住房租賃場金融服務(wù)方案2018

住房租賃市場金融服務(wù)方案今年以來，黨中央、國務(wù)院積極構(gòu)建購租并舉的住房體系，先后出臺(tái)多個(gè)政策加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場。為貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”市場定位，積極推進(jìn)我行住房租賃市場整體營銷，提高對住房租賃市場綜合化、精細(xì)化金融服務(wù)水平，促進(jìn)銀政、銀企合作，豐富我行新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)的內(nèi)涵，特制訂住房租賃市場金融服務(wù)方案，具體內(nèi)容如下：一、住房租賃市場基本情況住房租賃是指由住房的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的租房交給承租人使用，承租人通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋使用權(quán)利的行為。培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。（一）住房租賃市場總量和市場特征。我國住房租賃市場規(guī)模和市場空間較大，鏈家研究院去年底發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告認(rèn)為，目前中國房屋租賃市場規(guī)模已達(dá)1.1萬億元，預(yù)計(jì)2025年可增長至2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。市場交易特征方面下前住房租賃市場90%以上為個(gè)人房東，受限于個(gè)人房屋信息公開意愿不強(qiáng)、租金收入納入征稅管理難度較大、租賃市場備案機(jī)制不完備等因素，住房租賃市場的交易模式目前以線下交易為主。近期，在各地住房租賃交易平臺(tái)和互聯(lián)網(wǎng)電商企業(yè)的推動(dòng)下，部分住房租賃公司已開始涉足線上交易模式，如蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓見、蛋殼公寓等已接入支付寶租賃平臺(tái)。1/16市場運(yùn)營特征方面，住房租賃運(yùn)營根據(jù)房源的不同可分為集中式和分布式，其中集中式運(yùn)營是拿下整棟樓（或一棟樓的幾層），然后對房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一服務(wù)；分布式運(yùn)營是指在各個(gè)小區(qū)內(nèi)分散拿下個(gè)人房東的房源，對房間進(jìn)行裝修裝配后，以統(tǒng)一品牌對外出租。目前，以萬科、保利、龍湖為代表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的租賃住房普遍采用集中式運(yùn)營模式；而以自如、YOU+等為代表的住房租賃運(yùn)營商經(jīng)營的租賃住房普遍采用分散式運(yùn)營模式，且多為“二房東”轉(zhuǎn)租。市場收益特征方面，住房租賃的租金收益率普遍較低根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院2017年7月發(fā)布的《50城租金收益率研究報(bào)告》，50個(gè)典型城市中僅有哈爾濱、西寧2個(gè)城市的租金收益率高于4%，長春、韶關(guān)等23個(gè)城市的租金收益率位于3%-4%之間，青島、廣州等13個(gè)城市的租金收益率低于2%，其中廈門的租金收益率僅為1%。較低的租金收益率導(dǎo)致租賃市場的投資回報(bào)期被拉長至25年及以上。（二）住房租賃市場相關(guān)政策。今年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布通知，明確從“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)”、“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”、“增加租賃住房有效供應(yīng)”、“創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制”四個(gè)方面多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場，并確定了首批試點(diǎn)的12個(gè)城市1。8月，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，并根據(jù)自愿原則確定了13個(gè)試點(diǎn)城市2。此外，住建部部長王蒙徽在十112個(gè)城市分別為廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶。213個(gè)城市分別為北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。