攀升升，現(xiàn)現(xiàn)場震震撼效效果和和客戶戶價值值認同同心理理逐漸漸降低低，而而二期期要實實現(xiàn)高高價，，現(xiàn)場場包裝裝的價價值氛圍營營造尤尤為重重要:現(xiàn)場售售樓中中心歌特式式鐘樓樓廣場品牌體體驗:現(xiàn)場場包裝裝提升升■魏瑪瑪“假假日生生活館館”咖啡吧吧周末影影院\德語語培訓(xùn)訓(xùn)兒童娛娛樂建材\建筑筑工藝藝展展示德國文文化廊廊酒杯懸懸掛德國名名酒擺擺設(shè)咖啡杯杯煙灰缸缸\盆盆花\臺卡卡高檔窗窗簾雜志\報紙紙資料料架茶水單單德國風(fēng)風(fēng)景油油畫德國抽抽象雕雕塑兒童小小型娛娛樂設(shè)設(shè)施影院碟碟片影片展展架區(qū)位圖圖雨傘懸懸掛器器■魏瑪瑪“德德國建建筑博博物館館”德國建建筑圖圖片展展\著著名建建筑物物模型型■魏瑪瑪“歐歐洲廣廣場””熱帶植植物\梧桐桐歐洲韻韻味燈燈桿歐洲廣廣場雕雕像\小品品品牌體體驗：：項目目資源源整合合針對項項目現(xiàn)現(xiàn)有資資源進進行整整合，，形成成項目目增值值點，，提高高項目目整體體附加加功能能:1、與與交管管部門門在小小區(qū)商商業(yè)廣廣場西西側(cè)入入口處處設(shè)立立K118路總總站，，這樣樣不僅僅社區(qū)區(qū)交通通配套套得到到了迅迅速完完善，，也為為后期期商業(yè)業(yè)的銷銷售打打下了了基礎(chǔ)礎(chǔ)；2、整整合運運動會會所、、網(wǎng)球球場、、高爾爾夫果果嶺、、門球球場等等社區(qū)區(qū)運動動設(shè)施施與配配套，，與市市體育育局合合作在在魏瑪瑪假日日成立立“全全民健健身中中心””，，各類類運動動設(shè)施施和場場館也也能通通過出出售和和租賃賃得到到有效效盤活活；3、與與《現(xiàn)現(xiàn)代快快報》》合作作成立立德語語培訓(xùn)訓(xùn)機構(gòu)構(gòu)作,免費費提供供售樓樓中心心場所所給其其使用用,進進行德德語培培訓(xùn)K118路路公交交站臺臺設(shè)立立魏瑪假假日全全民健健身中中心運動會會所經(jīng)經(jīng)營模模式探探討-以租租代售售項目正正常銷銷售:2500平平米*4000元/平米米=1000萬萬按正常常銀行行按揭揭,需需首付付500萬萬,資資金壓壓力過過大;采用以以租代代售模模式,雖然然可能能面臨臨總價價更高高的問問題，，但購購買商商戶卻卻會大大大減減少首首付壓壓力，，更容容易找找到目目標商商家而而迅速速去化化。以租代代售方方式需需要解解決2個問問題：：第一：：相對對提高高單價價約50%,均均價6000元元/平平米,銷售售總價價為1500萬萬;第二：：以開開發(fā)公公司內(nèi)內(nèi)部某某個人人名義義和開開發(fā)商商簽訂訂商業(yè)業(yè)用房房買賣賣合同同，其其中個個人首首付750萬不不需要要實際際付款款，由由開發(fā)發(fā)公司司制造造交易易過程程假象象，并并提供供繳款款收據(jù)據(jù);這樣對對于購購買客客戶而而言，，就可可以宣宣稱首首付2成（（首付付壓力力大為為減輕輕），，10年租租賃期期滿即即等同同購買買（實實際操操作過過程中中可以以以客客戶租租金沖沖抵銀銀行按按揭，，10年租租賃期期滿，，由開開發(fā)公公司個個人過過戶到到購房房客戶戶即可可）對于開開發(fā)商商而言言，客客戶首首付2成300萬,銀行行按揭揭放款款750萬萬，實實際收收益為為1050萬，，和方方式一一相差差無幾幾，如如果欲欲實現(xiàn)現(xiàn)更大大預(yù)期期，可可以相相對提提高租租金，，通過過租金金與銀銀行按按揭間間的差差價來來實現(xiàn)現(xiàn)）德語培培訓(xùn)中中心客戶體體驗：：刀鋒鋒集客客整頓頓刀鋒集集客以以“無無限放放大售售樓處處”為為運作作理念念，““變推推銷為為拉銷銷”模模式，，通過過“地地毯清清洗策策略””，形成了了項目目一期期熱銷銷。項項目二二期將將實行行更具具精煉煉化、、制導(dǎo)導(dǎo)化整整頓和和管理理，實實現(xiàn)團團隊?wèi)?zhàn)戰(zhàn)斗力高高效提提升。。