最近幾年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的梳理與評價

最近幾年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的梳理與評價【摘要】房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是糾正市場失靈的必要手腕。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控始于2003年，即從土地和金融兩個角度調(diào)節(jié)市場供給開始。隨后，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控慢慢深化，從供給單一調(diào)控轉(zhuǎn)向供給和需求結合，從單一應用行政手腕到綜合應用財稅、金融、土地、行政等多種手腕，從調(diào)節(jié)供求關系轉(zhuǎn)向調(diào)節(jié)供給結構、增強住房保障、沖擊投機炒作?？偟膩碇v，在完善原有政策的基礎上，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控慢慢向細化和可操作方向進展。自從1998年我國實施住房市場化、貨幣化改革以來，房地產(chǎn)市場的運行一直與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相伴而行。專門是最近幾年來我國房地產(chǎn)市場進展起伏較大、波動頻繁，房地產(chǎn)市場和對這一市場的宏觀調(diào)控也成為政府、專家學者和老百姓關注的核心，而對政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的功過是非，批評者和擁護者也皆而有之。下面本文在對最近幾年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的歷程進行梳理的基礎上，通過對相關調(diào)控文件及其對市場的影響評價和總結，提出我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)驗和教訓，最后，提出完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策建議。、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景分析、對最近幾年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的梳理及評價三、對最近幾年來深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的梳理及評價由于毗鄰港澳，加上深圳特區(qū)成立以后，國家鼓勵深圳在市場經(jīng)濟管理方面更多地向香港學習，而香港借鑒英國物業(yè)開發(fā)和管理經(jīng)驗的做法比較成功。因此，在房地產(chǎn)領域深圳便在企業(yè)管理、物業(yè)開發(fā)、中介服務等各方面學習香港的做法。因此，深圳房地產(chǎn)市場在全國進展最先，到目前為止也是最為迅速，市場化程度最高，配套服務的中介、估價體系最為完善的市場。深圳房地產(chǎn)業(yè)在我國房地產(chǎn)業(yè)進展歷史上誕生過量項第一，如舉行內(nèi)地第一場土地拍賣、誕生內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理有限公司、第一家房地產(chǎn)中介——深圳國際房地產(chǎn)咨詢股分有限公司，第一家行業(yè)協(xié)會——深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會、第一次經(jīng)紀人考試、最先對開發(fā)企業(yè)進行資質(zhì)管理等。市場化程度較高加上很多行業(yè)管理經(jīng)驗借鑒香港，因此總的來講，深圳房地產(chǎn)管理部門對市場干與比較少，在貫徹國家宏觀調(diào)控相關政策的基礎上，更多地發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)的功能。（一）最近幾年來深圳市貫徹國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的總結2006年之前，雖然全國一線城市房價上漲較快，但深圳房地產(chǎn)市場進展比較平穩(wěn)，房價漲幅也比較緩和。2006年以后，我市房價出現(xiàn)“補漲”，上漲幅度較快，曾一度排在全國前列。為了貫徹落實國家出臺的各項控制房價過快上漲、增進市場穩(wěn)固進展的政策精神，我市前后出臺了例如貫徹國辦發(fā)明電〔2005〕8號文和國辦發(fā)〔2005〕26文的《深圳市人民政府關于穩(wěn)固房價增進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康進展的意見》（深府〔2006〕75號），貫徹國辦發(fā)〔2006〕37號文的《關于貫徹落實國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供給結構穩(wěn)固住房價錢意見的通知》（深府〔2006〕98號），貫徹建住房〔2006〕171號文的《關于實施＜深圳市住房建設計劃（2006－2010）＞的通知》（深府〔2006〕216號）、《深圳市人民政府關于在我市出讓商品住宅用地中安排建設必然比例政策性住房的實施意見》（深府〔2007〕4號）和《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》（深國房〔2007〕254號）等重要文件。這些文件從增加住房供給、處置閑置土地、完善住房保障體系、凈化市場環(huán)境等角度踴躍落實國家政策精神；在加速城中村改造以盤活存量土地、建設以公共租賃住房為主的保障住房體系、商品住宅土地出讓中配建15%的經(jīng)濟適用房和限制港澳臺資金在深購房等等均表現(xiàn)了深圳的地方實際情形，針對性強，在那時對于抑制深圳房價過快上漲、知足住房需求、增進市場穩(wěn)固來講都具有踴躍意義。另外，針對2007年深圳房價過快上漲的問題，市房地產(chǎn)調(diào)控領導小組還召開了多次會議，將國家及地方政策辦法分解落實到每一個具體部份，提高了政策執(zhí)行的效率。2006年以來，在我市踴躍貫徹國家政策，并結合深圳實際出臺的各項房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，房價過快上漲的局面取得扭轉(zhuǎn)：從2007年10開始，深圳市房地產(chǎn)市場率先在全國出現(xiàn)調(diào)整，房價進入了長達一年半的下調(diào)通道，從2008年4月到目前持續(xù)9個月我市房價領跌全國。宏觀調(diào)控區(qū)的了踴躍的效果：至2009年一季度，住房價錢比最高值回落近40%、房價回調(diào)加上踴躍的金融財稅政策改善了居民購房條件、市場投機炒作大體退去、90平方米之內(nèi)住宅銷售占全市銷售規(guī)模的比重為70.75%。（二）當前深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題的試探2008年下半年以來，為增進房地產(chǎn)市場進展，國內(nèi)長沙、西安、南京、杭州和上海等20多個城市接踵出臺了一系列辦法，從降低交易環(huán)節(jié)稅費、加大財政補助、實施靈活的“二套房”政策和踴躍調(diào)整土地出讓政策等方面刺激本地市場活躍?？墒?，在房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度最大的深圳，有關政策“救市”的話題，始終維持“坊間呼聲高、政府冷靜”的局面。隨著其他地方政府風風火火地出臺各類“救市”策略，專門是在國辦發(fā)131號文中國家明確指出地方政府要按照本地實際，出臺一些切實可行的政策辦法后，深圳再度陷入“膠著”狀態(tài)：“救仍是不救”和“如何救”在深圳市民、專家學者、開發(fā)商、政府之間存在著觀點爭辯和窘境。事實上，無論從房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性（外部性、壟斷性、民生性等）動身，仍是從深圳市最近幾年來房地產(chǎn)市場在進展進程中存在的問題動身，政府踴躍、適度、合理的市場調(diào)控是必要的?？偨Y過去房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)驗，地方政府能夠?qū)嵤?，又不違背越權出臺政策的政策集合中，土地政策是最能夠發(fā)揮地方政府主觀能動性的政策。土地政策包括土地儲蓄政策、土地開發(fā)政策、土地出讓政策（包括出讓的規(guī)模、結構、節(jié)拍等）、閑置土地政策、土地稅收政策、基礎地價政策、存量土地政策（包括土地集約利用政策、舊改政策）、新增土地政策等。在宏觀上，土地調(diào)控政策的應用能夠達到地方政策謀求房地產(chǎn)供求在總量和結構上達到大體平衡的目的；在微觀上，土地政策的應用能夠達到對房地產(chǎn)二三級市場供給規(guī)模、供給結構和供給價錢的調(diào)控目的。能夠說，在目