昆吾花園二期“康橋·水城”的全程推廣方案

昆吾花園二期“康橋·水城”的全程推廣方案目錄一、序言……………………4頁(yè)二、昆吾花園二期的二次營(yíng)銷推廣的意義……………………5頁(yè)市場(chǎng)篇一﹑市場(chǎng)環(huán)境……………………5頁(yè)二﹑項(xiàng)目SWOT分析……………7頁(yè)三、項(xiàng)目定位……………………10頁(yè)四、標(biāo)客戶掃描…………………14頁(yè)（一）、目標(biāo)客戶定位（二）、目標(biāo)客戶描述（三）、目標(biāo)客戶區(qū)域分析五、近期項(xiàng)目滯銷原因總結(jié)……………………17頁(yè)（一）、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（二）、綜合比較分析六、二期形象建議………………23頁(yè)（一）、加大推廣力度（二）、工地形象建議（三）、銷售道具第二篇：推廣策略一、推廣主題……………………31頁(yè)二、案名確立……………………33頁(yè)三、主題口號(hào)……………………36頁(yè)四、主題形象……………………37頁(yè)第三篇：銷售執(zhí)行前期銷售情況回顧…………39頁(yè)（一）、銷售現(xiàn)狀分析（二）、銷售推廣分析銷售策略……………………42頁(yè)推廣入世時(shí)機(jī)分析…………52頁(yè)第四篇：廣告推廣策略推廣策略………………………54頁(yè)（一）、促銷篇（二）、形象篇二、媒體選擇………………………61頁(yè)三、時(shí)間分布及建議………………62頁(yè)四、費(fèi)用預(yù)算………………………63頁(yè)一、序言隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作體系也逐步成熟起來(lái)。房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)就是各方面的綜合性的競(jìng)爭(zhēng)。在同樣的市場(chǎng)面前我們是等機(jī)會(huì)垂青我們、還是主動(dòng)出擊，通過(guò)進(jìn)行合理的市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)預(yù)測(cè)推廣策略銷售執(zhí)行及時(shí)總結(jié)等手段進(jìn)行一系列的、立體效果的推廣、促銷活動(dòng)等搶占先機(jī)。近年來(lái)濮陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化現(xiàn)象更加普遍，本項(xiàng)目要推向市場(chǎng)并取得成功，就必須塑造出自己品牌優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，充分挖掘和體現(xiàn)出本樓盤區(qū)別于其他樓盤的特色賣點(diǎn)，也即差異性，以實(shí)擊虛，擊敗同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，搶占市場(chǎng)空間。結(jié)合近期市場(chǎng)調(diào)研情況和現(xiàn)階段昆吾花園銷售過(guò)程存在的問(wèn)題。昆吾花園二期位于濮陽(yáng)市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北。開(kāi)發(fā)商為濮樣陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，代理商為鄭州盛世房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)。在開(kāi)發(fā)商與代理商的合作期望值中，自我公司介入銷售監(jiān)理至今，每月銷售成績(jī)?cè)?0套左右，我司對(duì)成績(jī)的態(tài)度視為不太理想。市場(chǎng)水涼，人氣不旺，案場(chǎng)一直處于疲軟狀態(tài)，如今各售樓部每天接待客戶數(shù)量減退、有時(shí)甚至一天沒(méi)有接到一族客戶。長(zhǎng)此以往，昆吾花園二期的整個(gè)銷售態(tài)勢(shì)堪憂。在這種情況下，對(duì)昆吾花園二期的二次營(yíng)銷推廣被提上日程，也是勢(shì)在必行了。二﹑昆吾花園二期的二次營(yíng)銷推廣的意義1﹑總結(jié)前期銷售執(zhí)行的利弊，及時(shí)改進(jìn)﹑取其精華﹑棄其糟粕。2﹑真正做到策劃周密、規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，勇于總結(jié)，敢于創(chuàng)新,搶占市場(chǎng)先機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)空間。3﹑塑造項(xiàng)目品牌形象，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，為整個(gè)項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)過(guò)程創(chuàng)造有利條件。4﹑按目前的銷售進(jìn)度，我們項(xiàng)目清盤需要最低5年的時(shí)間，作為一家專業(yè)的代理公司，這是我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能接受的，本著責(zé)任和雙方互利互惠的原則，則需要把目標(biāo)提前化，把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把利潤(rùn)最大化。第一篇、市場(chǎng)篇一﹑市場(chǎng)環(huán)境濮陽(yáng)市誕生在改革開(kāi)放的年代里，建市二十余年是一座年輕的城市。城市總體規(guī)劃起點(diǎn)高，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，二十年間在一片曠野上崛起了一座現(xiàn)代化城市，一座座工廠星羅棋布，各種風(fēng)格的住宅區(qū)坐落有致，城市品位在不斷提高，高等級(jí)公路、鐵路不斷拓展，建設(shè)領(lǐng)域發(fā)生了翻天覆地的變化。城市實(shí)現(xiàn)了集中供水、供電、供熱、供氣，在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。城市綠化、美化獨(dú)具特色，在保留東方文化特色的基礎(chǔ)上，合理吸收西方園林的長(zhǎng)處，建一房綠一點(diǎn)，建一區(qū)綠一方，修一條路綠一線，公園敞開(kāi)化，道路景觀化，庭院園林化，形成了三季有花，四季常青、田園風(fēng)光優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)康，城市建設(shè)新穎，管理精細(xì)規(guī)范，具有中國(guó)北方平原特色的城市園林景觀。濮陽(yáng)市又先后被命名為國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市、全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市等榮譽(yù)稱號(hào)，2001年又獲得中華人民共和國(guó)建設(shè)部“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，濮陽(yáng)的社會(huì)知名度和居民收入都在不斷提高。二﹑項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目介紹濮陽(yáng)市作為一個(gè)新興城市，建市較晚，城市整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)合理科學(xué)，基本實(shí)現(xiàn)市政配套設(shè)施先行的規(guī)劃理念；本案所在區(qū)域雖屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，但在目前城市框架拉大趨勢(shì)的帶動(dòng)下，無(wú)論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。原來(lái)一片片尚未開(kāi)發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，大型商業(yè)街扎根本在區(qū)域、大型交易市場(chǎng)開(kāi)始青睞本區(qū)域。在市政支持下，戚城文化遺址的重視、擴(kuò)建道路、鼓勵(lì)私營(yíng)投資，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)正在形成，居住人口數(shù)字不斷上升，在建的住宅項(xiàng)目不斷增多。昆吾花園二期位于濮陽(yáng)市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。小區(qū)的整休規(guī)劃由上海同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院擔(dān)綱設(shè)計(jì)，規(guī)劃建筑面積20多萬(wàn)平方米，以多層為主，建有部分低層連體住宅，一樓建有小院，超寬樓間距、高綠化率、低容積率、智能化的配套是小區(qū)的基本特色。主打戶型以三居室為主，四居室和二居室為輔。