貸款相關(guān)知識(shí)及流程

112頁(yè)貸款相關(guān)知識(shí)及流程貸款相關(guān)學(xué)問(wèn)及流程貸款相關(guān)知識(shí)及流程亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)〕了解商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款、個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù)的定義以及相關(guān)辦理流程?！睵PT〕一、何謂個(gè)人住房商業(yè)貸款PP〕個(gè)人住房商業(yè)性貸款，又稱“按揭”，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為力量的自然人，購(gòu)置本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)置的產(chǎn)權(quán)住房〔或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式〕為抵押，作為歸還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式〕二、商業(yè)性個(gè)人住房貸款流程圖PP〕212頁(yè)貸款相關(guān)知識(shí)及流程貸款相關(guān)知識(shí)及流程三、貸款擔(dān)保目前，商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款有三種貸款擔(dān)保方式可供借款人選擇，這三種貸款擔(dān)保方式為住房抵押、權(quán)利質(zhì)押和第三方保證，借款人可以依據(jù)自己的狀況，選擇其中一種。·住房抵押貸款擔(dān)保PP〕以住房抵押作貸款擔(dān)保：貸款銀行可接收的抵押物有：所購(gòu)置的住房、自己已經(jīng)擁權(quán))的住房。假設(shè)借款人以所購(gòu)住房作抵押，按貸款銀行的規(guī)定，則不需要對(duì)抵押物進(jìn)展評(píng)估，對(duì)312頁(yè)貸款相關(guān)知識(shí)及流程借款人來(lái)說(shuō)，可以節(jié)約一筆評(píng)估費(fèi)用，假設(shè)以自己已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)的住房作抵押，該抵押物則需要經(jīng)過(guò)銀行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)展評(píng)估，抵押人需要支付一筆評(píng)估費(fèi)用，目前評(píng)估費(fèi)用是依據(jù)政府規(guī)定的房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的。以住房作貸款擔(dān)保，借貸雙方要按有關(guān)法律規(guī)定到房地產(chǎn)治理機(jī)關(guān)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記費(fèi)用由借款人擔(dān)當(dāng)，借款人選擇抵押作貸款擔(dān)保方式，還需按規(guī)定到貸款銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司購(gòu)置抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和貸款保證保險(xiǎn)，并明確貸款銀行為本保險(xiǎn)的第一受貸款相關(guān)知識(shí)及流程益人，保險(xiǎn)期不短于貸款期，保險(xiǎn)金額不低于貸款的全部本息，抵押期間保險(xiǎn)單由貸款銀行保管，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人擔(dān)當(dāng)。實(shí)行抵押擔(dān)保方式，借款人要支付抵押登記費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用和抵押物評(píng)估費(fèi)用假設(shè)借款人經(jīng)濟(jì)條件較為富足，這種方式是較為抱負(fù)的選擇，也是銀行最情愿承受的貸款擔(dān)保方式?！?quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保PP〕以權(quán)利質(zhì)押作貸款擔(dān)保：銀行可承受的質(zhì)押物是特定的有價(jià)證券和存單，有價(jià)證券包括國(guó)庫(kù)券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲(chǔ)蓄存單。借款人申請(qǐng)質(zhì)押擔(dān)保貸款，10%。各種債券要經(jīng)過(guò)銀行鑒定，證明真實(shí)有效，方可用于質(zhì)押，人民幣定期儲(chǔ)蓄存單要有開(kāi)戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時(shí)，要將有價(jià)證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行擔(dān)當(dāng)保管責(zé)任，假設(shè)借款人要求進(jìn)展公證，雙方可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)，公正費(fèi)用由借款人擔(dān)當(dāng)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購(gòu)房消費(fèi)的需要，只是購(gòu)房時(shí)難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會(huì)帶來(lái)肯定損失而不想變現(xiàn)。