月金華市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

2011年2月金華市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告第一章宏觀篇一、商品住宅行業(yè)政策1.2月1日，2011年春節(jié)團(tuán)拜會(huì)，溫家寶講話“防物價(jià)過快上漲，搞好房地產(chǎn)調(diào)控”。2.上海出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，“滬九條”明確了改善型二套房首付六成、停購三套房、購房不足5年全額征稅、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等政策。改善型二套房的公積金貸款首付比例從不低于50%調(diào)整至不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。3.兔年首次加息。央行決定，自2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。今日起，一年期存款利率已漲至3%，五年期以上貸款利率為6.6%。4.國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，決定從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率。①上調(diào)個(gè)人住房公積金存款利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.04個(gè)百分點(diǎn)，由0.36%上調(diào)至0.40%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.35個(gè)百分點(diǎn)，由2.25%上調(diào)至2.60%。②上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)至4.50%；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由3.75%上調(diào)至4.00%。③開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。5.國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，對(duì)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作出具體部署，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。通知要求，尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前出臺(tái)住房限購實(shí)施細(xì)則。6.京版“國(guó)八條”調(diào)控細(xì)則規(guī)定：自2月17日起，在北京市沒有住房的非本市戶籍家庭在北京購房，須提供連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)及個(gè)人所得稅的證明。7.銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)改革發(fā)展加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的通知》，該《通知》明確要求各金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。嚴(yán)控信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。8.杭州對(duì)商品房實(shí)行"一價(jià)清"和申報(bào)備案的管理。①市物價(jià)、房管等部門聯(lián)合發(fā)出通知，對(duì)市區(qū)商品住房銷售的價(jià)格實(shí)行申報(bào)備案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品住房銷售許可時(shí)，申報(bào)每套房屋價(jià)格，提高銷售價(jià)格的，應(yīng)經(jīng)市物價(jià)局申報(bào)備案公示，未經(jīng)備案公示或調(diào)價(jià)理由不充分的，不得提價(jià)銷售。開發(fā)企業(yè)銷售過程中應(yīng)按照“一房一價(jià)”的要求做好明碼標(biāo)價(jià)。市物價(jià)局和市房管局將通過相關(guān)網(wǎng)站對(duì)價(jià)格進(jìn)行公示，進(jìn)一步提高銷售價(jià)格的透明度。②杭州市區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格還將實(shí)行“一價(jià)清”制度，即凡是按規(guī)定配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（含供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、安防智能系統(tǒng)、信報(bào)箱等）的建設(shè)費(fèi)用，不得在房?jī)r(jià)外向購房者另行收取。9.杭州、寧波、溫州《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》出臺(tái)。以寧波為例，①限定三類人暫停買房。