房地產(chǎn)基金在中國

房地產(chǎn)基金在中國（一）1．投資基金的基本概念

1．1投資基金

投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托制度的機(jī)制，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運(yùn)作和管理，主要投資于股票、債券等金融產(chǎn)品和其他產(chǎn)業(yè)部門，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織制度。是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資制度。

構(gòu)成投資基金的五個(gè)基本要素：

1）共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，是投資基金的基本原則。

2）投資基金中貫徹著股份有限公司的一些基本原則。在金融市場(chǎng)中，投資者的權(quán)益大致上可以分為股權(quán)性權(quán)益和債權(quán)性權(quán)益兩種，投資者將資金投入（而不是借給）投資基金，他們擁有的權(quán)益屬于股權(quán)性權(quán)益，如他們有權(quán)參加基金持有人會(huì)議，有權(quán)就基金運(yùn)作的有關(guān)重大事項(xiàng)進(jìn)行審議表決，有權(quán)參加基金收益的分配，有權(quán)參與基金剩余資產(chǎn)分配等等。

3）投資基金運(yùn)用現(xiàn)代信托關(guān)系。投資基金組織（不論是公司型基金還是契約型基金）自己并不運(yùn)作基金資金，而是通過信托關(guān)系，將這些資金委托給基金管理人（投資公司、基金管理公司或類似機(jī)構(gòu)）運(yùn)作，并由基金托管人（一般為商業(yè)銀行）管理和監(jiān)督基金管理人對(duì)基金資金的使用。這種信托關(guān)系是投資基金存在與發(fā)展的重要保障機(jī)制，也是投資基金在組織上不同于股份有限公司的一個(gè)典型特征。在某種意義上說類似于三權(quán)分立制度的設(shè)計(jì)。

4）投資基金是一種資金有著專門用途并實(shí)行獨(dú)立核算的組織。投資基金的資金用途通常有著比較明確的規(guī)定。這種規(guī)定，或由有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，或由基金章程規(guī)定。例如證券投資主要投資于證券市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)類型投資基金主要投資于產(chǎn)業(yè)部門。另一方面，投資基金的資金，雖然委托給基金管理人運(yùn)作，但基金管理人應(yīng)單列帳戶，進(jìn)行獨(dú)立核算，不能將這些資金與自身的資產(chǎn)相混，也不能以這些資金為抵押（或擔(dān)保）來獲得自身資產(chǎn)運(yùn)作所需的借款。

5）投資基金是一種投資組織制度。從投融資角度看，投資基金組織既不同于股份有限公司和一般的工商企業(yè)，也不同于商業(yè)銀行和一般的非銀行金融機(jī)構(gòu)，它是一種專門將社會(huì)上分散資金集中起來進(jìn)行投資的機(jī)構(gòu)，因而它是一種獨(dú)特的投資組織形式。

1．2產(chǎn)業(yè)投資基金

產(chǎn)業(yè)投資基金是指通過發(fā)行基金券（如受益憑證、基金單位、基金股份等），將不確定多數(shù)投資者的不等額出資匯集成一定的規(guī)模信托資產(chǎn)，交由專門投資管理機(jī)構(gòu)按照投資組合原理直接投資于特定產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)，并通過資本經(jīng)營和提供增值服務(wù)對(duì)受資企業(yè)加以培育和輔導(dǎo)使之相對(duì)成熟和強(qiáng)壯，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值與回收，投資收益按出資比例分成的集合投資制度。

在目前國內(nèi)基金主要有證券投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金。證券投資基金依照《證券投資基金法》的規(guī)定運(yùn)作；風(fēng)險(xiǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，主要投資于中小型高科技企業(yè)，日前深圳交易所開設(shè)的中小企業(yè)板，屬于創(chuàng)業(yè)型板塊，為風(fēng)險(xiǎn)投資基金建立了一種退出渠道。而當(dāng)前中國產(chǎn)業(yè)基金只能向特定投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向特定投資者募集資金而設(shè)立的基金，由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的，因此它又被稱為特定對(duì)象募集的基金，這類基金目前主多采用投資公司的形式運(yùn)作，同時(shí)規(guī)避政策限制。

房地產(chǎn)基金是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的投資基金。

產(chǎn)業(yè)投資基金運(yùn)作具有如下特征：

1）涉及到多方主體的權(quán)利義務(wù)。在投資基金中，基本上包括基金持有人、基金托管人、基金管理人、基金發(fā)起人、基金公司等多方的權(quán)利義務(wù)，并且在基金運(yùn)行中，還涉及到基金投資產(chǎn)業(yè)的相關(guān)利益。

2）基金管理人基于基金持有人、基金公司的授權(quán)，自主進(jìn)行投資和管理活動(dòng)，并就基金的使用和去向接受基金持有人的監(jiān)督。

3）基金持有人之間貫徹“共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的投資基本原則，每個(gè)基金單位享有相同的權(quán)利義務(wù)?；鸪钟腥擞袡?quán)參加基金持有人會(huì)議，有權(quán)就基金運(yùn)作的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議表決，有權(quán)參加基金收益的分配，有權(quán)分配基金的剩余資產(chǎn)。

4）基金管理公司通過投資專家的運(yùn)作，投資于不成熟的產(chǎn)業(yè)，而不投資于證券等金融領(lǐng)域。而對(duì)于房地產(chǎn)基金而言，基金管理公司通過專業(yè)人士的運(yùn)作，大部分基金投資于房地產(chǎn)業(yè)。

5）基金有限性。表現(xiàn)為：基金目的的有限性，基金的目的比較單一，追求基金投資利益的最大化，基金將爭取有利時(shí)機(jī)，在利益最大化的前提下退出產(chǎn)業(yè)；基金用途的有限性，基金只能投資于特定的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，不能隨意更改；基金期限的有限性，一般投資基金是封閉式基金，到一定期限必須進(jìn)行清算，將清算后的資產(chǎn)分配給基金受益人。

6）投資基金具有再循環(huán)特征。投資基金的著眼點(diǎn)主要在于被投資企業(yè)的開創(chuàng)階段，而不是成熟階段，一旦創(chuàng)業(yè)成功，基金投資者便利用各種手段收回資本，獲得巨額利潤。