2/16九大中央國家機(jī)關(guān)代表團(tuán)開放日活動(dòng)上公開表示，住建部正在研究制定住房租賃管理?xiàng)l例。同時(shí)，將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。繼部委發(fā)文選取12個(gè)人口凈流入的大中城市開展租賃市場試點(diǎn)工作后，試點(diǎn)城市緊緊圍繞住房租賃企業(yè)、住房租賃服務(wù)平臺(tái)、增加租賃房源、鼓勵(lì)租賃消費(fèi)、加大稅費(fèi)支持、加強(qiáng)市場監(jiān)管等多個(gè)方面制定實(shí)施細(xì)則或試點(diǎn)方案。目前多數(shù)城市已在土地拍賣過程中引入“競自持比例”或“競配建比例，規(guī)則，其中，自持是指土地及其地上建筑在指定期限內(nèi)不得出售；配建是指房地產(chǎn)開發(fā)商配套建設(shè)保障性住房。截至2017年10月10日，北京、天津、杭州、廣州、佛山、上海、成都、蘇州等城市共計(jì)成交具有自持和租賃用地性質(zhì)的土地超100宗，可提供約400萬方租賃面積，其中，北京、上海、佛山等地區(qū)已有企業(yè)競拍得到自持年限達(dá)70年的土地。此外，為強(qiáng)化租賃市場管理，杭州、成都、北京、深圳、武漢、廣州均相繼開發(fā)住房租賃信息平臺(tái)，其中成都、廣州兩地已投入試運(yùn)行。（三）住房租賃市場參與主體。住房租賃市場的參與主體眾多，結(jié)合各主體的職能定位和實(shí)際情況，可大致分為兩大類：一類是房屋管理局等政府部門，主要承擔(dān)制定政策、規(guī)范市場、提供基礎(chǔ)性服務(wù)（如租賃交易平臺(tái)）等職能；另一類是租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營主體，根據(jù)企業(yè)性質(zhì)和職能的不同，該類又可細(xì)分為國有住房租賃平臺(tái)公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房租賃運(yùn)營商。.房管局：創(chuàng)新管理和服務(wù)體制，做好市場發(fā)展引導(dǎo)，為智慧城市提供信息支撐。房管局作為政府職能部門，承擔(dān)著創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制、引導(dǎo)住房租賃市場規(guī)范健3/16康發(fā)展、提供社會(huì)管理工作的信息支撐等職責(zé)。創(chuàng)新管理和引導(dǎo)發(fā)展方面，主要是通過建立一套便捷、透明、規(guī)范、可監(jiān)控的住房租賃交易系統(tǒng)，同時(shí)配套征信評價(jià)體系、交易結(jié)算體系等服務(wù)，為住房租賃市場的發(fā)展提供基礎(chǔ)性系統(tǒng)平臺(tái)支持，并引導(dǎo)住房租賃交易行為逐步由線下轉(zhuǎn)到線上。信息支撐方面，通過租賃信息的收集和處理，在促進(jìn)租賃市場發(fā)展的同時(shí)，協(xié)助其他政府部門做好社會(huì)管理工作，如住房公積金部門的個(gè)人租金提用、公安局的流動(dòng)人口管理等。.國有住房租賃平臺(tái)公司：盤活存量、管好增量，依托金融支持，做好對租賃住房房源的管理工作。目前國有住房租賃平臺(tái)公司主要承擔(dān)著住房租賃市場規(guī)范化引導(dǎo)、存量租賃住房盤活、增加租賃住房房源供給等職能。規(guī)范化引導(dǎo)方面，主要是通過國有企業(yè)的信譽(yù)背書，在租賃市場中不隨意漲租、不隨意趕客、不騙租，發(fā)揮規(guī)范和穩(wěn)定市場的作用；存量盤活方面，主要是通過對國有住房租賃公司原有的公租房、廉租房及辦公樓改建的公寓，盤活存量可租賃的住房房源；增加供給方面，主要是通過代政府管理（或改建、裝修等）房地產(chǎn)開發(fā)商配建的租賃住房，向市場提供增量優(yōu)質(zhì)租賃住房房源。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：瞄準(zhǔn)未來稀缺資源，著力布局住房租賃市場。目前，萬科、保利、龍湖等知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均已著力布局住房租賃市場，并通過設(shè)立長租公寓品牌，拓展住房租賃業(yè)務(wù)，主要原因是新市民的月薪負(fù)荷難以支撐購房月供，住房觀念逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤白∮兴狻保》孔赓U市場將持續(xù)擴(kuò)大；并且，重點(diǎn)城市土地是稀缺資源，新建商品房的數(shù)量將越來越少，房地產(chǎn)市場也將由新房交易為主逐步過渡4/16到存量房交易為主，二手房交易市場將逐步擴(kuò)大且資源將逐漸集中到租賃運(yùn)營主體手中。.住房租賃運(yùn)營商：市場參與活躍度較高，著重快速擴(kuò)張或提供增值服務(wù)。