時間7月份8月份9月份10月份11月份12月份帶客來訪量324667704925成交量020221498成交率043%33%20%18%32%截止12月月份共共計來來訪客客戶289組，，共計計成交交73套，，整體體成交交率達達到25%，可可以看看出刀刀鋒團隊隊作作為為推推廣廣的的一一總總的的渠渠道道，，在在成成交交量量上上起起到到了了立立竿竿見見影影的的效效果果。。管理理模模式式整整頓頓人員員隊隊伍伍龐龐雜雜，，素素養(yǎng)養(yǎng)低低精簡簡隊隊伍伍，，強強化化培培訓(xùn)訓(xùn)考考核核，，提提升升個個人人業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)技技能能考核核模模式式單單一一實施施績績效效考考核核，，以以拜拜訪訪量量為為目目標標任任務(wù)務(wù)分分解解集客客模模式式調(diào)調(diào)整整正常常出出擊擊帶帶客客、、售售樓樓處處蹲蹲點點、、社社區(qū)區(qū)定定點點陌生生拜拜訪訪一一對對一一的的拜拜訪訪模模式式刀鋒鋒團團隊隊形形象象、、細細節(jié)節(jié)規(guī)規(guī)范范提提升升刀鋒鋒胸胸牌牌、、服服裝裝要要求求以以及及投投影影儀儀、、筆筆記記本本支支撐撐多渠渠道道出出擊擊模模式式，，如如商商業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟盟、、購購房房俱俱樂樂部部組組建建、、下下線線發(fā)發(fā)展展等等面對對面面團團隊隊出出擊擊的的拜拜訪訪模模式式現(xiàn)場場示示范范區(qū)區(qū)周周末末活活動動持持續(xù)續(xù)開開展展，，如如周周末末影影院院、、德德國國展展等等大眾眾媒媒體體形象象支支持持多頻頻次次開開盤盤，，震震撼撼式式面面市市，，交交叉叉式式銷銷售售1、、服服務(wù)務(wù)營營銷銷：：服服務(wù)務(wù)功功能能延延伸伸的會會議議營營銷銷、、老老客客戶戶介介紹紹新新客客戶戶等等；；4、、實實景景示示范范的的體體驗驗營營銷銷：：樣板板房房、、景景觀觀示示范范區(qū)區(qū)5、、圈圈層層營營銷銷：：在在各各社社團團組組織織間間推推介介、、團團購購等等2、、事事件件和和活活動動營營銷銷：：充充分分利利用用事事件件和震震撼撼性性的的開開盤盤制制造造市市場場關(guān)關(guān)注注3、、俱俱樂樂部部營營銷銷：：會員員行行銷銷7、、數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫營營銷銷：：有有效效利利用用中中高高端端客客戶戶群群的的客客戶戶資資料料6、、刀刀鋒鋒直直銷銷：：一對對一一保保險險經(jīng)經(jīng)紀紀人人式式直直銷銷8、、周周末末營營銷銷：：周末末活活動動或或外外場場地地式式促促銷銷客戶戶體體驗驗：：客客戶戶渠渠道道拓拓展展渠道道拓拓展展渠道道拓拓展展9、、小小眾眾傳傳播播營營銷銷：：橫幅幅、、短短信信、、社社區(qū)區(qū)廣廣告告等等一期期客客戶戶渠渠道道拓拓展展上上，，主主要要以以大大眾眾媒媒體體形形象象支支持持，，刀刀鋒鋒營營銷銷、、活活動動營營銷銷、、體體驗驗營營銷銷結(jié)結(jié)合合的的渠渠道道模模式式為為主主要要集集客客方方式式，，為為項項目目一一期期的的良良好好銷銷售售奠奠定定了了基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，二二期期在在保保持持原原有有渠渠道道的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，進進一一步步豐豐富富客客戶戶渠渠道道，，實實現(xiàn)現(xiàn)多多樣樣化化、、低低成成本本、、高高效效率率運運作作：：1.俱俱樂樂部部營營銷銷充分分利利用用””魏魏瑪瑪假假日日俱俱樂樂部部””通通過過與與商商家家聯(lián)聯(lián)盟盟,招招募募會會員員;擬擬與與<<現(xiàn)現(xiàn)代代快快報報>>合合作作成成立立““購購房房俱俱樂樂部部””，，實實現(xiàn)現(xiàn)資資源源轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)接接；；2.