年月浙江慈溪某商住項(xiàng)目可行性報(bào)告

開(kāi)發(fā)建設(shè)“**大廈”項(xiàng)目可行性報(bào)告慈溪市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007年12月16日目錄概論、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、02項(xiàng)目基本情況、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、04項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、06項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、09物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、16市場(chǎng)分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、21投資分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、24建設(shè)方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售計(jì)劃、、、、、、、、、、、、、、、、26經(jīng)濟(jì)效益分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、28結(jié)論、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、29概論項(xiàng)目背景隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，慈溪**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近九年的發(fā)展已經(jīng)成為我市較成熟地產(chǎn)企業(yè)之一。特別是近年來(lái)受國(guó)家房改政策影響，個(gè)人購(gòu)房需求大幅度增長(zhǎng)，我市住宅商品房銷售市場(chǎng)進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)因素。另外，隨著2008年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)開(kāi)幕日夜臨近以及國(guó)內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)展，我國(guó)各地區(qū)之間及與與世界各國(guó)的各種交往活動(dòng)日趨增多，而位于長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈南翼環(huán)**地區(qū)上海、杭州、寧波三大都市經(jīng)濟(jì)金三角的中心的慈溪，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。特別是**跨海大橋的建設(shè)，給慈溪帶來(lái)了千載難逢的歷史性機(jī)遇。這就使慈溪市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商務(wù)公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來(lái)越多的資金加入。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)慈溪城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，慈溪市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利用公司現(xiàn)有位于慈溪市**路以東，東至定時(shí)開(kāi)關(guān)南至市客運(yùn)管站，北至規(guī)劃道路及施山江場(chǎng)地開(kāi)發(fā)建設(shè)包括高檔商場(chǎng)、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。本項(xiàng)目取名為“**大廈”於2006年12月經(jīng)慈溪市發(fā)展和改革局慈發(fā)改投[2006]354號(hào)文項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)（見(jiàn)附件一）。擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方案及施工圖已由慈溪市規(guī)劃局審查通過(guò)於2008年3月建字第332008024101號(hào)文下發(fā)該工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證（見(jiàn)附件二）。二、本可行性研究報(bào)告編制依據(jù)慈溪市發(fā)展改革局《**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“**大廈”房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢暨初步設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議紀(jì)要》。2、慈溪市發(fā)展改革局慈發(fā)改投[2006]354號(hào)《關(guān)于同意**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“**大廈”房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》。慈溪市規(guī)劃局建字第332008024101號(hào)《**大廈建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。國(guó)家及慈溪市關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)**設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)施工圖(編號(hào)**)。