住房租賃運(yùn)營商是目前租賃市場較為活躍的主體，但市場分散度較高，單個(gè)運(yùn)營商的規(guī)模不大。該類主體主要依托房屋交易中介等渠道獲取二手房源，同時(shí)通過開發(fā)互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)提升租賃交易的便捷性。但鑒于租賃市場利潤過薄，運(yùn)營商主要通過兩種方式提升自身的盈利水平：一是通過快速擴(kuò)張，以規(guī)?；淖饨鹧航鹚纬傻馁Y金沉淀，來支撐房源取得時(shí)一次性裝修投入的資金需求；二是通過提供多方位的增值服務(wù)，如管家服務(wù)、保潔服務(wù)、配套餐飲等，以客流量為基礎(chǔ)提高收益率。二、住房租賃市場金融服務(wù)方案目前，全國住房租賃市場正處于快速發(fā)展的初期階段，我行總體策略為：密切跟蹤住房租賃市場及同業(yè)動(dòng)態(tài)，挖掘市場需求，積極推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展，并針對不同市場主體采取差異化策略：一是積極支持房管部門金融需求，著力搭建系統(tǒng)平臺(tái)；二是適度支持國有住房租賃平臺(tái)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金融需求，擇優(yōu)介入“部分自持租賃+部分可售”項(xiàng)目的開發(fā)融資；三是謹(jǐn)慎支持住房租賃運(yùn)營商的金融需求，以負(fù)債業(yè)務(wù)合作為主，審慎介入資產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，結(jié)合市場階段性特征，以系統(tǒng)平臺(tái)搭建先行、主推交易結(jié)算服務(wù)，深入研究資產(chǎn)業(yè)務(wù)開展模式，通過信貸、類信貸、ABS、REITs等多種產(chǎn)品支持住房租賃市場發(fā)展，并整合集團(tuán)各類金融資源，為市場參與主體提供“定制式”、“一攬子”、“一站式”的綜合化金融服務(wù)，滿足市場多層次、多元化的金融需求。5/16（一）房管部門：針對住房租賃系統(tǒng)平臺(tái)搭建需求的服務(wù)方案。住房租賃系統(tǒng)平臺(tái)搭建是目前政府主管部門高度重視的工作之一，完善的系統(tǒng)平臺(tái)一方面有利于住房租賃市場信息的公開化、透明化；另一方面也有利于政府主管部門提高市場監(jiān)管的有效性。金融支持系統(tǒng)平臺(tái)搭建，應(yīng)著重體現(xiàn)在匹配支付結(jié)算、資金監(jiān)管等功能上，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)線下交易向線上電子化便捷交易的轉(zhuǎn)型，達(dá)到信息公開透明和管理質(zhì)效提升的目的。各分行應(yīng)主動(dòng)對接房管部門的系統(tǒng)平臺(tái)搭建需求，重點(diǎn)匹配支付結(jié)算、線上交易資金監(jiān)管、現(xiàn)金管理等金融服務(wù)，主抓渠道資源，實(shí)現(xiàn)住房租賃資金在我行體系內(nèi)留存。住房租賃系統(tǒng)平臺(tái)的功能包含但不限于以下幾方面：.支付結(jié)算功能。該功能主要實(shí)現(xiàn)押金、租金、生活費(fèi)用等資金的在線支付結(jié)算，通過互聯(lián)網(wǎng)和電子化方式，簡化住房租賃交易。.押金和資金監(jiān)管功能。該功能主要實(shí)現(xiàn)房管部門對租戶支付的押金、租金、生活費(fèi)用等資金的監(jiān)管，以便于房管部門掌握住房租賃市場的發(fā)展情況，防范違規(guī)、詐騙等租賃風(fēng)險(xiǎn)。.現(xiàn)金管理功能。該功能主要實(shí)現(xiàn)租賃主體的資金歸集，以便于資金統(tǒng)籌規(guī)劃和使用。.公積金及住房補(bǔ)貼委托提取功能。該功能主要通過與公積金和住房補(bǔ)貼系統(tǒng)的對接，實(shí)現(xiàn)承租人便捷提取公積金及住房補(bǔ)貼用于支付租賃住房的租金及其他費(fèi)用。.房源信息匹配校驗(yàn)功能。該功能主要通過與房管部門的租賃住房信息系統(tǒng)對接，實(shí)現(xiàn)在線校驗(yàn)租賃住房房源真實(shí)性、租賃狀態(tài)、房屋性質(zhì)及相關(guān)信息的功能。6/16.出租人和承租人身份核實(shí)功能。該功能主要通過銀行后臺(tái)系統(tǒng)與公安系統(tǒng)對接，在住房租賃信息發(fā)布、租賃交易發(fā)生時(shí)，調(diào)用后臺(tái)數(shù)據(jù)對出租人和承租人的身份信息進(jìn)行核實(shí)，保障市場交易雙方的合法權(quán)益。.對接銀聯(lián)系統(tǒng)功能。銀聯(lián)總部目前正在開發(fā)住房租賃底層金融系統(tǒng)，該功能主要是通過銀聯(lián)系統(tǒng)的對接，實(shí)現(xiàn)我行金融產(chǎn)品在銀聯(lián)系統(tǒng)上的應(yīng)用和推廣。.其他地方特色功能。