2023年房產(chǎn)項目策劃方案三

第6頁共6頁2023年房產(chǎn)項目策劃方案三?通過對潤業(yè)?苑項目的初?步分析，我?們感到這將?是一個可塑?性非常強的?項目，通過?專業(yè)的營銷?和策劃操作?，它不但可?體現(xiàn)出開發(fā)?商的實力和?形象，更應(yīng)?在小高層市?場上獨樹一?幟。我司?經(jīng)過長時間?的市場調(diào)研?，根據(jù)市場?所反映出來?的背景，結(jié)?合自身所積?累的經(jīng)驗，?提出切合市?場銷售的建?議供貴司參?考。如能?有幸成為貴?司的合作伙?伴，屆時將?根據(jù)具體資?料提供一套?系統(tǒng)的極具?可行性的營?銷策劃報告?，以饗貴司?慧眼。眾?成偉業(yè)房地?產(chǎn)營銷管理?有限公司?目錄一、?市場背景?二、項目分?析三、項?目定位四?、客源定位?五、產(chǎn)品?建議六、?推案策略?七、廣告策?略八、銷?售執(zhí)行九?、公司簡介?十、合作?模式一、?市場背景?___房產(chǎn)?市場日趨規(guī)?范，整體處?于上升態(tài)勢?，在市場發(fā)?展的過程中?，我司認為?可分為兩個?階段，每個?階段市場構(gòu)?成要素的特?征，簡析如?下：(一?)九九年之?前，被動銷?售的暴利階?段：客源?特征：以高?收入者為主?，追求身份?與地位的顯?示，此時市?場選擇范圍?小，客戶購?買存在一定?盲目性。?開發(fā)商特征?：政府對開?發(fā)公司的實?力要求不嚴?，開發(fā)商實?力良莠不齊?，受傳統(tǒng)觀?念束縛嚴重?，不重視客?源心理及市?場發(fā)展特性?，主觀開發(fā)?，追求暴利?，無品牌意?識，對專業(yè)?銷售機構(gòu)極?度排斥。?項目特征：?產(chǎn)品形式單?一(多層為?主)，缺乏?特色，不注?重整體規(guī)劃?，且有明顯?區(qū)域性特征?(集中在千?佛山周邊)?。銷售特?征：無整體?營銷思路，?盲目追求高?利，定價偏?高，且無有?效的表現(xiàn)及?宣傳手法，?不注重品牌?的培養(yǎng)和樹?立。(二?)___年?以后，振蕩?中走向規(guī)范?的過渡階段?客源特征?：客源層次?廣泛，需求?多樣化，在?樓盤選購及?消費心理上?趨于理性此?時散戶消費?逐漸成為市?場主力。?開發(fā)商特征?：迫于競爭?的壓力，開?發(fā)商主動尋?求新的開發(fā)?理念，對營?銷策劃理念?逐漸接受，?同時專業(yè)銷?售人才帶來?的先進理念?也影響了開?發(fā)商的思想?，開始注重?客源需求，?逐漸向以產(chǎn)?定銷的路線?靠攏。品牌?意識已極大?增強，大量?實力雄厚、?理念先進的?外地開發(fā)企?業(yè)著眼于_?__房產(chǎn)市?場的良好發(fā)?展前景，進?而紛紛搶占?___市常?同時由于政?府對土地資?源進行統(tǒng)一?管理，地價?開始上升，?而促使開發(fā)?企業(yè)走出暴?利階段，利?潤趨于合理?，此時一部?分資金實力?弱、管理不?完善、開發(fā)?理念陳舊的?小企業(yè)將面?臨嚴峻考驗?。項目特?色：產(chǎn)品多?元化，在仍?以多層為主?的同時，小?高層逐步為?市場認可，?高層也占領(lǐng)?一定市場份?額。地域限?制日漸被打?破，小區(qū)規(guī)?劃趨于合理?，特色鮮明?，并且小區(qū)?品質(zhì)不斷提?升。銷售?特色：價格?趨于合理，?市場出現(xiàn)整?合態(tài)勢，營?銷理念隨專?業(yè)銷售機構(gòu)?的介入逐步?為市場接受?，人員日趨?專業(yè)化，宣?傳手段不斷?翻新。在?上述市場背?景下，客戶?、市場及開?發(fā)商幾個方?面都發(fā)生了?較大變化：?1、客戶?需求的變化??8;能承受?價格在__?_元/m2?以下樓盤的?客戶，已由?先期的單純?追求滿足居?住要求、工?程質(zhì)量，向?追求舒適性?、安全性、?私密性方向?轉(zhuǎn)變。&?#248;?對于能承受?___元/?m2價格的?客戶，在追?求上述要求?的基本基礎(chǔ)?上，更加注?重樓盤的個?性、內(nèi)涵及?升值潛力，?對小區(qū)的整?體規(guī)劃要求?較嚴格。?ø?;能承受_?__元/m?2以上的客?戶，相對前?兩種客戶來?說已有了質(zhì)?的提高，在?選擇樓盤時?，最注重的?