國際社區(qū)別墅項(xiàng)目營銷推廣執(zhí)行方案報(bào)告

成都中糧祥云國際社區(qū)別墅項(xiàng)目2010年?duì)I銷推廣執(zhí)行方案報(bào)告目錄綱要第一章市場環(huán)境研判第二章項(xiàng)目本體研判第三章項(xiàng)目定位與核心價(jià)值梳理整體市場環(huán)境項(xiàng)目競品動態(tài)易居觀點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域分析基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)品解析SWOT分析第五章項(xiàng)目營銷執(zhí)行計(jì)劃第六章項(xiàng)目推案及價(jià)格策略項(xiàng)目推售及定價(jià)原則價(jià)格策略推售策略第四章目標(biāo)消費(fèi)者分析產(chǎn)品形態(tài)分級客戶典型客戶構(gòu)成典型客戶樣本描摹銷售任務(wù)與分解項(xiàng)目營銷總綱階段性分解動作營銷費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目概念定位項(xiàng)目價(jià)值闡述項(xiàng)目核心價(jià)值體系梳理項(xiàng)目總精神SLOGAN及推廣調(diào)性市場環(huán)境研判第一部分整體市場環(huán)境項(xiàng)目競品動態(tài)易居觀點(diǎn)【1.1.1】國務(wù)院國發(fā)【2010】10號文件的解讀2010年4月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確:1.對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；2.對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；3.對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平（部分城市已暫停放貸）；4.不能提供本地戶口或一年以上繳稅證明的購房者，不能申請房貸；對依賴低信貸成本的投資類客戶打擊最大（即投機(jī)炒房客）；對改善型客戶則大幅提高了購買力門檻；政府及媒體的雙重作用對市場信心的影響極大；【1.1.1】國務(wù)院國發(fā)【2010】10號文件的解讀1.此次調(diào)控是政策行為而非市場行為，力度空前；2.此次調(diào)控目的是短期內(nèi)遏制商品房價(jià)格持續(xù)上漲的勢頭，而非明確降低至某個水平；3.近期內(nèi)樓市必將出現(xiàn)價(jià)格下挫，量價(jià)齊跌的狀況，否則政府還將再出重拳；4.在后續(xù)政策尚未出臺的情況下，市場信心和市場規(guī)律的恢復(fù)仍然需要相當(dāng)長的時(shí)間；5.市場的敏感度將決定此次調(diào)控的影響將在短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大到二線城市；我們必須要端正態(tài)度，審時(shí)度勢，首先不能對抗政策，避免在敏感時(shí)刻成為“樓王”，做政府和輿論的靶標(biāo)；其次要謀定而后動，從全盤利益考慮，做好應(yīng)對準(zhǔn)備?！?.1.2】國發(fā)【2010】10號文件對本項(xiàng)目的影響核心影響：近期內(nèi)滿足購買力條件的客戶總數(shù)下降應(yīng)對措施：1.項(xiàng)目現(xiàn)場景觀工程準(zhǔn)備充分，以品質(zhì)體驗(yàn)獲取客戶信任；2.注重媒體輿論作用，充分加以引導(dǎo)和利用；3.延長蓄水期，準(zhǔn)備充分，實(shí)現(xiàn)開盤即紅盤；【1.1.3】整體市場環(huán)境/市場機(jī)會新政背景下——成都房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，新政影響沒有一線城市大1、據(jù)各方面報(bào)告顯示，成都樓市泡沫并不算嚴(yán)重，新政打擊的是房價(jià)增長過快，相比一線城市，成都受新政的影響不算太大，雖5月份住宅成交量降低，但房價(jià)沒有大幅下降；2、各地新政后細(xì)則出臺，相對北京細(xì)則都比較寬松，成都的細(xì)則遲遲未出臺，也是地方政府對樓市的一種保護(hù)；3、成都今年利好不斷，繼成為國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)、中國最佳旅游城市之后，成都正向著世界現(xiàn)代田園城市進(jìn)軍，尤其是地鐵一號線今年10月就將開通，成灌快鐵、城際鐵路等新型交通的開通，對成都樓市的促進(jìn)作用將非常明顯，這個現(xiàn)象在第35屆春節(jié)會上已經(jīng)顯露出來。09年地王頻出，成都高端項(xiàng)目2010年持續(xù)放量新政后，樓市投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅1、09年地王項(xiàng)目的逐步入市，預(yù)計(jì)2010年成都高檔住宅市場占比將進(jìn)一步提高。2、新政之后，很多樓市投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)跟高端住宅項(xiàng)目。3、目前成都市高端物業(yè)中，高端電梯公寓中較高報(bào)價(jià)約為15000元/㎡、別墅類物業(yè)中較高報(bào)價(jià)為2-3萬元/㎡，僅為普通物業(yè)的2-3倍；但與國內(nèi)其他一二線城市高端物業(yè)的價(jià)格卻為普通住宅的8-9倍甚至更多。成都市的高端物業(yè)市場普遍為市場所看好。4、2010年5月數(shù)據(jù)顯示，成都小別墅市場成交幾乎未受新政影響。2009年成都商品房住宅中提供供應(yīng)、成交及均價(jià)增長趨勢單位：萬平米元/平米2009年，成都房地產(chǎn)整體受到契稅減免、減息等有利政策的刺激，積蓄的剛性需求得以釋放，導(dǎo)致成交急劇上漲，房價(jià)也出現(xiàn)市場調(diào)整之后的大幅回升全年供應(yīng)面積為1,638萬平米全年成交面積為2,339萬平米全年成交均價(jià)為5,590元/平米數(shù)據(jù)來源：CRIRC市場研究機(jī)構(gòu)【1.1.5】整體市場環(huán)境/09年市場供求09年供應(yīng)量激增未來1-2年供應(yīng)量井噴【1.1.6】整體市場環(huán)境/高端市場供給

供給趨勢預(yù)測2009年，成都地王頻現(xiàn)，各大開發(fā)商都有高價(jià)拿地現(xiàn)象出現(xiàn)，致使未來1-2年，成都高端市場供應(yīng)量增大。高價(jià)土地的出現(xiàn)，也為市場形成了房價(jià)標(biāo)桿。09年土地出讓價(jià)格的不斷突破，高地價(jià)將推動整體市場價(jià)格進(jìn)一步攀升由于從2008年開始受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，成都政府開始縮減土地供應(yīng)，按照拿地后一年開發(fā)的進(jìn)度來推算，2010年主要供應(yīng)將來自于2008年土地供應(yīng)和2009年上半年取得土地，因此2010年成都住宅整體市場供應(yīng)量仍將處于較低的水平【1.1.7】】整體市市場環(huán)環(huán)境/武侯區(qū)區(qū)順江江-鐵佛地地塊土土地交交易2010年，武武侯區(qū)區(qū)順江江-鐵佛地地塊，，云集集了中中糧、、保利利、中中海、、置信信、華華宇、、綠地地各知知名開開發(fā)商商，近近期保保利也也在炒炒作本本版塊塊，主主題是是“成成都正正在逐逐步迎迎來富富人們們的都都市回回歸浪浪潮””，，整個個板塊塊區(qū)域域被定定為為為成都都的新新富人人生活活區(qū)。。據(jù)內(nèi)部部消息息，除除置信信外，，其他他幾個個開發(fā)發(fā)商在在樓盤盤定價(jià)價(jià)方面面都準(zhǔn)準(zhǔn)備比比照保保利花花園的的定價(jià)價(jià)策略略。麓山國際社區(qū)譽(yù)峰華僑城縱觀成成都高高端住住宅市市場，，以上上三個個項(xiàng)目目在2009年高端端市場場競爭爭中脫脫穎而而出，，取得得了最最為理理想的的銷售售業(yè)績績，已已經(jīng)成成為了了目前前的城市標(biāo)標(biāo)桿。。這些項(xiàng)項(xiàng)目的的成功功的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)實(shí)實(shí)在上上不在在其““貴””，而而是在在其““貴””中體體現(xiàn)的的良好好性價(jià)價(jià)比，，這種種性價(jià)價(jià)比，，實(shí)際際上是是建立立在自自身獨(dú)獨(dú)有的的核心心競爭爭力之之上。?！?.2.1】】競品項(xiàng)項(xiàng)目動動態(tài)3大典型型性標(biāo)標(biāo)桿物物業(yè)研研究——高端市市場分分析標(biāo)桿產(chǎn)產(chǎn)品市市場切切割能能力強(qiáng)強(qiáng)——產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)桿，，也是是價(jià)格格標(biāo)桿桿，也也是銷銷售量量的標(biāo)標(biāo)桿；；標(biāo)桿桿產(chǎn)品品的客客戶移移動能能力強(qiáng)強(qiáng)，大大量高高端外外來投投資者者為標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)產(chǎn)品買買單1、麓山山國際際社區(qū)區(qū)——賣的不不僅是是別墅墅，還還是一一種圈圈層的的生活活方式式。國際化化住區(qū)區(qū)定位位+高端生生活模模式+生態(tài)景景觀優(yōu)優(yōu)勢=量價(jià)雙雙收的的全國國名盤盤【1.2.2】】競品品項(xiàng)項(xiàng)目目動動態(tài)態(tài)/麓山山國國際際社社區(qū)區(qū)2、譽(yù)譽(yù)峰峰———以國國際際城城南南的的核核心心區(qū)區(qū)位位，，極極致致演演繹繹精精裝裝產(chǎn)產(chǎn)品品，，體體現(xiàn)現(xiàn)物物超超所所值值。。