某地產(chǎn)公司全年?duì)I銷方案

保利中心2010全年?duì)I銷方案目錄1、成都市場

2、區(qū)域市場及競品分析

3、項(xiàng)目解讀

4、客戶分析

5、項(xiàng)目營銷定位

6、銷售策略及執(zhí)行

7、推廣策略及執(zhí)行

8、廣告表現(xiàn)1:成都市場09年成都主城區(qū)：供應(yīng)、成交雙雙強(qiáng)勢上揚(yáng)09年的市場在成功消化本年度的供應(yīng)的同時，也在消化07、08年的存量09年主城區(qū)商品住宅的成交量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量成都市主城區(qū)商品住宅的的成交量幾乎每月都處于每月100萬平方米左右的高位第一個成交量高峰—5月，主體經(jīng)濟(jì)回暖、利好政策和房交會的累加效應(yīng)，使成交量一躍達(dá)到了200多萬平米。第二個成交量高峰—11月，由于樓市利好政策的結(jié)束和房價的一路上揚(yáng)，出現(xiàn)了大量的恐慌性消費(fèi)，11月成交量達(dá)到145萬余平方米。2009年市場存量概況截至2009年11月30日，成都市商品住宅可售建筑面積約516.72萬㎡（環(huán)比10月下降12.35%），可售套數(shù)46293套（環(huán)比10月下降12.68%）根據(jù)成都市2009年的月平均成交面積（103萬㎡/月）測算，目前的存量銷售周期為5個月，市場已屬于中度供不應(yīng)求的供求關(guān)系。2009年1月—2009年11月商品住宅可售數(shù)據(jù)分析2009年環(huán)線供應(yīng)對比從新增供應(yīng)量的環(huán)域分配來看，“一環(huán)至二環(huán)”環(huán)域僅占到15%，“二環(huán)至三環(huán)”環(huán)域占到了53%，“三環(huán)外”環(huán)域占到了32%。針對本項(xiàng)目所在的二環(huán)內(nèi)區(qū)域，按照上圖分析，屬于供應(yīng)量稀少的區(qū)域。2009年11月各環(huán)域新增商品住宅供應(yīng)量對比統(tǒng)計2010年年初周成交趨勢2010年1月1日—15日，成都市共成交商品住宅748套，合計7.17萬平方米，相比2009年全年平均值分別下降86.88%和85.72%，環(huán)比2009年12月分別下降89%和91.6%。近兩個月主城成交情況宏觀市場總結(jié)09年成都樓市整體銷售火爆，量價齊增。年末政府連續(xù)出臺政策遏制抑制房價飆升。受政府宏觀政策，金融政策，傳統(tǒng)營銷淡季等多種不利因素的影響，2010年1月樓市出現(xiàn)明顯下滑。短期內(nèi)客戶觀望，市場成交狀況將持續(xù)受到影響。2010年市場整體保持平穩(wěn)，上年火爆難以再現(xiàn)。世家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)是2010上半年政府會持續(xù)保持目前的“遏制”狀態(tài)，年中開始政策會逐步放松，市場預(yù)期較好。宏觀市場對本項(xiàng)目的啟示本項(xiàng)目主要銷售時間在2010年下半年，屬于國家宏觀調(diào)控開始放松期，市場開始有好轉(zhuǎn)的趨勢。本項(xiàng)目可抓住2010年下半年的有利市場形勢，以回款最快的住宅推售開始，集中爆破，成功完成年度銷售10億的任務(wù)。在把握握了宏宏觀市市場之之后，，我們們進(jìn)一一步了了解區(qū)區(qū)域市市場的的發(fā)展展。2:區(qū)區(qū)域市市場及及競品品分析析09年成都都二環(huán)區(qū)域域內(nèi)住宅供供不應(yīng)求可以看到，，2009年年成都二環(huán)環(huán)以內(nèi)區(qū)域域銷售套數(shù)數(shù)持續(xù)高于于供應(yīng)套數(shù)數(shù)。環(huán)域市市場呈現(xiàn)供供不應(yīng)求的的局面。二環(huán)內(nèi)住宅宅因供需價價格走勢穩(wěn)穩(wěn)步上升區(qū)域內(nèi)可比比樓盤選擇擇區(qū)域內(nèi)可比比樓盤選取取原則：單價接近可供貨量較較大產(chǎn)品形態(tài)趨趨同項(xiàng)目品質(zhì)接接近按照以上原原則，我們們選擇了：：萬科金色色海蓉、成成都A區(qū)、、華宇榮國國府、來福福士廣場、、朗御、望望江橡樹林林、華潤翡翡翠城為參參考。本案金色海蓉翡翠城橡樹林成都A區(qū)朗御華宇蓉國府府來福士廣場場重點(diǎn)項(xiàng)目華宇蓉國府來福士廣場成都A區(qū)朗御望江橡樹林華潤翡翠城萬科金色海蓉差異優(yōu)勢人民南路旁推貨早高升橋成熟區(qū)域黃金地段臨近錦江，面臨河景臨河景觀成熟大盤開發(fā)商品牌戶型得房率高產(chǎn)品價格（表單均價）預(yù)計12000未定9000預(yù)計14000（精裝）8500800012000（精裝，實(shí)得8400元/平米）項(xiàng)目發(fā)展階段還未開盤未開盤平穩(wěn)銷售期還未開盤平穩(wěn)銷售期成熟平穩(wěn)階段平穩(wěn)銷售期09年供應(yīng)量（萬平米）61322509年業(yè)績--年銷售約500套房源-整體銷售相對平穩(wěn)，下半年年開始提升錯誤判斷市場，斷貨半年，下半年以商業(yè)銷售為主推廣力度-以項(xiàng)目旁墻體廣告為主以項(xiàng)目周邊戶外導(dǎo)示為主-階段性媒體爆發(fā)階段性媒體爆發(fā)線上推廣基本停滯市場形象--南一環(huán)地段優(yōu)勢成熟生活配套區(qū)-臨河大盤成熟生態(tài)住宅區(qū)投資及年輕人居住項(xiàng)目競爭力度大較小寫字樓競爭大小較大較大小小區(qū)域內(nèi)可比比樓盤橫向向比對09年區(qū)域域可比樓盤盤供應(yīng)量46萬方，，除成都A區(qū)以外，，其他樓盤盤均到近98%的去去化率，總總銷售41萬方。2009年年區(qū)域可比比樓盤銷售售表現(xiàn)以上數(shù)據(jù)均均為備案數(shù)數(shù)據(jù)金色海蓉09年市場場表現(xiàn)萬科金色海海蓉供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品包括：：65平米精精裝高層（（實(shí)得90-112平米）；；43-75平米。09年萬高高層產(chǎn)品從從6月開始始斷貨，下下半年銷售售以為主。。全年僅銷銷售5萬余余方（含））。華潤翡翠城城09年市市場表現(xiàn)華潤翡翠城城供應(yīng)產(chǎn)品品包括：78-120平米高高層；09年華潤潤翡翠城將將08年庫庫存的4期期產(chǎn)品銷售售完畢，并并推出其景景觀資源最最差的5期期產(chǎn)品，整整個價格較較年初上漲漲近1500元/平平米，全年年銷售近22萬方。。成都A區(qū)09年市場場表現(xiàn)成都A區(qū)供供應(yīng)產(chǎn)品包包括：55-150平米電電梯公寓。。09年12月14日日，成都A區(qū)開盤開開盤銷售率率僅30%左右，該該項(xiàng)目前期期并未進(jìn)行行大量推廣廣，以項(xiàng)目目周邊的戶戶外廣告宣宣傳項(xiàng)目區(qū)區(qū)位為主。。全年銷售售1.6萬萬余方。望江橡樹林林供應(yīng)產(chǎn)品品包括：78-120平米高高層電梯。。09年望江江橡樹林以以消化前期期庫存為主主，并根據(jù)據(jù)市場好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)上調(diào)價格格，年底較較年初上漲漲1700元/平米米，同時一一期產(chǎn)品全全部售罄。。全年銷售售12.6萬方。望江橡樹林林09年市市場表現(xiàn)2009年年區(qū)域可比比樓盤銷售售表現(xiàn)華宇蓉國府府華宇蓉國府凈用地（畝）土地用途容積率樓面地價可開發(fā)建面成交價（萬元/畝）39.598商住4.45215.91116154.711530萬/畝該地塊在2007年年底由華宇宇集團(tuán)經(jīng)過過60余次次舉牌，以以1530萬/畝的的單價拍下下，成交總總價60523.74萬元。。華宇蓉國府府位于武侯侯區(qū)人民南南路，緊臨臨四川省體體育館，定定位為復(fù)合合型國際商商業(yè)建筑集集群，由6棟高層建建筑組成。。包括甲級寫寫字樓、綜綜合商業(yè)、、五星級酒酒店、國際際公寓。