物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險及規(guī)避方式_第1頁
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物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險及躲避方式物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險及躲避方式物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險及躲避方式港聯(lián)物業(yè)港聯(lián)物業(yè)202358日公布了這樣一組數(shù)據(jù):萬科在全國20多個城市設(shè)立物業(yè)公司,萬科物業(yè)系統(tǒng)的員工數(shù)到達(dá)萬科物業(yè)系統(tǒng)的員工數(shù)到達(dá)13173人,占萬科總員工數(shù)的約80%總員工數(shù)的約80%;萬科物業(yè)的員工數(shù)量構(gòu)造2023年萬科物業(yè)治理總收入約2.53億元,僅占萬科全年營收的0.6%,2023年萬科物業(yè)實現(xiàn)的毛利僅85140.3一個勞動力密集型企業(yè),投入較大,風(fēng)險更大。務(wù)企業(yè)來講,是亟需探研的一個課題。務(wù)企業(yè)來講,是亟需探研的一個課題。一、物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險種類及特征一、物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險種類及特征未雨綢繆,防患于未然很有必要。未雨綢繆,防患于未然很有必要。1、一般企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險1.11.1創(chuàng)業(yè)風(fēng)險這類風(fēng)險主要在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的初始時期簡潔這類風(fēng)險主要在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的初始時期簡潔發(fā)生。這種經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生,來的最早,讓創(chuàng)業(yè)的根源。很多企業(yè)創(chuàng)立之初,重視市場,重視產(chǎn)所需資金,無視稅務(wù)。所需資金,無視稅務(wù)。1.2現(xiàn)金風(fēng)險這種風(fēng)險主要表現(xiàn)為損益表上利潤的期末1.2現(xiàn)金風(fēng)險業(yè)擴(kuò)張或工程上馬時無視了對現(xiàn)金供需的平業(yè)擴(kuò)張或工程上馬時無視了對現(xiàn)金供需的平競爭中的信用等級,最終使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈,力降低,導(dǎo)致資金沉淀;企業(yè)規(guī)模盲目擴(kuò)張,缺乏相應(yīng)的短、中、長期打算。乏相應(yīng)的短、中、長期打算。取裝修押金,完成“造血”功能。1.31.3進(jìn)展風(fēng)險損而退管、無工程“造血”等系列問題。都是公司的“大業(yè)務(wù)員”損而退管、無工程“造血”等系列問題。具體到物業(yè)效勞企業(yè),它有如下風(fēng)險:2、物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險低,簡潔發(fā)生“財務(wù)風(fēng)險”;員工眾多,簡潔發(fā)生2.1自然災(zāi)難風(fēng)險的某小區(qū)6臺“KONE”牌的電梯驅(qū)動板、CPU“生產(chǎn)風(fēng)險”;設(shè)備多且簡單,簡潔發(fā)生“運(yùn)行風(fēng)2.1自然災(zāi)難風(fēng)險的某小區(qū)6臺“KONE”牌的電梯驅(qū)動板、CPU20232023年6板全部被擊壞,無法使用,經(jīng)濟(jì)損失10萬元以工程購置了物業(yè)治理責(zé)任險和機(jī)器設(shè)備險。工程購置了物業(yè)治理責(zé)任險和機(jī)器設(shè)備險。保險,而有些效勞費(fèi)用較低,收費(fèi)率較低,工程經(jīng)營困難的小區(qū)來講,生怕就不會購置保險了。物業(yè)治理的災(zāi)難性風(fēng)險因經(jīng)濟(jì)等因素還將長期存在。[2023]年1864號已明確規(guī)定了,物業(yè)效勞費(fèi)的構(gòu)成中有:保險費(fèi)用。