各分行還可根據(jù)當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場的個(gè)性化需求，開發(fā)地方特色功能。（二）政府住房租賃平臺(tái)公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：針對住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈條各階段需求的服務(wù)方案。住房租賃市場產(chǎn)業(yè)鏈條包括租賃住房開發(fā)建設(shè)、投資孵化、持有運(yùn)營及后期退出等，產(chǎn)業(yè)鏈條參與主體以政府住房租賃平臺(tái)公司（以下簡稱“平臺(tái)公司”）和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“房企”）為主，針對上述主體不同階段的金融需求，交行可匹配不同類型的金融產(chǎn)品，在全鏈條實(shí)現(xiàn)“一攬子”整體業(yè)務(wù)合作。1.住房租賃開發(fā)建設(shè)階段該階段是指平臺(tái)公司和房企獲取租賃住房房源的階段，房源獲取方式主要包括以下兩類：一是通過土地招拍掛方式拍得租賃性質(zhì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，或通過兼并收購獲取增量房源；二是通過改建改造盤活存量房源。針對增量房源獲取，我行可匹配房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款、債券承銷、并購融資、財(cái)務(wù)顧問等產(chǎn)品；針對存量房源盤活，我行可匹配流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)融資、并購融資等產(chǎn)品。具體如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款7/16房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。主要適用于：具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的平臺(tái)公司或房企，在其獲得租賃性質(zhì)土地且已全額支付土地款項(xiàng)后，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資金需求。需要指出的是，在該產(chǎn)品的期限設(shè)定上根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流情況合理設(shè)置業(yè)務(wù)期限，從而更好匹配企業(yè)資金需求。（2）信托融資房地產(chǎn)信托融資是指委托人將資金委托交銀國信，交銀國信以受讓房地產(chǎn)企業(yè)（融資方）股權(quán)受益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)、未來租金收入或信托貸款等形式向房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目融資，融資方以股權(quán)質(zhì)押（轉(zhuǎn)讓股權(quán)受益權(quán)時(shí)必需）、房地產(chǎn)（含在建工程）抵押及第三方擔(dān)保等形式向信托計(jì)劃擔(dān)保；信托到期時(shí)，融資方回購股權(quán)受益權(quán)或償還貸款，同時(shí)解除各種擔(dān)保。適用情況與房地產(chǎn)開發(fā)貸款類似，但信托融資產(chǎn)品設(shè)計(jì)和資金用途更加靈活，可滿足客戶個(gè)性化需求。（3）債券承銷產(chǎn)品平臺(tái)公司或房企可通過發(fā)行各類債券票據(jù)等債務(wù)融資工具進(jìn)行租賃住房開發(fā)建設(shè)融資，我行可提供債券承銷產(chǎn)品該產(chǎn)品是指我行作為客戶的主承銷商，采用代銷、余額包銷、全額包銷方式，協(xié)助企業(yè)在境內(nèi)外債券市場發(fā)行中長期債券或優(yōu)先級權(quán)證等產(chǎn)品，通過公開市場籌集住房租賃建設(shè)所需資金。（4）并購融資并購融資是指，在企業(yè)通過并購或重組3等方式進(jìn)入租賃住房市場、獲取房源時(shí)，提供相應(yīng)資金支持的金融產(chǎn)品。針對平臺(tái)公司或房企的并購融資需求，我行可提供的并購融資3重組業(yè)務(wù)包括：劃撥、合資、托管、委托經(jīng)營、以資產(chǎn)為紐帶的戰(zhàn)略合作等手段在內(nèi)的方案設(shè)計(jì)和協(xié)助執(zhí)行。8/16產(chǎn)品包括：并購貸款/并購銀團(tuán)貸款、并購基金等，用于緩解平臺(tái)公司或房企并購業(yè)務(wù)中的資金壓力、降低財(cái)務(wù)成本，并助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)住房租賃業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張、提高市場份額、提升行業(yè)地位。