2．房地產(chǎn)基金的運(yùn)作

2．1房地產(chǎn)基金的基本運(yùn)作概況

依據(jù)國際慣例和經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)基金籌備一般要如下程序：經(jīng)政府部門批準(zhǔn)后由發(fā)起人擬定建議書，這份建議書就是以后基金組建后運(yùn)作的模式。必須包括基金成立的目的、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、管理者和決策層的選擇方法、注冊(cè)地點(diǎn)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、發(fā)起人和行業(yè)背景介紹等。

建議書一般由發(fā)起人委托專業(yè)顧問或律師籌劃，擬定后發(fā)給一些意圖投資產(chǎn)業(yè)基金公司或?qū)I(yè)投資機(jī)構(gòu)。這些公司會(huì)按出資額共同組成投資委員會(huì)和選舉一個(gè)基金經(jīng)理或基金管理人，分別負(fù)責(zé)決定和執(zhí)行基金的投向?；鸸芾砣说牡匚伙@赫，發(fā)起人的職責(zé)是支持和籌劃方案、參與選定基金經(jīng)理人、擬定管理費(fèi)并監(jiān)督基金大的流向。

基金管理人一般必須熟悉國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能深入市場(chǎng)尋找、篩選投資項(xiàng)目或企業(yè)，推薦給投資委員會(huì)，但經(jīng)理人不能參與投資項(xiàng)目或企業(yè)的具體經(jīng)營管理，必須參加投資企業(yè)的董事會(huì)，以決定分紅或撤資。

被投資企業(yè)一般必須有經(jīng)營成果，并在產(chǎn)業(yè)鏈中有著關(guān)鍵性的作用，基金支持企業(yè)在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)造出新的管理和項(xiàng)目，但必須經(jīng)過其認(rèn)可，以保證創(chuàng)新的可行性和實(shí)用性。

如果委托一家聲譽(yù)良好的基金管理公司進(jìn)行基金管理，那么基金的控股公司將成立一個(gè)董事會(huì)，由這個(gè)董事會(huì)來制定基金的投資政策，以及監(jiān)控基金經(jīng)理的管理?；鸸芾碚呋蛘呤腔鸾?jīng)理，既要管理基金，自已也要投入，起碼要投入10%左右的基金量。投資的時(shí)候，成立一個(gè)獨(dú)立的投資委員會(huì)，這個(gè)投資委員會(huì)對(duì)每一次投資進(jìn)行獨(dú)立的判斷，它不是基金的股東的代表，純粹是按照董事會(huì)定出來的投資政策和資產(chǎn)管理政策來決定投資項(xiàng)目的可行與否。一般房地產(chǎn)投資基金在投資項(xiàng)目或是企業(yè)的時(shí)候，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目占的投資總額會(huì)有一個(gè)上限，將不會(huì)超過50%的權(quán)益，就是說股權(quán)上將不成為一個(gè)大股東，原來的企業(yè)或項(xiàng)目能夠用原來的辦法來經(jīng)營，因?yàn)槿绻x定這個(gè)企業(yè)的話，就認(rèn)定企業(yè)原來的方法主體上是可行的?；鸩粎⑴c項(xiàng)目的具體操作，這些都留給企業(yè)完成。

2．2公司型基金與契約型基金比較

房地產(chǎn)基金可行為公司型基金和契約型基金。

公司型基金（CorporateFund）依公司法成立，通過發(fā)行基金股份將集中起來的基金投資于各種有價(jià)證券和產(chǎn)業(yè)。公司型基金在組織形式上與股份有限公司類似，基金公司資產(chǎn)為投資者（股東）所有，由股東選舉董事會(huì)，由董事會(huì)選聘基金管理公司，基金管理公司負(fù)責(zé)管理基金業(yè)務(wù)。公司型基金的設(shè)立要在工商管理部門和證券交易委員會(huì)注冊(cè)，同時(shí)還要在股票發(fā)行和交易所在地登記。

公司型基金的組織結(jié)構(gòu)主要有以下幾個(gè)方面當(dāng)事人：基金股東、基金公司、基金管理人或投資顧問、基金托管人、基金轉(zhuǎn)換代理人、基金主承銷商。

●基金股東指基金股票的持有者。

●基金公司就是基金本身，按照股份公司的組織形式建立，基金公司可分為封閉式基金公司和開放式基金公司。封閉式基金公司是指公司發(fā)行的股份數(shù)量是固定的，以后不再追加資本，因此也稱為固定股份基金公司；開放式基金公司是指公司只發(fā)行一種普通股票，發(fā)行數(shù)量不固定，發(fā)行之后可以根據(jù)投資者需求隨時(shí)增發(fā)基金股份，因此也稱為不固定股份基金公司或追加型基金公司。

●基金管理人指實(shí)際管理和經(jīng)營基金資產(chǎn)的公司?；鸸芾砣寺氊?zé)和所得報(bào)酬由基金公司和基金管理公司簽訂的委托協(xié)議規(guī)定。

●基金托管人一般是商業(yè)銀行。主要職責(zé)是保管基金資產(chǎn)、對(duì)基金管理人進(jìn)行監(jiān)管及股息核算等。

●基金轉(zhuǎn)換代理人通常由銀行和其他金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，由其負(fù)責(zé)股票的轉(zhuǎn)移及股利分配等。

●基金承銷商負(fù)責(zé)股票發(fā)售的具體工作，是基金管理公司的代理機(jī)構(gòu)。

契約型基金（ContractFund）是指依據(jù)信托契約，通過發(fā)行受益憑證而組建的投資基金。這類基金一般由基金管理公司、托管公司及投資者三方當(dāng)事人訂立信托契約?；鸸芾砉臼腔鸬陌l(fā)起人，通過發(fā)行收益憑證將資金籌集起來組成信托資產(chǎn)，并根據(jù)信托契約進(jìn)行投資。基金托管公司一般由商業(yè)銀行擔(dān)任，它依據(jù)信托契約負(fù)責(zé)保管信托資產(chǎn)，具體辦理證券、現(xiàn)金管理以及有關(guān)的代理業(yè)務(wù)等。投資者即受益憑證的持有人，通過購買受益憑證投資于基金，并根據(jù)其購買份額分享投資收益?；鸬氖找鎽{證是一種有價(jià)證券和基金的財(cái)產(chǎn)證明。