國際際城城南南核核心心區(qū)區(qū)位位+極致致產(chǎn)產(chǎn)品品主主義義+圈層層營營銷銷=高層層公公寓寓的的全全市市最最高高價(jià)價(jià)6.2億【1.2.3】】競品品項(xiàng)項(xiàng)目目動動態(tài)態(tài)/譽(yù)峰峰3、華華僑僑城城———華僑僑城城模模式式在在城城市市三三環(huán)環(huán)的的成成功功復(fù)復(fù)制制華僑僑城城模模式式=高于于區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)格格2000元每每平平【1.2.4】】競品項(xiàng)目目動態(tài)/華僑城置信麗都都系列最最高端產(chǎn)產(chǎn)品，麗麗都系列列在成都都深入人人心融合南富富西貴，，成都傳傳統(tǒng)高端端居住區(qū)區(qū)核心區(qū)區(qū)域，連通雙楠楠紫荊，城城市價(jià)值值前景看看好產(chǎn)品價(jià)值值1、紐約中中央公園園式園林林2、私密圍圍合的規(guī)規(guī)劃理念念3、創(chuàng)新““主臥區(qū)區(qū)”戶型型設(shè)計(jì)4、五星級級入戶大大堂5、高端社社區(qū)配套套專設(shè)豪豪華私人人會所，，下沉式式室內(nèi)恒恒溫游泳池、、全水療療SPA、國際化化商務(wù)中中心、品品牌健身身館，兼具具時(shí)尚內(nèi)內(nèi)涵、6、高科技技配置：直飲水（（軟水））系統(tǒng)、、中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)地暖系統(tǒng)統(tǒng)、同層層排水系系統(tǒng)、、、人與建建筑環(huán)境境之間的的互動更為為動態(tài)和和開放。。投投資商：：基匯資資本定義置信信品牌最最高端產(chǎn)產(chǎn)品，高高調(diào)亮相相大打圈層層概念營營銷牌，，定位為為承接南南富西貴貴的中心心地帶借注資方方品牌，，進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品保質(zhì)質(zhì)概念推推廣。通過景觀觀打造、、戶型設(shè)設(shè)計(jì)、高高檔配套套等通常常手段提提升附加加值置信麗府府以深耕耕本土的的強(qiáng)勢品品牌優(yōu)勢勢和產(chǎn)品品打造成成為區(qū)域標(biāo)桿桿4、區(qū)域高高端競爭爭—置信·麗府，長期品牌牌塑造打打造成品開發(fā)發(fā)模式的的核心競競爭力。。本土口碑碑品牌+產(chǎn)品升級級+地段升級級=區(qū)域標(biāo)桿桿開盤2月銷售350套【1.2.5】】競品項(xiàng)目目動態(tài)/置信麗府府結(jié)論——高端市場場呈現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)性質(zhì)質(zhì)變中低端物物業(yè)進(jìn)一一步邊緣緣化，呈呈現(xiàn)低價(jià)價(jià)值、低低增長、、低產(chǎn)出出特征。。主城區(qū)物物業(yè)進(jìn)一一步標(biāo)桿桿化，成成房市場場從譽(yù)峰峰開始登登臨標(biāo)桿桿時(shí)代。。標(biāo)桿樓盤盤的市場場去化能能力得到到充分印印證。豪宅產(chǎn)品品的入市市與周邊邊普通商商品房市市場呈現(xiàn)現(xiàn)競合態(tài)態(tài)勢。高品質(zhì)高高端項(xiàng)目目呈現(xiàn)明明顯產(chǎn)品品優(yōu)勢，，更易得得社會輿輿論認(rèn)可可。祥云國際際社區(qū)誕誕生于成成都國際際化進(jìn)程程中，時(shí)時(shí)逢標(biāo)桿桿物業(yè)競競爭鏖戰(zhàn)戰(zhàn)，純正正的產(chǎn)品品差異，，升級客客戶圈層層營銷，，標(biāo)桿性性產(chǎn)品整整合力，，方能明明哲保身身，去化化出彩項(xiàng)目本體體研判第二部分分項(xiàng)目區(qū)域域分析基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)品解析析SWOT分析【2.1.1】】區(qū)域分析析/地塊四至至西北面：：武侯侯大道東南面：：大悅悅城東北面：：外雙雙楠區(qū)域域西南面：：三環(huán)環(huán)路中糧祥云云項(xiàng)目地處處地處二二環(huán)與三三環(huán)之間間，距市市中心天天府廣場場約6.8㎞，距離離雙流機(jī)機(jī)場約15公里；項(xiàng)目位于成都都市西南方向向，是連接西西貴南富的中中間版塊；項(xiàng)目屬于房地地產(chǎn)開發(fā)較為為成熟的外雙雙楠高端住宅宅區(qū)，也是武武侯區(qū)未來重重點(diǎn)打造的區(qū)區(qū)域。中小學(xué):石室外國語實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、雙雙楠小學(xué)、實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、成成都市新陽小小學(xué)、武侯巴巴蜀學(xué)校、四四川運(yùn)輸學(xué)校校、和平小學(xué)學(xué)等幼兒園:規(guī)劃幼兒園綜合商場:人人樂、伊藤藤、國美電器器、好美家等等醫(yī)院:武侯區(qū)第三人人民醫(yī)院、武武侯區(qū)第二人人民醫(yī)院等其他:武侯大道餐飲飲娛樂一條街街、逸都休閑閑城、武侯花花園酒店、紅紅牌樓大酒店店周邊配套武侯總面積為為76．56平方公里，總總?cè)丝?9.6萬人，因武侯侯祠坐落而得得名，是1990年成都行政區(qū)區(qū)劃調(diào)時(shí)建立立的新城區(qū)，，被國務(wù)院定定位為高科技文化區(qū)區(qū)。該區(qū)以武侯科科技園、西部部鞋都工業(yè)園園為載體，形形成了電子信信息、生物制制藥、機(jī)電一一體化、新材材料等四大高新技術(shù)術(shù)支柱產(chǎn)業(yè)和和皮鞋、家具具等傳統(tǒng)優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)并存的的產(chǎn)業(yè)體系；同時(shí)西南成成都物流中心心致力于發(fā)展展成為西南一一流的綜合性性現(xiàn)代化物流流中心。近年來在武侯侯幾大熱居之之地集中開發(fā)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目目改善了人居居環(huán)境；仁和和春天、伊藤藤洋華堂、凱凱賓斯基等現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)、商商務(wù)業(yè)態(tài)完善了城市配配套功能；老成都民俗俗公園、錦里里一條街、江江安河公園、、永康森林公公園、清水河河公園等休閑閑旅游場所提提升了城市的的整體形象。。武侯區(qū)正變變得越來越時(shí)時(shí)尚，越來越越宜居。武侯新城的規(guī)規(guī)劃中，順江-鐵佛地塊是房房地產(chǎn)的重點(diǎn)點(diǎn)，09年底到今年，，本地塊將有有大量土地招招拍掛。區(qū)域規(guī)劃【2.1.2】區(qū)域分析/區(qū)域規(guī)劃探底周圍市場場量價(jià)關(guān)系，，確立祥云國國際成都戰(zhàn)略略中糧品牌進(jìn)軍軍成都市場應(yīng)應(yīng)當(dāng)說依靠三三支主力：別別墅系、公寓寓系、綜合體體。從凱萊帝帝景到御嶺灣灣，中糧品牌牌對城市發(fā)展展的區(qū)域占位位，遠(yuǎn)見卓識識，易居看來來，祥云國際際項(xiàng)目更具國國際眼光。本案區(qū)位上，，屬城市新貴貴及準(zhǔn)貴階層層最為購買接接受度最高的的高潛質(zhì)區(qū)位位之一，但周周界環(huán)境還不不足打造標(biāo)桿桿產(chǎn)品所需需的高端物業(yè)業(yè)區(qū)域性聚合合、生活配套套高級品質(zhì)化化、及商業(yè)配配置品牌化的的三大要件，，由此祥云國際與大大悅城，須以以相輔相成的的格局切入成成都標(biāo)桿物業(yè)業(yè)極品領(lǐng)域，，以異曲同工工之勢體現(xiàn)中中糧城市運(yùn)營營能力力和對對區(qū)位競銷價(jià)價(jià)值的強(qiáng)勢制制導(dǎo)能力。絕不局限于基基地周界小市市場，應(yīng)以統(tǒng)統(tǒng)帥全城之勢勢，跳出區(qū)域域做大局。瞄準(zhǔn)城市頂級級標(biāo)桿個案——譽(yù)峰，鎖定基地價(jià)價(jià)格標(biāo)桿個案案——麗府，創(chuàng)制產(chǎn)產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略略、服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)戰(zhàn)略、生活活方式領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)戰(zhàn)略，文化圈圈層領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略略，實(shí)施城市市二級價(jià)差戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)，降解區(qū)區(qū)位營銷品級級風(fēng)險(xiǎn)，蓄積積后勢奪人。。【2.1.4】區(qū)域分析/區(qū)域定位【2.2.1】基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)（二號地塊塊）建筑面積：84326平米容積率：2.2建筑密度：27.9%綠地率：30%疊墅：132套，共32604平米高層：286套，共51477平米車位：860個，配比：1：2.15——秉盛地氣，一一貴難求地勢/三重英倫之門門，敞懷國際際包容借勢四平八穩(wěn)穩(wěn)，傳承城際際貴氣既自成體系，，又內(nèi)聯(lián)外通通，開合之間間風(fēng)相叢生。。應(yīng)避刀型鈍銳銳，建造田型型格局，講求求中國堪輿。。【2.2.2】產(chǎn)品解析/項(xiàng)目地勢【2.2.3】產(chǎn)品解析/1期產(chǎn)品分布圖圖疊墅132套高層公寓268套疊墅共4種戶型，面積積范圍226~291平；高層公寓共6種戶型，面積積范圍113~335平。——尊正英倫，貴貴胄原生建筑/新英倫貴族情情結(jié)，地道英英格蘭低密度低容積積，原生英吉吉利風(fēng)情尊容雍雅，端端淑萬種，身身份優(yōu)越，上上流哲學(xué)。凝練溫暖段面面，西方園林林美學(xué)，于高高雅的尊優(yōu)之之中，表達(dá)業(yè)業(yè)主理性、賓禮、、尚義的人生生觀達(dá)?！?.2.4】產(chǎn)品解析/產(chǎn)品建筑產(chǎn)品解讀——大悅城，補(bǔ)充充一個城市的的理想國際綜合體/大悅城，絕對對是對一個城城市理想的改改寫。于到處處開花的萬達(dá)達(dá)城市廣場不不同，大悅城城走的是“卡卡宴專賣式””精而少的稀稀缺戰(zhàn)略，更更加強(qiáng)調(diào)物業(yè)業(yè)的國際品味味和立足一座座城市的恒久久標(biāo)桿價(jià)值。?！?.2.7】產(chǎn)品解析/項(xiàng)目配套【2.2.9】產(chǎn)品解析/景觀分析貝爾高林的的園林設(shè)計(jì)計(jì)理念；英式古典風(fēng)風(fēng)格，尊貴貴+浪漫；英倫風(fēng)情街街，互動式式街區(qū)；10畝公園+小區(qū)內(nèi)小組組團(tuán)景觀。。高品質(zhì)景觀觀是優(yōu)質(zhì)樓樓盤的一大大看點(diǎn)，對對地產(chǎn)的保保值增值具具有重要作作用，成都都購房者都都比較關(guān)注注項(xiàng)目的景景觀設(shè)計(jì)。。