房地產(chǎn)項目全過程成本控制

2007-6-55**房地產(chǎn)開發(fā)有限公公司房地產(chǎn)項目全過程程成本控制成本控制未來來房地產(chǎn)的競競爭核心房地產(chǎn)項目全過程成本控制房地產(chǎn)項目的全過程成本控制工程項目成本全過程控制是指控制項目各階段費用在既定投資限額以內(nèi)，隨時糾正實施過程中發(fā)生的偏差，以保證項目投資管理目標的實現(xiàn)，使項目合理使用資源，取得最佳的投資和社會效益。它是工程項目管理的一個核心部分，貫穿于工程建設的全過程，即體現(xiàn)在對工程建設前期可行性研究、投資決策、設計施工再到竣工期間全部建設費用的確定、控制、監(jiān)督和管理，是工程項目能否良好完成的關鍵。本文將就此進行探討。

一、房地產(chǎn)全過程控制的主要階段

工程成本控制主要分七個階段：投資決策、設計、招投標、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段和物業(yè)管理階段。在項目建議書和可行性研究階段編制投資估算，在初步設計階段編制設計概算，在施工圖設計階段編制施工圖預算，在工程實施階段要按承包實際完成的工程量，以合同價為基礎，考慮各種因素確定估算價，在竣工驗收階段，全面匯集工程建設過程中實際花費的全部費用，編制竣工決算，如實體現(xiàn)工程的實際成本。在銷售階段，主要是考慮投入和產(chǎn)出是否合理，爭取綜合利潤最大化，包括當前利潤和潛在利潤。在物業(yè)管理階段，要綜合的考慮并計算整個房子在全壽命周期的物業(yè)管理成本；要爭取在有限的物業(yè)管理費用里面最大限度的合理壓縮成本，追求合理利潤的最大化。同時這也是體現(xiàn)一個房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)和實力的一面鏡子，它的影響是深遠的，直接影響著企業(yè)的長遠利益！

1.投資決策階段工程成本控制

在房地產(chǎn)項目投資決策階段，項目的各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對建設工程成本以及項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是建設工程成本控制的重要階段。決策階段主要影響因素有①房子標準水平的確定（市場定位）；②建設地區(qū)的選擇（土地成本），③項目的經(jīng)濟規(guī)模（資金成本）；④工藝評選（技術(shù)難度）。

理論上來講作為成本管理人員在決策階段應編制可行性研究報告，并對擬建項目進行經(jīng)濟評價，在技術(shù)專業(yè)人員的配合下選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的建設方案，并優(yōu)化建設方案，編制高質(zhì)量的項目投資估算，在項目建設中起到控制項目總投資的作用。

一般情況下我們成本管理人員（即造價人員）參予可行性研究的情況不是很多，但是我認為作為工程成本人員應該積極參予并且提出一些有用的意見和建議，例如項目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時間、工期、資金情況、技術(shù)成本、隱性成本、動態(tài)成本問題等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細考慮的或者是不作為重點來考慮的，可是這些都會對房地產(chǎn)項目的成本產(chǎn)生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發(fā)生相關問題你都會有準備，況且可行性研究中預備費和不可預見費都與房地產(chǎn)成本有關；我認為此階段占成本控制的15％

2．設計階段房地產(chǎn)項目成本控制

設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的龍頭。在投資計劃得以合理確定以后，進入設計階段，它是把技術(shù)與經(jīng)濟有機結(jié)合在一起的過程[注：在錦繡泉城一期車庫跟三期車庫就是很好的體現(xiàn)]。設計是在技術(shù)和經(jīng)濟上對擬建工程的實施進行全面的安排，也是對樓盤建設進行規(guī)劃的過程。技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的設計能使項目建設縮短工期、節(jié)省投資、提高效益。有效控制工程成本要求嚴密、全面的施工圖設計。

據(jù)西方一些國家分析，設計費一般只相當于工程費用1％左右，而這1％的費用對工程成本的影響度卻是70％以上。由此可見，設計對整個工程建設至關重要。設計方案優(yōu)化常采用價值工程分析法，目的在滿足功能或盡可能提高功能的前提下盡可能降低成本，其公式如下

V＝F／C(V-價值系數(shù)，F(xiàn)-功能系數(shù)，c-成本系數(shù))