**大廈效果圖第二章項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱**大廈（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）二、項(xiàng)目類型本項(xiàng)目為包括公寓及商業(yè)附屬配套設(shè)施的綜合性開(kāi)發(fā)工程，項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步滿足慈溪市場(chǎng)對(duì)高級(jí)公寓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于慈溪市**路以東，東至定時(shí)開(kāi)關(guān)南至市客運(yùn)管站，北至規(guī)劃道路及施山江四、建設(shè)單位背景單位名稱：慈溪市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)地址：慈溪市**路**號(hào)注冊(cè)資金：5000萬(wàn)法定代表人：**總經(jīng)理：**公司成立九年來(lái)，慈溪市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、建筑電氣、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員40人；其中高級(jí)工程師4人、造價(jià)技術(shù)人員7人。已開(kāi)發(fā)景怡園高檔高層公寓項(xiàng)目，總建筑面積28750平方米；吉祥人家小區(qū)商品住宅項(xiàng)目37800平方米。五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積8514平方米，總建筑面積74959.2平方米，其中地上建筑為高級(jí)公寓建筑面積60900.1平方米,商業(yè)建筑面積6354.6平方米；地下建筑為停車場(chǎng)、自行車庫(kù)、健身房、設(shè)備用房及其他配套設(shè)施，共7704.5平方米。項(xiàng)目建成后將成為集樓高級(jí)商務(wù)公寓、商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能大廈。各功能具體面積見(jiàn)下表：項(xiàng)目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方米功能區(qū)建筑面積1、高級(jí)商務(wù)公寓60900.12、商業(yè)6354．63、地下車庫(kù)6974．64、附屬配套設(shè)施729．9合計(jì)74959.2容積率7.9綠化率15%項(xiàng)目總投資與資金來(lái)源計(jì)劃項(xiàng)目總投資為5.02億元人民幣，由本項(xiàng)目投資建設(shè)方慈溪市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌資金解決。項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于慈溪市**路以東，東至定時(shí)開(kāi)關(guān)南至市客運(yùn)管站，北至規(guī)劃道路及施山江。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積8514平方米，建筑基底面積3405.6平方米。根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的調(diào)查，擬建項(xiàng)目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范。項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地北鄰新建規(guī)劃大道；南距**大酒店（五星級(jí)）1公里；西鄰**路；北距慈溪長(zhǎng)途客運(yùn)站和慈溪大酒店1公里。用地附近有2、5、6、7路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過(guò)，交通條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目由于緊鄰**路和新建規(guī)劃大道距慈溪最大的**公園僅2公里，附近沒(méi)有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀和拆遷項(xiàng)目用地范圍內(nèi)已做好開(kāi)工的三通一平工作，沒(méi)有任何需拆遷相關(guān)設(shè)施。四、建設(shè)條件1、土地使用權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地系商業(yè)用地，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，辦理了土地使用權(quán)手續(xù)。市政配套條件本項(xiàng)目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由慈溪市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實(shí)。具體情況如下：市政污水建設(shè)用地西側(cè)**路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入**路已建的雨、污水管線。污水排入**路現(xiàn)狀直徑500毫米市政污水干線1、2號(hào)檢查井。雨水排入**路現(xiàn)狀直徑600毫米雨水市政管線2、3號(hào)檢查井。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。上水項(xiàng)目西側(cè)**路現(xiàn)有直徑150毫米上水管線J8接駁口壓力2KN。熱力熱源取自當(dāng)?shù)責(zé)犭姀S資源，具體參數(shù)：設(shè)計(jì)壓力：0.98MPa，設(shè)計(jì)溫度：300oC，最大流量：30t/h,接駁口位置：位于**大廈南，距東用地紅線30米處，管經(jīng)：Ф200mm。電力本項(xiàng)目外電源引自西側(cè)**路10千伏干線，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路300M至建設(shè)用地。煤氣本項(xiàng)目西側(cè)**路現(xiàn)有直徑300毫米低壓煤氣管線，由該管線開(kāi)口，建設(shè)用由新建的低壓管線開(kāi)口向項(xiàng)目用地范圍內(nèi)引戶線。通訊本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于慈溪市市內(nèi)電話局，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。道路本項(xiàng)目外部道路交通組織利用項(xiàng)目建設(shè)用地西側(cè)的**路，北側(cè)的規(guī)劃大道，并按規(guī)劃鋪設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地西側(cè)與北側(cè)地塊出入口道路。內(nèi)部交通通過(guò)內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車地面、地下停車場(chǎng)和自行車庫(kù)。