圈圈層層營營銷銷我司司已已與與鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江車車友友俱俱樂樂部部、、寵寵物物俱俱樂樂部部、、銀銀行行客客戶戶俱俱樂樂部部、、中中國國移移動動全全球球通通客客戶戶俱俱樂樂部部、、大大潤潤發(fā)發(fā)會會員員、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江商商業(yè)業(yè)城城會會員員以以及及在在鎮(zhèn)鎮(zhèn)商商會會、、社社團團等等機機構(gòu)構(gòu)實實現(xiàn)現(xiàn)資資源源共共享享，，后后期期可可通通過過上上述述機機構(gòu)構(gòu)進進行行相相關(guān)關(guān)推推介介活活動動；；3.數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫營營銷銷我司司在在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江成成功功代代理理京京潤潤國國際際、、望望京京天天地地、、美美意意家家園園、、蘇蘇源源朗朗香香園園、、臻臻美美源源等等項項目目，，積積累累了了近近5000位位中中高高端端客客戶戶資資料料，，并并實實現(xiàn)現(xiàn)了了客客戶戶數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫管管理理，，可可為為項項目目二二期期銷銷售售提提供供資資源源再再生生利利用用;4.周末末營銷周末通過過在市區(qū)區(qū)售樓中中心或人人流集中中場所租租賃設(shè)置置獲獎小小游戲吸吸引客戶戶關(guān)注;5.小眾眾傳播營營銷橫幅、短短信、社社區(qū)廣告告位、銀銀行等公公共場所所易拉寶寶、資料料架擺放放以及報報紙報花花、魏瑪瑪假日物物語夾報報、企業(yè)業(yè)內(nèi)刊廣廣告等形形式形成成低成本本立體化化傳播。?？蛻趔w驗驗：終端端服務(wù)升升級現(xiàn)場實行行全方位位的終及我公司獨有的“真實一刻”終端管理，實現(xiàn)服務(wù)升級，全面經(jīng)營客戶感覺，超越顧客滿意，力促高效成交。為所有的的客戶提提供抵售售樓中心心后的茶茶水單，供供客戶選選擇咖啡啡或茶，，并在5分鐘內(nèi)送到到。5.宣傳標準準電話標準準案場標準準現(xiàn)場標準準接待標準準聯(lián)系標準準帶看標準準道具標準準人員標準準詮釋標準準貼心服務(wù)務(wù)標準價值讓度投訴處理理標準附加服務(wù)務(wù)標準終端服務(wù)務(wù)標準提提升模塊塊樣板體驗驗：樣板板示范震震撼作為一個個中高端端價位物物業(yè)的銷銷售啟動動，與之之相匹配配的實景景體驗式式產(chǎn)品是是必須，，針對鎮(zhèn)鎮(zhèn)江消費費者眼見見為實的的消費習(xí)習(xí)慣，以以及中高高端物業(yè)業(yè)本身區(qū)區(qū)別于普普通住宅宅的銷售售方式,產(chǎn)品的的實景體體驗對于于本項目目二期實實現(xiàn)價格格提升甚甚為關(guān)鍵鍵:1.5月月1日前前,魏瑪瑪大道、、運動會會所及屋屋頂花園園及時完完工;2.5月月1日前前,一期期立面完完工以及及一期宅宅間組團團景觀施施工，建建議一期期樹木景景觀增加加成形樹木木;3.物業(yè)業(yè)公司全全面進駐駐，現(xiàn)場場服務(wù)。。通過上述述樣板示示范實現(xiàn)現(xiàn)，形成成視覺震震撼和價價值高度度認同，，規(guī)避價價格抗性性，以達達到高價價快銷目的的。二期開盤盤前重點點打造的的樣板示示范工程程二期開盤盤前重點點打造的的樣板示示范工程程物業(yè)公司司專業(yè)服服務(wù)形象象進駐展展示樣板體驗驗：活動動營銷出出彩德國年\中國年年德國啤酒酒文化節(jié)節(jié)德國建筑筑論壇德國建筑筑\文化化\產(chǎn)品品展覽魅力德國國年，免免費學(xué)德德語圣誕“德德國夜、、平安夜夜”要想實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域高高價突破破,單一一的生冷冷的推銷銷模式不不足以支支撐高價價位運作作,需要要通過非非常規(guī)的的、差異異化的活活動建立立公信和和公關(guān)。。