廣東深圳某科技中心項目管理計劃書

****城5期、科技中心項目管理計劃書****城項目部二〇〇七年三月目錄項目概況市場定位主要工作目標項目部主要工作分解里程碑指標（KPI）管理架構(gòu)及工作職責管理流程項目部管理規(guī)定工作流程和常用表格各項目工作計劃一、項目概況****城5期：本小區(qū)位于****路以東，****三小以北，用地面積10117平米，擬規(guī)劃容積率2.6?？偨ㄖ娣e42430（34960）平米，本項目按計劃于09年底建成并具備入伙條件。****城科技中心：本小區(qū)位于****大道以西，****居以南，用地面積15561平米，擬規(guī)劃容積率2.6?？偨ㄖ娣e48999平米，本項目按計劃于09年3月建成并具備入伙條件。二、市場定位****城5期****城5期是****城1期、三期1號、三期2號的延續(xù)，其市場定位與其前面幾期一致，其定位核心為：以“精致居住”為中心，充分利用商業(yè)中心優(yōu)勢，以居家型的兩房、小三房以切入市場空白點。****城5期交通便利，生活配套齊全，是首次置業(yè)或投資客戶的首選。2、科技中心****城科技中心是****大廈開發(fā)的延伸。其定位中高檔科研廠房，用于研發(fā)、辦公和生產(chǎn)?？蛻舳ㄎ粸橹攸c為高新科技企業(yè)，亦包括金融機構(gòu)的后援基地，如數(shù)據(jù)中心等。三、主要工作目標項目部將緊緊圍繞公司下達的生產(chǎn)經(jīng)營計劃及管理目標積極開展工作，加強計劃和預控，高質(zhì)量、高效率完成項目管理目標。具體為：進度方面****城5期：08年9月5日達到預售條件；09年10月竣工驗收；09年12月具備入伙條件?？萍贾行模?9年3月竣工驗收；09年4月具備入伙條件。2、質(zhì)量方面在質(zhì)量控制方面：堅持質(zhì)量第一，提高質(zhì)量意識，將質(zhì)量控制貫穿于項目建設的全過程中，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)樣板工程。3、成本方面嚴格執(zhí)行公司制定的關于招標、工程變更、按月審結(jié)的有關程序及制度規(guī)定，各分項工程的實際成本均控制在項目成本目標之內(nèi)。4、安全文明施工方面以預防為主，加強教育、嚴格管理，爭創(chuàng)市級文明工地。四、里程碑指標1、****城5期7年5月完成監(jiān)理招標；08年1月完成樁基施工；08年1月完成總包招標；08年4月地下室封頂；08年11月主體封頂；08年9月5日達到預售條件；09年10月竣工驗收09年12月具備入伙條件。2、科技中心07年5月完成監(jiān)理招標；08年1月完成樁基施工；08年1月完成總包招標；08年4月地下室封頂；08年7月主體封頂；09年3月竣工驗收09年4月具備入伙條件。五、管理架構(gòu)及工作職責1、項目部組織架構(gòu)建建筑師土建高級經(jīng)理土建工程師土建經(jīng)理土建工程師設備高級經(jīng)理設備經(jīng)理電氣經(jīng)理資料員項目部總經(jīng)理助理待定項目部副總經(jīng)理2、項目部人員項目分工序號姓名職務****城5期科技中心****大廈2期期1項目副總經(jīng)理★★★2土建高級經(jīng)理★★3設備高級經(jīng)理★★4項目建筑師★★★5土建監(jiān)理★6設備經(jīng)理★7土建工程師★★8土建工程師★93、工作職責1）項目副總：●負責項目部的生產(chǎn)計劃的落實和日常管理工作?！駞f(xié)調(diào)項目部與公司層面的相關關系?！褙撠熣麄€項目的計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，并對項目的質(zhì)量、進度、成本及安全文明生產(chǎn)負責?！褙撠煂Ω鲘徫坏墓ぷ髑闆r進行檢查、督導。●負責對項目部各員工的考核評定?！駥徟殭喾秶こ淘靸r、工程合同以及與費用有關的其他事宜。●簽發(fā)項目部會議紀要?！窈税l(fā)對外公函、文件?！窈炇鸶麟[蔽工程及分項工程驗收書?！窈灠l(fā)職權范圍內(nèi)的開工令及停工令?！駥徟こ踢M度付款?！裢瓿晒绢I導布置的其他工作。項目總助（待定）●直接對直屬上司負責，協(xié)助項目部副總經(jīng)理做好項目日常管理工作?！袢尕撠熓┕がF(xiàn)場的綜合管理。組織召開現(xiàn)場會議。對現(xiàn)場出現(xiàn)問題進行決策或提出建議。對返工、修改項目及新增工程項目進行初步?jīng)Q策決斷。全面組織承建單位、設備材料供應商的考察和評估?！窬幹祈椖烤C合計劃和分項工程計劃。●檢查控制項目成本計劃?！褙撠熕许椖坎控撠煿こ痰目傮w質(zhì)量?！窠M織審核施工圖，收集審圖意見。并進行后續(xù)工作?！駞f(xié)調(diào)項目部與相關各單位及公司內(nèi)部各有關部門間的工作關系?！駞f(xié)助相關部門辦理用地手續(xù)、設計報建工作，準備各設計階段報批技術文件材料。招投標管理、施工報建等組織協(xié)調(diào)工作。并負責組織設計單位按照政府各部門的審核意見調(diào)整修改設計?！癜才胖?、月工作計劃，并檢查落實。●負責編寫管理月報季報。土建高級經(jīng)理土建經(jīng)理土建工程師土建工程師由**負責、**協(xié)助分管****城五期和****城科技中心項目的土建工程；由**負責、**協(xié)助分管****大廈二期項目的土建工程。其主要職責為：●現(xiàn)場工程管理?！駥徍怂犠禹椩O計圖紙錯、漏、碰等B類設計問題，提出書面審核意見并負責跟蹤落實處理?！褙撠熕犠禹椀氖┕み^程管理、竣工交驗等管理?！駥λ犠禹椀馁|(zhì)量、進度、安全、投資成本負責?！駥徍怂犠禹椀脑O計修改、工程變更中所涉及的技術、費用等問題，并對此負責。●審計所轄子項各階段工程完工量，按合同條件支付工程付款?！窈炇鹚犠禹棻緦I(yè)各施工階段隱蔽工程驗收書?！駡猿謱懯┕と罩荆撠熃M織協(xié)調(diào)本專業(yè)的設計變更工作。●負責保修期的維修跟蹤等工作。●****負責項目部質(zhì)保資料的收集、整理、保管、歸檔工作●****負責記錄、整理項目部會議紀要?！褙撠煓z查督導施工單位和監(jiān)理的建檔工作?！駞f(xié)助項目總做好工程驗收、工程結(jié)算工作。●完成領導交辦的其他工作。建筑師****●全面負責項目部前期策劃、建筑設計及報建等工作?！駞⑴c招標書等招標文件的編寫，并對本專業(yè)內(nèi)容負責?！褙撠熢O計聯(lián)絡工作?！褙撠熛驙I銷部門提交各類宣傳材料?！褙撠煾黝惤ㄖb飾材料和環(huán)境景觀材料的定板定樣?！駡猿謱懯┕と罩尽！褙撠熃M織協(xié)調(diào)本專業(yè)的設計變更工作；●協(xié)助項目總做好工程驗收、工程付款及工程結(jié)算工作。●完成領導交辦的其他工作。電氣專業(yè)工程師****（兼）●負責項目電氣專業(yè)的管理工作，實現(xiàn)項目的策劃、設計、施工等的質(zhì)量、進度、成本的有效控制；●做好工程項目前期的協(xié)調(diào)工作，落實項目實施所需的專業(yè)條件；●負責施工圖紙的審核，提出審圖意見，努力把圖紙中的問題在施工前予以解決。對設計中采取的新技術及設備產(chǎn)品提出評價意見；●負責辦理有關公司（如供電、電話、有線電視等）的設計施工委托；●參與工程項目招標工作，負責擬寫本專業(yè)技術要求；●負責審查施工單位電氣分項工程進度計劃，并檢查監(jiān)督執(zhí)行情況；●負責本專業(yè)的工程質(zhì)量檢查及隱蔽工程驗收工作；●負責組織協(xié)調(diào)本專業(yè)的設計變更工作；●協(xié)助項目負責人做好工程驗收、工程付款及工程量結(jié)算工作?！