在本市已有1套住房的寧波本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，下同）、能提供自購房之日起算的前2年在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的在本市無房的非本市戶籍居民家庭，暫定限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對(duì)本市已經(jīng)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在寧波向其售房。②個(gè)人購買不足5年的住房，轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。③對(duì)居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二、土地行業(yè)政策1.國(guó)土資源部：國(guó)土執(zhí)法監(jiān)管全國(guó)覆蓋全程監(jiān)管2011年1月20日上午，國(guó)土資源部召開2010年第四季度掛牌督辦違法案件新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上強(qiáng)調(diào)，我國(guó)國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)管工作不斷強(qiáng)化，初步形成了“全國(guó)覆蓋、全程監(jiān)管、科技支撐、執(zhí)法督察、社會(huì)監(jiān)督”的執(zhí)法監(jiān)管體系。2.國(guó)土部出臺(tái)“19條”房地產(chǎn)用地整治風(fēng)暴將起“19條”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行為。國(guó)土部決定自今年3月至7月，在全國(guó)組織開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查。檢查重點(diǎn)是，房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。

第二章土地篇一、土地出讓分析序號(hào)土地位置土地面積（M2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限（年）起始價(jià)(元/平方方米)競(jìng)買保證金(萬元元)容積率建筑密度綠地率1金西東區(qū)塊69067商住≤26%30%40、70年72415002金西東區(qū)塊7592商住≤26%30%40、70年8692003湯溪鎮(zhèn)寺平村1000商住≤4.0≤100%40、70年875804羅埠鎮(zhèn)羅埠村8028商住45～55%10-15%40、70年8803505金東區(qū)曹宅鎮(zhèn)原李李子園地塊（03省道北側(cè)）35581.3商住≤35%≥30%40、70年119120006金東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金金港大道以南南、金山大道道以東、天山山路以北54337.4商住≤24%≥30%40、70年239880007澧浦鎮(zhèn)下宅村金義義南線北側(cè)2100商服（加油站）≤30%≤40%15-20%40年15001608賓虹西路以南、意意諧房產(chǎn)公司司以西85411商住1.8-2≤26%≥30%40、70年2250110001月，共推出的7地塊均位于郊區(qū)，為商住性質(zhì)。其中以金東區(qū)曹宅鎮(zhèn)原李子園地塊（03省道北側(cè)）出讓面積355813㎡最大；金西東區(qū)塊土地面積69067㎡，金東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金港大道地塊54337.4㎡，其余4地塊面積均較小。賓虹西路以南、意諧房產(chǎn)公司以西（約126畝），面積較大，建筑限高60米，容積率在1.8-2.0，為商住用地。序號(hào)土地位置土地面積（M2）土地用途容積率起始價(jià)(元/平方方米)成交價(jià)(元/平方方米)競(jìng)得人（單位）樓面價(jià)(元/平方方米)1金華職業(yè)技術(shù)學(xué)院院東南側(cè)、新新330國(guó)道以北40000住宅2.5～3.0045287508金華市學(xué)成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司2502.672赤松鎮(zhèn)山口馮村東東南側(cè)6666.67商住、停車場(chǎng)1.8576616金華市廣天房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司342.223金磐新區(qū)方前路以以南、文溪街街以東12943商住1.0～1.618003200金華首創(chuàng)置業(yè)有限限公司2000.004丹光東路以南、新新業(yè)街以西9807商住1.2～1.526005600賈劍芬、施揚(yáng)3733.335環(huán)城南路以北、雙雙龍南街以西西8512商住1.3～1.881020013600浙江世紀(jì)龍騰物業(yè)業(yè)發(fā)展有限公公司7555.566環(huán)城南路以北、雙雙龍南街以西西、新渥街以以東11632商住1.3～1.771005013450金華市新大新置業(yè)業(yè)有限公司7911.767金西東區(qū)塊69067商住7242550浙江華新創(chuàng)造置業(yè)業(yè)集團(tuán)有限公公司1593.758金西東區(qū)塊7592商住8692850金華市金悅房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司1781.259羅埠鎮(zhèn)羅埠村8028商住880940金華市禾豐置業(yè)有有限公司470.0010金東區(qū)曹宅鎮(zhèn)原李李子園地塊（03省道北側(cè)）35581.3商住11914300鴻泰房產(chǎn)2688.0011航歌路以南、永康康街以西3537商住1.3～1.7797509760程外明5741.1812金東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金金港大道以南南、金山大道道以東、天山山路以北54337.4商住23984250金華綠建房產(chǎn)2656.25成交分析：1月，共成功出讓10地塊，分別位于金西、金東、婺城新區(qū)、金磐新區(qū)以及市區(qū)以南。