德國年：：二期項項目運作作中,結(jié)結(jié)合產(chǎn)品品德式建建筑風(fēng)格格,通過過”德國國年”活活動為主主線,將將德國價價值文化化與項目目實現(xiàn)嫁嫁接,制制造項目目品牌影影響,并并拔高項項目形象象,形成成獨特具具有德國國品質(zhì)內(nèi)內(nèi)涵以及及價值高高度的高高端產(chǎn)品品形象，，同時整整個活動動的運作作也是對對開發(fā)公公司品牌牌的一次次提升。。其他活動動：豐富富促銷活活動，形形成區(qū)域域關(guān)注，，提高現(xiàn)現(xiàn)場來訪訪，促進進實效銷銷售。與專業(yè)機機構(gòu)進行合作，，形成跨年的長長期品牌化運作作。其他活動動周末影院院周末游藝藝大本營營超級童聲聲中秋送團團圓飯\全家福福照迎奧運,魏瑪假假日趣味味運動會會夏日買房房贈空調(diào)調(diào)迎中秋,千人品品嘗大型型月餅冬日買房房贈溫暖暖三件套套體驗魏瑪瑪,暢享享蘇州樂樂園視實際銷銷售情況，進行行活動項目操作作。德國啤酒酒文化節(jié)節(jié)德國美食食展德國產(chǎn)品品\建筑筑展德國城市市文化推推介l

房地地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力力打造房房地產(chǎn)物物業(yè)管理理資料庫庫,匯聚聚海量的的免費管管理資料料。第五部分分二二期費用用預(yù)算序號項目名稱金額1品牌形象45萬2現(xiàn)場包裝15萬3資源整合5萬4渠道拓展35萬5刀鋒集客25萬6活動營銷35萬合計160萬注:以上上僅為費費用整體體初步預(yù)預(yù)估,樣樣板工程程\終端端提升不不計入本本費用.即使使贈贈品品只只是是一一張張紙紙，，顧顧客客也也是是高高興興的的。。如如果果沒沒有有贈贈品品，，就就贈贈送送““笑笑容容””。。所謂謂企企業(yè)業(yè)管管理理就就是是解解決決一一連連串串關(guān)關(guān)系系密密切切的的問問題題，，必必須須有有系系統(tǒng)統(tǒng)地地予予以以解解決決，，否否則則將將會會造造成成損損失失。。浪費費時時間間。。1月月-231月月-23蓋茨茨運運用用的的管管理理風(fēng)風(fēng)格格既既不不是是美美國國的的個個人人主主義義式式，，也也不不是是日日本本的的共共識識主主義義式式，，而而是是獨獨樹樹一一幟幟的的達達爾爾文文式式企業(yè)成成功經(jīng)經(jīng)典名名人名名言22:5422:5422:54:191月-23前方充充滿著著未知知，但但我必必須得得走。。無法評評估，，就無無法管管理。。1月-231月-231月-231月-2322:5422:54授權(quán)就就像放放風(fēng)箏箏，部部屬能能力弱弱線就就要收收一收收，部部屬能能力強強了就就要放放一放放。軍隊無放放任，學(xué)學(xué)校無放放任，此此今日世世界各共共和國之之道例。。軍隊放放任，則則將不能能以令，，學(xué)校放放任，則則師不能能以教；；將不能能令則軍軍敗，師師不能教教則學(xué)校校敗，其其為國忠忠，莫此此之尤。。05-1月-2305-1月-23積極的人人在每一一次憂患患中都看看到一個個機會，，而消極極的人則則在每個個機會都都看到某某種憂患患。不是沒辦法法，而是沒沒有用心想想辦法。用用心想辦法法，一定有有辦法，遲遲早而已。。1月-231月-231月-23用人不在于于如何減少少人的短處處，而在于于如何發(fā)揮揮人的長處處。觀察才行。。你的臉是為為了呈現(xiàn)上上帝賜給人人類最貴重重的禮物做人低三分分，做事高高三分。22:54:1922:54:1922:541月-23決不能在沒沒有選擇的的情況下，，作出重大大決策。經(jīng)營企業(yè)，，是許多環(huán)環(huán)節(jié)的共同同運作，差差一個念頭頭，就決定定整個失敗敗當(dāng)你你在在事事業(yè)業(yè)上上遇遇到到挫挫折折，，有有"打退退堂堂鼓鼓"的念念頭頭時時，，你你應(yīng)應(yīng)該該加加以以注注意意，，這這是是最最危危險險的的時時候候!1月月-231月月-2322:5422:54:19世界界上上沒沒有有夕夕陽陽企企業(yè)業(yè),只有有落落后后和和不不思思進進取取的的企企業(yè)業(yè)。。