房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全套流程學(xué)習(xí)資料大全

目錄HYPERLINK\l"_Toc169499033"第一章房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介1HYPERLINK\l"_Toc169499034"第二章房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6HYPERLINK\l"_Toc169499035"第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序6HYPERLINK\l"_Toc169499036"第一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi)6HYPERLINK\l"_Toc169499037"第三章土地使用權(quán)取得流程6HYPERLINK\l"_Toc169499038"第二步取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序7HYPERLINK\l"_Toc169499039"第二項(xiàng)取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)7HYPERLINK\l"_Toc169499040"第三步拆遷安置階段的法律程序8HYPERLINK\l"_Toc169499041"第三項(xiàng)拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)8HYPERLINK\l"_Toc169499042"第四章房地產(chǎn)開發(fā)階段9HYPERLINK\l"_Toc169499043"第四步立項(xiàng)和可行性研究的法律程序9HYPERLINK\l"_Toc169499044"第四項(xiàng)立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)9HYPERLINK\l"_Toc169499045"第五步規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序9HYPERLINK\l"_Toc169499046"第五項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi)10HYPERLINK\l"_Toc169499047"第五章項(xiàng)目建設(shè)階段10HYPERLINK\l"_Toc169499048"第六步項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段流程10HYPERLINK\l"_Toc169499049"第六項(xiàng)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)12HYPERLINK\l"_Toc169499050"第六章銷售經(jīng)營階段13HYPERLINK\l"_Toc169499051"第七步銷售經(jīng)營階段的法律程序14HYPERLINK\l"_Toc169499052"第七項(xiàng)銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)14HYPERLINK\l"_Toc169499053"第七章物業(yè)管理15HYPERLINK\l"_Toc169499054"第八步物業(yè)管理階段的法律程序15HYPERLINK\l"_Toc169499055"第八項(xiàng)物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)15HYPERLINK\l"_Toc169499056"附錄：房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語15HYPERLINK\l"_Toc169499057"第一節(jié)面積類15HYPERLINK\l"_Toc169499058"第二節(jié)價格類18HYPERLINK\l"_Toc169499059"第三節(jié)實(shí)務(wù)類19HYPERLINK\l"_Toc169499060"第四節(jié)管理政策類27第一章房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國有土地所有權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序。1、前期的準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)?！拔遄C”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的?！秶型恋厥褂脵?quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。2、建筑施工階段建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。3、銷售階段銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。1預(yù)售由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2）現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書進(jìn)行項(xiàng)目的初步可行性研究評估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書向計(jì)委申報立項(xiàng)報告計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測量，編制可研報告舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房管局舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報市房地局政府下文批地政府下文批地?fù)?jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證據(jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請確定規(guī)劃，設(shè)計(jì)條件單凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證申請確定規(guī)劃，設(shè)計(jì)條件單凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房地政部門審查安置方案、安置房規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證動遷會及拆遷安置動遷會及拆遷安置委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊規(guī)劃局審方案提出意見到園林局申請伐樹許可證規(guī)劃局審方案提出意見到園林局申請伐樹許可證2、了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案3、煤氣、道路、上下水改造路4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表、做正式供電方案，申請臨時施工用電、委托施工。出市政會議紀(jì)要修改后送規(guī)委審圖修改后送規(guī)委審圖規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會進(jìn)行個體設(shè)計(jì)（大公共建筑規(guī)委審查）進(jìn)行個體設(shè)計(jì)（大公共建筑規(guī)委審查）領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證開節(jié)能證明出施工圖開節(jié)能證明出施工圖到稅務(wù)局取稅單運(yùn)用“到稅務(wù)局取稅單運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”制作資料到計(jì)委申請，列入計(jì)劃（建委會簽）報價小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證報價小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表建委、物價局下文批價建委、物價局下文批價進(jìn)行銷售進(jìn)行銷售到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)四源費(fèi)繳納四源費(fèi)繳納到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底開標(biāo)會定合同、寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書招標(biāo)辦蓋章同意施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務(wù)市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務(wù)市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工1、小區(qū)內(nèi)線路委托托設(shè)計(jì)；2、委托施工3、配電施工建工程程驗(yàn)收4、設(shè)備安裝及驗(yàn)收收5、送電1、通知區(qū)園林局綠綠化辦2、交綠化費(fèi)3、綠化施工1、按道路方案進(jìn)行行施工2、市政辦事處養(yǎng)路路隊(duì)驗(yàn)收1、到自來水業(yè)務(wù)科科報裝委托線線路設(shè)計(jì)、施施工及驗(yàn)收2、到市政監(jiān)建所下下水報裝3、規(guī)劃設(shè)計(jì)4、竣工驗(yàn)收1、到熱力公司報裝裝2、委托線路設(shè)計(jì)3、施工及驗(yàn)收（自建鍋爐房）1、環(huán)保局同意鍋爐爐房位置2、委托設(shè)計(jì)3、到到勞動局報建建4、環(huán)保局審查消音音除塵設(shè)備5、竣工驗(yàn)收1、到煤氣公司報裝裝2、到規(guī)劃科定線路路方案3、設(shè)計(jì)4、查看現(xiàn)場規(guī)劃5、施工6、業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)同意意接氣7、憑通氣單到管網(wǎng)網(wǎng)所辦固定資資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)續(xù)及通氣手續(xù)續(xù)8、憑接氣單到液化化氣公司辦各各戶通氣手續(xù)續(xù)9、通氣全部竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進(jìn)入物業(yè)管理階段；運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目二次開發(fā)第二章房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立：1、公司設(shè)立準(zhǔn)備；2、申請資質(zhì)等級審批；3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；4、辦理工商注冊登記；5、辦理稅務(wù)登記。二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立：1、申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書；2、辦理企業(yè)名稱登記；3、送審合資或合作合同、章程；4、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；5、辦理企業(yè)登記。第一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi)1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)；2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)；3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)；4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。第三章土地使用權(quán)取得流程土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地使用權(quán)主要有以下三種取得方式見表一。表一、土地使用權(quán)取得方式土地獲得方式內(nèi)容土地使用權(quán)出讓指國家以協(xié)議、招招標(biāo)、拍賣的的方式將土地地所有權(quán)在一一定年限內(nèi)出出讓給土地使使用者，由使使用者向國家家支付土地使使用權(quán)出讓金金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者通過過出售、交換換、贈與和繼繼承的方式將將土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)移的行行為。土地使用權(quán)劃撥指政府無償將土地地?fù)馨l(fā)給使用用者使用，一一般沒有使用用期限的限制制。以無償劃劃撥取得的土土地使用權(quán)，其其出讓須經(jīng)政政府及土地管管理部門同意意，交補(bǔ)交出出讓金后方可可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出出租和抵押。土地相關(guān)術(shù)語：生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。

