房價上漲的各種原因

房價問題二、房價高的原因1.需求太大。1.城市化快速發(fā)展必然會形成強大的住房2.人均收入的持續(xù)增長與住房條件的改善3.房地產(chǎn)市場上的投機需求4.個人住房貸款是房地產(chǎn)需求的巨大支撐5.國際上對人民幣升值的預期，也吸引了不少國際投機資金到我國房地產(chǎn)市場2.人們的心理預期?；谕ㄘ浥蛎?，流動性過剩，供不應求，人們會看漲房價，使兩種人來買房子：一是2-5年后需要房子的人，未來需求現(xiàn)在來滿足；二是投機者。兩者進一步造成供不應求，房價的預期猛烈地推動房價的上漲。4.成本增大。通貨膨脹下原材料的上漲，特別是土地采用招標競價，無形中又推動房價的上漲。5.收入差距過大。3.投資心理。美國2007年11月發(fā)生次級危貸之后，形成資本倒流，金融市場出現(xiàn)大跌，再加上通貨膨脹時期的負利率，大家不愿儲蓄。金融投資市場的不景氣和投資工具的有限，人們把過剩的流動資金從資本市場、生產(chǎn)市場轉到資產(chǎn)市場，來投資房產(chǎn)，使人們把房地產(chǎn)這個消費品當作資本品來投資。富人越來越富，窮人越來越窮。如果收入相差不多的話，在購買能力相當?shù)那闆r下，每個人都會按照自己二、我國房地產(chǎn)市場的需求分析最根本原因——供需關系失衡原因一：中國房地產(chǎn)業(yè)的興起背景1、1998年以前，我國實行的是住房分配制度；2、自1998年起，我國取消了住房福利制度，實行住房商品化伴隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展與工業(yè)化進程的不斷推進，我國正處于城市化進程加快發(fā)展的階段，從表1可以看出，1978年我國城鎮(zhèn)人口占總人口的17.92%，2007年我國城鎮(zhèn)人口占總人口的44.90%，我國城市化率以每年0.93個百分點的速度不斷推進。如果考慮到農(nóng)民進城打工，并在城市安家落戶的情況，我國實際的城市化率還應更高一些。城市化率的提高必然會引發(fā)大規(guī)模的居住需求。我國人均GDP不斷增長，人民生活水平不斷提高。隨著人均GDP的不斷增長，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積也不斷增加。顯而易見，我國城鎮(zhèn)居民住房條件的改善也會大量增加住房需求。2004年，我國政府為了抑制投資過熱，促進國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，重點針對土地市場開展整頓，嚴格控制土地供給。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于其自身利益考慮，不斷在社會上拋出“地荒論”。這些因素共同作用，在社會上形成一種房地產(chǎn)價格將不斷上漲的心理預期。房地產(chǎn)價格上漲的預期導致大量閑散資金出于投機目的流向房地產(chǎn)市場，進一步增大了房地產(chǎn)市場的需求，從而造成房地產(chǎn)市場價格進一步上漲。這種非理性的因素也是造成我國房地產(chǎn)市場價格在宏觀調(diào)控下不斷上漲的一個重要原因。自1998年以來，個人住房貸款發(fā)展迅速，成為我國商業(yè)銀行重要的貸款業(yè)務之一，也成為大多數(shù)居民購房的首選付款方式?？梢哉f，個人住房貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場需求的重要因素，這也是國家在房地產(chǎn)調(diào)控中頻頻調(diào)整住房貸款利率的原因之所在。影響價格的最重要因素是邊際需求或供給，外資購買我國的房地產(chǎn)屬于邊際的需求，盡管總量不大，但它對價格的影響很大。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入市場化的新階段，市場供求機制、價格機制開始發(fā)揮作用，市場機制成為決定房地產(chǎn)價格上漲的制度基礎。同時，我國房地產(chǎn)市場還沒有到達發(fā)育成熟的階段，市場制度的欠缺以及市場供求主體的不成熟是房地產(chǎn)價格不斷上漲的基本動力。三、思考1政府采取了調(diào)控措施，調(diào)高土地增值稅、貸款利率等限制需求。但是在通貨膨脹，需求遠遠大于供給的情況下，房價基本上由市場來決定，調(diào)控效果甚微，甚至越調(diào)越高。因為種種的限制，只會增加房地產(chǎn)的成本，在需求旺盛，人人都會買的情況下，房地產(chǎn)商把稅收等增加的成本轉嫁給了消費者，使房價越來越高。同時，過度的高額貸款成本只會限制供給2.房地產(chǎn)的融資體系。我國的房地產(chǎn)行業(yè)都重銀行貸款，輕直接融資。由于流動性過剩，政府從2007年實行“適度從緊的貨幣政策”，10次調(diào)整存款準備金，5次加息。2008年央行實行從緊的貨幣政策，四次上調(diào)存款準備金，三次加息?，F(xiàn)行的從緊的貨幣政策加大了開發(fā)商的投資成本。房地產(chǎn)開發(fā)商應注重成本較低的直接融資，追求這筆流動性過剩的資金。3.我國政府更加重視收入的公平分配，提出：初次分配和再分配都要處理好效率和公平的關系，再分配更加注重公平。