（（原定于09年底開開盤，后推推遲，預(yù)計計2010年4月開開盤，單價價12000元/平平米）酒店寫字樓住宅住宅住宅住宅人民南路2010年年潛在可比比樓盤概況況2010年年潛在可比比樓盤概況況來福士廣場場來福士廣場凈用地（畝）土地用途容積率樓面地價可開發(fā)建面成交價（萬元/畝）49商住628113095411775該地塊在2006年年底由凱德德置業(yè)旗下下成都來福福士公司斥斥資8.7億元拍下下。來福士廣場場位于位于于成都市主主干道人民民南路與一一環(huán)路交匯匯點(diǎn)以東，，即人民南南路四段（（原四川博博物館地塊塊）。項(xiàng)目包括甲甲級寫字樓樓（76494㎡）），星級酒酒店（44644㎡㎡），服務(wù)務(wù)式公寓（（11849㎡），，T5塔樓樓（26261㎡）），零售商商業(yè)（74844㎡㎡）目前狀態(tài)：：所有產(chǎn)品品目前未對對外公開推推售，預(yù)計計2010年3-4月推售，，2010年年底商商業(yè)租售完完畢試運(yùn)營營，2011年4月月辦公樓投投入使用朗御朗御凈用地（畝）土地用途容積率樓面地價可開發(fā)建面成交價（萬元/畝）11.3487商住5.5385077805.131540萬/畝該地塊在2006年年底由新嘉嘉置地拍下下。朗御位于成成都市一環(huán)環(huán)路內(nèi)，錦錦江區(qū)大慈慈寺路3號號，是現(xiàn)代代化的高檔檔公寓建筑筑，其功能能齊全、檔檔次高，建建成后將成成為成都市市的新地標(biāo)標(biāo)。由南南北兩棟對對稱的高層層塔樓和三三層地下室室組成，兩兩棟塔樓建建筑高度172米，，地上51層，于第第39層（（高120米）處通通過空中連連廊相連。。預(yù)計2010年4月月開盤，單單價14000元/平米.2010年年潛在可比比樓盤概況況區(qū)域可比樓樓盤2010年供應(yīng)應(yīng)量預(yù)估以上數(shù)據(jù)根根據(jù)09年年銷售情況況預(yù)估整體供應(yīng)量量將達(dá)38萬平米左左右。供應(yīng)高峰集集中在今年年上半年，，特別是春春季房交會會的5-6月。主要供應(yīng)集集中在華潤潤翡翠城。。來福士廣場場寫字樓、、服務(wù)式公公寓均為持持有經(jīng)營，，不進(jìn)行銷銷售。供應(yīng)面積集集中在90平米以下下房源，占占總供應(yīng)量量的50%左右。各個開發(fā)商商均會在上上半年加速速推貨，快快速銷售，，在項(xiàng)目平平穩(wěn)推售期期區(qū)域市場小小結(jié)2009年年區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目順應(yīng)市市場大好的的勢頭，呈呈現(xiàn)出非常常好的銷售售業(yè)績。由由此證明此此類產(chǎn)品獲獲得了市場場認(rèn)可，符符合市場需需求的潮流流。2010年年，項(xiàng)目周周邊預(yù)推樓樓盤少，除除華宇蓉國國府外，二二環(huán)內(nèi)幾乎乎沒有類似似產(chǎn)品上市市。項(xiàng)目處于棕棕南-棕北北板塊，盡盡管板塊內(nèi)內(nèi)競爭產(chǎn)品品較小，但但預(yù)計2010年國國際城南區(qū)區(qū)域?qū)⒂写蟠罅慨a(chǎn)品面面試，市場場熱點(diǎn)將停停留在國際際城南，面面臨對項(xiàng)目目目標(biāo)客群群的部分分分流。在市場全面面把握的基基礎(chǔ)上我們們將對項(xiàng)目目展開深入入理解。3:項(xiàng)目解解讀項(xiàng)目核心價價值解構(gòu)本案研究四大價值區(qū)域價值品牌價值產(chǎn)品價值投資價值保利中心桐梓林生活活配套圈玉林生活配配套圈商業(yè)配套圈圈川大生活配配套圈百聯(lián)天府生生活配套圈圈棕南生活配配套區(qū)教育配套：：四川大學(xué)學(xué)、川大附附小、錦官官新城小學(xué)學(xué)、棕北小小學(xué)、棕北北中學(xué)、中中醫(yī)藥大學(xué)學(xué)、成都七七中、成都都信息工程程學(xué)院商業(yè)配套：：一環(huán)路經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈、川川大校園經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈、玉玉林商業(yè)圈圈、桐梓林林商業(yè)圈、、棕南商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈、、百聯(lián)天府府商業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈醫(yī)療配套套：四川川省第二二人民醫(yī)醫(yī)院、四四川省腫腫瘤醫(yī)院院、安琪琪兒婦產(chǎn)產(chǎn)科醫(yī)院院、華西西醫(yī)院、、華西口口腔醫(yī)院院、華西西婦產(chǎn)兒兒醫(yī)院、、棕南婦婦科醫(yī)院院區(qū)域價值值研究二二環(huán)內(nèi)內(nèi)，主城城區(qū)中心心，配套套極為成成熟和齊齊全。地鐵：地地鐵1號號線，地地鐵3號號線雙地地鐵一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路地鐵1號線地鐵3號線保利中心通往機(jī)場15分鐘通往新會展市政辦公區(qū)15分鐘道路系統(tǒng)統(tǒng)：一環(huán)環(huán)路，二二環(huán)路，，城市中中軸人民民南路，，科華大大道公交系統(tǒng)統(tǒng)：桂溪溪公交站站13條條公交線線路輻射射全成都都6路、49路、、55路路、62路、97路109路、111路路、112路、、304路411路路、501路、、521路、817路路區(qū)域價值值研究主主城區(qū)區(qū)二環(huán)內(nèi)內(nèi)，城市市一二環(huán)環(huán)環(huán)線交交通，人人民南路路都市主主干道，，雙地鐵鐵桐梓林片區(qū)棕南、棕北片區(qū)玉林片區(qū)紫荊生活片區(qū)成都傳統(tǒng)富人區(qū)美國領(lǐng)事館住宅：棕南片區(qū)再無新增住宅供應(yīng)區(qū)位上看，保利中心位于成都傳統(tǒng)富人區(qū)的棕南、棕北片區(qū)，該片區(qū)后續(xù)供應(yīng)量相當(dāng)有限，除蓉國府、來福士廣場外，已無新增土地供應(yīng)。保利中心樓面地價：3487元/㎡總建面：39萬㎡用地性質(zhì)：商住來福士廣場樓面地價：4450元/㎡總建面：23.3萬㎡用地性質(zhì)：商業(yè)蓉國府樓面地價：5215元/㎡總建面：16.17萬㎡用地性質(zhì)：商住SBD商業(yè)、寫字樓：SBD大規(guī)模商業(yè)綜合體39萬㎡的建筑規(guī)模，保利中心是人民南路科技商務(wù)區(qū)SBD（連接中央商務(wù)區(qū)與城南新區(qū)城市中軸線的專業(yè)科技商務(wù)區(qū)，將成為成都的金融大道、商務(wù)要地、企業(yè)總部基地和重要的商業(yè)區(qū)）的大規(guī)模商業(yè)綜合體。區(qū)域價值值研究棕棕南，，老牌傳傳統(tǒng)高檔檔住宅區(qū)區(qū)，（南南部科技技商務(wù)區(qū)區(qū)）核心心區(qū)老核心都都市區(qū)國際稀缺區(qū)域價值值爆發(fā)點(diǎn)點(diǎn)在全國：：連續(xù)三三年蟬聯(lián)聯(lián)央企房房地產(chǎn)品品牌價值值第一名名保利地產(chǎn)產(chǎn)是中國國保利集集團(tuán)控股股的大型型國有房房地產(chǎn)企企，也是是中國保保利集團(tuán)團(tuán)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的的主要運(yùn)運(yùn)作平臺臺，國家家一級房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)企業(yè)，，名列國國有房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)綜合實(shí)實(shí)力榜首首，并連連續(xù)三年年蟬聯(lián)央央企房地地產(chǎn)品牌牌價值第第一名。。在成都：：成都樓樓市迎來來保利時時代保利·公公園198以持持續(xù)每周周數(shù)千萬萬元的銷銷售速度度引領(lǐng)樓樓市。單單盤年銷銷售悅20億元元，成為為目前成成都樓市市的最高高紀(jì)錄。。品牌價值值研究企企業(yè)品品牌價值值：地產(chǎn)產(chǎn)央企綜綜合實(shí)力力品牌價價值第一一名，中中國房企企前三品牌價值值爆發(fā)點(diǎn)點(diǎn)實(shí)力文化運(yùn)作作城市推動動力產(chǎn)品價值值