駡猿謱懯┕と罩尽！褙撠熍c物業(yè)公司的全面管理工作、物業(yè)移交和保修期的維修跟蹤等?！裢瓿深I導交辦的其他工作。6）設備高級經(jīng)理****設備經(jīng)理********分管****城五期和****城科技中心項目的設備工程；****分管****大廈二期項目的設備工程。其主要職責為：●負責項目設備專業(yè)的管理工作，實現(xiàn)項目的策劃、設計、施工等的有效控制；●做好工程項目前期的協(xié)調(diào)工作，落實項目實施所需的專業(yè)條件；●負責施工圖紙的審核，提出審圖意見，努力把圖紙中的問題在施工前予以解決。對設計中采取的新技術及設備產(chǎn)品提出評價意見；●負責對設計中擬采用的新技術、新設備提出評價意見；●參與工程項目招標工作，負責擬寫本專業(yè)技術要求；●負責審查施工單位設備分項工程進度計劃，并檢查監(jiān)督執(zhí)行情況；●負責本專業(yè)的工程質(zhì)量檢查及隱蔽工程驗收工作；●負責組織協(xié)調(diào)本專業(yè)的設計變更工作；●協(xié)助項目總做好工程驗收、工程付款及工程量結(jié)算工作?！駡猿謱懯┕と罩尽！褙撠熍c物業(yè)公司進行物業(yè)移交和保修期的維修跟蹤等。●完成領導交辦的其他工作。六、項目管理流程1．區(qū)內(nèi)項目建設管理流程圖例：2．市場研究及定位細化管理流程*《合作開發(fā)合同》應包括：1、銷售現(xiàn)場管理；2、物業(yè)管理；3、客戶服務管理。3．方案設計與評估管理流程4．初設及施工圖設計管理流程5．項目盈利及成本目標分析管理流程6．報批報建管理流程7．工程招標管理流程8．內(nèi)部邀請招標管管理流程9．建設局公開招標標管理流程10．議標管理流程11．監(jiān)理招標管理流流程12．工程開工建設管管理流程13．營銷推廣管理流流程14．項目預售管理流流程15．工程竣工驗收管管理流程16．項目入伙管理流流程17．項目結(jié)算管理流流程18．房產(chǎn)證辦理管理理流程19．項目保修收尾管管理流程七、項目管理規(guī)定（一）、項目管理理體系總則本體系旨在根據(jù)《****局地產(chǎn)控股股份有限公司房地產(chǎn)項目建設管理程序（試行）》明確公司項目管理結(jié)構(gòu)，及各職能部門與項目部之間的聯(lián)系。公司項目管理制度度強調(diào)以項目目部總經(jīng)理負負責制為基礎礎的目標管理理，注重于基基于各職能部部門為基礎的的綜合性管理理，并采用計計劃、組織、評評價為主要控控制方法，創(chuàng)創(chuàng)造和保持使使項目順利進進行的環(huán)境，最最終為客戶提提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品與服務，實實現(xiàn)公司的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標。本體系適用公司深圳圳市內(nèi)各開發(fā)發(fā)建設項目指指引。管理原則公司房地產(chǎn)項目建建設實行集體體決策和分級級授權管理相相結(jié)合的原則則。公司項目管理的組組織形式為矩矩陣式組織結(jié)結(jié)構(gòu)。公司總經(jīng)理辦公會會議是公司房房地產(chǎn)業(yè)務項項目建設的決決策體系。公司專業(yè)委員會是是公司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務項目建建設的決策支支持體系中起起決策和決策策支持作用，負負責指導公司司相關職能部部門開展工作作。公司策劃中心是公公司房地產(chǎn)項項目建設管理理中策劃過程程的職能部門門，負責公司司各房地產(chǎn)項項目的規(guī)劃與與建筑方案設設計、擴大的的初步設計、重重大項目的施施工圖設計和和審核指導、監(jiān)監(jiān)督、技術支支持，以及負負責公司產(chǎn)品品標準化的設設計推廣。公司工程管理中心心是公司房地地產(chǎn)項目建設設管理中工程程建設過程的的職能部門，負負責對公司的的工程建設項項目實施和過過程管理的指指導、監(jiān)督、技技術支持；并并負責對各項項目工程進度度和質(zhì)量的監(jiān)監(jiān)督。公司營銷中心是公公司房地產(chǎn)項項目建設管理理中營銷策劃劃定位及銷售售推廣過程的的職能部門，負負責對公司各各房地產(chǎn)項目目的市場研究究、營銷策劃劃和銷售推廣廣。公司租賃中心是公公司房地產(chǎn)項項目建設管理理中出租物業(yè)業(yè)策劃定位及及招租推廣過過程的職能部部門，負責對對公司區(qū)內(nèi)出出租物業(yè)項目目的策劃定位位、招租推廣廣。公司成本管理部是是公司房地產(chǎn)產(chǎn)項目建設管管理中成本控控制、物料及及設備采購、工工程結(jié)算過程程的職能部門門，負責對公公司各項目的的成本、物料料及設備集中中采購、工程程結(jié)算。公司財務部是公司司房地產(chǎn)項目目建設管理中中利潤目標擬擬定、資金籌籌措、經(jīng)營計計劃及財務預預算管理、會會計核算、稅稅務策劃、款款項收付、成成本費用控制制過程的職能能部門，負責責對公司各項項目的資金計計劃審核、經(jīng)經(jīng)營計劃及財財務預算管理理、會計審核核、稅務策劃劃、款項收付付、成本費用用控制。公司審計稽核部是是公司房地產(chǎn)產(chǎn)項目建設管管理的審計監(jiān)監(jiān)督部門，負負責對公司各各項目的稽核核審計。公司客戶服務中心心是公司房地地產(chǎn)項目建設設管理中為客客戶服務的職職能部門，負負責對公司區(qū)區(qū)內(nèi)項目工程程保修、維修修實施及解決決客戶有關投投訴。公司各項目部為公公司房地產(chǎn)項項目建設活動動的操作和執(zhí)執(zhí)行部門，按按其職能操作作和實施公司司房地產(chǎn)業(yè)務務項目的建設設、經(jīng)營活動動。項目建設管理工作作原則上自項項目部組建成成立始，至項項目竣工結(jié)算算完成止；在在此期間，公公司將根據(jù)任任務情況統(tǒng)一一管理、調(diào)配配和使用人力力資源，保證證項目團隊人人員、架構(gòu)的的完整和充實實。項目建設設立責任任人，項目建建設責任人由由負責項目建建設的項目總總經(jīng)理承擔。項項目建設責任任人在工作崗崗位變動時必必須辦理書面面移交，必要要時進行審計計。項目建設設責任人對項項目建設文件件和證書的取取得、歸檔以以及完整性負負責?？偨?jīng)理辦公會各專業(yè)委員會項總經(jīng)理辦公會各專業(yè)委員會項目部項目開發(fā)建設策劃設計中心工程管理中心營銷/租賃中心財務部行政/人力資源部成本管理部各專業(yè)委員會審計部/法律事務客戶服務中心公司分管經(jīng)理項目建設管理項目部應制訂并落落實各項計劃劃管理工作。項目部按投資建設設項目負責集集中通過公司司行政與人力力資源部向公公司各專業(yè)委委員會和職能能部門報送：：《項目投資資建議書》、《項項目策劃建議議書》、《項項目產(chǎn)品設計計指導書》、《項項目成本目標標和盈利目標標分析報告》、《項項目建設資金金預算、籌措措及運用計劃劃書》、《項項目年度經(jīng)營營計劃、財務務預算報告》、《項項目年度財務務報告》、《項項目工程實施施計劃指導書書》、《項目目成本管理指指導書》、《項項目營銷推廣廣實施計劃》、《項項目招標方案案、承建商／／供應商選擇擇、集團采購購方案》，上上述文件經(jīng)公公司相關專業(yè)業(yè)委員會審批批后，列入項項目建設投資資計劃實施內(nèi)內(nèi)容下發(fā)執(zhí)行行。