契約型基金按設(shè)立方式可劃分為現(xiàn)金型和墊付型兩種?，F(xiàn)金型指基金最初成立時(shí)，投資者用現(xiàn)金購買受益憑證，待全部發(fā)行完畢后，基金全部資本總額也就全部獲得，然后基金管理公司再將基金資產(chǎn)交由基金托管人保管，并進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資。墊付型指基金在最初發(fā)行時(shí)，先由基金管理公司墊付基金的資本總額用于購買各種有價(jià)證券，交由基金保管公司，再通過發(fā)行收益憑證籌集資金歸還發(fā)起人。

公司型基金和契約型基金的比較：

1）法律依據(jù)不同：公司型根據(jù)公司法等法規(guī)成立，基金公司具有法人資格，公司型基金除基金公司及其股東外，其它方面的當(dāng)事人之間的關(guān)系與契約型基金一樣；契約型基金根據(jù)信托法組建，基金本身不具有法人資格。契約型基金的三個(gè)當(dāng)事人即委托人、受托人和受益人之間的權(quán)利與義務(wù)運(yùn)作遵守信托法的規(guī)定。

2）章程契約不同。公司型基金經(jīng)營信托憑借的是公司章程、委托管理契約和委托保管契約等文件。契約型基金則憑借信托契約來經(jīng)營信托資產(chǎn)。

3）發(fā)行的憑證不同。公司型基金組織公司的信托財(cái)產(chǎn)是通過發(fā)行普通股票籌集起來的，既是一種所有權(quán)憑證，又是一種信托關(guān)系。契約型基金只是一種信托關(guān)系。

4）投資者的地位不同。公司型基金的投資者是基金公司股東，對(duì)公司重大事項(xiàng)有表決權(quán)；契約型基金的投資者通過購買憑證投資收益，對(duì)基金如何運(yùn)用所做的重大投資決策通常不具有發(fā)言權(quán)。

5）融資渠道不同。公司型基金由于具有法人資格，因此可以向銀行借款。契約型基金不具備法人資格，一般不通過銀行借款來擴(kuò)大基金規(guī)模。

6）具體運(yùn)作不同。在基金運(yùn)營中，公司型基金同股份一樣，除非到了破產(chǎn)清算階段，可以做到長期經(jīng)營；契約型基金則依據(jù)契約期限而經(jīng)營。

公司型基金和契約型基金就組織形態(tài)而言，其本身本無優(yōu)劣之分，從發(fā)展趨勢(shì)來看，公司型基金除了比契約型基金多一層基金公司組織外，其它方面都有與契約型基金趨同的傾向。

二者相對(duì)比而言，在起步階段，契約型基金具有較大優(yōu)勢(shì)：

1）契約型基金的最大特點(diǎn)是設(shè)立、運(yùn)作、解散程序簡單。

2）契約型基金能更好保護(hù)投資者利益。契約型基金受益人關(guān)系簡單，持有不同份額的基金持有人享有同等權(quán)利。

3）公司型基金難以找到必需的發(fā)起人。

4）契約型基金有利于出資額較小方通過控制基金管理公司的股權(quán)而控制基金運(yùn)作。

2．3封閉式基金與開放式基金

房地產(chǎn)投資基金按照交易方式是否可贖回，分為封閉式基金和開放式基金。

封閉式基金是相對(duì)于開放式基金而言的，它是指基金資本總額及發(fā)行份數(shù)在發(fā)行之前就已確定下來，在發(fā)行完畢后規(guī)定的期限內(nèi)，基金的資本總額及發(fā)行份數(shù)都保持固定不變的投資基金。

開放式基金是指基金的資本總額或股份總數(shù)可以隨時(shí)變動(dòng)，即可以根據(jù)市場(chǎng)供求情況發(fā)行新份額或贖回股份的投資基金。

采用有限合伙制的房地產(chǎn)基金多為封閉式基金。有限合伙制房地產(chǎn)基金一般由一個(gè)負(fù)無限責(zé)任的普通合伙人（基金管理公司）和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的有限合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種合伙中，普通合伙人負(fù)責(zé)經(jīng)營，要求普通合伙人具備很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和豐富的投資管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營技能，并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任；有限合伙人只有所有權(quán)并無經(jīng)營權(quán)，但不需承擔(dān)無限責(zé)任?；鹜顿Y嚴(yán)格限定于與房地產(chǎn)有關(guān)的證券和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)，房地產(chǎn)基金一般投資于能夠產(chǎn)生比較穩(wěn)定現(xiàn)金流入的高級(jí)公寓、辦公樓、倉庫、廠房、商業(yè)用房、市政基礎(chǔ)設(shè)施等?；鸬钠胀ê匣锶顺袚?dān)的是無限償付責(zé)任，所以其發(fā)起基金時(shí)一般會(huì)有該基金不會(huì)通過負(fù)債的方式購進(jìn)物業(yè)的條款。

在中國目前房地產(chǎn)基金發(fā)展中限于國內(nèi)市場(chǎng)開放成熟程度、缺乏穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)投資者、房地產(chǎn)業(yè)的低流動(dòng)性、缺乏成熟的基金管理人等原因，應(yīng)以發(fā)展封閉式地產(chǎn)基金為主。

2．4私募基金和公募基金

私募地產(chǎn)基金是指以非公開方式向特定投資者募集基金資金并以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的房地產(chǎn)投資基金。在這種條件下，基金發(fā)起人通過電話、信函、面談等方式，直接向一些機(jī)構(gòu)投資者或富裕個(gè)人推銷基金單位并募集房地產(chǎn)投資基金。私募基金具有非公開性、大額投資性、封閉性和非上市性等特點(diǎn)。

公募基金是指以公司發(fā)行方式向社會(huì)公眾投資者募集基金資金的投資基金。公開基金可通過各種媒體披露發(fā)行信息，投資者人數(shù)一般不受限制，每人投資者的最低數(shù)量一般沒有限定。具有公開性、可變現(xiàn)性、高規(guī)范性特點(diǎn)。

2．5房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作

2．5．1房地產(chǎn)投資基金的組織體系

房地產(chǎn)投資基金，在組織體系上，是由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等通過信托關(guān)系構(gòu)成系統(tǒng)（如下圖）。

投資基金的組織體系簡圖

基金持有人，指投資者購買并持有基金證券的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對(duì)基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。