作為一種成熟有效的管理方法，價值分析在工程建設中得到廣泛運用。例如，美國1972年對俄亥俄河攔河壩的設計進行價值分析，從功能和成本兩個角度綜合考慮，提出了新的改進設計方案，在不影響水壩功能的前提下，節(jié)約筑壩費用1930萬美元。而用于請專家進行價值工程分析的費用只有1．29萬美元。一般的書上都說設計可以控制工程成本的70％，可我分析認為這基本是不可能的，書上說的70%的工程是指新型的工程或者目前在市場上很少見的工程，而不是像房地產(chǎn)設計（有成熟經(jīng)驗可以借鑒的）?，F(xiàn)在房地產(chǎn)設計幾乎可以批量生產(chǎn)，雖然在房地產(chǎn)行業(yè)設計可以控制的工程成本遠遠不到70%，但是它的重要性是不容置疑的，要求設計單位進行限額設計也是非常重要的，因為：（1）設計單位的出發(fā)點都是安全可靠合理耐用；甚至是要達到某種效果，而節(jié)約成本、經(jīng)濟合理性是次要的；（2）如果不要求設計單位限額設計，那么等圖紙出來當建設單位發(fā)現(xiàn)超過限額很多，再要求設計單位修改的話，那是很難做到的。因為設計單位修改圖紙需要一個心理承受過程和技術(shù)檢驗過程，況且重新出一份圖紙需要時間，對建設單位接下來的招標監(jiān)理施工預售等等過程都會有所干擾，財務成本也會逐日提升。但是在現(xiàn)在的市場狀況下，“簡單的限額設計”對大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說基本上一句空話，同時限額設計對于房地產(chǎn)項目成本控制又很重要？那么我們怎樣來解決這個問題呢？我認為我們可以變通一下來達到我們的目的：（1）即把枯燥的限額數(shù)值轉(zhuǎn)化成設計單位容易理解接受的設計指標如限額鋼筋45kg/m2、填充墻比例等等；（2）根據(jù)市場實際情況，成本人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使用限制，即使使用也必須經(jīng)過經(jīng)濟論證。（3）審圖和設計的完善。由于大的設計院一般工作比較忙，設計人員不可能做到百分百準確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯誤，所以需要政府審圖機構(gòu)進行可靠的審查。審圖機構(gòu)對圖紙上一些錯誤和疏漏會進行修改和補充，這些都會作為圖紙的組成部分一起提交給建設單位，建設單位用它進行招標會減少很多圖紙設計風險、減少一些不平衡報價所帶來的損失。成本管理人員人員要積極參與這個過程，即使不能參與也要對專家提出的意見和建議，把握清楚，理清頭緒。政府審圖機構(gòu)一般只對設計國家強制性規(guī)范條文進行審核，細部問題還靠房地產(chǎn)企業(yè)自己解決以防設計圖紙頻繁變更，增加成本。（4）設計優(yōu)化?；揪褪欠康禺a(chǎn)開發(fā)商自己提出的設計變更。設計方提出的設計變更多從技術(shù)上考慮。作為造價人員必須知道設計變更的經(jīng)濟合理性、對開發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟上合理、質(zhì)量標準不變。其中經(jīng)濟上合理是指在其他標準不變的情況下，節(jié)約成本；不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會提高房地產(chǎn)的售價、口碑、社會效益等潛在指標，而且往往會提高很大，甚至達到新的層次。設計優(yōu)化的難點就是在于怎么把握這個量度，這就需要造價人員去分析了。這個階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率至多20％。3．招投標和合同簽訂階段的控制