在我國還是低收入國家時，要強調(diào)發(fā)展，消除絕對的貧困，這樣大家的收入在原有的基礎上都會增加。但在我國現(xiàn)處在工業(yè)化中期，如果還在一味的強調(diào)發(fā)展而忽視公平，只會激化矛盾，使貧富差距越來越大，產(chǎn)生更多的社會問題，引起民心不安，社會的不穩(wěn)定，阻礙我們經(jīng)濟的發(fā)展。只有重視公平的收入分配，減小貧富差距，才能使房地產(chǎn)市場的需求接近現(xiàn)有實際需求，而不是一下子集中化﹑膨脹起來4.有待完善的保障房體系。我國目前剛開始運行住房保障體系，所以還有很多的不完善。房價市場將出現(xiàn)兩極化，政府對普通住房將實施嚴格的監(jiān)管：兩限房，經(jīng)濟適用房、廉租房來保障普通民眾對住房的需求;市場調(diào)節(jié)方式的高檔住房。各司其職，形成梯度消費，滿足不同購房人群的需求，讓買不起房子的人也有房子住。研究動遷中的住房保障對象和享受標準，并對買保障房者進行嚴格的監(jiān)督，使保障房能切實為民所用，解決民之所需，緩解住房壓力與矛盾。5.政府應出臺各種措施減少房產(chǎn)的投機者，保證房地產(chǎn)的消費品職能而不是資本品。例如征收空房置納稅。四、房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢1.我國的房地產(chǎn)市場還是有一定的上漲空間。因為我國目前的城市化進程預計到2020年將會達到50%，沿海城市化水平將可達60%左右。這增多的城市人口將保證房產(chǎn)市場的需求。2.我國將不斷完善保障住房體系，加大雙限房（限制土地價格和房價），廉租房，經(jīng)濟適用房的建設。這些普通房的價格將非常穩(wěn)定，同時高檔商品房的價格主要由市場的調(diào)節(jié)決定，保證房地產(chǎn)對GDP的貢獻。各司其職，形成梯度消費，滿足不同購房人群的需求。3.社會住房供給加大。在房地產(chǎn)市場化的條件下，房地產(chǎn)價格形成受到供給與需求兩方面因素的影響。從供給方面看，我國房地產(chǎn)市場是區(qū)域壟斷性的市場。在這種市場格局下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大的價格決定權。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對地價上漲與資金成本上漲的壓力時，有能力也有動機通過房價上漲維持其高額利潤。從需求方面看，城市化快速發(fā)展和人均收入的持續(xù)增長必然會形成強大的住房需求。同時，對房地產(chǎn)市場的投機需求以及國際上對人民幣升值的預期，也使我國的房地產(chǎn)價格不斷上漲。一、我國房地產(chǎn)市場的供給分析1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量從全國范圍來看，近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增加2.土地市場及地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關系我國《土地管理法》規(guī)定土地一級市場是由政府壟斷的，在房地產(chǎn)市場上，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在著錯綜復雜、千絲萬縷的聯(lián)系，甚至于可以說地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為利益共同體。地價及建材價格上漲為抑制房價過快增長，各級政府采取的措施：嚴格土地開發(fā)使用審批標準緊縮信貸，控制購房貸款房貸首付成數(shù)提高到三成《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》即“國八點”房地產(chǎn)價格持續(xù)走高、投資過熱的影響：房地產(chǎn)投資過熱的深層次后果是造成房地產(chǎn)投資結構不合理，一旦資金鏈斷裂，對整個金融體系的影響和沖擊不容小視。如何抑制房價持續(xù)走高的勢頭，最大限度地保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，同時維護中低收入家庭的利益、滿足他們的需求？現(xiàn)有措施的效果：小幅加息、提高首付比例、對投機者的影響力度有限。已頒布措施對于那些有較強實力、有充足土地儲備、資金運營科學、成本控制得法的大型房地產(chǎn)集團不會構成什么影響。只要房價在漲，投資者有獲利空間，他們就會鋌而走險。抑制房價是一項系統(tǒng)而復雜的工程，需要國土資源部、地方政府、稅務部門、房地產(chǎn)商的等相關部門的通力合作、多種措施的配套應用，才能起到良好作用。否則，任何單方面的行動和單項措施都是蒼白無力的。在認清問題之后，我們有信心，從制度和體制方面入手，就一定能夠建立起長期而有效的機制來規(guī)范和促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房價問題近期我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲的原因（一）政府方面有關房地產(chǎn)的各種現(xiàn)行制度在執(zhí)行過程中有許多不規(guī)范之處。