（一）、優(yōu)勢(shì)：（Strenth）1、濮陽(yáng)市房產(chǎn)管理局有過(guò)成功開(kāi)發(fā)案例,社會(huì)知名度.美譽(yù)度較高,有一定的品牌影響力2、本案開(kāi)發(fā)規(guī)模較大,可產(chǎn)生較多資源共享3、本案位于城郊結(jié)合部,空氣質(zhì)量較好,噪音小,適宜居住4、本案屬于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,口碑較好5、本案邀請(qǐng)專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司,專業(yè)營(yíng)銷策劃公司介入,形成內(nèi)部資源互補(bǔ)整合6、本案倡導(dǎo)一種生活方式——新城市生活，在很大程度上增加產(chǎn)品的附加值7、本案產(chǎn)品質(zhì)量一流，園林景觀在濮陽(yáng)市獨(dú)一無(wú)二8、人性化、個(gè)性化、智能化物業(yè)管理9、昆吾花園一期項(xiàng)目產(chǎn)品口碑很好（二）、劣勢(shì)：（Weekness）1、位置較偏,生活配套不夠齊全2、周邊教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂(lè)觀3、周邊為都市村莊,人文環(huán)境較差4、首期開(kāi)發(fā)臨近石化路,開(kāi)發(fā)順序不夠合理5、由于土地征用費(fèi)用問(wèn)題，開(kāi)發(fā)步驟和規(guī)模帶來(lái)不確定性6、本案開(kāi)發(fā)成本相對(duì)比較高，價(jià)格彈性較小7、昆吾花園開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品屬于經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格應(yīng)稍為便宜，但綜合周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況，我們的價(jià)格相對(duì)較高（三）、機(jī)會(huì)點(diǎn)：（Opportunity）1、濮陽(yáng)市開(kāi)發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費(fèi)氣候2、石化路打通后，拉動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，吸引目標(biāo)客戶群3、站前路即將打通，區(qū)域發(fā)展前景良好4、濮陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上沒(méi)有本土品牌企業(yè)，故很容易產(chǎn)生品牌的機(jī)會(huì)5、置業(yè)者的購(gòu)房觀念轉(zhuǎn)（四）、威脅點(diǎn)：（Threat）1、本區(qū)域內(nèi)大量空置物業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)2、住宅銀行按揭額度的降低,影響中低消費(fèi)群體3、溫泉花園的同期入市,分流本案目標(biāo)客戶4、站前路商業(yè)街春節(jié)后有80畝的開(kāi)發(fā)量5、本區(qū)域內(nèi)空置地塊的未來(lái)開(kāi)發(fā)量較大,后期競(jìng)爭(zhēng)較激烈三、項(xiàng)目定位通過(guò)對(duì)濮市區(qū)整體、細(xì)致調(diào)查和深入研究，本案周圍小區(qū)新開(kāi)發(fā)樓盤數(shù)目不少，且各樓盤目標(biāo)客戶相對(duì)一致，競(jìng)爭(zhēng)就顯得極為激烈。因此，要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，而且有不斷擴(kuò)張的強(qiáng)勁勢(shì)頭，本案市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，并且要貫穿、運(yùn)用到樓盤開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中去，只有這樣本案才能在濮陽(yáng)市區(qū)脫穎而出。（一）本項(xiàng)目區(qū)域定位昆吾花園二期項(xiàng)目位于濮陽(yáng)市市區(qū)西南城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北之間的地段；周邊區(qū)域大體情況項(xiàng)目用地南面：臨近濮陽(yáng)市火車道項(xiàng)目用地北面：緊鄰市林科所，市圖書(shū)館項(xiàng)目用地西面：文化涵養(yǎng)較高，有市職業(yè)中專、第三中學(xué)、特殊學(xué)校；較遠(yuǎn)處有濮陽(yáng)市綠化帶，環(huán)境優(yōu)美怡人項(xiàng)目用地東面：東面緊鄰開(kāi)州路，屬于市政、商業(yè)配套齊全的區(qū)域分析總結(jié)：項(xiàng)目地理位置位于濮陽(yáng)市市區(qū)南線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無(wú)重工業(yè)，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量上乘。且在其西邊有千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無(wú)形中又為項(xiàng)目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。濮陽(yáng)作為一個(gè)新興城市，建市較晚，城市整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)合理科學(xué)，基本實(shí)現(xiàn)市政配套設(shè)施先行的規(guī)劃理念；本案所在地雖屬于邊郊，但在目前城市框架拉大趨勢(shì)的帶動(dòng)下，無(wú)論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。原本一片片尚未開(kāi)發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級(jí)酒店、大型交易市場(chǎng)均開(kāi)始青睞本區(qū)域。在市政支持下，擴(kuò)建道路，招商引資，鼓勵(lì)私企投資，整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)正在形成，居住人口數(shù)字不斷地上升，在建住宅項(xiàng)目不斷增多，目前它已成為濮陽(yáng)市民今后幾年投資置業(yè)的熱點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目只要在初期策劃、工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分的準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢(shì)較佳的前提下必能獲得滿意的成果。（二）、本項(xiàng)目------高檔豪華水景社區(qū)本案位于濮陽(yáng)市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開(kāi)州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、醫(yī)院、中心廣場(chǎng)、工人文化宮、圖書(shū)館、昆吾商業(yè)街、站前商業(yè)街、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。盡管目前小區(qū)周邊總體情況看起來(lái)相對(duì)偏一點(diǎn),但從未來(lái)的市政規(guī)劃藍(lán)圖看，從對(duì)濮陽(yáng)市區(qū)的消費(fèi)水平調(diào)查來(lái)看，以及他們的消費(fèi)需求注定了本區(qū)域的土地段擁有卓越的升值潛力，在此區(qū)域買房即可轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的生活角色——成為都市人，又可方便業(yè)主子女入學(xué)的問(wèn)題，也可作為一項(xiàng)投資行為，這也是廣大置業(yè)者的購(gòu)房動(dòng)力之一。同時(shí)，隨著未來(lái)濮陽(yáng)的發(fā)展，濮陽(yáng)的火車站也勢(shì)必會(huì)建設(shè)規(guī)劃，這使得部分市內(nèi)的消費(fèi)者看好本區(qū)域的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)投資市場(chǎng)。本案是濮陽(yáng)市第一個(gè)以水景、美墅為主體，并且提出了“生態(tài)、健康”的居住理念，為濮陽(yáng)市建成了一個(gè)高檔、豪華、水景、花園式小區(qū)，為濮陽(yáng)市人民建造了一個(gè)超越時(shí)尚生活的生態(tài)型的健康家園，也是濮陽(yáng)市區(qū)第一個(gè)也是唯一的高檔、豪華、水景花園式小區(qū)，同時(shí)也想通過(guò)對(duì)本案的開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)變濮陽(yáng)市民的住房消費(fèi)觀念，既是由單純的居住型轉(zhuǎn)變?yōu)楦哐徘矣衅肺坏南硎苄停硪环矫嬉蚕胪ㄟ^(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)平加速濮陽(yáng)市的城市化進(jìn)程，進(jìn)而提高濮陽(yáng)市民區(qū)的住房層次。