消費(fèi)者普普遍認(rèn)為，，開發(fā)商整整體策劃執(zhí)執(zhí)行力對景景觀效果形形成有重要要影響，大大家認(rèn)同高高品質(zhì)景觀觀均出自品品牌開發(fā)商商。中糧地產(chǎn)+貝爾高林設(shè)設(shè)計(jì)，會提提升項(xiàng)目景景觀品質(zhì)。。【2.3】】項(xiàng)目SWOT分析威脅SWOT分析三環(huán)內(nèi)，外外雙楠成熟熟居住板塊塊低密度，高高舒適，產(chǎn)產(chǎn)品均好性性高層公寓板板式布局，，露臺等提提升品質(zhì)開發(fā)商品牌牌優(yōu)勢全小區(qū)人車車分流大悅城的配配套1、項(xiàng)目周邊邊形象較差差2、景觀檔次次不突出3、高層產(chǎn)品品缺乏明顯顯高端特色色1、成都高端端項(xiàng)目價(jià)值值洼地吸引引更多的外來置業(yè)投投資者2、地鐵3號線等交通通條件的改改善3、區(qū)域快速速發(fā)展帶來來的機(jī)會。。市場場競競爭爭不不容容樂樂觀觀市場場上上升升過過快快形形成成不不可可預(yù)預(yù)期期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)宏觀觀調(diào)調(diào)控控有有收收緊緊政政策策未來來放放量量明明顯顯項(xiàng)目目定定位位與與核核心心價(jià)價(jià)值值梳梳理理第三三部部分分項(xiàng)目目概概念念定定位位項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值闡闡述述項(xiàng)目目核核心心價(jià)價(jià)值值體體系系梳梳理理項(xiàng)目目總總精精神神SLOGAN及推推廣廣調(diào)調(diào)性性高品品質(zhì)質(zhì)國國際際化化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)生生活活社社區(qū)區(qū)項(xiàng)目目定定位位【3.1】】項(xiàng)目目概概念念定定位位中糧糧祥祥云云國國際際產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)創(chuàng)創(chuàng)新新基礎(chǔ)礎(chǔ)升華華前景景特色色中糧糧品品質(zhì)質(zhì)生生活活成都都新新貴貴區(qū)區(qū)域域城市市綜綜合合體體依依托托項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值闡闡述述【3.2.1】】項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值體體系系-價(jià)值值闡闡述述國際際化化的的理理解解：：不是是一一味味西西化化，，而而是是打打破破文文化化局局限限把世世界界上上最最好好的的為為我我所所用用所所享享盛世世包包容容，，海海納納百百川川。。所謂謂國國際際化化，，并并不不是是讓讓中中國國人人改改用用刀刀叉叉而而放放棄棄筷筷子子，，改吃吃漢漢堡堡而而放放棄棄紅紅燒燒肉肉；；這這更更多多的的是是表表示示一一種種標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和姿姿態(tài)態(tài)。。只有有當(dāng)當(dāng)一一座座城城市市對對自自己己的的實(shí)實(shí)力力有有充充分分信信心心的的時(shí)時(shí)候候，，才有有勇勇氣氣敞敞開開大大門門，，歡歡迎迎五五湖湖四四海海的的友友人人。。自信信與與實(shí)實(shí)力力之之下下，，才能能從從容容自自在在的的對對所所有有新新鮮鮮事事物物取取長長補(bǔ)補(bǔ)短短，，充充實(shí)實(shí)自自己己。。正如如今今天天的的成成都都，，正如如今今天天的的中中糧糧，，正如如今今天天的的祥祥云云國國際際社社區(qū)區(qū)。。每個時(shí)代代的世界界，都有有屬于自自己的世世界之城城。一個時(shí)代代的世界界之城，，永遠(yuǎn)是是眾人心心目中的的光榮與與夢想。。【3.2.2】】項(xiàng)目價(jià)值值體系-國際化理理解中糧·祥云將成成為成都都國際化化進(jìn)程中中的一個個里程碑碑也是中糧糧地產(chǎn)品品牌與產(chǎn)產(chǎn)品線走走向成熟熟的標(biāo)志志成都自信開放獨(dú)立樂觀豁達(dá)達(dá)的人本本主義開放文化化的海納納百川“第四城城”的朝朝氣蓬發(fā)發(fā)對同步國國際生活活的渴望望骨子里的的堅(jiān)韌和和自信西部中國國的核心心城市堅(jiān)持傳統(tǒng)統(tǒng)卻相對對獨(dú)立中糧·祥云聚合標(biāo)志責(zé)任負(fù)有強(qiáng)烈烈歷史責(zé)責(zé)任感穩(wěn)扎穩(wěn)打打的行業(yè)業(yè)作風(fēng)人居資源源的集大大成者獨(dú)樹一幟幟的行業(yè)業(yè)標(biāo)桿把全世界界最好的的生活方式帶給給中國消消費(fèi)者對于進(jìn)步步的成功功演繹引領(lǐng)市市場場潮流流性格的契契合【3.2.3】】成都國際際化社區(qū)區(qū)典范-中糧·祥云國際際社區(qū)[國際化社社區(qū)]定位的可可行性論論證[國際化社社區(qū)]定位的可可行性論論證成都市場場需要真真正的國國際化生生活成都具備備接納國國際化生生活的基基礎(chǔ)中糧是營營造國際際化生活活的實(shí)踐踐者項(xiàng)目具備備實(shí)現(xiàn)國國際化生生活的條條件中糧·祥云必將成為為成都國國際化社社區(qū)典范范【3.2.4】】成都國際際化社區(qū)區(qū)典范-中糧·祥云國際際社區(qū)成都具備備接納國國際化生生活的基基礎(chǔ)：傳統(tǒng)與開開放并存存的成都都文化是是國際化生生活的天天然土壤壤成都文化化的起始始就已經(jīng)經(jīng)包含著著突破傳傳統(tǒng)的因因素，在在相對封封閉的地地理環(huán)境境內(nèi)產(chǎn)生生的反而而是不受受傳統(tǒng)束束縛的心心理環(huán)境境；絲綢綢之路的的精神流流傳至今今，以開開放的心心態(tài)吸納納著所有有先進(jìn)的的文化點(diǎn)點(diǎn)滴，進(jìn)進(jìn)而糅合合，自成成一體。。成都人人骨子子里的的樂觀觀、和和諧、、豁達(dá)達(dá)也使使這座座城市市成為為了中中國西西部的的一個個異類類；從從城市市的文文化氣氣候角角度講講，成成都在在接收收國際際化生生活方方面幾幾乎沒沒有障障礙。?！?.2.5】】成都國國際化化社區(qū)區(qū)的背背景與與基礎(chǔ)礎(chǔ)成都市市場需需要真真正的的國際際化生生活：：快速發(fā)發(fā)展的的城市市渴望望獲得得提升生生活品品質(zhì)的的機(jī)會會所謂““國際際化生生活””并不不是指指單純純的拿拿來主主義，，和曾曾經(jīng)的的京滬滬等城城市一一樣，，成都都也正正在經(jīng)經(jīng)歷著著被““偽國國際化化”包包圍的的歷程程。有了羅羅馬柱柱和巴巴洛克克雕花花，并并不意意味著著真的的成為為了““國際際化””。所所謂國國際化化，是是指在在全球球經(jīng)濟(jì)濟(jì)一體體化的的今天天，信信息的的廣泛泛交換換使得得城市市的發(fā)發(fā)展和和居民民的生生活都都開始始走向向標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)上的的趨同同；先先進(jìn)的的、更更能提提升生生活品品質(zhì)的的人居居理念念能夠夠跨越越文化化和國國界，，為全全世界界的居居民所所接受受。取取長補(bǔ)補(bǔ)短，，海納納百川川，這這是每每一個個快速速崛起起中的的希望望之城城所共共有的的需求求。成都已已經(jīng)成成為西西部乃乃至全全中國國最具具活力力的城城市，，國際際化生生活，，呼之之欲出出。【3.2.5】】成都國國際化化社區(qū)區(qū)的背背景與與基礎(chǔ)礎(chǔ)中糧是是營造造國際際化生生活的的實(shí)踐踐者：：豐富的的高端端國際際化地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大大的國國際資資源是是堅(jiān)實(shí)實(shí)后盾盾盛世包包容，，海納納百川川。所謂國國際化化，并并不是是讓中中國人人改用用刀叉叉而放放棄筷筷子，，改吃漢漢堡而而放棄棄紅燒燒肉；；這更更多的的是表表示一一種標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和姿態(tài)態(tài)。只有當(dāng)當(dāng)一座座城市市對自自己的的實(shí)力力有充充分信信心的的時(shí)候候，才有勇勇氣敞敞開大大門，，歡迎迎五湖湖四海海的友友人。。自信與與實(shí)力力之下下，才能從從容自自在的的對所所有新新鮮事事物取取長補(bǔ)補(bǔ)短，，充實(shí)實(shí)自己己。正如今今天的的成都都，正如今今天的的中糧糧，正如今今天的的祥云云國際際社區(qū)區(qū)。每個時(shí)代的的世界，都都有屬于自自己的世界界之城。一個時(shí)代的的世界之城城，永遠(yuǎn)是是眾人心目目中的光榮榮與夢想。?！?.2.5】成都國際化化社區(qū)的背背景與基礎(chǔ)礎(chǔ)項(xiàng)目具備實(shí)實(shí)現(xiàn)國際化化生活的條條件：社區(qū)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃與城市市綜合體形形態(tài)大幅度提升升生活品質(zhì)質(zhì)依托城市綜綜合體的市市區(qū)高端住住宅是高品品質(zhì)生活的的發(fā)展趨勢勢，也是聚聚合城市資資源的最好好形式；祥祥云國際社社區(qū)+大悅城的模模式將使本本項(xiàng)目在成成都將成為為區(qū)域生活活中心。