在項目建設實施過過程中可根據(jù)據(jù)項目計劃實實施情況，提提出計劃調(diào)整整書面報告報報公司財務部部和企業(yè)管理理部，經(jīng)公司司相關部門和和專業(yè)委員會會審議后報公公司總經(jīng)理辦辦公會議，經(jīng)經(jīng)批準后下發(fā)發(fā)執(zhí)行。項目建設工程按照照政府程序辦辦理計劃、立立項、用地、規(guī)規(guī)劃、施工報報建、竣工、驗驗收、交付移移交等相關手手續(xù)；按政府府程序進行施施工招標、投投標工作的組組織和實施。房房地產(chǎn)項目建建設管理、質(zhì)質(zhì)量控制按國國家和地方政政府的法律法法規(guī)執(zhí)行。必須嚴格按照項目目建設投資計計劃和合同，控控制工程投資資。項目建設實行成本本目標和盈利利目標管理，公公司所有項目目建設必須在在項目工程招招標前制定完完成成本目標標和盈利目標標，進行設計計、建造標準準和成本目標標設定，充分分進行市場研研判和盈利測測算，并通過過審批。項目建設招標工作作由項目部負負責操作實施施，成本管理理部、策劃設設計中心、工工程管理中心心、財務部配配合。招標工工作按照公司司《成本管理理工作程序》實實施。項目建設招標和合合同由授權責責任人負責審審批。項目建設實行合格格承建商和合合格供應商管管理。項目建設合同由項項目部、成本本管理部、財財務部、合作作方會簽；公公司項目分管管領導簽署。每每方會簽時限限不超過兩個個工作日。項目建設合同執(zhí)行行必須進行按按月審結(jié)。項目建設合同單項項≥10萬元的增加加須實行成本本預警，按審審批權限批準準后實施。項項目建設合同同變更累積增增加超過合同同金額5%，項目部應應及時書面報報告公司成本本管理部和公公司成本管理理委員會。項目建設合同結(jié)算算須執(zhí)行監(jiān)理理公司、合同同責任執(zhí)行部部門、成本管管理部三級審審核。由公司成本管理工工作小組統(tǒng)一一組織相關職職能部門參加加（或授權相相關職能部門門負責組織）項項目建設竣工工驗收。項目建設竣工后三三個月內(nèi)，項項目部須負責責協(xié)助、配合合公司成本管管理部、工程程管理中心和和審計部完成成并向公司相相關專業(yè)委員員會公司分別別提交《項目目竣工結(jié)算報報告》、《項項目工程總結(jié)結(jié)分析報告》、《項項目工程審計計報告》。項目交付使用后，項項目部應協(xié)助助客戶服務中中心、物業(yè)管管理公司做好好施工單位的的保修監(jiān)管工工作。項目建設結(jié)果須依依程序進行總總結(jié)評定、后后評價和回訪訪。部門建設項目部應大力倡導導公司企業(yè)文文化，建立執(zhí)執(zhí)行有效、積積極而又有建建設性的團隊隊。項目團隊應目標明明確、合理分分工與緊密協(xié)協(xié)作、高度凝凝聚、相互信信任、有效溝溝通。項目團隊應堅持培培訓學習與持持續(xù)發(fā)展，執(zhí)執(zhí)行公司標準準化建設工作作。項目部總經(jīng)理應負負責項目部的的部門建設。第五章附則本指導書由公司工工程管理中心心負責制定、解解釋和修訂。本指導書自公司總總經(jīng)理辦公會會通過后頒布布，并自頒布布之日起試行行。（二）、項目部職職責部門職責描述:負負責項目設計計、工程建設設的全過程運運作，協(xié)助營營銷中心或租租賃中心進行行項目的前期期策劃；在策策劃設計中心心的協(xié)助下進進行方案設計計；在工程管管理中心的協(xié)協(xié)助下進行項項目的開發(fā)建建設；協(xié)助營營銷中心或租租賃中心進行行銷售和租賃賃的工作。本本職責與架構(gòu)構(gòu)適用于公司司開發(fā)的深圳圳范圍內(nèi)的所所有項目。內(nèi)容項目部負責或配合合項目有關的的全面的工作作，具體包括括以下方面。2.1配合項目市場場定位和營銷銷工作項目的前期策劃、市市場定位和項項目的銷售及及推廣組織；；相關的市場調(diào)研和和測試；對規(guī)劃設計方案進進行跟蹤，并并提出調(diào)整意意見；跟蹤營銷方案的實實施；協(xié)助對銷售現(xiàn)場進進行組織和控控制，掌握推推廣的節(jié)奏；；協(xié)助對銷售人員的的培訓。2.2項目規(guī)劃設計計及報批工作作負責項目規(guī)劃、建建筑設計，將將策劃意圖全全面貫徹到整整個工程的實實施過程中；；保證項目質(zhì)量的高高水準與競爭爭力，推進項項目按進度要要求按期運作作；提出規(guī)劃設計任務務書，組織規(guī)規(guī)劃方案的招招標；準備小區(qū)模型，并并為樓書、宣宣傳單頁等銷銷售工具的制制作提供必須須的效果圖和和文字說明；；全面組織解決設計計過程中的有有關專業(yè)問題題；負責準備項目開發(fā)發(fā)中建設條件件的落實及辦辦理各種報建建、報批手續(xù)續(xù)；與報建建設相關的的主管部門（國國土、規(guī)劃、人人防、消防、城城管）單位聯(lián)聯(lián)系，并及時時溝通信息；；組織各專業(yè)設計圖圖紙的審核及及把關；戶形平面和外立面面的設計與確確定；小區(qū)環(huán)境的設計與與實施；2.3項目施工過程程管理負責項目的個體實實施和過程管管理，負責組組織落實項目目的質(zhì)量、工工期、成本控控制目標，重重大問題及時時向上匯報；；制定工程進度計劃劃，并對進度度計劃執(zhí)行進進行控制和反反饋；負責工程招投標；；負責監(jiān)督監(jiān)理單位位和工程施工工單位的工作作；對過程中出現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量和技術問問題及質(zhì)量事事故，負責組組織研究和提提出相應的改改進措施和建建議；與工程建設相關的的建設主管部部門、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)監(jiān)理、消防等等單位聯(lián)系，并并及時溝通信信息；組織工程竣工驗收收；配合成本管理部對對工程成本進進行嚴格控制制；2.4電氣化、給排排水等專業(yè)工工作組織解決設計和施施工過程中電電氣化專業(yè)的的問題；負責與工程建設相相關的建設主主管部門（供供電局、電信信局、有線電電視臺、供水水、污水、燃燃氣、城管、園園林、交通管管理）等單位位聯(lián)系，并及及時溝通信息息。并辦理相相關手續(xù)；確定項目采用的智智能化標準；；負責編寫建筑電氣氣、給排水設設計任務書，審審核電氣、給給排水等專業(yè)業(yè)設計圖紙；；負責電氣、給排水水等專業(yè)工程程的成本控制制。2.5預算與采購購工作配合成本管理部，完完成有關項目目預算的問題題；配合成本管理部，擬擬定項目工程程招投標標的的,各部門協(xié)作作完成項目工工程招投標；；配合成本管理部，對對項目的全面面成本進行控控制；協(xié)助成本管理部完完成項目相關關采購工作；；2.6財務運作與與管理配合財務部，保證證項目運作所所需資金的安安排；配合財務部，對各各項目費用支支出進行審核核；根據(jù)公司制度，制制定項目獎懲懲制度，并切切實實施；2.7其他職責與政府有關部門溝溝通，落實項項目開發(fā)的配配套設施建設設；通過項目開發(fā)，培培養(yǎng)一批復合合型的熟悉房房地產(chǎn)開發(fā)全全流程、能夠夠獨立操作項項目的專業(yè)人人才。（三）、項目管理理制度為保證項目各項工作作的順利進行行，確保高質(zhì)、高高效地完成公公司下達項目目各項經(jīng)營目目標，特制定定本制度。項項目部質(zhì)量管理是以提高工作效效率為中心的的工作質(zhì)量和和以端正服務務態(tài)度為重點點的服務質(zhì)量量。