世外桃源的營銷策劃

協(xié)信世外桃源項目營銷策劃書2015.11.03世外桃源11、世外桃源項目認知2、永川房產(chǎn)現(xiàn)狀分析3、項目SWOT分析4、項目營銷戰(zhàn)略5、項目營銷策略6、營銷成本預(yù)算目錄世外桃源2第一部分：世外桃源項目認知1.1、項目概況1.2、賣點總結(jié)世外桃源31.1項目概況世外桃源4項目概況【協(xié)信世外桃源】位于東部新區(qū)文昌路898號，占據(jù)永川門戶，坐擁神女湖、遠眺茶山竹海、零距離望賢公園，距離新、老城區(qū)，高速路口都很近，且是政府規(guī)劃打造的生態(tài)旅游和高端住宅區(qū)?？偨ㄖ娣e930000㎡，容積率1.2，綠地率30%，物業(yè)類型有高層、洋房、別墅，主力戶型是98-102㎡城市洋房。后期主題商業(yè)街長樂坊、永川博物館這兩項的建立，以及一些醫(yī)療、教育機構(gòu)的逐漸形成，都會大大提高世外桃源的升值潛力。世外桃源5位處東部新區(qū)核心，共享新區(qū)生活圈配套，距政府較近。東部新區(qū)區(qū)政府世外桃源61.2賣點總結(jié)世外桃源7買點品牌品質(zhì)地段規(guī)模配套戶型景觀升值潛力世外桃源8第二部分：永川房產(chǎn)現(xiàn)狀分析2.1、競爭市場分析2.2、政策分析2.3、市場機會分析世外桃源92.1競爭市場分析世外桃源10永川已經(jīng)形成三足鼎立的競爭格局老城板塊：供應(yīng)量較少，有乾風公園道、奧韻雅苑等住宅項目，檔次不高，規(guī)模不大，均價約3500元/平米左右。新區(qū)板塊：在售的奧蘭半島、文海泊金灣、巴塞羅那香寓等，均價約4300元/平米左右，屬于銷售熱點片區(qū)。新區(qū)屬于發(fā)展階段，加之區(qū)政府的一些政策導向，新區(qū)會發(fā)展更好。三大湖板塊：政府重點打造的高品質(zhì)住宅區(qū)，目前有神女湖的世外桃源、興龍湖的金科中央公園城、鳳凰湖的三湖生態(tài)城等等，均價5200元/平米左右。這三大湖板塊環(huán)境好，適宜居住，加之屬于政府規(guī)劃區(qū)，將來升值潛力巨大，未來競爭激烈。老城板塊三大湖板塊新區(qū)板塊世外桃源11競爭對手代表分析各項目都有其自己的優(yōu)勢，現(xiàn)在以下樓盤與本項目進行比較分析核心競爭力PK本項目對手勝出要素中央公園城三湖生態(tài)城乾風紫園品質(zhì)+生態(tài)區(qū)位+價格區(qū)位+品質(zhì)生態(tài)價格區(qū)位世外桃源122.2政策分析世外桃源13政策分析第一第二第三在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，區(qū)政府在國家政策的基礎(chǔ)上出臺一系列的優(yōu)惠政策救市對商品房、二手房交易，以現(xiàn)行政策全額征收契稅后，區(qū)財政按50%返還給購房人對商品房、二手房交易，免收轉(zhuǎn)讓手續(xù)費對商品房、二手房交易，免收轉(zhuǎn)移登記費世外桃源142.3市場機會分析世外桃源15市場機會分析永川現(xiàn)在屬于三四線城市，還會提升城市化率，加快城市化進程。所以，會有很多的農(nóng)村人口進城買房，剛性需求強盛。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國支柱性產(chǎn)業(yè)，國家會出臺一系列政策救市，不會讓房地產(chǎn)一直持續(xù)低迷。隨著高鐵的通行，永川離重慶主城區(qū)就更近，這也刺激了一部分在主城區(qū)工作的人在永川買房。因為永川的房價確實比主城底很多，且上班也較方便。永川是一個職教中心，有許多的大學，大學的老師和每屆的畢業(yè)生是一個很好的市場。老師是一個比較固定的職業(yè)，多數(shù)人就會在此買房安家；畢業(yè)生也有很多在此實習，所以有廣大的房地產(chǎn)租賃市場總之市場廣闊世外桃源16第三部分：項目SWOT分析世外桃源17S

項目優(yōu)勢地處永川新區(qū)，距高速路口近且處于主干道，交通便捷，地理位置優(yōu)越；政策支持，政府打造的百萬方高品質(zhì)生活區(qū)；毗鄰神女湖、望賢公園，環(huán)境優(yōu)雅，居住適宜度高；小區(qū)綠化率高，容積率低，內(nèi)部配套設(shè)施齊全，戶型合理且小區(qū)施行人車分流。世外桃源18W