在在住宅產(chǎn)品品設(shè)計(jì)規(guī)劃劃的各個方方面，均能能體現(xiàn)出最最新的國際際人居生活活理念，如如徹底的人人車分流，，綠化景觀觀的規(guī)劃概概念，不同同產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃格局，，對空間的的應(yīng)用與理理解，等等等?！?.2.5】成都國際化化社區(qū)的背背景與基礎(chǔ)礎(chǔ)代表當(dāng)今成成都乃至中中國的活躍躍階層與動動力人群的的社會標(biāo)志志和文化典典型實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)價(jià)值跨越發(fā)發(fā)展適應(yīng)成都區(qū)區(qū)域市場特特色確立和鞏固固領(lǐng)導(dǎo)者地地位聚合最高端端的客戶資資源明確定義社社交平臺概概念獲取獨(dú)有藍(lán)藍(lán)海競爭定定義為最終爆發(fā)發(fā)積蓄關(guān)注注度國際化生活活社區(qū)絕對的話語語權(quán)聚光燈的焦焦點(diǎn)高起點(diǎn)的立立意與城市休戚戚相關(guān)社交與風(fēng)尚尚核心中糧·祥云由單純住宅宅地產(chǎn)向以消費(fèi)者者為導(dǎo)向的的綜合服務(wù)型型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變變；與城市的發(fā)發(fā)展建設(shè)相相結(jié)合，而非簡單的的蓋樓賣樓樓；成為城市景景觀和業(yè)界的里里程碑，而非普通的的居民小區(qū)區(qū)；一座城市的的起點(diǎn)國際化生活活社區(qū)中糧·祥云【3.2.6】中糧·祥云國際-定義成都國國際生活新新標(biāo)準(zhǔn)國際化生活活融合世界同步世界物質(zhì)層面精神層面國際建筑國際景觀國際服務(wù)國際團(tuán)隊(duì)國際資源國際視野國際態(tài)度國際平臺國際標(biāo)準(zhǔn)國際潮流五星級酒店物業(yè)服務(wù)內(nèi)容純正中產(chǎn)階級的專屬社交平臺對業(yè)主生活質(zhì)量各細(xì)節(jié)的最高標(biāo)準(zhǔn)要求引領(lǐng)回歸城市新生活的趨勢吸取英倫建筑技術(shù)與藝術(shù)精髓滿足與居民互動要求的人性化景觀世界范圍內(nèi)的高水平供應(yīng)商團(tuán)隊(duì)以大悅城為載體的高端生活資源集合為業(yè)主提供全產(chǎn)業(yè)鏈的生活服務(wù)把全世界最好的生活方式帶回成都【3.3.1】祥云國際生生活區(qū)價(jià)值值體系梳理理國際視野把全世界最最好的生活活方式帶回回成都高爾夫俱樂樂部與御嶺灣資資源共享皮劃艇俱樂樂部與御嶺灣資資源共享國際游學(xué)俱俱樂部定期組織適適齡兒童參參加國際夏令營營紅酒俱樂部部在社區(qū)為業(yè)業(yè)主設(shè)立私私人酒窖國際態(tài)度為業(yè)主提供供全產(chǎn)業(yè)鏈鏈的生活服服務(wù)中糧客戶服服務(wù)中心聽取客戶關(guān)關(guān)于產(chǎn)品改改進(jìn)的寶貴意見中糧地產(chǎn)OnLive客戶會依等級不同同享受差異異化權(quán)利大悅城VIP消費(fèi)卡在大悅城消消費(fèi)享受九九折優(yōu)惠【3.3.2】祥云國際化化社區(qū)價(jià)值值體系梳理理國際標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主生活活質(zhì)量各細(xì)細(xì)節(jié)的最高高標(biāo)準(zhǔn)要求求國際平臺純正中產(chǎn)階階級的專屬屬社交平臺臺純中產(chǎn)社區(qū)區(qū)純粹大戶型型產(chǎn)品，低低密度規(guī)劃劃實(shí)用公共空空間結(jié)合景觀實(shí)實(shí)現(xiàn)交流功功能業(yè)主俱樂部部活動借助中糧資資源定期組織主主題性俱樂樂部活動業(yè)主專屬會會所多功能會所所實(shí)現(xiàn)高質(zhì)質(zhì)量服務(wù)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)景觀用水達(dá)達(dá)到飲用水水標(biāo)準(zhǔn)空氣標(biāo)準(zhǔn)實(shí)時(shí)監(jiān)測社社區(qū)空氣指指數(shù)安保措施特別針對老老人和孩子子垃圾分類生活垃圾的的無害處理理【3.3.2】祥云國際化化社區(qū)價(jià)值值體系梳理理國際潮流引領(lǐng)回歸城城市新生活活的趨勢區(qū)域生活中中心豐富配套吸吸聚區(qū)域資資源外雙楠核心心標(biāo)志傳統(tǒng)富人區(qū)區(qū)的延伸與與發(fā)展國際文化潮潮流標(biāo)桿毗鄰領(lǐng)館區(qū)區(qū)，文化風(fēng)風(fēng)向標(biāo)成都國際化化生活樣板板中糧吸取京京滬等城市市的經(jīng)驗(yàn)外立面風(fēng)格格醇正英倫風(fēng)風(fēng)格外立面面材質(zhì)與工藝藝外墻工藝適適合成都多多雨氣候低碳環(huán)保注重社區(qū)環(huán)環(huán)境的宜居居與生態(tài)社區(qū)規(guī)劃低密度規(guī)劃劃實(shí)現(xiàn)陽光光生活國際建筑吸取英倫建建筑技術(shù)與與藝術(shù)精髓髓【3.3.2】祥云國際際化社區(qū)區(qū)價(jià)值體體系梳理理野營草坪坪可以供業(yè)業(yè)主進(jìn)行行戶外休休閑活動動寵物公園園專門規(guī)劃劃的寵物物游樂空空間英倫步行行街異域風(fēng)情情，獻(xiàn)給給城市的的景觀文化墻展示國際際文化及及業(yè)主風(fēng)風(fēng)采金鑰匙標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目目達(dá)到五五星級酒酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)多重安保保每單元設(shè)設(shè)置專屬屬安保人人員訂制服務(wù)務(wù)可為業(yè)主主提供額額外的私私人服務(wù)務(wù)衣物護(hù)理理專為高端端品牌衣衣物提供供特別護(hù)理理國際景觀觀滿足與居居民互動動要求的的人性化化景觀國際服務(wù)務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)人人性化物物業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)容【3.3.2】】祥云國際際化社區(qū)區(qū)價(jià)值體體系梳理理國際團(tuán)隊(duì)隊(duì)世界范圍圍內(nèi)的高高水平供供應(yīng)商團(tuán)團(tuán)隊(duì)國際建筑筑設(shè)計(jì)團(tuán)團(tuán)隊(duì)國際園林林設(shè)計(jì)團(tuán)團(tuán)隊(duì)國際物業(yè)業(yè)服務(wù)團(tuán)團(tuán)隊(duì)國際室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)團(tuán)隊(duì)高端便利利店專營進(jìn)口口商品，，如cityshop國際學(xué)校校社區(qū)內(nèi)的的知名品品牌國際際學(xué)校大型免稅稅店專營知名名品牌的的進(jìn)口商商品外文書刊刊店經(jīng)營原版版的外文文出版物物國際資源源以大悅城城為載體體的高端端生活資資源集合合【3.3.2】】祥云國際際化社區(qū)區(qū)價(jià)值體體系梳理理調(diào)性與SLOGAN參考【3.4.1】】項(xiàng)目調(diào)性性與SLOGAN參考【3.4.2】】中糧·祥云國際際社區(qū)表表現(xiàn)力示示意成都。從此微笑笑涵義內(nèi)斂斂、張力力十足的的項(xiàng)目精精神內(nèi)核核映射，，于平和和中彰顯顯霸氣，，于恬淡淡間對話話世界。。。。InternationalBrandDesignInternationalservicebrandInternationalbrand-orientededucationInternationalclubbrandInternationallandscapeecologyInternationalbusinessconsumerbrandsFinedecoratedinternationalbrand【3.4.1】項(xiàng)目總精神SLOGAN一個全新的人人居夢想中糧在祥云國國際融入的不不僅是它的品品牌更多的是用十十八年兢兢業(yè)業(yè)業(yè)的追求累累計(jì)而成的品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)這種品質(zhì)讓中中糧地產(chǎn)不斷斷實(shí)現(xiàn)夢想正是這種品質(zhì)質(zhì)創(chuàng)造出超越越豪宅標(biāo)桿的的國際化產(chǎn)品品和生活正是這種品質(zhì)質(zhì)創(chuàng)造出卓越越輝煌的人居居價(jià)值在祥云國際，，中糧地產(chǎn)在在不斷超越在祥云國際，，中糧地產(chǎn)正正在營造一個個全球夢幻生生活區(qū)在祥云國際，，正在實(shí)現(xiàn)一一個全新的人人居夢想成都心世世界情外雙楠，三環(huán)環(huán)內(nèi)。國際精工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，城市都心心名邸【3.4.1】項(xiàng)目總精神SLOGAN【備】目標(biāo)消費(fèi)者分分析第四部分產(chǎn)品形態(tài)分級級客戶典型客戶構(gòu)成成典型客戶樣本本描摹高層產(chǎn)品疊墅產(chǎn)品共計(jì)268套，主力產(chǎn)品品，區(qū)域內(nèi)面臨較較多競爭主力總價(jià)：200萬主力總價(jià)：400萬共計(jì)132套，屬區(qū)域內(nèi)內(nèi)稀缺產(chǎn)品，，產(chǎn)品力層面具具備較強(qiáng)競爭爭力產(chǎn)品形態(tài)導(dǎo)致致的總價(jià)差異異使項(xiàng)目存在在兩類消費(fèi)者者在營銷中需要要區(qū)別對待【4.1.1】產(chǎn)品形態(tài)的差差距將造成消消費(fèi)者的分級級先選產(chǎn)品，再再選項(xiàng)目先選項(xiàng)目，再再選產(chǎn)品10月：現(xiàn)場條件11月：現(xiàn)場條件以區(qū)域內(nèi)屬于于稀缺的疊墅墅產(chǎn)品打頭陣陣，首先與周邊市市場形成錯位位競爭，其次利用高端端產(chǎn)品拉升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)，再次為現(xiàn)場工工程換取時(shí)間間，爭取在后續(xù)產(chǎn)產(chǎn)品開盤時(shí)能能有較好的社社區(qū)感呈現(xiàn)，，并為項(xiàng)目的口口碑效應(yīng)形成成留足時(shí)間。。銷售中心、樣樣板房十畝公園景觀觀區(qū)部分社區(qū)圍墻墻部分社區(qū)道路路完整中央景觀觀區(qū)生活示范區(qū)完整社區(qū)圍墻墻完整社區(qū)道路路銷售現(xiàn)場環(huán)境境基本完成，，有較完整的疊疊墅生活區(qū)樣樣板段呈現(xiàn)，，正式售樓處和和樣板房已經(jīng)經(jīng)啟用，項(xiàng)目口碑已經(jīng)經(jīng)在前期傳播播中得到樹立立，國際化生活社社區(qū)的概念與與現(xiàn)實(shí)雛形初初現(xiàn)，中糧祥云的品品牌號召力已已經(jīng)初步形成成，在項(xiàng)目整體競競爭力上與區(qū)區(qū)域市場形成成差異化競爭爭。首批疊墅開盤盤后續(xù)高層開盤盤【4.1.2】先疊墅后高層層：以時(shí)間換換空間面向全國，區(qū)區(qū)域打底跟隨客戶種子客戶標(biāo)桿客戶主流客戶新種子客戶老業(yè)主業(yè)內(nèi)人士內(nèi)部客戶京滬深客戶外籍客戶本地高端本地中產(chǎn)省內(nèi)高端新藏青高端新循環(huán)本地消費(fèi)者固固然是最直接接的客層，但本項(xiàng)目的屬屬性決定了必必須以導(dǎo)入省省外客戶為重重要操作目標(biāo)標(biāo)之一。這是出于以下下考慮：1.墻內(nèi)開花墻外外香的營銷手手段；2.