是享受，追?求一種理念?和內(nèi)涵，同?時對開發(fā)商?的資質(zhì)、樓?盤的知名度?、社區(qū)環(huán)境?也非常注重?。2、市?場環(huán)境的變?化：地理?環(huán)境：逐步?打破了地域?限制，市場?全方位發(fā)展?，從傳統(tǒng)的?利用地段創(chuàng)?品牌，到創(chuàng)?品牌而創(chuàng)地?段。產(chǎn)品?環(huán)境：產(chǎn)品?多元化，多?層仍為主力?，小高層發(fā)?展較快，并?逐漸為市場?所接受。?其中：小?高層發(fā)展分?三個階段：?(1)以?九九年開發(fā)?的小高層社?區(qū)泉景__?_四季花園?為標志，小?高層做為新?的開發(fā)理念?進入___?市場，并引?入了南方先?進的營銷模?式并進行包?裝策劃，注?重了前期宣?傳，引起巨?大沖擊，前?期銷售達到?良好的效果?。(2)?以金泰花園?、洪西花園?、大明翠庭?、金冠花園?等點式小高?層的大規(guī)模?開發(fā)為標志?，小高層市?場進入激烈?競爭階段，?此時開發(fā)商?追求高容積?率、高利潤?率，導致小?高層價位偏?高，并且點?式小高層的?建筑弊端逐?漸暴露，因?此點式小高?層呈現(xiàn)曇花?一現(xiàn)的勢態(tài)?。(3)?市場以客源?的選擇為導?向，再次轉(zhuǎn)?向社區(qū)化的?板式小高層?方向發(fā)展，?并且日益呈?現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的?特征，此時?的代表樓盤?為歷東花園?、匯苑家園?。3、開?發(fā)商的變化?趨勢&#?248;開?發(fā)理念由傳?統(tǒng)的單一模?式向多樣化?、人性化、?特色化、理?念化方向轉(zhuǎn)?變，并逐步?建立了品牌?觀念，具備?了較強的競?爭意識。?ø?;營銷方面?：競爭的激?烈?guī)恿虽N?售手段的不?斷翻新，由?炒綠化、炒?智能化、炒?生態(tài)化、炒?付款方式，?到今天的炒?理念、規(guī)模?、品牌，并?且營銷已越?來越成為一?種全程性策?劃行為，必?須注重前期?準備工作，?要熟悉當?shù)?情況并與之?結(jié)合，了解?客戶心態(tài)。?二、項目?分析1、?基本情況：?本案位于?___市解?放路東首，?西臨___?市的cid?(科技商務(wù)?中心區(qū))山?大路，這是?市政府的重?點項目，它?的興起必定?會輻射到周?邊，從而拉?動區(qū)域經(jīng)濟?的繁榮。東?臨高新技術(shù)?產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?，眾多知名?國際國內(nèi)大?公司投資于?此，本案正?處于這兩個?發(fā)展區(qū)域的?中間位置，?交通方便，?地段的升值?潛力巨大。?2、區(qū)域?消費能力分?析：經(jīng)濟?水平：整?體消費群體?主力仍為比?較注重生活?質(zhì)量的中高?階層，社會?層次也以_?__工作人?員為主。?隨著周邊生?活設(shè)施的不?斷完善和齊?全，該區(qū)域?將集中成為?高檔樓盤的?聚集之地。?這也將打破?原有的區(qū)域?內(nèi)消費群體?和范圍，成?為跨區(qū)域消?費的一塊熱?土。3、?客源定位：?由于本案?屬中高檔樓?盤，受價格?限制，客源?面相對狹窄?，根據(jù)客源?所處的區(qū)域?、社會地位?、購房意圖?、購房時間?等差別作如?下分析：?此類客源為?本案客源之?基礎(chǔ)，且為?先期客源之?主力，我司?認為主要有?以下類型：?私營業(yè)主?：有較為雄?厚的經(jīng)濟基?礎(chǔ)，事業(yè)相?對穩(wěn)定，有?廣泛的社交?關(guān)系，并且?有足夠的休?閑時間去品?味、享受生?活，對新理?念有較強的?接受度，但?有著冷靜的?思考與判斷?，大多為二?次置業(yè)。對?地段及相應(yīng)?升值潛力較?為注重。?政府官員：?此類人士具?有較高的社?會地位、穩(wěn)?定的收入，?大多已有單?位分配的住?宅，但希望?一個更為私?密、高檔的?生活空間。?此類人群對?檔次、安全?、私密及小?區(qū)規(guī)劃、配?套有較高要?求。高級?白領(lǐng)：此類?客戶具有高?學歷、高收?入的特點，?追求高品味?的生