集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用。土地的使用年限：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。第二步取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓：1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；4、主管部門實(shí)地勘察；5、土地估價報告的預(yù)審；6、委托地價評估；7、辦理核定地價手續(xù)；8、辦理土地出讓審批；9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證；

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證；12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還。

二、國有土地使用權(quán)的劃撥：1、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請；2、主管部門現(xiàn)場勘察；3、劃撥用地申請的審核、報批；4、取得劃撥用地批準(zhǔn)。

三、集體土地的征用：1、征用集體土地用地申請；2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案；3、簽訂征地協(xié)議；4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；5、確定勞動力安置方案；6、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議；7、市政府下文征地；8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)；9、辦理批地文件、批地圖；10、辦理凍結(jié)戶口；11、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力；12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作；13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作；14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作；15、地上物作價補(bǔ)償工作；16、征地結(jié)案。第二項(xiàng)取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價款（土地出讓金）；2、資金占用費(fèi)；3、滯納金；4、土地使用費(fèi)；5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)；7、土地閑置費(fèi)；8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)；

9、城鎮(zhèn)土地使用稅；10、地價評估費(fèi)；11、出讓土地預(yù)訂金；12、征地管理費(fèi)；13、土地補(bǔ)償費(fèi)；14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)；15、地上物補(bǔ)償費(fèi)；16、勞動力安置費(fèi)；17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金；19、耕地占用稅。第三步拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作；

2、辦理拆遷申請；

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證；

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書；

5、辦理拆遷公告與通知；

6、辦理戶口凍結(jié)；

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)；

8、確定拆遷安置方案；

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議；

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置；

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款；

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理；

13、移交拆遷檔案資料；

14、房屋拆遷糾紛的裁決；

15、強(qiáng)制拆遷。第三項(xiàng)拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)；

3、提前搬家獎勵費(fèi)；

4、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）；

5、清理費(fèi)；

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)；

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)；

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)；

9、房屋拆遷管理費(fèi)；

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。第四章房地產(chǎn)開發(fā)階段第四步立項(xiàng)和可行性研究的法律程序1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書；

2、初步確定開發(fā)方案；

3、申報規(guī)劃要點(diǎn)；

4、申報、審批項(xiàng)目建議書；

5、編制項(xiàng)目可行性研究報告；

6、申報、審批項(xiàng)目可行性研究報告。第四項(xiàng)立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)。第五步規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)程序：1、申報選址定點(diǎn)；2、申報規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；4、辦理人防審核；5、辦理消防審核；6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查；8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案；9、委托環(huán)境影響評價并報批；10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；11、委托地質(zhì)勘探；12、委托初步設(shè)計(jì)；13、申報、審定初步設(shè)計(jì)。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套相關(guān)程序：1、征求主管部門審查意見；2、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案；3、報審市政配套方案；4、市政各管理部門提出市政配套意見；5、市政管線綜合。第五項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和市政配套套的相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)1、工程勘察（測量量）費(fèi)；2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)；3、建設(shè)工程規(guī)劃許許可證執(zhí)照費(fèi)費(fèi)；4、竣工檔案保證金金；5、臨時用地費(fèi)；6、臨時建設(shè)工程費(fèi)費(fèi)；7、建設(shè)工程勘察招招標(biāo)管理費(fèi)；；8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管管理費(fèi)；9、古建園林工程設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)。第五章項(xiàng)目建建設(shè)階段第六步項(xiàng)目開工工、建設(shè)、竣竣工階段流程程一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)準(zhǔn)備工作：1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目手冊；；2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)計(jì)劃；3、交納煤氣（天然然氣）廠建設(shè)設(shè)費(fèi)；4、交納自來水廠建建設(shè)費(fèi)；5、交納污水處理廠廠建設(shè)費(fèi)；6、交納供熱廠建設(shè)設(shè)費(fèi)；7、交納供電貼費(fèi)及及電源建設(shè)集集資費(fèi)；8、土地有償出讓項(xiàng)項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)；9、設(shè)計(jì)單位出報批批圖；10、出施工圖；；11、編制、報送送工程檔案資資料，交納檔檔案保證金；；12、辦理消防審審核意見表；；13、審批人防工工程、辦理人人防許可證；；14、核發(fā)建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證；15、領(lǐng)取開工審審批表，辦理理開工登記。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的工程建建設(shè)招投標(biāo)流流程：1、辦理招標(biāo)登記、招招標(biāo)申請；2、招標(biāo)準(zhǔn)備；3、招標(biāo)通告；4、編制招標(biāo)文件并并核準(zhǔn)；5、編制招標(biāo)工程標(biāo)標(biāo)底；6、標(biāo)底送審合同預(yù)預(yù)算審查處確確認(rèn)；7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦辦核準(zhǔn)，正式式申請招標(biāo)；；8、投標(biāo)單位資格審審批；9、編制投標(biāo)書并送送達(dá)；10、召開招標(biāo)會會，勘察現(xiàn)場場；11、召開開標(biāo)會會議，進(jìn)行開開標(biāo)；12、評標(biāo)、決標(biāo)；13、發(fā)中標(biāo)通知知書；14、簽訂工程承承包合同；15、工程承包合合同的審查。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開工手續(xù)續(xù)的辦理程序序：1、辦理質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督注冊登記記手續(xù)；2、建設(shè)工程監(jiān)監(jiān)理；3、辦理開工統(tǒng)統(tǒng)計(jì)登記；4、交納實(shí)心黏黏土磚限制使使用費(fèi)；5、辦理開工前前審計(jì)；6、交納投資方方向調(diào)節(jié)稅；；7、領(lǐng)取固定資資產(chǎn)投資許可可證；8、報裝施工用用水、電、路路；9、協(xié)調(diào)街道環(huán)環(huán)衛(wèi)部門；10、協(xié)調(diào)交通管理部部門；11、交納綠化建設(shè)費(fèi)費(fèi)，簽訂綠化化協(xié)議；12、領(lǐng)取建設(shè)工程開開工證。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的工程施施工程序：1、施工場地的“三三通一平”；2、施工單位進(jìn)場和和施工暫設(shè)；；3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)結(jié)構(gòu)施工與設(shè)設(shè)備安裝；4、施工過程中中的工程質(zhì)量量監(jiān)督。五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)驗(yàn)收程序：1、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)；2、辦理開發(fā)項(xiàng)目的的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)領(lǐng)取《工程質(zhì)質(zhì)量竣工核驗(yàn)驗(yàn)證書》；3、商品住宅性能認(rèn)認(rèn)定；4、竣工統(tǒng)計(jì)登記；；5、辦理竣工房房屋測繪；6、辦理產(chǎn)權(quán)登記。第六項(xiàng)項(xiàng)目開工工、建設(shè)、竣竣工階段的相相關(guān)稅費(fèi)1、三通一平費(fèi)；2、自來水廠建設(shè)費(fèi)費(fèi)；3、污水處理廠建設(shè)設(shè)費(fèi)；4、供熱廠建設(shè)費(fèi)；；5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)；；6、地下水資源養(yǎng)蓄蓄基金；7、地下熱水資源費(fèi)費(fèi)；8、市政、公用設(shè)施施建設(shè)費(fèi)（大大市政費(fèi)）；；9、開發(fā)管理費(fèi)；10、城建綜合開開發(fā)項(xiàng)目管理理費(fèi)；11、建筑行業(yè)管管理費(fèi)；12、綠化建設(shè)費(fèi)費(fèi)；13、公園建設(shè)費(fèi)費(fèi)；14、綠化補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)；15、路燈維護(hù)費(fèi)費(fèi)；16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)費(fèi)；17、生活服務(wù)設(shè)設(shè)施配套建設(shè)設(shè)費(fèi)（小區(qū)配配套費(fèi)）；18、電源建設(shè)集集資費(fèi)（用電電權(quán)費(fèi)）；19、外部供電工工程貼費(fèi)（電電貼費(fèi)）；20、建安工程費(fèi)費(fèi)；21、建設(shè)工程招招投標(biāo)管理費(fèi)費(fèi)；22、合同預(yù)算審審查工本費(fèi)；；23、質(zhì)量管理監(jiān)監(jiān)督費(fèi)；24、竣工圖費(fèi)；；25、建材發(fā)展補(bǔ)補(bǔ)充基金；26、實(shí)心黏土磚磚限制使用費(fèi)費(fèi)；27、工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)；28、工程標(biāo)底編編制管理費(fèi)；；29、機(jī)電設(shè)備委委托招標(biāo)服務(wù)務(wù)費(fèi)；30、超計(jì)劃用水水加價；31、夜間施工噪噪聲擾民補(bǔ)償償費(fèi)；32、占道費(fèi)；33、固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)節(jié)節(jié)稅。第六章銷售經(jīng)經(jīng)營階段商品房預(yù)售須符合合的條件：（1）