與中糧品牌領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)相相符3.盡可能實(shí)現(xiàn)溢溢價(jià)的理想途途徑；4.最大限度利用用雙方資源體體系客戶區(qū)域識別別及啟動順序序【4.2】典型客戶的構(gòu)構(gòu)成分析居所升級換代代的本地客戶戶背景：成都?xì)v歷來就不缺享享受生活的概概念，本地消消費(fèi)者對于地地產(chǎn)產(chǎn)品的要要求一直有自自己的觀點(diǎn)。。甚至與北京京等一線城市市比，還要有有過之而無不不及。比如對對于房型的挑挑剔，對于空空間的要求，，對于大面積積綠化景觀的的執(zhí)著；這些些都使得成都都當(dāng)?shù)氐姆康氐禺a(chǎn)市場一直直處在快速發(fā)發(fā)展之中，品品質(zhì)一直是被被關(guān)注的重點(diǎn)點(diǎn)。從這個角角度講，在成成都人公認(rèn)的的好區(qū)域內(nèi)，，如果有真正正的好產(chǎn)品，，是一定會有有市場的。她今年40歲，從小在成成都長大，也也一直住在雙雙楠。這幾年年，家里的生生活不錯，先先生的收入很很穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)似乎也也沒有對自己己形成太大的的沖擊。前些些年湊熱鬧，，在麓山買了了一套小別墅墅，但自從買買下以后，也也基本沒怎么么住過。一直直尋思著，還還是住在城里里好。家里孩孩子剛上大學(xué)學(xué)，過不了幾幾年也許就要要成家了，現(xiàn)現(xiàn)在家里那套套三居室就顯顯得有些雞肋肋了。雖然也也看到過有的的大平層在賣賣，但是總覺覺得那里不是是市區(qū)，不方方便。心里面面還是想著那那種最理想的的生活：在市市區(qū)，有足夠夠方便的商業(yè)業(yè)配套；同時(shí)時(shí)鬧中取靜，，有自己的社社區(qū)小環(huán)境。。要不，把舊舊房子拋掉，，還是在城里里置套大點(diǎn)的的房子吧?！?.3.1】典型客戶樣本本描摹（一））成都周邊“進(jìn)進(jìn)城”置業(yè)客客戶背景：國內(nèi)資資源向大城市市集中，是城城市化進(jìn)程中中必然存在的的階段。成都都對于周邊區(qū)區(qū)域的富裕人人群而言，毫毫無疑問具有有巨大的吸引引力。新政之之后，對外地地戶籍客戶的的購買力要求求史無前例的的上升到了新新高度；但這這并不能遏制制此類消費(fèi)者者的進(jìn)城需求求。隨著政策策的明晰，改改善型住宅產(chǎn)產(chǎn)品必將走向向越來越廣闊闊的市場。他今今年年55歲，，老老家家在在綿綿陽陽，，早早年年靠靠做做服服裝裝生生意意積積下下點(diǎn)點(diǎn)錢錢，，后后來來成成了了家家鄉(xiāng)鄉(xiāng)小小有有名名氣氣的的““致致富富能能手手””；；前前些些年年生生意意越越做做越越紅紅火火，，也也在在成成都都有有了了自自己己的的門門店店。。最最近近在在成成都都讀讀大大學(xué)學(xué)的的孩孩子子畢畢業(yè)業(yè)了了，，就就尋尋思思著著該該在在成成都都再再買買套套房房了了。。房房子子可可得得買買大大點(diǎn)點(diǎn)，，以以后后家家里里人人口口多多了了，，也也夠夠住住才才行行。?！?.3.2】】典型型客客戶戶樣樣本本描描摹?。ǎǘ┏啥级技惍惖氐乜涂蛻魬艋鼗剜l(xiāng)鄉(xiāng)置置業(yè)業(yè)背景景：：此此類類客客戶戶綜綜合合了了全全國國類類客客戶戶與與區(qū)區(qū)域域客客戶戶的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，雖雖然然絕絕對對數(shù)數(shù)量量不不多多，，但但是是屬屬于于必必須須要要關(guān)關(guān)注注的的重重點(diǎn)點(diǎn)人人群群。。首首先先，，這這些些客客戶戶的的生生活活經(jīng)經(jīng)歷歷決決定定了了他他們們是是同同齡齡人人中中的的佼佼佼佼者者，，在在走走南南闖闖北北的的經(jīng)經(jīng)歷歷中中獲獲得得了了自自己己的的人人生生閱閱歷歷與與今今天天的的財(cái)財(cái)富富地地位位；；他他們們往往往往是是圈圈子子里里的的意意見見領(lǐng)領(lǐng)袖袖與與榜榜樣樣標(biāo)標(biāo)桿桿，，這這一一點(diǎn)點(diǎn)在在““同同鄉(xiāng)鄉(xiāng)””圈圈子子里里更更為為明明顯顯。。這這些些客客戶戶的的回回鄉(xiāng)鄉(xiāng)置置業(yè)業(yè)選選擇擇往往往往是是本本地地消消費(fèi)費(fèi)者者的的風(fēng)風(fēng)向向標(biāo)標(biāo)。。而而在在營營銷銷上上，，這這些些客客戶戶在在異異地地時(shí)時(shí)是是較較容容易易達(dá)達(dá)成成精精準(zhǔn)準(zhǔn)營營銷銷的的，，可可以以利利用用商商會會等等渠渠道道完完成成相相對對較較具具性性價(jià)價(jià)比比的的傳傳播播。。他今今年年滿滿50歲了了，，年年輕輕的的時(shí)時(shí)候候懷懷揣揣著著夢夢想想離離開開家家鄉(xiāng)鄉(xiāng)，，已已經(jīng)經(jīng)在在北北京京打打拼拼了了20年。?，F(xiàn)現(xiàn)在在突突然然發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，自自己己越越來來越越想想家家了了。。落落葉葉歸歸根根，，說說到到底底，，自自己己還還是是四四川川人人，，大大概概總總要要回回四四川川吧吧。。少少小小離離家家老老大大還還，，鄉(xiāng)鄉(xiāng)音音未未改改鬢鬢毛毛衰衰。。雖雖然然以以前前逢逢年年過過節(jié)節(jié)免免不不了了會會回回來來，，但但現(xiàn)現(xiàn)在在要要考考慮慮買買房房了了，，突突然然覺覺得得成成都都的的發(fā)發(fā)展展變變化化實(shí)實(shí)在在太太大大。。數(shù)數(shù)不不清清的的““新新城城””、、““新新貴貴””；；然然而而自自己己心心目目中中的的家家，，還還是是要要在在那那些些熟熟悉悉的的地地名名里里。。【4.3.3】】典型型客客戶戶樣樣本本描描摹?。ǎㄈ┮痪€線城城市市投投資資客客戶戶背景景：：隨隨著著一一線線城城市市房房價(jià)價(jià)不不斷斷走走高高，，供供應(yīng)應(yīng)量量持持續(xù)續(xù)不不足足，，置置業(yè)業(yè)門門檻檻越越來來越越高高；；另另一一方方面面，，租租售售價(jià)價(jià)比比的的長長期期不不平平衡衡也也降降低低了了資資產(chǎn)產(chǎn)回回報(bào)報(bào)的的效效率率；；因因此此已已經(jīng)經(jīng)有有相相當(dāng)當(dāng)一一部部分分敏敏感感的的消消費(fèi)費(fèi)者者開開始始進(jìn)進(jìn)入入二二三三線線城城市市的的地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場，，這這其其中中也也有有隨隨著著國國內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)不不斷斷成成熟熟，，區(qū)區(qū)域域生生活活概概念念開開始始被被““全全國國生生活活””概概念念取取代代的的因因素素。。目目前前，，成成都都一一些些新新開開的的項(xiàng)項(xiàng)目目中中，，已已經(jīng)經(jīng)可可以以明明顯顯感感受受到到，，這這些些來來自自一一線線城城市市購購房房者者的的比比重重在在不不斷斷加加大大。。作作為為旁旁觀觀者者，，他他們們的的視視角角下下，，往往往往更更能能一一針針見見血血的的看看到到項(xiàng)項(xiàng)目目的的價(jià)價(jià)值值所所在在。。他今年年45歲，幾幾年前前在上上海和和朋友友合伙伙開了了一家家小公公司，，生意意不算算太好好，但但一直直很穩(wěn)穩(wěn)定，，每年年基本本可以以有50至80萬的進(jìn)進(jìn)賬；；自己己倒也也時(shí)常常有些些空閑閑時(shí)間間，可可以到到處走走走。。在07年以前前，他他已經(jīng)經(jīng)先后后在中中環(huán)旁旁買下下了兩兩套房房子，，一套套給父父母住住，一一套自自己住住。但但隨著著這兩兩年上上海樓樓價(jià)飆飆升，，讓他他也一一下子子看不不懂市市場了了。雖雖然想想再置置份產(chǎn)產(chǎn)業(yè)圖圖個安安穩(wěn)，，但又又覺得得高不不成低低不就就，沒沒有合合適的的機(jī)會會。最最近聽聽朋友友說成成都的的地鐵鐵年內(nèi)內(nèi)通車車，這這讓他他有點(diǎn)點(diǎn)動心心了。。08年以后后的國國家投投資使使成都都的發(fā)發(fā)展日日新月月異，，這里里應(yīng)該該會是是下一一個黃黃金之之城。。同時(shí)時(shí)自己己其實(shí)實(shí)也一一直很很喜歡歡成都都的安安逸氣氣氛和和秀麗麗景色色，心心里甚甚至有有個念念頭：：等年年紀(jì)大大了就就去成成都閑閑云野野鶴。?；蛟S許，今今年該該在成成都選選一套套合適適的房房子了了。【4.3.4】】典型客客戶樣樣本描描?。ǎㄋ模┥缃恍栊枨笙认刃?，，改善善需求求為主主更大的房子改善需求最好要住著舒服一些的房子別墅類產(chǎn)品社交需求至少要住這樣的房子才夠體面公認(rèn)的豪宅尊重需求錢不是問題，要住最好的房子看不見的頂層自我實(shí)現(xiàn)我只想要我喜歡的房子生存需求只要有房子住就行入門級產(chǎn)品注：馬馬斯洛洛需求求層次次理論論，在在層級級劃分分中并并不完完全與與價(jià)格格對應(yīng)應(yīng)。高端不不動產(chǎn)產(chǎn)的購購買行行為本本身即即是購購買資資產(chǎn)，，一定定帶有有投資資屬性性；但促成成客戶戶做出出購買買決策策的卻卻一定定帶有有自住住需求求的認(rèn)認(rèn)可。。從項(xiàng)目目的兩兩類主主力產(chǎn)產(chǎn)品來來看，，都具具有明明顯的的“回回歸城城市””的需需求特特征，，這是成成熟消消費(fèi)者者對生生活舒舒適度度的理理解；；其中中疊墅墅消費(fèi)費(fèi)者更更偏重重于社社交，，兼有有改善善；而高層層消費(fèi)費(fèi)者則則是以以改善善為主主，兼兼有社社交。。