綜上所述，本項(xiàng)目應(yīng)建設(shè)成為高檔、豪華、水景花園式小區(qū)。目標(biāo)成為：※濮陽(yáng)市區(qū)第一個(gè)生態(tài)、健康、環(huán)保、家園濮陽(yáng)市區(qū)第一個(gè)高檔、豪華、水景、小區(qū)四、標(biāo)客戶掃描（一）、目標(biāo)客戶定位由于昆吾花園二期由多層和連排別墅組成，因此其目標(biāo)客戶也不相同，根據(jù)產(chǎn)品的的價(jià)格定位和市場(chǎng)的調(diào)查情況，特分總?cè)缦拢憾鄬幼≌耗繕?biāo)消費(fèi)者為：1、市區(qū)事業(yè)單位中層職員2、市區(qū)私營(yíng)企業(yè)主3、個(gè)體工商戶4、一部分二次置業(yè)者5、開(kāi)州路行政單位政府官員6、白領(lǐng)高級(jí)打工者7、縣區(qū)臨近濮陽(yáng)市購(gòu)房落戶者8、中原大化和乙烯等效益較好企業(yè)的部分購(gòu)房者9、在濮陽(yáng)做生意的外地人10、中原油田一小部分購(gòu)房戶11、部分投資客戶12、有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè)者聯(lián)排別墅：目標(biāo)消費(fèi)者為：1、部分市區(qū)私營(yíng)企業(yè)主2、一些有錢的人，但精神文化方面需求相對(duì)（二）目標(biāo)客戶描述1、自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超過(guò)10萬(wàn)元。2、收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。3、重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。4、對(duì)生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨(dú)到的見(jiàn)解。5、年齡在25—60歲之間。6、對(duì)居住現(xiàn)狀不滿，有換房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費(fèi)者。7、家庭人口約3—5人。8、對(duì)文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。（三）目標(biāo)客戶區(qū)域分析根據(jù)我們項(xiàng)目自身特點(diǎn)和濮陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況及前期購(gòu)買客戶的總結(jié)。中層消費(fèi)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的消費(fèi)力量，目前小區(qū)周邊的配套亦十分完善、小區(qū)整體規(guī)劃高尚、自然、合理，只要本案在以后的產(chǎn)品方面有突出的優(yōu)勢(shì)，就能吸引這部分客源。除了市區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)外，周邊的濮陽(yáng)縣、清豐縣、臺(tái)前縣等也是本小區(qū)的中堅(jiān)消費(fèi)群體。他們主要是：在行政事業(yè)單位任職的中年領(lǐng)導(dǎo)考慮孩子將來(lái)上學(xué)的中產(chǎn)階級(jí)收入較高的私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體工商戶為養(yǎng)老做準(zhǔn)備將要退休的老干部因此在以后的推廣中我們應(yīng)重視這個(gè)問(wèn)題。五、近期項(xiàng)目滯銷原因總結(jié)房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌后才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意，買主思考問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要考究幽雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、安全、戶型等諸多方面慎之有慎。由此可見(jiàn)做好房地產(chǎn)產(chǎn)品的深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在市場(chǎng)上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度，苦練內(nèi)功，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析為更好的了解市場(chǎng)，了解近期滯銷的真正癥結(jié)所在。在原有調(diào)查的基礎(chǔ)上，我們又做了為期3天市場(chǎng)調(diào)查工作，針對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析如下：溫泉花園為我們主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，和我們同期如市，其沿石化路開(kāi)發(fā)面積171畝，主要有4層5層6層等多層建筑，其3層價(jià)位1400上頂層價(jià)位根據(jù)建筑總層數(shù)而不同，有800多966的有1000元偏上的。且說(shuō)其項(xiàng)目70℅位團(tuán)購(gòu)，對(duì)外銷售為30℅，當(dāng)然這一數(shù)據(jù)有其夸大的點(diǎn)數(shù)，其目前小型房（面積小于120㎡）銷售進(jìn)度可觀。大型房銷售進(jìn)度較慢。其地理位置在昆吾路兩側(cè)，區(qū)域較長(zhǎng)，物業(yè)管理相對(duì)困難一點(diǎn)。西臨西環(huán)路，且西環(huán)路區(qū)域還未開(kāi)發(fā)成熟。優(yōu)勢(shì)在于已基本為現(xiàn)房，昆吾路商業(yè)街較成熟，每幢樓前有地下噴泉是其一大靚點(diǎn)。溫泉花園中行提供貸款沒(méi)有公證費(fèi)這一項(xiàng)，也是其一個(gè)優(yōu)勢(shì)。濮水苑此項(xiàng)目為濮陽(yáng)如意置業(yè)公司開(kāi)發(fā)，現(xiàn)昆吾路兩側(cè)商鋪已基本售罄。價(jià)格為2400／㎡，住宅頂樓750／㎡，所剩者面積較大為140多㎡160多㎡。其位置位居昆吾路兩側(cè)，區(qū)域相對(duì)狹長(zhǎng)。站前路商業(yè)街此項(xiàng)目現(xiàn)為沿站前前路兩側(cè)商鋪鋪，3層、4層為住宅，但但其后期有80畝地尚未開(kāi)開(kāi)發(fā)。根據(jù)目目前實(shí)際情況況，近兩年內(nèi)內(nèi)濮陽(yáng)建安公公司不會(huì)開(kāi)發(fā)發(fā)，其正忙于于油區(qū)綠景花花園項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)。但其地地理位置在火火車站不遠(yuǎn)，隨隨著火車站的的開(kāi)發(fā)，周邊邊小區(qū)的成熟熟。未來(lái)此區(qū)區(qū)域應(yīng)被部分分消費(fèi)者看好好。（二）綜合比較分分析昆吾花園二二期項(xiàng)目位東東邊是較為成成熟的開(kāi)洲路路，北邊為石石化路，南邊邊為火車站，本產(chǎn)品前期期共開(kāi)發(fā)了五五幢，其中二二幢為建設(shè)銀銀行集體購(gòu)買買。實(shí)際上只只有三幢樓對(duì)對(duì)外公開(kāi)發(fā)售售?？傮w上說(shuō)說(shuō)在此區(qū)域無(wú)無(wú)論從價(jià)格上上還是地段位位置上小區(qū)買點(diǎn)上上我們本質(zhì)上上沒(méi)有什么差差距，但為何何我們的銷售售進(jìn)度相對(duì)于于溫泉花園來(lái)來(lái)說(shuō)沒(méi)有占到到市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。從從公開(kāi)發(fā)售到到現(xiàn)在的主體體即將封頂，市市場(chǎng)的認(rèn)知度度一直較低，銷銷售形勢(shì)反映映冷淡，平均均每月銷售在在十套左右。像像這樣的大盤盤操作出現(xiàn)這這種情況是十十分不應(yīng)該的的，如果持續(xù)續(xù)這種局面走走下去將會(huì)嚴(yán)嚴(yán)重影響后期期的開(kāi)發(fā)、銷銷售情況。這這種情況的出出現(xiàn)不是單方方面的原因，它它是諸多原因因集結(jié)在一起起的癥狀。分分析市場(chǎng)、研研究產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題主要集集中在以下兩兩個(gè)方面：1﹑一期開(kāi)發(fā)的房源不不夠充分，可可供客戶選擇擇的余地不是是很廣泛。2﹑銀行貸款程序應(yīng)再再有彈性化。相相比較而言溫溫泉花園中行行貸款沒(méi)有公公證費(fèi)這一項(xiàng)項(xiàng)。