2022年行業(yè)報(bào)告投資型公寓的市場(chǎng)分析

投資型公寓的市場(chǎng)分析

北京的公寓市場(chǎng)，除了純粹為解決居住問(wèn)題的購(gòu)房者外，投資型的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)也開(kāi)頭浮出水面，并漸漸形成一種趨勢(shì)。面對(duì)這種市場(chǎng)細(xì)分的現(xiàn)實(shí)和結(jié)果，進(jìn)展商及市場(chǎng)有必要作相應(yīng)的策略調(diào)整和產(chǎn)品預(yù)備。

商務(wù)、商住、酒店式公寓三分市場(chǎng)天下

投資型公寓經(jīng)過(guò)了多種物業(yè)形態(tài)的演化，消失商住公寓、商務(wù)公寓、酒店式服務(wù)公寓，不同的定位對(duì)應(yīng)了不同的客戶(hù)群體，各得其所。

在投資型公寓中，投資型居住公寓的買(mǎi)家主要是房地產(chǎn)投資者，其購(gòu)買(mǎi)目的特別明確，即是為了出租以收取穩(wěn)定的投資回報(bào)。目標(biāo)租戶(hù)則主要是外資企業(yè)、涉外國(guó)際機(jī)構(gòu)的駐京工作人員。這類(lèi)公寓要求供應(yīng)精裝修、全套家具、全套家電等硬件設(shè)施和高水平的物業(yè)管理等居家功能性服務(wù)，可稱(chēng)之為酒店服務(wù)式公寓。此類(lèi)物業(yè)在ＣＢＤ及周邊地區(qū)市場(chǎng)前景寬闊。另一種是投資型商務(wù)用途公寓，買(mǎi)家主要是境外或外埠的駐京聯(lián)絡(luò)處、辦事處等，由于用戶(hù)的規(guī)模較小，往往是居住及商務(wù)合二為一。因此，不但需要供應(yīng)居家服務(wù)，還需要供應(yīng)物業(yè)的商務(wù)性服務(wù)（如寬帶區(qū)域網(wǎng)、訂票、會(huì)議、送餐等）。我國(guó)經(jīng)濟(jì)尚處在進(jìn)展初期，城市的經(jīng)濟(jì)形態(tài)在不斷地變化、組合之中，創(chuàng)業(yè)型、進(jìn)展型小公司較多。由于特別的土地使用權(quán)制度（如開(kāi)發(fā)商為了少交土地出讓金、按揭方式的不同等），消失了一種特別的物業(yè)形態(tài)——純商務(wù)公寓，即名義上的住宅樓，實(shí)質(zhì)上的寫(xiě)字樓。因其租金廉價(jià)，市場(chǎng)的浩大，這部分物業(yè)也吸引了不少投資客的關(guān)注，成為另一種新的投資型商務(wù)公寓。

位置、功能、交通、服務(wù)一項(xiàng)也不能少

投資型公寓有著鮮亮的區(qū)域位置特點(diǎn)：一方面，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)展是其基本條件，圍繞大型企業(yè)的上、下游服務(wù)型公司要形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條并能相互促進(jìn)；另一方面，周邊要有完善的商業(yè)配套、快捷的交通條件和深厚的商業(yè)氛圍；再者，目標(biāo)租客的區(qū)域性強(qiáng)。

北京的強(qiáng)熱經(jīng)濟(jì)區(qū)，如ＣＢＤ、中關(guān)村、亞運(yùn)村和燕莎商圈等處尤其明顯。

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展的大前題下，特殊是入世及奧運(yùn)帶來(lái)前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，科研開(kāi)發(fā)、技術(shù)服務(wù)、廣告設(shè)計(jì)、策劃詢(xún)問(wèn)等獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌現(xiàn)。這些公司人數(shù)少，效率高，對(duì)公司形象要求不高，且工作時(shí)間不易把握，需要宜商宜住。另一方面，這類(lèi)公司大多處于創(chuàng)業(yè)期，資金壓力大，更情愿以租賃方式完成創(chuàng)業(yè)幻想。這一現(xiàn)試驗(yàn)證了投資型公寓第一是位置的特點(diǎn)。自房地產(chǎn)成為商品以來(lái)，有一句話(huà)已經(jīng)被許多人重復(fù)了許多遍，但其今日仍舊是指導(dǎo)房地產(chǎn)投資的不二法門(mén)：首先是地段，其次是地段，再次還是地段。只是在城市的不同進(jìn)展階段，對(duì)不同地段存在不同的理解和利用。

城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，會(huì)形成一些特定的區(qū)域經(jīng)濟(jì)主題，區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯的區(qū)域在城市的進(jìn)展中有著特別的、無(wú)可替代的地位。在北京看一看高科技產(chǎn)業(yè)（特殊是信息產(chǎn)業(yè)）對(duì)中關(guān)村地區(qū)物業(yè)的帶動(dòng)作用和對(duì)外溝通對(duì)東部房地產(chǎn)的影響，即可深刻理解地段的核心價(jià)值。

同時(shí)，隨著城市功能的不斷擴(kuò)大和分化，城市進(jìn)展進(jìn)入多元化進(jìn)展階段，比如北京東有國(guó)貿(mào)、北有亞運(yùn)村、西有中關(guān)村、南有豐臺(tái)科技園等。城市經(jīng)濟(jì)板塊的分化導(dǎo)致了城市功能的不斷細(xì)分，不同的經(jīng)濟(jì)板塊猶如不同的細(xì)胞分裂方式，形成了不同的城市功能區(qū)，不同的功能區(qū)對(duì)投資型物業(yè)有不同的現(xiàn)實(shí)需求。ＣＢＤ區(qū)域?qū)幼⌒凸⒂刑貏e需求，中關(guān)村地區(qū)對(duì)小型商務(wù)辦公也有相應(yīng)需求。因此，不但投資型公寓對(duì)地段的要求高于自用型物業(yè)，不同區(qū)域?qū)Σ煌耐顿Y型公寓也有特殊的需求，需要認(rèn)真區(qū)分和考慮。

項(xiàng)目的功能特點(diǎn)。只有依據(jù)目標(biāo)客戶(hù)的特點(diǎn)，有針對(duì)性地進(jìn)行房產(chǎn)投資，才能獲得良好的預(yù)期收益。在ＣＢＤ地區(qū)、燕莎商圈或使館區(qū)，對(duì)酒店服務(wù)式公寓的投資或許是一個(gè)好辦法，由于這里有大量住房補(bǔ)貼較高的外籍員工。但在中關(guān)村，選擇小型商務(wù)公寓投資可能才是正確的打算。

快捷、便利的交通系統(tǒng)。現(xiàn)代城市的進(jìn)展，交通是命脈。人們選擇租賃物業(yè)，最主要的還是在乎能否工作、生活兩相便利。

完善的配套服務(wù)設(shè)施。成熟、完善的周邊配套和社區(qū)配套，是任何一處投資型物業(yè)的生命力所在，是將來(lái)升值不行忽視的重要基礎(chǔ)條件。

項(xiàng)目的品質(zhì)特點(diǎn)。投資型公寓，特殊是投資型商務(wù)公寓，品質(zhì)特點(diǎn)特別重要，既要有高智能化配置和精裝修，又要具備功能分布的敏捷性。

客戶(hù)服務(wù)體系是否健全、完善。投資型物業(yè)必需考慮的一個(gè)因素，是能為租客供應(yīng)周到、舒適、合意的全面服務(wù)。因此，高水平的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，是