某中小城市政府地價拍賣地價測算

xx地塊地價測算情況一、地塊基本情況地塊名稱xx地塊地塊位置xx大道以東，xxx以北、xx以南。面積規(guī)劃用地面積344100㎡，土地出讓讓面積340600.93㎡規(guī)劃建筑面積366570㎡規(guī)劃指標(biāo)用途二類居住用地主體建筑物性質(zhì)住宅附屬建筑物性質(zhì)按規(guī)劃設(shè)計條件建建設(shè)配套設(shè)施施容積率≤1.2建筑密度≤8.5%建筑限高≤18層，≤54米米綠地率≥70%,結(jié)合地形、建建筑山墻進行行垂直綠化日照間距系數(shù)1.3其它退xx大道15米作作為集中綠地地，退東南側(cè)山山體應(yīng)滿足消消防、山體穩(wěn)穩(wěn)定及防火要要求，建筑退退用地邊界除除滿足日照、消消防、衛(wèi)生要要求外且不小小于4米。配套工程1、幼兒園用地面積積3700㎡，9個班，建筑筑面積2100㎡。2、地下室建筑面積112980㎡㎡。3、其它配套用房建建筑面積6550㎡。4、政府回購10%%作為經(jīng)濟適適用房，價格格多層1500元/M2，高層2000元/M2；具體詳見規(guī)劃設(shè)計條件分析報告二、地價測算（一）方案一1、開發(fā)建設(shè)周期：根據(jù)目前現(xiàn)場情況和可行性分析，本項目規(guī)劃建筑面積53900㎡，分期開發(fā)，全部建設(shè)竣工加上前期準(zhǔn)備時間，整個開發(fā)建設(shè)周期設(shè)定為三年，土地取得后即可動工，現(xiàn)場拆遷部分建設(shè)期同步完成，全部建完后售罄2、銷售平均價格根據(jù)對目前該區(qū)域商品房銷售市場行情的調(diào)查，其周邊某項目商品房銷售均價約5500元-6000元/㎡，考慮到該位置的地理優(yōu)勢，住宅人氣營造和預(yù)期、預(yù)測該住宅區(qū)建成對外銷售均價可達6000元/㎡；3、估價過程（按假設(shè)開發(fā)法估算）（一）建安工程總成本費用基本情況說明（1）由于該地塊最大建筑密度為8.5%，經(jīng)測算，可建7棟建筑平均層數(shù)為18層，即表明平面布局應(yīng)以高層為主，根據(jù)我們對已有同類物業(yè)建造成本費用調(diào)查，結(jié)合當(dāng)前市場行情，未來該項目定位及價格走勢，高層單體建安成本1470元/㎡，幼兒園860元/㎡，因此確定其綜合客觀平均建設(shè)安裝工程成本為[860×2100＋1470×51800]÷34350≈2269.3元/㎡。（2）前期工程費前期工程費用見附表一，比較同類物業(yè)基本情況，折算112元/㎡確定(比照某項目)。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費考慮到項目規(guī)模因素影響，比較相類似物業(yè)情況，折算按200元/㎡確定。（4）開發(fā)間接費用：折算按30元/㎡考慮，基本內(nèi)容見附表二。（5）銷售稅費預(yù)計為售價5.5%。（6）營銷費用預(yù)計為售價1.5%（含房地產(chǎn)交易手續(xù)費、營銷推廣、銷售費用等）。（7）貸款利率：根據(jù)央行最近調(diào)整利率，三年期貸款年利率為7.56%，考慮融資成本折算按9.2%確定.地價和前期費用一次性投入，建造費用在三年開發(fā)期內(nèi)均勻投入。（8）開發(fā)利潤率：根據(jù)已有物業(yè)情況了解，同類物業(yè)開發(fā)經(jīng)營狀況，三年開發(fā)周期的開發(fā)利潤率按投入開發(fā)總成本15%左右。（9）辦理土地有關(guān)手續(xù)費用：若得到該宗地塊，還需按4%地價款繳納相關(guān)稅費及拍賣傭金。（二）測算土地價格（假設(shè)該地塊土地總價為X）地價=不動產(chǎn)總價－工程總成本－期間費用－開發(fā)利潤（1）測算不動產(chǎn)總價不動產(chǎn)總價=34350×6000＋3820×2000+12330×2000=23840(萬元)（2）測算工程總成本51800×1470＋40920×(112＋30＋250）＋2100×（860＋50＋200+30）=51800×1470+40920×392+2100×1140=9458.06(萬元)（3）期間費用a、稅收費用=23840×5.5%=1311.2(萬元)b、營銷費用=23840×1.5%=357.6(萬元)c、投資利息9458.063(X×1.04)[(1+7.56%)3-1]＋×[(1+7.56%)3-1]=0.254X+770.45(萬元)9458.063期間費用=0.254X+2439.25(萬元)（4）投資利潤開發(fā)利潤=（X+9458.06）×15%=0.15X+1418.71（5）計算土地總價；X=(1)－(2)－(3)－(4)－0.04XX=23840－9458.06－0.254X－2439.25－0.15X－1418.7110523.981.404X==7495.7110523.981.404折合單位土地面積價格為2198.16元/㎡即146.54萬元/畝。根據(jù)規(guī)劃容積率指標(biāo)測算其樓面地價為1831.8元/㎡。總利潤:7495.71*0.15+1418.71=2543.06利潤率:2543.06/23840=10.66%盈虧平衡點:9523(萬元)附件一高層住宅工程成本分析表序號項目高層單項成本（元/㎡）多層單項成本（元/㎡）內(nèi)容及及備注1前期工程11250.00包括勘察、設(shè)計、規(guī)規(guī)劃服務(wù)、圖圖紙審查、環(huán)環(huán)境評估、質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督、定定位放線、合合同鑒證、臨臨時施工水電電、場地平整整等費用。2建安工程費1470.00860.00包括土建、水電、通通風(fēng)、消防、設(shè)設(shè)備及甲供材材料費用。3基礎(chǔ)設(shè)施費250.00248.00包括供電、供水、燃燃氣工程，綠綠化工程，室室外總圖及景景觀工程費用用。4開發(fā)間接費30.0030.00包括城市配套、墻墻改基金、散散裝水泥、白白蟻防治、工工程監(jiān)理、消消防安檢、竣竣工資料及其其它費用。合計計1862.001180.00注：本表參照某項目分析數(shù)據(jù)。附件二城市配套等費用明細表序號費用名稱費用金額（元/㎡㎡）備注1城市配套費45/65住宅/非住宅2人防建設(shè)基金3610層以上363白蟻防治費2.54散裝水泥專項基金金1.55墻改基金86渣土