也是一個(gè)個(gè)優(yōu)勢(shì)。3﹑銷售人員自身能力力不錯(cuò)，但其其專業(yè)技能水水平還需進(jìn)一一步加強(qiáng)提高高。4﹑營(yíng)銷推廣的原因，目目標(biāo)客戶群體體模糊，沒(méi)有有在最有效的的時(shí)間、最適適宜的地方實(shí)實(shí)施最有效的的營(yíng)銷手段，去去引導(dǎo)客戶、截截留客戶。5、價(jià)格問(wèn)題本案自推出以來(lái)，到到場(chǎng)參觀者各各方面反映良良好，唯獨(dú)入入市價(jià)格反映映偏高。導(dǎo)致致前期不能很很快形成旺銷銷，好多客戶戶持幣觀望，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)逼定困難難。而本案周周邊物業(yè)價(jià)格格狀況單價(jià)范范圍維持在900元/平方米----11150元/平方米之間間。本案由于于規(guī)模.環(huán)境.容積率.社區(qū)配套等等利好因素，均均價(jià)應(yīng)在1200元/平方米左右右，但剛剛?cè)肴胧芯投▋r(jià)1285元/平方米，客客戶接受速度度較慢。6﹑除了這些客觀的因因素外，產(chǎn)品品自身的存在在種種原因也也嚴(yán)重影響了了客戶量的成成交，造成房房源的滯銷也也是不可忽視視。產(chǎn)品自身原因通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員員的多次會(huì)議議，分析消費(fèi)費(fèi)者來(lái)看房時(shí)時(shí)提出的種種種問(wèn)題，以及及對(duì)本產(chǎn)品的的深入了解總總結(jié)出現(xiàn)有戶戶型的一些缺缺陷：戶型面積154㎡88.62㎡126.76㎡133㎡開(kāi)發(fā)套數(shù)301248現(xiàn)銷套數(shù)128.13總體戶型面積如果果過(guò)大，導(dǎo)致致總價(jià)過(guò)高，客客戶的承受能能力有限。因?yàn)楸拘^(qū)地理位位置等綜合因因素，有大部部分屬于工薪薪階層的消費(fèi)費(fèi)者來(lái)看房，他他們一般要求求的面積在100平方左右，總總價(jià)也要求不不要太高。133平方米的戶戶型，開(kāi)間寬寬度、進(jìn)深問(wèn)問(wèn)題不夠理想想，滯銷的真真正原因是采采光問(wèn)題，主主臥式不帶衛(wèi)衛(wèi)生間，人性性化設(shè)計(jì)要求求不夠完美。（一一般建筑面積積超過(guò)120平方米的三三房?jī)蓮d都設(shè)設(shè)計(jì)為雙衛(wèi)生生間，這樣設(shè)設(shè)計(jì)更合理更更人性化。）126.76平方方米的戶型，戶戶型設(shè)計(jì)時(shí)尚尚化不夠。三三個(gè)臥式門對(duì)對(duì)著客廳開(kāi)，應(yīng)應(yīng)注重生活私私密性和保持持一定個(gè)性空空間充分發(fā)揮揮。復(fù)式房子的花園小小，臥式少（只只有3個(gè)）樓上臥臥式的面積偏偏小，而衛(wèi)生生間偏多（4個(gè)衛(wèi)生間）。復(fù)復(fù)式的面積大大、總價(jià)高可可消費(fèi)的目標(biāo)標(biāo)人群本來(lái)就就少，像這樣樣的高端客戶戶對(duì)除了對(duì)小小區(qū)的整體環(huán)環(huán)境有較高的的要求外，對(duì)對(duì)產(chǎn)品自身更更是要求很高高，他們更講講究其生活的的舒適性、私私密性、合理理性、個(gè)性化化、先進(jìn)化。這這就對(duì)我們的的戶型設(shè)計(jì)提提出了更高的的要求。后期推廣的原因在后期的推廣活動(dòng)動(dòng)中，我們的的強(qiáng)度相比沒(méi)沒(méi)有溫泉花園園的強(qiáng)度大很很多客戶不知知道一層房子子帶有小花園園，至使很多多客戶到現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)看房才知道道有花園，這這一原因也導(dǎo)導(dǎo)致知道我們們項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)客戶減少，來(lái)來(lái)得客戶很多多是路過(guò)的。在在好的產(chǎn)品沒(méi)沒(méi)有客戶來(lái)光光顧，我們也也無(wú)法達(dá)到更更高的銷售水水平?？梢哉f(shuō)說(shuō)這一問(wèn)題也也是我們下階階段應(yīng)該著重重考慮的問(wèn)題題。售樓部形象問(wèn)題要想塑造好個(gè)案形形象應(yīng)該進(jìn)行行立體包裝，售樓部形象問(wèn)題也是一個(gè)不容忽視的方面，本案現(xiàn)有售樓部視覺(jué)感染力較差，沒(méi)有旺銷的氣氛，售樓部沒(méi)有沙盤，這樣很容易讓客戶產(chǎn)生消極心理，同時(shí)也給售樓員講解帶來(lái)很大困難，不能給客戶更加直觀的感受。聯(lián)排別墅此類房源共70多多套，在實(shí)際銷銷售數(shù)量卻是是屈指可數(shù)，積積壓很大一部部分資金，分分析原因如下下：1、前期市場(chǎng)定位不不夠準(zhǔn)確，沒(méi)沒(méi)有進(jìn)行深入入的調(diào)查，此此房型的市場(chǎng)場(chǎng)需求不是很很內(nèi)大。2、聯(lián)排別墅一套需需50萬(wàn)左右，就就目前濮陽(yáng)市市的消費(fèi)水平平來(lái)說(shuō)，達(dá)到到這一層次的的消費(fèi)者不多多。3、此房型設(shè)計(jì)上給給人感覺(jué)不是是很舒暢，有有的一層沒(méi)有有臥室，多數(shù)數(shù)臥室太小，感感覺(jué)上衛(wèi)生間間太多。4、廣告告推廣不夠，沒(méi)沒(méi)能夠吸引更更多消費(fèi)者的的眼球。市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)熱不充分分。六、二期形象建議議在對(duì)市場(chǎng)情況和和近期滯銷原原因分析基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我們審審時(shí)度勢(shì)，避避實(shí)擊虛，針針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手況提出以下下建議，網(wǎng)貴貴公司能酌情情考慮如下：：加大推廣力度?，F(xiàn)在房產(chǎn)是市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白白熱化，已經(jīng)經(jīng)有賣方市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市市場(chǎng)。因而也也就告別了哪哪個(gè)“酒香不怕巷巷子深”的時(shí)代。一一位專家這樣樣說(shuō)過(guò)；一個(gè)個(gè)樓盤的能否否成功，項(xiàng)目目綜合占80℅，推廣執(zhí)行行占20℅，前者的具具體價(jià)值靠后后者來(lái)實(shí)現(xiàn)。而而且，后者如如果做的很好好，能彌補(bǔ)前前者部分的不不足。因此在在我們與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手在硬件件設(shè)施沒(méi)有什什么大的差別別下，下階段段加大推廣執(zhí)執(zhí)行力度是很很有必要的。工地形象建議其實(shí)，好的工地包包裝、整潔有有序地現(xiàn)場(chǎng)管管理不僅本身身就是一種廣廣告，更可樹(shù)樹(shù)立客戶對(duì)樓樓盤的信心?！蚬さ匦蜗笳T導(dǎo)（ll）目標(biāo)工工地作為買家家最為切身關(guān)關(guān)注的地方，是是宣傳最經(jīng)濟(jì)濟(jì)和有效的場(chǎng)場(chǎng)所，工地形形象如何，不不僅直接與物物業(yè)和公司形形象有關(guān)，而而且還能夠營(yíng)營(yíng)造銷售氣氛氛。（2）手段工地路路牌：表明物物業(yè)的z稱和位置，直直接與工程形形象相關(guān)聯(lián)。工地圍板板：明確發(fā)展展商和地產(chǎn)建建造的專業(yè)性性。工地地氣氛：利用用彩旗、氣球球等宣傳物品品、吸引人們們的注意力，營(yíng)營(yíng)造人氣旺、整整潔、有序的的施工現(xiàn)場(chǎng)?！蚬さ丨h(huán)境包裝設(shè)計(jì)1、目的將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺(jué)形象。2、手段．一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。另一部分內(nèi)容為綠化其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。3、要求嚴(yán)格按按照VI設(shè)計(jì)內(nèi)容制制作完成，綠綠化工程部按按工程進(jìn)度按按時(shí)完成。◎◎施工階段樓樓盤包裝策略略策略A：先人為主主的致歉公告告如：尊敬的的……本工地因施施工………不便之處處，敬請(qǐng)?jiān)徴彙＃蟠髲B施工工地地策略B：入口牌樓即即在樓盤入口口或主要道路路入口處搭建建的大型牌樓樓，通常是燈燈光鐵架拱門門也有些是具具有藝術(shù)特色色的水泥建筑筑，深圳有些些高檔豪華住住宅的入口牌牌樓搞得比較較漂亮，象萬(wàn)萬(wàn)科城市花園園、都市花園園等，這些入入口牌樓一般般都作為小區(qū)區(qū)建筑的一部部分保留下來(lái)來(lái)。