通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容經(jīng)過(guò)綜合考慮市場(chǎng)需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，確定“**大廈”總建筑面積74959.2平方米，其中地上建筑即高級(jí)商務(wù)公寓建筑面積60900.1平方米，商業(yè)面積：6354.6平方米，地下建筑包括地下停車場(chǎng)、自行車庫(kù)、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積7704.5平方米。規(guī)劃原則建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時(shí)代感，規(guī)劃原則為符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑功能上除了滿足高級(jí)公寓、商務(wù)活動(dòng)需求外，還須照顧到目前人們對(duì)社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方委托**設(shè)計(jì)有限公司對(duì)項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，規(guī)劃經(jīng)慈溪市規(guī)劃局批準(zhǔn)后完成施工圖設(shè)計(jì)，土地使用狀況如下：項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平平方米/人）1、高級(jí)公寓60900.176.52、商業(yè)用房----6354.68.03、附屬設(shè)施----7704.515.5合計(jì)3405．610087800100．0三、使用功能配置和分區(qū)整個(gè)項(xiàng)目為一座地下2層，地上2層至26層的綜合大廈，從3層開(kāi)始體現(xiàn)雙塔樓形式直至26層為高級(jí)公寓；具體規(guī)劃后附圖一、二，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡(jiǎn)要介紹如下：(1)一層平面東西個(gè)為商業(yè)用房，沿消防通道為辦公樓主要門廳，設(shè)有弱電房、消防控制室等。(2)二層為商業(yè)。(3)三－二十六層除必要的設(shè)備用房外，均為高級(jí)商務(wù)公寓，其余各層除必要的設(shè)備用房外，均為高級(jí)商務(wù)公寓用房，戶型有40平方米、50平方米、68平方米、75平方米，其90％的主力戶型為40平方米，總戶數(shù)1500套左右。每套戶型面積可大可小，房間可分可合。(4)地下一層為機(jī)動(dòng)車車庫(kù)。(5)局部有地下二層為水泵房與發(fā)電機(jī)房。(6)配套商業(yè)設(shè)施為滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于一層與二層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購(gòu)物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積6354.5平方米，具體分配情況見(jiàn)下表：附圖一：**總體規(guī)劃附圖二：總層高立面圖配套商業(yè)設(shè)施表單位：平方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計(jì)1、商場(chǎng)16054．66000．62、綜合服務(wù)部1300300合計(jì)----6354．65、物業(yè)管理中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將遵循慈溪市政府關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)形式聘請(qǐng)管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積450平方米，具體安排情況見(jiàn)下表：物業(yè)管理中心配置及面積表單位：平方米項(xiàng)目?jī)?nèi)容建筑面積1物業(yè)管理辦公室2002衛(wèi)生站1003維修間1004公廁50合計(jì)450地下停車場(chǎng)為方便高級(jí)商務(wù)公寓內(nèi)客戶的車輛停放，本項(xiàng)目建設(shè)單位在廈地下一層建設(shè)地下停車場(chǎng)，總建筑面積6974.6平方米，共可停放車輛254輛，加上露天停車場(chǎng)可提供66個(gè)停車位，總停車320輛，以滿足停車需要。附屬基礎(chǔ)設(shè)施大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施局部利用地下二層進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積729.9平方米，主要用于大廈配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。道路本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，沿大廈四周循環(huán)設(shè)置，寬度為5與6米米，車流方向詳見(jiàn)道路系統(tǒng)分析圖。綠地本項(xiàng)目綠化系統(tǒng)由大廈周圍綠地和道路停車場(chǎng)綠化地組成。綠地面積1277平方米，可以美化環(huán)境，也可作為大廈人員主要休閑活動(dòng)場(chǎng)所，項(xiàng)目用地的室外停車場(chǎng)地全部鋪砌草磚，并按6M*6M間距植樹(shù)。物料消耗、供應(yīng)及環(huán)保主要建筑材料該建設(shè)項(xiàng)目為集高級(jí)商務(wù)公寓、商業(yè)、地下停車場(chǎng)、地下自行車庫(kù)、物業(yè)管理中心為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和該項(xiàng)目工程的總體設(shè)計(jì)，所需建筑材料估算如下：項(xiàng)目三材用量表項(xiàng)目建筑面積（平方米）每建筑平方米所需需材料需求總量1、鋼材（噸）79595.20.17959．52、水泥（噸）79595.20.323878.53、木材(立方米))79595.20.17959．