保利利中心經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)保利中心基本信息東區(qū)總建面（平米）109770公寓建面（平米）77310.93商業(yè)街建面（平米）4777.02容積率5.0停車位430西區(qū)總建面（平米）285352.04辦公（平米）119884住宅（平米）97497容積率8.0停車位1300總建面（平米）395122.93領(lǐng)事館路路盛隆街寫字樓住宅公寓商業(yè)街樓號住宅層數(shù)單元戶型配比兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)88-90平方米125-130平方米145-150平方米南樓37747403774074377407437148370北樓37747403774740小計

518259148總戶數(shù)925戶型比

56.00%28.00%16.00%東區(qū)1辦公樓號層數(shù)戶型配比合計75-8060-6526613339911966.67%33.33%東區(qū)2公寓樓號層數(shù)戶型配比65-70342219100.00%東區(qū)2公寓樓號層數(shù)戶型配比65-70342219100.00%樓號層數(shù)戶型配比60-6565-7070-7575-8085-90合計5738951919228西塊1925.00%16.67%41.67%8.33%8.33%住宅合計計：925套合計：1311套住宅產(chǎn)品品的套型型和面積積符合市市場主流流需求，，并且在在二手房房交易市市場同樣樣屬于交交易量活活躍的產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品梳理理結(jié)論：：全流通、、都市主主流產(chǎn)品品項(xiàng)目的四四至邊界界東至人民民南路南至二環(huán)環(huán)路西至科華華北路北至成科科西路本案S優(yōu)勢O機(jī)會區(qū)域優(yōu)勢勢：傳統(tǒng)統(tǒng)意義上上的成都都富人區(qū)區(qū)，城市市核心區(qū)區(qū)域升值值潛力巨巨大品牌優(yōu)勢勢：保利利地產(chǎn)國國內(nèi)一線線房企產(chǎn)品設(shè)計計合理，，品相好好，住宅宅面積合合理棕南片區(qū)區(qū)從03年起幾幾乎無新新的住宅宅產(chǎn)品供供應(yīng)。W劣勢體量較大大的產(chǎn)品品在成都都一直銷銷售不暢暢。商住混合合，形象象較難統(tǒng)統(tǒng)一。T威脅市場大勢勢的不確確定性以以及政策策的不確確定性。。整體供應(yīng)應(yīng)量和剛剛需產(chǎn)品品供應(yīng)量量增加產(chǎn)產(chǎn)生巨大大壓力。。策略緊抓區(qū)域域未來發(fā)發(fā)展預(yù)期期和供應(yīng)應(yīng)空白，，盡快推推出主流流住宅產(chǎn)產(chǎn)品搶占占市場。。策略以項(xiàng)目整整體形象象引領(lǐng)亮亮相，后后期對產(chǎn)產(chǎn)品重點(diǎn)點(diǎn)“照顧顧”。策略控制整體體去化速速率，在在保證發(fā)發(fā)展商資資金安全全的前提提下，爭爭取整體體收益最最大化。。策略成熟產(chǎn)品品+成熟熟品牌增增加項(xiàng)目目人氣。。項(xiàng)目的分分析產(chǎn)品價值值解讀美領(lǐng)館國際級商務(wù)中心寫字樓國際級商務(wù)自由空間現(xiàn)代生活無限空間loft美領(lǐng)館都會華宅住宅城市核心高稀缺商業(yè)街鋪產(chǎn)品價值值解讀產(chǎn)品價值值總爆發(fā)發(fā)點(diǎn)：都市、國國際化、、高規(guī)格格、時尚尚保利中心心城市核心心區(qū)域絕絕版商業(yè)業(yè)街國際都市市商務(wù)中中心自由空間間都市中心心華宅國際都市市商務(wù)中中心住宅：選取了保保利中心心周邊，，棕南片片區(qū)6個個二手住住宅樓盤盤，觀察察其08年底以以來的租租金變化化情況。。可以看出出這6個個二手項(xiàng)項(xiàng)目平均均租金增增長到436元元/㎡/年，每每平米年年增長率率達(dá)9.6%。。升值潛潛力巨大大。6021609666797331平均售價棕南片區(qū)二手樓盤售價情況商務(wù)辦公公與商業(yè)業(yè)：根據(jù)規(guī)劃劃，保利利中心位位于核心心區(qū)域，，連接與與新城南南商務(wù)區(qū)區(qū)，升值值潛力大大；周邊寫字字樓年投投資回報報率在10%左左右。元/㎡項(xiàng)目名稱當(dāng)前租金（元/㎡/月）售價(元/㎡)年租金回報率商鼎國際11013,00010%力寶大廈12015,0009.6%威斯頓聯(lián)邦大廈12015,0009.6%國航世紀(jì)中心12013,83010.4%棕北公寓棕南公寓南方花園棕港公寓盤古花園保利中心川大花園威斯頓聯(lián)邦大廈力寶大廈商店國際國航世紀(jì)中心寫字樓住宅投資價值值研究主主城區(qū)區(qū)寸土寸寸金，2009年租售售價格飆飆升迅猛猛稀缺加速升值值投資價值值爆發(fā)點(diǎn)點(diǎn)四大價值值爆發(fā)點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)區(qū)域價值老核心都市區(qū)核心稀缺品牌價值實(shí)力文化運(yùn)作城市推動力價值點(diǎn)匯集：稀缺區(qū)域—城南美領(lǐng)館項(xiàng)目屬性—都市項(xiàng)目性格—時尚投資價值稀缺產(chǎn)品價值都市國際時尚產(chǎn)品理解解將深入入指導(dǎo)我我們對各各自目標(biāo)標(biāo)客群的的定位。。4:客戶戶分析保利中心項(xiàng)目屬性推導(dǎo)目標(biāo)客戶群體區(qū)域意義所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域所在區(qū)域文化氛圍濃厚所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域靠近等歷史文化區(qū)區(qū)域內(nèi)涵靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域靠近繁華商業(yè)區(qū)可選擇的交通工具比較多方便的公交路線交通設(shè)施周邊道路好，交通順暢出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站生活設(shè)施靠近比較好的醫(yī)院靠近大超市,購物中心,餐飲等生活設(shè)施教育設(shè)施靠近大學(xué)等高等教育院?？拷哔|(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校休閑設(shè)施靠近公園、綠化帶等人工景觀靠近運(yùn)動場館等比較好的健身休閑設(shè)施自然設(shè)施風(fēng)水比較好靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物保利的中中心的目目標(biāo)客戶戶很“務(wù)務(wù)實(shí)”、、“時時尚”，，他們們對于居居住在城城市核心心社區(qū)具具有虛榮榮感，并并且依賴賴、享受受都市生生活。保利中心心核心群體體定位都市人中產(chǎn)人前沿人客戶定義義寫字樓客客戶定義義寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品：市場定位位：美領(lǐng)館國國際級商商務(wù)中心心客戶定位位：全域大企企業(yè)、大大商家客戶白描描：大型企業(yè)業(yè)、財團(tuán)團(tuán)、世界500強(qiáng)企企業(yè)以及及基金投投資客客戶定義義

定義義市場定位客戶定位客戶白描國際商務(wù)空間覆蓋成都全域、以城南中小企業(yè)為主；投資客律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、個人工作室、廣告公司、小型公司、企業(yè)辦事處現(xiàn)代無限居住空間新潮、個性化居?。粫r尚的一族，個性張揚(yáng)，城南自用、投資客戶為主都會購房者客戶定義義