具體產(chǎn)品如下：①并購貸款/并購銀團(tuán)貸款。該產(chǎn)品是指我行就企業(yè)通過受讓現(xiàn)有股權(quán)、認(rèn)購新增股權(quán)、收購資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式達(dá)成并購交易并需要支付并購對價(jià)時(shí)提供人民幣或外幣貸款；或我行作為并購銀團(tuán)貸款的牽頭行，聯(lián)合若干家境內(nèi)外銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)，基于相同跨境貸款條件，依據(jù)同一跨境貸款協(xié)議，按約定的時(shí)間和比例，通過我行向企業(yè)提供的本外幣貸款業(yè)務(wù)，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一融資條件、保證資金供應(yīng)。②并購基金。該產(chǎn)品是指我行通過交銀國信等子公司，與企業(yè)共同成立產(chǎn)業(yè)基金，為企業(yè)并購提供股權(quán)投資或者債權(quán)融資，助力企業(yè)在體外快速培育優(yōu)良資產(chǎn)、同時(shí)進(jìn)入多個(gè)不同領(lǐng)域不同區(qū)域的項(xiàng)目、優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)構(gòu)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)基金設(shè)立結(jié)構(gòu)的不同，其又包括公司制產(chǎn)業(yè)基金、有限合伙制產(chǎn)業(yè)基金等。并購基金交易結(jié)構(gòu)示意圖如下：人）有限公司制基金:9/16B)有限合伙制基金:理財(cái)資金單歸托計(jì).刖? 利購或者擔(dān)?；仃躄P GP 企業(yè)客戶有限合伙基金增資T收購 ?并購對象(5)財(cái)務(wù)顧問。我行可利用境內(nèi)外分行、全牌照經(jīng)營、全球戰(zhàn)略合作伙伴、全球客戶基礎(chǔ)等優(yōu)勢資源，協(xié)助企業(yè)獲取租賃土地招拍掛信息、優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的信息，提供合作伙伴、法律財(cái)務(wù)等三方機(jī)構(gòu)服務(wù)，在企業(yè)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)時(shí)獲取全方位服務(wù)和支持。10/16.住房租賃投資孵化階段該階段平臺(tái)公司和房企的主要需求為拓展租賃客戶、回籠資金等，針對上述需求，我行可提供：一是系統(tǒng)平臺(tái)支持，依托我行電子渠道和客戶群優(yōu)勢，協(xié)助企業(yè)發(fā)布住房租賃信息；二是股權(quán)投資產(chǎn)品，通過信托計(jì)劃與平臺(tái)公司或房企設(shè)立住房租賃聯(lián)營公司，向企業(yè)提供投資孵化階段的股權(quán)資金支持；三是通過向承租人提供個(gè)人貸款產(chǎn)品，加快企業(yè)資金回籠。具體如下：（1）系統(tǒng)平臺(tái)對接。通過對接平臺(tái)公司或房企的住房租賃系統(tǒng)，或協(xié)助企業(yè)開發(fā)住房租賃系統(tǒng)，有效利用我行電子渠道（網(wǎng)上銀行、手機(jī)APP、買單吧等）優(yōu)勢，向廣大客戶群發(fā)布租賃住房信息，并通過系統(tǒng)大數(shù)據(jù)分析，向潛在租賃客戶自動(dòng)推送租賃房源，從而實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷。（2）股權(quán)投資產(chǎn)品。通過專項(xiàng)信托計(jì)劃，設(shè)立住房租賃SPV公司，并通過SPV公司與平臺(tái)公司或房企共同出資成立住房租賃運(yùn)營公司，形成對新設(shè)公司的股權(quán)資金支持，并依托商業(yè)銀行的市場影響和客戶群，助力企業(yè)獲取租賃房源，招攬租賃客戶。該產(chǎn)品可引入回購或第三方增信條款，也可采取市場化方式。（3）個(gè)人貸款產(chǎn)品。該產(chǎn)品是指經(jīng)過企業(yè)確認(rèn)后，承租人可向我行申請個(gè)人貸款支付租金，針對租約期內(nèi)租金一次性繳納的需求，可通過個(gè)人消費(fèi)貸款匹配需求；針對按期（如按季或半年）繳納租金的需求，可通過小額貸款實(shí)現(xiàn)“押零付一”或“先租后付”的租金支付，從而緩解承租人的資金壓力，從而既滿足承租人的資金需求，同時(shí)協(xié)助企業(yè)加快資金回籠。11/16.住房租賃持有運(yùn)營階段該階段是指平臺(tái)公司和房企所持物業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)營階段，我行可提供的金融產(chǎn)品主要為：包含支付結(jié)算、資金監(jiān)管功能的電子化交易信息系統(tǒng)；針對租賃客戶的個(gè)人金融服務(wù)及日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)貸款等。