策略略C：施工進(jìn)度度板讓人人看到樓在長(zhǎng)長(zhǎng)！策略略D：廣告布幅“商業(yè)”布幅“政治”布幅“創(chuàng)新”布幅廣廣告布幅是最最顯眼的包裝裝，深圳的樓樓盤應(yīng)用得最最廣泛，但有有一點(diǎn)不足就就是，缺乏樓樓宇棟座方向向說(shuō)明的布幅幅，若能掛上上“X座X棟”字樣的廣告告幅，會(huì)更加加一目了然。香香港在這方面面便做得極好好。策略略E：指示牌指示牌的的形狀靈活多多樣，有箭頭頭形指示牌、指指示板、三角角指示牌、平平面指示牌、多多面指示牌等等等。指示牌牌與路旗一樣樣，起引導(dǎo)作作用。設(shè)備指指示牌，方便便消費(fèi)者參觀觀看樓，提醒醒他們注意某某些事項(xiàng)，展展示發(fā)展商的的細(xì)心與誠(chéng)意意。因?yàn)橄M(fèi)費(fèi)者最后之所所以購(gòu)買，有有可能就取決決于一些極細(xì)細(xì)微的行為，正正如俗語(yǔ)所說(shuō)說(shuō)的：“于細(xì)微處見(jiàn)見(jiàn)精神”。策略F：充氣橡膠膠做成的弧形形拱門，商服服物業(yè)、寫(xiě)字字樓物業(yè)的包包裝中應(yīng)用較較多，一些大大型慶典活動(dòng)動(dòng)及表演也常常用，有的也也用數(shù)個(gè)充氣氣拱門及幕布布做成充氣蓬蓬房，起到防防雨防曬作用用。目前深圳圳的充氣拱門門大都是紅色色、黃色兩種種。策略略G：精神堡壘壘臺(tái)灣流流行的說(shuō)法、精精神堡壘，實(shí)實(shí)際上指的是是實(shí)物化的樓樓盤標(biāo)識(shí)（L0G0）具體講就就是帶有樓盤盤名稱的建筑筑小品。去過(guò)過(guò)錦繡中華的的人，大概都都會(huì)記得門口口那塊雕刻著著“錦繡中華”字樣的漂亮亮石頭吧，那那便是精神堡堡壘。顧顧名思義，精精神堡壘表現(xiàn)現(xiàn)樓宇的精神神內(nèi)涵，應(yīng)切切合樓盤的主主題與定位。策策略H：溫柔的警警告牌如：為為了您的安全全，請(qǐng)注意………為了您和和家人的幸福?！⒁狻ǜ妗蝾A(yù)售階段樓盤包裝裝策略策策略A:路旗在在樓盤旁邊的的主要道路兩兩旁設(shè)置的宣宣傳旗幟，內(nèi)內(nèi)容主要為樓樓盤名稱及樓樓盤標(biāo)識(shí)。嚴(yán)嚴(yán)格來(lái)講，設(shè)設(shè)置在圍墻上上及售樓處預(yù)預(yù)部周邊的旗旗幟也屬于路路旗、路族對(duì)對(duì)于一些地處處偏僻位置、或或者有一定縱縱深的樓盤起起著重要的引引導(dǎo)作用。策略B：小彩旗一一般是三角小小彩旗，現(xiàn)在在深圳也開(kāi)始始用一種旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)風(fēng)輪小彩旗旗，象東港中中心、宣嘉華華庭。利用小小彩旗可以裝裝點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)、營(yíng)營(yíng)造氣氛。策略C：景觀庭園園有條件件的樓盤，可可以在它樓處處前面的空間間布置一些庭庭園式小景觀觀，如假山、雕雕塑、噴泉、小小瀑布、微型型小花園等、有有些已入伙的的現(xiàn)樓、把售售樓處設(shè)在區(qū)區(qū)內(nèi)、利用小小區(qū)內(nèi)的景觀觀環(huán)境，亦可可達(dá)到同樣的的效果。景觀庭園可可以為死板生生硬的售樓環(huán)環(huán)境注入活力力生氣，表現(xiàn)現(xiàn)地產(chǎn)商的細(xì)細(xì)心體貼，增增加親和力和和溫馨感，特特別適宜于住住宅樓盤的包包裝。深深圳一些住宅宅樓盤，售接接處前面，往往往擺幾個(gè)花花盆，弄幾盆盆盆載，搞幾幾處草坪敷衍衍了事，顯得得很不夠誠(chéng)意意?！蚴瘴搽A段樓樓盤包裝策略略策略A：樹(shù)立入住住率廣告板把把銷控表放大大，勝于任何何一種宣傳促促銷方式。策略B：逐步回撤撤各種包裝工工具有步驟地地撤回路旗，彩彩旗，充氣拱拱門、廣告板板等，注意清清潔。策略C：告謝板公開(kāi)感謝謝市民的大力力支持，樹(shù)立立公司品牌形形象！地盤包包裝還包括其其它一些內(nèi)容容如標(biāo)志旗、大大彩旗、區(qū)域域旗（標(biāo)示樓樓盤所規(guī)劃的的各個(gè)分區(qū)域域）、樓棟旗旗（標(biāo)示不同同樓棟、朝向向）、警示牌牌（如禁煙牌牌、草坪保護(hù)護(hù)牌等）、歡歡迎牌、汽球球（目面標(biāo)出出樓盤名稱、標(biāo)標(biāo)識(shí)等，一般般汽球下面都都掛有條幅）、燈燈光照明設(shè)備、小小區(qū)總體平面面圖（指出小小區(qū)主要道理理，建筑物分分布等，有時(shí)時(shí)繪制在指示示板上）等等等。3、銷售道具1、售樓處的建筑外外觀風(fēng)格應(yīng)與與樓盤的類型型、檔次相吻吻合，顏色、造造型晝與樓盤盤配合，格調(diào)調(diào)一致。內(nèi)外外裝修售樓處室內(nèi)內(nèi)擺設(shè)大致有有接待臺(tái)、展展板（包括廣廣告板、效果果圖、說(shuō)明圖）、燈燈箱廣告樓盤盤模型、戶型型設(shè)計(jì)模型、銷銷售進(jìn)度表、售售樓書(shū)、說(shuō)明明頁(yè)、椅、臺(tái)臺(tái)、屏風(fēng)、飲飲水機(jī)等。2、現(xiàn)階段我我們的售房部部有三個(gè)，比比較分散，從從近期來(lái)看成成交量并沒(méi)有有明顯增加。建建議在有條件件的情況下在在售樓部加入入沙盤，這樣樣即能體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品自身形象象又能利于銷銷售人員的講講解。3、為了方便客戶看房房，售樓部目目前增加電瓶車、以以節(jié)省看房花花費(fèi)路上的時(shí)時(shí)間。也有利利于提高我們們的服務(wù)，讓讓消費(fèi)者更感感親切。4、建立樣板間。給客客戶以親身感感受，增加客客戶對(duì)我們產(chǎn)產(chǎn)品的信服力力、信賴感。5、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我們們銷售人員的的業(yè)務(wù)技能的的培訓(xùn)，提高高客戶成交率率。第二篇：推廣策略略一、推廣主題本樓盤（一期末到到整個(gè)二期）從從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到到銷售工作的的完結(jié)也需要要一段時(shí)間，因因此在樓盤銷銷售的整個(gè)推推廣過(guò)程中，我我們必須圍繞繞一條軸線來(lái)來(lái)展開(kāi)工作，這這條軸線總領(lǐng)領(lǐng)我們市場(chǎng)銷銷售的全過(guò)程程，這條軸線線就是本案的的推廣主題。推廣主題的確定要要考慮以下幾幾個(gè)因素：◎樓盤的定位◎樓盤的特色賣點(diǎn)◎樓盤的目標(biāo)客戶◎樓盤的地位通過(guò)以上四個(gè)方面面的分析，來(lái)來(lái)確立推廣主主題，推廣主主題猶如一篇篇文章的主題題思想，以這這個(gè)中心思想想為核心，隨隨之而生的有有案名和銷售售分期推廣名名或推廣語(yǔ)?？紤]到本項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位為中中等偏上樓盤盤，目標(biāo)人群群為中、高等等收入家庭；；再綜合本案案周邊環(huán)境、小小區(qū)建筑風(fēng)格格、環(huán)境營(yíng)造造、前景規(guī)劃劃等特征，對(duì)對(duì)其在濮陽(yáng)市市區(qū)樓盤中進(jìn)進(jìn)行定位，并并通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案的對(duì)比比分析，確立立本案推廣主主題應(yīng)圍繞“高檔、豪華華、生態(tài)、健康康、水景家園園”進(jìn)行，聯(lián)排排別墅主題詞詞定為：“至尊美墅，極極致人生”。通過(guò)這一主主題詞的確立立，來(lái)體現(xiàn)本本案的品位、地地位與檔次。同同時(shí)要積極倡倡導(dǎo)21世紀(jì)的居住住理念：居住住就是環(huán)境，居居住就是文化化，居住就是是生活品質(zhì)。并且通過(guò)這一主題的推廣，達(dá)到以下目的：本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市市第一家有湖湖景的樓盤；；本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市市第一家型設(shè)設(shè)計(jì)多樣化樓樓盤；本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市市迄今為止最最低起價(jià)別墅墅品質(zhì)樓盤；；本項(xiàng)目成為第一家家人氣最旺、鄰鄰里相知的中中產(chǎn)階級(jí)鐘情情樓盤；本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市市區(qū)價(jià)值飆升升最具實(shí)力樓樓盤；本項(xiàng)目成為濮陽(yáng)市市地產(chǎn)界的樣樣板樓盤；二、案名確立今天，樓盤命名因因其獨(dú)特的作作用，已成為為房地產(chǎn)營(yíng)銷銷中的一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)有力的輔助助工具。