雖然國家出臺了很多鼓勵中低價房產(chǎn)，特別是經(jīng)濟適用房的開發(fā)政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監(jiān)督管理。最近北京新推出的經(jīng)濟適用房項目，在認購過程中出現(xiàn)了很多不公平、不規(guī)范的現(xiàn)象，使調(diào)控政策難以達到預期的效果。新出臺的政策缺乏權威的解釋，容易產(chǎn)生誤解，也影響了調(diào)控效果，有的誤解還被投機者利用，成為他們哄抬房價牟取暴利的工具。另外土地審批環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的不公平、不透明的現(xiàn)象，抬高了土地使用成本。（二）房地產(chǎn)企業(yè)方面1、房地產(chǎn)開發(fā)方面。由于對房地產(chǎn)需求的錯誤預期和高收益的誘惑，開發(fā)商把大量資金投入到了高檔物業(yè)的開發(fā)之中，盲目追求“大而全”，而需求較大的中低檔物業(yè)開發(fā)不足。供需錯位使大量高檔物業(yè)積壓，形成空置，而中低檔物業(yè)的需求卻得不到滿足，價格上漲。2、開發(fā)成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用權無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應的兩種形式。近年來，土地使用成本持續(xù)上升開發(fā)商在獲得土地使用權過程中用于賄賂官員的額外資金，在銷售時轉嫁給了購房者，提高了房價。（2）開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過度開發(fā)，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項目融資成本上升。對此，開發(fā)企業(yè)的反應無非兩種：一是減少開發(fā)量，二是提高已建房產(chǎn)價格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價?？梢姡绻{(diào)控力度過猛，調(diào)控手段過于生硬，不僅不能達到預期的效果，甚至可能適得其反。3、需求方面。（1）城市化進程加快，家庭規(guī)?？s小。隨著城市化進程的加快和原有城市規(guī)模的擴大，一方面，城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規(guī)模是指家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模與住房價格變化方向相反。隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現(xiàn)家庭小型化人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價不斷上漲。（2）社會心理因素。當房地產(chǎn)價格上漲時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產(chǎn)的持有會帶來更大的增值，于是爭相購買，推動價格繼續(xù)上升。另外，國家為了控制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，采取了一系列措施，但從普通消費者看，這些政策只意味著“開發(fā)商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價來保持高收益”，于是爭相購買，推動房價繼續(xù)上漲。4、外部因素。在人民幣繼續(xù)升值預期的刺激下，國際資本大量流入，是我國的外匯儲備猛增的原因之一，到2006年12月底，我國外匯儲備余額已達10663.44億美元，居世界第一位。這些國際游資兌換成人民幣進入我國房地產(chǎn)市場，期待人民幣更大幅升值時出售，再兌換成外幣，就可得到房地產(chǎn)增值和匯率變化兩方面的收益，國際游資的大量涌入大大推動了房地產(chǎn)價格的上三、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的對策建議（一）政府1、正確運用財政稅收政策進行調(diào)控2、減少土地使用審批環(huán)節(jié)，降低土地使用成本。3、完善房地產(chǎn)稅，爭取早日開征。4、加強收入結構調(diào)整。5、加強輿論引導。6、規(guī)范經(jīng)濟適用房的開發(fā)和銷售。7、采取措施控制“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場。（二）房地產(chǎn)企業(yè)1、從需求出發(fā)，調(diào)整各類房地產(chǎn)項目投資結構。2、融資途徑多元化。學習國外先進經(jīng)驗，廣泛采用多種融資途徑，則可大大降低成本