1、項目管理規(guī)定1.1為保證項項目部各項工工作的順利進進行。須建立立一個管理規(guī)規(guī)范、運作流暢的的項目管理體體制。確保項項目策劃設計計富有創(chuàng)意、采采用先進技術、提高工程管理理水平、安全全高效、按期期完成并實現(xiàn)現(xiàn)公司制定的的經(jīng)營管理目目標。1.2根據(jù)公司司的有關規(guī)定定和運作流程程。項目部的的策劃、銷售售、預算、財財務、設計、報報建等工作由由公司各職能能部門分別管管理，項目部部配合公司各各職能部門工工作。工程管管理由項目部部全面負責。1.3項目部管管理采取經(jīng)營營管理目標責責任制的運作作方式，整個個項目部的運運作體現(xiàn)權責責對等、高效效運作的原則則1.4項目部的的職責在項目總經(jīng)理的領領導下，全面面完成各項控控制目標，高高質(zhì)、高效地地完成各項目的經(jīng)營營任務。1.4.2全面面配合項目的前前期策劃、市市場定位、建建筑設計、項項目報批報建建、工程管理理和銷售等各各環(huán)節(jié)的工作作。1.4.3全面面協(xié)調(diào)設計、監(jiān)監(jiān)理、施工等等相關單位的的關系，協(xié)調(diào)調(diào)總包與各分分包商的關系系，協(xié)調(diào)與相相關政府部門門的關系。代表公司承擔工程程合同中賦予予建設方的權權利和義務。督促監(jiān)理、施工等等單位嚴格按按合同辦事，全全面承擔乙方方的義務。1.4.6督促促施工單位安安全生產(chǎn)，做做到文明施工工，保持施工工現(xiàn)場的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生。1.4.7每周周召開工程例例會，執(zhí)行公公司的按月審審結(jié)制度及工工程巡查制度度，每月按時時向公司匯報報工程進展等等情況，重大大問題及時向向公司反映。1.4.8協(xié)調(diào)調(diào)公司的成本本管理部、財財務部等部門門及時處理有有關項目的設設備、付款、選選樣等事宜，保保證各項工作作順利進行。1.5項目部的的工作內(nèi)容1.5.1建設設項目立項決決策階段的管管理。項目營銷策劃配合合。1.5.3建設設項目的資金金管理。1.5.4建設設項目監(jiān)理業(yè)業(yè)務的管理。1.5.5建設設項目的設計計配合。1.5.6建設設項目的招標標與合同管理理1.5.7建設設項目的施工工管理。1.5.8建設設項目的竣工工驗收管理。1.5.9建設設項目保修期期內(nèi)的物業(yè)維維修管理。建設項目保修期后后的工程移交交。1建設項目的文檔管管理。2建設項目的信息、統(tǒng)統(tǒng)計的管理工工作。3項目后評價管理。（三）、工程質(zhì)量量管理1、總則：1.1工程質(zhì)質(zhì)量管理的內(nèi)內(nèi)容：工程質(zhì)量包含建筑筑質(zhì)量及工作作質(zhì)量兩個方方面的內(nèi)容。建建筑質(zhì)量由以以下幾個因素素構(gòu)成：適應應性、可靠性性、耐久性、美美觀性、經(jīng)濟濟性和安全性性；而工作質(zhì)質(zhì)量則是指在在實現(xiàn)建筑質(zhì)質(zhì)量的過程中中，工程人員員所具有的技技術業(yè)務和持持有的工作態(tài)態(tài)度。因此工工程質(zhì)量管理理的核心就是是在提高工作作質(zhì)量的基礎礎上，完成對對建筑質(zhì)量的的實現(xiàn)。項目目部人員對于于工程質(zhì)量的的管理，就是是利用科學的的方法在工程程項目的全過過程中實行計計劃、組織、協(xié)協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢檢查和控制，以以保證項目達達到預定的質(zhì)質(zhì)量標準并有有效地實現(xiàn)成成本控制的目目的。1.2制定工程程質(zhì)量管理體體系的必要性性：工程質(zhì)量管理體系系的制定，就就是使項目內(nèi)部的全全體人員、各各專業(yè)和各個個環(huán)節(jié)的質(zhì)量量管理職能統(tǒng)統(tǒng)一地組織起起來，形成一一個有明確任任務、職責、權權限，互相協(xié)協(xié)作、互相促促進的質(zhì)量管管理的有機整整體，使工程程質(zhì)量管理工工作制度化、系系統(tǒng)化和經(jīng)常?；?、工程各階段具體控控制目標：2、1施工圖設計階段：：2、1、1工程測量與地質(zhì)勘勘察：根據(jù)勘勘察報告的主主要內(nèi)容對施施工圖設計和和工程處理措措施提出具體體建議，選擇擇最佳方案。1、2總體方案審查：項項目部組織公公司有關部門門、專家及項項目部專業(yè)經(jīng)經(jīng)理重點審查查設計依據(jù)、設設計規(guī)模、布布局、占地面面積、環(huán)保、消消防、環(huán)境設設計、設施配配套等是否滿滿足決策目標標。1、3各專業(yè)內(nèi)容審查：：建筑：平面及空間間布置、室內(nèi)內(nèi)裝飾、物理理功能（采光光、隔熱、隔隔聲、通風等等）；結(jié)構(gòu)：安全度、可可靠度、抗震震性能、基礎礎及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)、材料選擇擇等；給排水、電氣、通通風空調(diào)：設設計參數(shù)、管管線布置、設設備選型等。圖紙總體審查：審審查施工圖設設計是否滿足足深度要求，進進一步了解設設計意圖:結(jié)構(gòu)特點、施工要要求及施工中中特別注意事事項。圖紙細部審查：圖紙資料是否齊全全、表達清楚楚；有無錯誤、矛盾和和遺漏等；是否符合實際現(xiàn)場場要求；新技術、新材料是是否經(jīng)過試驗驗鑒定等。圖紙會審與技術交交底：圖紙會審控制重點點：各專業(yè)各分項之間間的配合是否否存在不協(xié)調(diào)調(diào)；圖紙尺寸、標高是是否統(tǒng)一、準準確；建筑、結(jié)構(gòu)、公共共管線之間有有無矛盾；有有無難以實現(xiàn)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)及難難以提供的材材料。技術交底控制重點點：保證施工質(zhì)量及安安全生產(chǎn)的具具體措施；明確軸線、標高、圖圖示尺寸、預預留孔洞、預預埋件的特殊殊要求；交叉作業(yè)的施工應應注意的問題題；分部分項工程的設設計要點、施施工要點及特特殊的技術措措施。設計變更要求：正確判斷設計變更更的可行性及及必要性；綜合考慮對工期及及工程造價的的影響；作出工程量、工期期、工程造價價的估算；預先做好協(xié)調(diào)工作作。2、2招投標階段：2、2、1明確標書的工程內(nèi)內(nèi)容：工程綜合說明簡明明、清楚；圖紙及技術資料詳詳盡、完善；；工程量清單具體、準準確。2明確標書的具體要要求：明確主要材料與設設備的供應方方式；明確特殊工程的施施工要求；明確所采用、遵從從的技術規(guī)范范。2、2、3審查投標單位資格格：確認投標單位資質(zhì)質(zhì)；重視投標單位的信信譽；核查有關類似工程程的經(jīng)驗；明確實際投入本工工程的技術力力量、管理構(gòu)構(gòu)架與設備；；考察施工現(xiàn)場。2、4審查投標書：審查施工順序、施施工方法有無無不當；審查質(zhì)量保證保證證措施是否足足夠；審查施工工藝及安安全措施是否否合理；各專業(yè)對照標書要要求排出優(yōu)劣劣比較2、5評標與定標：宣布廢標原則，先先排除無效標標書(不僅限于以以下各項)：無單位或法定代表表人授權；未按規(guī)定的格式填填寫；未按招標書要求；；逾期送達。未按規(guī)定提交投標標保證金。