地產(chǎn)項目商業(yè)實施計劃書

市x山項目分析報告目錄TOC\o"1-5"\h\z目錄 1一、 總論 21.1項目簡介 21.1.1項目概況 2\o"CurrentDocument"1.1.2項目規(guī)劃總體要求 2\o"CurrentDocument"1.1.3項目建筑面積指標 2\o"CurrentDocument"1.2編制依據(jù) 2\o"CurrentDocument"1.3主要經(jīng)濟技術(shù)指標 3\o"CurrentDocument"1.4結(jié)論 3二、 市場分析 42.1宏觀環(huán)境分析 42.1.1城市概況 4\o"CurrentDocument"2.1.2經(jīng)濟發(fā)展狀況 4\o"CurrentDocument"2.1.3居民生活水平 52.2、房地產(chǎn)市場分析 52.2.1房地產(chǎn)市場綜述 5\o"CurrentDocument"2.2.2板塊特征 6\o"CurrentDocument"2.2.3未來發(fā)展趨勢 7三、 項目周邊環(huán)境 73.1項目周邊環(huán)境分析 73.1.1周邊環(huán)境 73.1.2SWOT分析 8\o"CurrentDocument"3.2競爭性樓盤分析 8\o"CurrentDocument"四、 項目定位 9\o"CurrentDocument"4.2產(chǎn)品定位 10\o"CurrentDocument"4.3客戶定位 10\o"CurrentDocument"4.4價格定位 11五、財務(wù)效益 125.1銷售收入測算 125.2建設(shè)投資估算 125.3不確定性分析 13\o"CurrentDocument"5.4經(jīng)濟效益評價 13一、總論1.1項目簡介1.1.1項目概況項目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍源路以南、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。項目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。南面集中了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個中高檔樓盤。1.1.2項目規(guī)劃總體要求項目占地面積142868平方米，規(guī)劃建設(shè)一個大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為70年，規(guī)劃容積率為1.1,其中多層1.4,非獨立式低密度住宅0.7,建筑密度多層30%，非獨立式低密度住宅25%，綠化率40%。機動車泊位按0.7個/戶配置。1.1.3項目建筑面積指標項目總建筑面積180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多層124523.8平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2編制依據(jù)本報告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本報告編制依據(jù)還有：1、 市國有土地使用權(quán)出讓合同。2、 市土地資源管理局20030820號土地出讓公告。3、 市規(guī)劃管理局《城市設(shè)計管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點和土地利用條件和要求。1.3主要經(jīng)濟技術(shù)指標占地面積142868m2總建筑面積180184.8m2其中：住宅155654.8m2多層124523.8m2疊加/聯(lián)排別墅31131m2車位23030m2配套1500m2容積率 1.1建筑密度 30%綠化率 40%機動車停車泊位 940個1.4結(jié)論本項目在目前市場行情下，總投資555,889,936.72元，銷售收入658,784,392元，稅后利潤44,221,695元，投資收益率為8.0%。從敏感度分析來看，本項目風險性較大。故本項目從經(jīng)濟上不可行。二、市場分析2.1宏觀環(huán)境分析2.1.1城市概況金山區(qū)位于市西南，灣北岸，處在滬、杭、甬與群島經(jīng)濟區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。西連省平湖市、嘉善縣，東鄰市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個鎮(zhèn)、1個街道，現(xiàn)有人口55萬。金山區(qū)境有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了、等地海運航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為河運輸主動脈。到2005年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。灣跨海大橋建成后，金山將成為快速進入的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出的時間將大大縮短。2.1.2經(jīng)濟發(fā)展狀況2004年1-3季度金山區(qū)完成國生產(chǎn)總值99.51億元，按可比價格計算比去年同期增長26.1%，增速比去年同期高出7.3個百分點，預(yù)計全年增長將超過24%。結(jié)合2003年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展開始步入高速增長期。