光靠靠價價格格便便宜宜的的產(chǎn)產(chǎn)品品能能夠夠長長久久地地存存活活下下來來。。沒有有組組織織就就沒沒有有管管理理，，而而沒沒有有管管理理也也就就沒沒有有組組織織。。管管理理部部門門是是現(xiàn)現(xiàn)代代組組織織的的特特殊殊器器官官，，正正是是依依靠靠這這種種器器官官的的活活動動，，才才有有職職能能的的執(zhí)執(zhí)行行和和組組織織的的生生存存。。管理就是是做好無無數(shù)小的的細節(jié)工工作。05-1月-2305-1月-231月-23將良品率率預(yù)定為為85%，那么便便表示容容許15%的錯誤存存在。顧客是重重要的創(chuàng)創(chuàng)新來源源。人生的選選擇決定定一切。。成功的企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)不僅是是授權(quán)高高手，更更是控權(quán)權(quán)的高手手。卓有成成效的的管理理者善善于用用人之之長。。2023年年1月月5日日05一一月月2023做生意意，要要隨著著形勢勢的變變化而而變化化。做做小生生意，，在于于勤;做大生生意，，要看看政治治觀局局勢。。魔鬼存在于于細節(jié)之中中。一月231月-2322:54大多數(shù)的錯錯誤是企業(yè)業(yè)在狀況好好的時候犯犯下的，而而不是在經(jīng)經(jīng)營不善的的時候。沒有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，沒有什么么比事半功功倍更困難難。成功的方法法千萬條,多總結(jié)別人人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實的的路行走,不要太在意意聽取名人人大家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格言。。協(xié)調(diào)以及及控制。。1月-232023/1/522:5410:54:19下下午企業(yè)做大大后CEO說話要越越來越細細。小企企業(yè)要有有長遠的的打算大大企業(yè)要要有注意意細節(jié)。。2023/1/522:54:19企業(yè)的成成功靠團團隊，而而不是靠靠個人。。只要不是相當(dāng)當(dāng)重要的商品品，不是穩(wěn)健健踏實地行商商，迅速發(fā)展展就等于迅速速破產(chǎn)，只有有使多種商品品不間斷地相相繼配合上市市，才能使迅迅速發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步前進進。1月-232023/1/522:54:19正確的決策來來自眾人的智智慧。周到的服務(wù)，，那簡直是難難以想象的。。22:542023/1/522:54:19謝謝各位！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:54:1922:54:1922:541/5/202310:54:19PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2322:54:1922:54Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:54:1922:54:1922:54Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2322:54:1922:54:19January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月202310:54:19下下午午22:54:191月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月23