房地產(chǎn)企業(yè)在管理中存在問題及應對策略

分析房地產(chǎn)企業(yè)在管理中存在問題及應對策略房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和按期完成，同時保證企業(yè)的品牌形象有個好的提升，在產(chǎn)品銷售方面有個好的預期，可以通過對成本、質(zhì)量、財務及物業(yè)等幾個方面的掌控與監(jiān)督，才能降低成本、提升產(chǎn)品質(zhì)量、增加利潤增長點、提高服務質(zhì)量，最后使企業(yè)的綜合效益實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。一、成本管理房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容，成本管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力，通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。但由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理認識上存在誤區(qū)，在具體的實踐應用中存在許多問題。隨著房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，我們更應該對成本管理高度重視，如何改善成本管理對加強房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有著重要的現(xiàn)實意義。1、成本管理存在的問題分析隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的逐漸擴大，商品房交易市場化不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈，而作為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的兩大重要因素之一的成本，卻沒有得到我們足夠的重視。根據(jù)實踐經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上主要存在以下幾個方面的問題：（一）成本管理意識存在誤區(qū)目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有實行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認為既然成本管理的重點在設計階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認為成本構(gòu)成中最重要的是提供材料和設備；其實這些都是錯誤的觀念，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始走上精細化管理的道路，任何微小的成本、任何的成本要素都應該納入成本管理的范圍，同時企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的核心。（二）成本管理制度體系不完善，執(zhí)行難。房地產(chǎn)企業(yè)必須有一套完善的成本管理制度體系，避免成本管理粗放。雖然我們的房地產(chǎn)企業(yè)建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執(zhí)行過程中卻是比較困難，很難按照制度執(zhí)行，由于各部門在崗位職責上規(guī)定的不夠明確細致規(guī)范,以致出現(xiàn)了干多干少一個樣,干好干壞一個樣的局面,導致賞罰不均，或者對本該受處罰的人員,礙于情面批評一下了事。這種只安排工作而不考核其工作效果,或者只獎不罰、獎罰不到位的做法,不僅會嚴重挫傷員工的積極性,而且會給今后的成本管理工作帶來很大的難度。（三）成本管理的方法落后我們現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理,主要是根據(jù)財務部門的決算報告,這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務人員提出報告的時效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制,只能靠制度進行被動約束，一旦反映在財務賬面上成本失控,已是既成事實,無可挽回。這種管理模式,與其他比較成熟的房地產(chǎn)企業(yè)相差甚遠。由于不能及時準確地發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問題及原因，難以對癥下藥并采取有效措施降低成本，最終使效益大量流失。2、成本管理的對策分析（一）加強企業(yè)成本管理的意識，實行全員成本管理首先我們的房地產(chǎn)企業(yè)應樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項系統(tǒng)工程，強調(diào)整體與全局，對企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容、方法進行全方位的分析研究。通過研究每種成本管理方法的本質(zhì)及其適應的經(jīng)濟環(huán)境的特色，構(gòu)造出系統(tǒng)的成本管理方法體系。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，成本管理的內(nèi)涵應由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、服務成本、環(huán)境成本等等。對所有這些成本內(nèi)容都應以嚴格、細致的科學手段進行管理，以增強產(chǎn)品在市場中的競爭力，使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。其次，提高我們的員工對成本管理的認識，增強成本觀念，貫徹技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，向全體員工進行成本意識的宣傳教育，培養(yǎng)全員成本意識，變少數(shù)人的成本管理為全員的參與管理。我們企業(yè)應該高度關(guān)注成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用，采取有效措施，積極舉辦各種類型的成本培訓班，借以提高成本方面的專業(yè)知識，從技術(shù)經(jīng)濟領域來實現(xiàn)降低成本的途徑。