基金組織，在公司型基金中，是一個(gè)有形的機(jī)構(gòu)，通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金公司董事會(huì)及其它辦事機(jī)構(gòu)。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)日常重大事項(xiàng)做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個(gè)無形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。

基金管理人，是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)是；進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場(chǎng)部、稽核部等部門和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)。（見下圖）國內(nèi)基金管理公司的組織框架圖基金管理公司的投資決策流程一般包括：研究部提供研究報(bào)告，投資決策委員決定總體投資計(jì)劃，投資部制訂方案，基金經(jīng)理具體實(shí)施投資方案，交易部執(zhí)行指令，風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)提出風(fēng)險(xiǎn)控制建議等環(huán)節(jié)。投資基金運(yùn)作流程也就是運(yùn)用基金資產(chǎn)進(jìn)行投資組合的過程，一般分為三個(gè)階段，一是投資決策，二是投資的執(zhí)行與調(diào)整，三是投資執(zhí)行結(jié)果的評(píng)估與報(bào)告。（見下圖）基金管理公司投資決策流程圖基金托管人，又稱基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，其主要職責(zé)是；保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。

房地產(chǎn)基金當(dāng)事人通常包括基金發(fā)起人、基金管理人、基金托管理人、基金持有人及基金服務(wù)機(jī)構(gòu)。其關(guān)系可參見下圖?；甬?dāng)事人之間的關(guān)系圖2．5．2信托關(guān)系信托關(guān)系，是指委托人基于對(duì)受托人信任將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，受托人以自己的名義為受益人的利益或特定目的的管理或處分財(cái)產(chǎn)的行為關(guān)系。在房地產(chǎn)基金組織體系中，基金組織是信托關(guān)系中的委托人（在公司型基金中，基金公司是委托人；在契約型基金中，投資者一旦購買了基金證券，也就具有了委托人的身份），基金管理人是信托關(guān)系中的受托人，基金托管人是信托關(guān)系中的基金資產(chǎn)監(jiān)護(hù)人。

在基金組織體系中，《基金章程》或《基金契約》、《基金信托契約》和《基金托管契約》等文件，具有法律效力，對(duì)維護(hù)基金組織關(guān)系和基金持有人權(quán)益至關(guān)重要。

《基金章程》或《基金契約》是規(guī)范基金設(shè)立、發(fā)行、運(yùn)作及各種相關(guān)行為的法律文件，其中公司型基金采用《基金章程》的形式，而契約型基金則采用《基金契約》的形式。其中內(nèi)容包括：基金類型和規(guī)模、基金證券的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、投資方向及其有關(guān)規(guī)定、基金持有人的權(quán)益、基金管理人和托管人及其它當(dāng)事人（會(huì)計(jì)師、律師等）的職責(zé)和權(quán)益、資產(chǎn)估值與信息披露、基金收益分配政策、基金組織的終止和清算，等等。

《基金信托契約》是規(guī)范公司型基金和基金管理人之間的資產(chǎn)托管關(guān)系，各自職責(zé)和權(quán)益及其它有關(guān)事宜的法律性文件。

2．5．3房地產(chǎn)基金運(yùn)作基本程序

房地產(chǎn)基金的一般運(yùn)作過程可分為籌資過程、投資過程和退出過程，而投資過程有交易發(fā)起和篩選、評(píng)估、交易設(shè)計(jì)、投資后管理四個(gè)階段。（見下圖）產(chǎn)業(yè)投資基金基本運(yùn)作示意圖1）房地產(chǎn)基金籌集過程就是基金發(fā)起設(shè)立的過程。

2）尋找和篩選項(xiàng)目?！斑x擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營管理投資項(xiàng)目重要”。

3）詳細(xì)評(píng)估。一旦某一項(xiàng)目通過了初選，基金管理公司就對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行更詳細(xì)的評(píng)估。它涉及項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素。

4）資后的監(jiān)管。

撤資退出。房地產(chǎn)基金在中國（二）3.我國目前房地產(chǎn)基金現(xiàn)狀

3．1海外房地產(chǎn)基金在國內(nèi)投資狀況

目前國外資金在國內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)投資主要有兩種力量和兩種模式，即以香港為主的東南亞投資商和歐美跨國資金。

香港的房地產(chǎn)商自1992已經(jīng)開始投資于內(nèi)地市場(chǎng)，據(jù)稱，香港六大地產(chǎn)集團(tuán)——長江實(shí)業(yè)及和黃、新世界中國、恒基中國、新鴻基地產(chǎn)、恒隆集團(tuán)、嘉里建設(shè)已在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)大舉投資，和黃在內(nèi)地已持有400多萬平方米的土地儲(chǔ)備，新世界中國、恒基中國及新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地圈地多達(dá)2200萬平方米。新世界中國宣布，未來5年將在上海投資80多億元人民幣。香港及東南亞投資商在內(nèi)地房地產(chǎn)投資主要以獨(dú)資或合資的房地產(chǎn)公司進(jìn)行項(xiàng)目操作。

自2002年起海外資金開始有規(guī)模的投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)2003年摩根斯丹利的一項(xiàng)調(diào)研表明：在未來2—3年，將有20億—30億美元的海外資金投向中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，2003年7月，摩根斯丹利地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，第一個(gè)項(xiàng)目“錦天地雅苑”總投資預(yù)計(jì)約9000萬美元。

澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行，在2002年初與施羅德物業(yè)亞洲基金合資成立第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)，這是一個(gè)5年制封閉運(yùn)作地產(chǎn)基金，力爭在未來5年內(nèi)投資超過4億美元的地產(chǎn)項(xiàng)目。自1994年起，麥格理銀行已成功募集并籌建5項(xiàng)獨(dú)立的中國地產(chǎn)基金，總額超過1.2億美元，完成項(xiàng)目總價(jià)超過2億美元。

荷蘭國際（ING）在北京投資開發(fā)項(xiàng)目—長河匯景，以住宅為主，總面積約30萬平方米，總投資2億美元。此外新加坡凱德置地和機(jī)新加坡政府投資公司（GIC）等基金主要在國內(nèi)北京、上海等有國際影響的城市投資。