交付全部土地使用用權(quán)出讓金，取取得土地使用用權(quán)證書；（2）

有建設(shè)工程規(guī)劃許許可證；（3）

按提供預(yù)售的商品品房計(jì)算，投投入開發(fā)建設(shè)設(shè)資金達(dá)到工工程建設(shè)總投投資的25%以上，并已已經(jīng)確定施工工進(jìn)度和竣工工交付日期；；（4）

向縣級以上人民政政府房產(chǎn)管理理部門辦理預(yù)預(yù)售登記，取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證明。

第七步銷售經(jīng)營營階段的法律律程序1、提交完成建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目投資證明明；2、簽署預(yù)售售內(nèi)銷商品房房預(yù)售款監(jiān)管管協(xié)議；3、辦辦理《商品房房預(yù)（銷）售售許可證》；；4、銷售項(xiàng)目備案；；5、委委托中介代理理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷銷售；6、與購房者簽訂認(rèn)認(rèn)購書；7、與購房者簽訂買買賣契約；8、辦理預(yù)售登記；；9、辦理轉(zhuǎn)讓登記；；10、辦理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登記手手續(xù)；11、樓宇交付入入??；12、質(zhì)量保證書書和使用說明明書；13、辦理產(chǎn)權(quán)立立契過戶手續(xù)續(xù)。第七項(xiàng)銷售經(jīng)營營階段的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、營業(yè)稅；2、城市維護(hù)建設(shè)稅稅；3、教育費(fèi)附加；4、印花稅；5、契稅；6、土地增值稅；7、企業(yè)所得稅；8、個人所得稅；9、房產(chǎn)稅；10、城市房地產(chǎn)稅；；11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)費(fèi)；12、房屋所有權(quán)證工工本費(fèi)；13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照照費(fèi)；14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)執(zhí)照費(fèi)；15、房屋買賣登記費(fèi)費(fèi)；16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)費(fèi)；17、房屋租賃審核備備案手續(xù)費(fèi)；；18、