項目劣勢目前項目所在位置周邊生活配套缺乏；所在區(qū)域在大眾的心理還較偏僻，是新區(qū)東部，但非新區(qū)中心；項目價格在永川相對較高，不具備價格優(yōu)勢。世外桃源19O

項目機會后期主題商業(yè)街長樂坊和永川博物館的建立，使區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅浑S著永川城市化水平提高，將使得更多農(nóng)村人口的剛性需求持續(xù)走高，給項目帶來更多市場機會；永川高鐵的通行，也會刺激主城區(qū)的人在永川買房。世外桃源20T

項目威脅現(xiàn)在永川房地產(chǎn)市場趨于供求平衡，存量較大；區(qū)域內(nèi)競爭對手較多；房地產(chǎn)市場總體不景氣，客戶處于觀望階段。世外桃源21第四部分：項目營銷戰(zhàn)略4.1、目標市場4.2、市場定位世外桃源224.1目標市場世外桃源23目標客戶定位政府高官、企業(yè)高層客戶：主力

35-60歲，有一定積蓄，自住改善型需求為主，兼有一定投資性需求，對品質(zhì)要求較高。教師、醫(yī)生、企業(yè)白領(lǐng)客戶：主力

28-50歲，有結(jié)婚置業(yè)需求，以首次置業(yè)為主。周邊縣城、外出務(wù)工客戶：次主力

25-40歲，當?shù)鼐用?，收入不高，想留在永川，以首次置業(yè)需求為主。投資者客戶：次主力經(jīng)濟實力強，具有一定的投資眼觀，看中本項目的升值潛力。世外桃源244.2市場定位世外桃源25永川高端生活風向標風向標：世外桃源是一個高品牌、高品質(zhì)的項目，是政府規(guī)劃打造的高端居住區(qū)，這里引領(lǐng)著永川居住潮流。世外桃源：世外桃源內(nèi)部的綠化率，外部的神女湖、望賢公園、茶山竹海，使你仿佛置身于正真的世外桃源------

每個人心中都有一個世外桃源

風景美筑悠雅生活市場定位：就是在目標客戶心目中塑造一種富有個性的獨特形象世外桃源26第五部分：項目營銷策略世外桃源27一、產(chǎn)品策劃本產(chǎn)品是高品質(zhì)住宅區(qū)，最突出優(yōu)勢是可拓展率高達90%，現(xiàn)就其主力戶型98-102㎡城市洋房進行解析：戶型建面(㎡)可拓展面積（㎡)A戶型三居室101.5746B戶型四居室98.78109C戶型四居室101.57117E戶型三居室105.2944F戶型四居室109.5995世外桃源28圖片欣賞E戶型F戶型世外桃源29二、價格策劃策劃合理價格是為什么？回收成本，實現(xiàn)利潤最大化？快速回籠資金？與競爭對手打價格戰(zhàn)？占領(lǐng)市場，吸引客戶？制定價格的方法:利潤導向需求導向競爭導向世外桃源30項目價格策劃世外桃源是高品質(zhì)住宅區(qū)，不具備價格優(yōu)勢，所以不采取競爭導向定價法。而會根據(jù)成本和銷售情況，把利潤導向和需求導向兩種方法相結(jié)合。價格策劃方法：方法一:利潤導向法方法二：需求導向法在銷售一段時間后，可根據(jù)市場需求和銷售情況做一定的價格調(diào)整，以便占領(lǐng)更大的市場份額。建設(shè)成本銷售費用一定的利潤5500元/平米世外桃源31三、渠道（宣傳）策劃我們所理解的房地產(chǎn)渠道策劃就是指銷售商通過一定的渠道(比如發(fā)傳單、辦活動等）來進行項目宣傳，讓客戶知道、了解你的項目，有購買的欲望。印制傳單，全區(qū)發(fā)送利用網(wǎng)絡(luò)、電視、報紙、戶外廣告欄進行宣傳搜集大量客戶信息，對其短信、電話推廣送精美禮品，掃“世外桃源”微信并關(guān)注在雙十一舉辦單身Party，建立QQ群要求所有人加入，后期可在群里發(fā)布項目信息舉辦“愛情長跑”比賽，所有情侶可參加，并有禮品相送，讓人們了解世外桃源到周邊縣城、學校進行“關(guān)愛留守兒童”活動，通過對留守兒童的關(guān)愛，引起其父母對我們項目的關(guān)注和各高檔場所建立良好關(guān)系，通過他們向他們的會員定期發(fā)送一些我們產(chǎn)品的信息世外桃源32四、促銷策劃促銷策劃就是為了促進銷售而做的一些優(yōu)惠活動。印制3000元代金券免費發(fā)放，購房直抵全區(qū)發(fā)放世外桃源33購房送婚紗照世外桃源34購房送裝修基金世外桃源35第六部分：營銷成本預(yù)算世外桃源36廣告類戶外廣告10000報紙廣告5000