3．2海外基金投資方式

國外基金亦分為私募和公募，公募的房地產(chǎn)基金可以在市場(chǎng)上隨時(shí)買進(jìn)賣出，沒有期限限制。而私募基金一般年限較長，平均8年左右，在基金期限到的時(shí)候就要將基金的資產(chǎn)變現(xiàn)，把收益全部派給投資者，基金解散。公募和私募基金，成立的目的都是比較明確，投資政策的對(duì)象都會(huì)有清楚的界定，而且范圍較窄。從投資類型來講，一般分為：

1）投資在開發(fā)項(xiàng)目或者是開發(fā)企業(yè)———追求開發(fā)周期所帶來的高風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，其中包括了土地一級(jí)開發(fā)和項(xiàng)目開發(fā)，如新加坡政府投資公司（GIC）、摩根斯丹利、德意志銀行、荷蘭ING、澳大利亞麥格理銀行。

2）投資在經(jīng)營性的項(xiàng)目或者是投資/控股公司——追求相對(duì)穩(wěn)定回報(bào)的租金收入，如美國國際集團(tuán)（AIG）、新加坡政府投資公司（GIC）、新加坡騰飛基金。

3）投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款資產(chǎn)——追求固定的利息收入，在國內(nèi)市場(chǎng)上，海外基金沒有類似的項(xiàng)目。

4）不良資產(chǎn)處置型——通過收購不良資產(chǎn)，將其證券化，打包處置，變現(xiàn)盈利，如高盛、摩根斯丹利。

從投資方式來說，以第1、2種投資在開發(fā)項(xiàng)目和經(jīng)營性項(xiàng)目上時(shí)，海外基金會(huì)采取直接投資的方式，投資于企業(yè)或某個(gè)項(xiàng)目上，在股權(quán)比例方面，一般來講基金都會(huì)依賴開發(fā)項(xiàng)目原來的經(jīng)營者來操盤，基金一般只占少數(shù)股權(quán)。而在經(jīng)營性項(xiàng)目上股權(quán)結(jié)構(gòu)比較有彈性。

從目前內(nèi)地市場(chǎng)來看，海外基金進(jìn)入的方式主要以經(jīng)營性項(xiàng)目和不良資產(chǎn)為主，不良資產(chǎn)的處置主要有政府的政策和四大資產(chǎn)管理公司的推動(dòng)。開發(fā)型海外地產(chǎn)基金主要選擇上海、北京投資，目前正由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中高檔及中低檔，而收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，接著開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。

在美國，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6-7%，日本、新加坡則4%左右，而在國內(nèi)的北京、上海等地基金的年凈收益率可高達(dá)20%以上。

3．3地產(chǎn)基金操盤的關(guān)注點(diǎn)

1）目標(biāo)客戶選擇要求

盤子不易太大，公司資產(chǎn)規(guī)模在3億---10億之間。

開發(fā)面積在20萬--30萬平方米之間，年竣工可銷售面積在10萬—20萬平方米之間，年銷售額在3---10億之間。

成長型企業(yè)，在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有了相當(dāng)?shù)姆e累，正處在快速發(fā)展期和爬坡階段。

主要選擇二、三線城市如內(nèi)陸重要重要省會(huì)城市西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)重要城市如寧波、大連等。

客戶選擇，在二、三線城市主要選擇公司，選擇在當(dāng)?shù)嘏琶皫孜徊?duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開發(fā)商，而在一線城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目，關(guān)鍵在于性價(jià)比、地段和配套。

選擇企業(yè)機(jī)制。民企主要選擇已經(jīng)進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)。國企主要選擇已經(jīng)改制或正要改制的企業(yè)。這種類型的企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則。

2）選擇項(xiàng)目的三種傾向

風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目。選擇具有品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)此前已開發(fā)和銷售過成功項(xiàng)目，注重良好口碑和市場(chǎng)慣性。

風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也高的項(xiàng)目，選擇硬件條件如地段、規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較完善，且爆發(fā)力沖擊力大，有較大潛力的項(xiàng)目。

項(xiàng)目和企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工及人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)。

3）兩種組合投資方式。

一種是選擇2-3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)；另一種是選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金和其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益。

4）兩種投資模式：

基金可以債權(quán)的方式投入，在企業(yè)不具備銀行融資的條件下，支持企業(yè)交付土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，不保證資金的安全性和預(yù)期收益，可能需要財(cái)產(chǎn)抵押和擔(dān)保。

基金可以股權(quán)和收購的方式進(jìn)入企業(yè)，在企業(yè)或項(xiàng)目最需要資金或經(jīng)營不善時(shí)期以股權(quán)和收購項(xiàng)目的方式注入資金。

3．4地產(chǎn)基金的來源

從國際上看，各國房地產(chǎn)基金都是廣開渠道，吸引各方面的資金進(jìn)行投資。其中政府提供的資金有：財(cái)政優(yōu)惠貸款（含財(cái)政撥款、財(cái)政貼息貸款）、政府擔(dān)保的各類銀行貸款、政府提供R&D（研發(fā)）資金；而私人資本包括退休基金、養(yǎng)老基金、銀行或大公司、保險(xiǎn)公司、捐贈(zèng)基金、富有個(gè)人或家庭的資金。

美國地產(chǎn)基金資金來源居前三位的分別為養(yǎng)老基金占38%，捐贈(zèng)基金占22%，銀行與保險(xiǎn)公司占18%；德國地產(chǎn)基金資金來源居前三位分別為銀行占59%，企業(yè)占10%，養(yǎng)老基金占9%；日本地產(chǎn)基金資金來源居前三位分別為銀行占77%，證券公司占10%，其他占9%。

我國本土的地產(chǎn)基金資金的主要來源：

1）民間私人持有資本。

2）保險(xiǎn)基金和養(yǎng)老基金。

3）企業(yè)資金：國企、上市公司、民企、商業(yè)銀行或證券公司

4）外國投資者。

3．5基金面臨的挑戰(zhàn)

法律環(huán)境不完善，國內(nèi)沒有產(chǎn)業(yè)基金投資法，國外基金在實(shí)際操作中，通常只能以投資公司的形式進(jìn)行。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，目前房地產(chǎn)金融只能以銀行信貸為主，相對(duì)比深圳中小企業(yè)板塊的創(chuàng)立時(shí)間之久，國內(nèi)房地產(chǎn)基金正式運(yùn)作也可能在5年以后。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)不透明?；鹨笸顿Y企業(yè)的財(cái)務(wù)高度透明，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)多年來不規(guī)范運(yùn)作，在短期內(nèi)很難達(dá)到基金的要求。