樓盤盤的名稱就如如人的名字一一樣，給人的的第一印象，雖雖說(shuō)不起決定定性作用，但但他的卓越，往往往有一我在在鄭大家屬院院我在鄭大家家屬院種魔幻幻般的吸引力力，而這種吸吸引力又貫穿穿于樓盤營(yíng)銷銷的整個(gè)過(guò)程程，至少可以以吸引目標(biāo)客客源注意產(chǎn)品品本身，進(jìn)而而導(dǎo)致購(gòu)房決決定的第二行行為——索求更詳盡盡的資料，或或來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房房。在看房、選選房甚至最后后簽約的過(guò)程程中，都會(huì)起起到一種潛移移默化的鼓動(dòng)動(dòng)作用。更有甚者，好的樓樓盤名字會(huì)使使客戶產(chǎn)生共共鳴。能一下下拉近同客戶戶的距離，加加速成交過(guò)程程。本案樓盤名稱定為為“昆吾花園二二期”，是以昆吾花花園一期而來(lái)來(lái)的，有利于于開(kāi)發(fā)商知名名度的傳播和和項(xiàng)目的連續(xù)續(xù)性，但由于于現(xiàn)在的情形形與當(dāng)時(shí)有所所不同，“昆吾花園二二期”此案名不足以以傳達(dá)樓盤的的特色與地位位，就必須賦賦予本案一推推廣案名，以以傳達(dá)本案的的特色，以利利于樓盤的市市場(chǎng)推廣。作作為推廣案名名一定要與銷銷售推廣主題題緊密聯(lián)系起起來(lái)，具有一一個(gè)上下、前前后的連貫性性。所以結(jié)合合本樓盤實(shí)際際情況，圍繞繞推廣主題，考考慮本區(qū)域人人文因素，確確立本樓盤的的推廣案名為為：推廣案名的確立：：確定推廣案名是創(chuàng)創(chuàng)造樓市品牌牌的一個(gè)出發(fā)發(fā)點(diǎn)。1、推廣廣案名能更好好的體現(xiàn)出樓樓盤的特色、個(gè)個(gè)性及魅力。2、推廣廣案名視覺(jué)、聽(tīng)聽(tīng)覺(jué)沖擊力強(qiáng)強(qiáng)，便于刺激激消費(fèi)者記憶憶。3、采用用推廣案名可可以節(jié)省推廣廣費(fèi)用。4、采用用推廣案名可可以提升樓盤盤的品質(zhì)和市市場(chǎng)價(jià)值。5、使用用推廣案名能能夠加快銷售售的速度，樓樓盤銷售完了了，推廣案名名也就不用了了。作為推廣案名一定定要與銷售推推廣主題緊密密聯(lián)系起來(lái)，具具有一個(gè)上下下、前后的連連貫性。所以以結(jié)合本樓盤盤實(shí)際情況，圍圍繞推廣主題題，考慮本區(qū)區(qū)域人文因素素，確立本樓樓盤的推廣案案名為：康橋·水城康橋·花園含義：康橋來(lái)源于于英國(guó)，是英英國(guó)劍橋大學(xué)學(xué)校園中建筑筑其地位相當(dāng)當(dāng)于我國(guó)清華華大學(xué)的未名名湖畔，康橋橋乃是劍橋大大學(xué)的代名詞詞，是文化和和藝術(shù)的象征征。再者，有有我國(guó)著名詩(shī)詩(shī)人徐志摩在在留學(xué)英國(guó)時(shí)時(shí)寫(xiě)的的詩(shī)《再再別·康橋》，又又讓人引發(fā)浪浪漫的愛(ài)情故故事。湖光·左岸含義：“左岸”一詞來(lái)源于于法國(guó)的塞納納河畔，在那那里文人墨客客聚集，形成成文學(xué)沙龍，因因此其象征文文化高雅上層。提到法國(guó)國(guó)，人們都知知道那里是浪浪漫之都，法法國(guó)巴黎的時(shí)時(shí)裝巴黎的香水水。因此“左岸”又是時(shí)尚、浪浪漫的代言詞詞。以上推廣案名來(lái)源源于以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1、能很好的傳達(dá)本本項(xiàng)目與眾不不同的建筑風(fēng)風(fēng)格之神韻。而而且非常容易易使人想起康康橋的浪漫故故事那種藝藝術(shù)的生活，也也非常容易使使人想擁有“浪漫、高雅”的情懷。2、能夠很好地傳達(dá)達(dá)一種健康、浪浪漫、高雅的的文化生活，使使入住的客戶戶有一種高高高在上的優(yōu)越越感。有生活活在本案，猶如生生活在明媚春春天的寓意，倡倡導(dǎo)一種新的的健康生活方方式。3、能夠提升整個(gè)樓樓盤的品質(zhì)、品品位，并很好好地滿足某些些目標(biāo)客戶附附庸風(fēng)雅的虛虛榮心。４、在濮陽(yáng)市是一一個(gè)市場(chǎng)空白白點(diǎn)，有利于于后期市場(chǎng)推推廣，有利于于節(jié)約推廣費(fèi)費(fèi)用。三、主題口號(hào)主題口號(hào)（一）萬(wàn)千風(fēng)光康橋城會(huì)聚天之?huà)勺映删洼x煌人生主題口號(hào)（二）至尊美墅·極致人人生流淌的康河寫(xiě)意的人家四、主題形象形象的塑造來(lái)源于于主題的定位位，主題口號(hào)號(hào)進(jìn)行系列立立體推廣，包含：系列平面廣廣告促銷活動(dòng)媒體資源綜綜合運(yùn)用電臺(tái)電視臺(tái)網(wǎng)絡(luò)報(bào)刊塑造主形象：萬(wàn)千風(fēng)光康橋城至尊美墅·極致人人生體現(xiàn)：尊貴品位位突顯：翰墨氛圍圍第三篇：銷售執(zhí)執(zhí)行一個(gè)科學(xué)、系統(tǒng)的的整體市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷策劃，是是一個(gè)樓盤銷銷售得到合理理控制和熱銷銷的保證。在在各階段市場(chǎng)場(chǎng)推廣中要做做到近期要詳詳細(xì)，中期要要清晰，長(zhǎng)期期要明確，同同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及及競(jìng)爭(zhēng)樓盤舉舉措進(jìn)行及時(shí)時(shí)調(diào)整和補(bǔ)充充，以達(dá)到更更好的樓盤銷銷售之目的。一個(gè)樓盤的推廣分分為七個(gè)時(shí)期期，即籌備期期、市場(chǎng)預(yù)熱熱期、內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤盤熱銷期、開(kāi)開(kāi)盤保溫期、再再度強(qiáng)銷期、收收盤期。前期銷售情況回顧顧（一）、銷售現(xiàn)狀分分析按貴公司要求，我我公司在二月月底進(jìn)場(chǎng)執(zhí)案案，已進(jìn)行兩兩個(gè)多月的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售監(jiān)理理工作。從銷銷售監(jiān)理至今今，情況是3月份產(chǎn)生9套成交、4月份產(chǎn)生7套成交，我我司對(duì)成績(jī)的的態(tài)度視為不不太理想。市市場(chǎng)水涼，人人氣不旺，案案場(chǎng)一直處于于疲軟狀態(tài)，時(shí)時(shí)間持續(xù)至今今原因有以下下幾個(gè)方面：：=1\*GB2⑴、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不成成熟，產(chǎn)品拋拋出過(guò)早。昆吾花園二期于22003年12月25號(hào)開(kāi)始公開(kāi)開(kāi)發(fā)售（內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)），此此時(shí)離春節(jié)只只有25天正逢淡季季。在既沒(méi)有有得到很好的的蓄勢(shì)，又沒(méi)沒(méi)有客戶的積積累，在樓盤盤的旺銷階段段還沒(méi)有來(lái)臨臨的時(shí)候拋出出產(chǎn)品，將會(huì)會(huì)失去銷售節(jié)節(jié)奏感、打破破整合推廣思思路。所以入入市時(shí)機(jī)、銷銷售階段沒(méi)有有得到合理性性把握，導(dǎo)致致銷售時(shí)機(jī)與與積累沒(méi)有形形成強(qiáng)有力的的銷售節(jié)奏感感，造成入市市以來(lái)滯銷的的因素之一。=2\*GB2⑵、蓄勢(shì)不夠，人氣氣不旺，成交交度底。昆吾花園二期在濮濮陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)應(yīng)屬大盤，從從某種意義上上講樓盤的操操作手發(fā)應(yīng)該該是領(lǐng)軍市場(chǎng)場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)，占據(jù)主要要角色。因?yàn)闉楸P子較大、靈靈活性強(qiáng)，發(fā)發(fā)揮空間相應(yīng)應(yīng)較大，操盤盤手法可以超超前、可以多多元化進(jìn)行處處理。就是說(shuō)說(shuō)先期拿出3至5個(gè)月的時(shí)間間進(jìn)行形象和和客戶的積累累，推廣鋪天天蓋地，時(shí)機(jī)機(jī)相對(duì)成熟旺旺銷來(lái)臨時(shí)爆爆燃公開(kāi)，結(jié)結(jié)果將會(huì)別開(kāi)開(kāi)生面。由于于貴司節(jié)前急急于收款，昆昆吾花園直接接跨越前期引引導(dǎo)階段，沒(méi)沒(méi)有蓄勢(shì)，沒(méi)沒(méi)有客戶量的的積累，就正正式公開(kāi)發(fā)售售，造成銷售售冷水因素之之二。=3\*GB2⑶、入市價(jià)格定得太滿滿，未留操盤盤的余地和空空間。對(duì)于昆吾花園二期期這個(gè)盤子的的價(jià)格策略應(yīng)應(yīng)是，入市價(jià)價(jià)格低得莫名名其妙，使每每個(gè)人“發(fā)瘋”、“爆炸”、“跳樓”，打開(kāi)入市市局面張揚(yáng)樓樓盤個(gè)性。在在合適的時(shí)機(jī)機(jī)控制好場(chǎng)面面以合理的幅幅度每天公開(kāi)開(kāi)漲價(jià)，甚至至在特定的時(shí)時(shí)間每分鐘都都在漲價(jià)，直直至達(dá)到先期期的渴望均價(jià)價(jià)（甚至攀升升）。