房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成本中的費用稱為期間費用。一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1.土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設用地）所發(fā)生的各項費用。2.房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3.配套設施開發(fā)成本它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。4.代建工程開發(fā)成本它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1.一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等。1.土地征用及拆遷補償費：指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。2.前期工程費：指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程（臨時水、臨時電、臨時路等）費用、七通一平或三通一平費用等。3.基礎設施費：指建造各項基礎設施發(fā)生的費用?；A設施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內(nèi)歸集。4.建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。5.配套設施費：指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。6.開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。所以，每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述成本項目的設置原則，結(jié)合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序。（一）應設置核算的賬戶為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求，設置下列賬戶：1.“4301開發(fā)成本”賬戶本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。2.“4302開發(fā)間接費”賬戶本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設置明細賬戶。（二）開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：1.歸集開發(fā)產(chǎn)品費用（1）在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。（2）為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。（3）將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2.計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。3.按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關賬戶即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。五、土地開發(fā)的成本核算。土地開發(fā)也稱建設場地開發(fā)。通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應單獨核算其土地開發(fā)成本。（一）土地開發(fā)費用的歸集與分配企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設置二級明細賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細核算。1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。2.配套設施費的歸集與分配。配套設施的建設可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：（1）與土地開發(fā)同步進行的配套設施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。（2）與土地開發(fā)不同步進行的配套設施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本（或預算成本）在土地開發(fā)成本中預提。預提時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發(fā)生的配套設施費差額，應調(diào)整有關土地開發(fā)成本。3.開發(fā)間接費用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由土地開發(fā)成本負擔的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內(nèi)。（二）完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1.為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設場地。開發(fā)完成后，應將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。2.開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。應于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。（1）分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法就是將應結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關房屋開發(fā)成本的相關成本項目內(nèi)。其會計分錄是：借：開發(fā)成本——房屋

——土地征用及拆遷費

al

——前期工程費

a2

——基礎設施費

a3

——建筑安裝費

a4

——配套設施費

a5

——開發(fā)間接費用

a6

貸：開發(fā)成本——土地

——土地征用及拆遷費

al

——前期工程費

a2

——基礎設施費

a3

——建筑安裝費

a4

——配套設施費

a5

——開發(fā)間接費用

a6這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設場地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。因為原商業(yè)性建設場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。（2）歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法就是將應結(jié)轉(zhuǎn)的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。借：開發(fā)成本——房屋

——土地征用及拆遷費

al

——基礎設施費

a2+a3+a4

貸：開發(fā)成本——土地

——土地征用及拆遷費al

——前期工程費

a2

——基礎設施費

a3

——建筑安裝費

a4這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設場地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)開發(fā)的自用建設場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應將其實際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。例甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡.開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟業(yè)務：①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地

——梁園（土地征用及拆遷費）25000000

貸：銀行存款

25000000②支付拆遷補償費5500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地

——梁園（土地征用及拆遷費）5500000

貸：銀行存款

5500000③支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地

——梁園（前期工程費）

210000

貸：銀行存款

210000④支付土石方費用5500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地

——梁園（前期工程費）

5500000

貸：銀行存款

5500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1500000元：借：開發(fā)成本——土地

——梁園（基礎設施費）

1500000

貸：應付賬款——X施工企業(yè)

1500000⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地（梁園）

9427500

主營業(yè)務成本——土地轉(zhuǎn)讓成本

28282500

貸：開發(fā)成本——土地

——梁園

37710000例續(xù)前例，若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本；①采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：借：開發(fā)成本——房屋

——梁園（土地征用及拆遷費）7625000

——梁園（基礎設施費）

1802500

貸：開發(fā)成本——土地

——梁園（土地征用及拆遷費）7625000

——梁園（前期工程費）

1427500

——梁園（基礎設施費）

375000②采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：借：開發(fā)成本——房屋

——梁園（土地征用及拆遷費）7625000

——梁園（前期工程費）

1427500

——梁園（基礎設施費）

375000

貸：開發(fā)成本——土地

——梁園（土地征用及拆遷費）7625000

——梁園（前期工程費）

1427500

——梁園（基礎設施費）

375000房地產(chǎn)開發(fā)成本核算程序房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程