缺乏專業(yè)的管理隊(duì)伍。一方面基金公司的管理人才缺乏，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)缺乏熟悉投資規(guī)則的專業(yè)人才。

海外基金進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)在未來2---4年內(nèi)，只能是試驗(yàn)型階段，4年以后，如果經(jīng)濟(jì)政策不發(fā)生大的變動(dòng)，已進(jìn)入的基金可能會(huì)大規(guī)模投資。在近期內(nèi)，房地產(chǎn)基金不可能成為房地產(chǎn)投資的主力軍。

3．6精瑞基金案例

一、精瑞基金概況

基金名稱：中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金

基金注冊(cè)地：香港

基金規(guī)模；1億美元

基金性質(zhì)：離岸基金、私募、封閉式、公司型投資基金。

基金管理機(jī)構(gòu)：香港注冊(cè)的中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司，在中國投資的住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以契約形式全權(quán)委托北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司

二、精瑞基金—投資組織結(jié)構(gòu)

1）在香港建立中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金有限公司（以下簡稱基金公司），并注冊(cè)中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司（以下簡稱基金管理公司）。

2）基金公司委托基金管理公司，基金管理公司將以契約形式全權(quán)委托中國境內(nèi)注冊(cè)的精瑞投資公司，對(duì)基金在國內(nèi)住宅項(xiàng)目投資進(jìn)行管理。

3）基金公司建立董事會(huì)，制定、審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投資決策和執(zhí)行情況?；鸸芾砉竞途鹜顿Y公司共同組建唯一性的投資決策委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)管理委員，審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運(yùn)營管理行為。

4）商會(huì)負(fù)責(zé)向投資公司提供大量優(yōu)秀項(xiàng)目并組織專家委員會(huì)為投資公司在挑選項(xiàng)目和技術(shù)方面把關(guān)。

三、精瑞基金—投資

（一）投資目標(biāo)

本基金屬價(jià)值型基金，主要投資于那些內(nèi)在價(jià)值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對(duì)價(jià)值的項(xiàng)目，通過對(duì)投資組合的動(dòng)態(tài)調(diào)整來分散和控制風(fēng)險(xiǎn)，在注重資金資產(chǎn)安全的前提下，追求基金資產(chǎn)的穩(wěn)定增值和現(xiàn)金流通速度。

（二）投資范圍：

本基金投資范圍僅限于：

1）各區(qū)域政府土地一級(jí)開發(fā)；

2）注重企業(yè)的價(jià)值和技術(shù)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)（以下簡稱行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)）的過渡項(xiàng)目（而不是任何項(xiàng)目，也不是項(xiàng)目公司）；

3）安全、穩(wěn)健、資金流通速度快，在住宅產(chǎn)業(yè)鏈中起到關(guān)鍵作用或創(chuàng)造出新價(jià)值鏈的高科技產(chǎn)品，從而形成或帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展；

4）民營企業(yè)或者國有企業(yè)管理層股權(quán)收購；

5）原本結(jié)構(gòu)比較好，由于經(jīng)營運(yùn)作問題（資金、技術(shù)、營銷、管理等）產(chǎn)生的住宅產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)整合；

6）中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞獎(jiǎng)。

（三）投資理念

本基金采取價(jià)值型投資理念管理基金資產(chǎn)，主要出于以下考慮：

1）我國的住宅產(chǎn)業(yè)投資市場(chǎng)尚處在發(fā)展的初期階段。一方面，制度建設(shè)尚不完善，信息披露不充分，信息不對(duì)稱現(xiàn)象比較嚴(yán)重。另一方面許多投資者還不成熟，從眾心理較為普遍。住宅產(chǎn)業(yè)投資市場(chǎng)發(fā)展的上述特點(diǎn)，決定了市場(chǎng)中一部分公司的投資價(jià)格與公司價(jià)值出出偏離，投資價(jià)格或被高估或被低估，而公司的投資價(jià)格與價(jià)值的偏離將創(chuàng)造投資機(jī)會(huì)，這是價(jià)值投資存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

2）目前，我國正處于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要時(shí)期，國家各項(xiàng)改革措施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)升級(jí)、公司資產(chǎn)重組等方面發(fā)生重大變革等內(nèi)外因素，將會(huì)對(duì)地區(qū)生態(tài)環(huán)境設(shè)計(jì)、組配、開發(fā)當(dāng)?shù)刭Y源從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及公司經(jīng)營業(yè)績和未來發(fā)展前景產(chǎn)生重大的和實(shí)質(zhì)性影響。

3）好公司不等于好項(xiàng)目，單從公司基本方面考察，我們可能會(huì)發(fā)現(xiàn)許多公司的產(chǎn)業(yè)鏈有著自發(fā)調(diào)整的、良好發(fā)展前景和成長預(yù)期循環(huán)系統(tǒng)，但是否投資這些公司取決于公司在市場(chǎng)低谷時(shí)的反彈價(jià)格價(jià)值，嚴(yán)格定義并區(qū)分價(jià)值型投資和成長型投資是相當(dāng)困難的，但我們可以理解為價(jià)值投資是期望通過“買低賣高”實(shí)現(xiàn)資本增值，而成長型投資則通過“買高賣更高”實(shí)現(xiàn)資本增值。

4）投資要有原則，價(jià)值型投資尤為如此。眾所周知，住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展存在周期性，既機(jī)會(huì)多多又陷阱重重，如何面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)，是每個(gè)投資者必須思考的問題，作為基金管理人，我們認(rèn)為，靈活應(yīng)變固然重要，但堅(jiān)持原則則是關(guān)鍵所在。價(jià)值型投資的原則在于堅(jiān)持價(jià)值型選擇項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，不能為追隨某一市場(chǎng)熱點(diǎn)而動(dòng)搖理念，改變?cè)瓌t。

（四）投資組合

1）本基金投資項(xiàng)目組合的原則：

本基金投資組合將本著安全性、收益性、流動(dòng)性的原則，綜合宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)變化等因素，確定資產(chǎn)配置比例，通過分散投資，達(dá)到控制和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，努力確?；鹳Y產(chǎn)安全，謀求基金資產(chǎn)長期穩(wěn)定的增長，增長、革新和靈活是我們基金投資活動(dòng)的主要特征。