（二）建立健全成本管理組織和控制體系首先，我們要成立成本管理委員會，成本管理委員會是公司成本管理工作的決策和領導機構(gòu)，對公司的成本管理工作提出具體指導性意見，對公司成本管理工作進行決策，向公司總經(jīng)理負責?？捎梢?guī)劃設計經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程部經(jīng)理、財務總監(jiān)、工程副總等成員組成；其次，成立成本管理小組，成本管理小組是公司成本管理工作的日常工作機構(gòu)，在總經(jīng)理和公司成本管理委員會指導下，進行公司成本管理日常工作。成本管理小組成員包括各部門的負責成本管理的相關(guān)人員。為保證公司成本管理工作的順利進行，維護公司利益，還必須制定工作細則。另外，制定目標成本，明確責任體系，對業(yè)務開展過程進行了實時有效的跟蹤與控制。我們公司企業(yè)的管理層應當制定和完善本企業(yè)的成本責任制和監(jiān)督考核機制，在下達承包任務時,不僅將質(zhì)量、工期、安全等控制指標寫入任務書中,而且將成本控制指標也寫入其中。這樣，不僅在企業(yè)內(nèi)部能有效地引入競爭機制,而且有利于企業(yè)搜集、積累成本管理的資料,為企業(yè)定額的編制及今后的成本管理打下堅實的基礎。（三）運用必要的成本管理技術(shù)首先，成本管理采用清單報價模式。清單報價體現(xiàn)的是企業(yè)的整體管理水平,其中各分部分項工程能有效的反映出企業(yè)的實際消耗成本,而不再是定額模式下的預算成本。這樣對于同一個建設項目,同樣的工程數(shù)量,基本能保持價格的統(tǒng)一,所以我們必須加強成本控制,提高成本管理水平,適應市場經(jīng)濟下的清單計價模式。其次，在管理中必須加強全局成本管理，它是以企業(yè)的全局為對象，根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略而制定的。即將成本信息貫穿于企業(yè)發(fā)展的整個過程之中，通過對公司成本結(jié)構(gòu)及行為的全面了解、控制與改善，尋求長久的競爭優(yōu)勢。它綜合了企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和外部環(huán)境，因此，全局成本管理從企業(yè)所處的競爭環(huán)境出發(fā)，其成本管理不僅包括企業(yè)內(nèi)部的價值鏈分析，而且包括競爭對手價值鏈分析和企業(yè)所處行業(yè)的價值鏈分析，從而達到知己知彼，洞察全局的目的，并由此形成價值鏈的各種策略。第三，實現(xiàn)成本管理的信息化，它是先進的信息技術(shù)在企業(yè)管理領域的運用，通過強大、詳盡、實時跟蹤的信息管理系統(tǒng)為我們企業(yè)擺脫高成本、低效率、粗放式的經(jīng)營方式提供了有效的途徑。將計算機技術(shù)應用于企業(yè)成本管理，可大大提高企業(yè)現(xiàn)代化管理的進程?？傊?，成本管理是一項系統(tǒng)工作。為改善企業(yè)的成本管理，我們必須在機構(gòu)、人員、流程、工具、手段等多方面做出適應性的調(diào)整，以提升成本管理水平。企業(yè)的成本管理應該是全員的、全過程的管理，我們企業(yè)必須要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息，為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)。二、質(zhì)量控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項目管理的重要任務之一,它貫穿于建設項目決策階段和實施階段的全過程,一個房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的成功與否,直接關(guān)系著項目建設的成敗,要提高房地產(chǎn)項目的質(zhì)量,就必須狠抓房地產(chǎn)項目各個階段的質(zhì)量管理。1、質(zhì)量管理存在的問題。房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段：可行性研究階段；設計、計劃招標、施工準備階段；實施階段(預售活動)；竣工驗收和交付使用階段(物業(yè)管理)。各個階段在實施質(zhì)量管理的過程中都存在一系列問題。首先，可行性研究階段是影響整個項目質(zhì)量的關(guān)鍵段。在這一階段中,項目構(gòu)思目標設計階段的質(zhì)量要求和標準往往沒有符合業(yè)主的意圖,并與投資目標相背離,直接影響到項目的決策質(zhì)量和設計質(zhì)量。其次，設計、規(guī)劃階段存在的主要問題?，F(xiàn)今的建設項目的初步設計過程中普遍存在各專業(yè)設計質(zhì)量低、設計深度不夠的現(xiàn)象,導致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象;施工圖設計是對質(zhì)量標準的進一步細化,是具體施工過程的指導文件,施工圖設計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設標準強制性條文,而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進行施工圖設計，直接導致規(guī)劃設計方案、技術(shù)方案和設計圖紙不是最優(yōu),變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。第三，實施階段主要包括招標和工程的施工。首先，招標投標活動沒有嚴格按國家有關(guān)規(guī)定進行，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其次，材料選擇不合格。包括建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品等，把關(guān)檢驗不嚴格便投入使用。施工的機械設備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求進行選擇、管理、使用和保養(yǎng)。另外，監(jiān)理工程師的選擇沒有進行嚴格審查,導致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進行項目監(jiān)理,監(jiān)理人員素質(zhì)低,監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范,因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題,留下隱患。