【4.3.5】】客戶需需求分分析項(xiàng)目營營銷執(zhí)執(zhí)行計(jì)計(jì)劃第五部分銷售任務(wù)與與分解項(xiàng)目營銷總總綱階段性分解解動作營銷費(fèi)用預(yù)預(yù)算【5.1】】銷售任務(wù)回回顧與分解解一期產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成高層疊墅268套51477㎡132套32604㎡產(chǎn)品差異明明顯，精耕耕細(xì)作，提提升形象項(xiàng)目主力產(chǎn)產(chǎn)品，立竿竿見影，強(qiáng)強(qiáng)力樹勢首發(fā)疊墅產(chǎn)產(chǎn)品目標(biāo)：90套成銷B類客戶積累：800圈層營銷C類客戶積累：2,680現(xiàn)場接待/跨界資源客戶覆蓋積累：268,000媒體廣告/輿論綜合/事件傳播戰(zhàn)略層面戰(zhàn)術(shù)層面樹立并鞏固固中糧地產(chǎn)產(chǎn)作為一線線品牌開發(fā)發(fā)商在成都都市場的業(yè)業(yè)內(nèi)領(lǐng)袖地地位開創(chuàng)由單純純售賣住宅宅產(chǎn)品向以以客戶資源源為價(jià)值核核心的綜合合地產(chǎn)服務(wù)務(wù)商的角色色轉(zhuǎn)變系統(tǒng)化提升升與明晰對對于項(xiàng)目““國際化生生活”這一一核心價(jià)值值的理解，，并以此指指導(dǎo)推廣工工作的方向向占領(lǐng)概念高高度，塑造造明星姿態(tài)態(tài)，充分發(fā)發(fā)揮中糧地地產(chǎn)品牌優(yōu)優(yōu)勢以擴(kuò)大大影響力聚合資源，，積累勢能能，在市場場宏觀布局局已基本完完成的情況況下樹立項(xiàng)項(xiàng)目品牌地地位細(xì)化執(zhí)行工工作，在保保持中糧祥祥云項(xiàng)目品品牌調(diào)性的的前提下更更適應(yīng)成都都本地市場場在結(jié)合本地地市場的情情況下對產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的的進(jìn)一步完完善與品質(zhì)質(zhì)提升【5.2.1】項(xiàng)目營銷目目標(biāo)行為＞發(fā)言輿輿論＞解釋以有限的投投入獲得最最高的覆蓋蓋率充分利用新新媒介與公公關(guān)形成的的二次傳播播媒介資源整整合傳統(tǒng)廣告媒媒介整合輿論話題造造勢傳播渠道資源整整合跨界資源共共享客戶易居、中糧糧異地客戶戶推廣執(zhí)行原則【5.2.2】項(xiàng)目營銷執(zhí)執(zhí)行原則首批體驗(yàn)者者圈內(nèi)的傳播播源頭最典型意向向領(lǐng)袖慕名而來加加深印象充分體驗(yàn)產(chǎn)產(chǎn)生好感新媒體系統(tǒng)統(tǒng)話題營銷的的初始點(diǎn)低成本達(dá)成成覆蓋度業(yè)界傳播播與圈層層傳播預(yù)設(shè)話題題樹立差異異化的形形象不斷聚集集提升人人氣引導(dǎo)與預(yù)設(shè)傳播在前主動關(guān)注與報(bào)道在后充分利用客戶資源整合與培養(yǎng)服務(wù)商利用已有有資源平平臺實(shí)現(xiàn)增值值服務(wù)內(nèi)內(nèi)容*涉及企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略*獨(dú)特現(xiàn)場場氛圍同步國際際生活最大限度度整合資資源，用用綜合傳傳播途徑徑引發(fā)主主動探索索工作路徑徑【5.2.3】】項(xiàng)目營銷銷工作路路徑業(yè)內(nèi)口碑碑輿論影響響現(xiàn)場體驗(yàn)驗(yàn)渠道覆蓋蓋【5.2.4】】項(xiàng)目營銷銷重點(diǎn)工工作【5.2.4】】項(xiàng)目營銷銷總綱樣板段以以及售樓處啟啟用預(yù)計(jì)費(fèi)用用：20%【【約150萬】預(yù)計(jì)費(fèi)用用：35%【【約260萬】預(yù)計(jì)費(fèi)用用：25%【【約190萬】概念炒作作，媒體體造勢國際化社社區(qū)概念念推廣Step1品牌借勢勢，公關(guān)關(guān)蓄客中糧祥云云品牌推推廣Step2全面推廣廣，凸顯顯產(chǎn)品新標(biāo)準(zhǔn)精精品城市市別墅Step3強(qiáng)勢開盤盤，連貫貫蓄水中糧祥云云全城熱熱銷Step45月6月7月8月9月10月11月疊墅開盤盤高層開盤盤景觀區(qū)呈呈現(xiàn)現(xiàn)場接待待處啟用用市區(qū)接待待處啟用用媒體公關(guān)主題企劃支持銷售任務(wù)目標(biāo)標(biāo)完成90套銷售任任務(wù)完成160套銷售任任務(wù)積累400組客戶認(rèn)認(rèn)籌完成200000人覆蓋國際化社社區(qū)的中中糧新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)國際化生生活區(qū)落落戶成都都國際資源源整合打打造中糧糧祥云系系祥云+大悅城媒體下午午茶，業(yè)業(yè)內(nèi)傳播播專項(xiàng)主題題報(bào)道立體式媒媒介推廣廣專題全面面解析中糧/易居/媒介資源源整合英國街開開街活動動國際兒童童攝影大大賽圈層營銷銷企劃各專專案確認(rèn)認(rèn)銷售系統(tǒng)統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化化制度確確定臨時(shí)接待待中心啟啟用，準(zhǔn)準(zhǔn)備開盤盤客戶登記記，誠意意金收取取10月16日疊墅集中開盤盤，搖號選房房關(guān)系客戶戶提前選選購特別別通道/特定樓層層11月7日高層公公寓開盤盤企業(yè)直通通車/老帶新各種介質(zhì)質(zhì)人群導(dǎo)導(dǎo)入項(xiàng)目系統(tǒng)統(tǒng)宣傳/媒體觀點(diǎn)點(diǎn)匯編冊冊客戶優(yōu)惠惠策略/積分計(jì)劃劃現(xiàn)場包裝裝呈現(xiàn)/品牌館呈呈現(xiàn)中糧客戶戶資源整整合/北京推介介會樣板示范范段呈現(xiàn)現(xiàn)/預(yù)售證獲獲取客戶優(yōu)惠惠政策預(yù)計(jì)費(fèi)用用：20%【【約150萬】12月{品牌期5—8月}——販賣期待待與產(chǎn)品品表現(xiàn)Phaseiforsaleofexpectationsandproductperformance一場媒體體招標(biāo)新新聞發(fā)布布會——成都祥云云與御嶺嶺灣聯(lián)合合；一系列的的規(guī)劃理理念發(fā)布布與推介介會——易居地產(chǎn)產(chǎn)研究所所高端論論壇、媒媒體軟文文一場令人人艷羨的的“國際際化兒童童攝影展展”——360度全球兒兒童視角角生活寫寫意，通通過網(wǎng)絡(luò)絡(luò)征集及及傳播；；一部令人人震撼的的產(chǎn)品預(yù)預(yù)告片——“國際化化生活””預(yù)演；；一個全球球人網(wǎng)上上的精神神家園、、產(chǎn)品梗梗概——項(xiàng)目網(wǎng)站站，生活活理念宣宣導(dǎo)；一部中國國進(jìn)入全全球化生生活時(shí)代代的宣言言讀本：：《中國·成都——因?yàn)槭悄隳?，有世世界無國國界》一本一期期產(chǎn)品解解密讀本本（具收藏價(jià)值值的樓書）；一個全球精英英全景式國際際生活的宏偉偉規(guī)劃沙盤——聯(lián)合高端club，全球化背景景下生活品質(zhì)質(zhì)對話；一個展賣規(guī)劃劃理念的銷售售樣板區(qū)（情景化實(shí)體體樣板間并生生活規(guī)劃沙盤盤）；【5.3.1】階段性動作分分解-品牌期{開盤前期9—10月}——販賣沖動與氛氛圍追求Phaseiiiforimpulseandtheatmosphereofthepursuitoftrafficking國際化生活理理念的表現(xiàn)——北京祥云在當(dāng)當(dāng)?shù)氐挠绊懥α爱a(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)；國際生活區(qū)全全景體驗(yàn)——媒體、專家、、政府看房團(tuán)團(tuán)，輿論背景景的打造；國際化生活概概念研討與媒媒體論壇區(qū)——高端對話：業(yè)業(yè)界傳播；全球化商業(yè)品品牌的持續(xù)引引進(jìn)——大悅城的造勢勢；產(chǎn)品展賣——沙盤、建材展展示、樣板區(qū)區(qū)、產(chǎn)品讀本本；系列介質(zhì)人群群推介會——媒體、伙伴、、合作商推介介會系列品牌聯(lián)動動營銷活動；【5.3.2】階段性動作分分解-開盤前期{產(chǎn)品期10-12月}——販賣感動與產(chǎn)產(chǎn)品體驗(yàn)PhaseiiforImpressedwiththeproductexperienceoftrafficking項(xiàng)目亮相——疊墅國際精英英推介會，造造論：國際生生活區(qū)到底是是什么，中糧糧宣布標(biāo)準(zhǔn)；七大全球化頂頂級品牌系統(tǒng)統(tǒng)品牌推介——物業(yè)、會所、、教育、商業(yè)業(yè)品牌引進(jìn)、、體驗(yàn)，意向向客戶先行體體驗(yàn)，由認(rèn)同同感上升為歸歸屬感；系列體驗(yàn)之旅旅——曝光焦點(diǎn)、人人氣聚集、小小道消息炒作作；產(chǎn)品展賣：沙盤、建材展展示、樣板區(qū)區(qū)、產(chǎn)品讀本本；系列產(chǎn)品推介介會、系列品品牌聯(lián)動營銷銷活動；【5.3.2】階段性動作分分解-產(chǎn)品期網(wǎng)絡(luò)媒體整合A業(yè)內(nèi)傳播與導(dǎo)向C平面媒體整合B通過預(yù)設(shè)的話話題，以媒體體的第三方視視角，通過整整合平面及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)在內(nèi)的系系統(tǒng)媒體傳播播，形成以新聞/報(bào)道/軟文等形式為為主的輿論攻攻勢，以相對對低廉的成本本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信信息的廣泛發(fā)布與覆覆蓋，并通過過反饋的信息息，及時(shí)調(diào)整整宣傳口徑。。概念炒作，媒媒體造勢國際化社區(qū)概概念推廣1輿論造勢階段營銷目標(biāo)標(biāo)審視完成200000人覆蓋（媒體體到達(dá)率）時(shí)間階段：2010年6月初至7月底主要執(zhí)行動作作：主要配合工工作：成都媒體資資源整合樣板間風(fēng)格格公關(guān)資源整整合基礎(chǔ)要素準(zhǔn)準(zhǔn)備銷售準(zhǔn)備+++實(shí)體示范區(qū)區(qū)品牌館建立立材料工藝展展示區(qū)+++階段性推廣廣主題國際化的成成都需要國國際化社區(qū)區(qū)國際化社區(qū)區(qū)是城市發(fā)發(fā)展趨勢成都的國際際化生活新新標(biāo)準(zhǔn)國際化社區(qū)區(qū)的概念與與標(biāo)準(zhǔn)國際化社區(qū)區(qū)的意義媒體資源整整合以及外圍執(zhí)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)構(gòu)構(gòu)架完成媒體資源整整合的工作作分為平面面、網(wǎng)絡(luò)及及電波三部部分；其中網(wǎng)絡(luò)媒媒體的部分分將率先啟啟動，擬由由新浪樂居居負(fù)責(zé)統(tǒng)籌籌；平面媒體的的部分由包包括（商報(bào)報(bào)、華西都都市報(bào)）組組成平面媒媒體聯(lián)盟工工作組，由由項(xiàng)目工作作組負(fù)責(zé)統(tǒng)統(tǒng)籌；電波媒體即即電視/廣播媒體亦亦由項(xiàng)目工工作組統(tǒng)籌籌。