因此，實(shí)行質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到?！さ谌奖ＷC貸款擔(dān)?！睵PT〕以第三方保證作貸款擔(dān)保：此種方式需要借款人供給貸款銀行認(rèn)可的保證人，依據(jù)貸款銀行的規(guī)定，保證人必需為企業(yè)法人，為借款人供給貸款保證為不行撤消的連帶責(zé)任保證，借款人選擇這種擔(dān)保方式，首先要了解銀行認(rèn)可的第三方法人保證人需具備的條件，從銀行的有關(guān)貸款規(guī)定來(lái)看，借款人要供給第三方法人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；第三方法人能獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧；有健全的治理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)治理制度，有相當(dāng)于AA權(quán)債務(wù)糾紛等。假設(shè)第三方法入不符合這些條件或不符合其中任何一條，都不能通過(guò)貸款銀行的審查，雖然資信好的非公益事業(yè)單位法人按規(guī)定也可以為本單位職工供給貸款擔(dān)保，但需要貸款銀行認(rèn)可才行。選擇第三方保證作貸款擔(dān)保有肯定難度，首先第三方法人是否情愿做這種擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任的保證人；其次，第三方法人做擔(dān)當(dāng)連帶責(zé)任的保證人的資格是否會(huì)被銀行認(rèn)可。因此，對(duì)大多數(shù)購(gòu)房貸款相關(guān)知識(shí)及流程借款人來(lái)說(shuō)，這種方式不易成功，固然產(chǎn)權(quán)單位依據(jù)房改政策出售公有住房，愿為職工供給貸款擔(dān)保外，這里仍存在銀行對(duì)擔(dān)保資格審查的問(wèn)題。貸款相關(guān)知識(shí)及流程四、還款方式〔PPT〕現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)〔含一年期的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息綜合。計(jì)算公式如下：1］〔貸款期為一年〕1〔‰〕×貸款期〔月］〔貸款期不到一年其中：月利率=年利率÷12如以住房公積金貸款1萬(wàn)元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息額為：10000［1+〔4.05%÷12〕×7］=10236.3·等額本息還款法PP〕個(gè)人購(gòu)房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的其次個(gè)月起，每月以相等的額度平均歸還貸款本金和利息。計(jì)算公式如下：每月等額還本付息額=貸款本金×其中：還款期數(shù)=貸款年限×12每月等額還本付息額=貸款本金×如以商業(yè)性貸款20萬(wàn)元，貸款期為155.04%÷12=4.2‰，還款期數(shù)為15×12=180202300×4.2‰×〔1＋4.2〕即借款人每月向銀行還款1642.661520·等額本金還款法PP〕等額本金還款法是一種計(jì)算格外簡(jiǎn)便，有用性很強(qiáng)的一種還款方式。根本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，一般承受按季還款的方式〔如中國(guó)銀行〕其計(jì)算公式如下：每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)+〔本金-已歸還本金累計(jì)額〕×季利率512頁(yè)貸款相關(guān)知識(shí)及流程2010貸款相關(guān)知識(shí)及流程每季等額歸還本金：202300÷〔10×4〕=5000第一個(gè)季度利息：202300×〔5.58%÷4〕=2790則第一個(gè)季度還款額為5000+2790=7790其次個(gè)季度利息2023005000×1〕×〔5.58%÷4=2720則其次個(gè)季度還款額為5000+2720=7720……第402023005000×39〕×〔5.58%÷4=69.75元40〔最終一期〕的還款額為5000+69.75=5069.75由此可見(jiàn)，隨著本金的不斷歸還，后期未歸還的本金的利息也就越來(lái)越少，每個(gè)季度的還款額也就漸漸削減。這種方式較適合于已經(jīng)有肯定的積蓄，但預(yù)期收入可能漸漸削減的借款人，如中老年職工家庭，其現(xiàn)有肯定的積蓄，但今后隨著退休接近收入將遞減。五、提前還貸如何辦理〔PPT〕目前，個(gè)人住房公積金貸款、建設(shè)銀行等局部商業(yè)性個(gè)人住房貸款已推出了允許借款人轉(zhuǎn)變還款打算、提前歸還局部或全部貸款的業(yè)務(wù)。