房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理淺析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理淺析摘要：開展建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)管理的根本目的是全面管理和控制項(xiàng)目的成本和努力提高建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)值。關(guān)鍵詞：造價(jià)管理全過程造價(jià)控制前言根據(jù)現(xiàn)代建設(shè)項(xiàng)目管理理論，作為現(xiàn)代建設(shè)項(xiàng)目管理的內(nèi)容之一的建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)管理，是指在建設(shè)項(xiàng)目管理過程中為確保項(xiàng)目在不超出預(yù)算的情況下完成全部項(xiàng)目工作而開展的有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目成本和價(jià)值的管理工作。開展建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)管理的根本目的是全面管理和控制項(xiàng)目的成本和努力提高建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)值。其內(nèi)容包括：建設(shè)項(xiàng)目所需資源的規(guī)劃、項(xiàng)目成本的估算、項(xiàng)目成本的預(yù)算和項(xiàng)目成本的監(jiān)控，項(xiàng)目成本的各種預(yù)測(cè)和籌資管理等。隨著我國(guó)造價(jià)管理的發(fā)展進(jìn)程，逐步提出了建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理的思想和理念。根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理理論，全過程造價(jià)管理就是在項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行研究比較，把建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制在科學(xué)合理的范圍之內(nèi)，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段合理使用人力、物力、財(cái)力，以取得較好的投資效益和社會(huì)效益。工程造價(jià)控制應(yīng)貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的全過程，但控制重點(diǎn)應(yīng)放在項(xiàng)目建設(shè)的前期，即項(xiàng)目投資決策階段和可行性研究階段以及設(shè)計(jì)階段，逐步改變“輕決策、重實(shí)施，輕經(jīng)濟(jì)、重技術(shù)，先建設(shè)、后算帳”的傳統(tǒng)做法。各階段的造價(jià)控制互相關(guān)聯(lián)，這就要求我們應(yīng)建立一套科學(xué)完善的成本管理體系，使工程的計(jì)價(jià)、審查、確定、結(jié)算、決算規(guī)范化制度化，建立一套強(qiáng)有力的監(jiān)督、檢查機(jī)制和獎(jiǎng)懲措施。同時(shí)，如何合理地確定造價(jià)，使各種資源得到充分而合理的匹配，以取得較好的投資效益和社會(huì)效益，也是需要研究的問題。本文著重對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程造價(jià)管理方面中在投資決策階段、可行性研究階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段、建設(shè)項(xiàng)目完工階段等各階段如何分別做好造價(jià)管理進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析和探討。1在投資決策階段、可行性研究階段的造價(jià)管理：要做好這一階段的造價(jià)管理，首先需組建造價(jià)管理團(tuán)隊(duì)，這一階段的造價(jià)管理團(tuán)隊(duì)，通常由決策者、市場(chǎng)營(yíng)銷人員、項(xiàng)目工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)師等人員組成。在投資決策階段、可行性研究階段造價(jià)管理的重點(diǎn)應(yīng)充分運(yùn)用價(jià)值管理的思想和方法，精心編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，力求做到擬建工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過程中，可以圍繞以下側(cè)重點(diǎn)展開分析：重點(diǎn)一：市場(chǎng)營(yíng)銷人員進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，包括市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查、市場(chǎng)供求與需求預(yù)測(cè)、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)、目標(biāo)市場(chǎng)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析等。重點(diǎn)運(yùn)用價(jià)值管理的方法，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查、市場(chǎng)供求與需求預(yù)測(cè)，選擇戶型結(jié)構(gòu)、房型比等指標(biāo)；重點(diǎn)二：項(xiàng)目工程師進(jìn)行工程方案分析，重點(diǎn)運(yùn)用價(jià)值管理的方法，選擇研究建造方案，例如：確定建筑結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)工程方案等；重點(diǎn)三：在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，造價(jià)師估算項(xiàng)目投入總資金并測(cè)算建設(shè)期內(nèi)分年度資金需求量；重點(diǎn)四：會(huì)計(jì)師重點(diǎn)運(yùn)用價(jià)值管理的方法，在投資估算的基礎(chǔ)上，從擬建房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的資金渠道、融資方式、融資結(jié)構(gòu)、融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行價(jià)值分析，比選確定價(jià)值最大化的融資方案；重點(diǎn)五：進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，判別擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性；在前述各重點(diǎn)論述基礎(chǔ)上，最后擬定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，進(jìn)行全面歸納與總結(jié)，擇優(yōu)提出推薦方案，提出項(xiàng)目可行與否的明確結(jié)論，供決策者決策。