目標(biāo)標(biāo)客戶細(xì)細(xì)分（商商務(wù)）

辦公自用型企業(yè)一族行業(yè)類型信息咨詢、財務(wù)、咨詢、法律、行業(yè)外包、銷售類連鎖公司、保險代理、國際金融服務(wù)金融咨詢、編輯記者、自由撰稿、軟件設(shè)計、網(wǎng)站設(shè)計、美術(shù)、音樂、會計、律師、廣告、策劃、保險中介、外企在國內(nèi)聯(lián)絡(luò)職員或技術(shù)工程師、期貨炒家行業(yè)特點(diǎn)高附加值的成長型企業(yè)1-10人小型/微型企業(yè)外埠中型企業(yè)駐成都辦事處及小型分支機(jī)構(gòu)自由度較高，不受傳統(tǒng)辦公室束縛工作時間跨國協(xié)同工作等需要24小時工作的企業(yè)大部分工作完全可以在家中獨(dú)立完成或通過在網(wǎng)上與他人的協(xié)同工作來完成可以專注一職，也可以是兼職工作電子通勤族工作不受時間和地點(diǎn)制約辦公環(huán)境對事業(yè)的發(fā)展壯大無過多限制腦力工作特點(diǎn)明顯購買動機(jī)高形象、高品位、高性價比、高使用率、高自由度、高投資性企業(yè)處于發(fā)展提升期，現(xiàn)有辦公空間不能滿足形象需求希望買到高性價比辦公室，即低總價與最高使用效率的強(qiáng)烈對比地段的絕對優(yōu)勢獨(dú)自開創(chuàng)事業(yè)，免掉了因上下班交通擁擠而浪費(fèi)時間。工作、居住皆可賦予工作空間以接待能力和形象展示能力高性價比，高單價低總價買一層享用兩倍空間可以在自己的空間充分發(fā)揮個性，且完全可作為對外展示的平臺地段的絕對優(yōu)勢對辦公外部環(huán)境的要求靠近大企業(yè)、在城市中心、交通便利、關(guān)聯(lián)公司相對集中的區(qū)域繁華路段、成熟的配套、靠近最強(qiáng)企業(yè)對內(nèi)部空間的要求強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，靈活性很強(qiáng)的人員盡量不占用過多空間高時尚性，能充分表達(dá)公司獨(dú)特的個性1、 強(qiáng)調(diào)空間感，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)環(huán)境對思維創(chuàng)意的啟發(fā)2、 強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意延展性，表達(dá)個性的延續(xù)性，并傳遞領(lǐng)域感3、 強(qiáng)調(diào)功能性，既滿足工作和生活空間分開，又可以融為一體，讓工作成為生活的一部分客戶定義義

住宅宅市場定定位產(chǎn)品市場定位 客戶定位 客戶白描美領(lǐng)館都市華宅都市動物中產(chǎn)階級時代的主力：28-40歲的城市中產(chǎn)主力，公司中層，依托城市，高知高薪人群，勇于嘗試新鮮事物；、的使用者，關(guān)注財經(jīng)、高端時尚娛樂；二級城市高端客群客戶特征征：青年之家家及小太太陽家庭庭為主，，年齡集集中在30-40歲之之間客群來源源：1、城南南（紫荊荊、玉林林、棕南南）地域域客戶為為主、部部分城區(qū)區(qū)其他區(qū)區(qū)域的換換房需求求客戶；；2、周邊邊、金融融業(yè)高收收入人群群、高管管等；高高校和大大型醫(yī)療療單位生生活圈。。3、人南南沿線國國有企事事業(yè)單位位和政府府公務(wù)員員；4、區(qū)域域良好發(fā)發(fā)展前景景帶來的的投資客客5、二級級城市的的客戶；；6、投資資客置業(yè)關(guān)注注點(diǎn)：對區(qū)域的的認(rèn)可度度較高，，看重發(fā)發(fā)展?jié)摿ασ箜?xiàng)目目的地段段要接近近城市核核心及上上班地點(diǎn)點(diǎn)房屋是其其社會標(biāo)標(biāo)簽，時時尚感、、身份感感、稀缺缺感客戶定義義住宅、客客戶的共共性客戶定義義客戶總體體特點(diǎn)保利中心心豐富的的產(chǎn)品供供應(yīng)決定定了客群群適應(yīng)性性較為廣廣泛客戶區(qū)域域以城南南、城中中心客戶戶為主，，有明確的的都市傾傾向不守舊、、有個性性、奢侈侈品的追追隨者新鮮事物物的嘗試試者時代的中中高層主主力軍購買行為為中投資資是其主主要的購購買動機(jī)機(jī)之一5：項(xiàng)目目營銷定定位營銷定位位推導(dǎo)邏邏輯市場定位位市場客戶項(xiàng)目推導(dǎo)關(guān)鍵鍵詞提煉煉A：結(jié)合項(xiàng)目目解讀部部分所分分析之結(jié)結(jié)論，項(xiàng)項(xiàng)目所在在位置在在美領(lǐng)館館區(qū)域，，在國際際城南的的背景區(qū)區(qū)別于城城南其他他板塊，，獨(dú)具氣氣質(zhì)。市場定位位關(guān)鍵詞詞提煉：：城城南美美領(lǐng)館國國際際板塊文化化屬性：：棕南作為為最早的的富人區(qū)區(qū)，在10年前前獨(dú)領(lǐng)風(fēng)風(fēng)騷，隨隨著新版版塊的崛崛起，焦焦點(diǎn)已經(jīng)經(jīng)轉(zhuǎn)移。。目前的的棕南的的特性認(rèn)認(rèn)知上存存在模糊糊性。成都在邁邁向國際際化大都都會的道道路上不不斷升級級。各個個板塊也也在不斷斷升級過過程中。。放眼成成都，休休閑氣質(zhì)質(zhì)有余，，國際品品格潮流流不足。。一個“國國際的、、風(fēng)格顯顯著而時時尚豐富富的”保保利中心心的呈現(xiàn)現(xiàn)，必將將帶動區(qū)區(qū)域價值值的提升升，同時時必將使使城市潮潮流中心心向棕南南的回歸歸。推導(dǎo)關(guān)鍵鍵詞提煉煉B：市場定位位關(guān)鍵詞詞提煉：：都會會時時尚結(jié)合項(xiàng)目目解讀部部分所分分析之結(jié)結(jié)論，項(xiàng)項(xiàng)目為住住宅、，，寫字樓樓、商業(yè)業(yè)組成的的城市綜綜合體，，且處于于城市核核心區(qū)美美領(lǐng)館區(qū)區(qū)域，通通過產(chǎn)品品間互動動，聚合合為無限限延伸的的全新的的生活模模式。市場定位位關(guān)鍵詞詞提煉：：都會會國國際新新潮推導(dǎo)關(guān)鍵鍵詞提煉煉C：

產(chǎn)品特性推廣特質(zhì)推廣定位甲級寫字樓城區(qū)內(nèi)高端高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓國際化的商務(wù)品質(zhì)標(biāo)桿美領(lǐng)館國際級商務(wù)中心住宅主流的高品質(zhì)住宅留給屬于城市的人類美領(lǐng)館都會華宅充滿空間想象力，多重使用功能的使用空間充滿了想象力和可能性的空間。具有使用功能的領(lǐng)先性和時尚潮流感國際級商務(wù)自由空間現(xiàn)代生活無限空間商鋪

位于城市核心區(qū)稀缺商業(yè)

都市時尚商街物業(yè)

城市核心高稀缺商業(yè)結(jié)合客戶戶之結(jié)論論，保利利的中心心的目標(biāo)標(biāo)客戶很很“務(wù)實(shí)實(shí)”、““時尚尚”，，他們依依賴、享享受都市市生活。。因此他他們是向向往豐富富的都市市生活，，走在時時尚的前前沿，都都市人類類，成熟熟的中產(chǎn)產(chǎn)階級。。推導(dǎo)關(guān)鍵鍵詞提煉煉D：市場定位位關(guān)鍵詞詞提煉：：時尚尚潮潮流保利中心心市場定定位———城南美領(lǐng)領(lǐng)館都市市時尚匯匯6:銷售售策略及及執(zhí)行定價思路路定價原則則：一、本案案與競品品價格保保持合理理的價格格差距，，達(dá)到利利潤最大大化；二、在原原則一的的前提下下，保證證項(xiàng)目銷銷售去化化速度達(dá)達(dá)到目標(biāo)標(biāo)。住宅產(chǎn)品價值環(huán)境價值（40％）開發(fā)價值（40％）品牌價值（20％）合計因素分項(xiàng)價值板塊價值人文環(huán)境交通環(huán)境自然環(huán)境總體規(guī)劃產(chǎn)品戶型小區(qū)配套周邊配套開發(fā)商品牌/實(shí)力物業(yè)管理品牌

