房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 -2021揚(yáng)州萬(wàn)科GZ229營(yíng)銷地塊提報(bào)

灣的房子城的園子揚(yáng)州萬(wàn)科又造一“園”能否引領(lǐng)當(dāng)下?lián)P州高端改善市場(chǎng)潮流p市場(chǎng)解析p項(xiàng)目定位p營(yíng)銷策略p團(tuán)隊(duì)介紹”的格局明年預(yù)計(jì)38家純新盤上市，而明年將達(dá)到50多家在售樓盤，隨著高地價(jià)盤入市，揚(yáng)州正式步入2萬(wàn)+，而8000以上高地價(jià)盤集中東區(qū)及輻射區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡劣，2021年揚(yáng)州將進(jìn)入全城看房，全城選房，全城買房的競(jìng)爭(zhēng)格局，本項(xiàng)目應(yīng)狠抓地緣，收客全城機(jī)會(huì)點(diǎn)：西區(qū)項(xiàng)目少，作為同價(jià)值，同價(jià)格的區(qū)域，客戶來(lái)源可重點(diǎn)挖掘20202020年揚(yáng)州7000地價(jià)以上一覽表7千-8千8千-1萬(wàn)1萬(wàn)以上5443322111110000000000000主城東區(qū)東區(qū)東北區(qū)北區(qū)西區(qū)新城東南新城南區(qū)1萬(wàn)5-2萬(wàn)僅2個(gè)2萬(wàn)左右至少10個(gè)2萬(wàn)加至少6個(gè)000110為揚(yáng)州2021年的主戰(zhàn)場(chǎng)短期供求關(guān)系健康，成交穩(wěn)步攀升，可售周期下降至6.4個(gè)月，2021年預(yù)計(jì)可售貨值激增至499萬(wàn)㎡，遠(yuǎn)高于近3年揚(yáng)州成交均量。尤其以東區(qū)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，相反，西區(qū)及西區(qū)輻射的區(qū)域(西區(qū)新城，西南，西北區(qū)域等)競(jìng)爭(zhēng)小，可作為后期主力客戶挖掘揚(yáng)州近5年商品住宅年度供銷價(jià)情況供應(yīng)(萬(wàn)㎡)成交(萬(wàn)㎡)200-0.96%103931029329.96%25.25%137151055310.65%15177330313333031332230026727021726727021726302016年2017年2018年2均價(jià)(元/㎡)9.29%16587276227000000揚(yáng)州市場(chǎng)供需關(guān)系預(yù)測(cè)(單位:萬(wàn)㎡)499.41萬(wàn)㎡20212021年南區(qū)預(yù)計(jì)新增貨量280萬(wàn)㎡.32021年西區(qū)預(yù)280萬(wàn)㎡.32021年?yáng)|區(qū)預(yù)計(jì)新增貨量揚(yáng)州目前各區(qū)均量2021均量城+主城東區(qū)+東區(qū)；西區(qū)為西區(qū)新城+西場(chǎng)剩余貨量154.2萬(wàn)㎡，根據(jù)一般高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商年目標(biāo)15-20億倒推東區(qū)及南區(qū)，在全城看房的今天，客戶重點(diǎn)挖掘?qū)ο髴?yīng)立足西區(qū)(以西區(qū)新城為主)。150-2000253811139150-200025381113919223435647洋房120-150㎡需求為主，其中120-130㎡最多，其次為130-140，140-150㎡持平?？們r(jià)天花板至260萬(wàn)別墅150-200㎡需求為主，其次為200-250㎡?？