房屋租賃登記費(fèi)；；19、

房屋估價手續(xù)費(fèi)；；20、

房屋公證估價手續(xù)續(xù)費(fèi)；21、

房地產(chǎn)價格評估費(fèi)費(fèi)；22、

房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)費(fèi)。第七章物業(yè)管管理第八步物業(yè)管理理階段的法律律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營營資質(zhì)審批；；2、簽署物業(yè)管理委委托合同；3、居住小區(qū)的物業(yè)業(yè)接管綜合驗(yàn)驗(yàn)收；4、物業(yè)使用、管理理、維修公約約的核準(zhǔn)；5、安排簽訂管理公公約；6、制定、提供質(zhì)量量保證書和使使用說明書；；7、物業(yè)管理服務(wù)基基本要求；8、物業(yè)管理委員會會的設(shè)立。第八項(xiàng)物業(yè)管理理階段的相關(guān)關(guān)稅費(fèi)1、居住小區(qū)物業(yè)管管理啟動經(jīng)費(fèi)費(fèi)；2、共用部位共用設(shè)設(shè)施設(shè)備維修修基金；3、普通居住小區(qū)物物業(yè)管理費(fèi)；；4、高檔住宅物業(yè)管管理費(fèi)；5、經(jīng)濟(jì)適用住房小小區(qū)物業(yè)管理理費(fèi)；6、供暖費(fèi)。附錄：房地產(chǎn)開開發(fā)專業(yè)術(shù)語語第一節(jié)面積類1、建筑面積住宅的建筑面積是是指建筑物外外墻外圍所圍圍成空間的水水平面積，如如果計(jì)算多、高高層住宅的建建筑面積，則則是各層建筑筑面積之和。建建筑面積包含含了房屋居住住的可用面積積、墻體柱體體占地面積、樓樓梯走道面積積、其他公攤攤面積等。2、使用面積住宅的使用面積，指指住宅各層平平面中直接供供住戶生活使使用的凈面積積之和。計(jì)算算住宅使用面面積，可以比比較直觀地反反應(yīng)住宅的使使用狀況，但但在住宅買賣賣中一般不采采用使用面積積來計(jì)算價格格。計(jì)算使用面積時有有一些特殊規(guī)規(guī)定：躍層式式住宅中的戶戶內(nèi)樓梯按自自然層數(shù)的面面積總和計(jì)入入使用面積；；不包含在結(jié)結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的的煙囪、通風(fēng)風(fēng)道、管道井井均計(jì)入使用用面積；內(nèi)墻墻面裝修厚度度計(jì)入使用面面積。計(jì)算住住宅租金，都都是按使用面面積計(jì)算。3、公用面積住宅的公用面積是是指住宅樓內(nèi)內(nèi)為住戶出入入方便、正常常交往、保障障生活所設(shè)置置的公共走廊廊、樓梯、電電梯間、水箱箱間等所占面面積的總和。開開發(fā)商在出售售商品房時計(jì)計(jì)算的建筑面面積存在公共共面積的分?jǐn)倲倖栴}。4、實(shí)用面積是指"建筑面積"扣除公公共分?jǐn)偯娣e積后的余額。5、居住面積住宅的居住面積是是指住宅建筑筑各層平面中中直接供住戶戶生活使用的的居室凈面積積之和。所謂謂凈面積就是是要除去墻、柱柱等建筑構(gòu)件件所占有的水水平面積（即即結(jié)構(gòu)面積）。一一般作為衡量量居住水平的的面積指標(biāo)。6、套內(nèi)面積俗稱"地磚面積""。它是在實(shí)實(shí)用面積的基基礎(chǔ)上扣除了了柱體、墻體體等占用空間間的建筑物后后的一個內(nèi)容容空間的概念念。動既有章章可循，也有有利可圖，吸吸引居民和機(jī)機(jī)構(gòu)投資住房房租賃市場。7、公攤面積商品房分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e主主要由兩部分分組成：1．電梯井、樓梯間間、垃圾道、變變電室、設(shè)備備室、公共門門廳和過道等等功能上為整整樓建筑服務(wù)務(wù)的公共用房房和管理用房房的建筑面積積；2．各單元與樓宇公公共建筑空間間之間的分隔隔以及外墻（包包括山墻）墻墻體水平投影影面積的500％。8、輔助面積輔助面積是指住宅宅建筑各層中中不直接供住住戶生活的室室內(nèi)凈面積。包包括過道、廚廚房、衛(wèi)生間間、廁所、起起居室、貯藏藏室等。9、公用建筑面積分?jǐn)倲傁禂?shù)將建筑物整棟的公公用建筑面積積除以整棟樓樓各套套內(nèi)建建筑面積之和和，得到建筑筑物的公用建建筑面積分?jǐn)倲傁禂?shù)。即公公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)＝＝公用建筑面面積／套內(nèi)建建筑面積之和和。10、公用建筑面積公用建筑面積不包包括任何作為為獨(dú)立使用空空間租、售的的地下室、車車棚等面積，作作為人防工程程的地下室也也不計(jì)入公用用建筑面積。一一般公用建筑筑面積按以下下方法計(jì)算：：整棟建筑物物的面積扣除除整棟建筑物物各套（單元元）套內(nèi)建筑筑面積之和，并并扣除已作為為獨(dú)立使用空空間銷售或出出租的地下室室、車棚及人人防工程等建建筑面積，為為整棟建筑的的公用建筑面面積11、容積率容積率是建筑總面面積與建筑用用地面積的比比。12、得房率得房率是指套內(nèi)建建筑面積與套套（單元）建建筑隊(duì)面積之之比。套內(nèi)建筑面積=套套內(nèi)使用面積積+套內(nèi)墻體面面積+陽臺建筑面面積。套（單元）建筑面面積=套內(nèi)建筑隊(duì)隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面面積。13、建筑密度建筑密度是指在居居住區(qū)用地內(nèi)內(nèi)各類建筑的的基底總面積積與居住區(qū)用用地的比率（％％），它可以以反映出一定定用地范圍內(nèi)內(nèi)的空地率和和建筑密集程程度。第二節(jié)價格類1、均價均價是指將各單位位的銷售價格格相加之后的的和數(shù)除以單單位建筑面積積的和數(shù)，即即得出每平方方米的均價。均均價一般不是是銷售價，但但也有例外。2、基價基價也叫基礎(chǔ)礎(chǔ)價，是指經(jīng)經(jīng)過核算而確確定的每平方方米商品房基基本價格。商商品房的銷售售價一般以基基價為基數(shù)增增減樓層，朝朝向差價后而而得出。3、起價起價也叫起步步價，是指某某物業(yè)各樓層層銷售價格中中的最低價格格，即是起價價。多層住宅宅，不帶花園園的，一般以以一樓或頂樓樓的銷售價為為起價；帶花花園的住宅，一一般以二樓或或五樓做為銷銷售的起價。高高層物業(yè)，以以最低層的銷銷售價為起步步價。4、預(yù)售價預(yù)售價也是商商品房預(yù)（銷銷）售合同中中的專用術(shù)語語；預(yù)售價不不是正式價格格，在商品房房交付使用時時，應(yīng)按有批批準(zhǔn)權(quán)限部問問核定的價格格為準(zhǔn)。5、一次性買斷價一次性買斷價價是指買方與與賣方商定的的一次性定價價。一次性買買斷價屬房產(chǎn)產(chǎn)銷售合同中中的專用價格格術(shù)語，確定定之后，買方方或賣方必須須按此履行付付款或交房的的義務(wù)，不得得隨意變更。6、定金定金是指當(dāng)事人約約定由一方向向?qū)Ψ浇o付的的，作為債權(quán)權(quán)擔(dān)保的一定定數(shù)額的貨幣幣，它屬于一一種法律上的的擔(dān)保方式，目目的在于促使使債務(wù)人履行行債務(wù)，保障障債權(quán)人的債債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。根據(jù)我國國發(fā)法通則和和《擔(dān)保法》八八十九條規(guī)定定，定金應(yīng)當(dāng)當(dāng)以書面形式式約定，當(dāng)事事人在定金合合同中應(yīng)約定定交付定金的的期限。定金金合同從實(shí)際際交付定金之之日起生效，定定金的數(shù)額由由當(dāng)事人約定定，但不得超超出合同標(biāo)的的額的20%%。如果購房房者交了定金金之后改變主主意決定不買買，開發(fā)商有有權(quán)以購房者者違約為由不不退定金；如如果開發(fā)商將將房屋賣給他他人，應(yīng)當(dāng)向向購房者雙倍倍返還定金。7、訂金