2月，共成功出讓兩地塊，分別位于金東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金港大道以南、金山大道以東、天山路以北和江南董宅菜市場(chǎng)航歌路以南、永康街以西，與1月相比，2月份出讓、成交地塊不僅顯著減少，還出現(xiàn)了地塊流拍。截至到3月1日上午，賓虹西路以南、意諧房產(chǎn)以西一幅126畝的商住地塊仍無人報(bào)名，轉(zhuǎn)為掛牌出讓。掛牌截止時(shí)間到3月14日。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，出現(xiàn)賓虹西路地塊流拍，原因是多方面的。首先是近期國(guó)土資源部要求地塊出讓溢價(jià)50%以上要上報(bào)，使得政府大幅提高土地的起拍價(jià)，這讓開發(fā)商一時(shí)無法接受。其次，樓市調(diào)控政策的“發(fā)威”，在“新國(guó)八條”及限購令、房產(chǎn)稅、加息等多方面影響下，產(chǎn)生疊加效應(yīng)，使得購房者進(jìn)入觀望態(tài)勢(shì)。其次是開發(fā)商資金鏈緊張和土地市場(chǎng)放量。銀行信貸額度緊張，直接導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈緊張。而土地供應(yīng)方面，為解決供需緊張矛盾，2008年、2009年、2010年土地市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)梯度式增長(zhǎng)，這也讓開發(fā)商不再急著拿地。再次，隨著各地深入調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，金華市房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期也開始出現(xiàn)變化，購房者陷入觀望，雖然“價(jià)格不降反升”，交易量卻驟降，加上金華對(duì)新“國(guó)八條”深入調(diào)控細(xì)則還沒有出來，由此引發(fā)開發(fā)商也陷入對(duì)市場(chǎng)的觀望。第三章住宅篇一、成交量分析1.金華一手房成交量本月商品住宅成交9.89萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)127%，增幅較大。很大一個(gè)原因是因?yàn)槭袌?chǎng)上1月底，2月份多樓盤相繼開盤，加上一大批剛需客戶和投資客的出手，從而使本月成交量直線上升。2.金華二手房成交量本月共銷售二手房3.12萬平方米，環(huán)比下降50.3%，下降幅度較大。跨縣市為異地購房需一次性付款，提高首套房、二套房首付，停止第三套房貸款，購房不足5年全額征稅等宏觀調(diào)控，直接影響市場(chǎng)上的成交量。二、均價(jià)分析1.金華商品住宅成交均價(jià)本月商品住宅均價(jià)9831元/平米，與上月基本持平，同比增長(zhǎng)68%。一年間從去年2月到現(xiàn)在2月，金華房?jī)r(jià)經(jīng)過了5000多，6000多，7000多，8000多，9000多的跌宕起伏期，但總體上一直上揚(yáng)。雖然國(guó)家宏觀調(diào)控相繼出臺(tái)，但本月市場(chǎng)上依然“量?jī)r(jià)齊漲”。第四章區(qū)域篇一、江南板塊1.樓盤匯總樓盤名稱產(chǎn)品類型房源狀況均價(jià)（元/㎡）泰地·世錦園高層以大面積房源為主主，現(xiàn)剩余1套168㎡頂樓房源源，338㎡平層（一一梯一戶）房房源較多。以以12層為例，價(jià)價(jià)格為12880元/㎡10000-122000冠達(dá)·滿庭芳多層面積86㎡的戶型，頂樓則則為86㎡+閣樓，總價(jià)價(jià)在130萬左右；2樓86㎡價(jià)格為90余萬，現(xiàn)剩剩余房源較少少，樓層在2樓和頂樓11500廣天·青城雅居多層現(xiàn)在售房源面積在在89—127㎡，房源較較多；地下車車庫20㎡左右，每每個(gè)13萬左右10000

新紀(jì)元·香墅雙拼別墅、高層、小小高層現(xiàn)余有房源：990㎡、141㎡高層，143㎡小高層以以及350㎡雙拼別墅墅高層：9700--120000雙拼別墅：170000-200000嘉恒·格林恬園多層二期于2011年年3月13日推出116套房源，以92-1443平米功能性性三房戶型為為主11000左右祥龍福邸小高層小戶型已售完。現(xiàn)現(xiàn)在售面積有有107㎡，141㎡，以8樓為例，107㎡，127萬包括車位位（車位9.8萬/個(gè)）10900金瑞名都（壹號(hào)公館）多層、小高層12月22日開盤推出1棟多多層，5棟小高層共150套房源，以85—90㎡，160㎡主力戶型型為主，空中中疊排面積在在180㎡，200萬，現(xiàn)房源源剩余60套左右；車車庫25㎡，15萬，車位8萬/個(gè)，采用與與房子捆綁銷銷售形式；一一次性付款9.8折，按揭9.9折；多層：104800小高層：105889歐景名城高層于1月27日開盤推出6棟高高層384套房源，分分別是2、3、4、8、11、18號(hào)樓，戶型型面積為150、170、180、190、266㎡12800悅府江南高層（單身公寓）預(yù)計(jì)于明年5月開開盤，共10棟高層，除除去一棟16層高，其余余均為18層高，戶型型面積在60至140平米，為公公寓和二房、三三房未定鼎尚華府高層（疊排、聯(lián)排排）疊排面積在1400、170㎡，聯(lián)排290㎡，預(yù)計(jì)于5、6月份推出多多層房源13000華庭·常青墅排屋現(xiàn)余有8棟排屋，為2套雙拼、1套4聯(lián)排，面積積在360㎡左右，400萬左右/棟11000泰地·金水灣高層預(yù)計(jì)6月開盤，面積在880-2800（平房）㎡㎡，一梯兩戶戶10000-1110002、板塊小結(jié)本板塊在售產(chǎn)品類型豐富，涵蓋多層、高層、小高層、排屋和別墅。