本基金項(xiàng)目投資部分采取價(jià)值型投資策略，主要投資于：

內(nèi)在價(jià)值未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估，企業(yè)所擁有的有形資產(chǎn)（土地資源等）或無形資產(chǎn)（如專利、專有技術(shù)、品牌、特許權(quán)等）的實(shí)際價(jià)值未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估，企業(yè)經(jīng)過并購和資產(chǎn)重組后，基本面發(fā)生了積極變化，整合后的高效能資產(chǎn)的增值不是簡單的算術(shù)之和，而是集合乘積增加。

政府、政策扶持的。區(qū)域政府、企業(yè)擁有的未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估的資源，如政府擁有的土地資源一級(jí)整合。

把握機(jī)會(huì)成本比較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目。企業(yè)具有相對(duì)壟斷的原材料基地，企業(yè)具有相對(duì)壟斷的市場(chǎng)進(jìn)入限制，企業(yè)擁有同行所沒有的銷售網(wǎng)絡(luò)等潛在價(jià)值未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估。

2）本基金投資價(jià)值項(xiàng)目選擇評(píng)估方法

靜態(tài)評(píng)估：NPV---凈現(xiàn)值評(píng)估法、EVA---經(jīng)濟(jì)價(jià)值增值評(píng)估法、ROIC---投資資本回報(bào)率評(píng)估法、CFROI---投資現(xiàn)金流收益率評(píng)估法。

動(dòng)態(tài)評(píng)估：ROV---實(shí)物期權(quán)評(píng)估法。

3）基金投資方式配置：

股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風(fēng)險(xiǎn)投資、孵化器投資、MBO（管理層收購）。

4）基金退出機(jī)制配置：

長期穩(wěn)健收益、M&A（兼并與重組）、IPO（首次公開發(fā)行）

5）本基金投資組合符合以下規(guī)定：

投資目標(biāo)的基準(zhǔn)線：SA+DA總分考核。

投資于較為壟斷性的價(jià)值型項(xiàng)目，如區(qū)域政府土地資整合項(xiàng)目的比重不高于基金資產(chǎn)凈值的30%，投資于穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目的比重不低于基金資產(chǎn)凈值的50%，投資于價(jià)值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目比重不高于基金資產(chǎn)凈值的15%，投資于成長型新興企業(yè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目的比重不高于基金資產(chǎn)凈值的5%。

本基金項(xiàng)目投資組合的平均P/CT值（每股凈收益與投資成本投資回報(bào)周期乘積之比）高于同類市場(chǎng)的平均P/CT值。

被投資的企業(yè)要制定單項(xiàng)投資占基金百分比的上限，本基金投資于一個(gè)項(xiàng)目的比例不超過基金資產(chǎn)凈值的20%。

基金投資占被投資企業(yè)不少于5%不多于35%的股權(quán)比例。

基金不參與被投資企業(yè)的經(jīng)營管理，只在被投資企業(yè)的董事會(huì)層面進(jìn)行控制。

遵守相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他比例限制。

（五）投資策略

1）資產(chǎn)配置策略。在綜合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、政策取向、住宅市場(chǎng)走勢(shì)等多種因素的基礎(chǔ)上，首先確定基金在項(xiàng)目上的投資比例。

2）項(xiàng)目選擇策略。在項(xiàng)目投資中，本基金將堅(jiān)持價(jià)值型投資理念，確立以相對(duì)價(jià)值判斷為核心，兼顧對(duì)公司內(nèi)在價(jià)值評(píng)估的選擇項(xiàng)目思路，同時(shí)以基本分析為基礎(chǔ)，重視數(shù)量分析，系統(tǒng)考察公司的投資價(jià)值，最終確定所投資的項(xiàng)目。

3）風(fēng)險(xiǎn)控制策略。本基金在管理中，將充分注重投資組合的流動(dòng)性，高度重視基金資產(chǎn)安全，對(duì)基金管理重點(diǎn)從資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理、組合系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)管理、組合非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和投資人員道德風(fēng)險(xiǎn)控制等四個(gè)方面嚴(yán)格執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)控制策略。

（六）投資決策和執(zhí)行

投資決策委員會(huì)是本基金的最高決策機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是根據(jù)基金投資目標(biāo)和對(duì)市場(chǎng)的判斷決定本基金的總體投資策略，審核并批準(zhǔn)基金經(jīng)理小組提出的資產(chǎn)配置或重大投資決定。投資決策委員會(huì)定期召開會(huì)議，在緊急情況下可召開臨時(shí)會(huì)議。

精瑞投資公司按照投資決策委員會(huì)確定的投資原則與資產(chǎn)配置比例，選擇項(xiàng)目并構(gòu)造投資組合，同時(shí)向產(chǎn)業(yè)管理部下達(dá)投資指令，由項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行。執(zhí)行完成后，項(xiàng)目組負(fù)責(zé)項(xiàng)目跟蹤，項(xiàng)目經(jīng)理將項(xiàng)目投資狀況日志及時(shí)上報(bào)精瑞投資公司最高主管。

風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)監(jiān)督投資組合的制定與執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)程度，及時(shí)向投資決策委員會(huì)提交風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告和風(fēng)險(xiǎn)控制建議。

四、精瑞基金---管理公司

公司名稱：中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司

注冊(cè)地點(diǎn)：香港

公司名稱：北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司

注冊(cè)地：北京

五、精瑞基金---風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）、風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：

政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)

（二）、抵抗風(fēng)險(xiǎn)的方法準(zhǔn)備

1）政策風(fēng)險(xiǎn)的控制：

加強(qiáng)公司與政府有關(guān)部門的信息通道建設(shè)，做到信息最及時(shí)、最準(zhǔn)確、最全面互通。

加強(qiáng)公司研發(fā)部的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)研究工作，從而能較準(zhǔn)確的預(yù)見政策走向。

把握好已有政策，合法、最有效、最大力度地加以利用，挖掘政策機(jī)會(huì)，從而使企業(yè)得到最佳狀態(tài)的資源整合。

2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制

協(xié)助商會(huì)做好會(huì)員服務(wù)工作，更多地從產(chǎn)業(yè)鏈良性循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)帶動(dòng)會(huì)員穩(wěn)健、真實(shí)、有效地進(jìn)行企業(yè)建設(shè)。