制定評標辦法：可采取評分、綜合合評議及其它它約定等科學學方法；著重加強對工程量量、單價、取取費及調(diào)差的的審核；按照平等競爭、公公平合理的原原則；對施工方案、企業(yè)業(yè)信譽、報價價及工期進行行綜合評價。制定定標程序：與候選中標單位就技技術力量、施施工方案、機機構(gòu)設備以及及決定標價和和其它因素進進行磋商，擇擇優(yōu)定標；與中標單位訂立施施工合同；協(xié)協(xié)助中標單位位辦理開工等等有關手續(xù)；；做好各項開工準備備工作。2、3施工階段：2、3、1對工序活動條件和和工序效果的的質(zhì)量控制：：確定工程質(zhì)量控制制流程；主動控制影響工序序質(zhì)量的因素素：操作工人、材料與與構(gòu)件、施工工機具、設備備、施工順序序和方法等；；檢驗工序質(zhì)量，并并對實測數(shù)據(jù)據(jù)進行分析、判判斷，提出后后續(xù)工作的要求和措施。3、2對于結(jié)構(gòu)復雜、施施工難度大、技技術要求高的的分項工程或或某個工序、環(huán)節(jié)均可設置置控制點：機械設備的規(guī)格、性性能與實際狀狀態(tài)；材料、構(gòu)件、半成成品的質(zhì)量；；施工條件與環(huán)境；；施工工藝、技術參參數(shù)；關鍵性操作環(huán)節(jié)；；對于質(zhì)量通病事先先提出的控制制措施；新材料、新技術、新新工藝的穩(wěn)定定性。3、3協(xié)同政府質(zhì)監(jiān)部門門、監(jiān)理單位位進行各項巡巡視檢查，并并簽寫檢查記錄：工程材料、半成品品、構(gòu)件和設設備的檢查；；分項工程施工前預預檢；施工操作質(zhì)量檢查查；隱蔽工程檢查驗收收；分項分部工程檢查查驗收；單位工程檢查驗收收；成品保護質(zhì)量檢查查。3、4質(zhì)量事故處理：一般質(zhì)量事故：依依據(jù)監(jiān)理部門門進行的事故故分析，并責責成事故單位位提出事故報報告、處理方方案，并經(jīng)設設計、監(jiān)理同同意后實施。重大質(zhì)量事故：將將事故起因、全全過程以及后后果寫成書面面報告，組織織有關單位及及部門進行監(jiān)監(jiān)督檢查實施施及檢查驗收收。2、4竣工驗收階階段：各專業(yè)人員根據(jù)各各專業(yè)質(zhì)量評評定驗收標準準，協(xié)同監(jiān)理理單位、施工工單位等，完完成竣工資料料及竣工驗收收。根據(jù)質(zhì)監(jiān)部門的初初驗、核驗及及竣工驗收標標準，協(xié)同監(jiān)監(jiān)理單位監(jiān)督督施工單位達達到各階段要要求；指定各階段驗收具具體控制目標標，各專業(yè)設設立重點監(jiān)控控項目；進行對各項質(zhì)保資資料及竣工圖圖的核查工作作。2、5建立工地巡查制度度：為確保質(zhì)量功能保保證體系的順順利實施，項項目部部建立立一個以項目目總經(jīng)理為核核心、項目建建筑師、各專專業(yè)經(jīng)理、監(jiān)監(jiān)理單位、各各施工單位全全員參加的工工地巡查制度度。其目的是是檢查質(zhì)量保保證體系的各各項工作、各各個環(huán)節(jié)的運運作情況以及及重點工程、關關鍵項目的具具體實施情況況，以實現(xiàn)工工程項目高速速度、高質(zhì)量量、高工效、低低成本的目標標。其主要巡巡查內(nèi)容如下下：是否嚴格執(zhí)行技術術標準、規(guī)范范和操作規(guī)程程；主要建筑材料的性性能和技術要要求是否達到到設計標準；；核查施工組織措施施是否落實；；土建與各專業(yè)施工工隊伍之間的的協(xié)助配合情情況；各分部、分項工程程的質(zhì)量執(zhí)行行情況；工程進度；各單位的資料的完完整性、及時時性和有效性性；安全文明措施的審審查?！窆さ匮膊榇螖?shù)原則則上每月一次次，如遇特殊殊情況（如臺臺風、暴雨等等）可及時安安排；●建立工地巡查檔案案；●對所發(fā)現(xiàn)的問題即即時處理，處處理結(jié)果上報報給巡查召集集人。3、質(zhì)量控制程序及及具體落實人人員：質(zhì)量管理工作應遵遵循計劃—實施—檢查—處理這一過過程循環(huán)進行行的原則。（四）、工程建設項目事事前控制關鍵鍵環(huán)節(jié)檢查制制度房地產(chǎn)建設項目是是一項歷時長長、投入大、涉涉及面廣的系系統(tǒng)工程，而而且一旦開工工將不得不持持續(xù)下去，因因此為了使公公司所開發(fā)的的項目能不間間斷、高效率率地進行，項項目各專業(yè)經(jīng)經(jīng)理依照本節(jié)節(jié)所規(guī)定的關關鍵環(huán)節(jié)對項項目實行檢查查審核，確認認各項手續(xù)齊齊備后實施。1、項目開工前的各各環(huán)節(jié)項目各專業(yè)經(jīng)理在在接到任務后后應認真核查查本項目各類類手續(xù)是否齊齊備，若手續(xù)續(xù)不齊應及時時報請上級領領導；切不可可盲目開工。手手續(xù)完整的項項目視投資總總額的多少應應包括下列內(nèi)內(nèi)容：1.1項目可行性性報告1.2立項申請報告1.3征地、拆遷批文1.4建設用地批文及紅紅線圖1.5土地使用證（用地地規(guī)劃許可證證）1.6環(huán)境評價報告1.7建設規(guī)劃許可證1.8勘察、設計委托書書及合同、白白蟻合同（須須經(jīng)過備案）1.9施工許可證1.10施工圖1.11工程招投投標文件1.12施工合同同1.13政府主管管部門的各類類批文2、項目開工后在工程實施過程中中，各專業(yè)經(jīng)經(jīng)理結(jié)合本工工程特點對項項目各重點環(huán)環(huán)節(jié)進行預先先排查，并與與監(jiān)理方面及及施工單位共共同擬定檢查查內(nèi)容，下面面是一般工程程的關鍵環(huán)節(jié)節(jié)：2.1基礎工程：深基坑支護和排水水、大體積混混凝土的施工工及養(yǎng)護、樁樁基工程中的的縮頸偏位和和斷樁、不同同性質(zhì)的基礎礎持力層、基基礎各軸線尺尺寸、打樁中中的振動噪聲聲擾民。2.2主體結(jié)構(gòu)：梁柱墻定位軸線、樓樓面預留孔預預埋件、樓面面板負筋在澆澆注過程中的的固定、節(jié)點點核心區(qū)。密集鋼筋交叉穿越越、不同標號號混凝土間的的施工縫等。2.3門窗工程：窗框底槽內(nèi)水泥砂砂漿填滿、窗窗框頂?shù)嗡€線等。2.4外墻及飾面：框架結(jié)構(gòu)外墻砌筑筑質(zhì)量、磚混混結(jié)構(gòu)頂層轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角墻體砌筑筑質(zhì)量、外墻墻飾面平整度度及陰陽角平平直度。2.5屋面防水：防水層層施工質(zhì)量、防防水層泛水處處理、落水口口處理。2.6其他：防雷接地和和安全接地系系統(tǒng)、外墻預預留孔及窗臺臺面的泛水、空空調(diào)。3、工程竣工前項目工程經(jīng)理會同同各專業(yè)經(jīng)理理審核經(jīng)監(jiān)理理方面核定的的乙方竣工交交驗資料是否否完備、基礎礎工程是否按按要求完成各各方簽字、設設計變更及現(xiàn)現(xiàn)場簽證是否否有我方代表表加。（五）、建筑工程分部分分項目標控制制制度為規(guī)范本項目的現(xiàn)現(xiàn)場質(zhì)量檢查查制度和檢查查重點，根據(jù)據(jù)建筑工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督項目目的內(nèi)容規(guī)定定，本制度確確定下列八個個分部工程及及其所對應的的分項內(nèi)容為為控制目標。