比例40%10%20%30%30%30%20%20%70%30%綜合16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%保利中心分值100100100100100100100100100100

權(quán)重分值16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%100%望江橡樹林分值508070120908070807090

權(quán)重分值8.00%3.20%5.60%14.40%10.80%9.60%5.60%6.40%9.80%5.40%79%華宇榮國府分值901001001001009070907090

權(quán)重分值14.40%4.00%8.00%12.00%12.00%10.80%5.60%7.20%9.80%5.40%89%翡翠城分值5080701301101009080100100

權(quán)重分值8.00%3.20%5.60%15.60%13.20%12.00%7.20%6.40%14.00%6.00%91%成都A區(qū)分值7090901009070701007070

權(quán)重分值11.20%3.60%7.20%12.00%10.80%8.40%5.60%8.00%9.80%4.20%81%市場比較較法———住宅推推導(dǎo)綜上，保保利中心心住宅產(chǎn)產(chǎn)品，均均價約為為13500元元/平米米。

華宇榮國府翡翠城望江橡樹林成都A區(qū)表單均價120001000071009000類比權(quán)重89%91%79%81%樓盤權(quán)重修正值80%15%5%5%保利中心住宅類比價格13440市場比較較法———住宅推推導(dǎo)本案的住住宅部分分承擔(dān)了了快速貢貢獻(xiàn)現(xiàn)金金流的重重要任務(wù)務(wù)，因此此，在定定價方面面需留有有一定的的價格預(yù)預(yù)期空間間。目前，區(qū)區(qū)域內(nèi)類類似住宅宅的均價價在8000~12000之之間。相相對于單單價的變變化對于于銷售速速度的影影響，總總價的合合理控制制對銷售售速度的的影響更更為巨大大。市場比較較法———推導(dǎo)住宅產(chǎn)品價值環(huán)境價值（40％）開發(fā)價值（40％）品牌價值（20％）合計因素分項(xiàng)價值板塊價值人文環(huán)境交通環(huán)境自然環(huán)境總體規(guī)劃產(chǎn)品戶型小區(qū)配套周邊配套開發(fā)商品牌/實(shí)力物業(yè)管理品牌

比例40%10%20%30%30%30%20%20%70%30%綜合16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%保利中心分值100100100100100100100100100100

權(quán)重分值16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%100%金色海蓉分值80708080901008090110110

權(quán)重分值12.80%2.80%6.40%9.60%10.80%12.00%6.40%7.20%15.40%6.60%90%疊翠峰分值90701001007070701009090

權(quán)重分值14.40%2.80%8.00%12.00%8.40%8.40%5.60%8.00%12.60%5.40%86%威斯頓聯(lián)邦公寓分值10010010013011090901008070

權(quán)重分值16.00%4.00%8.00%15.60%13.20%10.80%7.20%8.00%11.20%4.20%98%保利中心心產(chǎn)品實(shí)實(shí)得單價價為8405元元/平米米，按175%得房率率計算，，均價約約為14000元/平平米。