加強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)信息流通通道的建設(shè)，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地掌握、分析、反饋政策、市場(chǎng)格局變化的動(dòng)態(tài)。

組織強(qiáng)大的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，處理好我們與客戶、相關(guān)業(yè)務(wù)的朋友、公司管理層、員工、政府、同行的關(guān)系。

加強(qiáng)與國內(nèi)外優(yōu)秀機(jī)構(gòu)和企業(yè)的信息交流。

3）管理、經(jīng)營、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

從項(xiàng)目選擇、評(píng)判開始，我們將依托商會(huì)平臺(tái)，充分調(diào)動(dòng)全國乃至世界優(yōu)秀資源為我們進(jìn)行投資目標(biāo)的信息、技術(shù)把關(guān)，用一流的專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資目標(biāo)的跟蹤、檢查、監(jiān)控管理。

利用金融創(chuàng)新來解決投資目標(biāo)的資本運(yùn)作，從而真正做到投入資金的安全性、穩(wěn)健收益性及流通性。房地產(chǎn)基金在中國（三）3．7國內(nèi)房地產(chǎn)資金信托介紹

國內(nèi)尚無真正意義上的地產(chǎn)基金操盤實(shí)例，但一種類似于基金的房地產(chǎn)資金信托卻做得有聲有色。

房地產(chǎn)信托是指信托投資機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、運(yùn)營和處理委托人托管的相關(guān)資產(chǎn)的一種行為。房地產(chǎn)信托主要包括房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托、房地產(chǎn)代理和保管等內(nèi)容。目前國內(nèi)信托公司所開展房地產(chǎn)信托基本上屬于房地產(chǎn)資金信托即具有私募性質(zhì)的房地產(chǎn)資金信托。

信托業(yè)具有兩大制度優(yōu)勢(shì)。首先，信托公司具有聯(lián)結(jié)資本市場(chǎng)、貸幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)三大領(lǐng)域的功能，只有信托公司可以為委托人提供貸款、資金拆放、投資等全面理財(cái)服務(wù)，滿足客戶多樣化的金融需求；其次，信托具有獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能和權(quán)利重構(gòu)功能。

房地產(chǎn)資金信托是信托公司通過制訂信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資或房地產(chǎn)抵押貸款形式的投資，并由專業(yè)的信托基金經(jīng)理團(tuán)隊(duì)實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。

信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)具有充分的靈活性，依據(jù)信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)的不同，資金的投向的不同，房地產(chǎn)資金信托可分為很多類型，如可分為股權(quán)型、債權(quán)型、交易型。

1）股權(quán)型房地產(chǎn)投資信托

股權(quán)型房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)是利用股權(quán)信托方式，充實(shí)項(xiàng)目公司資本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司的資本金規(guī)模的擴(kuò)大，增強(qiáng)企業(yè)進(jìn)一步進(jìn)行債權(quán)融資的能力，其收入主要來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目出租、出售等經(jīng)營收入。

案例：信遠(yuǎn)大廈項(xiàng)目資金信托計(jì)劃

計(jì)劃概要；

●受托人：百瑞信托投資有限公司

●規(guī)模：不超過2億元

●期限：3年

●加入方式：以簽署信托合同的方式加入，單筆加入金額下限為人民幣5萬元，超過部分按1萬元的整數(shù)增加。

●預(yù)期收益：年投資收益率為5%

信托計(jì)劃概況：該信托計(jì)劃由百瑞信托投資有限責(zé)任公司通過發(fā)行信托計(jì)劃將資金聚集起來，以股權(quán)投資的形式統(tǒng)一投資于北京信遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

收益分配：計(jì)劃期限屆滿后一次性分配，時(shí)間為本計(jì)劃期限屆滿后第15個(gè)工作日，由受托人劃至信托合同規(guī)定的信托收益劃益帳戶。

風(fēng)險(xiǎn)防范：信遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限的回購擔(dān)保和百瑞信托的補(bǔ)充擔(dān)保。

案例評(píng)析：

該信托計(jì)劃利用信托投資具有充分靈活性的特點(diǎn)，以股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，該信托計(jì)劃特點(diǎn)：

對(duì)于投資者方面，一是投資風(fēng)險(xiǎn)較大，以股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)必然要承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)失敗的風(fēng)險(xiǎn)，該信托計(jì)劃為彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)大的缺陷，設(shè)計(jì)了信遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司的回購擔(dān)保和百瑞信托的補(bǔ)充擔(dān)保，以降低風(fēng)險(xiǎn)。二是收益率較高，預(yù)計(jì)年收益率不低于5%，遠(yuǎn)高于同期銀行存款利息收益和國債投資收益。

對(duì)于開發(fā)商，由于信托資金以股權(quán)投資的形式進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)公司，因此，增強(qiáng)了項(xiàng)目公司的股東權(quán)益，增強(qiáng)了公司通過商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資的能力。

目前大連華信的兩個(gè)項(xiàng)目，基本上類似于以上操作。

2）債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托

債權(quán)型房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)是利用信托貸款的方式，彌補(bǔ)項(xiàng)目公司的資金缺口，運(yùn)作的主要方式是：信托投資公司以金融中介的角色將所募集的資金用于發(fā)放各種抵押貸款、質(zhì)押貸款及信用貸款等，并收取貸款利息。

案例：北京車公莊危改小區(qū)貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃

信托計(jì)劃概況：該信托計(jì)劃由中煤信托將多個(gè)委托人的信托資金集合起來，以貸款方式發(fā)放給北京隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用于北京車公莊危改小區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

●受托方：中煤信托

●信托計(jì)劃規(guī)模：人民幣1億元

●信托計(jì)劃期限：2年

●信托參與方式：繳付信托資金，簽訂信托合同，每份信托計(jì)劃資金不低于25萬元，并按1萬元的整數(shù)倍增加。

●預(yù)期收益：貸款年利率為同期銀行貸款年利率上浮20%

收益分配：信托凈收益以貨幣形式發(fā)放，每年支付一次，第一次信托凈收益發(fā)放時(shí)間為本信托成立滿一年后的第10至20個(gè)工作日，第二次信