1、基礎工程本分部工程關系到到建筑物的安安全，又屬隱隱蔽工程項目目，因此要求求本分部工程程的質(zhì)量必須須達到優(yōu)良。分項工程控制點：：1.1基礎驗槽槽；1.2核驗軸線線：墊層施工工完畢要進行行基礎軸線的的投線復核工工作；1.3預制樁的的接樁對焊、截截樁、貫入度度及樁長控制制；1.4試樁報告和和樁位復測報報告。2、主體工程：本分部工程包括建建筑的各主要要受力結(jié)構(gòu)，要要求工程質(zhì)量量達到優(yōu)良。分項工程控制點：：2.1各梁、柱柱、墻軸線、標標高要求每完完成一層后復復查一遍；梁、柱核心區(qū)配筋筋及混凝土澆澆搗；混凝土標號分層、分分段不同時。填充墻與砼柱的交交接處的防水水構(gòu)造。3、樓地面工程：分項工程控制點：：3.1懸挑板、梁梁負筋位置；；3.2板負筋施施工中定位；；3.3陽臺、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚房房等板面低于于本層樓面板板。4、屋面工程：分項工程控制點：：4.1板厚度應滿滿足設計要求求；4.2板面拐角處應布置置加強筋；4.3屋面防水層做法。5、門窗工程：分項工程控制點：：5.1外窗框底槽槽內(nèi)水泥砂漿漿應填密實，并并封堵密封膠膠；5.2窗洞口外檐檐滴水、窗臺臺面外泛水、窗窗扇密閉性、窗窗框槽瀉水孔孔。6、上、下水工程：：分項工程控制點：：6.1管道材質(zhì)、管材類類型的選擇；；6.2管道除銹及防銹處處理；6.3管卡、吊桿間距；；6.4上水系統(tǒng)試壓；6.5管道穿外墻、樓面面板、屋面板板時防水套管管。7、電氣工程：分項工程控制點：：7.1安全接地、防雷接接地、工作接接地及其接地地電阻；7.2電源插座、開關及及各類配電箱箱距地面的高高度；7.3各類配電箱殼體應應接地；7.4穿線套管采用焊接接鋼管時的電電氣連接性，采采用PVC管材要要具備阻燃性性；7.5管線彎折（線路彎彎折）過長時時應設過路盒盒，管線端頭頭裝封口套箍箍。8、外飾面工程：分項工程控制點：：8.1打底灰平整、陰陽陽角直挺；8.2外飾面材料尺寸規(guī)規(guī)距、無色差差；8.3墻面磚縫要求橫平平豎直、縫寬寬均勻；8.4填充墻與混混凝土柱間應應掛網(wǎng)，分層層批蕩。8.5窗楣、雨雨蓬口應設置置滴水線。9、其它：9.1散水坡與建筑物留留沉降縫，散散水坡縱向切切溫度縫；9.2雨水管出口接彎頭頭，彎頭下設設支承墩。（六）、會議紀要、報表表管理規(guī)定為規(guī)范部門內(nèi)部管管理及運作程程序，特制定定本部門會議議紀要的整理理與發(fā)送、各各類報表填報報的規(guī)定如下下：1、會議紀要：1.1凡是月度度會、例會、各各類專題會議議、工地周例會等等會議均須擬擬寫會議紀要要。1.2各類會會議紀要發(fā)送送程序：專題會議紀要：記錄整理核稿人（專業(yè)經(jīng)理）會簽（與會單位）簽發(fā)人（會議主持持人）工地例會紀要：記錄整理（監(jiān)理單位）核稿、簽發(fā)人（項目總經(jīng)理、總總監(jiān)）部門例會紀要：記錄整理核稿、簽發(fā)人（項目總經(jīng)理或會會議主持人）備注：1.以上上文件必須注注明主送、抄抄送、抄報單單位。2.會議紀要必必須在24小時內(nèi)出版并并分發(fā)到位。（七）、項目部溝溝通管理鼓勵項目成員大膽膽負責地、創(chuàng)造性地開展展工作，在專專業(yè)知識范圍圍內(nèi)的技術問問題應獨立操操作解決，不不能解決時應應提請上級協(xié)協(xié)助完成。工工作中出現(xiàn)的的問題必須即即時溝通和處處理，不得以以任何理由延延誤解決。凡凡涉及合同、造造價、工程變變更、設計修修改等方面的的問題須報請請上級決定。項目部所有成員在職責范圍內(nèi)的失誤應承擔相應責任。一般溝通管理應遵循以下流程：項目總經(jīng)理現(xiàn)場指令項目總經(jīng)理重大工作指令事或簽發(fā)項重大文件或項目部總經(jīng)理助理現(xiàn)項目部總經(jīng)理助理施工單位場事件件現(xiàn)場指令施工單位工作指令現(xiàn)場指工作指令施工令匯總或簽發(fā)文現(xiàn)場或施工件下達或文件現(xiàn)場文簽發(fā)文件件審批各專業(yè)工程師各專業(yè)工程師現(xiàn)場指令或現(xiàn)場文文件下發(fā)修改合同合同運作過過程中經(jīng)證實實或雖未經(jīng)證證實但可依據(jù)據(jù)判斷確認將將對我方不利利時，該合同同主管工程師師可提出合同同修改意見，并并在報請項目目部領導批準準后約請該合合同的當事各各方對合同有有關條款進行行修改。項目例會每周五上午午9時30—11時為項目部部工作例會時時間，會議議題和與與議題有關的的與會者名單單將提前通知知，周例會以簡短、高高效、務實為為準則，對于于上次會后已已落實的問題題本次周會將將不再重議。周周例會過程中已已完成會議議議題的與會者者可以通報后后先行退場，周周例會紀要由主主持人事先安排指定定。資料建檔設計資料由項目建建筑師和助理理建筑師負責責收集整理并并完成歸檔。工程建設資料由工程管理專業(yè)工程師或指定人負責收集整理并完成歸檔。并統(tǒng)一交專人保管。上述資料的完備性、準確性由各歸口主管者負責。所有重要資料原件必須第一時間交工程管理中心存檔。項目部存復印件。工程巡查負責項目設設計階段的建建筑師每周必必須進行1-2次工地地巡查。工程程主管工程師師每天須進行行一次工地巡巡查。巡查的的目的在于及及時發(fā)現(xiàn)糾正正違背設計的的施工錯誤、不不安全隱患、不不文明現(xiàn)象，及及時會同設計計院有關人員員處理設計問問題和施工問問題。參加工工程巡查的人人員須遵照工工地的管理規(guī)規(guī)定。批評機制項目部提倡倡在平等的基基礎上建立和和完善內(nèi)部批批評機制，凡凡屬當面公開開、出于公心心的批評都是是對項目建設設的支持，被被批評者應正正確對待，有有則改之，無無則加勉。獎勵機制鼓勵項目部部成員對項目目部建設、工工程建設、工工程設計等提提出改進建議議，對于有創(chuàng)創(chuàng)新、有效益益的建議，項項目部將在員員工階段考核核時給予加分分并酌情給予予獎勵。（八）、項目部風風險管理風險管理是項目管管理的一部分分。其中風險險識別、風險險估計和風險險評價是項目目風險管理的的重要內(nèi)容。具體方法將做專題培訓，并專門作出項目風險規(guī)劃。項目部在周例會當中對不同項目的風險進行識別、估計和評價。使項目風險得到有效的監(jiān)控。（九）、按月審結(jié)結(jié)和結(jié)算管理理1、按月審結(jié)的主要要工作（包括括但不限于此此）：a.月度完成實物量和和進度價款的的確定；b.當月工程變更指令令的統(tǒng)計以及及現(xiàn)場簽證手手續(xù)的辦理；；c.當月涉及合同價款款增加或減少少的工程變更更的統(tǒng)計與確確認；d.當月乙方獎懲的統(tǒng)統(tǒng)計與確認；；e.工程工期的當月確確認；f.按月審結(jié)工作的參參與人員包括括甲方（項目目部總經(jīng)理助助理以上領導導、現(xiàn)場主管管工程師、成本管理理部主管工程程師）、監(jiān)理理（總監(jiān)、主主管工程師、預預算工程師）、乙方（項目經(jīng)理、主主管工程師、預預算工程師）的的三方人員；；按月審結(jié)時時間為每月一次，地點為為工程例會開開會地點；g.按月審結(jié)的各項結(jié)結(jié)果由監(jiān)理形形成會議紀要要，并發(fā)至與與會各方。2、按月審結(jié)規(guī)定設計變更單如果不不能準確反映映工程量,必須采用現(xiàn)現(xiàn)場簽證單的的形式進行計計量,方可作為工工程價款調(diào)整整的依據(jù)。