開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：

1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費用

由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細（臺以單幢為單位），因為許多直接開發(fā)費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為：應該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)，對大的開發(fā)項目應該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。

（1）在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

（2）為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

（3）將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。

通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。

2、正確劃分成本項目

客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。

為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求，設置下列賬戶：

（1）“4301開發(fā)成本”賬戶。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。

（2）“4302開發(fā)間接費”賬戶。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設置明細賬戶。

按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，本文認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關聯(lián)的成本、費用，應當在同一會計期間內(nèi)予以確認和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。

3、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本

計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。

4、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關賬戶。

即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成本核核算的最終目目的是計算出出項目的總成成本和單位可可銷售面積的的開發(fā)成本，以以便企業(yè)結(jié)出出經(jīng)營利潤?？煽墒乾F(xiàn)在房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)較普遍存在在的現(xiàn)象是重重視工程決算算而忽視項目目決策，因為為工程決算在在施工完成后后進行，時間間性比較明確確，而且涉及及到工程款的的支付，比較較實際，不易易拖拉，而項項目決算有可可能因為各種種原因顯得遙遙遙無期，比比如小區(qū)個別別配套沒有完完成（不影響響銷售），計計劃中的公建建設施暫時不不能實施，或或者押金的收收回久拖不決決等等，這些些都會影響整整個開發(fā)項目目的完全建成成，進而影響響項目決算。如如何解決這個個問題，本文文以為完全可可以通過“預提費用”科目將尚未未實施的工程程預算預提計計入成本，以以便項目決算算能按計劃進進行，以后待待工程完成后后再按實際支支出調(diào)整項目目成本。由于于這部分工程程內(nèi)容通常在在項目總投資資中所占的比比例很小，所所以對項目的的總成本和單單位成本一般般不會造成較較大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)間接費費用的核算房房地產(chǎn)開發(fā)間間接費用的核核算一、開發(fā)間接費用用的組成和核核算

開發(fā)間接費費用是指房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨立核核算單位在開開發(fā)現(xiàn)場組織織管理開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生的的各項費用。這這些費用雖也也屬于直接為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)而發(fā)生的費費用，但它不不能確定其為為某項開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品所應負擔擔，因而無法法將它直接記記入各項開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本。為為了簡化核算算手續(xù)，將它它先記入“開發(fā)間接費費用”貼戶，然后后按照適當分分配標準，將將它分配記入入各項開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本。

為了組織開開發(fā)間接費用用的明細分類類核算，分析析各項費用增增減變動的原原因，進一步步節(jié)約費用開開支，開發(fā)間間接費用應分分設如下明細細項目進行核核算：

l．工資指開發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨立核核算單位現(xiàn)場場管理機構(gòu)行行政、技術、經(jīng)經(jīng)濟、服務等等人員的工資資、獎金和津津貼。

2.福利費指按上項人人員工資總額額的一定比例例（目前為14％）提取的的職工福利費費。

3．折舊費指開發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨立立核算單位使使用屬干固定定資產(chǎn)的房屋屋、設備、儀儀器等提取的的折舊費。

4．修理費指開發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨立立核算單位使使用屬于固定定資產(chǎn)的房屋屋、設備、儀儀器等發(fā)生的的修理費。

5．辦公費指開發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨立立核算單位各各管理部門辦辦公用的文具具、紙張、印印刷、郵電、書書報、會議、差差旅交通、燒燒水和集體取取暖用煤等費費用。

6．水電費指開發(fā)企企業(yè)內(nèi)部獨立立核算單位各各管理部門耗耗用的水電費費。

7．勞動保護護費指用用于開發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨立核核算單位職工工的勞動保護護用品的購置置、攤銷和修修理費，供職職工保健用營營養(yǎng)品、防暑暑飲料、洗滌滌肥皂等物品品的購置費或或補助費，以以及工地上職職工洗澡、飲飲水的燃料等等。