5主要設(shè)備鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及面向二十一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的需要，本項(xiàng)目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價(jià)格比的原則，盡量采用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備如下：電梯(建筑內(nèi)共設(shè)11臺(tái)電梯，其中裙房設(shè)3臺(tái))消防設(shè)備(區(qū)域與集中報(bào)警接探頭及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng))應(yīng)急發(fā)電設(shè)備（應(yīng)急照明、消防報(bào)警、應(yīng)急廣播等）通訊電話系統(tǒng)(有視傳輸、高速網(wǎng)絡(luò)等)電視監(jiān)控保安系統(tǒng)（紅外有視監(jiān)控，門禁系統(tǒng)）防盜報(bào)警系統(tǒng)（紅外報(bào)警探頭）照明系統(tǒng)供暖系統(tǒng)物料供應(yīng)項(xiàng)目所需原材料將大部分部采用國(guó)內(nèi)原材料，所需設(shè)備在同等條件下將盡量?jī)?yōu)先選擇國(guó)內(nèi)產(chǎn)品。由于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。本項(xiàng)目所需進(jìn)口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量按設(shè)計(jì)文件確定。根據(jù)目前國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問(wèn)題。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，初步測(cè)算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下：用電容量按每建筑平方米用電40瓦測(cè)算，本項(xiàng)目用電量為2400千瓦。如同時(shí)利用系數(shù)采用0.9，則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為2160千瓦，如按容載比1：1.5選用變壓器，需要功率為3240千伏安。給水量按公建用水綜合定額每日12.38升測(cè)算，該項(xiàng)目日平均用水量為1150立方米。用氣量項(xiàng)目用氣量初步測(cè)算為每日2178立方米。熱負(fù)荷按每建筑平方米每小時(shí)供暖量為60千卡測(cè)算，該項(xiàng)目每小時(shí)需供暖360萬(wàn)千卡。以上所需水、電、熱等日用量需與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。環(huán)境保護(hù)由于該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為高級(jí)商務(wù)公寓、地下停車場(chǎng)、配套商業(yè)設(shè)施，對(duì)環(huán)境的污染較小，環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無(wú)其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來(lái)看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。具體環(huán)境保護(hù)措施如下：雨、污水項(xiàng)目排出的污水主要來(lái)源為生活污水和雨水，為保證該項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到《寧波市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》，項(xiàng)目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過(guò)處理后再行排放。生活垃圾項(xiàng)目高級(jí)商務(wù)公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場(chǎng)處理。噪聲噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。汽車尾氣汽車尾氣污染源主要來(lái)自地下停車場(chǎng)和露天停車場(chǎng)的汽車尾氣排放，在車庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)將注意保證車庫(kù)有一定的容積，進(jìn)出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進(jìn)出庫(kù)時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫(kù)排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。施工圖已經(jīng)注意到了環(huán)境保護(hù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計(jì)以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。露天停車場(chǎng)的汽車尾氣排放可通過(guò)建筑物周圍綠化來(lái)減弱汽車尾氣污染。綠化、消防和人防綠化項(xiàng)目建設(shè)將使現(xiàn)有有的地面更多多的用于綠化化，建筑物四四周及建筑中中央空地將開(kāi)開(kāi)辟綠化區(qū)，形形成中心花園園和多個(gè)綠化化帶，高級(jí)商商務(wù)公寓提供優(yōu)美美的環(huán)境。2、消防項(xiàng)目整體建筑消防防設(shè)計(jì)及放火火分區(qū)按國(guó)家家建筑設(shè)計(jì)防防火規(guī)范考慮慮，主體建筑筑四周有消防防通道，建筑筑物內(nèi)部各部部分分別設(shè)置置警報(bào)自動(dòng)噴噴水系統(tǒng)。各各防火分區(qū)之之間將安裝防防火墻、防火火門、防火卷卷簾、密閉噴噴頭或防火水水幕作為分隔隔設(shè)施。地下下停車場(chǎng)按“汽車車庫(kù)設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范范”考慮消防設(shè)設(shè)施，建筑物物在不同方向向設(shè)置疏散出出口和緊急通通道。3、人防按照國(guó)家人防設(shè)計(jì)計(jì)要求，項(xiàng)目目主體建筑將將設(shè)置與地層層平面相同的的地下室，地地下室按人防防工程設(shè)計(jì)要要求，結(jié)合平平時(shí)的停放自自行車等其他他功能的要求求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行行設(shè)計(jì)建設(shè)。