第四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段,質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估。首先，項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前,沒有進行項目的預驗收,在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設計圖紙的要求,使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲,影響了投資效益的發(fā)揮。其次，項目后評估階段沒有邀請設計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會,對項目質(zhì)量管理過程進行分析、找出差距,判明原因,總結(jié)經(jīng)驗教訓,編寫后評價報告,而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。2、項目質(zhì)量管理的對策建議。針對房地產(chǎn)項目各階段存在的質(zhì)量問題提出相應的對策。首先，提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。其次，設計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制。在選擇規(guī)劃設計單位過程中應該嚴格把關(guān),由建設方組織相關(guān)專家討論會,評選出最優(yōu)的規(guī)劃設計方案。嚴格按照工程建設標準進行設計,樹立“嚴格沒計質(zhì)量管理”的思想。建議建立設計經(jīng)理質(zhì)量責任制,負責設計間的協(xié)調(diào)工作,對施工圖設計進行跟蹤質(zhì)量檢查和評審,確保設計圖紙能按工程建設標準強制性條文進行設計,滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。第三，實施階段的質(zhì)量控制。招標投標活動必須嚴格按國家有關(guān)規(guī)定進行,聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫,明確設計項目的技術(shù)標準和詳細要求,并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標工作。另外嚴格控制材料的質(zhì)量,對訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應進行全面控制，做到層層把關(guān)。在落實人員崗位質(zhì)量責任制的基礎上,加強對施工人員的動態(tài)管理,把握人員進場的考核,監(jiān)督與評定等,。第四，竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量控制。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收,依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求,遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質(zhì)量進行質(zhì)量認可評定和辦理驗收交接手續(xù),并對不合格項目提出處理辦法,以保證項目產(chǎn)品符合設計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設完成后的項目的實際效果與預期目標的信息追蹤和信息反饋,是實現(xiàn)項目運行管理科學化的手段,建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。三、物業(yè)管理物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。但由于物業(yè)管理目前還不夠成熟，在后期的維修服務及態(tài)度上還有諸多不足之處。因此，加強房地產(chǎn)物業(yè)管理市場的必然趨勢。1、目前物業(yè)管理中存在的主要問題首先，物業(yè)公司服務質(zhì)量差、亂收費。由于國家還缺乏相應的法規(guī)加以約束，國家對物業(yè)收費也未訂立統(tǒng)一標準，致使物業(yè)公司的行為帶有很大的隨意性和自主性，物業(yè)收費的多少完全由物業(yè)公司一家說了算，業(yè)主只能被動地接受。部分物業(yè)公司為了更多地獲取利益，巧立名目多收費、亂收費；部分物業(yè)公司為了獲取更多的利益，甚至單方面制定房地產(chǎn)一系列規(guī)章制度約束業(yè)主，并以押金、罰款等不正當手段對業(yè)主進行強制管理，業(yè)主稍有不從，物業(yè)公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業(yè)公司服務態(tài)度差，服務不規(guī)范、不及時，隨意定價，只收費，不服務，巧立名目亂收費、多收費、強行收費己成為一種普遍現(xiàn)象。其次，.物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一。作為一個新興房地產(chǎn)行業(yè)，中物業(yè)管理在成長的過程中，受到了各種因素的制約，因而能全力舒展。行業(yè)主體的單一使消費者所接受的服務范圍到了限制，行業(yè)客體的單一則把更廣大的消費群體拒之門產(chǎn)業(yè)的單一性，使我國的物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏后勁，只數(shù)著物業(yè)管理費過日子，不僅限制了企業(yè)本身的成長壯，也制約了企業(yè)提高服務水平、開展全方位服務的可能。2、物業(yè)管理的對策及建議首先，成立專門的政府主管機構(gòu)，加強行業(yè)監(jiān)管。建議國家立住房與物業(yè)管理方面的專門機構(gòu)或行業(yè)管理協(xié)會。該構(gòu)除具備管理住房與城市發(fā)展的相關(guān)職能外，還應成為業(yè)管理行業(yè)的官方管理機構(gòu)，各級政府中也應成立相應下級機構(gòu)。它應加強對整個行業(yè)的監(jiān)管力度，約束物業(yè)公的行為，制定行業(yè)標準，保障老百姓的權(quán)益，給老百姓提一個投訴和反映問題的渠道。政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)可從兩個方面著手：一要對物業(yè)管理起到指導監(jiān)督作用。從宏觀上進行指導和引導，制定符合物業(yè)管理實際的政、法規(guī)，對企