這個階段的成本控制是目前普通住宅項目成本控制的源頭與核心。我認為包括這幾個方面：（1）招標文件與合同的編制：一份好的招標文件和施工合同會對以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計日工等等都應該做出最清晰的說明，另外對合同中“等”字的運用要慎重，對甲供甲控材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結(jié)算方式、量度標準等，質(zhì)量標準評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準確，獎懲條款要實際，風險要合理回避等等。（2）施工單位的選擇與合同簽訂：對于一個工程項目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準入機制上做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關，另外對其注冊資本、公司財務情況、優(yōu)質(zhì)指標、同類型工程、技術(shù)人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說，另外對于房地產(chǎn)開發(fā)招標來說，首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標；合同形式采用那種都可以，不過其中風險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚；此步驟由于一般造價人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大。（3）施工組織設計的審定：一般成本管理人員不怎么注重施工組織設計或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部，二審之后批準?？墒窃谑┕そM織設計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、腳手架攤銷周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設計中提出的施工方法與國家強制實行的標準或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準可能會給企業(yè)帶來很大的損失，增加很大的額外成本。所以施工組織設計的審定，造價人員必須參與，以防在施工組織設計中施工單位會隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東西。（4）分包：包括指定承包人分包和指定分包人分包；現(xiàn)在的工程幾乎沒有不分包的，因為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，高級裝飾、機電設備、特殊工程、壟斷、無力承包等都會造成相應分包，對于分包的管理必須嚴格把關，并且做好責任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。對于在使用上會造成重大影響并經(jīng)常會出現(xiàn)問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問題就會造成責任不清會增加物業(yè)管理維修成本，我認為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標、甲定價乙分包等形式，盡量把責任都規(guī)避到一家，就百利而無一害了。對于分包中總包管理費和施工配合費問題合同中一定要寫清晰，分清專業(yè)配合費和專項配合費計費基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。分包一定要注意時間，例如你在主體施工快結(jié)束時才進行外裝修分包的招標，又寫標書又評標定標，等到分包單位進場了，主體可能已經(jīng)封頂十幾天了，外墻腳手架已落地，這時窩工損失機械停置工期拖延的錢你就拿吧，可能還要付腳手架租金而且還要重搭腳手架，所以很多分包工程必須作長時間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進行。造價人員此階段的任務是把指定承包人和指定分包人的合同寫好，不留漏洞，防止造成邊際成本、模糊成本。（5）材料市場價格的掌握：一般建筑工程中材料占工程造價的60-70％，而且材料因為產(chǎn)地、運輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時間、政策、天氣、時間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會造成價格差異很大，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開發(fā)中會有材料價格波動情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應建筑工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，而且矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的。另外正常情況下我認為不要搞大宗甲供材料，如鋼筋水泥等，一般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個原因：一是甲方的偏好，二是乙方資金困難無法購買，三是乙方材料質(zhì)量不合格，四是甲方自己有進貨渠道可以購買物美價廉材料，五是甲方手中有大量材料急于減少庫存。甲供材對甲方產(chǎn)生的后果一是自身的財務壓力，二是領料結(jié)算超省的難以控制，三是質(zhì)量問題難以解決，容易出現(xiàn)相互推諉，四是乙方對于甲供材的使用與保護不力，不能精打細算，增大損耗，導致成本增加等。如果甲方有供材料的偏好，我認為成本管理人員和材料采購人員不應該完全相信政府的價格信息，而應該做到：第一自己走訪市場，了解材料各個參數(shù)；第二收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對比政府的價格信息找出差異；第三深入工地詢問小包工頭或工人，了解一些綜合單價或分解單價；第四就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠信商家?？傊?，材料價格的掌握是最煩瑣最耗費精力的工作，不過一旦你掌握了，對成本控制有很大的實際意義。這個階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率25％左右。4．施工實施階段成本控制

施工實施階段是建設全過程工程成本控制不可缺少的重要一環(huán)。首先要優(yōu)選施工隊伍，實行工程總承包，嚴格執(zhí)行建筑市場管理條例，選用合理的建筑材料及制品，加強施工管理，加強對隱蔽工程的驗收，合理組織施工。促使施工單位采取措施精打細算，壓縮各項費用開支，降低成本，提高市場競爭力。其次是嚴格按規(guī)定和合同撥付工程進度款，嚴格控制工程變更。最后是及時處理索賠工作。主要包括以下幾點：（1）圖紙會審：一般由監(jiān)理方主持，有時也由建設方主持，建設方、施工方、設計方一起坐下來，對圖紙上一些疏漏錯誤矛盾筆誤等等進行核對并出正式文件，作為設計變更的一部分直接進行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專家進行的，而圖紙會審是由具體實施人員進行的，所以更具有實際意義。作為控制理論的事前控制即主動控制，這個階段的圖紙會審比設計階段的出圖實際多了，而且對造價人員來說相當重要，一是可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預算的正確性有很大幫助；二是圖紙會審基本都是施工方提出的問題，你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設計變更建議，很重要??！因為在圖紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，但也可能提出一些不力和無益的建議和變更，作為造價人員必須進行判定是否對公司有好處，否則造成的損失都是你的；在圖紙會審中要注意一點：因為只是大家坐在一起研究出來的，時間精力都有限，所以：eq\o\ac(○,1)必須讓設計方把圖紙會審拿回去仔細計算后才可出正式文本，否則之后再進行變更就事倍功半了，工程一而再，再而三的變更無異于直接掏錢給施工單位，這種好事施工單位是最最希望的；eq\o\ac(○,2)必須讓成本管理人員進行經(jīng)濟可行性分析；基于以上兩點作為甲方一定要分析清楚，不能把錢白白浪費在變更上。（2）施工中增加造價部分的管理：包括對工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗收資料等的管理，這部分造價人員都會，我只說明其中一項，就是定額沒有的分部分項工程單價的確定要及時合理。這個階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率25％左右。5．竣工結(jié)算階段的控制竣工結(jié)算是整個工程成本控制的最后一環(huán)。它反映工程的實際成本，也反映工程各方對成本管理的能力，及時辦好工程竣工結(jié)算必須收集、整理各種資料，包括工程竣工圖、設計變更通知、各種簽證材料等，同時必須注意其有效性，如設計變更通知書必須由原設計單位下達并有設計人員的簽名和相關印鑒。