們r(jià)天花板至360萬(wàn)2020年市區(qū)成交天梯圖——洋房2020年市區(qū)成交天梯圖——?jiǎng)e墅面積段200-240240-280280-320320-360360-400400-500500以上小計(jì)130-14040000004140-15000000000200-25000185250-30000060300-35000000000350以上0000064小計(jì)4546點(diǎn)揚(yáng)州東區(qū)區(qū)域板塊90-150㎡處于高流速，尤其以100-120㎡流速最高，高流速區(qū)域內(nèi)，140-150㎡庫(kù)存最低，大面積改善產(chǎn)品160-180㎡流速穩(wěn)定，供大于求，疊加類供貨及庫(kù)存處于最低值，存在較大市場(chǎng)機(jī)遇000310920774300180-200萬(wàn)揚(yáng)州東區(qū)區(qū)域板塊庫(kù)存和流速情況高流速庫(kù)存8076755250-300萬(wàn)210-230250-300萬(wàn)20年成交套數(shù)庫(kù)存套數(shù)流速(套/月)大面積改善流速穩(wěn)定供大于求疊加類產(chǎn)品供貨少存在一定的市場(chǎng)機(jī)遇841604600400萬(wàn)以上3400萬(wàn)以上00東區(qū)主城板塊歷年成交情況板塊價(jià)格梯度——第二價(jià)格梯隊(duì)00無(wú)供貨2016年2017年2018年2019年2020年廣陵產(chǎn)業(yè)園廣陵新城老東區(qū)灣頭輯，第一及第二價(jià)格梯隊(duì)板塊均為我項(xiàng)目挖掘客戶點(diǎn)，以高流速，底庫(kù)存為主揚(yáng)州第一及第二價(jià)格梯隊(duì)各板塊成交庫(kù)存情況近3年年均成交(萬(wàn)㎡)當(dāng)前庫(kù)存(萬(wàn)㎡)5018.417.443.29二城文峰廣陵新城京華香茗湖西拓老東區(qū)灣頭梅嶺蔣王戶型洋房，大平層，疊加別墅的項(xiàng)目瘦西湖壹號(hào)院(GZ111)綠地健康城(GZ100)華建GZ2090年7月恒通、景宇GZ230間：2020年11月中信泰富GZ231間：2020年11月中信泰富錦辰(GZ135)九龍灣GZ235間：2020年11月美的禹州大河(GZ178)奧園觀湖尚居中南GZ221間：2020年11月中信泰富GZ238間：2020年11月遠(yuǎn)洋廣陵宸章(GZ190)安居GZ210間：2020年10月綠地也今東南(GZ128)景瑞GZ212年9月低值，適逢全盤集中推售，市場(chǎng)Z宸章河庭號(hào)院南2021可售庫(kù)存////////////2018.08(別墅)//2021年3月底.82021年6月底13.2最7.09佳2入未上市市未上市時(shí)4.02機(jī)2021年9月底.82021年12月底.1粹競(jìng)品均為品牌開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目產(chǎn)品均有洋房，疊加項(xiàng)目較少，產(chǎn)品方面跨度較大，與本案存在較大差別，容積率本案占地面積(萬(wàn)㎡)總建面積(萬(wàn)㎡)洲·大河43.6.8大大小小p市場(chǎng)解析p項(xiàng)目定位p營(yíng)銷策略p團(tuán)隊(duì)介紹萬(wàn)科TOP“園”單純的認(rèn)可消費(fèi)品，或其粉絲，或其真正的了解消費(fèi)品，稱為“火種”傳傳教士從產(chǎn)品中看到獨(dú)特的價(jià)值，發(fā)覺(jué)其可承受后，將其作為一項(xiàng)向上貼近，向下區(qū)隔的工具。不自覺(jué)間扮演傳教角色信徒信徒被“傳教士”鼓動(dòng)而追隨性消費(fèi)，沒(méi)有多少產(chǎn)品鑒別能力。被“消費(fèi)漩渦”卷進(jìn)，產(chǎn)品本身已無(wú)意義，消費(fèi)與否已無(wú)選擇。消費(fèi)已“符號(hào)化”?！跋戎比〉纳傩腛P“傳教士”揚(yáng)州當(dāng)?shù)氐闹猩想A層，政商界的骨干級(jí)精英。