金色海蓉（螞蟻工房單層）疊翠峰（清水）威斯頓聯(lián)邦公寓（清水）表單均價650075009000類比權(quán)重90%86%98%樓盤權(quán)重修正值35%20%45%保利中心類比價格8405市場比較較法———推導(dǎo)公寓部分分豐富了了全案的的產(chǎn)品序序列，豐豐滿了本本案城市市綜合體體整體形形象。這這一產(chǎn)品品的角色色任務(wù)是是實(shí)現(xiàn)合合理價值值利潤。。因此，，合理的的價格定定位尤為為重要。?？傮w策略略整合形象象入市，，分步推推售，相相互借力力整合形象象入市，，借勢超超甲級寫寫字樓、、高端住住宅、公公寓、奢奢侈品旗旗艦長廊廊綜合體體構(gòu)成，，強(qiáng)調(diào)并并拉升領(lǐng)領(lǐng)館棕南南核心區(qū)區(qū)首席城城市綜合合體品質(zhì)質(zhì)形象；；考慮現(xiàn)金金回籠、、產(chǎn)品差差異及其其帶來的的目標(biāo)客客群的相相對競爭爭，分步步推售，，避開同同門競爭爭；因本案產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)上均屬屬高端，，且住宅宅、寫字字樓、公公寓及商商業(yè)均能能相互形形成品質(zhì)質(zhì)支撐，，相互借借力，實(shí)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)拉升。。具體推貨貨策略住宅先行行，快速速實(shí)現(xiàn)資資金回籠籠考慮本案案先進(jìn)回回籠及項(xiàng)項(xiàng)目可持持續(xù)性開開發(fā)，具具體推貨貨上遵循循“住宅宅先行””的原則則；先推售北北樓（296套套），南南樓產(chǎn)品品數(shù)量較較大（629套套）后續(xù)續(xù)推出。。次推，延續(xù)住住宅推廣，利利借勢住宅人人氣本案住宅售罄罄后再推售，，利用住宅的的熱銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化化。產(chǎn)品住、、商明確樓棟棟，避免商住住混雜造成的的營銷難題。。寫字樓及商業(yè)業(yè)收官，借勢勢項(xiàng)目產(chǎn)品呈呈現(xiàn)，最大化化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利利潤考慮寫字樓對對工程呈現(xiàn)度度的銷售依賴賴，以及商業(yè)業(yè)對住宅及公公寓呈現(xiàn)度的的依賴，最后后推出寫字樓樓及商業(yè)，全全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利潤的最大大化。年底視實(shí)際情情況加推東區(qū)區(qū)1號樓9月中旬開售售，首推西區(qū)區(qū)部分1月2月3月4月5月6月7月8月9月11月10月12月推售計劃優(yōu)先推售住宅宅產(chǎn)品，住宅宅產(chǎn)品銷售中中后期推出產(chǎn)產(chǎn)品6月下旬加推推西區(qū)南樓5月1日推售西區(qū)北樓3梯5戶【185套】3梯4戶【148套】3梯4戶【148套】3梯4戶【148套】3梯4戶【148套】1批次：住宅宅296套2批次：住宅宅629套1批次：399套二期具體推貨步驟驟3批次：228套3梯4戶【148套】3梯13戶【【228套】】一期4梯23戶【【399套】】具體推貨安排排一期首批次：：5月圖示藍(lán)藍(lán)色部分理由：三梯四戶的住住宅在目前產(chǎn)產(chǎn)品中，品質(zhì)質(zhì)及朝向相對對較次，價格格構(gòu)成可相對對較低，首推推利于實(shí)現(xiàn)后后續(xù)產(chǎn)品的價價格提升。38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23戶LOFT4梯18戶LOFT3梯13戶寫字樓寫字樓寫字樓LOFT4梯18戶三梯四戶148套三梯四戶148套一期二批次：：6月24日日圖示藍(lán)色部部分理由：戶型上強(qiáng)調(diào)中中戶、大戶搭搭配單位；位置佳，在首首批次基礎(chǔ)上上全面實(shí)現(xiàn)價價格拉升和形形象拉升。共計629套套。（看蓄水水量酌推）38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23戶LOFT4梯18戶LOFT3梯13戶寫字樓寫字樓寫字樓LOFT4梯18戶三梯四/五戶戶629套具體推貨安排排一期三批次：：9月25日日圖示藍(lán)色部部分理由：本案住宅銷售售中后期開始始推售產(chǎn)品，，利用住宅的的熱銷實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品間的轉(zhuǎn)化化。共計228套套。38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23戶LOFT4梯18戶LOFT3梯13戶寫字樓寫字樓寫字樓LOFT4梯18戶三梯13戶228套具體推貨安排排二期一批次：：12月底圖圖示藍(lán)色部分分理由：根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目目銷售及市場場情況推售，，補(bǔ)充貨源。。共計399套套。38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23戶LOFT4梯18戶LOFT3梯13戶寫字樓寫字樓寫字樓LOFT4梯18戶四梯23戶399套具體推貨安排排38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23戶LOFT4梯18戶LOFT3梯13戶寫字樓寫字樓寫字樓LOFT4梯18戶最后推售：寫寫字樓理由：渠道先行，開開盤前，利用用渠道進(jìn)行商商鋪場外銷售售。寫字樓對工程程呈現(xiàn)度的銷銷售依賴，以以及商業(yè)對住住宅及公寓呈呈現(xiàn)度的依賴賴，最后推出出寫字樓，全全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利潤的最大大化。具體推貨安排排現(xiàn)場銷售組織織一、組織結(jié)構(gòu)構(gòu)營銷總監(jiān)1名名銷售經(jīng)理1名名置業(yè)顧問12名銷控秘書2名名策劃2-3名名專職營銷渠道道團(tuán)隊(duì)二、培訓(xùn)、考考核上崗機(jī)制制：所有置業(yè)顧問問均需通過保保利和世家營營銷管理層考考核通過才能能上崗，制定定階段性培訓(xùn)訓(xùn)計劃，不斷斷提升和完善善置業(yè)顧問的的綜合能力?！，F(xiàn)場銷售組織織銷售任務(wù)的激激勵、淘汰制制度考核依據(jù)：世世家在保利每每月下達(dá)的銷銷售任務(wù)的基基礎(chǔ)上調(diào)25%不等（具具體上浮額度度根據(jù)每月實(shí)實(shí)際市場和銷銷售狀況確定定）作為整體體銷售團(tuán)隊(duì)人人員的考核依依據(jù)。每月銷銷售任務(wù)按人人頭分配至團(tuán)團(tuán)隊(duì)各成員。。將根據(jù)銷售任任務(wù)完成情況況進(jìn)行周獎懲懲、月度獎懲懲、以及人員員淘汰。銷售管理考考核考核依據(jù)：：從置業(yè)顧顧問來訪-成交轉(zhuǎn)化化率、接待待量與帶樣樣板間數(shù)量量的比值、、客戶跟蹤蹤率等方面面強(qiáng)化對置置業(yè)顧問的的監(jiān)控?？蛻魸M意度度考核目的：提高高項(xiàng)目客戶戶服務(wù)滿意意度，并成成為公司滿滿意度標(biāo)桿桿項(xiàng)目。措施：從客戶角度度出發(fā)，設(shè)設(shè)計客戶現(xiàn)現(xiàn)場接待講講解流程；；優(yōu)化現(xiàn)場簽簽約流程同同時增加現(xiàn)現(xiàn)場主管溝溝通環(huán)節(jié)；；細(xì)化來訪客客戶及成交交客戶的回回訪工作；；針對客戶服服務(wù)滿意度度調(diào)查內(nèi)容容明確獎懲懲制度物業(yè)服務(wù)類類考核方案案現(xiàn)場銷售組組織銷售大堂入口處樣板房進(jìn)行樣板房房講解銷售大堂制定詳細(xì)的置業(yè)計劃書及時跟進(jìn)客戶需求洽談區(qū)體驗(yàn)區(qū)迎客區(qū)洗腦區(qū)日常普通接接待流程入口處銷售大堂門童拉門鞠躬專人指引停放車輛物業(yè)打傘，護(hù)送客戶到銷售大堂樣板房觀看保利中心宣傳影片服務(wù)人員就位，提供接待服務(wù)提供貼身服務(wù)向客戶描述未來生活及升值潛力迎客區(qū)休閑區(qū)洗腦區(qū)體驗(yàn)區(qū)洗腦區(qū)放大細(xì)節(jié)后后的接待流流程體驗(yàn)式情景景樣板房在樣板房不不同分區(qū)設(shè)設(shè)置不同場場景，在客廳彈奏奏樂器，在會客室擺擺設(shè)茶道，，在廚房制作作點(diǎn)心，利用每一個個真實(shí)情景景，向客戶戶展現(xiàn)生活活。物業(yè)開車門門迎賓，專專職管理員員代客泊車車。進(jìn)入售樓大大堂，首先先邀請客戶戶享用精美美的茶點(diǎn)。。銷售大廳無無線網(wǎng)絡(luò)覆覆蓋。定時小提琴琴/鋼琴表表演。擺放時尚雜雜志、報刊刊。貴賓化接待待服務(wù)《概念樓書書+產(chǎn)品使使用說明書書》從項(xiàng)目整體體、產(chǎn)品設(shè)設(shè)計兩個角角度進(jìn)行宣宣傳?！