訂金不具有有定金的性質(zhì)質(zhì)，交付訂金金的一方主張張定金權(quán)利的的，人民法院院不予支持。一一般情況下，交交付訂金的視視作交預(yù)付款款。雙方在簽簽訂商品房預(yù)預(yù)售合同或出出售合同后，訂訂金應(yīng)即時返返還或抵充房房價。購房者者在支付訂金金后，不購買買預(yù)訂房屋的的，訂金按預(yù)預(yù)訂協(xié)議約定定的辦法處理理，但屬下列列情況的，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額額返還購房者者支付的訂金金：（1）房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)未簽簽訂書面協(xié)議議收取訂金的的；（2）簽訂的書書面協(xié)議對訂訂金的處理未未作約定或約約定不明確的的；（3）雙方對預(yù)預(yù)售合同或出出售合同條款款存在分歧、不不能協(xié)商一致致的；（4）廣告、售售樓書、樣品品房與實(shí)際善善不相符合。8、預(yù)付款

預(yù)付款是一一種支付手段段，其目的是是解決合同一一方周轉(zhuǎn)資金金短缺的問題題。預(yù)付款不不具有擔(dān)保合合同履行的作作用，也不能能證明合同的的成立。收受受預(yù)付款一方方違約，只須須返還所收款款項(xiàng)，而無須須雙倍返還。此此外，法律對對預(yù)付款的使使用有嚴(yán)格規(guī)規(guī)定，當(dāng)事人人不得任意在在合同往來中中預(yù)付款項(xiàng)，而而對定金則無無此限制。9、違約金違約金是指違違約方按照法法律規(guī)定和合合同的約定，應(yīng)應(yīng)該付給對方方的一定數(shù)量量的貨幣。違違約金是對違違約方的一種種經(jīng)濟(jì)制裁，具具有懲罰性和和補(bǔ)償性，但但主要體現(xiàn)懲懲罰性。只要要當(dāng)事人有違違約行為且在在主觀上有過過錯，無論是是否給對方造造成損失，都都要支付違約約金。第三節(jié)實(shí)務(wù)類1、開間住宅設(shè)計(jì)中，住宅宅的寬度是指指一間房屋內(nèi)內(nèi)一面墻皮到到另一面墻皮皮之間的實(shí)際際距離。因?yàn)闉槭蔷鸵蛔匀蝗婚g的寬度而而言，故又稱稱開間。住宅宅開間一般不不超過3.00米--3.99米，磚混結(jié)結(jié)構(gòu)住宅開間間一般不超過過3.3米。規(guī)規(guī)定較小的開開間尺度，可可縮短樓板的的空間跨度，增增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)構(gòu)整體性、穩(wěn)穩(wěn)定性和抗震震性。開間5米以上，進(jìn)進(jìn)深7米以上的大大開間住宅可可為住戶提供供一個4050平方方米甚至更大大的居住空間間，與同樣建建筑面積的小小開間住宅相相比，承重墻墻減少一半，使使用面積增加加2%，便于靈靈活隔斷、裝裝修改造。2、進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一一間獨(dú)立的房房屋或一幢居居住建筑從前前墻皮到后墻墻壁之間的實(shí)實(shí)際長度。進(jìn)進(jìn)深大的住宅宅可以有效地地節(jié)約用地，但但為了保證建建成的住宅可可以有良好的的自然采光和和通風(fēng)條件，住住宅的進(jìn)深在在設(shè)計(jì)上有一一定的要求，不不宜過大。目目前我國大量量城鎮(zhèn)住宅房房間的進(jìn)深一一般要限定在在5米左右，不不能任意擴(kuò)大大。3、綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地地范圍內(nèi)的綠綠化面積與規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地地面積之比。對對購房者而言言，綠化率高高為好。4、綠地率綠地率描述的是居居住區(qū)用地范范圍內(nèi)各類綠綠地的總和與與居住區(qū)用地地的比率（%%）。綠地率率所指的"居住區(qū)用地地范圍內(nèi)各類類綠地"主要包括公公共綠地、宅宅旁綠地等。其其中，公共綠綠地，又包括括居住區(qū)公園園、小游園、組組團(tuán)綠地及其其他的一些塊塊狀、帶狀化化公共綠地。5、層高層高是指住宅高度度以"層"為單位計(jì)量量，每一層的的高度國家在在設(shè)計(jì)上有要要求，這個高高度就叫層高高。它通常包包括下層地板板面或樓板面面到上層樓板板面之間的距距離。6、凈高凈高是指層高減去去樓板厚度的的凈剩值。7、實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑筑面積和住宅宅面積之比，大大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建建筑面積／套套內(nèi)建筑面積積＋分?jǐn)偟墓补灿泄灿媒ㄖ娣e。8、標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布布置相同的住住宅樓層。9、地下室地下室是指房間地地面低于室外外地平面的高高度超過該房房間凈高的11／2者。10、半地下室半地下室是指房間間地面低于室室外地平面的的高度超過該該房間凈高的的1／3，且不超過過1／2者11、居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住住宅用地、公公建用地、道道路用地和公公共綠地等四四項(xiàng)用地的總總稱。12、住宅用地住宅用地是指住宅宅建筑基底占占地及其四周周合理間距內(nèi)內(nèi)的用地含宅間綠地地和宅間小路路等的總稱13、其他用地其他用地是指規(guī)劃劃范圍內(nèi)除居居住區(qū)用地以以外的各種用用地，應(yīng)包括括非直接為本本區(qū)居民配建建的道路用地地、其他單位位用地、保留留的自然村或或不可建設(shè)用用地等。14、公共服務(wù)設(shè)施用地地公共服務(wù)設(shè)施用地地一般稱公建建用地，是與與居住人口規(guī)規(guī)模相對應(yīng)配配建的、為居居民服務(wù)和使使用的各類設(shè)設(shè)施的用地，應(yīng)應(yīng)包括建筑基基底占地及其其所屬場院、綠綠地和配建停停車場等。15、道路用地道路用地是指居住住區(qū)道路、小小區(qū)路、組團(tuán)團(tuán)路及非公建建配建的居民民小汽車、單單位通勤車等等停放場地。16、公共綠地公共綠地是指滿足足規(guī)定的日照照要求，適合合于安排游憩憩活動設(shè)施的的、供居民共共享的游憩綠綠地，應(yīng)包括括居住區(qū)公園園、小游園和和組團(tuán)綠地及及其他塊狀帶帶狀綠地等。17、道路紅線道路紅線是指城市市道路，含居住區(qū)級級道路，用地的規(guī)劃劃控制線。18、建筑線建筑線一般稱建筑筑控制線，是是建筑物基底底位置的控制制線。19、綜合樓是指兼有住家、辦辦公甚至商場場的大樓。

