2022年行業(yè)分析權(quán)威人士全面解析房地產(chǎn)暴力謎團(tuán)

權(quán)威人士全面解析房地產(chǎn)暴力謎團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中是否存在暴利，始終是個(gè)難以說清、爭(zhēng)議頗多的話題。

國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林表示，“我們正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等狀況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的實(shí)際狀況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)峻打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為?！?/p>

此言一經(jīng)媒體公開報(bào)道，對(duì)立的兩個(gè)陣營(yíng)立即產(chǎn)生：眾多房地產(chǎn)開發(fā)商利用微博等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)聲明，房企開發(fā)商品住房不存在暴利，其真實(shí)的利潤(rùn)率水平甚至要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于藥品、服裝及餐飲行業(yè)；網(wǎng)民及一般購房者則眾口一詞，多年來房地產(chǎn)開發(fā)商雄踞財(cái)寶榜前列，炫富行為屢見不鮮，若無暴利，何至于此？

正如“雞生蛋，蛋生雞”的理論一樣，畢竟是房地產(chǎn)開發(fā)催生了很多億萬富翁，還是很多億萬富翁涌向了房地產(chǎn)行業(yè)？準(zhǔn)確的答案或許只能在公開成本后、靠真實(shí)的數(shù)據(jù)來證明。

何為暴利

房地產(chǎn)造就富豪的“神話”，好像印證了行業(yè)“暴利”的觀點(diǎn)。

2022年福布斯發(fā)布的全球華人富豪榜單顯示，近三成華人富豪主要涉及房地產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他行業(yè)。其中，前三甲中的李嘉誠、新鴻基郭炳江兄弟均為房地產(chǎn)富豪；內(nèi)地女富豪當(dāng)中，吳亞軍、陳麗華亦是靠地產(chǎn)起家。

“中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)暴利驚人，應(yīng)當(dāng)實(shí)施反暴利法。”商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作討論院專家梅新育說，即使在次貸危機(jī)爆發(fā)前世界性的房地產(chǎn)牛市中，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)也極為引人注目。當(dāng)時(shí)，在境外基金直接參加最多的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，中國市場(chǎng)收益率比美歐市場(chǎng)收益率普遍高50%以上。而由于中國房地產(chǎn)企業(yè)信息高度不透亮?????，他們所對(duì)外宣稱的利潤(rùn)數(shù)據(jù)并不靠譜。

依據(jù)梅新育的調(diào)查，2022年時(shí)，地處北京西四環(huán)和西五環(huán)之間玉泉路周邊地區(qū)商品房的銷售利潤(rùn)率也許為34.7%，投資收益率則高達(dá)138.8%。而房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的涉稅問題也進(jìn)一步提高了其實(shí)際利潤(rùn)率，“2022年度中國納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜”前300名內(nèi)無一家房地產(chǎn)商?！?/p>

不過，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展中心副總裁林蕾不是，目前對(duì)房地產(chǎn)暴利并無準(zhǔn)確定義，無論是政府部門還是學(xué)界，都暫未給出清楚的界定。

她認(rèn)為，根據(jù)上市企業(yè)利潤(rùn)率的估算，假如以毛利潤(rùn)率30%或者35%以上定義為“暴利”，那么，一些壟斷企業(yè)算不算是“暴利”？依據(jù)中石油年報(bào)，其2022年毛利潤(rùn)率為37.89%，2022年為33.79%，均高于大部分房地產(chǎn)上市公司的毛利潤(rùn)率。

北京高校房地產(chǎn)討論所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)在接受采訪時(shí)則認(rèn)為，各項(xiàng)目成本和利潤(rùn)狀況不同，即便是相鄰地塊，如定位不同，開發(fā)商投資成本也不一樣。土地成本或許可比，但設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)成本等環(huán)節(jié)差異很大，“暴利”如何界定有難度。偉業(yè)我愛我家副總裁胡錦暉也表示，依據(jù)近年上市房企年報(bào)，其年均毛利率為35%左右，除去稅收、管理成本，凈利率在16%左右，是否還屬于“暴利”值得商榷。

誰的暴利

近年來，要求房企布開發(fā)成本的呼聲時(shí)常響起，但卻遭到絕大多數(shù)開發(fā)商的劇烈反對(duì)，理由不外乎“涉及企業(yè)商業(yè)隱秘”。福州等城市偶有嘗試，最終也不了了之。

2022年，本報(bào)就曾經(jīng)報(bào)道福州市物價(jià)局對(duì)23個(gè)樓盤的調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商利潤(rùn)率平均約50%，最低約20%，最超群過90%。其中利潤(rùn)率超過50%的樓盤有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤越高檔、利潤(rùn)率越高的特點(diǎn)。曾有媒體報(bào)道稱，杭州、上海的多個(gè)樓盤利潤(rùn)率都超過100%。

不過，一份來自開發(fā)商的自曝的樓盤成本清單，也可以讓我們看到以數(shù)據(jù)說話的房地產(chǎn)暴利的利益鏈指向何方。

南昌某房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理供應(yīng)了一份其開發(fā)的某項(xiàng)目的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)覺，房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，存在多個(gè)利益體，其中，開發(fā)商、地方政府、銀行已經(jīng)形成一條“泡沫”制造鏈，將房?jī)r(jià)不斷推高，以攫取更大價(jià)值。

這一樓盤位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場(chǎng)銷售均價(jià)約每平方米4720元。清單顯示，每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。

在該成本價(jià)中，每平方米土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元，前期工程費(fèi)95.37元；房屋開發(fā)費(fèi)1828.23元；管理費(fèi)94.82元；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元；銷售費(fèi)用160元(90%為媒體費(fèi)用)；其他費(fèi)用201.1元；稅費(fèi)695元。

其中，政府從中獵取的收益包括：每平方米土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元、前期工程費(fèi)中的“可行性討論費(fèi)”2元、房屋開發(fā)費(fèi)的8.33%即152元、管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元、稅費(fèi)695元，合計(jì)約1600元，超過了房?jī)r(jià)的1/3。另外，政府還要從購房人手中收取稅費(fèi)等費(fèi)用。如此看來，地方政府可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的贏家。

從這份清單也可看出，開發(fā)商是利潤(rùn)的其次大主體?！凹幢闶侵胁康貐^(qū)的城市，一個(gè)項(xiàng)目賺1000萬元的純利潤(rùn)也很常見”，南昌市一名開發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個(gè)商人群體，賺取的利潤(rùn)是一般人難以想象的，當(dāng)然有時(shí)候用來打點(diǎn)的錢也是老百姓想不到的?！?/p>

“商品房是市場(chǎng)化程度較高的商品，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不