變更指令發(fā)生后，承承包商在收到到變更指令7個工作日內(nèi)(時間以甲方方發(fā)出,監(jiān)理單位總總監(jiān)簽發(fā)后算算起),必須申請辦辦理現(xiàn)場簽證證單手續(xù)，否否則甲方認為為該變更指令令不涉及工程程價款的調(diào)整整。監(jiān)理公司在收到承承包商提出的的現(xiàn)場計量證證要求后,及時邀請甲甲方的相關人人員在7個工作日進進行現(xiàn)場計量量。承包商在收到甲方方或監(jiān)理發(fā)出出工程變更指指令后14天內(nèi)，分別別向甲方成本本管理部及監(jiān)監(jiān)理同時提出出變更工程價價款的報告（預預算書及相關關報告），經(jīng)經(jīng)監(jiān)理審核，以以甲方批準后后確定的變更更工程價款作作為最終結(jié)算算的依據(jù)。凡涉及合同價款增增加的工程變變更指令，承承包商在收到到該工程變更更指令后14天內(nèi)未向甲甲方提出變更更工程價款報報告時，視為為該項變更不不涉及工程價價款的增加，合合同價款不予予調(diào)整，對此此，承包商不不得拒絕對變變更工程項目目的施工。凡涉及合同價款減減少的工程變變更指令，承承包商在收到到該工程變更更指令后14天內(nèi)不向甲甲方提出變更更工程價款報報告時，甲方方有權據(jù)實調(diào)調(diào)整，承包商商不得拒絕對對變更工程項項目的施工。甲方與監(jiān)理只能在在承包商申報報的變更價款款的項目施工工完成后才進進行結(jié)算審核核，在必要時時需進行現(xiàn)場場計量，對未未施工的項目目進行扣減。變更指令發(fā)生后,,如未按以上上規(guī)定辦理的的,不納入結(jié)算算范圍。3、工程竣工驗收合格格之日起三個個月必須完成成工程結(jié)算。（十）、項目經(jīng)營營月報和總結(jié)結(jié)管理每月25日前由專專人完成項目目部經(jīng)營月報，每季度度結(jié)束后6日內(nèi)完成季季度總結(jié)，經(jīng)經(jīng)項目部總經(jīng)經(jīng)理簽發(fā)。年年底前項目部部每位員工須須完成至少一一篇案例和個個人工作總結(jié)結(jié)。（十一）、文件及及收發(fā)文管理1、公司內(nèi)部各部門門之間文件往往來、文件會會簽、對公司司外文件往來來、圖紙、變變更等建立收收發(fā)文管理制制度。由專人人按后附表格格嚴格、準確確記錄。2、招標所使用的施施工圖紙和樣樣板，均作為為最后版施工工圖。不得在在招標結(jié)束后后出所謂新版施工工圖。所有招招標結(jié)束后對對圖紙的改動動，均須以設設計變更的形形式發(fā)出（詳詳見附錄：*****城項項目部工程技技術檔案管理理指導書）。八、基本工作流程和和常用表格1、工程公開招標流程程工程量清單和標底委托成本管理部設計圖紙出版并經(jīng)經(jīng)審查工程量清單和標底委托成本管理部申報、發(fā)布公告規(guī)劃許可證申報、發(fā)布公告規(guī)劃許可證設計文件招標公告資金證明資格預審、公示結(jié)果土建經(jīng)理土建經(jīng)理申請人須知投標人資質(zhì)證明業(yè)績證明材料財務狀況證明項目經(jīng)理等的材料申報、發(fā)布公告規(guī)劃許可證設計文件招標公告資金證明資格預審、公示結(jié)果土建經(jīng)理土建經(jīng)理申請人須知投標人資質(zhì)證明業(yè)績證明材料財務狀況證明項目經(jīng)理等的材料工程地址和現(xiàn)場條件工程地址和現(xiàn)場條件工程概要承包范圍承包方式計算依據(jù)設計變更及工程增減費用計算工期和工程保修期工程質(zhì)量保準及技術要求投標保證金評標辦法及細則工程款支付投標注意事項現(xiàn)場踏勘、標前會議安排發(fā)標、截標日期投標文件及要求專業(yè)要求和設備、材料清單招標書編寫土建經(jīng)理招標書編寫土建經(jīng)理專業(yè)經(jīng)理公司分管經(jīng)理審批發(fā)標、開標、定標項目部及相關部門會簽公司分管經(jīng)理審批發(fā)標、開標、定標項目部及相關部門會簽中標通知分管經(jīng)理批準成本管理委員會確定投標單位成本管理委員會(小組)并開始會簽10萬及以上工程、設設備內(nèi)部招標標流程成本管理(小組)委員會審批成本管理(小組)委員會審批招標書編寫專業(yè)經(jīng)理公司分管經(jīng)理審批發(fā)標開標、定標項目部會簽專業(yè)經(jīng)理工程地址和現(xiàn)場條件工程概要承包范圍承包方式計算依據(jù)設計變更及工程增減費用計算工期和工程保修期工程質(zhì)量保準及技術要求投標保證金評標辦法及細則工程款支付投標注意事項現(xiàn)場踏勘、標前會議安排發(fā)標、截標日期投標文件及要求專業(yè)要求中標通知項目總經(jīng)理批準招標小組項目部發(fā)標確定投標單位項目部申報專業(yè)經(jīng)理提前于申報前擬初初稿并開始會簽向成本小組組報審10萬以下工程、設備備內(nèi)部招標流流程招標書編寫招標書編寫專業(yè)經(jīng)理工程地址和現(xiàn)場條件工程概要承包范圍承包方式計算依據(jù)設計變更及工程增減費用計算工期和工程保修期工程質(zhì)量保準及技術要求投標保證金評標辦法及細則工程款支付投標注意事項現(xiàn)場踏勘、標前會議安排發(fā)標、截標日期投標文件及要求專業(yè)要求確定投標(委托)單位項目部公司分管經(jīng)理審批開標、定標項目部會簽中標通知項目總經(jīng)理批準項目部發(fā)標提前于確定前擬初初稿并會簽或委托向成本小組組報備2、合同簽訂流程合同擬寫合同擬寫經(jīng)審核/招標后的價格內(nèi)容和承包范圍造價和承包方式工期保修期雙方責任質(zhì)量檢查款項支付變更價款確定及按月審結(jié)竣工驗收違約處罰不可抗力其他補充條款擬稿人項目部會簽項目總助相關經(jīng)理預算經(jīng)理財務經(jīng)理校對、審核裁軍核核公司分管經(jīng)理審批(應在招標過程中起起草完畢并開始會簽)3、不計入項目成本款款項的費用支支付流程或報報銷流程采用公司現(xiàn)有有關關單據(jù)。填寫費用申請單填寫費用申請單付款批準用款申請人財務經(jīng)理項目總經(jīng)理4、計入項目成本款項項的費用支付付或報銷流程程填寫費用申請單填寫費用申請單付款批準經(jīng)辦人出納項目總經(jīng)理5、計入項目成本款項項資金支付流流程（樣板房房裝修款、設設計費、行政政事業(yè)性收費費）填寫付款審批表填寫付款審批表付款審核付款復核批準用款申請人項目部財務經(jīng)理/公司財務總監(jiān)項目總經(jīng)理合同/繳款通知單/委托書(公司分管經(jīng)理)6、工程付款或境內(nèi)設設計費支付流流程付款申請表付款申請表監(jiān)理審核付款經(jīng)辦人承包單位施工或設計合同資金審批表監(jiān)理審核的進度報表驗收證書結(jié)算調(diào)整表設備移交表專業(yè)經(jīng)理付款審核項目部付款復核付款復核審核財務經(jīng)理/財務總監(jiān)項目總經(jīng)理批準公司分管經(jīng)理7、公文發(fā)文流程文件起草文件起草項目總經(jīng)理審核分管經(jīng)理簽發(fā)收件方簽收及反饋文件起草人相關部門會簽(公司OA系統(tǒng))(公司管理規(guī)定)8、工程造價變更審核核流程（即按按月審結(jié)流程程）工程造價變更審核核必須先通過過“設計圖紙變更更及變更令、現(xiàn)現(xiàn)場簽證審核核流程”填寫造價審核單填寫造價審核單經(jīng)辦人審核工程量設計變更通知單及變更令現(xiàn)場簽證單(已簽認)工程聯(lián)系單監(jiān)理審核監(jiān)理專業(yè)工程師監(jiān)理預算工程師監(jiān)理總監(jiān)審核工程量審核造價編制《工程預算書》施工單位造價審核造價審核批準項目部、成本部項目總經(jīng)理9、項目價格審核流程程本流程主要用于金金額較小、內(nèi)內(nèi)容相對簡單單的項目，或或金額較大但但又不適合招招標的項目。