因此,費(fèi)用。20232023年春節(jié),北京某住宅小區(qū),保安因制2.2物業(yè)治理的效勞風(fēng)險沖突,堵門,打架;某品牌開發(fā)商旗下的物業(yè)服2.2物業(yè)治理的效勞風(fēng)險法庭法庭……此類風(fēng)險數(shù)不勝數(shù)。出了問題,就找物業(yè)索賠。怎么能和人的生命、巨額的財產(chǎn)成正比呢?誠我們常常在探討,你交1元的物業(yè)效勞費(fèi),怎么能和人的生命、巨額的財產(chǎn)成正比呢?誠統(tǒng)損失等,致使業(yè)仆人身、財產(chǎn)受到侵害,物業(yè)2.3物業(yè)治理的運(yùn)行風(fēng)險效勞企業(yè)還是要擔(dān)當(dāng)肯定責(zé)任的。2.3物業(yè)治理的運(yùn)行風(fēng)險護(hù)。2023年一保安主管擅自拿鑰匙開啟電梯,根底,只受到輕傷;2023年某甲級寫字樓工程18樓當(dāng)場摔進(jìn)負(fù)2樓的基坑……根底,只受到輕傷;2023年某甲級寫字樓工程工程部人員在清洗生活水箱時,缺氧工程部人員在清洗生活水箱時,缺氧……種種案例,數(shù)不勝數(shù)。專業(yè)人,做專業(yè)事,本,假設(shè)順當(dāng)還好,一旦消滅問題,節(jié)約的工資生怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及造成的損失。生怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及造成的損失。2.4物業(yè)治理的“生產(chǎn)”風(fēng)險20232.4物業(yè)治理的“生產(chǎn)”風(fēng)險……一個物業(yè)效勞企業(yè),動輒上百人,多則上千人,企業(yè)不建立安全制度,加強(qiáng)內(nèi)部治理,員工不加強(qiáng)自我保護(hù),“生產(chǎn)事故”就會時常發(fā)生。……一個物業(yè)效勞2.52.5物業(yè)治理的財務(wù)風(fēng)險20232023備再大賺一筆時,全部被套,而這時,業(yè)主要退業(yè)主工作能否將裝修押金再轉(zhuǎn)一年的物業(yè)效勞費(fèi)。還家一些企業(yè),本身注冊資本就幾十萬,還想去開展其它業(yè)務(wù)。想去開展其它業(yè)務(wù)。財務(wù)風(fēng)險是最致命的。財務(wù)風(fēng)險是最致命的。3、物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的特征3、物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的特征險的分析、掌握、預(yù)判。險的分析、掌握、預(yù)判。3.1物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險具有突發(fā)性、不確定、偶然性治理人員無法做出格外精準(zhǔn)的預(yù)判。上述案例治理人員無法做出格外精準(zhǔn)的預(yù)判。上述案例次,只是在沒有閱歷教訓(xùn)之前,大家都無視了,生問題嗎?生問題嗎?3.2物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險具有可測性、可變性應(yīng)當(dāng)格外擅長總結(jié),從業(yè)幾年來遇到的各種案例,應(yīng)當(dāng)就是生動的教材,而這些教材,完全可3.2物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險具有可測性、可變性以供其推斷,某階段、某天氣、某種狀況下會發(fā)生某些問題。而這些問題是可以通過安全檢查、位進(jìn)展巡察……位進(jìn)展巡察……3.3物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險具有客觀性、普遍性由于物業(yè)工程的物理環(huán)境,物業(yè)的簡單程素,并通過對物業(yè)治理風(fēng)險因素的掌握、躲避、的風(fēng)險。的風(fēng)險。二、物業(yè)經(jīng)營中易發(fā)生風(fēng)險的部門或崗位崗位發(fā)生的教訓(xùn)是慘痛的。崗位發(fā)生的教訓(xùn)是慘痛的。1、火災(zāi)亂,盡量的削減人員的傷亡就是成功的。2、上下班途中的工傷保險支付以外,企業(yè)還支付了一局部。33、崗位中暑或中毒夏天,保安、保潔室外作業(yè),主管、工程經(jīng)理要充分體察理要充分體察“民情”閱歷,不能一味蠻干。中毒是不專業(yè)造成的,中暑是不關(guān)心員工造成的。暑是不關(guān)心員工造成的。44、高空墜物用的。用的。