第六章市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)涉及及到房地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)，現(xiàn)結(jié)合近近期慈溪市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和和本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)場(chǎng)前景分析如如下：目前慈溪市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)情況分分析慈溪位于中國(guó)大陸陸海岸線中段段、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)的長(zhǎng)江三角角洲南翼，毗毗鄰寧波、上海、杭杭州。全市行政區(qū)域面積積1154平方公里，年年末耕地面積積65.28萬(wàn)畝，戶籍籍總?cè)丝?02.1萬(wàn)不包括外來(lái)來(lái)人口108萬(wàn)，轄17個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道，共297個(gè)行政村、28個(gè)居委會(huì)、47個(gè)社區(qū)。市市政府駐地滸滸山街道。近年來(lái)慈溪持續(xù)致致力于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的的發(fā)展，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資已成為投資資增長(zhǎng)的主要要拉動(dòng)力。2002年，慈溪房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)占投資總總量的比重為為21%，比全國(guó)平平均水平低12.2個(gè)百百分點(diǎn)。這一一比重在各城城市中高于無(wú)無(wú)錫、蘇州、長(zhǎng)長(zhǎng)春，，比廣廣州、深圳分分別低21.4和26.6個(gè)百分點(diǎn)。應(yīng)應(yīng)該說(shuō)，房地地產(chǎn)在慈溪市仍有一一定的發(fā)展空空間。

2006年慈溪市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走走出低谷，完完成開(kāi)發(fā)投資資62.2億元，同比比增長(zhǎng)21.3%，表現(xiàn)出較較快的恢復(fù)性性增長(zhǎng)趨勢(shì)。商商品房建設(shè)投投資和土地購(gòu)購(gòu)置費(fèi)分別為為32.9億元和22..68億元，占占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資總量的的近九成，其其中土地購(gòu)置置費(fèi)增長(zhǎng)迅速速，增長(zhǎng)70.9%。2006年慈溪住宅投資資44.14億元，占占總投資的七七成多，同比比增長(zhǎng)20多個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，其中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房和和別墅高檔公公寓總量盡管管不大，分別別為2.9億元和5.48億元，但增增長(zhǎng)幅度分別別為上年同期期的1.5倍和2.5倍。辦公樓樓投資增長(zhǎng)也也較快，完成成投資4.88億元，同同比增長(zhǎng)86.9%。商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房則呈負(fù)負(fù)增長(zhǎng)8.8%。2006年房屋竣工工面積達(dá)1336.44萬(wàn)平方米米，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)9.2%。商品房屋屋銷售面積1120萬(wàn)平方方米，同比增增長(zhǎng)19.1%，大大好于于上年同期-9.7%的增長(zhǎng)情況況。

慈溪市2007年第一季度度該市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值增增長(zhǎng)29.4％，成為這這個(gè)沿海發(fā)達(dá)達(dá)城市國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中增長(zhǎng)最最快的行業(yè)。2007年第一季度度，慈溪的房地產(chǎn)產(chǎn)投資共實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投資11.008億元，同同比增長(zhǎng)15.3％，增長(zhǎng)幅幅度同比提高高19個(gè)百分點(diǎn)。也也就是說(shuō)，2006年一季度慈溪溪房地產(chǎn)投資資還是“負(fù)增長(zhǎng)”，2007年一季度已已變成“穩(wěn)步推進(jìn)”。2007年1至6月，慈溪市房屋銷銷售價(jià)格同比比指數(shù)分別為為104.99%、103.99%、104.66%、104.77%、106.44%和106.99%，上半年累累計(jì)平均漲幅幅為5.3%，漲幅比上上年同期提高高了3.1個(gè)百分點(diǎn)。

慈溪房地產(chǎn)市市場(chǎng)同其他城城市相比，仍仍然顯得非常常活躍。慈溪溪的購(gòu)買力非非常可觀，改改善型需求潛潛力也非常巨巨大。隨著**大橋的即即將通車，城城市的發(fā)展又又將有新的飛飛躍，因此市場(chǎng)空間間非常大。隨隨著城市改造造進(jìn)程的加快快，這類改善善型需求必然然得到進(jìn)一步步的釋放。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景分析析地點(diǎn)分析該項(xiàng)目目用地建設(shè)地地點(diǎn)位于慈溪溪市**路**號(hào)，項(xiàng)目建設(shè)用用地北鄰新建建規(guī)劃大道；；南距**大酒店（五星級(jí)）1公里；西鄰鄰**路；北距慈溪溪長(zhǎng)途客運(yùn)站站和慈溪大酒酒店1公里。用地地附近有2、5、6、7路公共汽車車等各類公共共交通工具經(jīng)經(jīng)過(guò)，交通條條件十分優(yōu)越越。項(xiàng)目緊鄰鄰**路和新建規(guī)劃劃大道距慈溪溪最大的***公園僅2公里，附近沒(méi)沒(méi)有工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)工廠等空氣氣污染源，綠綠化和空氣質(zhì)質(zhì)量良好。是是開(kāi)發(fā)面向國(guó)國(guó)內(nèi)買家高級(jí)級(jí)商務(wù)公寓的適宜地地點(diǎn)。需求與供給情況分分析本項(xiàng)目所所處位置，區(qū)域環(huán)環(huán)境優(yōu)美，人人口較為密集集，市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完善，商商業(yè)發(fā)達(dá)，慈慈克隆超級(jí)市場(chǎng)、三三江購(gòu)物、陽(yáng)陽(yáng)光實(shí)驗(yàn)學(xué)校校（含小學(xué)、初初中、高中）等大商場(chǎng)及學(xué)校距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地南面為**公園，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，車站、服務(wù)設(shè)施較為完備。