多層面積在86-127㎡，均價(jià)1.0-1.11萬/㎡；小高層面積在107-180㎡，均價(jià)1.05萬/㎡；高層以大戶型為主，面積在140-290㎡，有疊排、聯(lián)排，均價(jià)1.0-1.3萬/㎡；雙拼別墅1.7—2.0萬/㎡。本板塊所涉及的高端樓盤較多，如歐景名城、金瑞名都、泰地·世錦園……從整體上看，江南房?jī)r(jià)已經(jīng)破萬，普通住宅產(chǎn)品均價(jià)在1.0-1.3萬/㎡。二、江北板塊1.樓盤匯總樓盤名稱產(chǎn)品類型房源狀況均價(jià)（元/㎡）歐瑞·德尚華庭多層、小高層二期將于2月288日推出多層層以及一幢小小高層，共163套房源，戶戶型以兩梯兩兩戶為主，面面積在90~1440平方米9500銀夏·翠竹庭院高層預(yù)計(jì)于5月份開盤盤推出100余套高層未定御景花園多層、高層戶型面積在86——140㎡，80%房源未出售售，房源較多多，余160余套左右多層：8400高層：7500五星·清華園多層戶型面積以1188㎡等改善型型面積為主，現(xiàn)現(xiàn)在售3幢，房源較較多；車位4500元/平米，面積積在25㎡左右，（25㎡車位11萬左右）；；周邊縣市的的客戶只能全全額付款購買買8000城市旺角即將開盤2.板塊小結(jié)本板塊產(chǎn)品類型主要有多層、小高層和高層，面積以86-90㎡，118-140㎡為主，目前市場(chǎng)上房源較多。多層均價(jià)8000-8400元/㎡，小高層9500元/㎡，御景花園高層均價(jià)7500元/㎡。因受政策的因素，對(duì)于外地客戶（包括跨縣市）目前御景花園只能一次性付款交付。三、城北板塊1.樓盤匯總樓盤名稱產(chǎn)品類型房源狀況均價(jià)（元/㎡）上城華府三期排屋、高層去年底推出排屋1113套，250㎡聯(lián)排為主主，戶型在200余—300余平米之間間，現(xiàn)余有2/3房源；預(yù)計(jì)計(jì)于7、8月推出高層340套，主力戶戶型為120㎡左右三房房排屋：110000高層：未定四季華庭雙拼、疊加排屋于2011年1月開開盤，戶型以以100—300㎡空中疊加加排屋為主（雙雙聯(lián)別墅、疊疊加排屋和空空中疊加排屋屋），開盤期期即銷售達(dá)到到80%左右，目前前剩余房源很很少10800（送車車位）泰豐銘座多層預(yù)計(jì)于3月推出1192套精裝修單單身公寓，面面積約28㎡，每套20萬左右72002．板塊小結(jié)本板塊產(chǎn)品類型包涵多層、高層和排屋，上城華府三期于去年底推出排屋113套，目前剩余房源較多，排屋面積在200余—300余平米之間，均價(jià)1.1萬元/㎡；四季華庭高層（雙拼、疊加）面積在100-300㎡，均價(jià)9500元/㎡（送車位）。四、金東板塊1．樓盤匯總樓盤名稱產(chǎn)品類型房源狀況均價(jià)（元/㎡）金報(bào)·留莊雙拼、四聯(lián)、疊加加排屋、空中中藝墅（高層層平層、高層層躍層）沿江雙拼（南面）300萬左右/套；沿馬路路雙拼（西面面）270萬左右/套；北面雙雙拼250-2270左右萬元/套；景觀附附近雙拼280-3300萬左右/套13000金源·新天地高層開盤推出高層（包包括空中藝墅墅），面積在在100—200㎡,178㎡復(fù)式168萬起價(jià)，高高層僅剩一套套10000廣潤(rùn)·翰城高層2月開盤推出主力戶戶型在90—170㎡，均價(jià)1萬元/平方米。2月23日前購房?jī)?yōu)優(yōu)惠至9.5折，再贈(zèng)送送新春特大驚驚喜8500-90000（扣除優(yōu)惠惠折扣及贈(zèng)送送的車位價(jià)款款之后）三江國(guó)際花園高層預(yù)計(jì)3月份最后一期開盤盤推出2棟高層，面面積在120—200㎡15000歐源·原墅獨(dú)棟、雙拼別墅預(yù)計(jì)5月份開盤推出299套獨(dú)棟和60套雙拼別墅墅未定18000左右四季尊域高層排屋預(yù)計(jì)上半年開盤推推出面積在135平方米左右右的空中疊加加排屋未定四季春城多層預(yù)計(jì)上半年開盤推推出多層房源源未定2.板塊小結(jié)本板塊產(chǎn)品以高層、排屋為主，大多樓盤于今年上半年開盤，目前市場(chǎng)上高層主力戶型在90-200㎡，均價(jià)1.0萬元/㎡，三江國(guó)際花園預(yù)計(jì)于3月推出，均價(jià)15000元/㎡，屬于高品質(zhì)高端樓盤。金報(bào)·留莊雙拼別墅根據(jù)位置的不同，價(jià)格在250—300萬元左右/套；而部分別墅、多層和高層將于上半年陸續(xù)推出。五、婺城板塊1．樓盤匯總樓盤名稱產(chǎn)品類型房源狀況均價(jià)（元/㎡）新悅·潤(rùn)居小高層2011年1月88日三期推出4棟小高層，共共計(jì)142套房源，截截止到目前，小小高層剩余40套左右房源源，面積為128㎡以上的大大三房戶型，均均價(jià)在6980元/㎡左右；目目前剩余20多間75㎡及200㎡左右的高高層底層商鋪鋪，一層層高高4.2米，二層層層高2.8米，一二層層聯(lián)體銷售，均均價(jià)在9000—11000元/㎡左右6980聚賢庭高層、小高層二期開盤時(shí)間未定定，預(yù)計(jì)于5月份開盤