8.周轉(zhuǎn)房攤銷銷指不能能確定為某項項開發(fā)項目安安置拆遷居民民周轉(zhuǎn)使用的的房屋計提的的攤銷費。

9．利息支出出指開發(fā)發(fā)企業(yè)為開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)借入入資金所發(fā)生生而不能直接接計入某項開開發(fā)成本的利利息支出及相相關的手續(xù)費費，但應沖減減使用前暫存存銀行而發(fā)生生的利息收入入。開發(fā)產(chǎn)品品完工以后的的借款利息，應應作為財務費費用，計人當當期損益。

10．其他費用用指上列各各項費用以外外的其他開發(fā)發(fā)間接費用支支出。

從上述開發(fā)發(fā)間接費用的的明細項目中中，可以看出出它與土地征征用及拆遷補補償費、建筑筑安裝工程費費等變動費用用不同，它屬屬于相對固定定的費用，其其費用總額并并不隨著開發(fā)發(fā)產(chǎn)品量的增增減而成比例例的增減。但但就單位開發(fā)發(fā)產(chǎn)品分攤的的費用來說，則則隨著開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品量的變動動而成反比例例的變動，即即完成開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量增加加，單位開發(fā)發(fā)產(chǎn)品分攤的的費用隨之減減少；反之，完完成開發(fā)產(chǎn)品品數(shù)量減少，單單位開發(fā)產(chǎn)品品分攤的費用用隨之增加。因因此，超額完完成開發(fā)任務務，就可降低低開發(fā)成本中中的開發(fā)間接接費。

開發(fā)間接費費用的總分類類核算，在“開發(fā)間接費費用”賬戶進行。企企業(yè)所屬各內(nèi)內(nèi)部獨立核算算單位發(fā)生的的各項開發(fā)間間接費用，都都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費費用”賬戶的借方方，作如下分分錄入賬：

借：開發(fā)間間接費用416600

貸：：應付工資80000

應付福福利費11200

累計折舊100000

遞延延資產(chǎn)35000

銀行存存款84880

周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷105500

必須須指出，如果果開發(fā)企業(yè)不不設置現(xiàn)場管管理機構(gòu)而由由企業(yè)（即公公司本部）定定期或不定期期地派人到開開發(fā)現(xiàn)場組織織開發(fā)活動，其其所發(fā)生的費費用，除周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷外，其其他開發(fā)間接接費可記入企企業(yè)的管理費費用。

開發(fā)間接費費用的明細分分類核算，一一般要按所屬屬內(nèi)部獨立核核算單位設置置“開發(fā)間接費費用明細分類類賬”，將發(fā)生的的開發(fā)間接費費用按明細項項目分欄登記記。

二、開發(fā)間間接費用的分分配

每月終了，應應對開發(fā)間接接費用進行分分配，按實際際發(fā)生數(shù)計人人有關開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本。開開發(fā)間接費用用的分配方法法，企業(yè)可根根據(jù)開發(fā)經(jīng)營營的特點自行行確定。不論論上地開發(fā)、房房屋開發(fā)、配配套設施和代代建工程，均均應分配開發(fā)發(fā)間接費用。為為了簡化核算算手續(xù)并防止止重復分配，對對應計入房屋屋等開發(fā)成本本的自用土地地和不能有償償轉(zhuǎn)讓的

配套設施的的開發(fā)成本，均均不分配開發(fā)發(fā)間接費用。這這部分開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應負擔的的開發(fā)間接費費用，可直接接分配計人有有關房屋開發(fā)發(fā)成本。也就就是說，企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨立核核算單位發(fā)生生的開發(fā)間接接費用，可僅僅對有關開發(fā)發(fā)房屋、商品品性土地、能能有償轉(zhuǎn)讓配配套設施及代代建工程進行行分配。開發(fā)發(fā)間接費用的的分配標準，可可按月份內(nèi)各各項開發(fā)產(chǎn)品品實際