成都商報(bào)華西都市報(bào)報(bào)成都樓市居周刊新浪網(wǎng)（當(dāng)當(dāng)日房產(chǎn)要要聞視頻頻現(xiàn)場直播播）搜房網(wǎng)（當(dāng)當(dāng)日房產(chǎn)要要聞視頻頻現(xiàn)場直播播）成都房產(chǎn)報(bào)報(bào)道（當(dāng)日日房產(chǎn)要聞聞視頻現(xiàn)現(xiàn)場直播））核心發(fā)布媒媒體——中糧/易居項(xiàng)目工工作組媒體專項(xiàng)工工作組各媒體聯(lián)絡(luò)絡(luò)代表各媒體專項(xiàng)項(xiàng)工作組易居外部資資源輔助直接負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)溝通反饋與執(zhí)行行監(jiān)督執(zhí)行操作媒體見面會會（內(nèi)部））暨中糧·祥云項(xiàng)目媒媒體戰(zhàn)略合合作啟動儀儀式活動形式：：媒體見面會會形式（組組織各類媒媒體一起座座談，通過過介紹項(xiàng)目目理念及國際化生生活方式，，在媒體中中形成討論論話題，并并同時(shí)商討討達(dá)成合作模式。?；顒幽康模海阂悦矫襟w體見見面面會會的的時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)，，將將中中糧糧地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主導(dǎo)導(dǎo)理理念念加加以以強(qiáng)強(qiáng)化化和和詮詮釋釋，，并并再再次次公公諸諸于于大大眾眾；；同同時(shí)時(shí)吸吸引引媒媒介介和和大大眾眾的的關(guān)關(guān)注注，，利利用用我我們們活活動動環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的巧巧妙妙設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，為為媒媒介介的的炒炒作作尋尋求求突突破破點(diǎn)點(diǎn)，，形形成成媒媒介介關(guān)關(guān)注注和和報(bào)報(bào)道道的的““雪雪球球效效應(yīng)應(yīng)””活動動時(shí)時(shí)間間：：2010.4月活動動概概述述:在接接待待中中心心入入場場前前期期舉舉辦辦一一次次““媒媒體體見見面面會會””，，一一方方面面可可以以將將“祥祥云云國國際際””在在媒媒體體及及業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)引引起起話話題題，，同同時(shí)時(shí)可可以以通通過過次次活活動動與與各媒媒體體會會面面達(dá)達(dá)成成長長期期合合作作模模式式。。需準(zhǔn)準(zhǔn)備備物物料料：：媒體體邀邀請請函函、、項(xiàng)項(xiàng)目目概概念念資資料料、、項(xiàng)項(xiàng)目目新新聞聞通通稿稿、、中中糧糧祥云云媒媒體體合合作作意意向向書書等等。。規(guī)模模及及規(guī)規(guī)格格：：受邀邀評評論論嘉嘉賓賓約約30人，，包括括：：各各界界媒媒體體／／易易居居房房產(chǎn)產(chǎn)／／中中糧糧集集團(tuán)團(tuán)媒體體風(fēng)風(fēng)暴暴：：國際際化化生生活活概概念念研研討討與與媒媒體體論論壇壇以業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)專專家家的的權(quán)權(quán)威威探探討討形形式式對對新新市市場場環(huán)環(huán)境境下下的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)展展做做出出研研判判，，探探討討國國際際化化生生活活概概念念對對于于新新市市場場環(huán)環(huán)境境的的意意義義。。并并對對國國際際化化生生活活的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與與發(fā)發(fā)展展做做討討論論。。對邀邀請請的的媒媒體體及及社社會會代代表表以以及及嘉嘉賓賓正正式式公公布布國國際際化化生生活活社社區(qū)區(qū)概概念念向社社會會公公布布國國際際化化生生活活社社區(qū)區(qū)概概念念的的整整體體發(fā)發(fā)展展及及典典型型項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施計(jì)計(jì)劃劃媒體體與與受受邀邀代代表表以以互互動動形形式式提提出出自自己己對對于于這這一一話話題題的的建建議議2010年7月上旬（（預(yù)計(jì)））規(guī)模及規(guī)規(guī)格：受邀評論論嘉賓約約30人，包括：政政府代表表／易居居研究院院／其他他學(xué)術(shù)機(jī)機(jī)構(gòu)／中中糧集團(tuán)團(tuán)合作媒體體約15家，包括：新新浪網(wǎng)／／成都商商報(bào)／華華西都市市報(bào)／居居周刊/成都樓市市/搜房網(wǎng)/成都全接接觸……活動目的的:活動時(shí)間間：活動概述述:為媒體輿輿論設(shè)置置一個核核心話題題，并以以此為契契機(jī)聯(lián)系系到社會會發(fā)展及及城市建建設(shè)等可可以上升升理論高高度的議議題；在在項(xiàng)目亮亮相初期期充分樹樹立調(diào)性性上的制制高點(diǎn)。。媒體下午午茶定期舉行行的小規(guī)規(guī)模業(yè)內(nèi)內(nèi)人士茶茶會擬由新浪浪樂居統(tǒng)統(tǒng)籌，中中糧負(fù)責(zé)責(zé)提供場場地及茶茶點(diǎn)隔周舉行行，每次次邀請嘉嘉賓規(guī)模模在10人左右面向蓉城城知名的的主流媒媒體及房房地產(chǎn)營營銷機(jī)構(gòu)構(gòu)就中糧祥祥云項(xiàng)目目有關(guān)的的話題持持續(xù)關(guān)注注每次提前前設(shè)置主主題議題題與學(xué)術(shù)單單位聯(lián)合合舉辦每次議程程由新浪浪網(wǎng)直播播嘉賓發(fā)言言觀點(diǎn)將將被整理理成冊，，集中出出版聯(lián)合單位位：易居研究究院上海大學(xué)學(xué)/同濟(jì)大學(xué)學(xué)/復(fù)旦大學(xué)學(xué)第一財(cái)經(jīng)經(jīng)日報(bào)/頻道新浪網(wǎng)第一地產(chǎn)產(chǎn)企劃執(zhí)行行工作：：項(xiàng)目形象象基礎(chǔ)要要素準(zhǔn)備備要素一：：傳播策策略提交交與確認(rèn)認(rèn)——確認(rèn)時(shí)間間：2010.6月中旬戶外廣告告大牌：：機(jī)場/市區(qū)及案案場選點(diǎn)點(diǎn)/設(shè)計(jì)完成成現(xiàn)場整體體包裝方方案：圍圍擋/道路指引引/標(biāo)識/售樓處品牌館整整體包裝裝方案：：展板/交通指引引/標(biāo)識/物料要素二：：案名系統(tǒng)統(tǒng)/Logo/SloganVI應(yīng)用/Keyvision——確認(rèn)時(shí)間間：2010.6月30日前要素三：：媒體話話題稿件件確認(rèn)——確認(rèn)時(shí)間間：2010.6月30日前媒體話題題包括：：中糧地產(chǎn)產(chǎn)形象稿稿祥云項(xiàng)目目形象稿稿祥云項(xiàng)目目產(chǎn)品稿稿精英招聘聘廣告稿稿要素四：：外包裝裝及形象象包裝方方案確認(rèn)認(rèn)——確認(rèn)時(shí)間間：2010.6月20日前包括：企劃執(zhí)行行工作：：戶外廣告告陣地的的選點(diǎn)及及確認(rèn)戶外選選點(diǎn)原原則：：離項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場1-2公里范范圍內(nèi)內(nèi)選擇擇十字字路口口或三三岔口口位置置選點(diǎn)點(diǎn)，設(shè)立戶戶外路路標(biāo)指指示牌牌或?qū)?dǎo)示牌牌進(jìn)行行路標(biāo)標(biāo)指引引戶外選選點(diǎn)建建議：：A、三環(huán)環(huán)武侯侯立交交B、武侯侯大道道戶外選選點(diǎn)作作用：：加強(qiáng)強(qiáng)引導(dǎo)導(dǎo)戶外選選點(diǎn)鋪鋪排：：2010年6月前完完成路路牌的的選擇擇并簽簽定合合同2010年6月前完完成平平面設(shè)設(shè)計(jì)2010年7月發(fā)布布2010年9月前更更換畫畫面，，配合合項(xiàng)目目開盤盤企劃執(zhí)執(zhí)行工工作：：現(xiàn)場整整體包包裝方方案一、中中糧大大道包包裝，，純粹粹英倫倫風(fēng)二、10畝的公公園打打造，，皇家家私密密性三、火火車隔隔音，，英式式玫瑰瑰墻四、疊疊墅實(shí)實(shí)體示示范區(qū)區(qū)打造造疊墅實(shí)體樣板示范區(qū)，提升社區(qū)價(jià)值，利于高層銷售銷售層層面工工作：：銷售準(zhǔn)準(zhǔn)備期期銷售準(zhǔn)備項(xiàng)籌備安排文檔管理銷售物料籌備負(fù)責(zé)單位完成時(shí)間銷售系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化易居銷售系統(tǒng)搭建明源系統(tǒng)——易居2010.4月底前人員組織構(gòu)架現(xiàn)場管理制度——易居/中糧2010.4月底前工作流程標(biāo)準(zhǔn)化工作信函形式確定工作對接函格式標(biāo)準(zhǔn)工作對接函易居/中糧2010.6月底前服務(wù)體系標(biāo)準(zhǔn)化銷售流程標(biāo)準(zhǔn)化及時(shí)上報(bào)各類銷售報(bào)表（日報(bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表）報(bào)表形式與格式確認(rèn)易居/中糧2010.6月底前銷售工具包銷售管理制度確認(rèn)銷售培訓(xùn)計(jì)劃完成銷售說辭/銷售手冊銷售道具易居/中糧2010.6月底前人員形象標(biāo)準(zhǔn)化辦公設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化案場物料清單案場辦公設(shè)備中糧/易居2010.6月底前人員培訓(xùn)案場接待培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)資料易居2010.6月底前以具備備明確確指向向性的的公關(guān)關(guān)活動動，為為案場場持續(xù)續(xù)帶來來人氣氣，既既為項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售工工作創(chuàng)創(chuàng)造直直接的的機(jī)會會，更更可以以利用用活動動的組組織工工作以以及現(xiàn)現(xiàn)場的的氛圍圍，使使邀約約嘉賓賓成為為項(xiàng)目目信息息的重重要傳傳播者者，這這將成成為項(xiàng)項(xiàng)目在在前期期的主主要蓄蓄客途途徑。。