從地理位置上看本項(xiàng)目為慈溪市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。經(jīng)營(yíng)前景分析由于本項(xiàng)目所在的的地理位置優(yōu)優(yōu)越，該地區(qū)區(qū)已成為慈溪溪市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地地區(qū)，十分適適宜建設(shè)高級(jí)級(jí)商務(wù)公寓和商業(yè)設(shè)設(shè)施。根據(jù)上述分析，我我們認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目自然、地地理、交通條條件都十分優(yōu)優(yōu)越，各項(xiàng)配配套設(shè)施齊全全，開(kāi)發(fā)方向向符合市場(chǎng)需需求，市場(chǎng)前前景十分樂(lè)觀觀。第七章投資分析析投資估算根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃劃方案，結(jié)合合建設(shè)工程的的實(shí)際需要及及國(guó)家和慈溪溪市的有關(guān)政政策規(guī)定，本本項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)投資包括土土地地價(jià)、前前期工程費(fèi)、建建安工程費(fèi)及及向政府繳納納的各種稅費(fèi)費(fèi)等?，F(xiàn)就有有關(guān)投資分項(xiàng)項(xiàng)說(shuō)明如下：：工程費(fèi)用（308832.266萬(wàn)元）一般土建工程費(fèi)：：749599.2m22×2250元/m2==168655.82萬(wàn)元給排水、消防：667254..7m2××80元/m2==538.004萬(wàn)元電氣、照明：677254.77m2×665元/m2==437.116萬(wàn)元電梯：600萬(wàn)元元弱電智能化：677254.77m2×225元/m2==168.114萬(wàn)元室外工程（1177.25萬(wàn)元）：景觀：50萬(wàn)元，消防、報(bào)警：677254.77m2×110元/m2==67.255萬(wàn)元工程產(chǎn)品裝修：667254..7m2××1800元/m2==121055.85萬(wàn)元工程建設(shè)其它費(fèi)用用（111533.97）萬(wàn)元土地使用費(fèi)：77648萬(wàn)元建設(shè)單位管理費(fèi)33%：924.997萬(wàn)元勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：677254.77m2×225元/m2==168.114萬(wàn)元工程管理費(fèi)：300832.226萬(wàn)元×1.5元/％=462.48萬(wàn)元墻改費(fèi)：672554.7mm2×10元/m2==67.255萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：：672544.7m22×280元/m2==1883..13萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)（25199.17萬(wàn)元）基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)：419866.23萬(wàn)元×2％=839..72萬(wàn)元漲價(jià)預(yù)備費(fèi)費(fèi)：419866.23萬(wàn)元×4％=16799.45萬(wàn)元建設(shè)期間貸款利息息（5805萬(wàn)元）25000萬(wàn)元××7.56％×3年=5670萬(wàn)元通過(guò)以上分析，歸歸納出本項(xiàng)目目的總投資估估算為50175萬(wàn)元人人民幣，具體體情況如下表表：項(xiàng)目投資估算表單位：人民民幣萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額1工程費(fèi)用30832.2662工程建設(shè)其它費(fèi)用用11153.9773預(yù)備費(fèi)2519.174建設(shè)期間貸款利息息5670合計(jì)計(jì)50175.400第八章建設(shè)設(shè)方式、建設(shè)進(jìn)度、銷銷售計(jì)劃建設(shè)方式為把本項(xiàng)目建設(shè)成成為慈溪市一流的的高級(jí)商務(wù)公公寓與商業(yè)綜綜合樓工程，由由國(guó)內(nèi)知名建筑設(shè)計(jì)計(jì)院進(jìn)行施工工圖設(shè)計(jì)，同同時(shí)機(jī)電設(shè)施施、內(nèi)裝修及及營(yíng)業(yè)設(shè)備均均由具有多年年經(jīng)驗(yàn)的顧問(wèn)問(wèn)提供咨詢服服務(wù)。項(xiàng)目的建設(shè)施工將將按照慈溪市有關(guān)工工程招標(biāo)的規(guī)規(guī)定，以國(guó)內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的的方式，選擇擇國(guó)內(nèi)的建筑筑施工企業(yè)組組織施工。為保證工程程質(zhì)量，工程程建設(shè)采用施施工監(jiān)理的方方式進(jìn)行，聘聘請(qǐng)有名望、有有資質(zhì)、管理理規(guī)范的工程程監(jiān)理單位配配合慈溪市建設(shè)工工程質(zhì)量監(jiān)督督站進(jìn)行具體體工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督檢查工作作。建設(shè)進(jìn)度、裝修、銷銷售計(jì)劃計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為為2.5年，力力爭(zhēng)在2010年11月前土建竣工工，具體計(jì)劃劃如下：2008年04月月－2008年07月選定施工單位，完完成各種開(kāi)工工手續(xù)，項(xiàng)目目開(kāi)工建設(shè)。2008年07月月－2010年08月進(jìn)行建安工程施工工，包括基礎(chǔ)礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)工程建設(shè)；；隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)設(shè)備安裝、調(diào)調(diào)試、驗(yàn)收；；配套