而昆吾吾花園二期的的價(jià)格在入市市時(shí)就已經(jīng)漲漲至所期望的的額度，步幅幅太快、定得得太滿。促使使單套總價(jià)過(guò)過(guò)高，影響準(zhǔn)準(zhǔn)客戶的成交交。=4\*GB2⑷、自身銷售人員的的專業(yè)技能有有待進(jìn)一步提提高。盡管目前我們銷售售人員做的可可以，我們還還應(yīng)精益求精精，用更高的的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提高高我們的員工工隊(duì)伍。在專專業(yè)技能上我我們還要對(duì)員員工進(jìn)行再培培訓(xùn)，以更利利于我們后期期銷售。（二）、銷售推廣廣分析營(yíng)銷推廣的目的是是更好的為樓樓盤服務(wù)，是是為了提升樓樓盤的自身形形象，擴(kuò)大其其知名度、美美譽(yù)度，進(jìn)一一步為銷售做做好服務(wù)，但但是昆吾花園園在營(yíng)銷推廣廣方面存在以以下二個(gè)問(wèn)題題：=1\*GB2⑴、廣告積累的量不夠夠，一直以來(lái)來(lái)昆吾花園的的廣告力度比比較薄弱、覆覆蓋面小、知知名度不高，除除了少數(shù)幾次次派單以外基基本上沒(méi)有特特別有效的廣廣告投放；=2\*GB2⑵、廣告訴求沒(méi)有吸引引力。因?yàn)槔ダノ峄▓@前期期廣告推廣沒(méi)沒(méi)有形成樓盤盤形象的積淀淀和提升，現(xiàn)現(xiàn)在盲目的提提一些訴求點(diǎn)點(diǎn)使客戶感覺(jué)覺(jué)很茫然，不不太切合實(shí)際際。二、銷售策略正是在總結(jié)：項(xiàng)目目前期滯銷原原因、項(xiàng)目銷銷售現(xiàn)狀分析析、項(xiàng)目推廣廣分析基礎(chǔ)上上作出新的推推廣思路，讓讓二期項(xiàng)目以以一個(gè)更利于于市場(chǎng)的新形形象、新面貌貌出現(xiàn)。昆吾吾花園二期項(xiàng)項(xiàng)目分三期進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，根根據(jù)現(xiàn)階段情情況，建議采采取常規(guī)原則則做好一期連連帶二期，帶帶動(dòng)三期的遞遞進(jìn)式戰(zhàn)略措措施。針對(duì)目目前項(xiàng)目一期期具體情況和和二期正在啟啟動(dòng)，我們建建議在原有的的基礎(chǔ)上通過(guò)過(guò)從新推廣定定位力爭(zhēng)快速速消化一期產(chǎn)產(chǎn)品和部分二二期產(chǎn)品。首期銷售目的A、盡快回回籠資金B(yǎng)、通過(guò)小區(qū)第一期率率先推向市場(chǎng)場(chǎng)的房源收入入來(lái)營(yíng)造社區(qū)區(qū)景觀建設(shè)：小區(qū)環(huán)境的的塑造，園林林的建設(shè)，體體現(xiàn)出小區(qū)大大型生態(tài)園林林高尚社區(qū)風(fēng)風(fēng)格的美好前前景，為小區(qū)區(qū)后期的銷售做做好準(zhǔn)備。C、通過(guò)安全設(shè)備的展展示，強(qiáng)化客客戶對(duì)小區(qū)安安全管理的認(rèn)認(rèn)同。D、通過(guò)突出項(xiàng)目的的高質(zhì)素、低低售價(jià)形成反反差，營(yíng)造出出項(xiàng)目的良好好購(gòu)買熱潮，樹(shù)樹(shù)立品牌效應(yīng)應(yīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段在這一階段是很好好的市場(chǎng)預(yù)熱熱階段，這一一階段也是我我們的造勢(shì)階階段，我們要要充分利用各各種形式以達(dá)達(dá)到宣傳和造造勢(shì)的目的，培培養(yǎng)吸納目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群體，為為后期的開(kāi)盤盤銷售執(zhí)行做做好準(zhǔn)備。背景項(xiàng)目正處于施工階階段，預(yù)定工工作已經(jīng)開(kāi)始始，需要大量量的市場(chǎng)導(dǎo)入入人流，以便便取得一個(gè)良良好的開(kāi)端，為為二期進(jìn)入市市場(chǎng)墊定堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)。提提前進(jìn)行高強(qiáng)強(qiáng)度的推廣活活動(dòng)，可以在在消化前期積積累客戶的同同時(shí)，打壓他他競(jìng)爭(zhēng)樓盤。目的加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)熱，通通過(guò)三個(gè)月的的銷售初步積積累，為開(kāi)盤盤當(dāng)日作厚積積薄發(fā)的必要要準(zhǔn)備。主題結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情情況，充分挖挖掘“高檔、豪華華、生態(tài)、健康康、水景家園園”的理念實(shí)質(zhì)質(zhì)，引起購(gòu)房房客戶對(duì)本樓樓盤的向往。推廣內(nèi)容宣傳本樓盤的產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)與建筑筑風(fēng)格等。主主要突顯本樓樓盤的高品質(zhì)尊貴地位和導(dǎo)導(dǎo)入“居住就是環(huán)環(huán)境，居住就就是文化，居居住就是生活活品質(zhì)”的生活理念。手段以硬廣告為主，配配以軟新聞炒炒作、工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶戶外廣告為輔輔，在《濮陽(yáng)陽(yáng)日?qǐng)?bào)》等媒媒體上頻頻亮亮相，塑造出出本項(xiàng)目二期期產(chǎn)品的品牌牌形象。廣告表達(dá)消費(fèi)者的心理包裝裝，客戶源的的整體包裝。銷售目標(biāo)××套時(shí)間暫定為2004年年7月×日起（二）、開(kāi)盤熱銷銷期開(kāi)盤期（1－2個(gè)個(gè)月），要注注意做好售點(diǎn)點(diǎn)包裝（如樣樣板房、看板板、模型、各各種銷售資料料的準(zhǔn)備、售售樓部陳設(shè)、人人員培訓(xùn)、銷銷售說(shuō)辭等工工作），同時(shí)時(shí)盡量用較小小的推廣成本本獲取較多的的市場(chǎng)覆蓋面面，營(yíng)造聲勢(shì)勢(shì)，引起市場(chǎng)場(chǎng)追捧。背景項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行行，形象進(jìn)度度為項(xiàng)目的良良好形象展開(kāi)開(kāi)提供了最具具說(shuō)服力的理理由；經(jīng)過(guò)前階段的廣告告宣傳，將在在市場(chǎng)上引起起來(lái)強(qiáng)烈的反反響，積累的的許多客戶需需要在該階段段消化；目的在塑造項(xiàng)目形象的的同時(shí)，進(jìn)一一步企業(yè)的形形象形成熱銷銷，完成主力力房源的銷售售；打壓其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。有針對(duì)性性對(duì)吸引客戶戶；主題結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情情況，宣傳產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)內(nèi)內(nèi)容，揭開(kāi)“至尊美墅，極極致人生”之本質(zhì)特征征。推廣內(nèi)容以“高檔、豪華、生態(tài)態(tài)、健康、水水景家園”為推廣主線線，采用硬廣廣告形式全面面推出手段以硬廣告為主，配配以軟新聞炒炒作、工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶戶外廣告、sp活動(dòng)為輔，在在《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)報(bào)》、等媒體體上亮相，樹(shù)樹(shù)立濮陽(yáng)市首首家大型、生生態(tài)、健康、水水景家園的物物業(yè)品質(zhì)。廣告表達(dá)開(kāi)盤sp活動(dòng)吸引準(zhǔn)客戶。銷售目標(biāo)××套時(shí)間2004年×月××日—×月×日附：1、開(kāi)盤前的準(zhǔn)備工工作2、開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)促銷活活動(dòng)3、開(kāi)盤后的后繼報(bào)報(bào)道◎開(kāi)盤前準(zhǔn)備1、在《濮陽(yáng)日?qǐng)?bào)》做做硬性廣告。重重點(diǎn)推出樓盤盤賣點(diǎn)，在傳傳達(dá)開(kāi)盤信息息的同時(shí)創(chuàng)造造隆重聲勢(shì)。廣廣告費(fèi)約6萬(wàn)左右。