220、商住住住宅是SOHO（居家辦辦公）住宅觀觀念的一種延延伸，它屬于于住宅，但同同時又融入寫寫字樓的諸多多硬件設(shè)施，尤尤其是網(wǎng)絡(luò)功功能的發(fā)達(dá)，使使居住者在居居住同時又能能從事商業(yè)活活動的住宅形形式。21、別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景景區(qū)建造的供供住宿休養(yǎng)用用的花園住宅宅。其中三戶戶或三戶以上上連體的別墅墅為連棟別墅墅，二戶連體體的別墅為雙雙拼別墅，單單樓獨(dú)棟的則則為獨(dú)棟別墅墅。

22、TOWNHHOUSE（聯(lián)聯(lián)排別墅）正正確的譯法應(yīng)應(yīng)該為城區(qū)住住宅，是從歐歐洲舶來的，其其原始意義是是指在城區(qū)房房屋。目前是是指建于城郊郊，高綠化率率，住宅功能能齊全的景觀觀型聯(lián)排別墅墅。

23、躍層式式商品房是指指由上、下兩兩層樓盤面、臥臥室、起居室室、客廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚房房及其它輔助助用房，并采采用戶內(nèi)獨(dú)用用的小樓梯連連接的房屋通通風(fēng)、采光較較好，布局緊緊湊，功能分分明，只是戶戶內(nèi)樓梯占去去一定使用面面積，上下兩兩層只有一個個出口，發(fā)生生火災(zāi)時，人人員不易疏散散。躍層式住住宅的優(yōu)點(diǎn)是是每戶都有較較大的采光面面，通風(fēng)較好好，戶內(nèi)居住住面積和輔助助面積較大，布布局緊湊，功功能明確，相相互干擾較小小。24、復(fù)式商品房房是由香港建建筑師創(chuàng)造設(shè)設(shè)計(jì)的一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)型房屋，是是在層高的一一層樓中增建建一個夾層，從從而形成上下下兩層的樓盤盤房。實(shí)際層層高要大大低低于躍層式住住宅。復(fù)式住住宅下層供起起居、餐飲、洗洗浴用，上層層供休息、儲儲藏用，戶內(nèi)內(nèi)設(shè)多處入墻墻式壁柜和樓樓梯。復(fù)式住宅是受躍層層式住宅的設(shè)設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)發(fā)，在建造上上仍每戶占有有上下兩層，實(shí)實(shí)際是在層高高較高的一層層樓中增建一一個1.2米的夾層，兩兩層合計(jì)的層層高要大大低低于躍層式住住宅（李氏設(shè)設(shè)計(jì)為3.3米，而一般般躍層式為5.6米），復(fù)式式住宅的下層層供起居用，炊炊事、進(jìn)餐、洗洗浴等，上層層供休息睡眠眠用，戶內(nèi)設(shè)設(shè)多處墻式壁壁柜和樓梯，中中間樓板也即即上層地板。一一層的廚房高高2米，上層貯貯藏讓高1.2米，上層直接接作為臥室床床面，人可坐坐起但無法直直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性性體現(xiàn)在：1.平面利用系數(shù)高，通通過夾層復(fù)合合，可使住宅宅的使用面積積提高50%70%。2.戶內(nèi)內(nèi)的隔層為木木結(jié)構(gòu)，將隔隔斷、家具、裝裝飾融為一體體，即是墻又又是樓板、床床、柜，降低低了綜合造價價。3.上部部夾層采用推推拉窗及墻身身多面窗戶，通通風(fēng)采光良好好，與一般層層高和面積相相同的住宅相相比，土地利利用率可提高高40%。因此復(fù)式式住宅同時具具備了省地、省省工、省料的的特點(diǎn)。復(fù)式住住宅在設(shè)計(jì)施施工和使用上上有一些不足足：1.復(fù)式住宅的的面寬大，進(jìn)進(jìn)深小，如采采用內(nèi)廓式平平面組合必然然導(dǎo)致一部分分戶型朝向不不佳，自然采采光較差。2.層高高過低，如廚廚房只有2米高度，長長期使用易產(chǎn)產(chǎn)生局促弊氣氣的不適感，貯貯藏間較大，但但層高只有1.2米，很難充充分利用。3.由于室內(nèi)的隔斷樓樓板均采用輕輕薄的木隔斷斷，木材成本本較高，且隔隔音、防火功功能差，房間間的私密性、安安全性較差。25、錯層式住宅宅主要指的是是一套房子不不處于同一平平面，即房內(nèi)內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)衛(wèi)、廚、陽臺臺處于幾個高高度不同的平平面上。錯層式和和復(fù)式房屋有有一個共同的的特征區(qū)別于于平面式的房房屋。平面式式表示一戶人人家的廳、臥臥、衛(wèi)、廚等等所有房間都都處于同一層層面，而錯層層和復(fù)式內(nèi)的的各個房間則則處于不同層層面。錯層和和復(fù)式房屋的的區(qū)別在于盡盡管兩種房屋屋均處于不同同層面，但復(fù)復(fù)式層高往往往超過一人高高度，相當(dāng)于于兩層樓，而而錯層式高度度低于一人，人人站立在第一一層面平視可可看到第二層層面。因此錯錯層有“壓縮了的復(fù)復(fù)式”之稱。另外外，復(fù)式的一一、二層樓面面往往垂直投投影，上下面面積大小一致致；而錯層式式兩個（或三三個）樓面并并非垂直相疊疊，而是互相相以不等高形形式錯開。26、單元式住宅是指在多多層、高層樓樓房中的一種種住宅建筑形形式；通常每每層樓面只有有一個樓梯，住住戶由樓梯平平臺直接進(jìn)入入分戶門，一一般多層住宅宅每個樓梯可可以安排２４４到２８戶。所所以每個樓梯梯的控制面積積又稱為一個個居住單元。27、公寓式住宅是相對于獨(dú)院獨(dú)戶戶的西式別墅墅住宅而言的的。公寓式住住宅大多是高高層，標(biāo)準(zhǔn)較較高，每一層層內(nèi)有若干單單獨(dú)使用的套套房，包括臥臥室、起居室室、客廳、浴浴室、廁所、廚廚房、陽臺等等等，還有一一部分附設(shè)于于旅館酒店之之內(nèi)，供一些些常常往來的的中外客商及及其家眷中短短期租用。28、花園式住宅也叫西式洋房或小小洋樓，即花花園別墅。一一般都是帶有有花園草坪和和車庫的獨(dú)院院式平房或二二、三層小樓樓，建筑密度度很低，內(nèi)部部居住功能完完備，裝修豪豪華并富有變變化，住宅水水、電、暖供供給一應(yīng)俱全全，戶外道路路、通訊、購購物、綠化也也都有較高的的標(biāo)準(zhǔn)，一般般為高收入者者購買。29、SHOPPPING