具體如下：（1）電子化交易信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要包括以下功能：①支付結(jié)算功能，是指通過我行電子渠道實(shí)現(xiàn)租金、押金及電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)等租賃期各項(xiàng)費(fèi)用的線上支付和結(jié)算。②租金代扣費(fèi)用代繳，是指通過綁定我行銀行卡，實(shí)現(xiàn)租金及各項(xiàng)費(fèi)用的按期代扣代繳。③押金及資金監(jiān)管，是指企業(yè)通過我行賬戶實(shí)現(xiàn)對房屋租金及第三方資金的實(shí)時(shí)監(jiān)管。④房屋報(bào)修及維護(hù)，是指承租人通過我行系統(tǒng)可直接發(fā)起對租賃房屋的報(bào)修及維護(hù)申請。⑤銀企直連功能，是指在平臺(tái)公司或房企財(cái)務(wù)軟件系統(tǒng)或ERP系統(tǒng)開發(fā)過程中，直接嵌入或接入我行資金結(jié)算系統(tǒng)（如蘊(yùn)通賬戶），實(shí)現(xiàn)賬戶信息查詢和下載、轉(zhuǎn)賬、投資、工資代發(fā)和資金歸集等業(yè)務(wù)操作，有利于其提高資金管理效率，節(jié)約人力成本。⑥其他特色功能。（2）個(gè)人金融服務(wù)。我行可提供個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品，通過申請我行活期富、高收益定制化理財(cái)?shù)犬a(chǎn)品，提高資金收益率。.住房租賃后期退出階段住房租賃后期退出階段是指平臺(tái)公司或房企為盤活資產(chǎn)，在租賃住房穩(wěn)定運(yùn)營后，通過中長期固定資產(chǎn)貸款、資12/16

產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托投資基金等方式實(shí)現(xiàn)資金回籠或資產(chǎn)出表。我行可提供的金融產(chǎn)品包括：固定資產(chǎn)支持融資、租金收入資產(chǎn)證券化（ABS）、未來應(yīng)收租金資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）、地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化（CMBS）、地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持票據(jù)（CMBN卜房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等產(chǎn)品。需要特別說明的是，目前我國主要REITs產(chǎn)品多采用“3+3+3……”的期限安排+回售選擇權(quán)，或包含回購或第三方增信條款系類REITs產(chǎn)品，而非完全市場化的公募REITs產(chǎn)品，因此尚不能實(shí)現(xiàn)真正出表，但隨著國家頂層設(shè)計(jì)的不斷完善，配套政策的相繼出臺(tái)，未來公募REITs或?qū)⒊蔀樽》孔赓U后期退出的重要渠道之一。具體產(chǎn)品如下：（1）定資產(chǎn)支持融資（1）定資產(chǎn)支持融資固定資產(chǎn)支持融資是指以借款人自有的特定資產(chǎn)未來經(jīng)營所產(chǎn)生的持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流（如租金收入、運(yùn)營收入等）作為第一還款來源，為滿足借款人在正常生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的多樣化融資需求而發(fā)放的貸款。主要適用于：平臺(tái)公司和房企以自身所持有的租賃住房資產(chǎn)作為特定資產(chǎn)，以租賃住房未來的租金收入作為還款來源，用于租賃住房日常維護(hù)、改造、裝修或置換企業(yè)前期開發(fā)建設(shè)期所形成的各類負(fù)債性資金的需求。（2）ABN:未來應(yīng)收租金資產(chǎn)支持票據(jù)該產(chǎn)品適用于擁有租賃住房的公司，在公司實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營后，可將特定化的租金收入作為未來現(xiàn)金流設(shè)計(jì)租金收益型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品ABN，通過優(yōu)先級/次級分級、內(nèi)外部增信等手段獲得較高的債項(xiàng)評級在銀行間市場發(fā)行。（3）ABS:租金收入資產(chǎn)證券化13/16

該產(chǎn)品主要適用于：無租賃物業(yè)物權(quán)無法辦理物業(yè)抵押，但與物業(yè)持有方簽署相關(guān)協(xié)議負(fù)