為做好竣工結(jié)算工作，應建立工程量清單核對備案制度和內(nèi)部復核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，加強業(yè)務人員的素質(zhì)教育，減少工程量清單中的差錯率和杜絕違法違規(guī)行為。堅持工地現(xiàn)場核對，嚴格審查工程量計算是否準確，材料調(diào)價是否有依據(jù)等，使工程成本結(jié)算確切、合理?？⒐そY(jié)算階段的工作，既是施工單位最后的機會也是建設單位最后的努力。最少占成本控制的10％。進一步完善招標與投標制度，使那些構(gòu)思新穎、價格合理的方案入選，確保中標項目做出的預算成本能控制在設計階段的概算成本之內(nèi)，從而更好地控制投資。在具體實施中，可由招標單位編制實物工程量清單，由競標單位展開單價或總價競標，關于工程量與價格調(diào)整的內(nèi)容在合同中寫明。6、銷售階段的成本控制。房地產(chǎn)項目銷售階段的成本控制主要是針對銷售費用支出，其主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費用支出。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費用為房地產(chǎn)商品銷售價格的2％一4％，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響?？刂其N售成本的關鍵取決于銷售策劃及廣告費用的支出，應根據(jù)項目規(guī)模大小、檔次及所在地的經(jīng)濟條件等多種因素確定。此外，利用網(wǎng)絡開展房地產(chǎn)營銷是降低銷售成本的有效手段。7、物業(yè)管理(運營管理)階段的成本控制這個階段隨著市場競爭的加劇，越來越變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司的“延續(xù)和潛力股”，很多精明的房地產(chǎn)商也都看到了這一點，但是物業(yè)管理(運營管理)階段，一次性投資已經(jīng)完成，在此階段的工作主要是建立一個高效的物業(yè)經(jīng)營組織，降低運營管理成本，增加物業(yè)管理效益。同時該階段的成本高低同房子的質(zhì)量是分不開的，這也是前期質(zhì)量成本的一個延續(xù)。在這一階段我們需要做到以下幾點：1．完善項目交接手續(xù)，附項目交接清單。2．嚴格劃分責任界線，明確責、權(quán)、利三者的關系，確保售后服務質(zhì)量，減少業(yè)主投訴。3．各部門相互配合，因產(chǎn)品存在重大質(zhì)量問題導致物業(yè)管理無法運行，物業(yè)公司應將問題及時上報房產(chǎn)公司，對第三方采取必要的措施將損失減少到最低。這個階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率5％左右。二、目前我國房地產(chǎn)成本控制管理存在的主要問題

1．不夠重視投資決策階段工程成本的控制

投資決策是工程成本源頭，對項目的成本和投資效益有著決定性的作用。但長期以來，我國普遍忽視房地產(chǎn)項目前期決策階段的成本控制，工程建設存在大量投資嚴重超標的現(xiàn)象，造成工期越拖越長，工程成本越來越高。形成這種情況的主要原因有

(1)故意降低預算，為通過批準，有意壓縮投資，預留資金缺口。

(2)初步設計深度不夠，存在較多設計上的漏洞，不采用市場價格。

(3)項目實施中，建設單位提出過高要求，如建筑面積增大等。

2．設計階段的工程成本控制深度不夠

目前我國大部分設計單位對工程項目的技術(shù)與經(jīng)濟分析深度不夠、在設計中大多重技術(shù)輕經(jīng)濟，設計人員對質(zhì)量負責，對工程成本的高低則不太關心。以致無法通過優(yōu)化設計方案來有效控制工程成本。工