然而由于提前歸還貸款、特別是提前歸還局部貸款，需要對(duì)原借款合同中三方商定的借款期限、貸款余額等內(nèi)容重修正與計(jì)算，在操作上有肯定的復(fù)雜性，借款人需了解和把握以下的一些要求與規(guī)定：1、借款人須在按月正常歸還貸款本息62、貸款機(jī)構(gòu)為嚴(yán)格貸款治理，對(duì)提前歸還局部貸款規(guī)定了最低限額，一般需１萬(wàn)元以上、以萬(wàn)為單位的整數(shù)。3、借款人提前還貸一般需提前15天告知貸款機(jī)構(gòu)，并須持原借款合同、銀行還貸儲(chǔ)蓄卡、每月還貸本金利息表、本人身份證等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)〔公積金貸款向住房資金治理部門提出申請(qǐng)，銀行商業(yè)性住房貸款則向貸款銀行提出申請(qǐng)，并須經(jīng)其審核同意；4、借款人在當(dāng)月仍需歸復(fù)原定的月貸款本息還款額，同時(shí)再將需要提前歸還的貸款金額存入銀行儲(chǔ)蓄卡內(nèi)。貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)確認(rèn)后，對(duì)屬于是提前歸還部份住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計(jì)息還貸方式〔額削減，縮短還款期限“的計(jì)算原理，重計(jì)算提前歸還部份貸款后的借款余額和最終歸還期限，重打印“每月還貸本金利息表“，重與借款人簽訂“借款變更合同“。無(wú)論是提前歸還部份貸款、612頁(yè)貸款相關(guān)知識(shí)及流程或是提前歸還全部貸款，借款人均須在貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到銀行辦理提前還貸劃款。貸款相關(guān)知識(shí)及流程還有值得一提的事是，提前歸還全部貸款可到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)保費(fèi)。在借款人提前歸還全部貸款后，貸款機(jī)構(gòu)將同時(shí)交還給借款人原始終由貸款機(jī)構(gòu)保管著的個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)單正本。而由于借款人原在辦理貸款時(shí)已一次性付清了借款期內(nèi)的全部保險(xiǎn)費(fèi)，故原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)已提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前期的保費(fèi)。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，需依據(jù)原購(gòu)房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保變費(fèi)實(shí)際期限〔半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算、原一次性交付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)＝已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。六、提交資料〔PPT〕個(gè)人需供給資料〔PPT〕申請(qǐng)人及配偶〔如已婚〕的身份證，外省人士需供給《北京市暫住證》婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異與售房房單位簽訂的符合北京市政府統(tǒng)一規(guī)定的購(gòu)房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明收入證明〔蓋單位公章〕在職單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件〔加蓋公章并表達(dá)當(dāng)年年檢〕其他銀行要求的文件。隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會(huì)有所不同。七、相關(guān)費(fèi)用〔PPT〕1、律師費(fèi)：一般為申請(qǐng)貸款額的3‰，由律師事務(wù)所收?。?、保險(xiǎn)費(fèi)：為房?jī)r(jià)總額*費(fèi)用系數(shù)〔詳見(jiàn)房屋保險(xiǎn)費(fèi)用系數(shù)〕*貸款年限，申請(qǐng)人一次交清，由保險(xiǎn)公司收取。3、印花稅：申請(qǐng)貸款額的0.05%，由稅務(wù)局收??；貸款相關(guān)知識(shí)及流程貸款相關(guān)知識(shí)及流程712頁(yè)〔PPT〕一、 定義〔PPT〕個(gè)人住房公積金貸款為政策性住房公積金發(fā)放的托付貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮(zhèn)購(gòu)置、建筑、翻建、大修自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為歸還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房公積金貸款。