發(fā)生的直接接成本（包括括土地征用及及拆遷補償費費或批租地價價、前期工程程費、基礎設設施費、建筑筑安裝工程費費、配套設施施費）進行，即即：

某項開開發(fā)產(chǎn)品成本本分配的開發(fā)發(fā)間接費＝月月份內(nèi)該項開開發(fā)產(chǎn)品實際際發(fā)生的直接接成本×本月實際發(fā)發(fā)生的開發(fā)間間接費用÷應分配開發(fā)發(fā)間接費各開開發(fā)產(chǎn)品實際際發(fā)生的直接接成本總額

如某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某某內(nèi)部獨立核核算單位在1998年5月份共發(fā)生生了開發(fā)間接接費用416600元，應分配配開發(fā)間接費費各開發(fā)產(chǎn)品品實際發(fā)生的的直接成本如如下：

開發(fā)產(chǎn)品編編號名稱直接成成本

101商品房500000

1002商品房1200000

1551出租房750000

181周轉(zhuǎn)房700000

2001大配套設施——商店800000

3001商品性土地地1250000

合計520000

根根據(jù)上列公式式，即可為各各開發(fā)產(chǎn)品算算得5月份應分配配的開發(fā)間接接費：

101商品房：50000元×416000元÷5200000元

＝500000元×8%＝4000元

102商品房：1200000元×8%＝9600元

151出租房：750000元×8％＝6000元

181周轉(zhuǎn)房：700000元×8％＝5600元

201大配套設施施：800000元×8％＝6400元

301商品性土地地；125000元×8％＝100000元

根據(jù)上面計計算，就可編編制有如圖表表5－10所示的開發(fā)發(fā)間接費用分分配表：

開發(fā)間接接費用分配表表

2000年5月單位位：元

開發(fā)項目編編號名稱直接成本本分分配開發(fā)間接接費

101商品房50000040000

102商品房120000096000

151出租房75000060000

181周轉(zhuǎn)房70000056000

201大配套設施施80000064000

301商品性土地地1250000100000

合計5200000416000

根據(jù)開開發(fā)間接費用用分配表，即即可將各開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本分分配的開發(fā)間間接費記入各各開發(fā)產(chǎn)品成成本核算對象象的“開發(fā)間接費”成本項目，并并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶戶的借方和“開發(fā)間接費費用”賬戶的貸方方，作如下分分錄入賬：