MMALL直譯譯為“步行街購物物廣場”，是目前國國際上最流行行、經(jīng)營效果果最佳的零售售百貨模式，它它具有四大特特征：開放性性的公共休閑閑廣場、強(qiáng)烈烈吸引人氣；；開放性的對對外交通設(shè)計(jì)計(jì)，廣納周邊邊人氣，相對對閉合的內(nèi)部部通道回路，充充分利用有效效人流，購物物與休閑良性性互動，形成成驚人的商業(yè)業(yè)效應(yīng)。30、商品房的結(jié)構(gòu)房屋架構(gòu)可分為磚磚混結(jié)構(gòu)、磚磚木結(jié)構(gòu)和鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。31、框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼鋼筋混凝土澆澆搗成承重梁梁柱，再用預(yù)預(yù)制的加氣混混凝土、膨脹脹珍珠巖、浮浮石、蛭石、陶陶爛等輕質(zhì)板板材隔墻分戶戶裝配成而的的住宅。適合合大規(guī)模工業(yè)業(yè)化施工，效效率較高，工工程質(zhì)量較好好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)構(gòu)由梁柱構(gòu)成成，構(gòu)件截面面較小，因此此框架結(jié)構(gòu)的的承載力和剛剛度都較低，它它的受力特點(diǎn)點(diǎn)類似于豎向向懸臂剪切梁梁，樓層越高高，水平位移移越慢，高層層框架在縱橫橫兩個方向都都承受很大的的水平力，這這時，現(xiàn)澆樓樓面也作為梁梁共同工作的的，裝配整體體式樓面的作作用則不考慮慮，框架結(jié)構(gòu)構(gòu)的墻體是填填充墻，起圍圍護(hù)和分隔作作用，框架結(jié)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是是能為建筑提提供靈活的使使用空間，但但抗震性能差差。32、鋼混結(jié)構(gòu)住宅鋼混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)構(gòu)材料是鋼筋筋混凝土，即即鋼筋、水泥泥、粗細(xì)骨料料（碎石）、水水等的混合體體。這種結(jié)構(gòu)構(gòu)的住宅具有有抗震性能好好、整體性強(qiáng)強(qiáng)、抗腐蝕能能力強(qiáng)、經(jīng)久久耐用等優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，并且房間間的開間、進(jìn)進(jìn)深相對較大大，空間分割割較自由。目目前，多、高高層住宅多采采用這種結(jié)構(gòu)構(gòu)。但這種結(jié)結(jié)構(gòu)工藝比較較復(fù)雜，建筑筑造價也較高高。33、磚混住宅磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)一般指把磚磚砌體用作內(nèi)內(nèi)外承重墻或或隔墻，樓蓋蓋、屋蓋、梁梁、柱（也可可是磚柱）是是鋼筋混凝土土作用在墻柱柱上的荷載，主主要是由梁板板傳來的屋蓋蓋、樓蓋上的的活、恒荷載載，它通過墻墻柱基礎(chǔ)傳到到地基。作用用在縱墻上的的水平荷載（如如風(fēng)荷）一部部分直接由縱縱墻傳給橫墻墻，另一部分分則通過屋蓋蓋和樓蓋傳給給橫墻，再由由橫墻傳至基基礎(chǔ)，最后傳傳給地基，承承重墻的厚度度及長度是根根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)穩(wěn)定性的要求求，通過計(jì)算算來確定的。34、建筑高度按建筑高度劃分，房房屋可分為低低層房屋、多多層房屋和高高層房屋。根根據(jù)國家有關(guān)關(guān)政策對民用用建筑高度與與層數(shù)的設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)定：4-6層為多層住住宅；7-10層為小高層層住宅（也稱稱中高層住宅宅）；10層以上則為為高層住宅，有有高層塔樓、高高層板樓。35、低層房屋指高度低于或等于于10米的建筑物物，一般是1-3層建筑物，如如平房、別墅墅等。低層房房屋一般建筑筑結(jié)構(gòu)簡單，施施工期短，建建造成本低廉廉，給人以親親切安寧、有有天有地的感感覺，它的舒舒適度、方便便度和空間尺尺度優(yōu)于高層層。36、多層房屋指高于110米、低于或或等于24米的建筑物物。多層房屋屋一般4-8層，一般采采用磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)，少數(shù)采用用鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)。多層層房屋一般規(guī)規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)風(fēng)采光狀況好好，空間緊湊湊而不閉塞。與與高層相比，多多層房屋公用用面積少，得得房率相應(yīng)提提高。37、高層房屋指高于224米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一一般可分為小小高層、高層層和超高層。38、小高層一般指8層至122、13層的建筑。小小高層住宅一一般采用鋼筋筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)，帶電梯。小小高層有多層層親切安寧、房房型好、得房房率高的特點(diǎn)點(diǎn)，又有普通通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)度高、耐用用年限高、景景觀系數(shù)高，污污染程度低等等優(yōu)點(diǎn)。