品牌借借勢，，公關(guān)關(guān)蓄客客中糧祥祥云品品牌推推廣2公關(guān)蓄蓄客跨界資源聯(lián)合C案場人氣活動A社會話題公關(guān)B階段營營銷目目標(biāo)審審視完成積積累3000組到訪訪客戶戶時(shí)間階階段：：2010年7月初至至10月初主要執(zhí)執(zhí)行動動作：：主要配配合工工作：：祥云到到成都都系列列報(bào)道道現(xiàn)場包包裝完完成國際兒兒童攝攝影展展項(xiàng)目宣宣傳道道具到到位銷售進(jìn)進(jìn)場接接待+++售樓中中心展展示特色服務(wù)植植入多媒體展示示區(qū)開放+++階段性推廣廣主題國際化社區(qū)區(qū)要來了中糧祥云：：一個國際際化社區(qū)標(biāo)標(biāo)本中糧祥云（（成都）的的五年夢想想中糧祥云：：從北京到到成都中糧祥云的的世界籍業(yè)業(yè)主2010：中糧地產(chǎn)產(chǎn)的成都年年中糧祥云（（成都）揭揭幕前的猜猜想國際兒童攝攝影展中糧意向客客戶的子女女均有參展展機(jī)會聯(lián)合雙語幼幼兒園及學(xué)學(xué)校申請作為世世博會外圍圍活動資格格在大眾媒體體公開征集集作品參賽者均可可獲得中糧糧特制紀(jì)念念品參賽作品將將在中糧項(xiàng)項(xiàng)目圍墻上上定期展示示優(yōu)勝者作品品可獲得戶戶外媒體及及網(wǎng)站發(fā)布布國際Babyparty-世界有愛公關(guān)活動時(shí)間：2010年名稱形式專案確定活動執(zhí)行國際babyparty系列1、國際兒童愛心基金會2、孤兒筆友交友會3、“手牽手”愛心活動4、“大家都來賽”兒童競賽……6月底前7月15日~8月底參與對象準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、意向客戶、社會各界圈層家庭寶貝、中英人壽客戶家庭寶貝活動目的整合中糧現(xiàn)有各界資源，通過不定期舉辦“國際BABYPARTY”集結(jié)各圈層人士，為祥云項(xiàng)目積累圈層客戶資源的同時(shí)引起中糧品牌在社會各界的影響力。祥云國際英英倫夏令營營公關(guān)活動時(shí)間：2010年名稱主題專案確定活動執(zhí)行祥云國際英倫夏令營2010年暑假英國名校游學(xué)之旅1、英倫歷史文化名城游2、感受英國名校之旅3、文化、生活交流體驗(yàn)9月2011年活動目的

在傳統(tǒng)的英倫夏令營中加入名校游元素，不僅主題鮮明，也符合精英階層送孩子出國留學(xué)的趨勢。設(shè)置活動參與門檻的方式來進(jìn)一步加強(qiáng)活動與祥云的融合與互動，在達(dá)到宣傳效果的同時(shí)，更可直接點(diǎn)對點(diǎn)的為祥云國際積累目標(biāo)客戶群。

超級線路團(tuán)——本次英國游的行程覆蓋當(dāng)?shù)氐闹盒?，是一次考察英國社會生活和學(xué)術(shù)氛圍的旅行；

超級咨詢團(tuán)——隨團(tuán)我們將全程陪同一名出國留學(xué)的專家，就每個家庭的不同情況給出專業(yè)意見。今年開始活動組織，主要為準(zhǔn)業(yè)主服務(wù)，提供社區(qū)附加值。祥云生活速速遞祥云生活速速遞組稿內(nèi)內(nèi)容：1、世界田園園都市風(fēng)情情2、國際化生生活進(jìn)入成成都3、成都的異異域風(fēng)情4、北京到成成都——祥云國際的的生活態(tài)度度5、國際朋友，，成都?xì)g迎迎你6、國際趣事事7、全球焦點(diǎn)點(diǎn)發(fā)行時(shí)間：：2010.7月發(fā)行形式：：每月一冊冊發(fā)行對象：：準(zhǔn)業(yè)主、、業(yè)主、意意向客戶企劃執(zhí)行工工作：項(xiàng)目禮品系系統(tǒng)的規(guī)劃劃禮品分類禮品用途紀(jì)念品來賓紀(jì)念品升級禮品反復(fù)來現(xiàn)場的意向客戶的升級禮品成交禮物客戶認(rèn)籌/簽約/交房的贈品禮物市調(diào)禮品客戶接受市調(diào)訪談的小禮品特殊禮品客戶生日、客戶結(jié)婚紀(jì)念日、客戶子女升學(xué)等選擇禮品的原則是：符合國際化/無國界概念，易于收藏、陳列或展示在項(xiàng)目進(jìn)入入銷售沖刺刺期時(shí)，在在恰當(dāng)時(shí)間間以較為密密集的廣告告投放，在在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)達(dá)成相對對的高曝光光率，既是是對潛在消消費(fèi)者的直直接通知與與項(xiàng)目蓄水水?dāng)U容，也也是對意向向客戶的信信心鼓舞和和穩(wěn)定措施施。全面推廣，，凸顯產(chǎn)品品新標(biāo)準(zhǔn)精品品城市別墅墅3廣告擴(kuò)容市區(qū)戶外廣告陣地A航空媒體廣告陣地B道路標(biāo)識及引導(dǎo)系統(tǒng)C階段營銷目目標(biāo)審視完成積累400組客戶認(rèn)籌籌時(shí)間階段：：2010年10月初至10月下旬主要執(zhí)行動動作：主要配合工工作：供應(yīng)商體系系聯(lián)合推廣廣現(xiàn)場包裝軟軟裝到位解讀國際化化標(biāo)準(zhǔn)全國頂級私私人收藏展展10月18日疊墅開盤盤+++組團(tuán)團(tuán)外外立立面面呈呈現(xiàn)現(xiàn)景觀觀街街區(qū)區(qū)呈呈現(xiàn)現(xiàn)體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)區(qū)開開放放+++階段段性性推推廣廣主主題題國際際化化社社區(qū)區(qū)什什么么樣樣成都都最最后后的的城城市市別別墅墅區(qū)區(qū)國際際資資源源集集合合打打造造中中糧糧精精品品城城墅墅國際際居居住住標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)下下的的別別墅墅革革命命中糧糧祥祥云云：：空空間間藝藝術(shù)術(shù)的的極極致致媒體體全全面面解解析析祥祥云云國國際際社社區(qū)區(qū)國際際城城市市精精英英專專項(xiàng)項(xiàng)推推介介會會暨疊疊墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)布布會會公關(guān)活動時(shí)間：2010年名稱主題專案確定活動執(zhí)行國際城市精英疊墅推介會內(nèi)部認(rèn)籌盛宴8月底10月15日（暫定）備注

每一個追求享受的人都曾夢想自己能盡享尊榮，現(xiàn)在這些夢想即將在祥云國際變成現(xiàn)實(shí)：在一個充滿尊貴氣派的豪華游輪的頭等艙里來點(diǎn)一杯雞尾酒，接著再燃上一支哈瓦那雪茄。由船板布置成的迎賓大道，每隔三米站一位服務(wù)生，鞠躬問候：“請走好。”游輪甲板上，空氣中，肆意的傳來小提琴溫柔的旋律……航行景觀：

·祥云國際號游輪起航，群情振蕩，準(zhǔn)點(diǎn)出發(fā)

·頭等艙體驗(yàn)，英倫名貴，名利社交，觥籌交錯

·時(shí)空倒轉(zhuǎn)，英倫中世紀(jì)貴族巡禮，找尋逝去的王者年代

航行品鑒：紅酒、雪茄與香檳，尊貴中獨(dú)魅蓉城媒體體專專題題報(bào)報(bào)道道全面面解解析析中中糧糧·祥云云國國際際生生活活區(qū)區(qū)“祥祥云云國國際際社社區(qū)區(qū)””媒體體/專家家/客戶戶體體驗(yàn)驗(yàn)日日時(shí)間間：：2010年9月示示范范區(qū)區(qū)/樣板板房房開開放放后后媒體體宣宣傳傳：：多多家家媒媒體體在在媒媒體體/專家家/客戶戶體體驗(yàn)驗(yàn)日日后后都都會會進(jìn)進(jìn)行行新新聞聞宣宣傳傳，，軟軟文文報(bào)報(bào)道道形形成成輿輿論論飽飽和和覆覆蓋蓋?！，F(xiàn)場場直直播播：：新新浪浪網(wǎng)網(wǎng)將將在在活活動動現(xiàn)現(xiàn)場場進(jìn)進(jìn)行行網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)現(xiàn)現(xiàn)場場直直播播，，第第一一時(shí)時(shí)間間傳傳遞遞活活動動訊訊息息和和項(xiàng)項(xiàng)目目美美景景。。網(wǎng)站站：：業(yè)業(yè)主主論論壇壇對于于疊疊墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品而而言言，，此此階階段段是是以以開開盤盤作作為為銷銷售售基基本本完完成成的的標(biāo)標(biāo)志志；；一一方方面面以以此此作作為為新新一一輪輪話話題題的的焦焦點(diǎn)點(diǎn)，，趁趁勢勢利利用用易易居居的的現(xiàn)現(xiàn)有有全全國國高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及及高高級級客客戶戶資資源源，，以以聯(lián)聯(lián)合合推推廣廣的的方方式式在在全全國國范范圍圍內(nèi)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行行【中糧-成都】系列專項(xiàng)推介介活動，并根根據(jù)目標(biāo)客戶戶集中情況進(jìn)進(jìn)行有針對性性的直效信息息通知與定向向推介活動；；一方面迅速速轉(zhuǎn)入下一批批新產(chǎn)品的銷銷售蓄水中，，避免前一階階段積累的意意向客戶流失失。強(qiáng)勢開盤，連連貫蓄水中糧祥云全城城熱銷4開盤熱銷強(qiáng)勢開盤動作引發(fā)關(guān)注A后續(xù)連貫蓄水防止流失B全國影響力聯(lián)合推廣C階段營銷目標(biāo)標(biāo)審視完成全部90套疊墅銷售任任務(wù)并轉(zhuǎn)入后續(xù)高高層產(chǎn)品銷售售工作中時(shí)間階段：2010年10月下旬至11月下旬主要執(zhí)行動作作：主要配合工作作：全面解析國際際化生活售樓中心交付付使用后續(xù)產(chǎn)品物料料圈層活動10月23日高層公寓開開盤+++樣板間展示示范區(qū)展示10月15日前預(yù)售證取取得+++階段性推廣主主題國際化社區(qū)的的未來祥云國際社區(qū)區(qū)-成都的新面孔孔祥云國際社區(qū)區(qū)與大悅城下一個國際社社區(qū)在哪里三地聯(lián)合關(guān)注注中糧祥云啟啟動高層產(chǎn)品開盤盤動作：國際收藏品大大展（政府））暨準(zhǔn)業(yè)主交交流酒會公關(guān)活動時(shí)間：2010年名稱主題專案確定活動執(zhí)行高層產(chǎn)品開盤動作國際收藏品大展（政府）暨準(zhǔn)業(yè)主交流酒會活動前1個月11月7日（暫定）參與人員準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、意向客戶、高端客戶活動目的通過“國際收藏品大展”集合高端客戶群，為項(xiàng)目蓄客的同時(shí)進(jìn)行準(zhǔn)業(yè)主交流酒會，傳達(dá)祥云國際純正國際化生活理念。為高端客戶圈層人士提供一個聚會和交流的機(jī)會和平臺。會所系列活動動跨界資源聯(lián)動動推廣聚集現(xiàn)現(xiàn)場人氣給兩到三個示示意圖公關(guān)活動時(shí)間：2010年所需資源名稱主題專案確定活動執(zhí)行合作資源執(zhí)行團(tuán)隊(duì)媒體配合中糧資源跨界營銷活動紅酒品鑒金融投資講座高爾夫精英賽皮劃艇會家庭Party高端品牌嫁接【如名車勞斯萊斯】活動前1個月10月~12月中糧易居中糧為主易居策劃對位