重點(diǎn)五：進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)重點(diǎn)四：會(huì)計(jì)師確定價(jià)值最大化的融資方案重點(diǎn)三：造價(jià)師進(jìn)行投資估算重點(diǎn)二：項(xiàng)目工程師進(jìn)行工程方案分析重點(diǎn)一：市場(chǎng)營(yíng)銷人員進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析決策者依據(jù)各重點(diǎn)分析進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策重點(diǎn)五：進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)重點(diǎn)四：會(huì)計(jì)師確定價(jià)值最大化的融資方案重點(diǎn)三：造價(jià)師進(jìn)行投資估算重點(diǎn)二：項(xiàng)目工程師進(jìn)行工程方案分析重點(diǎn)一：市場(chǎng)營(yíng)銷人員進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析決策者依據(jù)各重點(diǎn)分析進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策1）.在設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)標(biāo)過程中，做到技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)地結(jié)合，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案：在設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)標(biāo)階段，不僅要對(duì)參與設(shè)計(jì)投標(biāo)的設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性指標(biāo)進(jìn)行分析評(píng)判，還要對(duì)參與投標(biāo)的設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)進(jìn)行分析比較，在源頭上確保設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)型、合理性。2）.重視設(shè)計(jì)會(huì)審工作：在設(shè)計(jì)會(huì)審中，需要對(duì)初步設(shè)計(jì)的總圖方案及單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，建設(shè)方需組織各方參與設(shè)計(jì)會(huì)審，利用價(jià)值管理的方法，經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較與分析，提出優(yōu)化設(shè)計(jì)的建議，通過削減不必要的功能，做到降低不必要的成本，促使設(shè)計(jì)方案更加合理和經(jīng)濟(jì)。因?yàn)樵O(shè)計(jì)單位多從設(shè)計(jì)角度出發(fā)考慮問題，比如建筑設(shè)計(jì)追求外觀新穎美觀，但作為投資單位的建設(shè)方，不僅要考慮外觀還要兼顧成本。3）.加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)概算的審核，防止設(shè)計(jì)概算發(fā)生漏算、錯(cuò)算現(xiàn)象。確保做到估算、概算、預(yù)算相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成工程造價(jià)的控制系統(tǒng)。在設(shè)計(jì)階段采取上述舉措，能夠克服設(shè)計(jì)單位重設(shè)計(jì)輕經(jīng)濟(jì)的通病，真正從源頭上抓住成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。3在工程實(shí)施階段的造價(jià)管理：3.1在招投標(biāo)階段的造價(jià)控制：首先，招標(biāo)階段的工作應(yīng)該做深做細(xì)。編制招標(biāo)文件，項(xiàng)目各參與人員要經(jīng)過反復(fù)討論，要針對(duì)項(xiàng)目的特殊性編制，不能千篇一律，撰寫招標(biāo)文件以及附件合同時(shí)要注意嚴(yán)密性，建議采用工程量清單招標(biāo)投標(biāo)，加強(qiáng)招標(biāo)管理。遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則編制工程量清單，工程量清單中的工程項(xiàng)目應(yīng)具有概括性，條目要簡(jiǎn)明，同時(shí)不能出現(xiàn)漏項(xiàng)、錯(cuò)項(xiàng)，應(yīng)保證計(jì)價(jià)項(xiàng)目的正確性。在投標(biāo)編制工程量清單過程中，不能僅僅局限于圖紙，還要有一定的預(yù)計(jì)能力，要預(yù)計(jì)到哪些項(xiàng)目是目前圖紙上沒有的，而在項(xiàng)目進(jìn)展過程中是會(huì)發(fā)生的，對(duì)于這一部分目前圖紙上沒有的項(xiàng)目可以采用綜合單價(jià)包干的方法在招投標(biāo)階段加以明確，有效的做法是在招標(biāo)過程中，將能夠核準(zhǔn)的費(fèi)用盡量核準(zhǔn)，做到工程進(jìn)行中不留活口。其次，詢標(biāo)要深入、全面，建設(shè)單位應(yīng)要求招標(biāo)代理單位仔細(xì)研究并分析回收的標(biāo)書，進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)及數(shù)據(jù)審查，并提供投標(biāo)分析報(bào)告，投標(biāo)分析報(bào)告中應(yīng)該對(duì)技術(shù)標(biāo)及商務(wù)標(biāo)等進(jìn)行綜合評(píng)審，技術(shù)標(biāo)應(yīng)側(cè)重施工方案、技術(shù)工藝等的評(píng)審，商務(wù)標(biāo)應(yīng)側(cè)重于總價(jià)、綜合單價(jià)、人、材、機(jī)單價(jià)以及措施項(xiàng)目等方面的分析評(píng)審，必要時(shí)可以編制標(biāo)底，將投標(biāo)價(jià)與標(biāo)底進(jìn)行綜合分析及比對(duì)，最終擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。3.2在工程實(shí)施階段的造價(jià)控制：重點(diǎn)抓好項(xiàng)目全過程造價(jià)管理的事中控制環(huán)節(jié)，對(duì)造價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制和管理。