借：開發(fā)成成本——房屋開發(fā)成成本252200

開發(fā)發(fā)成本——配套設施開開發(fā)成本64000

開發(fā)成成本——商品性土地地開發(fā)成本100000

貸：開發(fā)間間接費用416600配套設施開發(fā)成本本的核算（一一）一、配套設施的種種類及其支出出歸集的原則則房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)的配配套設施，可可以分為如下下兩類：一類類是開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)開發(fā)不能能有償轉(zhuǎn)讓的的公共配套設設施，如水塔塔、鍋爐房、居居委會、派出出所、消防、幼幼托、自行車車棚等；另一一類是能有償償轉(zhuǎn)讓的城市市規(guī)劃中規(guī)定定的大配套設設施項目，包包括：（1）開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)營業(yè)性公公共配套設施施，如商店、銀銀行、郵局等等；（2）開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)非營業(yè)性性配套設施，如如中小學、文文化站、醫(yī)院院等；（3）開發(fā)項目目外為居民服服務的給排水水、供電、供供氣的增容增增壓、交通道道路等。這類類配套設施，如如果沒有投資資來源，不能能有償轉(zhuǎn)讓，也也將它歸入第第一類中，計計入房屋開發(fā)發(fā)成本。按照現(xiàn)行財務務制度規(guī)定，城城市建設規(guī)劃劃中的大型配配套設施項目目，不得計入入商品房成本本。因為這些些大配套設施施，國家有這這方面的投資資，或是政府府投資，或國國家撥款給有有關部門再由由有關部門出出資。但在實實際執(zhí)行過程程中，由于城城市基礎設施施的投資體制制，無法保證證與城市建設設綜合開發(fā)協(xié)協(xié)調(diào)一致，作作為城市基礎礎設施的投資資者，往往在在客觀上拿不不出資金來，有有些能拿的也也只是其中很很少的一部分分。因此，開開發(fā)企業(yè)也只只得將一些不不能有償轉(zhuǎn)讓讓的大配套設設施發(fā)生的支支出也計入開開發(fā)產(chǎn)品成本本。為了正確核算算和反映企業(yè)業(yè)開發(fā)建設中中各種配套設設施所發(fā)生的的支出，并準準確地計算房房屋開發(fā)成本本和各種大配配套設施的開開發(fā)成本，對對配套設施支支出的歸集，可可分為如下三三種：1.對能分清并直接計計入某個成本本核算對象的的第一類配套套設施支出，可可直接計入有有關房屋等開開發(fā)成本，并并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成成本”賬戶中歸集集其發(fā)生的支支出；2.對不能直接計入有有關房屋開發(fā)發(fā)成本的第一一類配套設施施支出，應先先在“開發(fā)成本——配套設施開開發(fā)成本”賬戶進行歸歸集，于開發(fā)發(fā)完成后再按按一定標準分分配計入有關關房屋等開發(fā)發(fā)成本；3.對能有償轉(zhuǎn)讓的第第二類大配套套設施支出，應應在“開發(fā)成本——配套設施開開發(fā)成本”賬戶進行歸歸集。由上可知，在在配套設施開開發(fā)成本中核核算的配套設設施支出，只只包括不能直直接計入有關關房屋等成本本核算對象的的第一類配套套設施支出和和第二類大配配套設施支出出。二、配套設施開發(fā)發(fā)成本核算對對象的確定和和成本項目的的設置一般說來，對對能有償轉(zhuǎn)讓讓的大配套設設施項目，應應以各配套設設施項目作為為成本核算對對象，借以正正確計算各該該設施的開發(fā)發(fā)成本。對這這些配套設施施的開發(fā)成本本應設置如下下六個成本項項目：（1）土地征用用及拆遷補償償費或批租地地價；（2）前期工程程費；（3）基礎設施施費；（4）建筑安裝裝工程費；（5）配套設施施費；（6）開發(fā)間接接費。其中配配套設施費項項目用以核算算分配的其他他配套設施費費。因為要使使這些設施投投入運轉(zhuǎn)，有有的也需要其其他配套設施施為其提供服服務，所以理理應分配為其其服務的有關關設施的開發(fā)發(fā)成本。對不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、不能直直接計入各成成本核算對象象的各項公共共配套設施，如如果工程規(guī)模模較大，可以以各該配套設設施作為成本本核算對象。如如果工程規(guī)模模不大、與其其他項目建設設地點較近、開開竣工時間相相差不多、并并由同一施工工單位施工的的，也可考慮慮將它們合并并作為一個成成本核算對象象，于工程完完工算出開發(fā)發(fā)總成本后，按按照各該項目目的預算成本本或計劃成本本的比例，算算出各配套設設施的開發(fā)成成本，再按一一定標準，將將各配套設施施開發(fā)成本分分配記入有關關房屋等開發(fā)發(fā)成本。至于于這些配套設設施的開發(fā)成成本，在核算算時一般可僅僅設置如下四四個成本項目目：（1）土地征用用及拆遷補償償費或批租地地價；（2）前期工程程費；（3）基礎設施施費；（4）建筑安裝裝工程費。由由于這些配套套設施的支出出需由房屋等等開發(fā)成本負負擔，為簡化化核算手續(xù)，對對這些配套設設施，可不再再分配其他配配套設施支出出。它本身應應負擔的開發(fā)發(fā)間接費用，也也可直接分配配計入有關房房屋開發(fā)成本本。因此，對對這些配套設設施，在核算算時也就可不不必設置配套套設施費和開開發(fā)間接費兩兩個成本項目目。三、配套設施開發(fā)發(fā)成本的核算算企業(yè)發(fā)生的各各項配套設施施支出，應在在“開發(fā)成本——配套設施開開發(fā)成本”賬戶進行核核算，并按成成本核算對象象和成本項目目進行明細分分類核算。對對發(fā)生的土地地征用及拆遷遷補償費或批批租地價、前前期工程費、基基礎設施費、建建筑安裝工程程費等支出，可可直接記入各各配套設施開開發(fā)成本明細細分類賬的相相應成本項目目，并記入