他們向往(目標(biāo)成為“信徒”頭角的新貴，可能是受夜暴富13(30%)(20%)(10%)江都東區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣級(jí)市改善13(30%)(20%)(10%)江都東區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣級(jí)市改善心中仰慕未來(lái)將是44(40%)西西區(qū)及主城外溢客戶標(biāo)簽：向上的客戶標(biāo)簽：向上的“城市峯層”愿意為之付出高昂的代價(jià)(即金錢)萬(wàn)科GZ229地塊項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系鎮(zhèn)新城城what世界500強(qiáng)三華東no.2泰達(dá)Y-MSD大附中濱河濕地公園萬(wàn)科物業(yè)no.1住宅萬(wàn)科TOP級(jí)”園”F(Features):萬(wàn)科品牌/萬(wàn)科TOP“園”/健康住宅客戶打動(dòng)點(diǎn)A(Advantages)：玉器小鎮(zhèn)/一線河景/廣陵新城與生態(tài)新城的核心客戶買什么？B(Benefits)：萬(wàn)科TOP園/萬(wàn)科物業(yè)/萬(wàn)科品牌/一線河景/健康住宅6CO2+6H2O光合作用C6H12O6(CH2O)+6O2【區(qū)位價(jià)值】【區(qū)位價(jià)值】【生態(tài)價(jià)值】墅線河景【物理定位】名建議p市場(chǎng)解析p項(xiàng)目定位p營(yíng)銷策略p團(tuán)隊(duì)介紹線上策略短長(zhǎng)間長(zhǎng)斷裂【項(xiàng)目的推廣問(wèn)題是時(shí)間的障礙，但我們的解決也與時(shí)間相關(guān)】輸出世界向標(biāo)灣，文化底蘊(yùn)，產(chǎn)時(shí)間的美好”生活向往，追求極致信徒牌資源產(chǎn)品認(rèn)可其他事故故事線：世界的東方時(shí)間關(guān)鍵任務(wù)關(guān)鍵任務(wù)案名發(fā)布展廳開(kāi)放品牌發(fā)布會(huì)項(xiàng)目首開(kāi)匹配階段價(jià)值全渠道覆蓋輸出示范區(qū)開(kāi)放階段主題階段主題戶用好微信主陣地和權(quán)威媒體，時(shí)勢(shì)論和文脈學(xué)在揚(yáng)州講好時(shí)代下的國(guó)際東方故事驗(yàn)動(dòng)2打核心動(dòng)作：展廳&案名發(fā)布線下陣地:文化生活館線上傳播：東方國(guó)際文化自覺(jué)針對(duì)圈層客戶進(jìn)行定向的主題定制活動(dòng)邀請(qǐng)，預(yù)告生活質(zhì)感體驗(yàn)解解題思路中國(guó)>揚(yáng)州揚(yáng)州首個(gè)跨界東方文化LAB廳計(jì)，在城市展廳當(dāng)中搭建一面玻璃磚墻吸睛計(jì)xio作為概念引出國(guó)際東方美學(xué)與生活方式講述國(guó)際東方的時(shí)代趨勢(shì)論，展廳含有部分私蓄客的定制化圈層活動(dòng)場(chǎng)景XCHALING禮LVMHA或者萬(wàn)科的朋友定制具備項(xiàng)目國(guó)際東方禮，禮盒內(nèi)容為CHALING+對(duì)標(biāo)品牌國(guó)際東方生活美學(xué)理念的卡片案名概念先導(dǎo)預(yù)告小視頻(03.01)【先導(dǎo)·玉鑒文明序幕】Fromfarawayyousharethismomentwithus的力量此安住往中【48小時(shí)后，同演進(jìn)文明進(jìn)程的全新序幕】階段主題階段主題戶配合朋友圈+各大V解利用發(fā)布會(huì)制造咖位發(fā)言，價(jià)值新聞化傳播，建立全新土地概念驗(yàn)動(dòng)京杭之心品牌發(fā)布會(huì)[時(shí)代之下，時(shí)間之上]以城市展廳作為主要陣地在定制的上