采采用本流程必必須首先經(jīng)項項目總經(jīng)理批批準并上成本本小組會議通通報批準。填寫造價審核單填寫造價審核單價格談判、審核批準經(jīng)辦人成本管理部項目總經(jīng)理審核工作量10、項目結(jié)算流程竣工結(jié)算計劃成本管理部竣工結(jié)算計劃成本管理部成本管理部項目部竣工結(jié)算會議成本管理部項目部竣工結(jié)算會議反饋溝通反饋溝通反饋溝通批準公司審核會簽成本管理部造價工程審核報送專業(yè)造價工程師審核監(jiān)理單位審核施工單位竣工資料的編制反饋溝通反饋溝通反饋溝通批準公司審核會簽成本管理部造價工程審核報送專業(yè)造價工程師審核監(jiān)理單位審核施工單位竣工資料的編制11、項目部常用表格：：深圳****房地地產(chǎn)有限公司司工程標書審審定會簽單編號：標書（）號項目名稱招標時間擬稿人參加投標單位標書復核主辦部門各專業(yè)工程師項目總助項目總經(jīng)理成本管理部主管工程師部門經(jīng)理財務部會計主任工程中心復核審稿招標小組負責人公司分管經(jīng)理年月日公司總經(jīng)理年月日注：1.標書草稿上上面經(jīng)招標小小組負責人簽簽字后方可打打印成正式標標書。2.會簽單簽字欄內(nèi)，簽簽字人原則上上應寫明同意意或不同意的的意見，當只只寫下個人簽簽名時，表示示該簽字人完完全同意標書書全部內(nèi)容。3.此單與標書草稿、正正本同時交存存檔案館，標標書副本存公公司科技檔案案室。**局地產(chǎn)控股股股份有限公司司建設工程招標項目定定標書單位：萬元編號：定標標（）號招標組織機構(gòu)建設單位工程名稱招標內(nèi)容建設地點建筑面積結(jié)構(gòu)類型承包方式投標情況投標企業(yè)預算價投標價工期方案評價排序定標中標單位定標價（萬元）工期（日歷天）質(zhì)量簡述開標原則：其他：2200年月日招標機構(gòu)會簽開標人員會簽:200年月日管理單位審批成本管理部主管：審計部主管：公司分管領導：負責人：負責人：注一：本表格一式式兩份，一份份交管理單位位行政部存檔檔，另一份由由責任單位存存檔。注二：按照公司《成成本管理工作作程序》規(guī)定定要求申報，如如有必要，報報成本管理小小組或成本管管理委員會審審批。合同審定會簽單合同名稱合同類別合同金額合同編號承包單位工作范圍計劃履約時間年月日至年月日合同說明經(jīng)辦人：經(jīng)辦部部門經(jīng)理：日期：合同會簽意見成本管理部成本管理工程師：：合合同管理工程程師：部門總總監(jiān)：日期：財務部經(jīng)經(jīng)辦人：部門門總監(jiān)：日期：：法律事務部經(jīng)辦辦人：部門總總監(jiān)：日期：相關部門分管領導簽名：日期：總經(jīng)理簽名：日期：校稿人校審人注：1、合同會會簽意見應在在《合同意見見會簽單》的的意見欄中填填寫，如在合合同草稿中批批注應在會簽簽面單上注明明。如會簽人意見出現(xiàn)現(xiàn)矛盾，經(jīng)辦辦人應及時協(xié)協(xié)調(diào)解決爭議議，并將爭議議問題處理意意見寫入會簽簽面單。經(jīng)辦人負責匯總合合同會簽意見見，合同修改改完成后經(jīng)相相關部門分管管領導簽字后后方可簽章。會簽單各簽字欄內(nèi)內(nèi)，簽字人原原則上應寫明明同意或不同同意，當只有有個人簽名時時，表示該簽簽字人完全同同意合同全部內(nèi)容。校稿人（經(jīng)辦部門門）負責按照照會簽意見修修改合同草稿稿形成正式文文本，校審人人（成本管理理部）負責校校審合同正本是否按會會簽意見修改改。此單原件與合同草草稿、正本同同時存公司行行政部。中標通知（招標人名稱）的的（建設地點點、工程項目目名稱），結(jié)結(jié)構(gòu)類型為建建筑面積為平平方米，經(jīng)年年月日公開開開標后，經(jīng)評評標委員會評評定并報建設設行政主管備備案，確定為為中標人，中中標標價為人人民幣（大寫寫）萬元，中中標工期自年年月日開工，年年月日竣工，工工期日歷天，工工程質(zhì)量達到到國家施工驗驗收規(guī)范標準準。項目經(jīng)理理。中標人收到中標通通知書后，在在年月日時前前到深圳****房地產(chǎn)有限公公司（地點）與與招標人簽訂訂承發(fā)包合同同。招標人：深圳*****房地產(chǎn)有限公公司（蓋章）批準人：****局地產(chǎn)控控股股份有限限公司項目建設合同付款款資金計劃表表項目地理位置合同號合同名稱主要承包范圍工程分項金額合計工程進度計劃及付付款計劃時間工程進度描述計劃支付金額合計預算工程師：工程主管：財務主管：責任單位負責人：：****局地產(chǎn)控控股股份有限限公司項目建設合同結(jié)算算表地產(chǎn)控股________項目結(jié)字200_（）號項目名稱合同名稱開/竣工日期開工日期200年月日竣工日期200年月日施工合同號施工單位主要工程內(nèi)容及變更工程量原合同承包范圍::變更工程量描述::原合同造價結(jié)算調(diào)增[]減減[]造價竣工結(jié)算造價結(jié)算調(diào)增[]減減[]比例%幣別RMB[]HKD[]USD[]分項工程造價目錄項目名稱結(jié)算造價質(zhì)量評定備注監(jiān)理單位：主管：主管工程師：預算工程師：200年月日責任單位：主管：驗收：200年月日管理單位成本管理部預算工程師：部門總監(jiān)：200年月日財務部主管：200年月日公司分管領導200年月日日注一：本表格一式兩份份，由成本管管理部填寫，分分別由管理單單位成本管理理部及責任單單位存檔。注二：結(jié)算調(diào)增超超過原合同額額5%以上，需報報管理單位成成本管理小組組審批;如有必要,還需報成本本管理委員會會批準。深圳****房地地產(chǎn)有限公司司工程造價審審核單編號：年月日合同名稱報審金額元承包單位審定金額經(jīng)辦人意見簡述：：項目專業(yè)經(jīng)理：項目部總經(jīng)理助理理：項目預算工程師意意見簡述：預算工程師：預算部總監(jiān)：項目部總經(jīng)理：附件名稱：，份數(shù)數(shù)深圳****房地地產(chǎn)有限公司司成本變更預控預警警分析審批單單編號：工程名稱合同編號變更項目項目變更號變更涉及：□□工作范圍□時間進度□成本估算□銷售變更原因：變更范圍：估算的變更工程量量：專業(yè)工程師：專業(yè)經(jīng)理：部門/項目經(jīng)理：成本管理部意見簡簡述：對成本的影響：對進度的影響：對利潤的影響：造價工程師：部門總監(jiān)：分管經(jīng)理：相關部門經(jīng)理：項目總經(jīng)理：□項目/部門分管經(jīng)理：□□公司總經(jīng)理：□注：□為選擇項深圳****房地地產(chǎn)有限公司司工程結(jié)算調(diào)調(diào)整審批單年月日合同編號原合同金額合同內(nèi)容報審調(diào)整金額審定調(diào)整金額審定結(jié)算總價結(jié)算調(diào)整率%項目專業(yè)工程師意意見：項目專業(yè)工程師項目專業(yè)經(jīng)理項目預算工程師審審核意見：項目總經(jīng)理助理預算工程師預算部總監(jiān)項目總經(jīng)理附：預結(jié)算書、施施工圖等資料料。