二、貸款流程〔PPT〕三、貸款資格〔PPT〕1、貸款對(duì)象：在本地購(gòu)置自住住房，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈》抠Y金治理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。2、貸款條件：講解：·具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份〔〕·具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有歸還貸款本息的力量；·具有購(gòu)置住房的合同或有關(guān)證明文件；·供給住房資金治理中心同意的擔(dān)保方式；·符合住房資金治理中心規(guī)定的其他條件。四、相關(guān)費(fèi)用〔PPT〕1、評(píng)估費(fèi)：房屋總價(jià)在1005‰〔詳見(jiàn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〕2、保險(xiǎn)費(fèi)：為房?jī)r(jià)總額*費(fèi)用系數(shù)〔詳見(jiàn)房屋保險(xiǎn)費(fèi)用系數(shù)〕*貸款年限，申請(qǐng)人一次交清，由保險(xiǎn)公司收取。3、印花稅：申請(qǐng)貸款額的0.05%，由稅務(wù)局收取五、還款方式〔PPT〕912頁(yè)貸款相關(guān)知識(shí)及流程貸款期不到一年的，承受一次還本付息方式：計(jì)算公式如下：貸款相關(guān)知識(shí)及流程到期一次還本付息額=貸款本金×〔1+年利率〔%〕〔貸款期為一年〕1〔‰〕×貸款期〔月〕〔貸款期不到一年〕其中：月利率=年利率÷12如以住房公積金貸款1萬(wàn)元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息額為：10000〔1+〔4.14%÷12〕×7〕=10241.5貸款期一年以上，承受月均還款〔等額本息還款〕202300×=1642.66如以商業(yè)性貸款20萬(wàn)元，貸款期為155.58%÷12=4.65‰，202300×=1642.66即借款人每月向銀行還款1642.661520還有等額本金還款、寬限期還款等方式。第三節(jié)組合貸款〔PPT〕一、何為組合貸款PP〕個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房〔或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式〕作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。貸款相關(guān)知識(shí)及流程貸款相關(guān)知識(shí)及流程1012頁(yè)二、住房貸款流程圖PP〕三、相關(guān)費(fèi)用〔PPT〕1、律師費(fèi)：一般為申請(qǐng)貸款額的3‰，由律師事務(wù)所收取；2、評(píng)估費(fèi)：房屋總價(jià)在1005‰〔詳見(jiàn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〕3、保險(xiǎn)費(fèi)：為房?jī)r(jià)總額*費(fèi)用系數(shù)〔詳見(jiàn)房屋保險(xiǎn)費(fèi)用系數(shù)〕*貸款年限，申請(qǐng)人一次交清，由保險(xiǎn)公司收取。4、印花稅：申請(qǐng)貸款額的0.05%，由稅務(wù)局收??；5、銀行開(kāi)戶費(fèi)：人民幣10第四節(jié)個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)〔PPT〕一、貼息的定義？貼息有什么好處〕貼息的全稱是“”。假設(shè)您是北京住房公積金治理中心系統(tǒng)的繳,享受貼息的貸款額度是依據(jù)您的公積金月繳存額確定的。商業(yè)銀行給您發(fā)放貸款，貼息額是以您能享受貼息的貸款額度為根底，用公積金貸款利率和,這局部差額由北京住房公積金治理中心支付給您個(gè)人。貼息業(yè)務(wù)是公積金貸款有力的補(bǔ)充，所以不是全部的工程都能申請(qǐng)貼息。具體某一房屋工程能否申請(qǐng)，請(qǐng)您詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商。選擇貼息對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)有不少好處，首先全部的貸款手續(xù)都有律師代辦，您可以免去了在公積金治理中心、評(píng)估事務(wù)所、擔(dān)保中心、和放款銀行之間奔波；其次貼息業(yè)務(wù)不需要對(duì)抵押物進(jìn)展評(píng)估，為您節(jié)約費(fèi)用；第三，貼息業(yè)務(wù)由北京市住房貸款擔(dān)保中心為您供給擔(dān)保，擔(dān)保中心為貼息業(yè)務(wù)的借款人統(tǒng)一購(gòu)置了融合財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)和人身意外損害內(nèi)容的保險(xiǎn)，全方位保障您的利益；第1212頁(yè)貸款相關(guān)知識(shí)及流程四，貼息業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)是一筆商業(yè)貸款，放款的速度和商業(yè)貸款的放款速度一樣快，并且您還能在付房款時(shí)享受貼息業(yè)