下文化空間進(jìn)行私密的高定圈層活動(dòng)解解題思路高鐵新城>廣陵+生態(tài)科技城牌價(jià)值強(qiáng)勢(shì)輸出1.0德科地產(chǎn)頻道》大運(yùn)河第一灣萬(wàn)科&華鴻嘉信的交匯珍藏兩個(gè)時(shí)代的興盛所向偉大時(shí)刻#灣的匯集之處生活區(qū)會(huì)于歷史時(shí)間的沉淀階段主題階段主題戶產(chǎn)支線全渠道媒體覆蓋性輸出產(chǎn)品價(jià)值強(qiáng)調(diào)本案的國(guó)際東方產(chǎn)品復(fù)合屬性同時(shí)具有收藏的時(shí)間價(jià)值驗(yàn)動(dòng)萬(wàn)科潤(rùn)園&百達(dá)翡麗[世界時(shí)間東方之旅]將前期維護(hù)吸引的圈層引入售樓處現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行活動(dòng)持續(xù)精準(zhǔn)圈層客戶解解題思路城市打卡點(diǎn)>售樓處文陣地峰值記憶+奢侈對(duì)標(biāo)品牌X家峰值記憶點(diǎn) 峰值記憶點(diǎn)【空中花園】設(shè)計(jì)，本案對(duì)城市文化+整個(gè)項(xiàng)目為揚(yáng)州帶來(lái)的又【通道】竹林刻，闡述品牌對(duì)城市向上的精神神貴族階層定制居所奢侈對(duì)標(biāo) 奢侈對(duì)標(biāo)【會(huì)客洽談區(qū)】故事，關(guān)聯(lián)講項(xiàng)目對(duì)②使用大明寺泉(天下第五泉)進(jìn)行沖泡，萬(wàn)科名士飲茶款帶圈層【會(huì)客洽談區(qū)】獎(jiǎng)、全國(guó)工藝美術(shù)行獎(jiǎng)項(xiàng)①用傳統(tǒng)的夜光杯(玉)遙相呼應(yīng)本項(xiàng)目的地塊活方式的機(jī)制美學(xué)表現(xiàn)線下策略以上首付120萬(wàn)(二套房40%)，月供10000元(按30年算)主力143㎡，家庭可支配資金不少于120按當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平設(shè)量化額度新房?jī)r(jià)按當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平設(shè)量化額度新房?jī)r(jià)*80%當(dāng)?shù)匦袠I(yè)商會(huì)協(xié)會(huì)，工商聯(lián)約等首付入的70%-90%，取中間值80%計(jì)理財(cái)產(chǎn)品的銀行儲(chǔ)戶/㎡以上二手的業(yè)主④當(dāng)?shù)厣虝?huì)(揚(yáng)州老板)的會(huì)員⑤高端美容院(人均單次消費(fèi)2000元以上)...所(人均單次消費(fèi)1000元以上)...針對(duì)供應(yīng)商等合作方(媒體、活動(dòng)、包裝制作等)，將提供客戶資源作為合作客戶維護(hù)等形式，以內(nèi)外資等高端商業(yè)及企事業(yè)單位以提泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等資源協(xié)辦活客戶圈層名家字畫等奢侈品銷售經(jīng)理2.銀行理財(cái)客戶經(jīng)理，高端商場(chǎng)會(huì)員管理人員3.高爾夫，出國(guó)旅游等協(xié)會(huì)渠道的組織者4.高端娛樂(lè)餐飲客戶經(jīng)理1.定向拓展企業(yè)單位中具有影響力并有一定話語(yǔ)權(quán)的關(guān)鍵人2.行業(yè)協(xié)會(huì)代表3.醫(yī)院學(xué)校等單位4.當(dāng)?shù)刂髁γ襟w1.重點(diǎn)拉動(dòng)當(dāng)?shù)馗叨藰潜P的銷售人員參與2.二手經(jīng)濟(jì)行業(yè)代表活動(dòng)，廣告等與我項(xiàng)目有關(guān)系往來(lái)的單位，提高客戶體驗(yàn)第一步