稌r尚精英英生活手冊冊》目的：弱化化樓書的功功能性，增增加可讀性性內(nèi)容規(guī)劃:世界都市生生活體系：：國外的都都市生活應(yīng)應(yīng)該包含的的元素。與人群掛鉤鉤＋價值名名稱+人群群特定符號號＝人群形形態(tài)掃描（（都市精英英階層）結(jié)合項(xiàng)目描描述項(xiàng)目未未來生活場場景輔助工具7：推廣策策略及執(zhí)行行保利中心營營銷定位———城南美領(lǐng)館館都市時尚尚匯在營銷中通通過何種手手段對此定位進(jìn)進(jìn)行充分延延展？線上先統(tǒng)合合保利中心心的整體價價值訴求，，再分布推推售產(chǎn)品分分類強(qiáng)化區(qū)域價價值貫穿始始終。產(chǎn)品的自用用性和投資資性雙線訴訴求。精準(zhǔn)的客戶戶營銷和活活動營銷。。本案的四個個重要解決決原則：1、線上先先統(tǒng)合保利利中心的整整體價值訴訴求，再分分布推售產(chǎn)產(chǎn)品分類。。針對本案作作為城市綜綜合體的特特性。務(wù)必必先將本案案的基本統(tǒng)統(tǒng)一屬性對對外宣傳訴訴求。樹立立起牢牢的的整體產(chǎn)品品價值。此此價值將圍圍繞“國際際、都會、、時尚和綜綜合”的關(guān)關(guān)鍵詞展開開。并結(jié)合合區(qū)域特性性。臨近各各產(chǎn)品銷售售期之前根根據(jù)不同產(chǎn)產(chǎn)品的特性性集中訴求求。以期更更為精準(zhǔn)的的圈定客群群。原則一：2、區(qū)域價價值貫穿始始終。本案的重要要的核心價價值就在于于“棕南””“城南二二環(huán)內(nèi)”““美領(lǐng)館””等區(qū)域概概念。無論論對于城市市居住還是是投資的客客戶都有強(qiáng)強(qiáng)大的吸引引力。也是是本案之于于成都市全全域競爭的的核心價值值。除常規(guī)規(guī)的提出上上述區(qū)域概概念外，““都市、國國際、新時時尚區(qū)”的的概念通過過軟性話題題炒作得以以進(jìn)一步實(shí)實(shí)現(xiàn)。原則則二二：：3、、產(chǎn)產(chǎn)品品的的自自用用性性和和投投資資性性雙雙線線訴訴求求。。本案案無無論論住住宅宅、、、、商商業(yè)業(yè)還還是是寫寫字字樓樓都都有有各各自自特特異異的的使使用用功功能能。。但但是是作作為為城城市市中中央央稀稀缺缺地地段段的的投投資資保保值值功功能能是是時時下下大大量量投投資資客客關(guān)關(guān)注注的的重重點(diǎn)點(diǎn)。。這這個個點(diǎn)點(diǎn)在在線線上上線線下下都都將將作作為為重重要要的的價價值值點(diǎn)點(diǎn)予予以以傳傳播播。。原則則三三：：4、、精精準(zhǔn)準(zhǔn)的的客客戶戶營營銷銷和和活活動動營營銷銷。。針對對本本案案的的客客戶戶特特性性和和分分產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶面面較較為為寬寬泛泛的的特特點(diǎn)點(diǎn)。。無無論論在在媒媒體體渠渠道道的的選選擇擇方方面面，，還還是是在在實(shí)實(shí)際際銷銷售售過過程程中中的的圈圈層層客客戶戶營營銷銷和和活活動動設(shè)設(shè)計計方方面面。。必必定定力力求求精精準(zhǔn)準(zhǔn)和和有有效效。。原則則四四：：在營營銷銷中中通通過過何何種種手手段段讓本本案案作作為為城城市市綜綜合合體體既既有有核核心心形形象象又又能能兼兼顧顧各各自自產(chǎn)產(chǎn)品品特特性性；；在在營營銷銷中中最最大大限限度度金金準(zhǔn)準(zhǔn)尋尋到到到到各各自自的的客客群群；；同同時時在在2010年年火火爆爆銷銷售售？？媒體體選選擇擇篇篇根據(jù)據(jù)之之前前的的客客戶戶分分析析：：主要要報報媒媒：：是項(xiàng)項(xiàng)目目推推廣廣的的集集中中投投放放基基地地。?？煽蛇x選擇擇《《華華西西都都市市報報》》或或《《成成都都商商報報》》做做捆捆綁綁式式合合作作。。硬硬廣廣義義項(xiàng)項(xiàng)目目要要點(diǎn)點(diǎn)訴訴求求為為主主。。軟軟文文主主要要做做區(qū)區(qū)域域板板塊塊價價值值和和項(xiàng)項(xiàng)目目人人文文價價值值的的訴訴求求。?？镂铮海航ㄗh議選選擇擇本本地地暢暢銷銷的的中中產(chǎn)產(chǎn)階階級級讀讀物物，，新新銳銳地地產(chǎn)產(chǎn)讀讀物物《《成成都都買買房房》》全全國國性性質(zhì)質(zhì)的的《《三三聯(lián)聯(lián)周周刊刊》》《《國國家家地地理理》》《《時時尚尚雜雜志志》》，，主主要要訴訴求求區(qū)區(qū)域域價價值值和和人人文文價價值值。。財經(jīng)經(jīng)類類報報紙紙及及雜雜志志：：21世世紀(jì)紀(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)報報道道、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)觀觀察察報報、、理理財財周周刊刊戶外外：：本案案的的戶戶外外側(cè)側(cè)重重點(diǎn)點(diǎn)在在工工地地圍圍墻墻。。工工地地圍圍墻墻的的訴訴求求在在2個個層層面面。。項(xiàng)目目調(diào)調(diào)性性：：統(tǒng)統(tǒng)合合性性的的都都市市時時尚尚的的意意向向圖圖片片。。項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)：：寫寫字字樓樓、、商商業(yè)業(yè)、、、、住住宅宅的的明明確確價價值值傳傳達(dá)達(dá)。。網(wǎng)絡(luò)絡(luò)：：主流流門門戶戶網(wǎng)網(wǎng)站站，，主主流流博博客客營銷銷話話題題《成成都都，，發(fā)發(fā)展展研研究究》》說的的城城市市價價值值《久久違違的的棕棕南南》》說棕棕南南的的過過去去現(xiàn)現(xiàn)在在和和未未來來。?！妒焓煜はず秃瓦z遺忘忘的的棕棕南南》》說棕棕南南的的蕭蕭靜靜和和革革新新。?！冻浅鞘惺袃r價值值漂漂移移說說》》區(qū)域域篇篇：：營銷銷話話題題產(chǎn)品品篇篇：：《保保利利198后后，，保保利利中中心心空空降降棕棕南南??！》》《保保利利198文文化化藝藝術(shù)術(shù)；；保保利利中中心心都都心心時時尚尚，，保保利利心心語語國國際際交交流流，，三三星星耀耀成成都都》》《保保利利中中心心不不是是一一座座城城》》深度度解解析析產(chǎn)產(chǎn)品品《沒沒關(guān)關(guān)注注保保利利中中心心？？有有的的人人落落伍伍了了》》《保保利利中中心心開開盤盤，，房房子子不不夠夠賣賣》》《世世界界500強(qiáng)強(qiáng)入入住住保保利利中中心心》》《保保利利家家居居，，變變換換的的時時尚尚空空間間》》《保保利利國國際際商商務(wù)務(wù)，，買買一一就就是是二二》》《建建外外和和保保利利的的12個個區(qū)區(qū)別別》》營銷銷話話題題活動動篇篇：：《保保利利中中心心城城市市核核心心區(qū)區(qū)論論壇壇開開幕幕》》《做做生生活活的的大大師師————保保利利居居家家蒙蒙太太奇奇空空間間創(chuàng)創(chuàng)意意設(shè)設(shè)計計》》《做工作作的大師師——保保利國際際商務(wù)創(chuàng)創(chuàng)意設(shè)計計》氣勢篇：：《占據(jù)棕棕南，買買下成都都》營銷話題題投資篇：：《投資保保利中心心需要關(guān)關(guān)注的7件事》》《房地產(chǎn)產(chǎn)投資誤誤區(qū)》文化生活活篇：《成都真真正“潮潮”了》》《成都不不時尚》》《成都的的新顏色色》策略執(zhí)行行之媒體篇———階段段性訴求求及媒體體選擇住宅銷售售期銷售期項(xiàng)目形象象建立期期形象建立立期3月初5月1日日7月底8月初9月中9月中項(xiàng)目入市市：一座座城市的的華麗猜猜想板塊價值值：棕南南升級，，成都時時尚生活活新地標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目形象象：高端端城市綜綜合體產(chǎn)品價值值：地段段；品牌牌產(chǎn)品形象象：美領(lǐng)領(lǐng)館時尚尚住區(qū)產(chǎn)品價值值：生活活應(yīng)該是是立體的的產(chǎn)品形象象：時尚尚無限空空間產(chǎn)品價值值：買一一層送一一層；性性價比產(chǎn)品形象象：時尚尚無限空空間紙媒：報報紙、時時尚雜志志戶外：人人南延線線路名牌牌、公交交站臺、、@世界界屏幕網(wǎng)絡(luò)：大大型門戶戶網(wǎng)站，，專業(yè)地地產(chǎn)論壇壇紙媒：報報紙戶外：人人南延線線路名牌牌、公交交站臺廣播：交交通臺紙媒：報報紙戶外：人人南延線線路名牌牌、公交交站臺、、@世界界屏幕網(wǎng)絡(luò)：專專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)論壇紙媒：報報紙戶外：人人南延線線路名牌牌、公交交站臺、、網(wǎng)絡(luò)：：專業(yè)地地產(chǎn)論壇壇策略執(zhí)行行之渠道篇1、客戶戶圈定：：選擇項(xiàng)目目周邊區(qū)區(qū)域內(nèi)存存在換房房需求的的傳統(tǒng)高高端居住住項(xiàng)目、、高檔寫寫字樓、、中高端端消費(fèi)場場所進(jìn)行行媒介投投放，釋