（版版面及廣告順順序按當(dāng)時(shí)情情況調(diào)整）2、派發(fā)發(fā)小報(bào)15000份3、加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)布置與管管理4、保證周周邊道路暢通通5、準(zhǔn)備多多輛看房車接接送客戶6、邀請(qǐng)有有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、主要媒體體記者及業(yè)內(nèi)內(nèi)知名人士參參加開(kāi)盤活動(dòng)動(dòng)7、要求求保安提前進(jìn)進(jìn)駐8、準(zhǔn)備各種贈(zèng)品和和宣傳道具◎開(kāi)盤促銷活（一）領(lǐng)略三亞風(fēng)光浪跡天涯海角兩個(gè)售樓部同時(shí)舉舉行促銷活動(dòng)動(dòng)，為了讓業(yè)業(yè)主能在炎熱熱的假日，演演繹浪漫之旅旅，凡在康橋橋水城購(gòu)房的的業(yè)主，均有有機(jī)會(huì)參加“浪漫三亞之之行”。注：此促銷活動(dòng)廣廣告宣傳配合合。（二）舉行康橋愛(ài)心·助助學(xué)子活動(dòng)為了進(jìn)進(jìn)一步突顯康康橋花園的尊尊貴品質(zhì)、翰翰墨氛圍。進(jìn)進(jìn)一步提高本本小區(qū)子女的的學(xué)習(xí)熱情。開(kāi)開(kāi)發(fā)商斥資百百萬(wàn)重獎(jiǎng)品學(xué)學(xué)兼優(yōu)的學(xué)子子。凡進(jìn)駐本本小區(qū)的業(yè)主主子女在中招招考試中，考考上本市重點(diǎn)點(diǎn)高中學(xué)子每每人獎(jiǎng)1000元。凡在高高招考試中考考上上清華大大學(xué)、北京大大學(xué)、中國(guó)人人民大學(xué)的業(yè)業(yè)主子女每人人獎(jiǎng)金20000元。考上清清華大學(xué)者開(kāi)開(kāi)發(fā)商交四年年學(xué)費(fèi)。并鄭鄭重聲明：此此承諾簽入購(gòu)購(gòu)房合同（三）與名人同行作藝術(shù)人生起步就顯與眾不同同為了進(jìn)一步提升本本案樓盤形象象，迎合消費(fèi)費(fèi)者心理和精精神需求，故故建議邀請(qǐng)一一位名人做本本樓盤名譽(yù)業(yè)業(yè)主：建議人選：理查德（著著名鋼琴家）倪寶鐸（原梨園春春節(jié)目主持人人）連續(xù)（著名河南南體彩節(jié)目主主持人）注：此促銷活動(dòng)動(dòng)是針對(duì)聯(lián)排排別墅的銷售售而定?！蜷_(kāi)盤后期邀請(qǐng)記者對(duì)開(kāi)盤的的新穎宣傳方方式進(jìn)行采訪訪和分析，以以軟報(bào)道的形形式加以剖析析，進(jìn)一步展展示開(kāi)發(fā)商的的實(shí)力，提升升樓盤品質(zhì)（三）、開(kāi)盤保溫溫期和再度強(qiáng)強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期（3－6個(gè)個(gè)月），此階階段要繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大開(kāi)盤后的的熱度，推廣廣費(fèi)用也要相相對(duì)集中使用用以達(dá)到強(qiáng)化化效果，其關(guān)關(guān)鍵在于通過(guò)過(guò)開(kāi)盤期的客客戶調(diào)查及時(shí)時(shí)確認(rèn)新的推推廣細(xì)分，達(dá)達(dá)到強(qiáng)銷目的的。強(qiáng)銷期一一般要求銷售售達(dá)到60％，消化完完周邊客戶。背景項(xiàng)目工程施工進(jìn)展展情況良好，整整個(gè)小區(qū)已豐豐姿初理；項(xiàng)目主力房源已基基本完成銷售售，剩余房源源直接決定開(kāi)開(kāi)發(fā)商的投資資利潤(rùn)，應(yīng)最最大程度提高高銷售率。目的延續(xù)前期廣告效應(yīng)應(yīng)，保持項(xiàng)目目的見(jiàn)報(bào)率，維維持市場(chǎng)形象象；對(duì)前期積累客戶進(jìn)進(jìn)行消化；對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷銷情況進(jìn)行評(píng)評(píng)估。主題以軟廣告揭示““康橋水城”熱銷之迷。推廣內(nèi)容展現(xiàn)建成后的“康康橋水城”。真正體現(xiàn)現(xiàn)尊貴生活的的氛圍。手段以軟新聞炒作為主主、配以工地地現(xiàn)場(chǎng)包裝、sp活動(dòng)。廣告表達(dá)軟新聞炒作、相關(guān)關(guān)sp活動(dòng)，為二二期推廣打下下基礎(chǔ)。銷售目標(biāo)××套時(shí)間2004年×月××日—2004年×月×日附：促銷活動(dòng)（四）中秋·月圓康橋·真情為答謝新老客戶對(duì)對(duì)康橋水城的的厚愛(ài)，在中中秋來(lái)臨之際際，特舉辦“迎中秋·康橋·獻(xiàn)真情”活動(dòng)，凡所所有簽單康橋水城業(yè)主主均可獲門票票一張，欣賞賞歌舞表演，品品嘗風(fēng)味月餅餅。（四）、清盤期尾盤期（2－3個(gè)個(gè)月），此階階段大量客戶是通過(guò)老客客戶介紹來(lái)購(gòu)購(gòu)房的，因此此廣宣可基本本不做，而將將主要工作放放在對(duì)已購(gòu)房房客戶的聯(lián)誼誼上，以達(dá)到到掃尾效果。背景銷售工作已接近尾尾聲目的對(duì)欠佳房源的突破破，對(duì)未成交交客戶的分析析和追蹤。內(nèi)容主打價(jià)格和現(xiàn)房概概念手段Sp活動(dòng)銷售目標(biāo)剩余房源時(shí)間2004年×月××日起附：促銷活動(dòng)1、送物業(yè)管理費(fèi)活活動(dòng)；2、售房一口價(jià)活動(dòng)動(dòng)；3、購(gòu)房回增活動(dòng)。（五）絕版珍品·傾情推推出超值大奉送為了感謝業(yè)業(yè)主朋友對(duì)本本案的關(guān)注和和厚愛(ài)，在清清盤之際，超超值大奉送，凡凡在此期間購(gòu)購(gòu)房業(yè)主贈(zèng)送送空調(diào)一臺(tái)。三、推廣入世時(shí)機(jī)機(jī)分析鑒于本項(xiàng)目目前的的情況，現(xiàn)在在銷售的主要要是二期中的的一期（部分分多層住宅和和聯(lián)排別墅），任任務(wù)最艱巨更更為聯(lián)排別墅墅,二期其他部部分戶型已基基本確定。項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)從新新定位、推廣廣。我們必須須認(rèn)真總結(jié)前前期的教訓(xùn)，合合理的安排、項(xiàng)項(xiàng)目的推廣時(shí)時(shí)間，根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)階段調(diào)查情情況，建議如如下：◎內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和預(yù)熱期期（8--9月）：8月、9月為我們的的市場(chǎng)再度預(yù)預(yù)熱和對(duì)二期期中的一期產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)購(gòu)銷售。主要要目的為樹(shù)立立一期產(chǎn)品形形象，促進(jìn)認(rèn)認(rèn)購(gòu)銷售，并為二期期產(chǎn)品造勢(shì)，積蓄客戶戶消費(fèi)群。為為開(kāi)盤熱銷作作準(zhǔn)備。本階階段也是我們們廣告推廣的的密集階段?！蜷_(kāi)盤期（10---11月）：10月份為黃金金假期階段，這這一時(shí)期人員員流動(dòng)比較大大，目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者也有充分分時(shí)間參與各各種活動(dòng)。所所以建議，開(kāi)開(kāi)盤時(shí)間定在在10月黃金周內(nèi)內(nèi)，在加入一一定的促銷活活動(dòng)，在經(jīng)過(guò)過(guò)前期的宣傳傳造勢(shì)，勢(shì)必必前景以為看看好。開(kāi)盤期期應(yīng)達(dá)到了3套／天的銷銷售速度，最最多一天銷售售8套。開(kāi)盤期期一般要求銷銷售率達(dá)到20％，消化周周邊客戶為主主。◎強(qiáng)銷期（3－6個(gè)個(gè)月）：此階段要繼繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)盤盤后的熱度，推推廣費(fèi)用也要要相對(duì)集中使使用以達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)化效果，其其關(guān)鍵在于通通過(guò)開(kāi)盤期的的客戶調(diào)查及及時(shí)確認(rèn)新的的推廣細(xì)分，達(dá)達(dá)到強(qiáng)銷目的的。強(qiáng)銷期一一般要求銷售售達(dá)到60％，消化完完周邊客戶?！蚱椒€(wěn)期（3－6個(gè)個(gè)月），此階階段推廣可少少做，盡量利利用以前的廣廣宣效果沉淀淀，積極消化化積累的客戶戶資源，平穩(wěn)穩(wěn)期內(nèi)一般會(huì)會(huì)有許多因無(wú)無(wú)選擇余地而而不購(gòu)房的客客戶，因此一一定要做好積積累客戶工作作，培養(yǎng)其對(duì)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)發(fā)商的忠誠(chéng)度度，以達(dá)到培培育市場(chǎng)、樹(shù)樹(shù)立品牌、擴(kuò)擴(kuò)大品牌的目目的。平穩(wěn)期期一般要求銷銷售達(dá)到85％。◎尾盤期（2－3個(gè)個(gè)月），此階階段大量客戶戶是通過(guò)老客客戶介紹來(lái)購(gòu)購(gòu)房的，因此