同時時，小高層對對土地的利用用率提高，土土地成本相對對下降，很受受房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的青睞。39、高層房屋指15層以上、24層以以下的建筑體體。因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)和建筑筑形態(tài)(點(diǎn)狀居多)的局限，房房型設(shè)計(jì)難度度大，要做到到每套室內(nèi)全全明、采光通通風(fēng)良好是有有很大難度的的。在城市中中心區(qū)，高層層有它的優(yōu)勢勢：對開發(fā)商商來說，單位位建筑面積土土地成本(即“樓面地價”)低；對住戶戶來說，視野野開闊，景觀觀系數(shù)高，塵塵土、噪音、光光線污染也少少，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)強(qiáng)度高，整整體性強(qiáng)。但但高層房屋也也有明顯的缺缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)工工藝比較復(fù)雜雜，材料性能能要求高，自自重大，對基基礎(chǔ)要求高，施施工難度較大大，建筑造價價相應(yīng)提高；；高層房屋電電梯、樓道、機(jī)機(jī)房、技術(shù)層層等公用部位位占用面積大大，得房率低低；如果電梯梯質(zhì)量不可靠靠，物業(yè)管理理不正常，就就很令人擔(dān)心心。40、超高層房屋指超過24層的建建筑體。超高高層房屋樓面面地價最低，但但建筑安裝成成本高。它給給人以氣派雄雄偉的感覺，可可以滿足一些些消費(fèi)者對視視野、景觀的的要求。超高高層房屋一般般建在城市黃黃金地段(最大限度地地利用土地資資源)或景觀良好好的城區(qū)(最充分地發(fā)發(fā)揮景觀資源源的作用)。使用率比比較：多層高高于高層，85%左右；高層層由于有電梯梯、電梯前室室等，需分?jǐn)倲偟墓妹娣e積較多，高層層塔樓使用率率72-755%，板樓在78-800%。建筑質(zhì)量量比較：多層層一般為磚混混結(jié)構(gòu)，抗震震性能比高層層差；高層一一般為鋼筋混混凝現(xiàn)澆，抗抗震性能好，折折舊年限長。房型構(gòu)造造比較：多層層一般坐北朝朝南，南北通通風(fēng)，使用面面積高、房型型合理，大開開間容易隔開開裝修；高層層一般為框架架結(jié)構(gòu)，加上上要考慮電梯梯的位置，戶戶型設(shè)計(jì)較難難，裝修也易易帶來不便。物業(yè)管理理收費(fèi)：多層層少于高層。41、智能化住宅根據(jù)建設(shè)設(shè)部全國住宅宅小區(qū)智能化化系統(tǒng)示范工工程要求，智智能化住宅要要達(dá)到安全防防范、信息管管理、信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，也即智智能化住宅是是將各種家庭庭自動化設(shè)備備、計(jì)算機(jī)及及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)與建筑技術(shù)術(shù)與藝術(shù)有機(jī)機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物物，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住戶可以在在任何時間任任何地點(diǎn)進(jìn)行行家庭遙控管管理或與外界界進(jìn)行聯(lián)系的的住宅。智能小區(qū)區(qū)由眾多智能能樓宇組成，其其旨在通過高高度集成的通通訊和計(jì)算機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)，把社社區(qū)的保安、物物業(yè)、服務(wù)及及公共設(shè)施連連接起來，實(shí)實(shí)現(xiàn)智能化和和最優(yōu)化管理理，使小區(qū)內(nèi)內(nèi)居民可以24小時與社區(qū)區(qū)醫(yī)院、學(xué)校校、超市、娛娛樂場所等處處聯(lián)絡(luò)。42、住宅小區(qū)住宅小區(qū)區(qū)也稱"居住小區(qū)"，是由城市市道路以及自自然界線（如如河流）劃并并不為交通干干道所越的完完整居住的地地段。一般設(shè)設(shè)置一整套可可滿足居民日日常生活需要要的基層專業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)施和和管理機(jī)構(gòu)。43、住宅配套設(shè)施指為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)衛(wèi)生、安全、寧寧靜、舒適的的居住環(huán)境而而必需的住宅宅附屬設(shè)施。住住宅配套設(shè)施施是由多系統(tǒng)統(tǒng)組成的，按按其服務(wù)層次次。應(yīng)包括以以下內(nèi)容：(l)住住宅基本生活活單元的配套套設(shè)施。人口口規(guī)模為3千人左右的的住宅群，其其配套設(shè)施應(yīng)應(yīng)有居民服務(wù)務(wù)站、小商店店、文化室、兒兒童游樂場等等；(2)住住宅小區(qū)的配配套設(shè)施。人人口規(guī)模在l萬人左右的的住宅群，其其配套設(shè)施包包括托兒所、幼幼兒園、小學(xué)學(xué)、中學(xué)、儲儲蓄所、郵電電所、運(yùn)動場場、糧店、煤煤店、百貨店店、副食品店店、菜店、飲飲食店、理發(fā)發(fā)店、小修理理門市部、綜綜