國民經(jīng)濟發(fā)展11GDP（億元） 一—增長率2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資75.91億元，同比增長68.1%。1-9月房地產(chǎn)投資完成74375萬元，同比增長32.0%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的9.8%,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長的勢頭。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢頭，從今年1-9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢仍較為樂觀。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）2.1.3居民生活水平2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500元比上年增長8.0%農(nóng)民人均收入4832元，比上年增長9.5%。年末居民儲蓄存款76.7億元，比上年增長17.7%。農(nóng)村養(yǎng)老保險投保率93.18%。居民生活水平11城鎮(zhèn)職工年工資（元） ?增長率2.2、房地產(chǎn)市場分析2.2.1房地產(chǎn)市場綜述2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢頭。1-9月份，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7.44億元，同比增長32.0%。商品房施工面積145.36萬平方米，增長55.6%；商品房竣工面積56.24萬平方米，同比增長72.7%；商品房銷售額9.37億元，增長112.8%，至9月底，空置房面積5.63萬平方米，同比下降51.5%。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積（萬m2） 竣工面積（萬m2）2.2.2板塊特征根據(jù)一手市場樓盤供應(yīng)情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。2004年市場供應(yīng)量共計32.18萬平方米，共2773套，已銷售13.75萬平方米，共計1319套，去化率為47.5%。市場主要房型為100m2左右的二房和120-140m2的三房。該板塊市場價格在3500-4500元/平方米，均價在4000元/平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場興起的最早。2004年市場供應(yīng)量共計25萬平方米，共2492套，已售7.81萬平方米，共740套，去化率為30%。市場主要房型為90m2的二房和110-130川2的三房。該板塊的市場價格在3000-4200元/平方米，均價在3500元/平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著市“一城九鎮(zhèn)”計劃的提出而備受關(guān)注。2004年市場供應(yīng)量共計63.43萬平方米，共5770套，已銷售23.48萬平方米，共計2215套，去化率為38%。該板塊的市場均價在3000元/平方米左右。2.2.3未來發(fā)展趨勢由于金山區(qū)地處遠郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。據(jù)2003年物業(yè)統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示，2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積399萬平方米，人均住房面積18.6平方米據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23.67平方米。其中東部地區(qū)為25.06平方米；中部地區(qū)21.99平方米；西部地區(qū)23.05平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差5.07平方米，和東部地區(qū)比還相差6.44平方米。甚至和西部比還相差4.45平方米。這說明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。2001年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為5.4億元，增長36.2%；2002年投資總額為7.7億元，增長42.6%；2003年投資總額為10.5億元，增長36.4%。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。再從橫向比較看，2003年市十個郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為30.45億元，而金山區(qū)為10.5億元，相差20億元；最高的閔行區(qū)61.1億元，相差59.6億元。說明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。三、項目周邊環(huán)境3.1項目周邊環(huán)境分析3.1.1周邊環(huán)境項目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。本項目交通便捷。西面緊鄰的灣大道貫通金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接金山石化與火車站的鐵路線；南面灣距離本項目車程在10分鐘之。本項目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。3.1.2SWOT分析Strengthn 地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府n 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成n 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善Weakn 北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺n 地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形象Opportunityn 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)作水景n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀Threatn 周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力n 宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。3.2競爭性樓盤分析項目周邊地區(qū)聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以與山鑫聯(lián)城花園等多個項目。其中，與本項目可比性較強的有藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競爭性樓盤列表藍堡愛琴海灣大道/衛(wèi)清路獨立/聯(lián)排別墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花園灣大/龍勝路多層/小高層1800001366101-111/143-1444200Jul-04剩50套大海上明珠園灣大道/隆安路多層/小高層/高層10000077492/1304000Aug-04超過60%三島龍洲苑蒙山路/板橋路多層/小高層180000858104/113/1284200Aug-0450%棕櫚灣花園蒙山路/衛(wèi)清路多層/小高102/125-1554100Aug-04基本售完藍堡愛琴海是一中檔別墅項目，該案總戶數(shù)184戶，戶型面積175-407平米，由獨棟和聯(lián)體別墅組成，容積率0.7,2004年6月28日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層組成，部配有1萬平米的會所、1萬平米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣點，售價較高的小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯落有致，設(shè)計上利用車庫的高度造就錯層樓中樓房型，動靜分離，私密性強，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96-181平米之間，得房率85-90%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采用北美風格，規(guī)劃、設(shè)計、建筑起點均較高，對面就是樂購購物中心，采用凈高3米的層高，目前已經(jīng)基本售完。四、項目定位4.1總體定位引領(lǐng)住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式定位詮釋：n 嶄新生活模式擺脫目前許多個案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強調(diào)物業(yè)涵的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。以完備的設(shè)施和功能配套與營銷理念相互融合，給目標客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。n 引領(lǐng)市場發(fā)展本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時”。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機的共融。同時部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團主題景觀，節(jié)點小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。n 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)針對目標客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價相對較低），建筑風格簡樸但大氣，精心于細部設(shè)計的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計、組團綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價樓盤高檔化社區(qū)形象。通過建筑各項要素與個人生活有機結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項要素進行生動、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。強調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實力的雄厚性。4.2產(chǎn)品定位項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價稍高。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。結(jié)合本項目規(guī)劃要求，本項目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。4.3客戶定位通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項目的特點，本項目客戶定位如下：>0輔；客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為>0客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力圍；>0三房；客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和>0客戶接受的主力總價在35萬-50萬左右；>0房屋單戶面積需求在85—130m2之間居多；>0客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；> 0 目標客戶對金山石化的生存依賴度較高；4.4價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項目

通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在3818-4038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。比較項目ABC比較系數(shù)1.041.11.02比較價格420042004000市場參考價格403838183922對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不與其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低200元/平方米。因此，本項目別墅的市場參考價定位在4600元/平方米。五、財務(wù)效益5.1銷售收入測算u 根據(jù)前面的定價，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測算；u車庫地上部分按照24000元/個計算，地下部分按照36000元/平方米計算；u計算建筑面積按照157155平方米計算。銷售收入估算表一、住宅部分

多層485,642,976 124,524 3,900別墅143,202,416 31,131 4,600小計628,845,392 155,655二、車位部分地下車位23,030,00023,0301,00035m2/個地上車位6,909,0009,87070035m2/個小計29,939,000三、合計 658,784,392根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計658,784,392元。5.2建設(shè)投資估算投資估算表一、土地費用211,042,1611,343157,1551、土地出讓費182,156,7001,275142,86885萬/畝，215畝2、契稅5,464,7013、土地使用金10,000,760142,86870年，1元/年/m24、帶征地費用13,420,00022萬/畝，61畝二、前期費用69,148,200440157,1551、前期規(guī)費52,175,460332157,1552、前期工程費用13,043,86583157,1553、其他前期費用3,928,87525157,155三、建安工程172,870,5001,100157,155

1、土建與裝修125,724,000800157,1552、設(shè)備與安裝工程47,146,500300157,155四、公共基礎(chǔ)配套費1,885,86012157,155五、六、公共基礎(chǔ)設(shè)施費后期