5、電力設(shè)備損壞等。損壞等。6、電梯修理和使用啟,即使發(fā)生緊急事故。啟,即使發(fā)生緊急事故。7、治理糾紛7、治理糾紛盛,甚至發(fā)生打架的事情。盛,甚至發(fā)生打架的事情。2023年,某小區(qū)秩的人,于是上前制止,后發(fā)生沖突,結(jié)果一人肋工費(fèi)、養(yǎng)分費(fèi)。教訓(xùn)深刻。8、偷稅被查骨斷了三根,屬輕傷。后來,經(jīng)派出所協(xié)調(diào)免予刑事懲罰,但賠償受害人約3工費(fèi)、養(yǎng)分費(fèi)。教訓(xùn)深刻。8、偷稅被查稅務(wù)部門重罰;代收水電費(fèi),未經(jīng)業(yè)主同意,擅自加價,造業(yè)主投訴,遭物價部門調(diào)查、罰款。9、違規(guī)不辦理保險合同法》不給員工辦理“五險”,后遭員工舉報,向勞動監(jiān)察部門反映,不僅要補(bǔ)繳以前所欠全9、違規(guī)不辦理保險部,而且還要承受懲罰。部,而且還要承受懲罰。10、挪用資金,影響現(xiàn)金流10、挪用資金,影響現(xiàn)金流其它資金,已嚴(yán)峻影響了企業(yè)的正常進(jìn)展和經(jīng)其它資金,已嚴(yán)峻影響了企業(yè)的正常進(jìn)展和經(jīng)營。營。三、物業(yè)治理經(jīng)營風(fēng)險的處置和防范在對物業(yè)治理中的風(fēng)險進(jìn)展全面分析之后,險的特點、性質(zhì)、類別及其潛在影響等,制定風(fēng)的損失。3.13.1風(fēng)險處置方案風(fēng)險掌握和風(fēng)險保險。11、風(fēng)險轉(zhuǎn)移是目前很多物業(yè)企業(yè)已在運(yùn)用擔(dān)相應(yīng)工作。譬如:電梯維保、外墻清洗、化糞池清掏、生活水箱的清洗等。池清掏、生活水箱的清洗等。22、風(fēng)險自留是將無需或無法轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)買物業(yè)保險問題。買物業(yè)保險問題。33、風(fēng)險掌握主要指物業(yè)企業(yè)實行各種措施削減風(fēng)險發(fā)生的概率和頻率以及降低損失程度。風(fēng)險的先進(jìn)技術(shù)設(shè)施,等等。常檢查是否有被遺漏的存在于物業(yè)及物業(yè)治理常檢查是否有被遺漏的存在于物業(yè)及物業(yè)治理方案進(jìn)展評估,以評價風(fēng)險分析的結(jié)果是否準(zhǔn)方案進(jìn)展評估,以評價風(fēng)險分析的結(jié)果是否準(zhǔn)驗數(shù)據(jù)。驗數(shù)據(jù)。3.2風(fēng)險防范方案1、遵紀(jì)守法,合法經(jīng)營,按章辦事1.11.1審。物業(yè)效勞合同、業(yè)主手冊、前期物業(yè)治理服LOGO及字樣,結(jié)果后來官司敗訴:你這是格式合同,霸王條款。依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī),指導(dǎo)性文件,不危急,輕則賠錢,重則影響公司進(jìn)展。危急,輕則賠錢,重則影響公司進(jìn)展。建立員工風(fēng)險意識。企業(yè)負(fù)責(zé)人,肯定教育員工,催促員工按章辦事,遵紀(jì)守法,不能做違法亂紀(jì)的事情。做違法亂紀(jì)的事情。證、電工證等。專業(yè)人員必需持證上崗。如:電梯工、高壓進(jìn)網(wǎng)證、電工證等。共設(shè)施設(shè)備所取得的收益應(yīng)屬于毗鄰或全體業(yè)主全部。物業(yè)效勞肯定要留意收益是屬于業(yè)主主全部。物業(yè)效勞肯定要留意收益是屬于業(yè)主后期和業(yè)主委員會安排收益。后期和業(yè)主委員會安排收益。22、購置保險、分擔(dān)風(fēng)險目前筆者所在公司除正常的法律規(guī)定的險為購置保險會加大本錢支出,其實你在預(yù)算時,就應(yīng)當(dāng)把這項支出考慮進(jìn)去。3、穩(wěn)步經(jīng)營,不盲目擴(kuò)張;避開資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險風(fēng)險標(biāo),穩(wěn)打穩(wěn)扎,不盲目擴(kuò)張,“饑不擇食”。理方法,覺察人才,培育人才,學(xué)習(xí)、總結(jié)性的工作保持持續(xù)性、連貫性、系統(tǒng)性。工作保持持續(xù)性、連貫性、系統(tǒng)性。不靈,對企業(yè)的損害是巨大的不行估量的。不靈,對企業(yè)的損害是巨大的不行估量的。44、提升業(yè)主認(rèn)知度,提升品牌形象效勞過

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