釋放項(xiàng)目目信息、、圈定地地緣客戶戶棕北公寓棕南公寓南方花園棕港公寓盤古花園保利中心川大花園威斯頓聯(lián)邦大廈力寶大廈商店國際國航世紀(jì)中心寫字樓住宅保利中心桐梓林生活配套圈玉林生活配套圈IT商業(yè)配套圈川大生活配套圈百聯(lián)天府生活配套圈棕南生活配套區(qū)學(xué)校：四四川大學(xué)學(xué)、川大大附小、、錦官新新城小學(xué)學(xué)、棕北北小學(xué)、、棕北中中學(xué)、中中醫(yī)藥大大學(xué)、成成都七中中、成都都信息工工程學(xué)院院商業(yè)：一一環(huán)路經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈、、川大校校園經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈、玉玉林商業(yè)業(yè)圈、桐桐梓林商商業(yè)圈、、棕南商商業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈、百百聯(lián)天府府商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈醫(yī)療機(jī)構(gòu)構(gòu)：四川川省第二二人民醫(yī)醫(yī)院、四四川省腫腫瘤醫(yī)院院、安琪琪兒婦產(chǎn)產(chǎn)科醫(yī)院院、華西西醫(yī)院、、華西口口腔醫(yī)院院、華西西婦產(chǎn)兒兒醫(yī)院、、棕南婦婦科醫(yī)院院2、渠道道工具：：宣傳資料料：《高高端物業(yè)業(yè)情報》》銷售政策策支持：：針對渠道道客戶給給予一定定的優(yōu)惠惠政策或或優(yōu)惠價價格，依依靠渠道道提前消消化部分分種子客客戶。3、渠道道手段：：直郵、電電話營銷銷：針對對世家機(jī)機(jī)構(gòu)蓄積積的高端端客戶資資源，及及保利地地產(chǎn)“百百萬”級級客戶進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目資料直直郵，及及電話陌陌生拜訪訪，傳遞遞項(xiàng)目價價值信息息。圈層客戶戶拜訪：：針對項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊高端消消費(fèi)場所所、商會會等，進(jìn)進(jìn)行陌生生拜訪。。定點(diǎn)區(qū)域域掃蕩：：選擇項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域重重點(diǎn)單位位、社區(qū)區(qū)、大型型賣場等等，采用用小區(qū)巡巡展、社社區(qū)燈箱箱廣告、、地下停停車場廣廣告等形形式進(jìn)行行區(qū)域覆覆蓋，掃掃蕩客戶戶。圈層活動動：嫁接接時尚資資源，以以推介產(chǎn)產(chǎn)品為核核心，針針對前期期渠道蓄蓄積客戶戶集中消消化。3、渠渠道動動作排排布：：3月開始啟動周邊掃蕩3月開始世家圈層渠道組織4月開始，以推介會為核心，配合時尚資源嫁接，“收網(wǎng)”前期蓄積客戶掃蕩周周邊：：小區(qū)巡巡展+社區(qū)區(qū)廣告告投放放：1、棕棕南板板塊———棕北國國際、、棕南南小區(qū)區(qū)、盤盤古花花園2、玉玉林板板塊———玉林家家園、、藍(lán)天天花園園、科科分院院3、桐桐梓林林板塊塊———錦繡花花園、、銀都都花園園、中中華園園4、神神仙樹樹板塊塊———上海花花園、、中海海名城城5、河河心村村板塊塊———河濱印印象、、濱河河花園園6、航航空路路板塊塊———曼哈頓頓、錦錦官新新城單位拓拓展：：1、寫寫字樓樓電梯梯、地地下停停車場場廣告告覆蓋蓋：威斯頓頓聯(lián)邦邦大廈廈、力力寶大大廈、、中行行大廈廈、豐豐德國國際、、商鼎鼎國際際等。。2、重重點(diǎn)單單位團(tuán)團(tuán)購、、活動動邀約約，單單位內(nèi)內(nèi)網(wǎng)信信息發(fā)發(fā)布：：教育：：川大大、華華西醫(yī)醫(yī)院、、科分分院、、玉林林中學(xué)學(xué)、玉玉林小小學(xué)金融：：中央央銀行行、中中信銀銀行、、華僑僑銀行行等高端消消費(fèi)場場所資資料覆覆蓋，，客戶戶資源源置換換互動動：1、餐餐飲：：銀杏杏、錦錦翠、、首席席、中中國會會所等等2、賣賣場：：仁和和春天天、百百聯(lián)天天賦、、美美美麗城城、仁仁恒廣廣場、、三和和汽車車、港港宏汽汽車等等3、休休閑娛娛樂場場所：：米蘭蘭咖啡啡、石石田咖咖啡、、紫藍(lán)藍(lán)等圈層組組織：：異地商商會圈圈層活活動+行業(yè)業(yè)領(lǐng)袖袖膜拜拜：廣州商商會、、溫州州商會會、閩閩南商商會等等?；顒邮帐站W(wǎng)：：在項(xiàng)目目開盤盤前，，周邊邊咖啡啡廳，，以推推介會會為核核心，，配合合時尚尚資源源嫁接接，多多次““收網(wǎng)網(wǎng)”前前期蓄蓄積客客戶策略執(zhí)執(zhí)行之之活動篇篇———低調(diào)調(diào)時尚尚活動動制造造圈層層關(guān)注注、營營造圈圈層口口碑3.30善善拍賣賣3.15售樓部部進(jìn)駐駐1.15市場預(yù)預(yù)熱開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期持續(xù)熱熱銷期期年底5.1住宅宅開盤盤線上活活動：：人氣造造勢、、形成影影響力力線下活活動：：渠道借借力、、形成銷銷售力力時尚（（推介介會））投資理理財講講座“保利利中心心杯””高爾爾夫球球賽招招募報報名9.1開盤盤7.15創(chuàng)創(chuàng)意大大賽4月15日日城市市論壇壇活動一一：慈慈善拍拍賣以贊助助保利利希望望小學(xué)學(xué)為主主題，，組織織大型型慈善善拍賣賣會，，邀請請領(lǐng)事事館成成員以以及社社會名名流參參與拍拍賣活活動，，拍賣賣所得得組建建希望望小學(xué)學(xué)。關(guān)鍵步步驟：：以公益益做影影響力力，蓄蓄積客客戶資資源利用活活動，，后續(xù)續(xù)展開開月訪訪問希希望小小學(xué)活活動，，加強(qiáng)強(qiáng)與客客戶的的溝通通與交交流。?；顒宇A(yù)預(yù)算：：約10萬萬元活動二二：知知名開開發(fā)商商城市市論壇壇在項(xiàng)目目開盤盤前通通過召召集一一線城城市開開發(fā)商商，以以對話話的形形式展展開討討論。。關(guān)鍵步步驟：：邀請中中央電電視臺臺的對對話攔攔目主主持人人主持持本活活動。。擬邀請請建設(shè)設(shè)專家家北京京潘石石屹、、任志志強(qiáng)參參加本本論壇壇，成成都方方面以以保利利高層層吳總總以及及本土土地產(chǎn)產(chǎn)專家家郭總總及城城市規(guī)規(guī)劃專專家參參與。?；顒宇A(yù)預(yù)算：：約30萬萬元活動三三：渠渠道客客戶定定制活活動———時時尚（（小型型推介介會））在項(xiàng)目目開盤盤前（（4-5月月），，針對對渠道道蓄積積的圈圈層客客戶資資源，，租用用項(xiàng)目目周邊邊的咖咖啡廳廳等，，進(jìn)行行小眾眾的，，介紹紹項(xiàng)目目產(chǎn)品品信息息。關(guān)鍵步步驟：：渠道攻攻關(guān)，，蓄積積客戶戶資源源利用活活動，，針對對蓄積積反應(yīng)應(yīng)激烈烈圈層層，利利用渠渠道價價格提提前消消化，，集中中收網(wǎng)網(wǎng)，形形成圈圈層影影響。?；顒釉O(shè)設(shè)計：：保利利城中中心最最具投投資價價值樓樓盤專專場優(yōu)優(yōu)先推推介，，整合合相關(guān)關(guān)具有有吸引引力的的主題題（投投資理理財、、中高高檔新新車發(fā)發(fā)布等等，正正在落落實(shí)資資源））活動預(yù)預(yù)算：：約15場場每場場約3000元元，每每場約約50人-100人人?；顒铀模喝θ涌蛻舳ǘㄖ苹顒印＠兄行目臻g創(chuàng)創(chuàng)意大賽活動目的：：用創(chuàng)意提升升時尚集合裝飾設(shè)設(shè)計行業(yè)的的權(quán)威、專專業(yè)設(shè)計人人員的智慧慧、支撐保保利中心的的高端調(diào)性性活動方案：：籍成都市打打造創(chuàng)意之之都的契機(jī)機(jī)，聯(lián)合成成都市政府府及中國建建筑學(xué)會室室內(nèi)設(shè)計分分會，構(gòu)建建一個設(shè)計計與生活的的國際化交交流展覽平平臺。將2010年年度設(shè)計大大賽命題為為“保利中中心創(chuàng)意空空間設(shè)計””，冠名為為《2010保利杯杯空間暨中中國建筑學(xué)學(xué)會室內(nèi)設(shè)設(shè)計大獎》》。活動預(yù)算：：約30萬萬元創(chuàng)意大賽新新聞炒作點(diǎn)點(diǎn)：系列活動1年年度國際設(shè)設(shè)計大獎薈薈萃行業(yè)精精英設(shè)計作品面面向全國公公開征選，，世界級設(shè)設(shè)計大師擔(dān)擔(dān)任評委會會主席，由由享譽(yù)業(yè)界界的專家、、學(xué)者組成成專業(yè)評審審委員會評評選出5個個金獎、10個銀獎獎。作品全國巡巡展，并同同步送赴美美國設(shè)計峰峰會展出。。5套金獎獎方案用于于保利中心心樣板房，，10名名特別獎作作品用于樓樓書宣稱，，給客戶無無限創(chuàng)意啟啟發(fā)。系列活動215位“魔術(shù)術(shù)師”聯(lián)手手演繹“百百變空間””“百變空間