建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)雜性決定了其計(jì)價(jià)的多次性，與建設(shè)過程相對(duì)應(yīng)的各階段造價(jià)是動(dòng)態(tài)地反映了項(xiàng)目的總造價(jià)。特別是在工程實(shí)施階段，例如由于外部條件的變化，設(shè)計(jì)階段未考慮周全的因素暴露出來，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更；工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件的限制、不可預(yù)計(jì)事件的發(fā)生等等導(dǎo)致工程簽證的發(fā)生，造價(jià)也隨之變化?？刂剖侄沃饕ㄒ韵聨醉?xiàng)：（1）編制成本計(jì)劃，在優(yōu)化的施工組織方案的指導(dǎo)下，編制明細(xì)而具體的成本計(jì)劃，并進(jìn)行分解落實(shí)，為后續(xù)成本計(jì)劃的控制做好準(zhǔn)備。（2）嚴(yán)格做好工程簽證的控制及管理。（3）嚴(yán)格做好設(shè)計(jì)修改通知單及技術(shù)核定單的控制及管理。造價(jià)師應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)修改單等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，并及時(shí)提供因設(shè)計(jì)變更而產(chǎn)生的工程總造價(jià)動(dòng)態(tài)分析。（4）嚴(yán)格加強(qiáng)工程量的計(jì)量管理。（5）工程實(shí)施階段的造價(jià)管理最重要的是做好造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制，而做好動(dòng)態(tài)控制的關(guān)鍵是及時(shí)采取各種糾偏行動(dòng)，即根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的各種偏差，分析原因，發(fā)揮項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)合作的力量，及時(shí)采取有效的糾正項(xiàng)目偏差的行動(dòng)，從而使項(xiàng)目實(shí)施保持有序和可控的狀態(tài)。3.3在工程結(jié)算階段的造價(jià)控制：應(yīng)充分發(fā)揮在工程竣工結(jié)算階段的投資事后控制的作用，抓好施工階段進(jìn)行投資控制的重要環(huán)節(jié)。建設(shè)單位對(duì)施工單位送審結(jié)算書需進(jìn)行全面、系統(tǒng)的檢查和復(fù)核，做到及時(shí)糾正所存在的錯(cuò)誤和問題，從而更加合理地確定工程造價(jià)，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。工程審價(jià)雖屬事后控制，但事實(shí)證明也很有效。在結(jié)算階段，控制的重點(diǎn)包括：（1）對(duì)工程結(jié)算資料的完整性、合理性、合法性進(jìn)行審核。首先應(yīng)核對(duì)合同條款、招投標(biāo)文件，凡違背合同條款、招投標(biāo)文件約定的費(fèi)用、或合同條款約定屬于風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)包含的費(fèi)用等一律核減。其次檢驗(yàn)結(jié)算資料，明確只有手續(xù)齊全的簽證單、設(shè)計(jì)變更單等才能計(jì)入結(jié)算總價(jià)。（2）工程量的審核：對(duì)施工圖工程量的審核最重要的是依據(jù)國(guó)家統(tǒng)一的工程量的計(jì)算規(guī)則對(duì)工程量進(jìn)行全面而細(xì)致的審核。另外要仔細(xì)劃分專業(yè)分包與總包的界面，不能重復(fù)計(jì)算。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況核實(shí)，做到實(shí)事求是，合理計(jì)量。（3）套用單價(jià)的審核：?jiǎn)蝺r(jià)應(yīng)根據(jù)合同約定或招投標(biāo)文件規(guī)定的計(jì)價(jià)定額和計(jì)價(jià)原則執(zhí)行。（4）費(fèi)用的審核：取費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定，結(jié)合相關(guān)文件如合同、招投標(biāo)文件等來確定費(fèi)率。審核時(shí)應(yīng)注意取費(fèi)文件的時(shí)效性；執(zhí)行的取費(fèi)表是否與工程性質(zhì)相符；費(fèi)率計(jì)算是否正確；價(jià)差調(diào)整的材料是否符合文件規(guī)定。要注意計(jì)算時(shí)的取費(fèi)基礎(chǔ)是否正確，是以人工費(fèi)為基礎(chǔ)還是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)。（5）防止各種計(jì)算誤差。在工程完工階段的造價(jià)管理：在全過程控制的最后環(huán)節(jié)的主要工作包括：做好竣工決算和項(xiàng)目后分析評(píng)價(jià)工作：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完工階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)回顧該項(xiàng)目的全過程，在做好竣工決算的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)整體的分析與評(píng)價(jià)，重點(diǎn)應(yīng)對(duì)工程造價(jià)全過程各方面進(jìn)行比對(duì)與分析，找出節(jié)約和超支的具體內(nèi)容和原因，它對(duì)于分析總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工程造價(jià)管理水平、積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料、為類似項(xiàng)目的投資決策提供資料和經(jīng)驗(yàn)，都具有十分重要的意義。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的保修期管理工作，加強(qiáng)保修期間的投資控制?？偨Y(jié)：總之，如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程造價(jià)管理是一項(xiàng)涉及多學(xué)科、多領(lǐng)域的管理課題，它貫穿于投資決策階段、可行性研究階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段、建設(shè)項(xiàng)目完工階段等各階段，并且需要項(xiàng)目全體相關(guān)利益主體的全程參與，工程建設(shè)的各相關(guān)利益主體應(yīng)積極創(chuàng)造條件，為合理確定和有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。同時(shí)政府也要加強(qiáng)造價(jià)動(dòng)態(tài)管理，正確引導(dǎo)建筑市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，遵循市場(chǎng)運(yùn)作